房地产市场调查与分析.ppt

第四章房地产市场调查与分析,4.1房地产市场调查4.2房地产市场分析,4.1房地产市场调查,4.1.1房地产市场调查的概念和特点概念：是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以及现代化的调查手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业科学决策提供正确依据的一种活动。特点是个人或组织的一种有目的的活动是一个系统的过程包含对信息的判断、收集、记录、整理、分析、研究和传播等活动本质上讲是一项市场信息工作,4.1.2房地产市场调查的内容,供给调查,需求调查,竞争调查,价格调查,促销调查,渠道调查,4.1.3房地产市场调查的方法,1、按确定调查对象的范围2、按调查收集资料的方法划分,普查,重点调查,随机抽样,非随机抽样,简单随机抽样分层随机抽样分群随机抽样,方便抽样判断抽样配额抽样,访问法,观察法,实验法,人员访问电话访问邮寄访问网上调查,4.1.4房地产市场调查的步骤与实施,4.1.5房地产市场调查报告的撰写,1、楼盘市场调查报告的撰写填写楼盘调查的信息资料楼盘产品信息价格信息广告策略销售执行竞争企业楼盘调研总结成功点失败点建议,2、区域市场调查报告的撰写区域概况目标区域的楼盘情况报告结论或建议3、撰写报告的注意事项客观、真实、准确简明扼要，重点突出文字简练，用语中肯结论和建议表达清晰有必要的表格和附件报告完整，印刷清楚美观,4.1.6房地产市场调查案例,案例1：商圈资料搜集方法举例案例2：某公司消费者购房意向调查问卷案例3：长沙市场房地产消费走势调查分析报告,4.2房地产市场分析,4.2.1房地产市场分析概述1.房地产市场分析的含义房地产市场分析是企业在房地产市场环境预期基础上，营销主体依次进行机会威胁分析、竞争者分析、购买者行为分析、房地产投资方向与场地的选择和房地产投资风险与营销风险分析，为企业寻找市场机会、发现竞争威胁提供客观、准确的市场信息，为企业营销策划提供重要依据。2.房地产市场分析思路,地区市场分析,专业市场分析,房地产项目市场分析,第一步,第二步,第三步,竞争对手分析,消费者分析,图4-2房地产市场分析的基本思路,3.市场分析的基本程序,分析环境,分析机会,分析对象,分析行为,以发现市场机会,以界定目标对象,以把握行为特征,以测量需求规模,4.2.2房地产项目营销的机会威胁分析,1、机会分析第一类机会，是企业最向往的。第二类机会，是企业应谨慎考虑的。第三类机会，是企业要着力分析的。第四类机会，是企业不应加以考虑的。,2.威胁分析第一类威胁，是企业要高度重视并着力化解的。第二类威胁，对企业营销活动的影响很大但发生的可能性小。第三类威胁，是企业在生产经营过程中经常遇到的。第四类威胁，对企业营销活动的影响不大，发生的可能性也不大。,3.综合分析第一类业务，是企业应着力发展的业务。第二类业务,企业应慎重考虑，做好风险收益分析。第三类业务，企业在这类业务中所占有的市场份额较大，则可加强发展，但新加入者不宜开展这类业务。第四类业务，是企业不愿沾手的业务。,4.2.3房地产竞争者分析,1.识别竞争者（1）产业竞争者（2）品牌竞争者（3）形式竞争者（4）一般竞争者2.确定竞争者的目标（1）竞争者追求利润最大化，并据此采取行动（2）竞争者追求一组目标即目标组合3.评估竞争者的优势和劣势4.识别竞争者的战略5.判别竞争者的反应模式（1）从容不迫型竞争者（2）选择型竞争者（3）凶猛型竞争者（4）随机型竞争者,4.2.4房地产购买行为分析,1.房地产消费者购买行为的描述,（1）谁来购买房地产（Who）（2）为什么要买房地产（Why）（3）在什么地点买房（Where）（4）在什么时候买房地产（When）（5）购买什么样的房地产（What）（6）如何来购买房地产（How）,2.购买行为影响因素,（1）个人因素年龄结构；家庭生命周期；性别、教育程度和职业经济状况和生活方式；个性和自我形象（2）心理因素需要；认识；态度（3）社会因素相关群体；家庭；社会角色与地位（4）文化因素核心文化；亚文化,哇！5000元简直疯了！,3.购买决策过程,购买角色首倡者：首先提出购买某个产品或服务的人影