福年广场商铺消化方案.ppt

福年广场商铺营销策略报告,产品分析,PART1,高端度假居住区各类配套设施和就业、居住人群的高端化，必将使其成为成都中心城最为国际化和最为现代化、人文气息最为浓厚的居住区。就目前而言，整个片区的商业、服务业、配套设施，正在综合化和高档化。,中央商务区CBD集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件。,领事馆区规划237亩领事馆区已开建，将聚集成都所有领事馆及大量外籍人士，吸纳国际资本入注，活跃城市资本。,中央政务区在新城南，高新国际广场建成、成都海关大楼等已经建成，成都中级人民法院，成都市高新区检察院等大多已入驻，新的城市办公中心已形成。,花样年福年广场,【项目区位】,本案位于国际城南CBD中央区域，目前区域内的开发成熟度较高，拥有众多甲级写字楼，本项目被包围在写字楼群之中。,【产品概况】产品位置,本案商铺位于福年广场1.2.3号楼13F,【产品概况】周边四至,规划道路,瞻远西一街,规划道路,北,2.3号楼商铺北临规划道路，并正对中石化,3号楼商铺东临规划道路，并正对大源国际中心，目测距离60米,1号楼商铺南临瞻远西一街，并正对海洋中心，目测距离40米,本项目1、2、3号楼商铺基本被包围在写字楼群之中，多临近规划道路，部分商铺临近内部园林,【货量分析】,200以上的商铺共20套，占比36%；总面积1.34万，占比83%。需要控制总价，降低投资门槛,200以下的商铺共36套，占比64%；总面积0.28万，占比17%。需要提高售价，追求溢价空间,【产品属性】结构,1#（1跃2）,3栋1层平面图,2#（1跃2）,3#（1跃2）,本案商铺大部分为平层，层高6.1米；仅3套为跃层，分布在3栋1层的1、2、3号,【产品属性】经营范围,1栋,可经营冷餐（不可使用燃气）,可经营餐饮（有烟道）,1F,2F,3F,【产品属性】经营范围,2栋,可经营冷餐（不可使用燃气）,1F,2F,3F,可经营餐饮（有烟道）,【产品属性】经营范围,3栋,可经营冷餐（不可使用燃气）,可经营餐饮（有烟道）,1F,2F,3F,【1跃2】,【1跃2】,【1跃2】,竞争市场分析,PART2,【竞争区域设定】,项目周边目前初步成型的商圈主要为大源住宅区及会展商业区。本项目处于未来中央商务区核心位置，目前区域还尚未成熟。,因此本案以大源住宅区、会展商圈以及本案所在的中央商务区为竞争参照区域主要选取香年广场、雍湖湾、保利心语、奥克斯广场的商铺作为重点研究对象新希望国际、航兴国际只作为参考研究对象,【竞争市场分析】,附：商业竞争市场调查,【竞争市场小结】,产品目前区域及周边写字楼商业推出较少，市场上商铺以社区型底商为主，大多不能经营餐饮商铺产品上以平层居多，层高多在5.6米以上市场在售商铺面积区间主要在40200平米，主力范围为4060平米价格售价：竞争市场内受商业环境及前产品定位的不同，价格差异较大依附主题商业为支撑的住宅区内的商铺，价格集中在43000-50000元/单独依靠自身住宅为支撑的社区商业价格在36000元/写字楼内的商铺多为大面积整体销售，价格在20000-30000元/租金：项目周边项目商业租金底商300元/月，非底商140元/月，但暂未签约成熟区域如新会展中心商业租金维持在100-120元/月销售情况写字楼内的底商以大面积的整层进行租赁和销售，走量欠佳，基本没有销售进展依附主题商业的住宅商铺价格较高，走量好独自依靠自身的社区商业价格稍低，走量较好,结论：整体来看，本项目区域内的商业发展尚未成熟，商业虽然相对稀缺，但需要较长的时间尚能形成规模和氛围。因此，以上市场的商业价格只作为定价的参考。,【重点个案介绍大源国际中心】,【潜在市场分析】,1、2号楼为写字楼3、4号楼为服务式公寓5号楼为酒店式公寓6、7、8号楼为商业,酒店公寓,商业,大源国际中心经济指标及楼栋功能说明,1号楼,2号楼,大源国际中心商业定位,商业营销定位：高端商业旗舰购物走廊业态定位：高端服饰、汽车旗舰，精品超市等,商业部分将采用前期形象招租，后期以租带售的营销模式,大源国际中心与本案相对位置,东西由规划道路“无缝”相接,规划道路,瞻远西一街,天府大道,大源国际中心对于本案的意义,形成互补型商业格局,本案可满足在大源购物的消费者所产生的深层次（餐饮、休闲、娱乐）需求同时，本案的消费人群也有主动性的购物需求两案互补互利，相互形成区域化的高端商业格局,本案在商业档次、商业氛围以及客户流量、客户层次上大可借势大源国际，用于销售说辞，引导投资客户增强信心！,SWOT分析,PART3,【优势与劣势】,【机会与威胁】,营销策略,PART4,【营销中心策略】,通过独立的包装定位，将全部商业部分以福年“第三产品线”的形式独立推向市场,以商业为阶段性推广重心，整合媒介手段，集中发布市场推广,形成市场追捧，吸纳广泛投资客群，引导写字楼、公寓同步销售，逆市制造销售“沸点”,【产品定位】区域占位,国际城南CBD中央高端写字楼群云集办公氛围浓厚彰显时代商务气息,拉德方斯,ICON云端,成达大厦,茂业中心,新希望大厦,福年广场,【产品定位】功能区隔,区别于社区商业,生活型社区商铺业态功能：满足日常生活的配套需求服务人群：以社区内的居家人群为主,【产品定位】功能区隔,区别于大规模独立商业体,独立性大规模商业业态功能：大型超市、百货、美食城服务人群：辐射本区域及周边区域的消费者,在国际化新城的CBD中央满足办公区内的商务服务以及商务菁英的时尚生活需求！,【产品定位】总体功能定位,【产品包装】业态规划,1F规划建议,A区特色餐饮,A区特色美食一条街,B区高端便利店、早餐店、水果店,D区（高尔夫、数码科技、虫草燕窝、视听店、咖啡、甜品店）,C区金融机构集中区,划分为“美食、金融、生活、休闲”五个主题专区,B区生活区,C区金融机构,D区时尚精品,【产品包装】业态规划,23F规划建议,划分为“运动、餐饮、会所、娱乐”四个主题专区,A区健身、运动会馆,D区休闲区,D区养生、SPA会所,C区高档西餐、茶楼,B区高级中餐酒楼,A区运动区,B区餐饮区,C区娱乐区,【产品包装】产品营销包装,案名包装,以福年打头，借“福年”之势显著的时尚性与商业气息,福年香榭里,【产品包装】产品营销包装,定位语包装,凸显“城南”气质符合CBD办公区内商务型商业的实质强调业态的时尚性与潮流感,国际城南CBD中央潮流商业街区,案名及定位语,【产品包装】产品营销包装,福年香榭里,国际城南CBD中央潮流商业街区,【客户定位】目标客户描述,一间商铺往往价值在80万-100万以上，其首期款也在30-40万以上。作为这样的高端投资客户群，可谓来路广泛，我们只能综合其相似之处。根据香年广场的客群分析及我司的商铺销售代理经验，本案的目标客户或有着共同的特点：他们的自身属性绝对的中高产实力派能够把握经济发展趋势对国家政策及法律有一定了解有成功的投资经验他们的购买驱动力看好城南的发展对项目产品喜爱对片区商业发展有信心对物业价值空间有较好的预期他们的心理状态算帐清楚不易被小诱惑引导虽然也受宣传所引导，坚持自我判断，并会亲自论证,【客户定位】目标客户圈层,核心客户圈,次客户圈,辅助客户圈,南沿线企业主政府官员高产阶层,大成都范围及川内二级城市投资客,自有客户资源（喜年、美年、香年以及福年客户群及其周边圈层）,【价格定位】价格策略,市场价格参考,【价格定位】价格策略,参考价格拟定,【价格定位】价格策略,价格定位,【30】以下户型，实现实收均价58000元/，实现销售产值约626万【30100】以下户型，实现实收均价45000元/，实现销售产值约6849万【100200】以下户型，实现实收均价40000元/，实现销售产值约4547万【200600】以下户型，实现实收均价36000元/，实现销售产值约1.72亿【6001000】以下户型，实现实收均价26000元/，实现销售产值约1.02亿【1000】以上户型，实现实收均价20000元/，实现销售产值约9313万最终实现销售总产值约4.87亿，销售均价30220元/,针对不同面积段的户型进行价格修正后，我们的价格定位为：,推售策略,PART5,【推售节点排布】,正式蓄客（缴纳诚意金）,内部认购,正式开盘（公开解筹）,大客户提前选房,7月28日,8月26日,8月27日,8月2日,内部推广启动,对外推广发布,启动开盘活动,销售线,推广线,内部客户梳理期,8月23日,外部客户挖掘期,时间,【销售策略】推盘策略,大户型及整层客户在蓄水期间可提前签单,为避开市场竞争高峰期本次商铺产品将一次性全部推出！,内部销控部分小户型，避免走量失衡，不利后期推广揽客,【销售策略】蓄水策略,蓄水周期,为期30天的蓄水期是本案营销成败的关键时期。根据蓄客对象的不同，划分为两个不同的蓄水阶段。,7月28日8月26日,客户诚意度,7月28日,8月26日,内部蓄客期,对外蓄客期,8月2日,【销售策略】蓄水策略,为在短暂的蓄水期内快速积蓄高度诚意客户本次蓄水方式将采用直接认筹的方式,蓄水方式,建议诚意金收取：10万元,【销售策略】蓄水策略,蓄水优惠,普通客户认筹，享总价0.5%优惠花样年业主认筹，享总价1%优惠,由于面积及总价差别较大，本次蓄水优惠将采用百分点的方式对业主及新客户进行区分,【销售策略】开盘策略,由于本次在蓄水期间直接进行认筹，为体现公平性，我们的解筹原则是：,开盘当日现场取号，按现场号分批入场，先到先选！,【推广策略】推广主策略,整合现有媒介资源的基础上增加线上渠道,极短周期内排布密集型发布计划,利用产品的稀缺性及竞争力作饵,形成“商铺入市”的话题竞相传送,率先高调深入地启动内部推广，达到圈层传递效应,【推广策略】推广媒介应用,【推广策略】媒体发布策略,报媒,目的：强调曝光率，建立商业的形象定位原则：阶段性密集排布，商报为主、华西为辅投放形式：头版1/4版主题内容：建立商铺形象，强调商业定位（突出餐饮业态）具体排布计划：,【推广策略】媒体发布策略,桁架,目的：形象、导视、烘托气氛资源：现有的4个桁架投放时间：自8月1日起更换信息，开盘后恢复写字楼与公寓内容位置：,内容：花样年福年香榭丽国际城南CBD中央精品商业街销售中心由此去,【推广策略】媒体发布策略,电梯轿厢,目的：对项目周边客户实现精准投放，在电梯运行的空闲期强势植入商铺信息，利用电梯轿厢版面充足的优势将项目形象定位及优势业态（餐饮）进行充分阐述，吸引来电来访资源：美年项目资源数量：30块主题内容：建立商铺形象，强调商业业态投放时间：8月1日31日,【推广策略】媒体发布策略,短信（外部）,发送方式：短信公司代为发资源选择：公司法人、银行金卡客户、商场VIP、车主、移动月消费200元以上等高端资源目的：精准投放有购买实力客户，实现精准挖掘投放计划：7月2830日,【推广策略】媒体发布策略,老业主回访,方式：短信+电话回访短信发布对象：喜年、美年、香年、福年业主及美年、香年、福年来访客户发布时间：7月28日30日目的：告知商铺上市信息电话回访回访对象：福年、香年、美年、喜年业主回访时间：7月28日8月5日目