（社会保障专业论文）廉租住房供给模式研究.pdf

摘要 住房是人类生存的基本条件。但一部分处于社会最低收入阶层的弱势人群无 法通过自身的力量改变其无房、危房、拥挤等住房紧缺的状况，这就需要政府通 过“有形之手 一廉租住房制度对其提供帮助。廉租住房制度作为我国分层次 住房保障体系的一部分，在国内一些城市已取得了一定程度的发展，但是进程还 很缓慢，其中一个很重要的原因便是房源严重缺乏，“安得广厦千万间，大庇天 下寒士俱欢颜 ，所以本文以廉租住房制度的房源供给为核心进行研究。本文运 用社会保障学、城市经济学等相关学科理论，以公平效率理论作为廉租住房供给 的理论基础，将住宅市场的“过滤”模型作为廉租住房供给的理论分析框架，在 借鉴国外发达国家保障低收入家庭住房供给成功范式的经验和方法的同时，总结 分析我国廉租住房制度的实行现状及存在问题，逐一分析廉租住房制度所有供给 模式引起的市场“过滤 效应及其优势、劣势及适用性，并基于“过滤”模型探 析适用于太原市廉租住房制度的供给模式及其比例分配。 关键词：廉租住房制度住房保障供给模式过滤模型 中图分类号；c 9 7 9 i i i a b s t r a c t h o u s i n gi st h eb a s i cc o n d i t i o n sf o rh u m a ns u r v i v a l p a r to ft h ec o r n m t m i t yi n t h el o w e s ti n c o m es e c t o r so ft h ev u l n e r a b l ep o p u l a t i o n sc a n tc h a n g et h es i t u a t i o n s u c ha sn or o o m ，d i l a p i d a t e db u i l d i n g s ，a n do v e r c r o w d e dh o u s i n gs h o r t a g e i tn e e d s t h a tg o v e r n m e n tt h r o u g ht h el o w r e n th o u s i n gs y s t e mt oh e l pt h e m l o w - r e n th o u s i n g s y s t e mi st h ep a r to fc h i n a sh o u s i n gs e c u r i t ys y s t e m 、枷e r ea n dw h e nc a ng e t t h o u s a n d so fb u i l d i n g s ? t i l i sp a p e ri sa st h ec o r eo fa v a i l a b i l i t yo fl o w r e n th o u s i n g s y s t e mf o rt h es u p p l yt or e s e a r c h t 1 l i sp a p e l u s es o c i a ls e c u r i t y , e c o n o m i c sa n do t h e r r e l a t e dd i s c i p l i n e st h e o r y , af a i re f f i c i e n c yo fl o w - c o s th o u s i n gs u p p l y 弱t h e t h e o r e t i c a lb a s i s “f i l t e ，m o d e lo ft h er e s i d e n t i a lm a r k e ta sal o w c o s t h o u s i i l gs u p p l y i nt h ef x a m e w o r ko ft h e o r e t i c a la n a l y s i s r e f e r e n c et h ee x p e r i e r l c ea n ds u c c e s s f u l m e t h o d so ff o r e i g nd e v e l o p e dc o u n t r i e sp r o t e c tl o w i n c o m eh o u s i n gs u p p l y s u mu p t h es t a t u sa n dp r o b l e m so ft h ei m p l e m e n t a t i o no fl o w r e n th o u s i n gs y s t e m a n a l y s i s m a r k e t s “f i l t e r e f f e c ta n di t ss t r e n g t h s ，w e a k n e s s e sa n ds u i t a b i l i t yc a u s e db va l l l o w r e n th o u s i n gs y s t e r n b a s e do nt h e “f i l t e r m o d e lt oa p p l yt h es u p p l yo fl o w - r e n t h o u s i n gs y s t e r na n dm o d eo fd i s t r i b u t i o ni nt a i y u a n k e yw o r d s ：l o w - r e n th o u s i n gs y s t e m ；h o u s i n gs e c u r i t y ；s u p p l ym o d e l ；f i l t e rm o d e l i v 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。 对本文的研究在做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：盘豳篮 日 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解贵州大学有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权贵州大学可以将本学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：碴螈师签名：蛐 期：至q q 星生左旦 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文 廉租住房供给模式研究 1 1 背景 第一章导论 住房是人们的栖息场所，是人类生活的最基本需要，是人类生存和发展最 基本的物质条件之一。住房作为生活资料，既是最基本生存资料，满足人们的生存 需要；又是享受资料，满足人们生活的需要；同时住房也是发展资料，住房需求 的满足程度制约着人的全面发展和素质的提高。据我国国家统计局2 0 0 4 年年底 在全国抽样调查数据显示，我国每年新增l 的城市人口，大约为1 8 0 0 万人一 2 0 0 0 万人，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房2 2 平方米计算，每年将 需要4 4 亿平方米的住房，面对如庞大的住房需求，供给问题显得尤为突出。另 外，城镇居民中还有一部分处于社会最低收入阶层的弱势人群无法通过自身的力 量改变其无房、危房、拥挤、共用等住房紧缺的状况，可见帮助住房弱势群体解 决住房问题任重道远。面对如此巨大的弱势群体的住房需求压力，我国政府更应 该加大力度健全住房保障体系，使政府“有形之手显示作用，为住房弱势群体 提供最基本的生存空间。 1 1 1 研究的社会与经济背景 1 9 9 8 年我国停止了住房的实物分配，由社会福利性分房转变为由市场决定 的货币化分房，这就使得获取住房的使用价值必须付出相应的住房市场价格。同 时在城市化进程中，城市作为经济效益的聚集地，工业和人口在城市高度集中， 产生了对城市土地和住房供给的巨大需求，导致住房价格上涨，形成了住房供应 的绝对短缺和因住房价格大大高于中低收入家庭的支付能力而引起的住房有效 需求不足两大问题。住房的绝对短缺，使低收入家庭的居住环境拥挤不堪，甚至 难以找到栖身之所，他们露宿街头、寻衅滋事、犯罪猖撅，致使政治动荡、社会 不稳，并由此产生了疾病、犯罪、社会规范和社会道德约束力下降等一系列严重 的社会问题，危害了整个社会的经济发展和政治安定。 如何解决这类弱势群体的住房需求，历来属于各国政府和学者认真研究和探 索的问题。廉租住房制度正是政府为解决低收入家庭住房问题所做的制度安排， 具有社会救助特性，从而实现“居者有其屋”的社会目标。目前国内廉租住房制 度在实施中令政府头痛的问题是：如何有效解决房源问题。政协委员吴敬琏曾说 过，廉租房供给每增加5 ，房价会下降3 一4 。建设部要求，廉租房控制在 城市住房总量的1 0 左右，对于一个城市来说，这是一个很大的量。如何得到这 么多的住房，而且还要符合廉租住房的标准，这是一个摆在我们面前最大的难题。 同时，还存在供房的有效性和合理性问题，即廉租房房源提供后会不会对社会、 经济、城市的发展产生负面影响。廉租房政策在各大城市都尚处于试点阶段，廉 租房的体系刚刚建立起来，廉租住房的运作成效目前尚不够大。因此如何解决好 房源问题，是对于完善我国的廉租房制度的关键之所在。 。王亚平“两会”地产议题八大热点( 上) n 】郑州晚报，2 0 0 7 3 1 5 ，第b 0 4 版 l 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 1 1 2 研究的政策背景 建立住房保障制度一直是我国住房制度改革的重要内容，而廉租房作为向具 有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房，是住房保 障体系的一个重要内容。 1 9 9 4 年出台的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，从建立住房公 积金制度、建立经济适用住房和租金改革等方面，提出了建立适应各地实际情况 的住房保障制度的要求。其中租金改革方面的内容可以视为廉租房的雏形。 1 9 9 8 年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ( 国发 1 9 9 8 2 3 号) ，首次提出建立廉租住房制度。即最低收入家庭租赁由政府 或单位提供的廉租住房：廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以 由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。 1 9 9 9 年出台了城镇廉租住房管理办法( 建设部令7 0 号) ，对在我国建立 廉租房保障体系进行了探索，初步确立了廉租住房政策框架。 2 0 0 3 年发布的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) 对我国廉租房建设作出了新的规定。该通知强化了政府住房保障 职能，形成以财政预算资金为主，稳定规范了住房保障资金的来源。实行以发放 租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅的保障方式。同年，建设部会同有关部 门修订并颁布了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，廉租住房制度基本建 立。 2 0 0 3 年1 2 月3 1 日，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总 局共同发布了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法( 建设部第1 2 0 号令) ，该 办法自2 0 0 4 年3 月1 日起施行。从该办法的内容来看，比之以前的相关文件有 了较大进步，主要体现在以下方面：明确了各级政府在廉租住房制度中的职责， 明确了实行基本保障的原则，明确了廉租住房的资金来源，明确了建立以财政预 算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的原则等，加快了廉租房制度的建设。 2 0 0 5 年，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见 的通知( 国办发 2 0 0 5 2 6 号) 中提出城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人 民政府对市( 区) 、县人民政府工作的目标责任制管理，初步建立了廉租住房推 进机制。同年，建设部与相关部门联合下发了城镇廉租住房租金管理办法( 发 改价格 2 0 0 5 2 6 号) 和城镇最低收入家庭住房申请、审核及退发管理办法( 建 住房 2 0 0 5 1 2 2 号) ，进一步健全和完善了廉租住房政策。 2 0 0 6 年两会期间，建设部提出，尚未建立廉租住房制度的县、市，要在2 0 0 7 年年底前建立，否则要“追究当地政府的责任。2 0 0 6 年5 月1 7 日，温家宝总 理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。此次会议上出台 的被称为“2 0 0 6 国六条”的调控房地产业六项措施中，第一条就是：应切实调 整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和 廉租住房。 2 0 0 7 年9 月2 6 日，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源 部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合通过了1 2 月1 日起施行的廉 租住房保障办法，该办法进一步扩大了保障对象的覆盖范围，明确了资金来源 渠道，提出货币补贴和实物配租相结合的保障方式，规定廉租住房房源主要包括： 政府新建、收购的住房；腾退的公有住房；社会捐赠的住房：其他渠道筹集的住 2 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 房，还包括建设用地优先安排，单套建筑面积5 0 平方米以内等。 1 2 意义 1 2 1 理论意义 当前我国很多专家学者都在摸索如何解决低收入人群的住房问题，在但总体 而论，廉租房的供房模式还有待进一步的研究。本课题通过研究分析国内外目前 廉租住房供给模式，运用“过滤 模型，从成本、效用等角度进行优势、劣势比 较分析，并做出综合评价，有助于进一步完善廉租住房制度供给模式的理论研究， 为住房保障体系提供理论方面的借鉴。 1 2 2 政策意义 目前，廉租住房制度基本覆盖了我国县级以上城市，但几乎所有城市都出现 房源缺乏的问题，因此各地都想结合本地的实际情况，选择一种或几种较好的供 给模式，以满足低收入者的住房需求。针对这种情况，有必要对各种廉租住房的 供房模式进行深入的研究，为各地政府在廉租住房供给模式的决策上提供依据。 1 2 3 社会意义 “安居乐业 是一个古老的话题，住房是人类生存的必需品，城市贫困人群 同样有居住的权利。如果低收入家庭的住房保障得不到解决，会由此产生疾病、 犯罪、社会规范和社会道德约束力下降等一系列严重的社会问题，危害到社会的 稳定和国家的长治久安。使低收入家庭“住有所居 ，满足他们作为人的基本需 要和尊严，对于提升城市和国家的形象，维护社会稳定、促进和谐社会建设具有 重要的社会意义。 1 3 研究的思路和方法 1 3 1 研究的思路 廉租住房是住宅供应体系的一个组成部分，同时又是社会保障体系的重要内 容。我国在房地产领域的商品房建设、管理等方面的研究理论和实践已经比较成 熟，而对于廉租住房建设的系统研究还不多见，正处于起步摸索阶段。目前我国 的廉租住房制度框架己经确立，但是由于房源严重缺乏，成为阻碍廉租住房发展 的瓶颈，所以本文以廉租住房制度的供给模式为核心进行研究。 首先，本文从理论方面着手，对廉租住房供给模式的基本范畴进行界定，并 将廉租住房供给模式进行归类。运用社会保障学、经济学等相关学科理论，以公 平效率理论作为廉租住房供给的理论基础，将住宅市场的过滤模型作为廉租住房 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文 廉租住房供给模式研究 供给的理论分析框架。 其次，本文通过收集实践方面的资料，在借鉴国外发达国家保障低收入家庭 住房供给成功范式的经验和方法的同时，对我国廉租住房制度的实行现状及存在 问题进行分析总结。 通过理论联系实际，将廉租住房的六种供给模式进行分析。主要从每种模式 对房地产市场高、中、低三个住宅子市场“过滤 产生的影响进行分析，以及每 种模式的优势、劣势及适用性进行分析。 最后结合太原市廉租住房的实施情况以及太原市住房供给市场情况，基于过 滤模型对太原市廉租住房供给模式适用性进行分析，提出了适用于以太原市为代 表城市的廉租住房供给模式选择，以及0 7 年至1 0 年适用于太原市的廉租住房供 给模式的比例分配，而且，得出的这两个结论也是本文的创新点。 具体而言，本文的研究思路如图1 1 所示： 1 3 2 研究的方法 图1 1 本文研究思路 本文是一个多学科的交叉的研究课题，涉及到经济学、社会学、公共管理学、 政治学、房地产学等领域，拟用以下几种方法展开研究： 第一、历史分析法。世界各国为解决低收入家庭的住房问题，采取了一系列 的住房保障政策，尤其是公共住宅建设政策和住房补贴政策。通过对国内外低收 入家庭住房供给模式总结经验教训，无疑会获得许多有益的借鉴。 第二、比较分析法。通过将廉租住房供给模式归类，并对模式引起市场的“过 4 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 滤”效应及模式自身的成本、效益等方面进行优势、劣势比较分析，最终得出每 种供给模式的适用性，利于加快我国廉租住房制度发展的速度。 第三、归纳分析法。本文对国外的住房保障制度和国内廉租房的执行情况进 行分析，归纳出廉租住房房源供给的一般模式，并将每种供给模式的适用性进行 归纳总结，利于每个城市针对自己的实际情况选择适合的供给模式。 第四，实证研究。通过对太原市廉租住房实行情况以及太原市房地产市场进 行实证研究，并对太原市廉租住房房源供给模式提出建议，最终实现研究成果的 政策化和可操作性。 5 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文 廉租住房供给模式研究 第二章廉租住房供给模式基本范畴界定及相关理论分析 廉租住房是我国住房政策的核心内容之一，世界各国政府在为解决低收入阶 层的住房问题上也进行了大量的研究，以此来实现全社会居住的目标。同时，国 内外学者对廉租住房供给在理论上进行了探索，从社会保障学、城市经济学、福 利经济学、社会学等不同学科领域的视角，对廉租住房供给模式的范畴界定、模 式选择的理论依据及福利效应等方面展开了研究。 2 1 基本范畴界定 2 1 1 住房保障概念 住房保障是社会保障的重要组成部分，其实质是政府利用国家和社会力量解 决中低收入家庭的住房问题。换句话说，住房保障就是尽量使人人都有房子住。 在任何一个社会，不管其社会经济发展到什么阶段，都会存在社会的最低收 入家庭无法完全依靠市场来解决住房问题。但是，买不起、租不起房子的公民同 样具有居住权，因为住房是人类生存的必要条件，也是一个文明社会最基本的目 标。为实现这一目标，政府就要通过一系列特殊需要的政策措旌来帮助那些不能 单靠自身力量解决住房困难的群体。这是市场经济条件下政府必须提供的一个 “公共产品 。住房保障和失业保障、养老保障、医疗保障等共同构筑了社会保 障体系。 住房保障即公共住房问题是绝大多数国家在经济发展、城市化进程过程中不 可回避的一个现实问题；住房保障不但具有现实的政治意义，而且具有很强的社 会意义和经济意义。实行住房保障不仅仅是为了保护社会低收入阶层的利益，也 是促进社会公平、和谐发展的关键。人人享有适当的住房是全民性的社会生存权 利。实行住房保障主要是通过政府行为来实现；社会公共住房具有社会保障的性 质。 为达到联合国科教文组织提出的“人人都有适当的住房 ，我国住房保障制 度从住房供应结构和供应方式上，建立了适应不同收入水平居民支付能力的分层 次的住房保障制度框架，其主要内容为：经济适用房制度、廉租住房制度，实现 了梯度消费理念。我国目前的住房供给形式为：商品房、经济适用房和廉租住房， 这三种供给形式在适用对象、满足需求的层次方面均有着明显的差异，具体见下 表： 表2 1梯度住房消费市场适用对象、需求层次比较 住房等级 住房供给形式适用对象 需求 高等级住房市场 商品房及以上中高收入家庭改善和舒适需求 中等级住房市场经济适用房中低收入家庭 基本和改善需求 低等级住房市场廉租住房晟低收入家庭最低需求 。孙光德、董克用社会保障概论【m 】中国人民大学出版社出版。2 0 0 4 年版，第3 2 9 页 6 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 2 1 2 廉租住房与廉租住房供给模式概念及分类 廉租住房是我国住房保障的主要内容之一，具有社会救助特性。社会救助的 含义在于，当社会成员由于各种原因陷入生活困境或无法享有其权益时，由政府 和社会按照法定的程序和标准向其提供现金、物资或其它方面的援助与支持。社 会救助制度是现代社会保障制度的重要内容，对于促进社会和谐有着十分重要的 意义。廉租住房制度承担了政府社会救助的职能。 廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户 口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房四。 廉租住房制度是指针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我 国住房保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责的重要内容，也是建立城 镇住房新体制的关键环节。旨在为低收入住房困难家庭提供基本居住条件，制 度实施的关键在于如何有效的提供廉租住房的房源。 所谓廉租住房的供给模式，是指为低收入家庭和住房困难家庭提供廉租住房 房源的途径。 廉租住房实施方式主要包括实物配租和租金补贴。实物配租是指政府为低收 入住房困难家庭直接提供低租金的普通住房；租金补贴是指政府工作报告向低收 入住房困难家庭按规定的标准发放租金补贴，由受补贴者自己到市场上去租房。 胡彬等运用消费者预算曲线对实物配租与租金补贴的住房补贴效率进行了研究， 从市场经济运行的整体效率与资源最佳配置的角度分析，认为实物配租是缺乏市 场公平与违背效率原则的，其结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量， 诱导资源和消费需求流入住房市场，将会导致均衡价格下降，而租金补贴则较符 合市场经济的发展规律，而且易于满足消费者的综合消费偏好，提高消费者的综 合福利水平。但是当住房市场供不应求时，租金补贴政策的实施将会提高一部分 居民的消费能力，导致需求增加，供需进一步激化，房价继续上升，反过来又抵 消了政府补贴的作用。而实物配租却增加了住房供给量，将会导致均衡价格下降， 针对目前不断上涨的房价可以起到降温的作用。因此，在现阶段这两种补贴方式 相辅相成，各自发挥着不同保障的作用，缺一不可。 在廉租住房保障办法中第三章第十二条这样规定：实物配租的廉租住房 来源主要包括：( 一) 政府新建、收购的住房；( 二) 已腾退的公有住房；( 三) 社会捐赠的住房；( 四) 其他渠道筹集的住房。签于各地区房地产市场的发育程 度和居民收入水平的实际情况不同，各大城市的廉租住房政策也不尽相同，因此， 有必要对廉租住房供给模式进行比较分析，对加快各地廉租住房制度的实施，提 高地方政府专项资金的使用效率，改善廉租家庭偏好的满足程度并最终促进和谐 社会的建设具有重大的应用价值与现实意义。 廉租住房供给模式不仅包括实物配租的廉租住房房源，还包括租金补贴下廉 租住户在市场上寻得的房源，故我们将廉租住房供给模式分为三类：新建廉租住 房供给模式、收购供给模式及已腾退的公有住房认定的供给模式、市场提供的廉 租住房供给模式这三大类。其中新建廉租住房供给模式又包括：政府集中新建廉 租住房供给模式、政府与市场合作建房模式以及配建模式。如图2 1 ： 。文林峰城镇住房保障 m 】中国发展出版社，2 0 0 7 年版，第3 6 页 。文林峰城镇住房保障【m 】中国发展出版社，2 0 0 7 年版，第3 6 页 。文林峰城镇住房保障【m 】中国发展出版社，2 0 0 7 年版，第3 6 页 7 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文 廉租住房供给模式研究 图2 1廉租住房供给模式分类 2 2 廉租住房供给的相关理论述评 廉租住房制度作为公共住房政策的主要内容，关于廉租住房供给国内外专家 学者从不同视角对其进行了大量的研究，提供了方法论的理论基础。 苏怡在住房补贴效率的经济学分析一文中，从分析消费者效用的角度， 以出租公房为研究对象，以消费者剩余概念为基础，包括以马歇尔的基数效用理 论为基础的消费者剩余和以希克斯的序数效用理论为基础的消费者剩余，建立了 公房住户的效益模型、成本模型和效率评价模型，考察住户的福利改进程度及经 济效率与公平的协调程度，指出政策制定和安排应当以公共政策经济学分析为指 导依据，而且住房补贴政策的制定者应当关注的核心是采用何种补贴才是有效而 公平的社会资源利用方式，同时合理看待货币补贴与实物补贴的辨证关系。 中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华先生认为成片开发廉租住房小 区的做法不可取，退出机制很难实行，容易形成“贫民窟 ，政府包袱过重。正 确的做法应该是，由政府出让土地给房地产开发商用于建设住宅，规定其中一 部分用作廉租住房，同时给予开发商一定的政策优惠。这样，既增加了廉租住 房建设，又避免了过分集中。同时提出一些不适合再建设简易房屋的大城市，必 须大力发展二手房市场，扩大二手房的市场份额，使其房价比商品房每平方米便 宜2 0 - 3 0 。 建设部政策研究中心科研处处长文林峰认为，目前我国新建商品住宅空置量 居高不下，存量住房有效利用程度不高，而大量的住房需求却无法满足，廉租住 房管理部门应组织对空置商品房住宅进行收购，并进行必要的改造。这样的投入 远远小于出资建设，而且改造技术难度也不大，具有可操作性圆。 。方呈与包宗华谈我国的住房保障制度【j 】住房保障，2 0 0 5 ( 2 ) ，第1 0 页 。文林峰域镇住房保障【m 1 。中国发展出版社，2 0 0 7 年版，第5 0 页 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 宋博通在政府兴建住房与货币补贴成本比较研究一文中，对低收入阶层 的住房政策进行深入研究，不仅考虑新建住房对福利住房的影响，而且还考虑了 存量住房对福利住房的影响，建立了一种考虑新旧住房联动的住房过滤模型，通 过定量分析比较这两种住房政策的运行效率，得出三个结论：一、造成近年来我 国出现相当数量中高等级商品房闲黄现象的原因，部分源于政府动用财政直接兴 建福利房的政策( 如某些城市的廉租房和经济适用房新建政策) ，这些政策的出 台，使大量中低收入阶层从正常的过滤住房市场中分流，进而使较高收入家庭难 以通过转让旧房回笼购买商品房的资金，降低了在购买商品房时的购买力，造成 住房流通链阻滞，从而使中高等级的商品房大量积压。二、通过住房二级市场来 增加低收入阶层住房消费的货币补贴政策。从政府支出成本角度衡量，会比直接 为低收入阶层新建住房的政策有效。三、不提倡政府动用财政直接兴建廉租房和 经济适用房，应尽量避免以政府行为直接参与中低等级住房的建设环节。 人文社科部副部长楮超孚、浙江大学房地产研究中心主任贾生华通过“过滤 模型对城镇住房市场进行了分析，提出为低收入阶层提供保障型住宅应以旧住宅 为主渠道；在补贴方式上，应以租金补贴为主，从而提高政府的补贴效率。 从现有研究文献来看，学术界关于我国廉租住房供给的研究很少，国内学者 对此问题的研究起步较晚，现有研究多为介绍性的或囿于局部和零星的研究，运 用“过滤 模型进行廉租住房供给的研究并不多见，所以本文立足于整个住房市 场，运用“过滤 模型，对我国现阶段乃至将来的廉租住房供给模式进行分析研 究，旨在遵循市场规律前提下，提高低收入住房困难家庭的居住福利水平，。 2 3 廉租住房供给的理论基础及分析框架 2 3 1 廉租住房供给的理论基础公平效率理论 廉租住房制度的指导思想是：政府有效利用现有社会资源的前提下，最大限 度的满足低收入住房困难家庭的住房需求。这就要求政府在实现社会公平的同 时，有效的提供廉租住房房源的供给。如何通过住房保障机制，使公平与效率之 间的关系协调得更好，这是政府制定住房政策的理论基础。 何谓公平? 多年来，一直是仁者见仁，智者见智。从经济学的角度评价公平， 它包括机会均等和收入均等两个层次。机会均等认为，个人、企业进入市场，要 起点一致，并且遵守平等的竞争规则。廉租住房制度安排首先要做到机会均等， 制度安排本身要明确、清楚、合理，能够最大限度地使个人努力和个人收益具有 正相关性。倘若机会不均等，则会导致“寻租性非效率 和“内耗性非效率”。 效率问题是经济学研究的中心议题，也是现代微观经济学的基本组成部分。 经济学界常以“帕累托最优状态”来表示最具有经济效率。即对于某种经济的资 源配置，如果不存在其他可行的配置，使得该经济中的所有人至少和他们在初始 时情况一样良好，而且至少有一个人的情况比初始时更好，那么这个资源配置是 最优的。目前，经济学家正在努力寻找在帕累托效率证明过程中考虑垄断、公 共物品和外部效应等变量的不同方法。其中大部分的努力是探索制度上的安排， 以获得一个可以证明最优配置能够达到的结论。 。孙月平、刘俊、谭军应用福利经济学 m 】经济管理出版社，2 0 0 4 年版，第9 2 页 9 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 公平代表着权益合理、社会和谐，效率代表着增长和发展。效率与公平是一 对既相互联系又相互排斥的矛盾统一体：一方面，效率的提高决定公平的产生和 发展；另一方面，公平在自己适用的范围内促进效率的提高。如果脱离公平追求 效率，而效率又被单纯归结为经济效率，缺乏持续发展的价值支持目标，必将导 致政治、社会与经济领域公平的丧失：如果超越生产力发展阶段去强调公平，甚 至把公平绝对化为平均主义，必然导致低效率或阻碍效率的提高。 如何处理公平和效率之间的关系，从静态的角度看，西方经济学界对此有三 种观点：效率优先、公平优先、公平与效率兼顾。结合我国的实际情况，本文重 点分析公平与效率兼顾论。公平与效率兼顾论的代表人物有萨缪尔森、凯恩斯、 布坎南和阿瑟奥肯。在他们看来，市场是一种公平的机制，收入分配不平等的 现象也是客观存在的。既然规则公平、机会平等的利于效率的提高，不利于收入 分配的平等；收入的均等化有利于平等而又不利于效率的提高。那么，公平和效 率的关系就不应该公平优先，也不应该是效率优先，而是需要二者兼顾。阿瑟奥 肯认为平等和效率之间存在一种交替关系，平等和效率双方都有价值，其中一方 对另一方没有绝对的优先权，在二者冲突时应达成妥协，为了效率要牺牲某些平 等，为了平等就要牺牲某些效率。为此，他们提出了一些效率和公平达成妥协的 办法。萨缪尔森认为，要效率又要公平的途径是通过政府干千预来辅助市场机制 这只看不见的手；布坎南提出通过社会制度结构来解决公平与效率二者不能兼顾 的问题。我国在确保住房资源配置效率的情况下，也分别实施了一系列促进公 平的政策，廉租住房制度就是一个典型。 住房同时具有商品性特征和福利性特征。住房的商品性要求为了实现经济效 率，住房供给应该采用市场机制的分配方式，即由市场决定要素价格与数量。但 是在信息不完全、竞争不充分的市场经济条件下，由于机会的不平等而导致不同 人群之间收入分配的不公平，从而产生社会的“弱势群体。他们没有享受到市 场经济发展带来经济增长的成果，而成为社会的贫困者或低收入阶层。因此住房 的市场机制分配方式势必会造成住房分配的不公平。这就是经济学上所说的公平 与效率问题在城镇住房供应中的反映。那么政府如何平衡公平与效率的矛盾呢? 住房保障责无旁贷。如图2 2 所示：横轴表示按照居住面积排列的家庭百分比， 纵轴表示拥有居住面积的百分比，o a 表示“均匀居住面积分配线”，住房保障 使居住水平分配线从b 修正为c ，更接近均匀居住面积分配线o a ，分配状况改 善。 0 图2 2住房保障调整住房分配曲线 。孙月平、刘俊、谭军应用福利经济学【l 叼经济管理出版社，2 0 0 4 年版，第9 4 页 l o 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 为了消除社会不公平的状况，实现市场经济社会的持续稳定发展，政府就有 责任和义务尽可能使低收入家庭也能安居乐业。正如阿瑟奥肯所说：“如果平 等和效率双方都有价值，而且其中一方对另一方没有绝对优先权，那么在它们冲 突的方面，就应该达成妥协i i o l i p m 无论哪一方的牺牲都必须是公正的”。 廉租住房制度同时具有外部经济和外部不经济2 种效应，让城市贫困人群拥 有固定住所，满足他们作为人的基本需要和尊严，有利于社会安定，提升城市和 国家的形象，这是外部经济性的表现；但以他们低廉的收入到市场购租住房，当 私人成本c p 大于私人利益r p 而小于社会利益如时，他们根本就不会采取行动， 而“帕累托改进”在实践操作中也根本不可能自发实现，而且廉租住房在建设过 程中有可能出现寻租行为。因此廉租住房制度应本着“公平与“效率 兼 顾的原则，在实现“居者有其屋目标的同时，政府与市场发挥各自的优势，实 现“帕雷托 效应，即社会效益最大化。 2 3 2 廉租住房供给的理论分析框架住宅市场的过滤模型 2 3 2 1 过滤模型理论 “过滤理论最早是由伯吉斯( e w b u r g e s s ) 在2 0 世纪2 0 年代初期解释芝加 哥住房格局时提出的。但“过滤 原理的优势并不只是用来描述城市格局，它可 以对住房市场的经济运行链条进行模拟分析。但在2 0 世纪6 0 年代之前，人们对 它的理解都是模糊的，直到1 9 6 0 年劳瑞( l o w r y ) 对“过滤”现象作了概念性的解 释之后，人们才对其有了比较明确的概念。他指出“过滤的主体是住宅，而非 各收入阶层，“过滤产生的原因在于住房老化及新建，简单地说，“过滤就是 住房本身市场价值的变化。 “过滤”模型的建模基础源于2 0 世纪7 0 年代住房耐久性概念的引入。所谓 “耐久性 ，是假设住房质量随时间折旧的，考虑了住房正常使用这一过程。住 宅过滤模型是根据住宅耐久性的特征，利用市场机制来解决社会各阶层的住房问 题。在住房商品化的前提下，比较富裕的阶层购买面积大、配套服务质量好的新 房，一般收人阶层购买面积小的新房或面积大、配套服务中等的旧房，低收人阶 层则购买相对小的、配套服务差的旧房。住宅过滤其实就是住宅的梯度消费，是 我国现阶段解决低收人阶层住房问题的可行模式。 美国学者阿瑟奥沙利文( a r t h u r0s u l l i v a n ) 在其城市经济学一书中阐述 了住房消费市场的过滤模型，解释了为什么穷人选择居住旧房子而不是新房子。 模型存在四个假设条件：一是有三种收入群体，包括富人、中等收入者和穷人； 二是实际收人随时间推移而增加，从而三种收人群体对住宅服务的需求量随之增 加：三是改良住宅成本相对较高，包括提高住宅质量、增加面积等的成本；四是 每l o 年都会有新住宅建造出来，同时住宅服务存在折旧。 如图2 3 所示，在1 9 8 0 年，穷人处于点b 的位置，中等收人家庭处于点d ， 富人处于点f o 收人上升导致富人对住宅消费的增加，由于住宅的改良成本高， 因此，为富人建造新住宅更有效率。由此，富人搬到了1 9 9 0 年新建房( 点g ) 。一 。阿瑟庇古福利经济学【m 】商务印书馆，1 9 7 0 年版，第8 6 - 一8 7 页 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 套旧住宅的市场价值低于建造同样单位服务的新住宅的成本，那么，中等收人家 庭就选择居住富人腾出的1 9 8 0 年建的房子，减去折旧，从点d 移动到点e 。同 样，穷人搬进中等收人家庭腾出的1 9 7 0 年建成的住宅里，减去折旧，从点b 到 点c 。 质 量 特 征 年) 年) 年) 年 年) 年) 丈小( 居住面积以平方英尺讣算) 图2 3 过滤：1 9 8 0 年和1 9 9 0 年的住宅配置 按住房的不同质量水平。将市场中的住房分为高、中、低三组。每种等级住 房及相应的收入阶层可构成各自的住房市场。不同市场间并没有明确的界限，在 某种程度上各子市场中的住房可以相互替代。假设在城市中，中、高收入家庭的 数量保持稳定，由于兴建中高收入住房的利润较高，因此这部分住房的供应是充 分的。随着高、中等质量住房的新建和存量住房的向下过滤，这两个子市场中的 住房供应会保持相对的稳定( 长期来看中、高档住房的供应将受土地资源的约束， 因此在图中表示为垂直于纵轴的直线) 。城市中相互作用的这三个子市场模型如 下： 。阿瑟奥沙利文城市经济学【m 】中信出版社，2 0 0 3 年版，第3 5 4 页 1 2 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文廉租住房供给模式研究 租金水平 翘金水平 租金水平 q l 住房消费数量 消费数量 低等质量住房市场中等质量住房市场 育等质量住房市场 图2 4 过滤模型存在的三个子市场 图中d 代表需求函数；s 代表供给函数。则初始均衡时，三子市场中的房租 分别为i 也、r i m 、i m ，住房消费数量分别为q l 、q m 、q h 。在这个模型中， 可以认为政府为低收入人群制定的住房政策的目标是：有效地提高低收入家庭对 较低质量住房的消费数量( q l ) 。 住宅过滤模型解释了住房在使用时间上的持久性和住房所提供的服务质量 随时间推移的递延性。理论上反映在住房保障上的设想是：充分利用旧房，而不 是靠政府或其他的福利机构新建住房来为低收入者提供住房保障。这种以旧房为 导向的住房供应和消费体系，使住房的耐久性使用价值得到了充分的利用，消费 者总效用和生产者利润达到最大化，对政府的财力要求低，在住房保障补贴上体 现了成本最小化。所以本文以住宅过滤模型为理论框架，对廉租住房供给模式的 长期适用性进行分析，旨在为廉租住房供给模式的选择上提供理论及现实操作依 据。 2 3 2 2 建筑补贴效应 成功的住房政策有两个基本原则：一个是住房政策应该有利于低收入家庭； 二是为中等收入家庭提供不同风格的住房以供选择圆。我国针对低收入家庭的住 房保障政策是廉租住房制度，针对中等收入家庭的住房保障政策是经济适用房政 策。国家在建设经济适用房的同时，是否对廉租住房房源供给产生影响，低收入 家庭是否可以从经济适用房政策中受益，阿瑟奥沙利文在其城市经济学一 书中对其进行了分析。 为了说明这一问题，假设存在这样一个城市： ( 1 ) 家庭的数量是固定的，假设为1 2 0 户。 ( 2 ) 住房市场有两个住房子市场：中等质量的住房和低质量的住房。 ( 3 ) 房主通过在两个子市场之间移动来对住房相对价格的变化做出反应。 ( 4 ) 两种类型的住房是不完全替代的。 如图2 5 ，显示了住宅市场的初始均衡。在中等质量市场，有4 0 套每平方英 国赖华东、蔡靖方基于住宅过滤模型的城市住房保障政策选择明学习与实践，2 0 0 7 ( 3 ) ，第5 3 页 。d a v i dw r a s n l u $ s e q l u r b a ne c o n o m i c s m h a r p e r & r o w , p u b l i s h e r s 1 n c 19 7 3 p 10 2 1 3 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文 廉租住房供给模式研究 尺3 0 美元的住宅。在低质量市场，有8 0 套每平方英尺2 0 美元的住宅。 ：中等曩量帕子市b i 正质量的予市曩 每 平 方加 羹m 尺 价 格 4 0砷柚1 中鲁质t 住宅歙 t 曩津贴中量住宅l 佳宅l 羹 筑一外善羹矗均膏直蕾从，o 奠元一至m 是无摹量棚曩量 札 细 l ， 2 0 4 06 0 l 憾质量住宅敛 审量隹宅费括曲下膏健t 位毫供 _ 住宅一t 曩市垃奠脯蕾时鼍重量 住宅嗜辜，力一一膏从t 曩市麓向 聱蠢量膏格从羹元互l 3 奠盂量 从附t 刿k 图2 5中等质量和低等质量子市场上对中等质量住宅进行补助的效应。 假设城市对新的中等质量的住房进行补贴，在图6 a 中，补贴使供给曲线右 移，从s l 移至s 2 ，每一价格水平上的供给量增加：在初始价格3 0 美元处，将会 有8 0 套住宅供给而非4 0 套。由于供给量大于需求量，中等质量住宅的价格下降。 而当中等质量住宅的价格下降时，会产生两种效应：一是需求效应，中等质量住 宅的相对价格下降会导致需求增加：一些家庭从低质量住宅迁入中等质量住宅， 引起数量和价格组合沿着d l 曲线向下移动。二是供给效应，当中等质量住宅的 价格下降时，一些房东把他们的住宅降级到更为有利的低质量子市场，中等质量 住宅供给减少，沿供给曲线s 2 向下移动。 在均衡状态下，补助使中等质量住宅供给量增加、价格下降。如图2 5 ( a ) 所示，中等质量住宅数量从4 0 增加到6 0 ，价格从3 0 美元下降到2 4 美元。 中等质量住宅子市场引起低质量子市场发生两种类型的改变：一是替代效 应，随着低质量住宅消费者转向中等质量住宅消费时，低质量住宅的需求曲线向 左移动。表现在图中，是曲线d 3 移动至d 4 。因为两种类型的住宅是互为替代商 品，中等质量住宅价格下降降低了对低质量住宅的需求。二是过滤效应。住宅从 中等质量子市场降级到低质量子市场，使低质量住宅供给曲线向右移动。在图 6 b 中表现为曲线s 2 移动到s 4 。新均衡出现在新需求曲线( d 4 ) 和新供给曲线( s 4 ) 相交之处。对中等质量住宅的补助计划使低质量住宅价格从2 0 美元降到1 3 美元， 数量从8 0 降到6 0 。 建筑补贴还导致了4 0 套住宅退出市场。因为消费者数量被假定为固定的1 2 0 户家庭，每新建一处住宅就会使一处已有的住房废弃。中等质量子市场的住房仅 增加了2 0 个，使得4 0 个新增住房中的2 0 个漏到了低质量住房市场上，低质量 住房市场的家庭数减少了2 0 个，所以在低质量住房市场上多出了4 0 所住房，这 4 0 所住房从住房存量市场中被废弃了。 所以，从整个住房市场来考虑，由于经济适用房供给的增加，存在替代效应， 并加快了住房市场的过滤，在假设需求一定的情况下，出现了一部分低等质量住 。阿瑟奥沙利文城市经济学【m 】中信出版社，2 0 0 3 年版，第3 5 5 页 1 4 贵州大学2 0 0 8 届硕士学位论文 廉租住房供给模式研究 房的废弃，。但现实中，目前我国的廉租住房的房源供给现状是供不应求，这些 过滤下来的住房完全可以成为廉租住房的房源供给。也就是说增加经济适用房供 给的同时也增加了廉租住房的供给，可谓一举两得，中等收入家庭和低收入家庭 都从经济适