（社会保障专业论文）逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究.pdf

摘要 自社会保障制度建立以来，人们已经从这种普遍意义的制度安排中分享到了 社会的福祉，个人生活有了可靠的保障来源，社会得以和谐稳定发展。养老保障 是社会保障体系的重要组成部分，一直以来被社会所广泛关注，因为在每个人的 生命周期内都会历经从青年到老年的不同阶段，对老年富足安详生活的向往是人 们共同的愿望。但是现实中，许多老年人成为“资产的富人，现金的穷人一，他 们手中拥有价值不菲的不动产，却因缺少可靠的现金收入渠道而无法满足医疗、 保健、休闲等多方面的养老需求。逆向年金抵押贷款作为一种补充养老保障服务 提供模式，旨在通过“以房养老的形式降低老年贫困，提高老年生活水平。老 年人可以将房产抵押，由相关运作机构根据房产价值定期给付年金，实现资产现 金的转换，而申请人则可以继续保留房产的居住权。 本文通过交叉学科的理论阐述，结合定量分析方法，对逆向年金抵押贷款进 行规范研究和实证研究，主要从五个部分介绍了逆向年金抵押贷款的内涵、特点 和国际经验，逆向年金抵押贷款的风险分析，逆向年金抵押贷款的模型精算与模 拟分析，并以厦门市为个案对逆向年金抵押贷款的可行性进行了实证研究。 特色与创新之处体现为以下几个方面：一是系统整合了逆向年金抵押贷款理 论；二是通过跨学科研究，借助投资学和精算模型，综合运用定性与定量分析、 规范与实证分析的方法，对逆向年金抵押贷款的进行方案模拟；三是侧重逆向年 金抵押贷款的操作性分析，结合实地问卷调查，提出我国推行逆向年金抵押贷款 的可行方案。 关键词：养老保障；逆向年金抵押贷款；住房；模型 a b s t r a c t s i n c es o c i a ls e c u r i t ys y s t e mh a v eb e e nf o u n d e d ，f r o mw h i c hp r e v a l e n ts y s t e m p e o p l et a k et h ew e l f a r e ，a n dt h e yg e tt h ep e r s o n a lr e v e n u eo nt i m e ，a n dt h es o c i e t y d e v e l o ps t e a d i l y a sp a r to fs o c i a ls e c u r i t ys y s t e m , o l d a g es e c u r i t yi sp a i dm o r e a t t e n t i o nb yt h es o c i e t y n o to n l y e v e r y o n ew i l le x p e d e n c ey o u n g e ra n da g e d ，b u ta l s o t h e yl o n gf o rc o m f o r t a b l el i f ew h e nt h e ya r eo l d h o w e v e r , b e i n gs h o r to fc a s h , m a n y a 阳c a s h - p o o rd e s p i t eb e i n ga s s e t - r i c h t h e i rh o m e sh a v ea p p r e c i a t e df a s t e rt h a n i n f l a t i o n , b u tt h e i ri n c o m e so f t e nh a v en o tk e p tu pw i t ht h ec o s to fl i v i n g , s u c ha s m e d i c a lt r e a t m e n t ，h e a l t hc a r e ，a n ds oo n r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g ei saf o r mo f h o m e e q u i t yc o n v e r s i o ns p e c i f i c a l l ys u i t e dt oo l d e rh o m e o w n e r sw h on e e dc a s hf r o m t h e i rh o m e sb u tw h os t i l lw a n tt ol i v ei nt h e m r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g ea l l o wo l d e r h o m e o w n e r st oc o n v e r tt h e i rh o m ee q u i t yi n t oc a s hw i t h o u th a v i n gt os e l lt h e i rh o m e s ， w h i c h p r o v i d e sp a y m e n t sf r o mt h el e n d e rt ot h eh o m e o w n e r t h i sp a p e rp r o v i d e saf l r i t l e w o r ko fr e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e ，d e s c r i b i n gt h e d e f m i e n s ，c h a r a c t e r i s t i c s ，a n di n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e s i ta l s oa n a l y z e st h ef e a s i b i l i t y a n dr i s ko fr e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e a c c o r d i n gt ot h es u r v e yi nx i a m e na n ds o m e m o d e l s ，i tp r e s e n t st h ep r o j e c tt od e v e l o pr e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g ew i t hq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s ，g i v i n gt h ec r i t e r i o nr e s e a r c ha n dd e m o n s t r a t i o nr e s e a r c h t h ec h a r a c t e r i s t i c sa n di n n o v a t i o n so ft h ep a p e ri s d i s t i n g u i s h e di nt h r e er e s p e c t s f i r s t , i tp r e s e n t st h et h e o r yo fr e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g es y s t e m a t i c a l l y s e c o n d , i t a d o p t sc r o s s - s u b j e c tr e s e a r c ha n du s e sd i f f e r e n ta n a l y s i sm e t h o d s t h i r d , i tb r i n g s f o r w a r dt h ef e a s i b i l i t yp o l i c ys t r a t e g yo fr a m k e y w o r d s ：o l d - a g es e c u r i t y ；r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e ；h o m e ；m o d e l 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签孙汹， ) 阑晕car 宅e l 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版口保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 l 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ) 作者签名：刍纨7 导师签名： 日期：2 卯砗j 1 ，扩日 日期：年月 日 引言 引言 人类社会自产生初期就紧紧地同养老保障联系在一起，从以代际之间互惠伦 理基础来实现的家庭养老到以社会共有责任为要义的社会养老保险，不论采取何 种方式都寄托了人们对未来老年生活的关注。在社会进入工业文明之后，各国对 养老保障制度的探索无不彰显出智慧文明的璀璨光辉。第二次世界大战后，：贝 弗里奇报告将欧洲带进了从摇篮到坟墓的社会福利体系，社会养老保险得到了 充分的发展。2 0 世纪8 0 年代以后，各国纷纷开始了改革，逐步构建起多层次的 养老保障制度体系，全球养老服务的趋势日益多元化。 2 0 世纪6 0 年代美国推出了逆向年金抵押贷款服务( r e v e r s ea n n u i t y m o r t g a g e ，简称r a m ) ，又叫逆抵押贷款，是一种老年人通过与传统住房抵押 贷款相反的方式获得现金收入的金融产品，有效弥补了持房者老年生活保障水平 的不足。r a m 拟合了三种社会要素，通过政府政策的引导，银行等金融机构的 运作，使得金融、房产与养老保障三者有机结合，是对补充养老保障服务提供模 式的创新，实现了政府、金融业、房产业和老年群体之间的良性联动。 从美国、英国、加拿大、新加坡、澳大利亚等国家的实践来看，r a m 在4 0 多年中得到了快速的发展，不仅受到了本国政府的政策支持，而且一些国家的政 府机构直接作为逆向年金抵押贷款的运作者，推广这种补充养老保障服务，以美 国为例，最受欢迎的项目是联邦住宅管理局( f h a ) 推出的住房资产转换抵押贷 款( h e c m ) 圆。r a m 越来越被各国政府所关注，成为社会养老保障制度外的有 效补充形式，与社会养老保险、企业年金和个人储蓄共同构成立体式的养老保障 网络，在全面防范老年风险的同时，更加注重老年保障水平的提高 2 0 世纪末，人口老龄化成为促使养老保障制度不断改革、完善和创新的强 大动因，绝大多数国家的老年人口比重越来越大，老年赡养率呈现出加速上升 的态势，这种全球化的趋势不仅关系到老年人自身保障问题，更加成为一个社会 逆向年金抵押贷款最早源于荷兰。在美国发展的最好，该项目为诸多国家所采用，以解决老年保障问题。 该项目全称为h o m ee q u i t yc o n v e r s i o nm o r t g a g e ，为f e d e r a lh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o n , u s 在1 9 明年推出 的逆向年金抵押贷款产品 人口老龄化是指老年人在总人口中的相对比例上升，按国际通行的标准。6 0 岁以上的老年人口在总人 口中的比例超过i 0 ，减6 5 岁以上老年人口在总人口中的比例超过7 ，就视为达到了人口老龄化 老年赡养率是指6 5 岁及其以上的人口数占1 5 “岁人口数的比重，2 0 0 0 年，全球的老年赡养率是1 1 逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究 性的研究课题。进入2 l 世纪后，我国人口红利渐渐被人口老龄化的趋势所代替， 预计在2 0 5 0 年将会迎来一个老龄化高峰，每5 个人中就将有一个老年人。因此， 对于我国这样一个人口大国来说，对新型养老保障服务模式的借鉴和推广就具有 更为深远的意义。 应该说，我国经过改革开放近3 0 年的不懈努力，宏观经济快速稳健发展， 金融市场体系逐步完善，社会养老保障制度获得充分肯定，特别是住房市场化改 革的完成以及中华人民共和国物权法( 以下简称物权法) 的颁布使r a m 应用于我国养老保障服务领域具备了产权方面的必要条件。 从客观对象来看，老年群体因退休后收入的减少和对医疗、保健、休闲等需 求的增加，迫切需要更多的现金来源以满足上述需求，但是与此同时也可能因此 而造成子女负担的加重。但恰恰又正是这些老年人群，他们绝大多数拥有一套甚 至两套以上的住房，完全可以通过r a m 这种模式来满足他们的养老需要，为问 题的解决提供了一条有效的途径。 逆向年金抵押贷款是从国际经验借鉴而来的一种新型补充养老保障服务模 式，那么，究竟这种模式是否适合于我国特定背景下的养老体系? 本文立足于 r a m 的国际经验以及我国的制度环境，对该模式进行了规范研究和实证分析， 既考虑到删推行的必要性和可行性，也注意到各种不利因素的影响。不管怎 样，逆向年金抵押贷款是我国在发展补充养老保障服务中最具有理论和实践研究 价值的模式，通过政策上的合理设计、全面的风险防控机制、不动产模型和精算 模型等工具的科学运用，以及在实践中的不断尝试和探索，可以肯定的是这一模 式在中国未来养老保障体系中势必会发挥出卓有成效的现实作用。 人口红利是指在一个时期内生育率迅速下降，少儿与老年抚养负担均相对较轻，总人口中劳动适龄人口 比重上升，从而在老年人口比例达到较高水平之前，形成一个劳动力资源相对比较丰富，对经济发展十 分有利的黄金时期。 1 9 8 0 年邓小平同志提出住房制度改革设想，1 9 9 8 年国务院出台2 3 号文关于进一步深化住房制度改革 加快住房建设的通知 成为标志性的里程碑，国家开始大力推行住房制度改革，改变住房的分配方式， 并通过房地产的发展来拉动经济增长。时至今日，尽管这项政策遭到了诸多质疑( 赵晓在( 2 1 世纪经 济报道中称“所谓的住房市场化改革一开始就是政府机会主义的产物，而不是要解决绝大多数老百姓 的安居问题。”) ，但是有一点是具有重要意义的，就是通过这项改革明晰了住房产权问题 2 0 0 7 年3 月1 6 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过中华人民共和国物权法，并将于2 0 0 7 年 l o 月1 日起施行。其中，第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，解决了 我国现行法律规定的居住用地最高年限为7 0 年的后续使用权问题。同时也为逆向年金抵押贷款项目的 推行创造了条件 2 一、逆向年金抵押贷款的内容、发展与国际经验 一、逆向年金抵押贷款的内容、发展与国际经验 逆向年金抵押贷款是一种以实现更高养老保障需求为目的的资产转换工具， 这样一种金融工具的诞生，方面为解决老年保障服务供给不足提供了一条制度 外的有效途径，另一方面提高了资产现金转换率，活跃了消费市场，有助于减轻 子女的赡养负担。可以说，r a m 模式的提出很大程度上解决了老年群体普遍生 活水平较低而又拥有富足房产之间的矛盾，使得二者之间搭建起一个通路，即老 年人也可以通过自有房产抵押结束过着“穷日子一的生活。 逆向年金抵押贷款最早起源于荷兰，随后在美国、新加坡、英国、日本、澳 大利亚等国家迅速发展，成为一种新型的养老保障模式。特别是，美国和新加坡 在r a m 项目的推行上是两种不同模式的典型代表，具有较强的借鉴价值。从 r a m 发展的数十年来看，老年群体通过这个项目实现对医疗、休闲等方面的更 高需求，使得“夕阳无限好一不再是美好的生活憧憬。本文从逆向年金抵押贷款 的内容、发展沿革以及主要国家的经验等方面进行了系统的论述，以期为接下来 规范分析提供一个完整而夯实的理论框架。 ( 一) 逆向年金抵押贷款的内容 逆向年金抵押贷款作为一个新兴的名词还不为社会所熟知，但是对于抵押贷 款这个概念几乎所有人都不陌生，尤其是我国实行了住房市场化改革后，抵押贷 款项目成为大众购买房产时必要的金融工具，而逆向年金抵押贷款的运作方式恰 恰与抵押贷款相反，适宜的人群从购买房产的青年人口转变为拥有房产的老年人 口，目的也从获取住房使用权转变为提高养老保障水平，两种模式相互关联而又 意义不同。 1 逆向年金抵押贷款的定义及内涵 逆向年金抵押贷款( r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e ，简称r a m ) ，又叫逆抵押贷 款、反向抵押贷款、逆序抵押贷款，是一种与抵押贷款相反的模式。国外学者 t e r r e n c em c l a u r e t i e 和gs t a c ys i r m a n s 对逆向年金抵押贷款的定义为“一种金 融安排，贷款人基于物业的价值向借款人支付固定的年金或者定期的款项 ，指 逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究 出在抵押贷款中，借款人得到一笔大额的现金流入，而在将来的贷款期中按月偿 还；相反在逆向年金抵押贷款中，借款人得到一系列的月付款收入，而在贷款期 末以大额的现金偿还，在两种贷款中住房都作为了抵押物。国内学者柴效武对 此也给出了定义，认为“反抵押贷款是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期 向金融机构取得的主要用于养老费用的贷款，其放贷对象是无固定收入而有自有 住房产权的老年人，并用于日常生活开销，贷款到期则以出售住房的收入或直接 以该住房资产还贷。 国 从上述学者给出的定义来看，揭示出了逆向年金抵押贷款的本质属性和运作 流程。本文认为逆向年金抵押贷款模式应具备以下要素： ( 1 ) 贷款人。逆向年金抵押贷款的贷款人一般为银行等金融机构，也有政 府机构直接作为贷款人，如美国的联邦住宅管理局( f h a ) 和联邦全国抵押协会。 贷款人须按照有关标准对申请人的住房产权、年龄进行核实，并对其住房进行估 价，以确定的资产现值作为月付款的依据。 ( 2 ) 借款人。借款人必须是达到一定年龄并且拥有住房产权的老年群体， 例如美国规定r a m 申请人的年龄应在6 2 周岁以上，可以将住房作为贷款抵押 物申请住房逆向年金抵押贷款，达到改变现状，提高老年生活水平的目的。 ( 3 ) 住房产权。住房产权是申请逆向年金抵押贷款的必要条件和标的物， 只有拥有住房产权的老年群体才可将现有住房作为抵押申请住房逆向年金抵押 贷款，按月固定领取年金。 ( 4 ) 年金固定给付。在对申请人的房产进行评估后，除评估现值的一部分 作为留存，用以购买商业生存年金、支付交易费用和防范房产市场波动风险等， 其余部分在固定期限中( 一般为1 0 年或1 5 年，视r a m 设计的不同而定) 按月 支付现金给借款人。 综合t e r r e n c em c l a u r c t i o 、gs t a c ys i r m a n s 和柴效武的观点，本文认为逆向 年金抵押贷款是一种使拥有住房产权的老年群体从其住房中提取现金收益而又 保留居住权的金融工具，是对养老保障服务的一种延伸和创新，开辟了一条崭新 特瑞斯m 克劳瑞特，g 斯泰西西蒙著，龙奋杰。李文诞等译房地产金融原理与实践) 北京：经 济科学出版社，2 0 0 4 年，第1 4 5 1 4 7 页。 柴效武一种以房养老的贷款方式住房反抵押贷款金融教学与研究，2 0 0 4 ( 3 ) ，第4 6 页 4 一、逆向年金抵押贷款的内容、发展与国际经验 的道路。从结果来看，r a m 所带来的不仅是对基础养老保障制度的补充，使老 年群体得以安享晚年，也是未来社会养老保障体系的发展构成之一。 2 逆向年金抵押贷款的类型 逆向年金抵押贷款是一种创新型的补充养老保障服务提供模式，发展至今衍 生出了多种类型产品，各种类型逆向年金抵押贷款的设计既考虑到了不同老年群 体的需求，也考虑到了各种可能的风险水平。在对各类逆向年金抵押贷款产品进 行整理后，笔者发现我国学者对r a m 的研究更多还是参照了美国的做法，缺少 具有普遍意义的分类。 为此，通过对文献的整理归纳，如图l 所示，本文按照三类标准对逆向年金 抵押贷款进行了划分：按照有无保险划分、按照支付方式划分以及按照支付期限 划分，较为全面地介绍了逆向年金抵押贷款类型。此外，借款人也可以一次性支 取贷款。 e 图l 按照不同标准的r a m 分类 ( 1 ) 按照有无保险，可分为有保险r a m 和无保险r a m 。有保险类型的逆 向年金抵押贷款意图在于控制和防范未来可能遇到的风险，主要是考虑两方面因 素，即房产价值和借款人生存余寿。通过引入保险一方面能够确保r a m 的回收 额不低于住房价值并减少贷款意外损失，另一方面可以将一部分房产评估现值用 于购买保险公司的终身生存年金，在r a m 到期停止发放并且借款人余寿较长时， 借款人可以领取该项年金确保稳定的收入来源。无保险类型逆向年金抵押贷款则 适合于有短期大量资金需求的老年人群，其一次性或定期支付的金额要高于有保 逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究 险的逆向年金抵押贷款。 ( 2 ) 按照支付方式，可分为等额支付r a m 和渐进支付r a m 。等额支付型 的逆向年金抵押贷款是以按月支付的形式，每个月支付给借款人金额相等的贷 款。渐进支付型逆向年金抵押贷款与等额支付型逆向年金抵押贷款的不同在于， 前者支付的贷款额度是随着时间而递增的，也就是说期初的付款额少而期末的付 款额多，这样做的目的是减轻通货膨胀对借款人的影响。 ( 3 ) 按照支付期限，可分为固定期限r a m 和终身期限r a m 。固定期限型 的逆向年金抵押贷款是贷款人与借款人共同在协议中约定贷款支取期限以及还 款日，在借贷期限内贷款人按月( 年) 固定支付给借款人约定的现金，当期限已 满时贷款人按照条款收回借款人的住房。终身型的逆向年金抵押贷款也是由贷款 人按月( 年) 固定支付给借款人一定的现金，但不同的是终身期限型r a m 的借 款人可以一直保留居住权到去世或从住房中搬走为止，届时按照出售收入的最大 额度还清贷款，出现价差损失时政府一般会起到兜底的角色。 逆向年金抵押贷款在操作中通常是根据借款人的实际情况进行合理的组合， 例如在美国最受欢迎的是联邦住宅管理局( f h a ) 推出的住房资产转换抵押贷款 ( 眦c m ) ，h e c m 融合了有保险型r a m 、等额支付型r a m 和终身期限型r a m 的特点，通过六种类型的组合可以设计出多种不同特点的r a m 产品。 ( 二) 逆向年金抵押贷款的发展沿革、代表国家及经验 逆向年金抵押贷款经历了一段历史不长，但是颇为曲折的发展沿革。r a m 最早出现于荷兰，老年人可以用自己的房子抵押给相关机构进而获得额外的养老 收入，但是r a m 这一模式在荷兰并没有很好的推广开来，产品形式较为单一 到了2 0 世纪6 0 年代，由于老年客户规模的不断扩大，美国开始由金融机构 开办住房逆向年金抵押贷款业务，并且设计推出多种类型的r a m 产品，使得逆 向年金抵押贷款项目逐渐推广开来，并发展成为银行等金融机构的重要信贷业 务。但是进入上个世纪8 0 代后，住房逆向年金抵押贷款发展缓慢，利率风险、 生存余寿风险、相关政策法律不健全等因素制约了r a m 项目的推广。直到9 0 年代中后期，随着人们对r a m 认识的不断提高、产品设计的更为完善，特别是 联邦都市住宅开发署( h u d ) 对该项目的重视和支持，以及联邦住宅管理局 6 一、逆向年金抵押贷款的内容、发展与国际经验 ( f h a ) 、联邦全国抵押协会( f n m a ) 、全国逆抵押贷款者协会( n r l m a ) 等 机构的成立，逆向年金抵押贷款迎来了个快速发展的时期。根据c h r i s t o p h e rj m a y e r 和k a t e r i n avs i m o n s 的估计，在美国将有6 0 0 万人可以从逆向年金抵押 贷款项目中受益。随着逆向年金抵押贷款在美国获得了巨大的成功，英国、新 加坡、法国、日本、澳大利亚、加拿大等国也开始纷纷推出了各自的r a m 项目， 至此逆向年金抵押贷款在全球迅速发展开来。 目前，我国逆向年金抵押贷款模式尚在探索阶段，即便上海等地曾提出试行 基于r a m 项目的“以房养老政策 ，但从全国来看真正推出逆向年金抵押贷 款产品还有待时日。只有依据我国国情对r a m 产品进行更为合理的设计，才能 够使之更好地起到提高老年群体生活水平的作用。为此，本文选取了逆向年金抵 押贷款的两个代表性模式，即“美国模式 和“新加坡模式，对主要指标进行 比较分析以期从中能够获得有益的借鉴。 如表l 所示，从整体上反映出逆向年金抵押贷款项目中“美国模式一和“新 加坡模式一的相似性和不同点。 表l 美国r 埘模式与新加坡删模式的对比 美国 i 新加坡 贷款目的 通过逆向抵押解决养老保障不足的问题，提高老年生活水平 相同处 住房产权拥有住房的产权，方可将住房作为抵押物申请逆抵押贷款 贷款发放按月固定给付或者一次性支付贷款 项目制定人联邦住宅管理局或金融机构既项目制定人为新加坡住宅发展 与贷款人是项目制定人也是贷款人局，贷款人为银行等金融机构 借款人年龄为6 2 周岁及以上的老年人年龄为6 0 周岁及以上的老年人 一般直到借款人去世或出售房 不同处 贷款期限 分为固定期限和终身期限两种 屋才偿还贷款 固定期限型到期后收回住房， 房产及增值终身期限型直到借款人去位 直到借款人去世才收回房产，若 余额处置房产升值带来的利润由贷款人 一次性付清贷款，可转给继承 人房产升值利润差交继承人 获禄 c h r i s t o p h e rj m a y e ra n dk a t e r i n avs i m o m 1 9 9 4 r e v e r s em o r t g a g e sa n dt h el i q u i d i t yo f h o u s i n gw e a l t h j o u r n a lo f t h ea m e r i c 锄r e a le s t a t ea n du r b a ne c o n o m i c sa s s o c i m i o n2 ：2 3 5 2 5 5 中国新闻阿上海人大代表提议”以房养老”的一例按揭”方式h r p w w w c h i n a n e w s c o n l c n n e w s 2 0 0 6 2 0 0 6 - 4 ) i - 1 9 8 6 8 0 3 7 0 s h t m l 7 逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究 1 美国模式 美国是逆向年金抵押贷款发展最为成熟的国家，年龄达到6 2 岁以上且拥有 住房产权的老年人如果感到目前的退休收入无法满足生活需求时，就可以把房产 抵押给联邦住宅管理局( f h a ) 、联邦全国抵押协会( f n m ) 或者相关的金融 机构，通过r a m 项目获得额外的收入，使得退休生活能更加富足，实现在医疗、 健康和休闲等方面的更高需求。 这种“6 0 岁前人养房，6 0 岁后房养人 的逆向年金抵押贷款项目很好地弥 合了基本养老制度供给不足与个人养老保障需求日益提高的矛盾，让老年人能够 更好地安享晚年，真正实现“老有所养，老有所乐。 从美国逆向年金抵押贷款的实际运行情况来看，主要有以下三种类型：囝 ( 1 ) 联邦住房管理局( f h a ) 推行的h e c m * 。该项目是在美国最流行的 r a m 模式，h e c m 申请费用较少，手续也较为简洁。h e c m 的贷款额度主要受 到借款人年龄、房产现值和利率水平等因素的影响，借款人可以选择一次性支取、 按月支取和信贷组合三种方式。根据全国逆抵押贷款者协会( n r l m a ) 的统计 数据，从2 0 0 1 年到2 0 0 5 年，h e c m 的贷款额增长了5 0 0 ，在各种类型的r a m 中占到9 0 左右。 ( 2 ) 联邦全国抵押协会( f n m a ) 推行的o s r m * 。该项目由联邦全国抵押 贷款协会运作，与h e c m 项目比较相似，但是在期限划分上g s r m 属于固定期 限型的逆向年金抵押贷款。 ( 3 ) 各金融机构推行的p r m * 。该项目是具有商业性质的理财产品，通过 一种开放式放贷的方式，为老年人提供特种r a m 项目。最为有代表性的是现金 账户计划( c a s h a c c o u n t ) ，借款人可以通过标准期权和高收益期权来获得该项目 提供的贷款。 上海新闻网反向住房抵押贷：以房养老h t t p ：w w w s h c h i n a n e w s c o m c n b i z 3 6 5 d z l c 2 0 0 6 0 8 i n d e x 2 h i n t 住房资产转换抵押贷款( h e c m ：h o m ee q u i t yc o n v e r s i o nm o r t g a g e s ) n r l m a h t t p ：w w w r e v e r s e m o r t g a g e o r g a b o u t r e v e r s e m o r t g a g e s c o n s u m e r s a f e g u a r d s t a b i d 4 2 9 d e f a u l t a s p x 政府担保逆抵押贷款( g s r m ：g o v e r n m e n t - s p o n s o r e dr e v e r s em o r t g a g e s ) 专有逆抵押贷款( p r i m ：p r o p r i e t a r yr e v e r s em o r t g a g e s ) 3 一、逆向年金抵押贷款的内容、发展与国际经验 2 新加坡模式 新加坡是继美国后，在各国推行和创新逆向年金抵押贷款模式中的典型代 表，该项目在新加坡住宅发展局( h o u s i n gd e v e l o p m e n tb o a r d ) 的指导下由银行、 保险等金融机构负责发放逆向年金抵押贷款，凡是年龄达到6 0 周岁以上且拥有 住房产权的老年人都可以把房产进行抵押加入r a m 项目，从而获得额外的现金 收入。满足条件的借款人向银行等金融机构申请逆向年金抵押贷款，按月( 年) 固定领取贷款或者一次性支取贷款，直到借款人出售房屋或去世，贷款人才收回 房屋产权，将出售房产所获得的金额用于还清贷款本金和利息。在新加坡，目前 得到最为普遍推广的是新加坡保险合作社职总英康( n t u ci r l c o m c ) 推出 的r a m 项目，该项目受到新加坡住宅发展局的指导和监督，因此逆向年金抵押 贷款在新加坡具有更强的政府色彩。 与美国推行的几种r a m 不同的是，“新加坡模式一在借款人去世时贷款人 从其变卖的房产总额中扣除借款人生前实际发生的贷款本金和利息后，余额部分 须交给其法定的继承人。此外，如果继承人能一次性付清或用再按揭的方式付清 借款人生前的逆向年金抵押贷款本金和利息，房屋也可转卖给继承人，继续留给 借款人的后代。 无论是“美国模式一还是“新加坡模式一，应该说都为今后探索适合我国国 情的逆向年金抵押贷款模式提供了很好的借鉴，也有理由相信在各方面主客观条 件均成熟的情况下，可以适时将这种模式推广应用到我国养老保障体系中去，完 善养老保障制度，促进社会的和谐与稳定。 h o u s i n gd e v e l o p m e n tb o a r d h t t p ：w w w h d b g o v s g f i i o f i l 0 2 0 0 p n s f d e f a u l t h o m e h o m e p a g e i n t e m e f n 3 p e n d o c u m e n l n t u ci n c o m e h t t p ：w w w i n c o r a c c o i n s g 9 逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究 二、逆向年金抵押贷款的风险分析 风险被定义为损失发生的不确定性，社会经济领域中既有主观的风险也有 客观的风险，不管是对于商业决策还是政府决策，每一种决策行为都会附带着一 定的风险，因而需要对风险进行预测和分析，风险监控体系的建立是一项不可或 缺的工作。逆向年金抵押贷款作为一种新型的补充养老保障服务项目，它的实施 结果是要实现资产与现金之间的转换，以达到提升老年生活水平的目的，在这个 过程中会面临不动产市场、金融市场、借款人生存余寿延长以及信用与道德等方 面的风险因素。 本文选取了可能作用于洲项目的风险因素，通过描述性分析与数理分析， 从多个维度考察不同领域风险因子的影响水平，提出应对方案并就风险损失进行 预测，建立起逆向年金抵押贷款完整的风险防控体系。也为接下来的逆向年金抵 押贷款模型精算与模拟分析的影响条件提供依据。 ( 一) 不动产市场的风险 逆向年金抵押贷款的前期工作是对借款人的不动产进行估价。不动产是指实 体土地及附着于土地上的定着物，在法律意义上既包括土地和构成土地的自然物 体( 如树木) ，也包括附着于土地上的全部人为物体( 如建筑物) ，圆在删项 目中单指狭义的不动产即居住房产。不动产市场不像其他物品和劳务市场那 么有效率， 因此不动产的估价操作也就相对复杂，需要综合考虑房产市场平均 价格、土地价值与房产折旧等方面影响因素，进而在参考利率水平趋势与通货膨 胀趋势的前提下估算出借款人抵押房产的现值并确定每月年金给付额度。 一般来说，不动产市场会受到总体宏观经济环境以及供需关系的影响，即使 是在一个平稳的经济体内部，房产依然会发生波动，从而加大了房产现值估价的 困难。也就是说，在期初确定房产现值后很可能因房产的贬值或者房产收益率小 于贷款利率而产生无法在期末足额收回贷款的风险。 乔治e 瑞达著，申曙光译风险管理与保险原理 北京：中国人民大学出版社，2 0 0 6 年，第4 页 美国估价学会著，不动产估价翻译委员会译不动产估价 北京：地质出版社，2 0 0 1 年，第5 页 同上。第5 0 页 1 0 二、逆向年金抵押贷款的风险分析 由于我国仍处于逆向年金抵押贷款的探索阶段，因此本文借用美国人口调查 局统计数据对房产估价风险进行分析。如表2 所示，假设在每年房产估价现值增 长率分别为5 6 和3 0 时，对期限为2 0 年的逆向年金抵押贷款进行房产评估 现值累加，则房产出让曲线与r a m 贷款累加值分别在第1 6 年和第1 2 年相交， 阴影部分为可能因不动产市场风险而产生的损失( 如图2 所示) 。 表2r a m 期限为2 0 年的贷款还款额累计与房产价值预期 单位：美元 5 6 _3 0 r m 累 年限 计额 房产预当期贷款当期超过房产房产预当期贷款当期超过房产 期价格偿还额现值的贷款额期价格偿还额现值的贷款额 l6 3 3 51 0 5 6 0 06 3 3 501 0 3 0 0 06 3 3 50 21 3 3 3 41 1 1 5 1 41 3 3 3 40l 饿 0 9 1 01 3 3 3 40 32 1 0 6 51 1 7 7 5 82 1 0 6 501 0 9 2 7 32 1 0 6 5o 42 9 6 0 61 2 4 3 5 32 9 6 0 6o1 1 2 5 5 12 9 6 0 6o 5 3 9 0 4 11 3 1 3 1 7 3 9 0 4 lo1 1 5 9 2 7 3 9 0 4 l 0 6 4 9 4 6 4 1 3 8 6 7 04 9 4 6 4o1 1 9 4 0 54 9 4 6 40 76 0 9 7 9 1 4 6 4 3 6 6 0 9 7 901 2 2 9 8 7 6 0 9 7 9 o 8 7 3 7 0 01 5 4 6 3 6 7 3 7 0 0o1 2 6 6 7 7 7 3 7 0 0 0 98 7 7 5 21 6 3 2 ：9 6 8 7 7 5 2o1 3 0 4 7 7 8 7 7 5 2 o l o1 0 3 2 7 61 7 2 4 4 01 0 3 2 7 6o1 3 4 3 9 21 0 3 2 7 6o l l1 2 0 4 2 51 8 2 0 9 71 2 0 4 2 501 3 8 4 2 31 2 0 4 2 5o 1 21 3 9 3 7 11 9 2 2 9 51 3 9 3 7 101 4 2 5 7 61 2 8 3 1 87 7 3 7 1 1 31 6 0 3 0 02 0 3 0 6 31 6 0 3 0 0o1 4 6 8 5 31 3 2 1 6 81 6 8 7 9 2 1 41 8 3 4 2 02 1 4 4 3 51 8 3 4 2 0o1 5 1 2 5 91 3 6 1 3 32 8 3 7 2 2 1 52 0 8 9 6 22 2 6 4 4 32 0 3 7 9 92 0 6 5 21 5 5 7 9 71 4 0 2 1 72 7 4 9 8 0 1 62 3 7 1 7 82 3 9 1 2 42 1 5 2 1 28 7 8 6 41 6 0 4 7 1l “4 2 43 7 1 0 1 6 1 72 6 8 3 4 9 2 5 2 5 1 52 2 7 2 6 41 2 3 2 5 51 6 5 2 8 51 4 8 7 5 73 5 8 7 7 6 1 83 0 2 7 8 42 6 6 6 5 5 2 3 9 9 9 01 2 5 5 8 81 7 0 2 4 31 5 3 2 1 92 9 9 1 3 0 1 93 4 0 8 2 5 2 8 1 5 8 82 5 3 4 2 98 7 3 9 61 7 5 3 5 l 1 5 7 8 1 6 1 8 3 0 0 9 2 03 8 2 8 4 82 9 7 3 5 72 6 7 6 2 11 1 5 2 2 71 8 0 6 1 l1 6 2 5 5 02 2 0 2 9 8 资料来源：u s c e n s u sb u r e a u 统计数据。 w i l l i a m a p h i l l i p sa n ds t e p h e n b g w i n 1 9 9 2 r e v e r s em o r t g a g e s t r a n s a c t i o n so f s o c i e t yo f a c t u a r i t 盛 v o l4 4 ：3 0 0 3 0 3 1 1 逆向年金抵押贷款的精算模拟与实证研究 美元4 5 0 0 0 0 4 0 3 5 0 0 3 0 2 5 0 0 2 o 1 5 l 咖 5 0 0 o 图2r a m 贷款还款额累计与房产价值预期趋势分析 资料来源：u s c e n s u sb u r e a u 统计数据。 通过上述分析，可以看出r a m 累计贷款额受到不动产市场的显著影响，房 产价值增长率的降低会缩短房产价值增长曲线与贷款累加额增长曲线的交汇时 间点，也就是说贷款累加额超过房产市场价值的期限会前移，在这个交汇时间点 以后逆向年金抵押贷款将陷入款项无法足额回收的处境。因此，为了应对这种潜 在的风险，一方面要尽可能对借款人的不动产价值做到准确评估，另一方面利用 可以引入商业保险的方式来抵御未来的不动产风险。 ( 二) 金融市场的风险 金融市场的风险主要是指利率和通货膨胀对逆向年金抵押贷款的影响， r a m 通过改变消费者预算约束，进而影响到储蓄结构，不仅盘活了老年群体手 中的不动产而且刺激了消费，扩大了内需。利率和通货膨胀这两种影响因子在不 同水平情况下，对借款人每月领取的年金给付额度以及房产预期现值都具有明显 的负相关关系，即如果利率水平上升，则资产现值下降；如果通货膨胀率上升， 则资产现值同样会下降。 对于抵押的房产价值来说，会有一个固定的价值增长率，这是不动产的社会 增长率，主要构成部分是土地价值的自然增长。这里所考虑的是房产价值的增长 率可能低于贷款利率水平，因此在未来的某一时间点上贷款余额会超过房产现 1 2 二、逆向年金抵押贷款的风险分析 值，这也就是前面所论述的贷款累加额与房产价值增长率的关系，贷款的累加额 包括产生的利息，而房产价值的增长率又受到利率水平的影响。贷款人在r a m 项目发生后，对增长的利息正常支付利息税，借贷人在还款日到来时需要缴纳利 息和利息税，计入贷款总额一并还清，不得从还款额中扣除。 利率风险是价格变化百分比与市场利率百分比的比值，也就是市场利率变化 所带来收益率的不确定性。 通常情况下可以通过麦考利存续期来考量利率风险 的水平，观察利率变化对r a m 贷款累加额的影响，即利率变化水平所对应的房 产现值变化水平。 本文在下一章中将利用麦考利存续期对市场利率如何影响现 金流进行详细的敏感性分析，这里只作风险描述。 通货膨胀率也就是消费者物价指数( c p i ) 变动的百分比，固通货膨胀率往往 是宏观经济运行所关注的主要指标。2 0 0 6 年我国的通货膨胀率大约在1 6 ，处 于相对比较低的水平，这对不动产市场来说，有助于实现资产的保值增值，因此 推行逆向年金抵押贷款的客观环境较为有利，贷款的预期风险水平较低。 ( 三) 生存余寿的风险 从逆向年金抵押贷款的属性来看，该项目是一种面向老年群体的金融产品， 旨在提高老年群体的生活水平。目前，推行r a m 项目的国家规定借款人的申请 年龄一般在6 0 - 6 5 周岁，按照发达地区人口的男女平均预期寿命分别达到7 1 i 岁和7 8 7 岁来计算，如果规定借款人的申请年龄为6 0 岁，那么男性和女性的生 存余寿为1 1 1 年和1 8 7 年，平均水平在1 4 9 年。假设贷款给付期限为1 0 年， 则余4 9 年，如果为1 5 年，则接近平均余寿水平，但是女性的余寿仍高出贷款 期限3