高档商品住宅市场分析.ppt

福州市高档商品住宅市场分析,目录,引言2一、调查的内容和方法2（一）调查的主要内容2（二）调查的方法2二、中国高档商品房概况和特点2（一）中国高档商品房行业的概况2（二）高档商品房的特点3三、福州市高档商品住宅市场规模及分布概况四、福州市房地产市场分析5（一）市场综述分析5（二）供求关系分析6（三）成交量价格分析6（四）福州市房地产市场分析的结论7五、福州高档商品房的走向与发展对策8（一）政府8（二）房地产开发商8（三）消费者9结论,引言,福州是福建省会城市，地处东南沿海，与台湾隔海相望，民间资本雄厚，对外开放早，外商投资活跃。近年来，福州房地产市场快速发展，呈现过热趋势，如何解读福州房地产价格的信息，分析福州当地房地产市场的演进及走向，为我公司进驻福州房地产具有重要的意义。,一、调查的内容和方法,（一）调查的主要内容1、福州市高档商品房的环境背景2、福州市高档商品房的发展现状3、福州市高档商品房的供需关系4、福州市高档商品房的未来展望（二）调查的方法利用实践调查和网络资料收集的方式,二、中国高档商品房概况和特点,1、高档商品住宅市场的概况一般来说，别墅、200平方米以上的“大房子”和评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房可以称为高档商品房。,中国高档商品房的特点,（1）住宅是一种特殊商品住宅不同于一般商品，是一种特殊商品，它既是生活必需品，又是价值比较高的商品。住宅同其它商品一样有高低档之分，决定一般商品档次的是技术加材料，但住宅的高低档之分，除了作为商品由其内在因素决定外，主要由地理环境来决定企业所开发项目档次的高低，相对其它商品而言，企业处于较被动的地位，企业只能根据土地所处的地理环境来确定项目开发的方向和档次。,商品的高中低档之分是因为人们收入存在着差别，收入不同会有不同需求，但是住宅的需求与普通商品的需求存在差异。由于土地资源的稀缺性决定了住宅的高价格，而住宅价格与收入之间的巨大差距决定了购房不能象购买其它商品那样简单地作出决策。高收入者有多支付的能力，对一般商品，他可以轻易选择购买高档品；而对于住宅，他选择的是一个整体比较好的居住环境，而不仅仅限于住宅本身。,（2）不存在100%完全相同的住宅即使两套住宅的面积、建造技术和材料完全一样，但由于住宅地块所处地理环境与朝向的关系，这两套住宅也不会是完全一样的。（3）住宅的购买者不一定是最终的使用者由于住宅既有居住功能，又可用来投资保值，而投资者往往会将房屋租赁出去收取租金作为投资回报。（4）高档商品住宅常常与商务办公联系在一起由于高档商品住宅通常处于繁华闹市区，或中央商务区，所以它们常常会被一些公司租用作商务办公地点。,三、福州市高档商品住宅市场规模及分布概况下面我们主要根据房地产项目的地理位置及购房者的收入来粗略分析福州市高档商品住宅市场的市场规模及分布情况。（1）高档商品住宅在福州市的分布,四、福州市房地产的发展现状,福州是福建省会城市，地处东南沿海，与台湾隔海相望，民间资本雄厚，对外开放早，外商投资活跃。近年来，福州房地产市场快速发展，呈现过热趋势，近年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，在限房限购等国家政策的干预下，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。2011年，对于福州楼市而言，是波澜不惊，平稳过渡的一年。,（一）从政府的政策调控上看,2011延续了2010仍严的调控政策，而且更为密集不严厉。从国家年初的新国八条到年中的一房一价，从一线城市扩展到二三线城市，一年内三次加息、六次上调银行存款准备金率，政策从货币、信贷、税收、行政干预、保障房建设五个方面迚行调控，多角度“袭击”楼市。,（二）从土地市场的成交额上看,土地市场日益冷清，开发企业特别是本土开发商拿地热情骤减，对于土地储备表现极为谨慎。2011福州土地市场成交493.52万平米，同比2010大幅下滑42%；成交总额224.54亿元，同比2010年也大幅下滑了32%，成交面积、成交总额双双下滑。,（三）从企业自身上看,面对严厉的楼市调控和资金压力，在楼市不景气的情况下，本土开发商渐渐采取与外地开发商合作模式，抱团过冬。,（四）从楼市营销方式上看,2011年福州楼市营销方式多样化。在以销售为主导思想，回笼资金为终极目标的市场，开发商营销方式形态多样，或发传单、或电商平台、或网络团购、或联动二手房中介、或借娱乐之风，吸引人气，或直接杀入目标客源地进行与客户的“亲密接触”，各类营销模式只为一个目的，那就是在弱市下能帮助其项目销售。,（五）从商品房的基本成交指标上看,与2010年相比呈现“量稳价涨”态势。2011年福州商品房、商品住宅分别成交246.53万、187.53万，两者均与去年指标基本持平，但是全年成交价格却分别上涨16.67%、19.17%，商品房、商住宅双双达到历史最高值14167元/、14231元/。再从存量来看，截至12月31日,福州商品房和商品住宅市场存量在历经了一整年的累积后，已分别高达336.51万和234.22万,创下2011年存量最高峰,因此，使得楼市风险积聚。如图一所示i,五、福州市高档商品房市场分析,（一）市场综述分析,分析：由图二可以看出：1、2011年商品住宅的供应量与2010年相比，增长了54.96%；但成交量萎缩，同比2010年比，萎缩9.67%；成交价格总体呈现稳步上涨的趋势。2、2011年受2010年火热的土地供应成交，以及开发商面对淡市进行的调整，2011年商品住宅供应充足。3、商品住宅的价格仍保持稳步上涨的态势，受到政策的影响较小。,（二）供求关系分析,分析：由图三可看出1、2011年福州市高档商品住宅市场供应呈现低开高走的态势，上半年市场对呈现供大于求的局面2、2011年福州市高档商品住宅整体呈现供大于求的局面,（三）成交量价格分析,分析：由上图四可知：1、2011年福州市高档商品住宅成交总量为167.93万平米，同比2010年相比，下滑了9.67%。2011年受政策影响，成交萎缩，6月份主要为仓山万达项目单盘集中大量备案，造成了成交量的大幅上涨，但第四季度，在政策的持续影响下，消费者观望氛围浓厚，导致成交走势低迷。i,（四）福州市高档商品房市场分析的结论,1、供应量将放缓，商品房的库存量将进一步走高，供求关系将进一步改善。2、成交量呈现先抑后扬的态势，后期成交量水平将逐渐趋于平稳状态。3、随着时间的推移房价虽还会继续有所回落，但降幅较小，平稳波动。,六、福州房地产的走向与发展对策,展望2012年，房地产业将面临松紧有致的局面，从中央层面上看调控的主基调不会放松，限房限购两大核心政策手段将不会出现根本的发化，而从地方层面上看则情况将略好于2011年，当前大家对高房价的诸多不满，正是由于市场发育不完善，管理不成熟造成的。因此，要真正振兴房地产业，需要从政府、房地产业，消费者三方面共同进步：,（一）政府,政府要切实通过完善机制，隔断和地产商的利益链条，以独立监管者的角色，把房地产业引入健康发展的市场化轨道。从福州市的情况来看，政府要做到1、要加大经济经济适用房、廉租房的建设力度2、政府要有效调整房地产开发用地的供应模式，并使之法制化，避免产生以地生财的错误观念3、加强对经济适用房的开发和销售管理。,（二）房地产开发商,作为以房地产开发经营为主体的企业来说，房地产市场确实是一块大蛋糕，但是，房地产市场对于开发商来说是不可预测的，因此开发商应做以下方面的准备和行动：1、要有力度的降价。2、开发商放慢开发节奏。4、学会与别人合作。3、要拓展融资渠道。,（三）消费者,作为购房的主导者，培育消费者的信心，才能保证房地产业健康的良性发展，为此，培育消费者的购房信心可以从三方面入手：1、政府要明确的表达决心。2、媒体必须正面宣传。3、开发商要转变观念。,结论,本课题的研究对我的理论学习和工作实践都有着莫