（公共管理专业论文）房地产市场的政府调控管理研究(1).pdf

摘要 近年来，随着我国经济的持续健康发展，房地产市场也得到了快速发展。促进 房地产市场全面健康可持续发展，有利于提高广大居民的住房水平，改善居住环境， 满足人民群众日益增长的物质文化生活需要；有利于解决住房供求的结构性矛盾， 防范和化解市场风险，实现国民经济平稳较快发展；有利于加快旧城改造和新区建 设步伐，优化城镇空间布局，扩大城市规模，推进城市化进程。 但在发展过程中也出现了一些新情况、新问题，针对商品房价格上涨过快、部 分地区房地产投资规模过大、商品房结构性问题突出等问题直接影响城镇居民家庭 住房条件的改善，影响金融安全和社会和谐稳定，甚至影响整个国民经济的健康运 行。 市场机制的天然缺陷致使无法依靠市场自身的力量解决这些问题，这就需要政 府利用一切可行手段适时干预和调控房地产市场，引导房地产市场健康有序发展。 党中央、国务院高度重视，先后出台了一系列调控措施，加强对房地产市场的调控 和监管，抑制房地产价格过快上涨的趋势，解决低收入家庭的住房问题。2 0 0 7 年8 月，国务院常务会议审议通过了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ( 国发( 2 0 0 7 ) 2 4 号) ，并召开全国城市住房工作会议进行了研究部署。国发2 4 号 文件和全国城市住房工作会议明确了今后一个时期政府调控房地产市场的指导思 想、目标任务和政策措施。十七大报告也明确指出，“加快建立健全以廉租住房制度 为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”充分体现了中央、国务 院对高度重视和关注房地产市场的政府调控。 本文正是从这个角度出发，通过探讨分析世界主要发达国家调控发展房地产市 场的经验和途径，结合对威海市房地产市场的调查和分析，从房地产市场自身的特 殊性、缺陷性入手，分析了政府对房地产市场调控的必要性，深入分析了房地产市 场发展存在的价格上涨过快、投资规模过大、结构性问题突出、面向低收入家庭的 住房政策体系建设滞后等问题及问题产生的根源，提出了促进房地产市场健康发展 的对策建议。一是建立完善的住房保障政策体系，多渠道解决城市低收入家庭住房 困难；二是调整住房供应结构，完善住房供应体系；三是加强规划和计划控制，增 强政府对房地产市场的宏观调控能力；四是综合运用税收、信贷杠杆，切实稳定住 房价格；五是加强市场监管，规范开发经营行为，以促进房地产市场健康发展，推 进经济社会全面、协调、可持续发展。 关键词：房地产；政府调控；威海市；低收入家庭 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h er a p i da n ds o u n dd e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y , t h er e a l e s t a t em a r k e ta l s oe n j o y sf a s td e v e l o p m e n t t h es o u n da n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t em a r k e tc a ni m p r o v et h eh o u s i n ga n dl i v i n gs t a n d a r do fi t sr e s i d e n t s i tc a na l s o m e e tt h en e e d so fi t sr e s i d e n t si ns u c ha s p e c t sa sm a t e r i a la n dc u l t u r a l1 i v e s i tc a ng u a r d a g a i n s ta n dr e s o l v em a r k e tr i s k s ；r e a l i z et h es t e a d ya n df a s td e v e l o p m e n to fn a t i o n a l e c o n o m y ；q u i c k e nt h es t e pi nt h er e b u i l d i n ga n dc o n s t r u c t i o no ft h ec i t y , o p t i m i z et h e s p a c es t r u c t u r ei nt o w n s h i p s ，e x p a n dt h es c a l eo f t h ec i t y ，a n dp u s hf o r w a r du r b a n i z a t i o n p r o c e s s a l o n gw i t ht h ed e v e l o p m e n t ，s o m en e wc i r c u m s t a n c e sa n dp r o b l e m sa l s oe m e r g e d u r i n gt h ep r o c e s s ，e g u ps o a r i n gp r i c e s ，l a r g es c a l ei n v e s t m e n t si nr e a le s t a t em a r k e t ，e t c a l lt h e s ep r o b l e m sd i r e c t l ya f f e c tt h ei m p r o v e m e n to fh o u s i n gs t a n d a r do fu r b a nc i t i z e n s ， t h es a f e t ya n dh a r m o n yo ff i n a n c ei n d u s t r ya n ds o c i e t y ，a n de v e nt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n t o fo u rn a t i o n a le c o n o m y t h em a r k e tm e c h a n i s mh a si t sn a t u r a ls h o r t c o m i n gw h i c h m a k e si ti m p o s s i b l et o s o l v et h e s ep r o b l e m s s ot h eg o v e r n m e n tm u s tt a k en e c e s s a r ym e a s u r e st oi n t e r f e r ea n d m o n i t o rt h er e a le s t a t em a r k e t as e r i e so fc o n t r o l l i n gm e a s u r e sh a v eb e e nt a k e nb yt h e p a r t ya n dt h es t a t e c o u n c i lt oc o n t r o lt h eu pt r e n do fh o u s i n gp r i c e s ，t h u ss o l v i n gt h e h o u s i n gp r o b l e mo fl o wi n c o m ef a m i l i e s i na u g u s t ，2 0 0 7 ，o p i n i o n sc o n c e r n i n gt h e s o l v i n go ft h eh o u s i n gp r o b l e mo fl o wi n c o m ef a m i l i e s ) ) w a sp a s s e db yt h es t a t ec o u n c i l t h en o 2 4d o c u m e n ti s s u e db yt h es t a t ec o u n c i la n dt h ec o n f e r e n c eo nn a t i o n a lh o u s i n g p r o b l e mo b v i o u s l yr a i s et h eg u i d i n gp r i n c i p l e s ，t a s k sa n dp o l i c i e st oc o n t r o lr e a le s t a t e m a r k e t t h e17 t hn p ca l s op o i n t e do u t ：”c o m p l e t et h es y s t e mi ns o l v i n gt h eh o u s i n g p r o b l e m so fl o wi n c o m ef a m i l i e sb ya n ym e a n s ”，w h i c he m b o d i e st h ec o n c e m i n ga n d d e t e r m i n a t i o no ft h ec e n t r a lc o m m i t t e ea n dt h es t a t ec o u n c i li ns o l v i n gt h ep r o b l e m s i nv i e wo ft h i s p o i n t ，t h i st e x ta n a l y z e s t h en e c e s s i t yo ft h eg o v e r n m e n ti n c o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t em a r k e t ，t h ee x i s t i n gp r o b l e m sa n d t h ec a u s e so fs u c hp r o b l e m s a sf a s t g r o w i n gp r i c e s ，l a r g e - s c a l ei n v e s t m e n ta n dt h eb a c k w a r d n e s so fp o l i c i e sf a c i n g l o wi n c o m ef a m i l i e sb yi n v e s t i g a t i n ga n da n a l y z i n gt h em e a n so fd e v e l o p e dc o u n t r i e si n c o n t r o l l i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r y ；b yi n v e s t i g a t i n ga n da n a l y z i n gt h er e a le s t a t em a r k e t o fw e i h a ic i t y t h ea d v i c e sa n ds u g g e s t i o n sg ol i k et h e s e ：s e tu pp e r f e c th o u s i n g g u a r a n t e es y s t e mt os o l v et h ep r o b l e m so fl o wi n c o m ef a m i l i e sb ym u l t i p l ew a y s ；a d j u s t t h eh o u s i n gs u p p l ys t r u c t u r et oc o n s u m m a t et h eh o u s i n gs u p p l ys y s t e m ；s 仃e n g t h e n p l a n n i n ga n dc o n t r o l l i n gt oe n h a n c et h eg o v e r n m e n t sm a c r oc o n t r o lc a p a b i l i t yi nr e a l e s t a t em a r k e t ；s t a b i l i z et h eh o u s i n gp r i c eb ya p p l y i n gt a xr e v e n u ea n dc r e d i t ；e n h a n c e s u p e r v i s i o n ，r e g u l a t et h ed e v e l o p i n ga n do p e r a t i n ga c t s t op r o m o t et h eh e a l t h ya n d s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ta n dn a t i o n a le c o n o m y k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；g o v e r n m e n ta d j u s t m e n ta n dc o n t r o l l i n g ；w e i h a ic i t y ；l o w i n c o m ef a m i l y 学位论文独创性声明、学位论文知识产权权属声明 学位论文独创性声明 本人声明，所呈交的学位论文系本人在导师指导下独立完成的研究成果。文中 依法引用他人的成果，均已做出明确标注或得到许可。论文内容未包含法律意义上 已属于他人的任何形式的研究成果，也不包含本人已用于其他学位申请的论文或成 果。 本人如违反上述声明，愿意承担由此引发的一切责任和后果。 论文作者签名： 起鑫 日期：忑年占月孑。r 学位论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的学位论文及相关的职务作品，知识产权归属学校。 学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利。本人离校 后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，署名单位仍然为 青岛大学。 本学位论文属于： 保密口，在年解密后适用于本声明。 不保密口。 ( 请在以上方框内打“) 论文作者签名： 起鑫 日期：砖年弓月弓。日 别帷轹懋矽 嗍：排肿同 ( 本声明的版权归青岛大学所有，未经许可，任何单位及任何个人不得擅自使用) 青岛大学m p a 硕士学位论文 1 研究目的和意义 引言 ( 1 ) 研究目的 房地产市场发展中房地产投资规模过大、住房价格上涨过快、住房供应结构不 合理直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会和谐稳定，甚至 影响整个国民经济的健康运行。而市场机制的天然缺陷致使无法依靠市场自身的力 量解决这些问题，这就需要政府利用一切可行手段适时干预和调控房地产市场引导 房地产市场的健康有序发展。本选题j 下是从这个角度出发，通过探讨分析世界主要 发达国家调控发展房地产市场的经验和途径，结合对威海市房地产市场的调查和分 析，从房地产市场自身的特殊性、缺陷性入手，分析了政府对房地产市场调控的必 要性，深入分析了房地产市场发展存在的价格上涨过快、投资规模过大、结构性问 题突出、面向低收入家庭的住房政策体系建设滞后等问题及问题产生的根源，提出 了促进房地产市场健康发展的对策建议。 ( 2 ) 研究意义 通过研究提高对房地产市场政府调控重要性的认识。房地产市场与住房问题密 切相关，既是经济问题，又是社会问题。加强和改善房地产市场政府调控，采取有 效措施解决存在的结构性、局部性问题，促进房地产市场健康发展，对于着力促进 社会发展和解决民生问题，推动经济和社会又好又快发展具有重要意义。通过研究 使各政府部门把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到 中央关于加强宏观调控稳定住房价格的决策和部署上来，增强全局意识和责任意识， 按照落实科学发展观的要求，切实把国家各项调控政策落到实处。 通过研究明确房地产市场政府调控的方向。孥持供需双向调节，从改善住房供 应结构、合理引导住房消费入手，一方面大力实施安康居住工程，加大普通商品住 房和经济适用住房建设力度，建立健全多层次、多渠道的住房供应体系；一方面遏 制投机性炒房，控制投资性购房，保护自住性购房。坚持因地制宜、区别对待，在 正确把握当地房地产市场形势的基础上，科学确定调控措施，合理把握调控力度， 不搞一刀切，既解决房地产市场中的突出问题，又保持房地产投资适度增长和住房 价格的基本稳定，防止大起大落，促进房地产市场持续健康发展。 2 国内外研究动态 ( 1 ) 国外研究现状 日本政府调控房地产市场的有关措施。在日本房地产上涨速度飞快，短时期内 - 1 引言 房价飙升的同时，日本政府推出了三大改革措施：一是通过增加国债来投入建设代 价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价 值。二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助 投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还 调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发。这些改革措施的实施是日本的房 地产市场迈入了新一轮的可持续发展周期。( 肖元真等，2 0 0 6 ) 新加坡房地产市场和谐有序发展情况及原因。新加坡的中央政府在公共管理事 务中起着主导的作用，该国城市规划分为概念规划和总规划蓝图两个层面。在规划 中，人口增长是必须考虑的，同时，政府部门特别关注一个小区域内，人口密集与 非密集地块之间布局和平衡。有关学者指出新加坡政府重点将注意力放在了合理解 决普通收入者的居住问题上，在城市建设管理方面有很多可借鉴的对策和措施，尤 其有一项基层措施就是推行合理的土地供应机制来维护土地的可持续发展，促进新 加坡房地产市场和谐发展。( 肖元真等，2 0 0 6 ) ( 2 ) 国内研究现状 实证分析了房地产市场政府调控的必要性。从房地产市场的实际情况出发对政 府调控房地产市场必要性进行了实证分析。当前各地房地产市场明显呈现过热局 面，2 0 0 5 年一季度，3 5 个大中城市房地产市场价格持续上涨。当前房地产价格与收 入比一般都大于8 ，远远超过国际公认的高限6 ；大量豪宅空置，而经济适用房又出 现供不应求的局面，住房供应结构失衡。在这种情况下为了推动国民经济的发展，政 府有必要采取适当的宏观调控措施来遏制房地产市场的过热局势。政府对房地产市 场进行宏观调控是保障国民经济总量平衡的需要，是优化产业结构的需要，是市场 缺陷的存在要求。( 贾毓琪，2 0 0 6 ) 从法律层面提出了加强房地产市场的政府调控相关措施。有关学者指出中国的 市场经济体制有自己的特色，但在尊重市场经济的共性，必须加强宏观经济管理。各 地政府在贯彻国家相关政策、完善调控方法的同时，也需要制定和完善相关的法律法 规，通过立法推行依法批地，严格追究非法批地者的法律责任；健全监督机制和推 广政务公开；运用法律法规形式确立地价和房价的基础标准，同时由政府定期公布宏 观指导价格等一系列有效措施，以确保宏观调控的落实。( 徐健等，2 0 0 6 ) 提出了当前房地产市场形势下政府调控的政策取向。从我国房地产市场发展面 临的问题着手，提出了当前形势下房地产市场政府调控的政策取向。政府宏观调控应 针对不同层次的需求进行分类调控；以引导需求调控房地产市场；调节商品住房的 供求关系，改善住房供应结构；宏观调控应考虑地区差异并留适度空间。汤鸿指出 不管是财政、税收政策，还是会融、土地等行政手段，国家在行使宏观调控政策的 青岛人学m p a 硕十学位论文 时候，一定要慎重，一定要区域差异对待，一定要留有发展余地，并能及时根据市 场反馈回来的信息，及时调整相关的政策，使得宏观调控预想目标能够真正实现， 并为房地产市场的平稳运行提供政策保障。( 汤鸿，2 0 0 6 ) 分析了房地产投资中政府宏观调控的角色定位。刘静岩、王浣尘指出房地产投 资是宏观经济发展中的关键问题，适度合理的政府宏观调控则是房地产投资持续发 展的基础。政府对于房地产投资宏观调控的实施效果受到政府行为、市场行为和投 资主体三方的影响，只有对其加以适当的角色定位才能有效地促进经济发展。政府 对房地产投资的宏观调控并非只是为了调用社会财力以贯彻政府意图、实现政府所 选中的具体目标，而是通过改革、转轨、制度建设，最大限度地建立适宜于经济结 构全方位自行调整和持续调整的机制。政府对房地产投资的宏观调控应当尽量形成 能够有效动员社会力量的投资体制，依靠全社会的力量来实现对房地产投资结构的 合理调整，以实现房地产投资的可持续协调发展。( 刘静岩，2 0 0 6 ) 3 研究内容和解决的主要问题 整篇论文共包括中、英文摘要与关键词、正文、参考文献、致谢等内容。其中， 正文共分为四章，各章主要内容如下： 第一章结合房地产市场分析，对房地产市场存在的问题进行成因分析。 第二章对威海市房地产市场进行个案分析，通过对威海市城市住房状况的调查， 分析了房地产供应和居民的住房消费需求等现状，为政府加强房地产调控提供科学 基础数据和实例依据。 第三章论证政府对房地产市场实施调控管理的必要性。 第四章是加强政府调控房地产市场的对策。 解决的主要问题： 论证政府对房地产市场实施调控管理的必要性，剖析房地产市场存在的问题及 成因，提出加强政府调控房地产市场的对策。 4 研究方法 运用发展经济学、统计学等学科的基本理论和方法，将理论分析和实证研究相 结合，定性分析与定量分析相结合。 第1 章房地产市场的问题及成冈分析 第1 章房地产市场的问题及成因分析 近年来，随着我国经济社会的快速发展、城市环境的不断优化的情况下，全国 房地产市场得到了快速发展，房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升， 房地产投资对经济增长的年均贡献率约1 5 ，年均直接拉动g d p 增长约1 2 个百分 点。同时，房地产市场的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等 2 0 多个行业的发展，为我国经济持续快速增长做出了积极的贡献。但随着市场经济 的发展和各项改革的深入，也必须清醒地看到，房地产市场在发展中也存在不少问 题，应引起我们的重视。 1 1 商品房价格上涨过快，房价水平较高及成因分析 2 0 0 6 年前1 1 个月，全国7 0 个城市新建商品住房同比涨幅在5 8 一8 之间，尤 其是北京、深圳、广州等大城市房价涨幅经常“领跑”全国，来自国家统计局发布 的数据显示，2 0 0 6 年前1 1 个月新建商品住房销售价格同比上涨幅度在5 一8 之间， 其中，北京从6 月份开始，上涨的幅度均超过1 0 ，8 月份更是达到最高的1 1 4 ， 北京住房价格已经连续上涨1 5 个月。2 0 0 6 年1 月北京普通住宅期房预售均价为7 1 2 2 元平米，而到l o 月份则达到8 7 2 8 元平米。从全国看，房价过快上涨呈蔓延态势， 由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向其他地区扩展，2 0 0 6 年以来中部地区部分城 市涨速加快。 衡量房价高低的一个被广泛使用的指标是所谓房价收入比，即一套住宅的总价 格与家庭年收入的比例。世界银行公布的标准是5 ：1 ，联合国公布的标准是3 ：l 。 而在经验世界中，美国的这个比例是3 ：1 ；日本是4 ：l 。而在中国，这个比例是大 约在1 0 - - 一1 5 ：1 ( 需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真 实性问题，已经有很多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问) 。这 就是说，如果不吃不喝，一个中国普通中国城市家庭购买一套房子大约需要1 0 - - - 1 5 年。按照这个标准，中国的房价显然偏高。事实上，就经验而言，大量购房者家庭 的确出现了住房消费对其他消费的严重挤出现象。生活凶购房而苦不堪言，质量大 打折扣。但无论如何挤占，人们对房子的消费不能脱离人们实际的收入水平。何况 在中国，不断飙升的教育、医疗费用也在同时挤出其他的消费，跟住房消费抢位置。 1 1 1 房价上涨的一般原因 ( 1 ) 地价上涨推动。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地 租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全j 下常的。需要密切关注的是 地价的不正常上涨。另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原 青岛人学m p a 硕十学位论文 因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新 建住宅品质提升所带来的成本增加。 ( 2 ) 房地产供给结构变动推动。目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响 房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商 品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。 ( 3 ) 多种住房需求旺盛。除了自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场 中还存在大量投资需求。在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前 国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。 1 1 2 房地产价格上涨深层次原因 消费者预期改变。以上主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际 上，房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房 价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚 至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的 并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的 经济预期。以香港房地产价格为例，为亚洲金融危机以来，香港的房价6 年间跌去 了6 5 。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅 仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会 经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。c p i ( 消费 价格指数) 是观察和分析消费心理预期的重要指标。最新统计表明，2 0 0 4 年8 月居 民消费物价与去年同期相比上涨5 3 ，这已是连续第3 个月居民消费物价涨幅达到 5 以上；从环比增长看，8 月居民消费物价上涨0 7 ，改变了前两个月同比上涨但 环比下降的走势。强劲的c p i 上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济 背景的。 更重要的是，国家对房地产市场采取的宏观调控政策也从侧面助长了人们的预 期。当前采取的调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应， 二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从 紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。 从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。 但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也 没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。在这个过程中，开发商利用政策和 第1 章房地产市场的问题及成因分析 市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观 点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。 1 1 3 中国独特制度原因 目前，我国的土地和资金尚未完全的市场化，从市场的角度讲，没有市场化的 土地和资金的价格就不是真实的市场价格。在中国房地产复杂的博弈格局中，真正 的主角是中央政府和地方政府。可以说地方政府是推动房地产快速发展的重要引擎。 在1 9 9 0 年代初期的经济过热中，朱镕基同志通过强力的宏观调控对险些酿成一场致 命的金融危机银行业进行了大刀阔斧的改革。作为此次宏观调控的一个重要后果， 地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收，地方政府对银行的支配权基本丧失，如 此，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。 随着时间的推移，地方政府开始陆续出台推动房地产发展的政策。在新一轮的房地 产发展过程中，地方政府通过出让土地、收取房地产建设、开发交易环节的各种税 费，大大增加了地方政府的财政收入。对于地方政府来说，土地不仅是财政权力， 而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以， 土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。除了上述两项妙用之外， 房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显著地带动了当地的经济增长。据 测算，房地产的产业拉动系数甚至达到l ：2 8 6 。而中央政府一方面希望房地产能 够发挥其拉动作用，维持经济的增长速度；另一方面，中央政府不仅要单独承受房 地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能 带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。利益决定态度，这就是 中央政府与地方政府对房地产态度只渐分道扬镳的关键原因。中央政府对房地产态 度的转变可以以2 0 0 3 年6 月央行出台的“1 2 1 ”号文件为界。在此之前，中央政府对 房地产一直采取了鼓励的态度。但到了2 0 0 3 年6 月，情况突变。央行对房地产的态 度由公开的鼓励急转为公开的警惕。之后，中央政府开始出台一系列政策，从税收、 信贷和土地等各个方面加强对房地产市场的宏观调控。 1 2 部分地区房地产投资规模过大、金融风险加大及成因分析 当前部分地区房地产投资规模仍呈快速增长。2 0 0 5 年一季度全国房地产开发投 资2 3 2 4 亿元，同比增长2 6 7 ，与去年全年2 8 1 的涨幅基本接近，仍高于固定资 产投资增速，在固定资产投资中所占比例为2 0 左右。1 3 个省( 区) 房地产开发投资 增幅超过3 0 ，其中有6 个超过5 0 ，最高的达到11 5 。我国的房地产的开发建设， 投资商多数欠缺资金，多是在拿到土地后，以土地为抵押，向银行贷款。直到现在， 很多房地产商进行房地产开发还绝大多数靠银行贷款。例如上海，房企的自有资金 青岛大学m p a 硕士学位论文 2 0 0 1 年仅为1 8 8 4 ，2 0 0 2 年为1 7 5 3 ，2 0 0 3 年为1 6 9 4 。房地产商自有资金少的 存在，利于一些人白手起家，但也给银行带来很多风险。中国房地产开发企业的负 债率远高于世界公认的5 0 举债的警戒线，多数企业达到7 5 8 ，个别地产超过8 0 。 1 9 9 0 年代以来，中国各商业银行出现的大批呆账、坏账，超过2 万亿元，此中有相 当一批与房地产贷款风险和金融部门对房地产过度放贷有关。 1 2 1 房地产投资是拉动g d p 增长的重要力量 据测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1 ：2 8 6 。在房地产最为炽热的上海， 2 0 0 4 年房地产直接拉动的g d p 约为1 7 ，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的 g d p 约为3 n7 ，合计共约2 0 。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。 1 9 9 0 年代中期之后，g d p 增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻地影 响着地方政府官员行为。 1 2 2 发展房地产可增加地方政府的财政收入 根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2 0 0 1 年到2 0 0 3 年间，地方政府的 土地出让收入为9 1 0 0 亿元。而在1 9 9 8 年，这个数据不过区区6 7 亿。可供比较的是， 在实施积极财政政策的1 9 9 8 2 0 0 3 年5 年间，全国发行国债也不过9 3 0 0 亿元。这 足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方， 土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在 巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产 的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近3 0 - - - - 4 0 左右。 如果再加上占房地产价格2 0 4 0 的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占 到整个房地产价格的5 0 8 0 。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格 的2 0 左右。 1 2 3 房地产是改变城市形象的重要载体 从这个角度上看，地方政府也热衷于发展房地产市场，改善城市形象。大量资 金集聚到房地产行业。房地产的高利润率吸引了大量资本进入，银行贷款、其他行 业闲散资金、外国资本、信托资本、基金、股市资本等都在短时间内集聚到房地产 行业，导致一些地区出现了房地产投资规模过大的问题。 1 3 商品房结构性问题进一步凸现及成因分析 表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。建设部根 据房地会产市场信息系统统计数据，2 0 0 5 年，全国1 6 个城市中1 2 0 平方米以上大 户型住房超过5 0 ，结构不合理是普遍问题。2 0 0 6 年1 6 月批准预( 销) 售的商品 7 第1 章房地产市场的问题及成因分析 住房，上报数据的3 2 个重点城市中，1 6 个城市1 2 0 平方米以上大户型住房超过5 0 ，9 个城市达到6 0 0 5 以上。其中，某城市超过1 8 0 平方米的商品住房接近5 0 。另外，有 1 6 个城市8 0 平方米以下中小户型住房不到1 0 。此外，我国的住房保障制度不是 很完善，尚未建立起以中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住 房为主的住房保障体系。 1 3 1 住房保障政策体系不健全，经济适用房比重偏低 我国的住房保障制度不是很完善，有些地方政府没有从思想上对建立住房保障 体系给予充分重视，有的地方至今还根本没有廉租房制度，即便是有上海那样的廉 租房，也是“租金配租”且数量少，同中央政府所定义的廉租房差距较大，效果也 不明显。除了一些大城市，许多中小城市要么没有建立廉租房制度，要么廉租房制 度形同虚设；而经济适用房方面，除了在其实施的过程中完全“变味”，很多城市 的经济适用房开发投资持续下降。 1 3 2 投资方向带有盲目性，房地产开发结构不尽合理 开发企业缺乏应有的市场调查和预测，投资取向有明显的趋同倾向，致使一些 高标准、高回报的项目过热，而且市场容量大；而供需矛盾最紧张、且受广大居民 所欢迎的普通标准住宅投资意向却很冷淡，造成了商品房屋的结构性缺陷。 1 4 房地产市场秩序比较混乱，市场缺乏透明度及成因分析 房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法 违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造 成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。房地产开发 项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟 上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求 高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价 高，却不知房价的构成及价高的原因，无法维护自己的权益。 1 4 1 房地产市场信息不对称 由于房地产交易对象的不可移动性、复杂性，房地产市场存在着严重的市场不 对称问题。在土地市场，即国有土地使用权的出让市场，存在着明显的信息不对称 问题。国家掌握了出让的土地的所有信息，而房地产开发企业对这些信息的了解则 很不充分。尤其是在土地出让时，无法体现个公开、公平、公正的原则。在住房一 级市场，市场主体是房地产开发企业和消费者。这个市场中的信息不对称主要表现 在消费者对房地产开发企业和楼盘的信息了解不充分。在住房二级市场，市场主体 r 青岛大学m p a 硕+ 学位论文 主要有售房者、房地产中介、消费者。这个市场中的信息不对称表现在：一方面， 售房者比房地产中介机构更了解自己的房产信息：另一方面，房地产中介机构对售 房地产信息、对中介服务流程和中介服务法规方面的了解的程度要高于购房者。 1 4 2 房地产市场垄断 由于房地产的特殊性，导致房地产的垄断性。首先，由于土地的有限性、不可 再生性和土地所有权的垄断性。使得在一定时间内供给有限，土地供给者之间的竞 争不充分。其次，由于房地产产品自身的固定性，不能在更广阔的市场内展开竞争。 最后，房地产产品和交易的异质性，决定了房地产市场中竞争的个别性。 第2 章威海市房地产市场个案分析 第2 章威海市房地产市场个案分析 政府调控房地产市场，应根据房地产市场供应结构和消费者的住房消费需求等 因素综合考虑调控政策。本章通过对威海市城市住房状况的调查，分析房地产供应 和居民的住房消费需求等现状，为政府加强房地产调控提供科学基础数据和实例依 据。 2 1 住房调查基本情况 2 1 1 本次住房状况调查的范围 威海市环翠区的各街道办事处和孙家疃镇所辖区域，张村镇、温泉镇驻地实施 物业管理或旧村改造所覆盖的区域；高区田和、怡园两个街道办事处所辖区域；经 区阜冠、西苑、凤林三个街道办事处所辖区域。包括城市住宅和集体土地上的住宅 及其常住户籍、非常住户籍的全部居住人。 2 1 2 本次住房状况调查的内容 以威海市城市住房状况调查表为准，涉及被调查人基本情况( 姓名、户籍、 职业等) ；住房状况( 房屋坐落、面积、建成年代、性质、类型、完好程度、住用状 态、成套情况、家庭其他住房的面积等) ；家庭人口和收入状况( 包括同住子女和其 他亲友) ；五年内的住房需求打算( 购房或租房打算、原因及区域、面积、价格、付 款方式、租金标准等意向) 。 2 1 3 本次住房状况调查的数据采集方法 采取入户问询和资料查询的普查方式。凡是物业管理覆盖的范围，由物业公司 组织调查；物业管理尚未覆盖的，由居委会或村委会组织调查。一共组织了7 9 个物 业公司，3 7 个居委会、村委会，动员了2 0 0 0 多人参与调查，调用了上述单位的2 0 0 台计算机进行数据录入。入户问询时，三次登门均被拒绝入户，或不回答问询的， 列为“拒访”；非本地常住居民购买用于季节性、i 、日j 断性、短期性居住的住房，入户 问询时家中无人的，列为“闲置”；住宅楼内尚未售出的住房，列为“积压”。调查期 间恰逢新年、春节，住户外出、回乡等情况较多。对这三种无法完成入户问询的情 况，利用物业公司、居委会等相关方面的资料查询房屋情况，但无法填写人员和收 入情况。 2 1 4 本次住房状况调查的概况 本次完成调查的住房户数为1 6 6 1 8 9 万户，建筑面积1 4 6 6 6 9 万平方米。其中， 青岛大学m p a 硕士学位论文 完成入户问询的1 1 6 2 2 7 万户，拒访1 9 1 2 万户，闲置2 8 5 4 2 万户，积压0 2 3 万 户。( 见表2 1 ) 表2 1 市区住房状况调查概况表 总计环翠区高区经区 调查住房户数( 户) 1 6 6 1 8 98 9 1 8 54 6 8 2 23 0 1 8 2 入户1 1 6 2 2 76 2 1 4 73 4 3 2 3 1 9 7 5 7 其 拒访1 9 1 2 0 1 1 3 5 9 4 8 2 8 2 9 3 3 中 闲置 2 8 5 4 21 5 0 2 27 0 2 56 4 9 5 积压 2 3 0 06 5 76 4 69 9 7 调查住房建筑面积( m 2 ) l4 6 6 6 8 8 87 5 9 3 7 7 04 0 6 8 2 5 43 0 0 4 8 6 4 入户建筑面积( m 2 ) 1 0 2 1 2 9 5 85 2 5 3 2 1 63 0 0 5 4 1 91 9 5 4 3 2 3 入户总人口数( 人) 3 3 4 4 6 6 1 7 7 7 4 39 8 5 1 05 8 2 1 3 入户户均人口数( 人户) 2 8 82 8 62 8 72 9 5 按调查1 6 6 1 8 9 万户和户均2 8 8 人计算，此次住房调查覆盖的居住人口达 4 7 8 6 万人，相当于市统计局公布的2 0 0 6 年市区非农业人口4 5 2 1 万人的1 0 5 9 。 2 2 住房状况情况分析 2 。2 1 市区居民人均住房面积达到了较高水平 市区调查范围居民人 均住房建筑面积达到了3 0 5 4 m 2 。在人均住房建筑面积数据 中，人均2 0 - 3 0m 2 的占到了 4 0 6 。人均2 0m 2 以上的占到 8 7 。这些数据，反映了我市 城市居民平均居住面积达到 了较高的水平( 见图2 1 ) 。 图2 1 市区居民人均住房面积分析 各区的人均住房面积水平有一定差距。经区的最高，达到3 3 5 7m 2 ，其次是高 区的3 0 5 l 衍。环翠区内老城区、旧房子的比重较大，人均住房面积在三个区最低， 第2 章威海市房地产市场个案分析 为2 9 5 6m 2 。 2 2 2 居民住房户型构成中，中等户型占主要成份 图2 2 市区居民住房户型构成 市区居民住房的 户均建筑面积为8 7 9 m ! 。其中，户均建筑 面积6 0 9 0m 2 的占 5 5 4 ，户均建筑面积 9 0 - 1 2 0 衍的占2 0 ， 二者加起来占到了 7 5 4 ，表明市区住房 套型构成中，中等套 型占主要成份( 见图 2 2 ) 。 2 2 3 商品住房在城市居民住房消费中位于主导地位 居民住房中，自购的商品住房占4 8 5 ，居主导地位；房改房次之，占2 1 0 7 ： 其后依次是，城中村集体土地住房占9 8 8 ，私人出租住房占8 3 8 ，原有私房占 4 9 8 ，拆迁安置房占3 1 2 ，经济适用住房占2 2 1 。公有住房只剩下1 3 8 0 户，仅 占1 1 9 。( 见图2 3 ) 图2 3 市区居民住房类别分析 青岛大学m p a 硕士学位论文 2 2 4 绝大多数住户拥有自己的房屋所有权 图2 4 市区房屋权属情况分析 2 2 5 住房质量普遍较好 除极少数老旧平房不成套外， 套率高达9 7 7 6 。 绝大多数住 户拥有自己的房 屋所有权房屋所 有权已经成为市 区居民住房消费 的主要方式。( 见 图2 4 ) 绝大多数住房拥有独用的卫生间和厨房，住房成 住房类型以多层楼房为主，占 8 3 7 2 ；平房多位于城中村，占1 4 ； 有少