（会计学专业论文）基于价值链理论房地产企业核心竞争力分析.pdf

江苏大学硕士学位论文 摘要 房地产业是国民经济的重要产业，其发展带动了相关产业的发展，对国民经 济的发展具有稳定而长远的影响；随着国际经济一体化和土地招、拍、挂政策的 全面实施，我国房地产业进一步市场化，房地产企业不仅面临市场消费主体、市 场供求关系、消费者需求及宏观政策的不断变化，而且面临着来自国内外房地产 公司的激烈竞争，房地产企业要想在激烈的竞争中保持自身的竞争优势必须通过 建立自身核心竞争力的方式来求得自身的生存与发展。 同时我国房地产企业也取得了长足的发展，但发展也存在诸多问题，如房地 产企业虽多，但规模不大，难以形成规模经济等。随着市场经济的发展，各项建 设法规的进一步规范和消费者的购房理性化，一些不具备竞争条件的企业必将遭 到市场的淘汰。面对未来的市场竞争，企业必须采取必要的措施，不断进行新技 术、新产品、新市场乃至新战略的构想和实施，培育自身的核心竞争力，以便应 对未来的激烈的市场竞争。 基于以上原因，本文首先介绍了论文研究的背景、目的和意义以及当前房地 产行业发展现状和房地产企业现阶段存在的问题，提出通过提高房地产企业价值 链一个或几个环节的方式来提高自身的核心竞争力，接着通过对房地产企业价值 链的分析的基础上提炼出房地产企业核心竞争力的构成要素并加以分析，最后提 出提高我国房地产企业核心竞争力的建议并通过万科公司案例，对房地产企业是 如何培育核心竞争力进行深入研究。在方法上本文采用案例分析的方式的对其结 论进行分析，以达到自己提出的企业核心竞争力构成要素进行分析。 本文作者希望通过对房地产企业核心竞争力的研究为我国房地产企业的发 展提供一些有益的建议，以应对现阶段房地产行业的激烈竞争。 关键词：房地产企业；核心竞争力；价值链 江苏大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa ni m p o r t a n ti n d u s t r yo ft h en a t i o ne c o n o m y ，t h e p r o m o t i o na n dd e v e l o p m e n to fo t h e rr e l a t e di n d u s t r i e s ，t h ed e v e l o p m e n to ft h e n a t i o n a le c o n o m yw i t has t a b l ea n dl o n g - t e r me f f e c t s ；w i t ht h ei n t e r n a t i o n a le c o n o m i c i n t e g r a t i o no fl a n da n dm o v e ，s h o o t ，l i n k e dt of u l li m p l e m e n t a t i o no ft h e p o l i c y ，c h i n a sr e a le s t a t em a r k e tf u r t h e r ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s si sf a c i n gn o to n l yt h e m a i nc o n s u m e rm a r k e t ，t h em a r k e ts u p p l ya n dd e m a n d ，c o n s u m e rd e m a n da n dt h e e v e r - c h a n g i n gm a c r o - p o l i c y ，b u ta l s of a c e dw i t ho t h e re n t e r p r i s e sa n df o r e i g n c o n s o r t i at oe n t e rt h er e a le s t a t em a r k e tc o m p e t i t i o n ，t h eh o u s i n gt ot h er e a le s t a t e b u s i n e s si nah i g h l yc o m p e t i t i v em a r k e ti nl o n g t e r mc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e ，b u i l d a n de n h a n c et h e i rc o r ec o m p e t i t i v e n e s sh a sb e c o m et h eo n l yw a yt os u r v i v ea n d d e v e l o p h o u s e p u r c h a s i n gw i l lb e c o m e r a t i o n a lw i t ht h e d e v e l o p m e n to fm a r k e t e c o n o m y ，s o m ee n t e r p r i s e sw h i c h d o n tp o s s e s st h ec o m p e t i t i v e n e s sc o n d i t i o nw i l lb e e l i m i n a t e db yt h em a r k e t i nt h ef a c eo fu n c e r t a i nf u t u r e ，r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sm u s t b ea n a l y z e df o r t h ed i r e c t i o nt op a ya t t e n t i o nt ot h ec u l t i v a t i o no fi n h e r e n tk e ya b i l i t y i ne x p e r i e n c ea n dh i s t o r yo r i g i n a l l y , c a r r yo nn e wt e c h n o l o g y n e wp r o d u c t s ，n e w m a r k e ta n de v e ni d e aa n di m p l e m e n t a t i o no fn e ws t r a t e g yc o n s t a n t l yi no r d e rt oc o p e w i t ht h ef u t u r eo ft h ef i e r c em a r k e tc o m p e t i t i o n f o rt h ea b o v er e a s o n s ，t h ea u t h o rf i r s ti n t r o d u c e dt h ep a p e rs t u d i e st h e b a c k g r o u n d ，p u r p o s ea n ds i g n i f i c a n c ea n dt h ec u r r e n ts t a t u so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y a n dr e a le s t a t eb u s i n e s s e sa tt h ep r e s e n ts t a g et h ep r o b l e m sr a i s e db y r a i s i n gt h er e a l e s t a t eb u s i n e s si no n eo rs e v e r a ll i n k si nt h ev a l u ec h a i na p p r o a c ht ot oi m p r o v et h e i r c o r ec o m p e t i t i v e n e s s ，t h e nt h r o u g ht h er e a le s t a t eb u s i n e s sv a l u ec h a i nb a s e do nt h e a n a l y s i st oe x t r a c tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc o r ec o m p e t i t i v e n e s sa n da n a l y z e st h e e l e m e n t so f , f i n a l l yas u g g e s t i o nt oi m p r o v ec h i n a sr e a le s t a t e e n t e r p r i s e sc o r e c o m p e t i t i v e n e s so ft h ep r o p o s a la n da d o p t i o no fv a n k e sc a s e ，t h er e a le s t a t eb u s i n e s s i sh o wt oe n h a n c et h e i rc o r ec o m p e t i t i v e n e s si n d e p t hs t u d y i nt h i sp a p e r , c a s es t u d y i i i 江苏大学硕士学位论文 m e t h o d s ，t h ew a ye m p i r i c a la n a l y s i so ft h e i rc o n c l u s i o n si no r d e rt oa c h i e v et h e i ro w n c o r ec o m p e t i t i v e n e s so fe n t e r p r i s e sp r o p o s e de l e m e n t sf o ra n a l y s i s t h ea u t h o rh o p e st h a tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sc o r ec o m p e t i t i v e n e s so f e n t e r p r i s e sf o rt h ed e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t et op r o v i d es o m eu s e f u l s u g g e s t i o n st oc o p ew i t hf i e r c ec o m p e t i t i o na tt h i ss t a g et h er e a le s t a t ei n d u s t r y k e yw o r d s ：t h er e a le s t a t e ，t h ec o r ec o m p e t i t i v e a b i l i t y , t h ev a l u ec h a i n 1 v 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学位保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权江苏大学可以将本学位论文的全部内容或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 本学位论文属于 保密口，在年解密后适用本授权书。 不保密 学位论文作者签名：荪健 沙矽绎明三汨 矽 v 、1 名 日 签 矽 j y 1 j 捌 明 导 ， 匕日 f 指 年仉 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究工作所取得的成果。除文中已注明引用的内容以外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声 明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：冕铿 日期：砌驴年户月z 2 - e t 江苏大学硕士学位论文 第1 章导论 1 1 研究背景、目的和意义 随着全球经济结构的大调整、中国工业化进程的加速，我国j 下步入建设小康 社会和城市化快速发展的时期，人们的生活质量正在逐步提高，对住房条件的要 求也在逐步提高，再加上我国城市人口不断的增加，对房地产的数量需求也在不 断增加，使得房地产市场供求关系、消费者需求等不断变化，为我国房地产行业 的发展提供了新的机遇。 房地产行业作为国民经济的一个重要支柱产业，它的健康稳定发展影响着整 个国民经济的运行状态。从九十年代末期开始，房地产行业占整个社会的投资比 重便持续攀高，根据专家预测，我国房地产行业对g d p 增长的贡献率在1 0 - - - - 2 0 之间，房地产投资直接拉动g d p 增长2 - - - 3 个百分点。到2 0 2 0 年，我国城 市化水平将提高到5 5 ，城镇人口将达到7 4 亿以上，按人均需要住房2 0 平方 米计算，仅城镇新增人口每年就有2 亿平方米以上住房的需求。由于城市人口数 量和规模的继续增长和扩大，对房地产需求也相应不断增加，所以房地产业的发 展状况直接关系到国家经济的健康、金融安全、社会的稳定和人民生活水平的提 高，鉴于其所处的重要地位，我们应该重点关注它的发展状况。 随着中国加入w t o 和土地招拍挂政策的全面实施，我国房地产业进一步市 场化，房地产企业面临来自国际国内越来越激烈的竞争，而我国的房地产企业普 遍存在着人力资源缺乏、企业规模小、市场竞争力有限、管理水平低、项目运作 能力差、资产负债率高等现象，且大都处在一种相互模仿的同质化竞争阶段。随 着大批实力雄厚的港台和国外开发商的陆续登陆，中国房地产一场声势浩荡的洗 牌将在所难免。在过去的房地产开发竞争战场上，土地、资源、政府关系是三大 主要的竞争手段。但是，从2 0 0 3 年以来，国家把房地产市场调控作为加强和改 善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，来抑制房地产市场的过快发展。面 对国家的调控，房地产企业在开发投资、信贷、售房政策、用地规模和用地运行 方式等方面都受到了严格控制。总之，房地产行业基本技术公开化、群体性强、 产品更新迅速与其固定性、唯一性、地域性并存等进一步加剧了房地产行业的竞 江苏大学硕士学位论文 争程度。 房地产企业在这种情况下，要想生存、发展，根本方法只能以市场为导向， 寻找、积累、整合资源并且形成其核心竞争力，惟有追求核心竞争力才是企业永 远立于不败之地的根本战略。企业核心竞争力是维系企业持续竞争力的源泉，这 就需要理论界与从业者们从企业核心竞争力的角度出发，科学研究房地产企业的 现状，以期从理论上找到提高中国房地产企业的竞争能力的方法。为此，本文在 综合已有的企业核心竞争力理论的基础上，结合我国房地产业的特点，运用价值 链理论对房地产企业价值链进行分析，进步对房地产企业核心竞争力构成要素 进行分解和分析，提出培育房地产企业核心竞争力的根本途径。最后通过案例分 析的方式在对房地产企业核心竞争力进行分析，并得到启示。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内外价值链理论相关研究 国外运用价值链理论研究企业的竞争优势，最早是由迈克尔波特在其所著 的( ( c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e ) ) 一书中提出的，波特用价值链的分析方法反映企业 竞争的内涵，为企业取得竞争优势指明了路径【1 】。但波特这一理论是把企业的设 计、开发、生产和营销等一系列环节当作企业中的一个内部过程，即从企业外部 采购原材料和零部件开始，通过生产转换和市场营销等活动，把产品或服务最终 传送给顾客的过程。该理论仅局限于企业内部运作和对自身资源的合理利用，而 忽视了通过市场实现对外部资源的整合。 沙恩克和哥芬达拉力h t 2 1 描述的价值链则范围大的多，主要在于他们对于价值 链分析法运用的发展。他们在其作品战略成本管理中提出价值链分析法的具 体运用程序如下：确定企业价值链；确定各价值链环节的成本驱动；结合各价值 链环节的成本和价值，分析企业的优缺点，进而确定可持续的竞争策略。此外， 他们还设计出一套方法以分析价值链环节的成本计算，使价值链分析法具有更大 的可操作性【3 】。 经过迈克尔波特等人的研究和宣传，越来越多的学者开始开始探索价值链 思想的各种管理用途。主要的研究方向有：如何运用价值链实行战略管理，如 d a v i dw a l t e r s 和g e o f fl a n c a s t e r a l 在其论文i m p l e m e n t i n gv a l u e 2 江苏大学硕士学位论文 s t r a t e g yt h r o u g ht h ev a l u ec h a i n 中讨论如何利用价值链思想执行企业的价值战 略；如何运用价值链实行成本管理，比如r i c h a r dn o r m a nr a f a e lr 锄舶z 【4 】等 的v a l u e - c h a i na n a l y s i so far u r a lh e a l t hp r o g r a m ：t o w a r du n d e r s t a n d i n gt h ec o s t b e n e f i to ft e l e m e d i c i n ea p p l i c a t i o n s 。国外学者也将价值链理论运用到房地产 业的分析中来，s t e p h e ne r o u l a c ( 1 9 9 9 ) 1 5 1 在r e a l e s t a t ev a l u e c h a i n c o n n e c t i o n s ：t a n g i b l ea n dt r a n s p a r e n t 一文中，利用价值链的思想，分析 房地产企业哪些投入能够带给顾客较好的产品绩效与服务绩效。f r a n q o i s e ( 2 0 0 0 ) 则对房地产企业价值链中各个价值活动的运作进行了详细的论述 6 1 。 m c g u f f 0 9 1 7 】认为，价值链管理的实质是通过系统和标准化的方法，考察价值链各 环节的联系，在此基础上进行优化以改善企业整体业绩。 国内马远征1 8 认为：价值链管理“就是重视审视、设计和调整本企业核心业 务流程和组织结构，降低企业组织的经营成本，提升企业的市场竞争力，使企业 在现有的组织结构和职能基础上，基于业务价值链，跨部门地建立有效的风险控 制流程系统，促进管理水平迈向新台阶”。价值链管理的两个重要概念是流程和 客户，随着市场竞争的剧烈化，竞争的焦点从产品或服务的生产、制造、营销、 财务等具体部门的管理上，转移到从整体上考虑企业的组织结构、运作机制等系 统性的流程因素上。企业的核心能力与可持续的竞争优势，都将来自于企业所独 有的、不断变革的、可以提高顾客满意度的组织结构和业务流程。客户是价值链 的载体，其用意有三个方面：一是将客户满意放在首位；二是将内外部客户的满 意度统一；三是将供应商和经销商纳入客户满意体系。 任红娟( 2 0 0 4 ) 9 】在房地产企业竞争优势的价值链分析一文中以价值链为 工具，分析了房地产行业生产中土地获取、土地开发、规划设计、施工管理、销 售管理等各个环节的优势来源，提出企业应着重考虑其具有优势和对其利润贡献 率大的价值链环节，并增强该环节的竞争优势，以此来增强企业的竞争优势。 纵观国内外学者基于价值链理论研究企业竞争优势的现状，可知国外学者无 论是研究企业竞争优势还是国家竞争优势，都非常注重价值系统中的各种关系研 究，重视价值链中信息的传递，同时在研究方法上注意定性分析与定量分析相结 合，这几点是研究中非常值得借鉴的。我国学者虽然将价值链理论引入到房地产 企业竞争优势的研究中来，但这些观点首先涵盖太泛，几乎包含了房地产开发的 各方面工作，还不够明确，其次非常零散、不够系统，没有体现出房地产企业竞 江苏大学硕士学位论文 争优势的内在灵魂，并且在论述企业价值链优化时仍停留在定性分析上，很少运 用数量分析工具对其进行定量研究。 1 2 2 国内外核心竞争力理论相关研究 核心竞争力又称核心能力，是美国著名管理学者普拉哈拉德教授和英国著名 学者哈梅尔在1 9 9 0 年合著企业核心竞争力一文中第一次提出来的，他们指 出“核心竞争力是在组织内部经过整合了的知识和技能，尤其是关于怎样协调多 种生产技能和整合的知识和技能”。核心竞争力是一组技能和技术的相互集合， 而不是某一单个的技术和技能。按照他们的核心能力的概念，企业是由核心竞争 力、核心产品、最终产品等结构组成，核心竞争力是企业增强竞争力、获取竞争 优势的关键。 j a v i d a n 和m a n s o u r ( 1 9 9 3 ) 1 0 】把企业核心竞争力分解为四个维度：产品技术 能力、对用户需求的理解能力、分销渠道能力以及制造能力。他们发现了企业核 心竞争力和市场绩效之问的因果关系，并发现企业所面临的市场竞争状况对其因 果关系能够产生的影响。 s t a l k e s u l m a nl e ( 2 0 0 0 ) 】从知识方面考察后认为，核心竞争力是使企业 独具特色，并为企业带来竞争优势的企业专有知识和信息，是企业所拥有的提供 竞争优势的知识体系。它包括四个维度：技巧和知识基础、技术系统、管理系统、 价值观系统，这四个维度之间存在着较强的相互作用。 从2 0 世纪9 0 年代术开始，有关竞争力的概念和理论引入中国，很快为理论 界和企业界所重视并接受，国内学者基于核心竞争力理论的研究成果，对房地产 企业核心竞争力进行了颇有意义的多方面、多角度的研究分析，主要有以下观点： 迟旭锋、张远林1 2 1 提出房地产企业的核心竞争力归结为以下几个要素：土地 资源、资本运作、市场把握、品质控制、产品创新、信息和人才的储备、文化底 蕴。 学者孙占芳【1 3 1 提出房地产企业的核心竞争力主要体现在四个方面：土地资 源、产品质量、企业管理、品牌优势。 史东明【h 】贝0 认为核心竞争力由多种能力复合而成，分为四个组成部分，各部 分能力不仅扮演的角色不同，而且呈现出不同的能力层次，其能力维度由内向外 逐层递减，依次包括核心价值观能力、组织与管理能力、知识与技能能力、软件 4 江苏大学硕士学位论文 与硬件能力。 本文通过对我国房地产业发展状况的分析，结合价值链理论和核心竞争力理 论，旨在培育我国房地产企业核心竞争力。同时，利用价值链分析法，构建符合 我国国情的房地产企业价值链，并由此分析房地产企业取得核心竞争力的途径。 本文最终的目的是通过对房地产企业价值链的研究，构建房地产企业核心竞争 力，从而培育房地产企业的核心竞争力，为房地产企业经营者提供一些有益的参 考，进而为我国房地产企业的健康发展作出一定贡献。 1 3 主要研究内容 本文主要从价值链出发，结合企业核心竞争力理论，对房地产企业核心竞争 力构成要素进行了构建，并提出培育房地产企业核心竞争力的途径，最后采用万 科公司进行案例分析并提出启示。本文共分七章，现将各章主要内容简述如下： 第l 章导论 概述本文研究的背景、目的和意义，国内外对价值链理论和核心竞争力理论 研究现状，最后介绍了论文的主要研究内容。 第2 章研究的理论基础 本章是对本文相关理论的概述介绍。首先详细介绍了价值链理论的基本内 容，接下来介绍了企业核心竞争力的概念和特征，分析企业价值链和核心竞争力 的联系，最后对房地产企业核心竞争力进行界定。 第3 章房地产企业核心竞争力的现状分析 本章首先对我国房地产行业发展现状和房地产企业竞争力现状进行分析，具 体来说，我国房地产行业发展迅速但核心竞争力严重不足，未来生存与发展形势 严峻，提高自身的核心竞争力就成为当务之急，接下来阐述了引进房地产企业价 值链与提高核心竞争力的关系，并具体探讨了房地产企业价值链对于核心竞争力 的影响。 第4 章基于价值链下房地产企业核心竞争力机理研究 本章首先通过对房地产企业的开发流程分析，寻找房地产企业的价值链活动 并且构建房地产企业价值链结构，在此基础上结合企业核心竞争力理论提炼出房 地产企业核心竞争力构成要素，最后简要介绍了通过价值链构造房地产企业核心 5 江苏大学硕士学位论文 竞争力的优势。 第5 章提高基于价值链下房地产企业核心竞争力建议 本章结合房地产企业核心竞争力的构成要素，提出提高我国房地产企业核心 竞争力的具体建议，主要通过提高土地评估和获取能力、增强企业融资能力、加 强人力资源管理、加强企业信息化建设、塑造和提高企业的市场资源整合能力、 建立和调整企业文化、注重品牌建设和强化创新能力等方式去提高企业的核心竞 争力各构成要素。 第6 章万科公司核心竞争力的案例分析 本章结合万科集团的案例，对房地产企业如何进行核心竞争力的培育进行案 例分析并从中得到的启示。 第7 章结论与展望， 本文结构框架图见图1 1 6 江苏大学硕士学位论文 图l 一1本文的研究思路和框架结构 7 江苏大学硕士学位论文 第2 章研究理论基础 2 1 价值链理论基本内容 价值链是企业对产品进行设计、生产、营销、交货等基本活动以及相关辅助 活动的集合。竞争者价值链之间的差异正是竞争优势的来源，因此，通过对价值 链进行分析，改进价值链结构，优化价值链，就可以获得或保持企业的市场竞争 力。 迄今为止，作为价值链分析理论基础的价值链理论已经历了传统的价值链 理论、虚拟价值链理论和价值网三个发展阶段。 2 1 1 传统的价值链理论 价值链的概念是迈克尔波特在其所著的竞争优势一书中提出的，过去 近2 0 年中获得了很大的发展，并被当今管理者广泛采用，己经成为研究竞争优 势的有效工具。波特认为：企业创造的价值产生于一系列的活动之中，如设计、 采购、生产、销售、服务以及产品开发等等，这些活动的有机联系，就形成了企 业的价值链。在价值链中每一个能创造价值的活动称为价值活动。一个企业的价 值链和它所进行的各项价值活动的方式反映了它的历史、战略和实施战略的方法 以及这些活动本身的经济效果。虽然同一产业的企业具有类似的价值链，但竞争 企业之间的价值链却往往有所不同。 最早价值链观点主要是用来研究制造业，波特视价值链为一系列连续完成的 活动，是原材料转换成一系列最终产品并不断实现价值增值的过程。每个企业都 是在采购、设计、生产、销售、发送和辅助过程中进行种种活动的集合体，而这 些活动都可以用波特的价值链表示出来n 鄹。正是价值链把企业分解为战略上相 互联系而有各不相同的价值活动，我们才得以从分析各个价值活动中提升企业的 核心竞争力。 波特教授的价值链理论概括起来况就是企业价值链运作的最终目标是获得 利润，通过将企业的活动分解成各种价值活动并对这些价值活动之间的联系进行 考察可以识别出企业的竞争优势。 江苏大学硕士学位论文 波特将企业的价值活动分为基本活动和辅助活动两大类。( 表2 1 ) 辅助活动 通过提供企业基础设施、技术开发、人力资源管理和各种企业范围采购职能来辅 助基本活动并支持整个价值链。基本活动是企业价值活动中最主要的和最明显 的，而辅助活动也是必不可少的，这是因为每一种价值活动都使用外购投入、人 力资源和某种形式的技术来发挥其功能。 基本活动主要包括内部后勤、生产作业、外部后勤、市场营销和服务五个 方面，如图2 1 。 表2 1 企业价值链框图 企业基础设施 人力资源管理 利润 技术开发 采购 内部后勤 生产作业外部后勤 市场销售 售后服务 2 1 2 虚拟价值链 随着信息技术的发展以及在生产和生活中的广泛应用，在现实的物质世界之 外，出现了一个由信息组成的虚拟世界。而这个世界也成为了企业的战场，越来 越多的企业开始在这个世界中竞争。但是在这两个世界中企业创造价值的过程是 不一样的，因此，j e f f e r e yf r a y p o r t 和j o h n j s v i o k l a 于1 9 9 5 年提出了“虚拟价 值链 的观点【1 8 1 。 他们认为任何一个企业组织都是在两个不同的世界中进行竞争，一个是管 理人员看得见、摸得着的有形的资源世界，称之为“市场场所 ；另一个则是由 信息构成的虚拟世界，这一虚拟世界的出现导致电子商务这样一个新的价值创造 场所，他们将这一新的信息世界称之为“市场空间 。它们通过不同的价值链开 展价值创造活动，前者通过“有形价值链 ，即采购、生产与销售，后者通过“虚 拟价值链，即信息的收集、组织、筛选与分配。两条价值链的价值增殖过程不 同，前者是由一系列线性连续的活动构成，后者则是非线性的，有潜在的输入输 出点，能通过各种渠道获得分布的矩阵。通过对两条价值链价值创造过程的区别， 企业可以根据自己的组织、结构、战略观点和对这两个过程所进行的管理实践， 提出新的观点和技术上的挑战。 9 江苏大学硕士学位论文 2 1 3 价值网 今天的数字化时代意味着公司必须重新思考如何向其顾客传递价值，企业应 该用因特网取代传统的渠道，加强与商业伙伴的战略联合。其最好的方式是通过 提供更多的时间增加技术价值。为此，美智顾问公司的著名顾问a d r i a ns l y w o t z k y , 在其利润区一书中首次提出了价值网的观念。他指出，价值网是一种新业务 模式，它将顾客日益提高的苛刻要求与灵活及有效率、低成本的制造相连接，采 用数字信息快速配送产品，避开了代价高昂的分销层，将合作的供应商连接在一 起，以便交付定制解决方案，将运营设计提升到战略水平，适应不断发生的变化。 r i c h a r d 指出依赖于媒体技术，价值网把相互独立的客户，或是时空中的顾客相 互联系起来，企业本身不是网络，而是提供网络服务【l 引。 价值网以顾客为核心的价值创造体系，它结合了策略思考和进步的供应链管 理，取代了传统的供应链模式，以满足顾客所要求的便利、速度、可靠与定制服 务9 1 。p r a b a k a r ( 2 0 0 1 ) 【2 q 构建出典型的价值网模型，他认为在价值网中，每 一个虚拟企业本身就像一个小型网络，它由所有的成员企业和合作伙伴所组成。 由于合作伙伴的相互关系，有时很难划出微观水平和宏观水平上一个企业网的界 限，但人们可以简单地把某一虚拟企业想象成总体价值网络中的一个子价值网， 这个子价值网包含了我们习惯称作价值链的所有元素。 价值网的观点【2 i 】把价值链概念提升到更高的战略高度。以前承担生产作业的 设备能力构成了价值链的基础，现在是从一种部门集中的功能到交叉功能的企业 过程，即由企业内部到企业之间，逐渐地通过创新来创造价值的能力是价值网创 造价值的基础。因此，从行业到生产系统组织，企业可以逐渐寻找合作关系和联 盟，以创造新的价值链。 2 2 核心竞争力理论 核心竞争力，是企业文化、质量意识、设计水平、新产品开发能力、品牌运 作、营销以及广告等一系列专长的有机整合；是指一种能将企业竞争力诸要素有 机组合起来，并使企业获得持续竞争优势的力量和能力。核心竞争力是一个较为 抽象的概念，其理论偏向于研究企业自身的能力培养和发挥，自2 0 世纪9 0 年代 初己成为全世界管理理论界和实业界关注的热点 l o 江苏大学硕士学位论文 2 2 1 核心竞争力的概念 从对国内外研究文献我们可以知道核心竞争力是企业持续竞争优势的源泉， 它本身不会自动转化成竞争优势。正是这一点，人们把核心竞争力的外延拓展到 企业的方方面面，包括各个智能系统，而不是像过去那样主要局限在研究开发和 产品生产上。它通常被视为企业的一种能力，是企业在长期的发展过程中形成的， 不易被对手所模仿，使企业在一定的时间内保持稳定的竞争优势，获取稳定的超 额利润的竞争能力，是企业以知识创新为基本内函的企业某种关键资源或关键能 力的合力。 结合前面对核心竞争力理论现状的介绍，我们可以给企业核心竞争力下一个 综合的定义：企业核心竞争力是指企业在开发技术、产品和文化建设等方面独有 的一系列相互补充的知识和技能的结合体，使企业有效地配置和利用自身可支配 的资源以获得竞争优势的能力，是企业技术能力的核心，通过企业战略决策、人 力资源管理、创新能力以及组织管理的整合而使企业获得长期竞争优势。 2 2 2 企业核心竞争力的特征 ( 1 ) 价值性 以客户为中心，为客户创造价值，这种价值难以量化，主要是通过对客户 需求的准确把握体现，比如消费者对洗发水去屑的需求、营养秀发的需求等。 在为客户创造价值的基础上为企业创造价值，这种价值性可以通过量化的方式转 移到资金上体现出来，比如在一段时间内企业的营业额、创造的利润等【2 1 1 。 ( 2 ) 难以替代性 有的学者在分析核心竞争力的特征时指出，其难以替代性主要是指受到替代 品的威胁，这显然把核心竞争力当成了一种产品或技术。但是在这里我认为核心 竞争力是企业系统发挥整体的核心优势，并t l e t 旨企业特有的产品或技术。在这里 的难以替代性主要指为客户创造价值和为企业创造价值上的难以替代性，因为价 值的创造是一个系统的工程。 ( 3 ) 不可交易性 核心竞争力不可能从市场上购得，“核心能力是积累起来的。不是通过相应 的要素市场买卖获得的。”有的学者认为，虽然核心竞争力不可外购，但可以外 江苏大学硕士学位论文 购一种或几种核心竞争力的构成要素，再通过管理整合成核心竞争力。在这里我 认为，核心竞争力的构成要素本身就是应该相互作用、相互融合的，通过管理整 合显然是多次一举，就是单个的构成要素也难以外购【2 2 】。 2 3 企业价值链和核心竞争力的联系 研究当今企业的核心竞争力，还应该看到：核心竞争力的存在范围可以扩展 到整个价值链，而不仅仅是生产环节的技能和技术。这对于分析核心竞争力的层 次，以及研究如何寻找和提升核心竞争力很重要，因为企业之问的竞争是全方位 的，涉及到价值链各个环节，而且任何一个企业的积累性学识都是综合的知识体 系。 企业核心竞争力是与企业价值链紧密联系在一起的。企业价值链是指企业从 信息获得到研究、开发、设计、生产、销售及售后服务活动的全过程。企业价值 活动包括两个层面，即企业基本价值链活动和辅助价值链活动。企业核心竞争力 存在于价值活动两个层面的某一个或几个核心环节，是企业在这些环节优于竞争 对手的能力。它可以表现为信息寻获能力、研究开发能力、设计能力、生产管理 能力或营销能力，还可以表现为适应外部环境的能力。企业可以在企业价值活动 的两个层面和各个环节发挥企业核心竞争力，为企业赢得竞争优势，带来超额利 润。 企业核心竞争力对于企业参与竞争有着重要的意义，是企业在价值链的某一 个或几个核心环节优于竞争对手的能力。企业核心竞争力本身有其独特的发展规 律，随着企业内外部环境的变化而呈现动态发展的特性，它的升级轨迹是以生产 环节为起点向价值链两端延伸。 2 4 房地产企业核心竞争力的界定 2 4 1 房地产企业核心竞争力的概念界定 房地产企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，即通过开发 符合市场需求的房地产，如住房、商铺、写字楼等来获取最大化利润的经济组织。 “开发”的内涵十分丰富，远远超出了生产的范围，不仅指一定的技术条件约束 下，人的劳动借助于生产资料将使生产对象发生变化的机械过程，还包括那些创 1 2 江苏大学硕士学位论文 造性的服务劳动，比如前期投资筹划、工程施工、市场营销等【2 3 1 。目前，我国房 地产企业主要有三种：一是专营企业，即以房地产开发经营为主的企业；二是兼 营企业，即以其他经营项目为主，兼营房地产开发的企业；三是项目公司，即以 开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业【2 4 1 。 房地产企业的核心竞争力就是房地产企业在开发、经营过程中形成的不易被 竞争对手模仿的能带来超额利润的独特的资源整合能力。它是房地产企业在进行 房屋建设和转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的过程中形成的，具有自 己独特优势的经营实力，是企业的创新、产品、管理、文化等资源的综合优势在 市场上的反映，处于企业核心地位，在较长时期内影响着企业发展的全局，并处 于相对稳定的情况。 2 4 2 房地产企业核心竞争力的特征 与其他行业相比房地产业具有资金密集、地域性强、市场需求多样化、投资 周期长、风险程度高、以及国家政策对其影响大等特点，因此房地产企业的核心 竞争力不仅具有一般企业核心竞争力的特征之外，还有其特有的特征。 ( 1 ) 价值性 房地产企业构建核心竞争力不仅能提高企业的生产效率、降低生产成本和创 造价值，使企业获得高额利润，而且可以使企业以较低的成本向用户提供同等的 价值或以同样的成本向用户提供更多的价值来获取竞争优势。作为房地产企业获 取持续竞争优势基础的核心竞争力，必须有助于实现用户所看重的核心价值，而 且与竞争对手相比，它能为客户带来显著的超值效益，即价值性。房地产企业核 心竞争力的价值性特征除了体现在用户所看重的核心价值之外，还应包括企业对 用户价值的维护和增值，即价值保值、价值提升、价值创新等环节，主要体现在 保证用户对住房的适用性、安全性和经济性要求的前提下，产品在户型、环境、 区位、配套设施等方面具有超前性和性价比优势2 5 1 。 ( 2 ) 独特性 核心能力强调的是企业具有的无与伦比的参与市场竞争的能力。这种竞争能 力是不能通过简单的模仿建立起来的，企业一旦拥有了这种能力就能够依托这一 竞争优势迅速占领目标市场，赢得客户的信任，形成自己独特的消费群体，同行 企业、替代品企业在一定的时间内难以与之相抗衡。企业的核心能力绝非短期可 1 3 江苏大学硕士学位论文 以获得，它是企业在长期的生产经营中经过战略设计、领导策划、组织管理等多 层次、多环节的实践不断提炼、总结、创新而得到的。这种经过长期努力打造的 竞争力具有明显的超前性，其他企业难于在短时间内超赶。它不仅仅是对消费者 现时需求的满足，更重要的是它能引导消费者，激发新的消费需求【2 6 1 。 ( 3 ) 扩展性 这对企业一系列产品或服务的竞争力都有促进作用，还能帮助企业扩展相关 市场。拥有强大的扩展功能，意味着企业在参与依赖核心能力的相关产品市场上 有了选择权。如果缺乏扩张功能，在技术方面就不能获耿领先地位，企业失去的 不仅仅是一种产品市场，还有一系列行业市场和商机。 ( 4 ) 区域性 房地产企业不同于其他行业，其本土化特性明显。由于房地产开发建设项目 与所在地的政策、法规、规划密切相关，同时，又具有浓厚的地方色彩，体现着 不同的地区、不同国家间的气候、民族、宗教、文化习俗等差异，因此，房地产 企业的核心竞争力还体现出区域性的特征【2 7 1 。 ( 5 ) 集合性 一般情况下，它是企业内部不同能力的集成组合，很少有企业的单一能力能 够成为该企业的核心竞争力。它是企业跨部门人员不断学习、获得知识、共享知 识和运用知识而形成的整合知识和技能，这也是为什么一家企业的核心竞争力不 容易被其竞争对手模仿或复制的原因。单项能力比较容易模仿和复制，但是要仿 制经过整合了的核心竞争力就困难得多，因为核心竞争力的整合机制和相关环境 条件是难以模仿和复制的。 房地产企业核心竞争力除了以上特征外还有持久性、相对性、价值难以评估 性、相互关联性、价值可变性、不可交易性等特征。正是由于核心竞争力具有上 述特征才能使房地产企业在市场竞争中保持持续的竞争优势并获取高额的利润， 从而促进房地产企业可持续发展。 2 4 3 房地产企业核心竞争力的作用 核心竞争力作为企业获取持续竞争优势的锐利武器，在竞争同益激烈的经济 条件下，它已经成为企业战胜竞争对手的一种新战略，其功能主要体现在以下几 个方面： 1 4 江苏大学硕士学位论文 ( 1 ) 维护和提高企业的市场位势 所谓市场位势，即企业的产品和服务在市场竞争中所处的地位、形式和影响 力，它反映出企业通过一系列的资源运作和整合形成的独特能力一核心竞争力。 企业的位势还表现在企业占领市场能力的大小，独特的营销技能、良好的信誉以 及技术、质量、服务等其他的一些因素，而这些关键因素的提供能力即可构成企 业核心竞争力的因素，所以企业必须从培育核心竞争力出发才能有效的提高企业 的市场位势，获得广阔的发展空间。而且核心竞争力越强，企业的市场位势被提 得越高，其势能就会愈大，企业在市场中竞争获胜的机率则越大。 ( 2 ) 确保企业在市场竞争中拥有持续的竞争优势 核心竞争力是企业在长期的经营实践中逐步积累所形成的，是支撑企业长期 发展的主动力，不仅可以使企业在现有领域保持竞争优势，而且还可以通过溢出 效应在相关领域扩展，获得竞争优势。若当前的经营风险较高时，企业可以将核 心技术应用到其他相关领域，扩大优势领域，进行相关和非相关的多元化经营， 形成合理的产业构成，分散经营风险，从而确保企业持续经营。 ( 3 ) 取得更多的超额利润 一个具有核心竞争力的企业所生产的产品和提供的服务不仅能满足客户当 前的需要，而且还能满足其潜在的需要，让消费者认为他所购买的产品或服务的 价值远远超出了他支付的价格，从而促进交易的达成，使企业的市场占有率比其 他企业更高，因此，企业获得的利润也就比一般企业要高。除此以外，一个具有 核心竞争力的企业与行业内其他企业相比，能够更好地掌握和利用本行业的核心 资源和能力，提高资源利用率及生产效率，大大降低成本，使企业长期、稳定、 持续地获得高于市场平均水平的收益率，这样企业才能在未来获得健康的发展 f 2 8 】。 江苏大学硕士学位论文 第3 章房地产企业核心竞争力现状分析 改革开放2 0 多年来，我国房地产业发生了迅猛的变化，有力地推动了国民 经济的发展以及人民生活水平的提高。尤其是1 9 9 7 年东南亚金融危机爆发后， 为了应对危机对中国经济的影响，中国政府采取了积极的财政政策和相对宽松的 货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将大力发展房地产业作为促进国 民经济增长的新的增长点，我国房地产业出现了第二个发展高潮。经历了二十世 纪八十年代和九十年代两次房地产增长的周期，从2 0 0 3 年开始，新一轮房地产 业的增长周期已经启动，现在正处于持续上升阶段。到目前为止，我国商品住宅 投资己连续六年保持了年均约2 6 1 的增长速度，房地产业正逐步成为我国国民 经济新的经济增长点，同时也成为我国