（土地资源管理专业论文）宅基地置换效益评估研究.pdf

a d i s s e r t a t i o ns u b m i t t e dt o t o n g j iu n i v e r s i t yi nc o n f o r m i t yw i t ht h er e q u i r e m e n t sf o r t h ed e g r e eo fm a s t e ro fm a n a g e m e n t s t u d yo nt h e b e n e f i te v a l u a t i o no f t h e r e s i d e n t i a ll a n d d i s p l a c e m e n t s c h o o l d e p a r t m e n t ：s c h o o lo f c i v i le n g i n e e r i n g d i s c i p l i n e ：p u b l i cm a n a g e m e n t m a jo r ：l a n d a d m i n i s t r a t i o n c a n d i d a t e ： n i n gc h e n s u p e r v i s o r ：p r o f b i n g z h o n gz h o u j a n ，2 0 0 7 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：谢、孑 洳7 年3 月乡日 本人郑 研究工作所 的研究成果 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名：嗡、宁 k 7 年3 月，乡日 作为 涉及到千 程成功与否的重要指标，宅基地置换效益评估是有效实施宅基地置换工程的前 提，也是评估宅基地置换工程的重要手段，宅基地置换工程效益评估不仅对减 少宅基地置换中的阻力，维护社会稳定，加快推进宅基地置换工程进程具有重 要意义，而且还对其他地区宅基地置换工程的开展具有重要借鉴意义。 本文研究的主要内容包括： ( 1 ) 宅基地置换效益评估理论：本文通过对效益理论的研究和宅基地置换 内涵的探讨，分析宅基地置换经济行为主体与产生机制，并进而明确宅基地置 换效益内涵。 ( 2 ) 宅基地置换效益评估方法：本文分别探讨了宅基地置换中的经济效益、 社会效益与生态效益的评估方法。 ( 3 ) 案例研究：本文选取奉贤区庄行宅基地置换区作为案例研究对象，将 效益评估方法理论应用于实际，从农民和政府的角度分别评估宅基地置换的效 益。 宅基地置换效益是包括政府与农民双重经济行为主体下，包含经济、社会 和生态在内的综合性效益；只有处理好两个主体之间的效益关联并使总效益最 大化，才能顺利推进宅基地置换工程建设。宅基地置换效益评估主要包括对政 府和农民的效益评估，其中，以农民为经济主体的效益主要采用投入产出的方 法考察农民的经济效益，兼顾其他效益。以政府为经济主体的效益主要从经济 效益、社会效益、生态效益三方面进行评估，采用直接市场价值法和间接评估 法对效益进行估算，定性与定量相结合，研究宅基地置换的综合效益。理论与 实际案例研究表明，宅基地置换工程为一项农民政府双赢、现在与未来共益的 工程：对农民而言获得了经济效益，改善了生活环境；对政府而言，虽然经济 效益不高甚至可能为负，但是社会效益与生态效益巨大。尤其是从长远的角度 来看，农民、政府的综合效益均较为显著，宅基地置换工程值得大力推广。 关键词：宅基地，置换，效益，政府，农民 a b s t r a c t a so n eo ft h em o s ti m p o r t a n tt h i n gi nt h en e wr u r a lr e c o n s t r u c t i o na n dt h e “t h r e e - c o n c e n t r a t i o n ”s t r a t e g y ，t h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n tr e f e r st ot h eb e n e f i t o fp e a s a n t sc l o s e l y , a n dh a saw i d ei n f l u e n c e t h eb e n e f i ti sa ni m p o r t a n ti n d e xo f e n g i n e e r i n ge s t i m a t e t h eb e n e f i te v a l u a t i o no ft h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n tn o t o n l yi st h ep r e m i s ei nt h ei m p l e m e n t a t i o no ft h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n t ，b u t a l s oi sa ni m p o r t a n tm e t h o df o ri t se v a l u a t i o n i tc a nh e l pu st or e d u c er e s i s t a n c e 、 e n s u r es o c i a ls t a b i l i t ya n de x p e d i t et h ep r o c e s so ft h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n t i t a l s os e ta q u o t a b l ee x a m p l et oo t h e rp l a c e t h i sp a p e rm o s t l yi n c l u d e s ： ( 1 ) t h et h e o r yo ft h eb e n e f i te v a l u a t i o no ft h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n t ： b a s e do nas t u d yo ft h e b e n e f i tt h e o r ya n dt h em e a n i n go ft h er e s i d e n t i a ll a n d d i s p l a c e m e n t ，t h i sp a p e ra n a l y s e st h ee c o n o m i cb e h a v i o ro ft h e r e s i d e n t i a ll a n d d i s p l a c e m e n ta n d i t sw o r k i n gm e c h a n i s m i ta l s od e f i n e st h ed e f i n i t i o no ft h e r e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n t ，a n da n a l y z e st h eb e n e f i tc o n t e n to ft h ee n g i n e e r i n go f t h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n t ( 2 ) t h ee v a l u a t i o nm e t h o do ft h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n t ：t h i sp a p e r d i s c u s s e st h ee v a l u a t i o nm e t h o do ft h ee c o n o m i c 、s o c i a la n de c o l o g i c a lb e n e f i t w h i c hh a p p e ni nt h ee n g i n e e r i n go ft h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n t ( 3 ) c a s es t u d y ：t h i sp a p e rt a k e sz h u a n g h a n gf e n g x i a na sas t u d yc a s et oa p p l y t h e o r yt op r a c t i c e ，a n de v a l u a t e sf a r m e r s a n dg o v e r n m e n t sb e n e f i ti nt h er e s i d e n t i a l l a n dd i s p l a c e m e n t t h i sp a p e rh o l d st h ev i e wt h a tt h eb e n e f i tf o rt h er e s i d e n t i a ll a n dd i s p l a c e m e n ti s t h ec o m p r e h e n s i v eb e n e f i ti n c l u d i n gt h ee c o n o m i c 、s o c i a la n de c o l o g i c a lb e n e f i tw i t h t h ed u a le c o n o m i cb e h a v i o ro fg o v e r n m e n ta n df a r m e r sa st h ep r i n c i p l ep a r t o n l yb y d e a l i n gw e l lw i t hb e n e f i c i a lr e l a t i o n s h i p b e t w e e nt h et w op r i n c i p l e p a r t - t h e g o v e r n m e n ta n df a r m e r sa n dm a x i m i z i n gt h et o t a lb e n e f i tc a nt h ec o n s t r u c t i o no f e n g i n e e r i n go ft h ef o u n d a t i o n so ft h eh o u s ed i s p l a c e m e n tb ep r o m o t e ds m o o t h l y t h e b e n e f i te v a l u a t i o no ft h er e s i d e n t i a ll a n d d i s p l a c e m e n tm o s t l y c o n t a i n st h e g o v e r n m e n t sa n dt h ef a r m e r s ：t of a r m e r , t h i sp a p e rt a k e si n p u t o u t p u tm e t h o dt o a n a l y z ef a r m e r se c o n o m i cb e n e f i ta n dt a k ea c c o u n to fo t h e rb e n e f i t s t og o v e r n m e n t ， t h i sp a p e ra d o p t st h ed i r e c tm a r k e t i n gv a l u em e t h o da n dt h ei n d i r e c te v a l u a t i n g i i a b s t r a c t m e t h o d ，c o m b i n e sq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v er e s e a r c ht oe v a l u a t et h ee c o n o m i c 、 s o c i a la n d e c o l o g i c a lb e n e f i t t h e s t u d y i n d i c a t e st h a t ：t h er e s i d e n t i a ll a n d d i s p l a c e m e n tt a k e sb e n e f i tt ob o t hf a r m e r sa n dg o v e r n m e n t ，b o t hn o wa n df u t u r e i n t h ee n g i n e e r i n g , f a r m e r sa c h i e v ee c o n o m i cb e n e f i t ，a n di m p r o v et h e i rh a b i t a t i o n g o v e r n m e n ta c h i e v e sg r e a ts o c i a la n de c o l o g i c a lb e n e f i t a l t h o u g hg o v e r n m e n tg e t s l o we c o n o m i cb e n e f i te v e nn e g a t i v e ，t h es o c i a la n d e c o l o g i c a lb e n e f i ti sh u g e i nt h e l o n gr u n ，b o t ho ft h ef a r m e r sa n dg o v e r n m e n t c o m p r e h e n s i v e b e n e f i ta r e r e m a r k a b l e t h er e s i d e n t i a l l a n dd i s p l a c e m e n ti sw o r t h s p r e a d i n g k e yw o r d s ：t h er e s i d e n t i a ll a n d ，d i s p l a c e m e n t ，b e n e f i t ，g o v e r n m e n t ，f a r m e r n l 目录 第1 章绪论1 1 1 研究背景1 1 2 研究目的与意义3 1 2 1 研究目的3 1 2 2 研究意义3 1 3 研究内容。4 1 4 研究方法oo o oooo0 0 5 第2 章宅基地置换效益评估理论。7 2 1 效益理论7 2 1 1 经济效益7 2 1 2 社会效益8 2 1 3 生态效益8 2 2 宅基地置换及其内涵9 2 3 宅基地置换效益理论1 0 2 3 1 宅基地置换经济行为主体1 0 2 3 2 宅基地置换效益产生机制。1 1 2 3 4 宅基地置换效益内涵1 2 第3 章宅基地置换效益评估方法1 7 3 1 宅基地置换经济效益评估方法1 7 3 1 1 农民经济效益评估方法。1 7 3 1 2 政府经济效益评估方法2 3 3 2 宅基地置换社会效益评估方法2 5 3 3 宅基地置换生态效益评估方法2 6 3 3 1 直接利用价值效益2 7 3 3 2 间接利用价值效益2 8 3 3 3 其他价值效益3 1 第4 章案例研究3 3 l v 4 1 4 2 4 3 4 4 第5 章 致谢5 9 参考文献6 0 个人简历在读期间发表的学术论文与研究成果6 4 v 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 研究背景 自上世纪八十年代初以来，经过2 0 多年的改革开放，我国的经济实力和综 合国力显著增强，经济社会发展进入新阶段。2 0 0 5 年，我国国内生产总值达到 1 8 2 3 万亿元，人均1 7 0 0 美元：城镇化率已达到4 3 。从总体上看，我国己进 入工业化中期阶段，为工业反哺农业、城市支持农村创造了有利条件，建设新 农村的时机已经基本成熟，条件已经初步具备。2 0 0 5 年，党中央按照科学发展 观的要求做出建设社会主义新农村的重大战略部署。建设社会主义新农村，就 是要以工促农、以城带乡；对农民“多予、少取、放活 和坚持“工业反哺农 业、城市支持农村”的方针；必须突破传统的工农关系、城乡关系理念，从重 点支持工业向重点支持农业转变，从重点支持城市向重点支持农村转变。按照 中央设想，建设社会主义新农村的主要目标，就是为了促进农村生产力的发展， 提高农民生活水平，改善农村基础设施，发展农村社会事业，推进基层民主政 治建设。 上海作为中国最大的城市，经过2 0 余年的快速发展，取得了巨大的社会经 济成果。建设社会主义新农村，上海具有深厚的社会经济基础和国内其它地区 无与伦比的优势。2 0 0 5 年，上海国民生产总值达到9 1 4 3 9 亿元，入均达7 0 0 0 美元以上。上海在全国经济建设和社会发展中处于十分重要的地位和作用，已 经成为全国的经济、贸易、金融、航运中心，初步实现了党中央、国务院提出 的“尽快把上海建成国际经济、金融、贸易中心之一，带动长江三角洲和整个 长江流域地区经济的新飞跃的战略目标。但同时，由于上海社会经济发展的 重心在市区，城乡发展极不均衡，新农村建设的迫切性也较之国内其它地区更 甚。据统计全市外环线以内即中心城区占全市土地总面积的9 7 ，但g d p 和 财政收入均占全市三分之二以上，工业产值占全市二分之一，每单位面积的经 济密度，市区是郊区的2 1 倍。外环线以外即郊区占全市土地总面积的9 0 3 ， 郊区g d p 和财政收入仅占全市三分之一不到，工业产值占全市二分之一，每单 位面积土地的经济密度仅及市区的1 2 1 。因此，加快郊区发展，建设郊区社会 主义新农村是具有战略意义的重大决策。 上海新农村建设，首要任务应是解决上海特色的“三农 问题。上海的“三 第l 章绪论 农 问题，是农业收益相对较低，农用地资源极端有限性，农民的非农就业和 养老以及农民与市民之间的福利差异等问题。与全国其他城市相比较，目前， 上海郊区农用地单位面积产量已达到或接近现代农业科技作用下的最高值，农 民收入超过国内各大城市郊区农民的收入额；上海郊区社会经济发展总水平， 已位居国内之首。上海郊区的独特性，决定上海新农村建设的模式不同于国内 其它地区。为了建设以“四个中心”为主要标志的世界城市，上海遵循客观规 律，借鉴国际经验，结合上海实际，将城市建设的重心由以中心城区为主转向 6 3 9 3 平方公里的市域范围，上海在新农村建设中提出了推进郊区“三个集中”， 即人口向城镇集中，工业向园区集中，土地向规模经营集中，以便实现土地集 约、产业聚集、人口集中，从而促使城乡劳动力和资本按照社会主义市场经济 规律流动，适应郊区实现城乡一体化、农村城市化、农村工业化、农业现代化、 农民市民化的客观要求，努力开创现代化国际大都市郊区发展新局面。 而在“三个集中 的具体推进中，农民宅基地置换又被作为重要的突破口。 宅基地置换，是指通过空间变换将原住宅所占用的土地腾挪出来，以实现用途 或土地使用者更替的过程。上海自2 0 0 4 年起即开始大力推进农民宅基地置换试 点，确定了1 5 个首批宅基地置换试点基地，即奉贤青村镇、庄行镇、金山廊下 镇、枫泾镇、宝山顾村镇、罗泾镇、松江余山镇、青浦大盈镇、青浦镇、南汇 航头镇、浦东曹路镇、嘉定外冈镇、华亭镇、崇明陈家镇、港西镇，涉及宅基 地总面积1 1 2 0 6 公顷。上海郊区所探索的较大规模的宅基地置换，是在适宜区 段上选择面积适度的宗地，按照统一规划、统一建设形成现代型住宅小区，将 一定区域范围内依法在集体土地上修建住宅并生活居住的当地农民，在自愿基 础上根据约定的相关协议，搬迁至新建小区内，从而将农民原住宅占用的土地 ( 宅基地) 置换出来，为实现“三个集中”目标下土地的重新开发并高效利用 创造条件。 但是在宅基地置换过程中也出现了一些问题，包括置换区农民动员难的问 题、农民赔偿问题、地方政府资金来源问题、置换效益分配问题等等，这些问 题的出现一方面增加了宅基地置换工程的难度，一定程度上降低了政府对宅基 地置换的积极性，另一方面也影响了农民利益，损害了农民与政府关系。宅基 地置换是否真正有利于增加农民利益，政府从中能获得何种收益，怎样才能实 现政府与农民共同获益，这些都涉及到对于宅基地置换的效益的评估问题，但 目前政府对这方面研究不多，实际操作中也很少应用。宅基地置换效益评估是 2 有效实 基地置 1 2 1 2 1 研究目的 作为郊区新农村建设、“三个集中”工作中的重要一环，宅基地置换工程涉及 到千家万户农民的切身利益，牵一发而动全身，是一个带全局性的问题。通过 郊区农村宅基地置换，变传统的自由布局村落为现代标准下的规划小区，从而 挖掘宅基地的土地资源潜力，是扩大农用地或为建设用地找到后备资源的重要 途径之一；同时也提高了农民居住的水平、使公共基础设施的配套更加完善， 让农民得到城镇化过程中土地增值的实惠，对缓解或解决农民与农村的“三农” 问题有所裨益。本文研究的主要目标如下： ( 1 ) 通过对宅基地置换及相关理论分析，明确宅基地置换效益主体、效益 产生机制与内涵。 ( 2 ) 通过对效益评估方法的研究，结合宅基地置换具体问题，提出宅基地 置换效益评估方法。 ( 3 ) 通过结合案例研究，将宅基地置换效益评估方法与实际应用相结合， 进一步提高评估方法的实际应用能力与实际应用价值。 1 2 2 研究意义 市场经济条件下，社会经济行为的基本准则是追求效益，因而效益分析或 估计成为行为人或行为主体衡量其社会经济活动得失的重要手段。“宅基地置 换”是近年兴起于大城市郊区的一项重大综合性工程，涉及当事者主体，即置 换区农民的根本利益与政府必要的经济投入。效益有无及其高低，成为农民能 否响应政府号召支持置换工作的基本判断依据，也是政府能否继续开展并推广 这一工作的基本动力来源。本文是对该工程的效益评估研究，涉及社会学、区 域经济学、资源科学等较多学科，研究成果必将对于学科交叉领域一些理论问 题具有一定借鉴意义，也为实际操作过程中的评估方法提供重要技术经济参数， 不仅有利于进一步推进上海市宅基地置换工程，也为我国其他地区进行宅基地 置换提供参考，具有重要的理论与实践应用价值： 3 ( 1 ) 促进宅基地置 目前理论界对于宅基地置换研究不多，基本集中于对宅基地置换方式、手 段、政策、法律等方面的定性研究，通过对宅基地置换效益评估的研究，一方 面有助于将对宅基地置换的研究方法从定性向定量方向扩展，另一方面有助于 扩展宅基地置换理论的研究内涵。 ( 2 ) 深化效益评估方法的研究 宅基地置换效益评估研究是效益评估方法在宅基地置换领域的应用与深 化，是对效益评估方法的扩展与延伸，有助于进一步深化效益评估方法的研究， 提高效益评估的应用价值与应用领域。 ( 3 ) 推进宅基地置换工程的j j i 页n 实现 宅基地置换工程的推进顺利与否很大程度上取决于置换区农民的合作态 度，农民支持与否是决定工程成败的重要关键。本文研究宅基地置换工程中农 民效益问题，既为合理提供农民利益补助、赔偿问题提供参考，也为获取农民 对宅基地置换工程的支持提供了客观科学的依据，增强了说服力，从而减少工 程推进中来自农民的阻力，为顺利推进宅基地置换工程建设做出贡献。 ( 4 ) 提高政府推进宅基地置换工程的积极性 通过对于政府宅基地置换效益评估的研究，进一步明确政府效益内涵，有 助于科学度量政府在宅基地置换工程中的效益，为政府制定相关政策措施提供 依据，提高政府推进宅基地置换工程的积极性。 ( 5 ) 加快实施上海郊区新农村建设 上海新农村建设，是党中央部署下全国新农村建设中的组成部分，但又不 同于一般农业省和国内一般城市郊区的农村建设；上海的特点决定了新农村建 设的内涵与模式有其独特性。宅基地置换即其特点之一。研究这一问题并给出 科学答案，有助于上海特色的新农村建设顺利推进。 1 3 研究内容 本文主要对宅基地置换效益评估相关理论、宅基地置换效益评估方法以及 案例进行展开研究。 ( 1 ) 宅基地置换效益评估理论。主要从效益的理论研究出发，结合宅基地 置换内涵和效益产生机制，根据宅基地置换的经济行为主体不同，分别从农民 4 和政府为 ( 2 ) 和定量分 地置换效 ( 3 ) 案例分析。选取研究案例，根据研究区社会经济情况，结合宅基地置 换工程情况，从经济效益、社会效益和生态效益三方面评估农民和政府在宅基 地置换工程中的效益，并得出结论。 1 4 研究方法 本论文是结合“奉贤宅基地置换区农民居住空间需求研究”所开展的拓展 性研究，借参与课题的机会，走访了上海市房地局、上海市农委、奉贤区政府 和奉贤区庄行镇等多级相关部门获取相关的信息，并利用课题研究中的表格、 问卷等关于宅基地置换前的第一手调查资料，结合宅基地置换后对农民进行的 再次深入访谈和问卷调查，获取研究所需的信息与数据。文中主要采用综合分 析法、比较法等手段进行相关理论研究，并利用社会调查获得的实际案例数据 信息进一步进行实证研究，理论与实际相结合，定性与定量相协调，深入探索 宅基地置换工程的效益评估理论及方法。 ( 1 ) 社会调查法 社会调查法，原指“人们有目的、有意识地对社会现象进行考察，从中获 得来自社会系统中各种要素和结构的直接资料的一种方法 。本文采用社会调 查法，依据研究区宅基地置换工程效益评估需要，对置换区农民及其家庭进行 考察，以获得农民在宅基地置换前后的经济、社会、生态效益变化数据，同时 结合对置换区外人士的访问调查，获得社会效益影响等相关资料。 ( 2 ) 比较法 比较法是确定认识对象之间相同点与相异点的科学研究方法。运用理论与 事实比较法，比较分析一般效益评估理论与宅基地置换工程效益评估的异同点， 寻找宅基地置换效益评估的科学方法；根据宅基地置换区置换工程前后的变化 情况比较，获得置换工程影响的直接数据。 ( 3 ) 实证分析法 通过选用实际案例，将宅基地置换效益评估方法理论应用于实际，分析实 5 因素变化后的工程效益变化，评估经济、社会、生态综合效益，对郊区新农村 建设及宅基地置换工作的推广等，具有重要借鉴意义。 ( 5 ) 计算机技术与数理统计分析 调查所得数据浩繁庞杂，需要运用计算机技术来处理数据，建立数据库， 并运用数理统计方法进行统计分析，由计算机自动输出结果。 6 第2 章宅基地置换效益评估理论 第2 章宅基地置换效益评估理论 2 1 效益理论 目前我们考察项目的影响通常通过效益评价来实现。效益就是效果和利益， “效 是达到“益”的方法和手段，“益”是提高“效 的目的和动力，两者相 适应才能促进效益的提高，两者相违背就会阻碍效益的增长。效益观念的根本 在于强调通过“效 的提高最终达到“益 的实现，效益观念的提出不仅是管 理的新观念，同时又是管理的新目标。 效益观念早期主要源于经济领域，多用于解决经济问题，尤其是工厂企业 单位研究经济上投入产出的多少与利润高低问题，但是随着人们对效益认识的 深入、社会问题的日益复杂以及生态环境的改变，单纯的经济效益很难全面反 映效益影响的真实情况，社会效益和生态效益研究的重要性日益突出，效益的 研究从单纯的经济领域扩展到社会、生态领域，经济效益、社会效益和生态效 益三效益的综合效益成为当前效益评价的主要内容。 2 1 1 经济效益 经济效益是衡量一切经济活动的最终的综合指标，简单的说就是人们进行 经济活动所带来的好处与利益。经济效益通常具有两种含义【1 1 ，一种以比值表示， 指在社会再生产过程中，劳动占用和劳动消耗同劳动成果的比率。其中，劳动 占用是指在经济活动过程中占用的物化劳动( 包括劳动用房、设备等固定资产) 和为保证劳动正常进行所必须的原材料储备；劳动消耗则指在经济活动过程中 实际消耗的劳动量，包括活劳动消耗和物化劳动消耗。经济效益的另一种含义 则以绝对数表示，也就是人们通常所说的净收益或纯收益，主要是指从经济活 动获得的总收入中扣除包括物化劳动消耗和活劳动消耗在内的全部消耗后剩下 的部分，前者叫净收益，后者叫纯收益。 经济效益的两种含义一种是投入与产出的比率，一种是投入与产出的差值， 两种含义都与投入、产出相关，涉及成本与利润问题，利润越高，成本越低， 经济效益就越高。由于经济效益是一种可以用货币形式表示的效益，直观性、 可比性强，而且与经济活动密切相关，所以经济效益评价被广泛应用于国民经 济各个部分，从以企业为经济主体的企业单位生产、投资型经济活动，到以政 7 第2 章宅基地置换效益评估理论 府部门为经济主体的社会公益性投资等经济活动，经济效益评价都有广泛应用， 并在各个研究领域逐渐形成各自的指标来衡量经济效益的大小。 2 1 2 社会效益 社会效益是一个社会学范畴的问题，它是指社会再生产过程所取得的社会 效果，包括社会在物质和精神需求上的满足程度，以及满足需求后的后续社会 效能，如对人、地域、事物的影响面、知名度、关注度等带来的效益。社会效 益研究的是社会影响，核心问题是追求社会公平、社会公正问题。 社会效益的内涵之一是需求的满足度，一般而言，需求满足度以使用价值 的生产总量指标、人均指标来衡量，所以，需求满足度是社会效益的数量指标， 表达的是某项社会财富的使用价值量的发展速度。社会效益的另外一层意思是 满足某种程度需求后的后续社会效能。作为社会和物质财富来说，这是一种质 量标准，是指社会再生产过程是否危害人的生命、生活和生产过程，是否有利 于社会发展和人的精神文明等等，这种效能既包括对与社会再生产过程直接相 关的社会因素所产生的效能，也包括对与社会再生产过程间接相关的社会因素 所产生的效能。 2 1 3 生态效益 生态效益是从生态学的角度出发考察的效益，是指生态作用所产生的效用， 通常指生态系统内的物质循环、能量转化效率以及维持生态环境稳定的能力。 生态效益是生态系统内生物与生物之间、生物与环境之间物质循环、能量转换 的效率或积累量，属自然生产力范畴。所谓自然生产力，实际上是自然生态系 统所具有的物质、能量的积累、循环、转化的能力，它是由众多的自然条件或 自然要素共同决定的，这些有机的和无机的要素，生物的和物理的要素相互组 合构成自然生态系统。由于社会生产的存在，在开发自然生态系统时，在现有 社会、经济、技术等条件下，人们首先选择那些易于开发的生态系统或生态系 统要素，因为这种系统或要素花费较少的劳动投入即可得到较多的产出。生态 科学为了度量这种“可开发度 ，借用社会科学中生产力和效益的概念来表达这 个意思，分别称为生态系统生产力和生态效益【1 1 。在一个生态系统内，绿色植物 的光能利用率和动物的能量转化率越高，生态效益越好。 生态效益另一内涵是维持生态环境稳定的能力，一般是指在一定区域内它 8 第2 章宅基地置换效益评估理论 的水流涵养、水土保持、气候调节、防风抗污、大气净化、氧气生产、生物( 植 物) 多样性保持、保健游憩等多方面功能的表现，是评价和衡量一定范围内人 的生存环境质量的重要指标。 生态效益存在于生态系统食物链各环节之间以及生物个体、种群与生态环 境要素之间。由于生态学的研究对象是生物个体以上水平的有机体，即它是研 究个体、种群和群落与有机及无机环境相互关系的科学，所以生态效益一般不 包括个体水平以下的物质、能量的循环、转化效率指标在内，如动物对营养的 吸收率等。 2 2 宅基地置换及其内涵 宅基地置换，是以宅基地为行为对象，通过空间变换将原宅基地腾挪出来， 以实现用途或土地使用者更替的过程。 其中，作为置换对象的宅基地这个名词虽然在我国法律与社会生活中屡有 出现，但是其概念我国法律却未作明确的定义，理论著作中也没有直接进行定 义，宅基地的概念基本上是通过对宅基地使用权的定义来间接定义的。如果仅 从字面上理解，宅基地就是用于建造住宅的土地。梁慧星等人在中国财产法 中提出宅基地使用权时称宅基地使用权是“城乡居民对依法批划给自己建造住 宅的土地所享有的使用、收益的权利”嘲。唐烈英在中国物权法理论研究中 也指出宅基地使用权是“我国公民依法取得在国家或集体所有的宅基地上建造 房屋用以居住、使用的一种物权川舳。也就是说宅基地是指在国家或集体所有的 土地中所有用于建造房屋以供居住、使用的地块。但是随着历史变迁，在实际 应用中，宅基地的概念变得更为狭窄，王卫国教授在中国土地权力指南中 将宅基地使用权定义为“依法审批的农村集体经济组织分配给其成员用于建造 住宅的没有使用期限限制的集体土地准用权川4 1 ，宅基地仅指农村集体经济组织 所提供给其成员的用以建造住宅的土地，去除了用以建造住宅的国有土地。目 前，人们习惯上已经接受了宅基地系专指农村居民建造住宅用地这样一个狭义 的概念，农民宅基地特指农村居民取得的农村集体所有的用于建设住房以及与 住房的居住生活有关的建筑和设施用地，土地性质属非农建设用地。根据我国 农民生活的实际情况，宅基地就是一家一户的农民居住生活的住房与庭院用地， 一般包括居住生活用地( 如住房、牲畜房、仓库、农机房等用地) 、四旁绿化 9 第2 章宅基地置换效益评估理论 用地( 如房前屋后的林木、花圃用地) 、其他生活服务设施用地( 如水井、地 窖、沼气池用地) 等。 目前我国农村宅基地置换没有完全固定的模式，各地在进行置换中的农民 赔偿、置换方式、节余土地利用、置换组织形式等都有所差别。综合考虑近年 来我国部分大城市郊区所探索的较大规模的宅基地置换，基本都是在适宜区段 上选择面积适度的宗地，按照统一规划、统一建设形成现代型住宅小区，将一 定区域范围内依法在集体土地上修建住宅并生活居住的当地农民，在自愿基础 上根据约定的相关协议，以土地换土地、土地换住宅、土地换现金等形式，搬 迁至新建小区内，从而将农民原住宅占用的土地( 宅基地) 置换出来，为实现 新规划目标下土地的重新开发并高效利用创造条件。 根据宅基地置换区位的不同，宅基地置换可以分为三种类型： ( 1 ) 农业生产地区宅基地置换。被置换的农民宅基地位于城市化发展较慢 的农业生产地区，置换出来的土地复垦为耕地。 ( 2 ) 城市化发展较快地区宅基地置换。被置换的农民宅基地位于城市化发 展较快的地区，受城市化影响强烈，将来有可能成为城市化地区。 ( 3 ) 城市化地区宅基地置换。被置换的农民宅基地位于规划的建设区内， 目前正在成为城市化地区。 农村宅基地置换制度基本上是中国特色的一种制度安排，是进行土地整理 采用的措施之一，但是宅基地置换也并不能简单的视为一般意义上的土地整理。 土地整理只是置换目的之一，同时还涉及到与土地相关的农业、农村问题和人 口城市化问题，宅基地置换是提高土地利用效率，改善农民居住环境，促进农 村城市化进程的有效手段，同时也是促进促进土地使用制度改革，完善土地市 场管理，实现资源优化配置，加速农村土地市场健康发展的有效措施。 2 3 宅基地置换效益理论 2 3 1 宅基地置换经济行为主体 从理论上说，宅基地置换存在两种情况：一是以政府为主体推动的置换， 其目的在于实现政府目标，诸如建设新农村；或通过置换将节余土地整理为耕 地，换取国家政策允许下的建设用地指标；或为落实城市规划所确定的某些建 设项目而腾挪空间，实现土地的集中利用与高效利用。二是农民自发组织的置 1 0 第2 章宅基地置换效益评估理论 换，其目的在于实现农民自身福利的最大化与最优化目标，诸如建设新农村， 提高居住环境质量，土地资源的重新优化配置，规避自然灾害等。但就当前农 村实际看，农村的财力、组织水平较低及缺乏长远发展规划，除个别或零散的 宅基地置换外，大规模的置换工程并不存在；因此当前的宅基地置换，实际是 政府主导农民参与的规模型综合性社会经济工程。 推动这一综合性工程的行为主体是政府；作为参与者的农民，因涉及与其 切身利益攸关的住宅、土地经营、生活环境与方式等众多要素的变化，会依据 自身利益得失做出选择：支持与配合或不支持乃至反对，对宅基地置换工程可 否展开或展开后能否顺利进行具有重要影响作用，因而同属于行为主体的另一 方。也就是说，当前宅基地置换经济行为主体包括作为主要推动者和实施者的 政府，以及作为参与者的农民。双方在一定程度上可以看作主导者与参与者的 角色，政府在其中占据了重要地位。但是农民也并非完全被动，农民的行为也 会影响政府的决策与实施的效果。 2 3 2 宅基地置换效益产生机制 从理论上说，经济主体的行为来自自身动机的驱动，包括内在动机和外在 动机，内在动机是理性经济人追求自身利益最大化的欲望，外在动机则是外在 环境的集合效应对理性经济人的影响作用。内外动机对行为作用的影响并非等 同，有视不同情况下的先后主次之别。 农民参与宅基地置换行为的动机起因于政府主导下的宏观政策环境，继之 以自身利益的维护与追求，使自身取得的效益最大化。政府推动宅基地置换的 行为动机起因于国家建设社会主义新农村的战略需要，是通过“三个集中 的 纵深发展来推进上海现代化、国际化的需要，是政府为民服务为民谋利的责任 与义务使然，也是政府宏观调控资源，使土地资源得以优化配置，发挥土地的 最大综合效益的初衷使然。 效益是动机付诸行动后产生的必然结果，效益的产生机制，就是动机形成 及其付诸行动的总过程。行为初衷或者说效益产生机制，决定效益的边界、范 围及内涵。效益产生机制的差异决定了宅基地置换工程中效益的差异： 农民的效益主要在于经济效益，即宅基地置换前后经济上的付出与取得之 间的差额；也在于居住环境与生活质量的变化能否得到认同与接受。 政府的效益在于：经济效益，实施宅基地置换工程的经济成本与经济收 第2 章宅基地置换效益评估理论 益之差；社会效益，农民收益的改善与生活水平的提高，农民对宅基地置换 工程的认同与接受；战略收益，宅基地置换对建设社会主义新农村、实施“三 个集中 推进上海现代化、国际化的功效与作用；生态效益，土地资源的节 约与集约利用的水平与程度，对生态环境影响的潜在收益。 农民效益与政府效益的异同在于：均包含经济效益；所不同者，农民效益 范围窄，以经济效益为主，效益主体为农民个体；政府效益范围广而多样，主 体为代表公众利益的政府。两种效益的关联在于：农民在置换工程中付出的经 济成本，需政府买单，转换为政府的经济成本的一部分；农民得到的经济收益， 大部分也需政府专项支出，同样成为政府经济成本的构成部分。农民居住环境 与生活质量的变化，是货币之外的收益，也是政府实施置换工程的社会效益所 在。生态效益、社会效益等，是代表民众利益的政府所取得的区域性整体效益、 长远效益和可持续性宏观效益，并通过外部效应施惠于农民。 宅基地置换工程的效益，是农民效益与政府效益之和。工程实施的成效， 以两种效益之和来衡量；效益之和愈大，工程成效愈显著，反之效益愈低。但 两种效益的关联性表明，农民的经济效益愈大，政府成本愈高，政府经济效益 愈低。顺利实施宅基地置换工程，推进“三个集中 建设现代化和国际化的大 上海，建设社会主义的上海新农村，亦即在宅基地置换工程中实现上述政府目 标，须解决两种经济效益的合理性关联问题。有两个思路，一是确立两个效益 之间的合理性比例；二是在工程实施中寻找可提高农民经济效益的替代性途径， 探讨培育农民自我提高经济效益的创新机制。 2 3 4 宅基地置换效益内涵 效益是经济主体衡量自身在经济活动过程中得失的标尺。经济主体不同， 以主体视角界定的效益也不同。宅基地置换工程中的效益，也因双主体的存在 而出现两种不同的效益，一种是以农民为经济主体的效益，另一种是以政府为 经济主体的效益，两种效益由于经济主体的不同，产生机制不同，内涵也有所 差别。 2 3 4 1 以农民为经济主体的效益 效益与成本、收益紧密相关。就农民主体而言，宅基地置换作为一项经济 活动，成本是指参与置换后农民的付出与损失，实际表现为以置换前的正常收 1 2 益为参 加的经 ( 1 ) 经济成本与收益内涵 农民参与宅基地置换工程所付出的经济成本，主要包括四类成本： 动迁损失。宅基地置换的动迁过程不仅会造成农民物资损耗丢失、部分 原有收益减少甚至可能完全丧失等直接损失，同