（工商管理专业论文）浦东甲级写字楼市场研究.pdf

摘要 本论文将结合实际工作，从市场角度出发，应用微观经济学的均衡理论， 宏观经济学的政府调控理论以及市场研究与预测技术，分析浦东新区甲级写字 楼市场的供需现状、影响因素及发展趋势。为新区政府在对甲级写字楼的用地 审批、政策配套、环境综合整治、基础设施建设及商业环境营造等方面提供参 考意见。 本文分四个部分。第一章阐述了房地产市场的一般理论并简要地介绍了浦 东甲级写字楼市场的特征。第二章研究了浦东甲级写字楼的供给状况，包括甲 级写字楼分类标准、地区分布特征、供应量分析、空置率分析、租户结构差异 研究及租金分析等。第三章首先对浦东甲级写字楼市场需求特征进行了详细分 析，然后在调查访问的基础上，利用市场研究与预测的理论对浦东甲级写字楼 市场需求进行了预测。第四章综合分析比较了供给与需求的现状及发展趋势， 提出了促进浦东甲级写字楼市场发展的具体建议。 关键词：浦东，甲级写字楼市场，供给现状，需求特征，均衡措施 a b s t r a c t t h i sp a p e rr e f l e c t st h ec u r r e n tc o n d i t i o n so ft h ep u d o n gg r a d ea o f f i c em a r k e ti n r e g a r d s t oi t s s u p p l y d e m a n d s t a t u s q u o ，i n f l u e n t i a l f a c t o r sa n df u t u r et r e n d sb y p r a g m a t i c a l l yc o m b i n i n g t h e e q u i l i b r i u mt h e o r y o fm i c r o e c o n o m i c s ，g o v e r n m e n t c o n t r o l t h e o r y o fm a c r o e c o n o m i c sa n d m e t h o d o l o g y o f m a r k e tr e s e a r c h a n d p r e d i c t i o n t h ep r o p o s eo f t h i sp a p e ri st op r o v i d ear e f e r e n c ef o rt h eg o v e m m e mo f t h ep u d o n gn e wa r e af o rl a n d g r a n ta p p r o v a l ，p o l i c yf o r m u l a t i o n ，e n v i r o n m e n t a l p r o t e c t i o n ，i n f r a s t r u c t u r ed e v e l o p m e n t a sw e l la sc o m m e r c i a l a t m o s p h e r e e s t a b l i s h m e n t t h e p a p e r c o n s i s t so f4s e c t i o n s t h ef i r s ts e c t i o ni n t r o d u c e st h eg e n e r a lt h e o r yo f r e a le s t a t em a r k e ta n do u t l i n e sb r i e f l yt h ef e a t u r eo fp u d o n gg r a d eao f f i c es p a c e t h es e c o n ds e c t i o n p r e s e n t sab r o a d e rp i c t u r eo f t h ep u d o n gg r a d e ao f f i c em a r k e ti n r e g a r d st oi t ss u p p l y d e m a n d s t a t u sq u o ，c l a s s i f i c a t i o no fg r a d ea o f f i c e s ，g e o g r a p h i c d i s t r i b u t i o n ，o c c u p a n c yr a t e s ，r e n t a lt r e n d s ，a sw e l la sa t e n a n tm i xa n a l y s i s t h et h i r d s e c t i o np r o v i d e sad e t a i l e da n a l y s i so ft h ed e m a n do ft h ep u d o n gg r a d eao f f i c e m a r k e to nt h eb a s i so fam a r k e ts u r v e y t h ef i n a ls e c t i o nc o n c l u d e st h ec u r r e n t s i t u a t i o no ft h ep u d o n gg r a d eao f f i c em a r k e ta n di t sf u t u r ed e v e l o p m e n tw i t h s u g g e s t i o n sf o rt h ed e v e l o p m e n t o f t h e p u d o n gg r a d e ao f f i c em a r k e t k e y w o r d s ：p u d o n g ，g r a d ea o f f i c em a r k e t ，s u p p l y d e m a n ds t a t u sq u o d e m a n d f e a t u r e ，e q u i l i b r i u m ， 前言 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业群体，是为人类的社会生产：i 动提供入住空间或物质载体的行业。是社会主义商品经济的重要组成部分，是国民经济? ： 先导性、基础性产业。改革开放二十年，中国房地产业迅速崛起，成为第三产业中的一个 重要行业。由于房地产业对国民经济有巨大的带动作用，小但对尽快改变城市基础设施鲍 落后面貌，迅速地缓解居民住房紧张矛盾，更好地改善投资环境均有直接的正效应，i j 旦 能带动建筑业、建材业等五十多个相关行业的发展。因而房地产业被作为第三产业中的复 柱行业加以扶持，同时也被视为中国经济新的增长点。浦东开发被中央政府作为中国新 轮改革开放的龙头，受到全国乃至世界的关注。浦东开发也是房地产先行。新区依托陆家 嘴金融贸易区、金桥出口加工区、外高桥保税区和张江高科技园区四个重点开发小区的开 发，带动了浦东新区的金融、贸易、生产加工、科研及房地产的迅猛发展。其中尤以房连 产开发的成果最为显著。一个个绿草茵茵，规划齐整的现代化工业园区悄然展现，一批拙 高楼大厦平地而起，一举改变了浦东新区沉睡多年的荒凉景象。如今，隔江眺望，小陆家 嘴鳞次栉比的现代化建筑群向世人充分地展现了浦东开发的丰硕成果。 在我们为浦东开发日新月异的超常规发展速度惊叹不已时，房地产投资的风险亦不期 而致。供应量快速增长超过了有效需求，加之亚洲金融危机，世界乃至中国经济发展脚步 放慢的负面影响，导致了竞争日趋激烈。市场开始以它看不见的手对这种急风暴雨式的发 展进行了调整。写字楼的租金售价逐步下调，空置量逐步上升。巨额资金沉淀下来，投资 收回遥遥无期。这严重地挫伤了开发商投资浦东房地产的热情，给浦东的房地产开发蒙上 了阴影。为了扭转这些不利影响，上海市及新区政府采取了一系列调控措施。证券市场、 期货市场、产权市场及一些政府职能部门迁到了浦东，允许外资银行在浦东开办人民币贷 款业务，出台了鼓励购买省部级开发的办公楼的优惠政策。这一系列措施配以交通环境翦 改变，国际国内经济形势的好转。初步地扭转了浦东新区写字楼供需严重失衡的局面。 浦东开发十年的成败得失，告诉我们这样一个事实，房地产市场不是一个完全意义- 三 的自由市场。任由个别开发商的个体行为，难免不出现供求失衡的局面。作为土地唯一供 应者参与房地产市场的政府必须在宏观上担负起调控土地供应，审批项目规划等重任。“ 此来均衡房地产市场的供求关系，保持浦东新区房地产市场的健康发展。在二o o o 年起均 第一个五年里，新区政府要想进一步采取措施，消化现有的甲级写字楼空置量，并保持三 年后甲级写字楼市场供需均衡，就必须先要对浦东甲级写字楼市场的供求现状、影响因差 及发展趋势，有明确的把握。本人专职从事上海的房地产市场研究工作，并侧重于甲级写 字楼的市场研究。现本人结合实际工作，从市场角度出发，通过广泛针对性的市场调查 收集到了大量的关于浦东甲级写字楼的数据，在对这些数据进行了详细的分析整理，又经 和同行及导师进行了多次探讨后，最终完成了本项浦东甲级写字楼市场研究，以期为浦东 开发的继续推进贡献自己的绵薄之力。 第1 页( 共5 7 页) 第一章房地产市场概述 系统沦告诉我们：部分之中包含着整体的特性，把握好整体的特性有利于我们更好地 研究部分的特性。浦东房地产市场是中国房地产市场的一个子市场，因此，在研究浦东甲 级写字楼市场之前，必须对整体房地产市场的功能、特性及影响因素有一个清晰的认识。 只有这样，才能把握住浦东甲级写字楼的特性，才能对影响浦东甲级写字楼市场的众多因 素进行正确深入的分析，才能找到最有针对性的应对措施。 第一节房地产市场的特性 按照市场学的划分，市场可分为消费品市场、工业品市场、劳务市场、金融市场、技 术市场以及房地产市场等，之所以把房地产市场单独划分为一个市场，就是因为房地产市 场具有小同于其它市场的特性，归纳如下： 一、房地产市场是房地产权益的交易市场 房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益( 或权利) 而不是土 地或物业本身。这种权益可以是所有权( 包括占有权、使用权、收益权和处置权) ，也可以 是部分所 f 权。如租赁某写字楼的租户就拥有了该租用部分的使用权。房地产所拥有的权 利往往还受到备种事先约定的条件的限制，如须给他人以通行权、须受建筑规划、建筑条 例的约束等。这都说明人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的。但这种权利有 明确界定，因此是排他的。 二、房地产市场是地区性市场 房地产的不可移动性和受制于区域性需求，决定了房地产市场是一个地区性市场。小 同国家、小同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价 格水平等都是不同的。如同为甲级写字楼，香港和上海的甲级写字楼租售价格相差悬殊， 上海又和苏州的甲级写字楼租售价格相差较大，就是同在上海，各区域的甲级写字楼租售 价格也有较大的区别。 三、房地产市场交易需要专业人员提供服务 一般商品市场上的买家和卖家较容易了解价格变动的最新情况，买卖双方都会寻找有 利于自己的价格，这就使市场能快速地消除同一种商品的价格差异。然而，房地产市场就 第2 页( 共5 7 页) ， 没有那么简单了，买卖双方都很难及时了解最新市场行情。对于绝大多数购买者来说，要 了解最新市场行情，并根据自己欲购买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的 物理状况等确定购买价格是件非常困难的事。对于卖方来说，寻找到潜在的买家需要付出 巨额的市场推广费用。对某些收益性物业，如甲级办公楼，广告的效果是不理想的，更多 的是依赖于专业物业代理公司帮助推广。因此房地产市场需要房地产估价师，房地产经纪 人及律师等专业人员的服务。目前上海拥有大大小小三千多家房产代理公司，足见市场对 房地产中介代理机构的需求之旺。 四、房地产市场易于出现市场的不均衡。 房地产具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，因此房地产投资是一种深受大 众喜欢的投资行为。有资料显示，世界财富一半以上是房地产投资。但是由于房地产投资 大，周期长，不可移动等特性，极易导致房地产市场出现不均衡状况。我国从九十年代初 起步的房地产发展过程中，曾出现了九三年的房地产热，千军万马齐炒房地产，一时供给 大大超过需求，导致了房地产市场的严重失衡。 第二节、房地产市场的功能 在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。受各种影响因素作用， 价格不时地发生变化，因此，买卖双方可以通过价格信号来决定自己的行为。简言之，价 格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，我们可以分为以下几个方面： 一、配置存量房地产资源和利益 由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化， 所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人之间进行分配。通过市场机制的调节作用，达 到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。 二、显示房地产需求的变化 例如九十年代初，随着改革开放的深入，外资纷纷涌入上海，对甲级办公楼的需求强 劲，导致租金节节攀升。九八年受亚洲金融危机的影响，亚洲各国经济衰退，导致上海甲 级写字楼市场需求下降，相应地写字楼的租金也大幅滑落。 三、指导供应适应需求的变化 房地产供应的变化可能会由于下述两个原因引起 第3 页( 共5 7 页) 厂 1 、开发新的物业 如前述上海甲级写字楼的需求大于供给导致租售价格上升，就会吸引开发商大量投资 甲级写字楼，截止二o o o 年六月，上海甲级写字楼的供应量较一九九三年翻了几倍。 2 、改变原来物业的使用方式。 在上海写字楼需求高峰时，许多星级宾馆纷纷推出了长包房，行政套房来满足小公司 对写字楼的需求。还有许多企业把位于市中心繁华地段的厂房改建成写字楼。 应该指出的是，房地产市场供应的这些变化需要一定的时间才能完成，而且受房地产 市场不完全特性的影响，这一变化需要较跃时间。同时，对市场需求与供应的有效调节还 基于这样一些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。 但实际上这些假设条件是很难达到的。例如银行的信贷政策往往受政府宏观政策的影响， 并非所有的人都能获得金融机构的支持；为了整个社会利益的需要，政府还会通过城市规 划控制、租金控制来干预市场。房地产市场的不完全性，使之不可能象证券市场、外汇市 场、期货市场等一样在很短的时间内就能达到市场供需平衡。 由于房地产市场需要较长的时间( 通常需一年以上) 才能完成供需平衡的调节过程，而 新的平衡达到了甚至还没达到，就马上又会出现新的影响因素造成又一个不平衡因素，所 以用“不平衡是绝对的，平衡只是相对的和暂时的”来描述房地产市场是在恰当不过了。 四、能指导政府科学地制定土地供应计划 在我国，土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供应计划来适时满足全 体社会成员生活生产的需要、调节房地产市场提供了最有效的保证。然而，制定土地供应 计划首先要了解房地产市场，通过市场提供的有关价格、数量、趋势等信号进行分析研究 ，才能制定出即符合市场需求、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供应计划。 1 9 9 3 年我国现了房地产热，中央认识到了这股热潮的危害，及时地采取了宏观调控的政策 。以保证房地产市场过快增长的供应量能与有效需求相适应。但是，宏观调控的主要手段 是通过禁止银行对房地产开发公司进行开发贷款，此举虽然对促进房地产市场的降温有一 定效果，但同时也逼死了很多房地产公司，造成了社会财富的巨大浪费。其实，政府还完 全可以利用其对土地供应的垄断从源头上对房地产开发进行调控。现阶段，上海市政府规 定，严格限制综合办公楼的审批，就是上海市政府在充分认识到办公楼市场的严重供大于 求的现状后，通过控制土地出让这一源头来调控办公楼市场所采取的有力措施。 第4 页( 共5 7 页) 第三节房地产市场的影响因素 如上所述，由于房地产业对国民经济有巨大的带动作用，不但对尽快改变城市基础设 施的落后面貌，迅速地缓解居民住房紧张矛盾，更好地改善投资环境均有直接的正效应， 而且能带动建筑业、建材业等五十多个相关行业的发展。因此房地产业往往成为政府调控 经济的手段。又由于房地产市场是房地产权益交易的市场，是地区性市场，需专业人员服 务，易出现不均衡。因此房地产市场易受多种因素的影响。 一、宏观经济形势 由于房地产市场是经济活动的重要组成要素之一，因此它不可避免地会受经济活动的 影响。 1 、国际经济的影响 经济全球化是今后世界经济发展的大趋势。中国作为世界经济舞台的重要角色正积极 加入这一发展潮流之中，中国的经济越来越受世界经济运行的影响。宏观经济学指出，国 内生产总值由四个部分组成。即投资、消费、净出l i 、政府转移支付。其中外资投资及出 口对我国g d p 的增长影响较大，对我国的房地产市场也有直接的影响。 九十年代初，浦东开发作为中国新一轮对外开放的龙头，成了世界瞩目的焦点。跨国 公司纷纷抢滩上海，世界资本大量投入上海的房地产市场，一时间带动了上海的涉外宾馆 、写字楼、高级公寓、商场、工业厂房及各类娱乐设施的全面发展。九八年出现东南亚金 融危机，印尼、泰国、马来西亚经济遭受重创，日本、韩国的经济大幅衰退，香港、新加 坡经济也出现了较大滑坡。这些国家在华投资的公司纷纷收回或缩减了对华投资，直接导 致了中国一些吸引外资较多的城市的房地产市场，特别是外销写字楼、外销公寓、涉外宾 馆、商场、工业厂房的需求减少，租售价格大幅下滑。 2 、国内经济的影响 国内经济的变化对房地产市场中的各个细分市场均有影响，但是对各细分市场的影响 力度是不一样的。总体上讲，对中低档的住宅、办公楼、旅馆和商场影响较大，对甲级写 字楼、星级宾馆等高档物业影响较小。以上海为例，近几年上海的g d p 平稳增长，人均可 支配收入也同步增长，配合上海市政府促进住房消费的一系列政策，上海市民的住房消费 里快速发展之势。这几年，大力发展我国的资本市场，为国民经济的发展作贡献成为中央 政府的又一重大战略。中国的上市公司迅速增加，有些上市公司实力较强，观念较新，对 企业形象日加重视，趁甲级写字楼市场租售价格下调之际，大举进驻甲级写字楼市场，成 为甲级写字楼市场又一重要吸纳力量。另外，随着世界性知识经济和网络热潮的兴起，国 内众多知名网站纷纷入住甲级写字楼，成为9 9 年甲级写字楼市场的一个亮点。 第5 页( 共5 7 页) ，、 = 、政府的政策法规 房地产业是一个关系到国计民生的产业，各国政府莫不高度重视。而我国是社会丰义 国家，上地归国家所有。因此我国房地产的发展更明显地受到政策法规的约束。依法制国 是新时j j 我国管理手段的一个重要进步，新颁布的一系列法律、法规，如中华人们共和 国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让条例外商投资开发成片土地暂行管理办法、中华人民共和国 土地增值税征收条例等对我国房地产市场规范稳定的发展起到了重要作用。 由于房地产业是国民经济的支柱产业，对其他多个行业有很强的带动作用，经常被政 府用来作为经济调节器，因此房地产业又明显受国家政策的影响。面对九三年的房地产热 潮，中央政府果断地采取了宏观调控措施，通过控制银行贷款减少了房地产开发资金的来 源，有效地抑制了房地产开发的过热势头。亚洲金融危机以来，我国出现了改革开放以来 前所未有的经济紧缩现象，消费不畅，商品价格连年下滑。企业开工不足，利润下降。下 岗失业人数增加，治安状况不稳。为了扭转这一势头，国家把启动住宅消费作为重振经济 的重要措施。出台了一系列刺激住宅消费的政策，如售后公房提前上市，大力推行按揭贷 款，蓝印户口，购房抵税，减免契税等。有力地推动了住宅消费，并带动了中国经济的回 升。 三、利率及汇率 毫无疑问，利率和汇率的变化会对房地产市场产生影响。利率上升，房地产开发投资 费用上升，开发意愿减少，居民贷款费用增加，住房消费意愿减弱。利率下降，房地产开 发投资费用减少，开发意愿增加，居民贷款费用减少，住房消费意愿增加。九三年的宏观 调控就是采取提高银行贷款利率的方式，迫使房地产开发商为银行打工，以此抑制了房地 产开发商的投资热情。从九六年起中国银行先后七次调低利率，极大地促进了住宅的投资 与消费。 汇率的变化对房地产市场影响较大，人民币汇率上升，外商购买租用写字楼的需求降 低。反之，人民币汇率下降，外商购买租用写字楼的需求就会上升。 应当指出，影响房地产市场的因素远远不止这些，以上只是分析了几个主要的影响因 素。鉴于篇幅，对其他影响因素不再一一罗列分析。 第6 页( 共5 7 页) 第四节浦东甲级写字楼市场特征 浦东甲级写字楼市场是在国家开发浦东的政策指引下短时间内快速发展起来的新兴市 场，具有其鲜明的特征。 一、高起点规划设计，品质一流 浦东开发作为中国改革开放的龙头，其国际性的战略定位，决定了它的规划也是高起 点，多功能，国际化的。陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、外高桥保税区及张江高科 技园区，四个重点开发小区各司其职，优势互补。最能代表浦东开发形象的当属陆家嘴金 融贸易区，其规划方案采取了国际招标形式，经专家评委多次评选，方案几易其稿，最终 是以中国一家规划方案为主，结合其它国外方案的优点定稿，可谓深思熟虑，中西合璧。 矗立其中的一幢幢甲级写字楼形态各异，相映成辉。除了其雄伟的建筑造型外，其结构、 建材、电梯数量、通讯设备、智能化设施也无一不达到了二十一世纪国际化甲级写字楼的 先进水平。 - - 、短期内集中上市，空置率偏高 浦东甲级写字楼市场形成至今只有5 年多的时间。自1 9 9 5 年招商局大厦在浦东成为首 栋开盘的甲级写字楼开始，至1 9 9 9 年底，浦东甲级写字楼的累积供应量在短短五年间已翻 了7 倍。现时浦东甲级写字楼的供应量占到浦东高层办公用房总体供应量的4 5 以上。 浦东甲级写字楼的供应高峰期集中在9 7 、9 8 、9 9 年，且里逐年递增之势，这三年内的 新增供应量占到了浦东甲级写字楼累积供应量的8 0 。在这三年中，约有7 0 的新项目集 中于陆家嘴金融中心区，使该地区成为上海最大的单一写字楼群落。由于浦东甲级写字楼 大量集中上市，造成了严重的供过于求的局面，导致空置率较高。截止9 9 年底，浦东甲级 写字楼平均空置率高达3 5 。 三、浦东甲级写字楼市场是一个垄断竞争的市场 按照本论文制定的甲级写字楼标准，浦东现有已建成的甲级写字楼1 8 幢，由于其地理 位置接近，物业品质及所提供的功能相当，因此共同形成了一个垄断竞争的市场格局，各 甲级写字楼之间具有较强的竞争性，任何一个楼盘的租金售价制定均要以其他楼盘为参照 。例如，金茂大厦曾经想凭其超一流的国际水准叫出了12 美元，平方米，日的高价，但是较 低的出租率迫使它最终只能以o 4 0 5 美元，平方米，e l 的租金成交。 第7 页( 共5 7 页) 一 四、受政策的大力扶持 浦东开发是中央作出的重要战略决策，一开始就获得了各种政策支持。如在浦东注册 的公司可以享受两免三减半的税收优惠；在浦东办公的外资银行可以经营人民币业务；进 驻省部楼宇享受税收优惠的若干规定；把一些要素市场和政府机关迁往浦东。通过本公司 对浦东甲级写字楼租户调查问卷的整理，政策优惠是众多公司在浦东选择办公楼的最主要 考虑因素。足见政策支持对浦东甲级写字楼市场的扶持效果。 五、浦东甲级写字楼市场面临浦西写字楼市场的强力竞争 浦东、浦西虽仅一江之隔，但由于历史的原因，浦东的发展远远落后于浦西，“宁要 浦西一张床，不要浦东一套房”形象地反映了上海人民对居住浦东的态度。尽管浦东开发 十年来，浦东的经济发展与社会形象均有了质的飞跃。但是在基础设施、商业繁华程度、 文化卫生设施、人气等方面与浦西仍存在一定的差距。因此浦东甲级写字楼市场在与浦西 甲级写字楼市场的竞争中处于下风。在浦东甲级写字楼平均租金略低于浦西甲级写字楼的 情况下，浦东甲级写字楼的空置率比浦西高约1 f ir - 百分点便是最有力的证明。另外，随着 中国加& w t o 进程的加快，人们普遍认为浦东所具有的政策优势将逐步减弱。可以判断今 后较长一段时间内，浦东甲级写字楼市场将面对浦西写字楼市场的强力竞争。 第8 页( 共5 7 页) 第二章浦东甲级写字楼市场供给现状 第一节写字楼分类标准 至1 9 9 9 年底，浦东已建成的办公用房面积在2 0 0 2 5 0 万平方米。鉴于办公楼盘 从外销高档纯办公楼至厂房改建成的小型商务中心，品质差异悬殊，市场细分明显 。而作为纯营业性办公楼代表的甲级办公楼市场最能反映出市场的变化状态，故本 论文的研究对象为浦东的甲级写字楼市场。 对于甲级写字楼的划分标准，国内尚无明确的定义。本文参考国际上对于甲级 写字楼的定义，制定了划分上海甲级写字楼的标准： 地理位置：处于商业区内，附近有两栋以上的可作对比的写字楼。拥有便捷的 交通，如位于地铁沿线，有多条公交线路到达等。 单层建筑面积：等于或大于1 1 0 0 平方米。 室内净高( 从地面至吊顶距离) ：等于或大于24 米 得房率：等于或大于6 5 通讯设施：每3 5 平方米建筑面积( 指办公楼部分) 至少设有一条电话线，配备d d n 或i s d n 等综合业务数据网设施 停车位：拥有地下或地上停车场所，每3 0 0 平方米建筑面积( 指办公楼部分) 至 少有一个停车位。 根据上述标准，1 9 9 9 年底建成的众多写字楼中，共有6 0 个项目符合上海甲级写 字楼的标准，各样本点分布如下表所示： 表2 1 上海甲级写字楼样本点分布表 区域楼盘 竣工日期( 年)建筑面积l 平方米) 静安( 9 ) 上海商城1 9 9 0 1 0 2 4 ，7 5 6 华侨大厦1 9 9 60 4 2 4 ，0 0 0 永新广场1 9 9 6 0 6 2 8 。9 9 9 东方海外大厦1 9 9 7 0 31 6 0 0 0 中创静安商厦1 9 9 7 0 8 1 3 ，0 0 0 梅龙镇广场1 9 9 7 1 2 3 3 1 3 5 南证大厦1 9 9 8 0 3 7 0 ，7 5 0 嘉里中心 1 9 9 8 0 8 3 4 4 7 8 第9 页( 共5 7 页) 招商局广场1 9 9 8 1 0 3 8 ，0 0 0 黄埔( 7 ) 东海商业中心一期1 9 9 5 0 61 4 7 3 1 峻岭广场 1 9 9 7 1 2 3 0 0 0 0 港陆广场1 9 9 7 1 2 3 2 9 4 6 东海商业中心二期1 9 9 80 2 2 9 ，6 7 7 中区广场1 9 9 8 0 3 3 2 ，3 1 6 百腾大厦1 9 9 80 6 3 7 ，4 0 9 港泰广场1 9 9 8 1 0 3 6 ，0 0 0 卢湾( 1 0 ) 永新大厦1 9 9 6 0 4 1 6 0 0 0 海兴广场1 9 9 6 0 6 3 0 ，7 7 3 久事复兴大厦1 9 9 6 0 61 11 6 2 瑞安广场1 9 9 6 1 2 4 1 1 1 3 兰生大厦1 9 9 70 3 3 3 ，5 6 0 香港广场1 9 9 7 1 2 3 8 ，4 3 5 上海广场1 9 9 8 0 1 2 8 ，0 0 0 中环广场1 9 9 90 3 4 2 ，6 0 0 金钟广场1 9 9 90 6 5 5 ，0 0 0 力宝广场 1 9 9 9 0 8 4 0 ，0 0 0 长宁( 9 )国际贸易中心1 9 9 10 0 3 5 ，3 1 0 协泰中心 1 9 9 5 0 6 3 0 ，0 0 0 仲盛金融中心1 9 9 60 3 3 4 1 7 8 东方国际大厦1 9 9 7 0 6 1 6 ，0 0 0 天宇中心1 9 9 7 ，1 25 9 3 1 6 安泰大厦1 9 9 8 0 3 2 8 ，7 5 0 兆丰世贸大厦1 9 9 8 1 0 3 9 ，4 9 5 远东国际广场1 9 9 90 8 9 5 ，0 0 0 上海世贸大厦 1 9 9 9 1 0 4 5 ，0 0 0 徐汇( 4 ) 上海实业大厦1 9 9 6 1 2 5 6 ，0 0 0 美罗大厦1 9 9 7 0 84 3 ，0 0 0 兆丰环球大厦1 9 9 7 1 1 5 7 ，4 6 0 百富勤广场1 9 9 7 1 21 9 6 0 0 次级地区( 3 )上海滩国际大厦 1 9 9 5 0 5 3 5 7 6 7 不夜城广场 1 9 9 7 0 2 3 2 ，9 7 9 嘉里不夜城中心1 9 9 7 0 6 4 5 ，0 0 0 浦东( 1 8 ) 华都大厦1 9 9 5 0 5 3 5 3 9 9 汤臣国际金融大厦1 9 9 5 1 2 3 1 ，6 1 0 永华大厦1 9 9 5 1 2 3 1 ，3 9 6 招商局大厦1 9 9 6 0 5 6 2 ，0 0 0 船舶大厦1 9 9 6 0 63 9 ，8 2 2 新上海国际大厦1 9 9 7 0 5 5 5 。7 0 0 华能联合大厦1 9 9 7 0 6 4 3 ，0 0 0 时代广场 1 9 9 7 0 6 3 5 ，2 0 0 金穗大厦1 9 9 7 0 9 3 7 0 0 0 证券大厦1 9 9 7 0 9 5 2 9 4 2 第1 0 页( 共5 7 页) 世界广场1 9 9 80 6 5 0 4 8 4 森茂大厦1 9 9 8 0 71 1 3 0 0 0 金茂大厦1 9 9 8 1 0 1 2 3 0 0 0 上海期货大厦1 9 9 9 0 3 3 0 0 0 0 中国保险大厦1 9 9 9 ，0 64 8 ，4 0 0 浦项广场 1 9 9 9 1 05 5 4 5 0 世界金融大厦1 9 9 9 1 0 6 6 0 0 0 世纪金融大厦1 9 9 9 6 4 ，0 0 0 本文在选取样本时，对于一些整栋或部分为发展商自用的项目，只要其符合上 海甲级写字楼的标准，归入本次研究的样本。对于一些竣工已久但暂不推向市场的 项目，则- f 列入本次研究的样本。 第= 节浦东、浦西甲级写字楼供应量比较 一、浦东、浦西甲级写字楼供应趋势 注：本文对于新项目投入市场时间点的确定，是以用家能人内装修的时间为准。 图2 - 1 浦东、浦西每年新增供应及空置率 1 9 9 6 1 9 9 9 年 从上图可以看出，浦东甲级写字楼的供应高峰期集中在9 7 、9 8 、9 9 年，且呈逐 年递增之势，这三年内的新增供应量占到了浦东甲级写字楼累积供应量的8 0 。在 这三年中，约有7 0 的新项目集中于陆家嘴金融中心区，使该地区成为上海最大的 第1 1 页( 共5 7 页) 单一写字楼群落。由于市场的超常规发展而造成了严重的供过于求的局面，发展商 开始以更谨慎的态度面对市场，导致了一批写字楼项目的停建或缓建，亚洲金融危 机亦冻结了发展商新的资金来源，在一定程度上使浦东地区今后几年的写字楼发展 速度减缓。尽管1 9 9 9 年的新增供应量达到3 2 8 ，8 5 0 平方米，但若剔除银行整栋占用的 两个项目，实际推向市场的供应量约为1 9 8 ，8 5 0 平方米，比上年减少了3 0 。 未来三年的供应量在3 6 万平方米左右，且集中于小陆家嘴地区，但大部分项目 为银行整栋或部分占用，估计实际推向市场的仅占到其中的5 0 左右。从市场角度 看，浦东甲级写字楼供应潮已逐步衰退，预计市场在2 0 0 0 年上半年将进入阶段性的 调整、消化期。但值得注意的是，一批停建或缓建的项目，一旦市场形势有所好转 ，这些工程又将全力展开，以一般建筑工期为三年来推算，浦东在2 0 0 5 年左右叉将 迎来新一轮的甲级写字楼供应潮。因部分项目正在改规划，尚无法得到准确的供应 量的数字，若以原有规划计算，下一波的供应量将包括8 个项目，约6 5 万平方米建筑 面积的甲级办公楼综合楼( 包括其它用途部分) 。市场能否在新供应潮到来之前吸 纳现有的过剩供应将成为市场能否复苏的关键，也是本论文的主要探讨内容。 二、浦东、浦西甲级写字楼供应趋势对比 图2 - 2 各区域甲级写字楼供应量分布 ( ：至1 9 9 9 年翩 浦东地区的每年新增供应量占当年全市甲级写字楼新增供应量的比例这几年呈 逐步上升的趋势。浦西的甲级写字楼供应量在1 9 9 7 年达到高潮后，以每年2 0 的速 度递减，而与此同时浦东的新增供应量却以平均每年2 0 的速度递增，从而使浦东 的累积占有率从9 7 年的3 3 升至4 1 。这一方面使浦东尤其是小陆家嘴的写字楼区 第1 2 页( 共5 7 页) 位优势更加显现，产生集聚效应。另一方面，由于短期内太多供应投入，造成大面 积空置，给人缺乏人气的印象，难以吸引客户的入驻。 从各区的供应来看，除9 7 年各区供应较为均衡外，9 8 、9 9 年的新项目均集中于 个别几个区域，9 8 年浦西新增供应均集中在静安、黄浦两区，如梅陇镇广场、嘉里 中心、中区广场均为当年的市场热点项目。9 9 年浦西的新增供应量的5 0 集中在淮 海路沿线，区内的中环广场、力宝广场均在开盘1 年左右即达到了7 0 以上的入住率 。而近两年浦东上市的6 个新项目中( 除去了银行自用的两个项目) ，仅森茂国际大 厦取得6 5 的入住率。可见，由于近两年新增供应分布上的集中性不仅造成了浦东 与浦西市场的竞争，还形成了各写字楼区域之间的竞争，浦东由于交通、周边环境 、人气等方面的欠缺在与浦西各区域的竞争中处于下风。 第三节、浦东、浦西甲级写字楼租金趋势比较分析 一、浦东、浦西甲级写字楼租金历史走势比较 美元平方米，天浦西平均浦东平均全市平均 心 心 、 + 、 9 1 q i9 2 q 1 9 3 q 1 9 4 q 1 9 5 q 1 9 6 q 1 9 7 q i 9 8 q 19 9 q 图2 3 浦东、浦西甲级写字楼租金走势比较( 9 1 - 9 9 年) 第1 3 页( 共5 7 页) 瑚 嘞 浦东甲级写字楼的租金走势基本与浦西的走势相一致，自1 9 9 5 年到1 9 9 9 年，全 市甲级写字楼的供应总量猛增了9 倍，而这段时期内，中国政府没有出台什么强有力 的刺激外资进入中国或上海的政策，世界经济也比较疲软，办公楼需求量上涨幅度 远远低于供应量上涨的幅度。在这种形势下，市场租金基本一直处于下调状态。这 五年内浦东甲级写字楼平均租金下调了5 6 ，全市平均租金下调了7 6 。 从租金下调幅度来看，浦东、浦西存在明显差异。浦西市场甲级写字楼自1 9 9 5 1 9 9 9 累积供应量以平均每年9 0 的速度增长，与此同时租金平均年降幅为1 6 。浦 东在同期内累积供应量以平均每年7 0 的速度增长，租金平均年降幅仅为1 1 。 9 8 年是市场最为惨淡的一年，亚洲经济危机使对上海有大量投资的日本、韩国 及其它东南亚国家租金预算下调，市场需求受到扼制，另一方面，市场继续处于供 应高峰年。发展商出于悲观预期，纷纷大幅调低租金以求把物业出租。当年浦西地 区平均租金下降了3 9 ，浦东地区降幅却仅为2 0 。 由此可见，浦东市场甲级写字楼租金对于供应及需求方面的变化的敏感性不如 浦西地区，究其原因，大致有以下几点： 1 ) 浦东市场租金在9 9 年以前低于金市平均水平，当时属于市场上高品质的甲级写字 楼，如招商局大厦的成交租金较浦西同等品质的楼盘要低3 0 左右。由于浦东租 金已较低，下调空问有限。 2 ) 金融机构及一些大型跨国公司的进驻，促进了浦东甲级写字楼的消化。这些租户 需求量大，租金承受力高，对于浦东市场的租金有支撑作用。 3 ) 浦西甲级写字楼的发展商以外资为主，浦东甲级写字楼多为资金雄厚的内资发展 商开发。在市场理念方面的差异使浦东的发展商在降低租金方面不如浦西的发展 商来得坚决。 4 ) 浦东现有的甲级写字楼有三分之二是租售并举的，而浦西的楼盘一半以上只租不 售。浦东甲级写字楼无论在品质、价格上均比浦匹的楼盘更具吸引力，买家在浦 西的投资行为明显少于浦东，对于浦东的发展商来说有更多选择，并不仅靠租赁 来回收投资。 - - 、个盘与各区域租金比较 第1 4 页( 共5 7 页) 图2 - 4 浦东、浦西甲级写字楼租金报价对比 就个盘来看，一些处于非中心商业区的楼盘及建成较早或品质一般的甲级写字 楼的跌幅较深，如永华大厦在2 年内租金报价下跌了6 2 5 ，位于虹口的上海滩国际 大厦在同期内亦有7 0 的跌幅。而一些高品质项目的租金下探幅度较小，如招商局 大厦2 年内租金报价仅下跌了2 5 ，金茂大厦、森茂国际大厦、嘉里中一l , 9 8 9 9 年内 的租金报价下调幅度均低于2 0 ，表明市场对于此类顶级物业的需求空间较大。 图2 - 5 上海各区域甲级写字楼租金走势比较 ( 9 8 年一季度- 2 0 0 0 年一季度) 第1 5 页( 共5 7 页) 从区域租金走势来看，各区域租金狂泻的局面在9 9 年下半年基本止住。在市场 的调节下，浦西中心商业区甲级写字楼的平均租金与浦东地区已十分接近，浦东市 场在租金上的优势已基本消失。市中心商业区内的顶级品质物业如中环广场、力宝 广场、嘉里中心在租金上低于浦东的森茂国际大厦、金茂大厦等同等品质的项目， 加上其在商业环境、交通条件方面的优势，在1 9 9 9 年均取得了佳绩，并在区域内积 聚了人气，从而形成“旋涡效应”，带动了同区域内的其它甲级写字楼的租售业绩 的上升。由此可见，市场对于甲级写字楼的潜在需求量还是很大的，浦东在租金水 平与浦西主要区域处于同等竞争的情况下，如何能有效利用区内的高品质物业在市 场创造热点，带动整个区域的租售人气是一个关键。 三、朱来租金走势预测 由于未来新增供应有限，加上租户逢低吸纳甲级写字楼使原有存量大为减少， 市场总体租金在1 9 9 9 年年底已近底线，并开始出现回升的趋势。这种趋势在具有国 际甲级水准的写字楼上表现得尤为明显，中环广场、梅陇镇广场、森茂国际大厦等 享有高于85 承租率的顶级项目的发展商开始调升其租金，并对租约条款采取较 为严厉的策略。 顶级项目的租金上升将使部分需求转向中档甲级写字楼，为该类物业的租金攀 升提供了空间。预计租金在2 0 0 0 年回升幅度将较小，之后随着市场上甲级写字楼可 供量的进一步减少，及中国入世的积极影响开始显现，租金回升力度将逐步加大。 由于各区域市场的租金回升速度不尽相同，现时需求的区域结构将有所改变。 卢湾区由于区内空置面积消化较快，租金反弹将较为迅速，迫使租金承受能力有限 的租户的需求转向其它区域。静安区内未来有中信泰富广场及恒隆广场两个达到国 际甲级写字楼水准的项目落成，恰好填补了市中心商业区内顶级物业供应的空隙， 因而并不会延绶区内租金的回升。相反，区内新项i i 对于其它区域同等品质的写字 楼租金会产生影响。黄浦区内以中档的甲级写字楼为主，其租金反弹将滞后于拥有 顶级项目较多的卢湾、静安两区。长宁区由于前几年租户迁出较多及区内相继有新 项目竣工，租金下行压力仍然很大，可能会下滑至低于市场平均水平。 同浦西市场相比，浦东市场对于市场供给需求的变化敏感性较弱，加之区内现 有存量较大，在未来一定时期内，租金回调将较为缓慢，这将给浦东市场带来更多 契机。从租金的竞争力来看，未来高品质项目的竞争将集中于浦东、南京西路沿线 及长宁区，中档甲级写字楼的竞争主要在浦东、黄浦、长宁三区之内展开。 第1 6 页( 共5 7 页) 第四节浦东、浦西甲级写字楼入住状况分析 一、浦东、浦西总体空置率对比 奉行对于甲级写字楼入住状况的研究对象主要为各项目的空置率情况。 空置率= 1 一t ( 累积租售比例+ 自用面积) ，( 可供租售总面积+ 自用面积) ) 图2 - 6 浦东、浦西每年新增供应及空置 1 9 9 6 1 9 9 9 征 浦东、浦西的空置率变化趋势基本一致 率平均要高出1 5 个百分点。从图中可以看出 显，其原因有以下几点： 但浦东的空置情况较浦西严重，空置 9 9 年空置率无论在浦东、浦西下降明 第1 7 页( 共5 7 页) 1 ) 甲级写字楼供应潮开始衰退，新增供应对市场压力减弱。 2 1 尽管出于对中国经济不确定性的考虑使一些海外投资者持观望态度，但一些 外资公司纷纷利用市场租金较低的机会来扩充办公空间或搬迁至更高品质的 大楼，从而使外资客户的需求仍保持了一定增幅。 表2 29 9 年部分外资企业占用甲级写字楼情况一览 3 ) 下跌的租金增强了中资企业的承受能力，中资客户对于甲级写字楼的需求增 长迅猛。 第1 8 页( 共5 7 页) 表2 39 9 年部分中资企业迁至甲级写字楼动态： 第1 9 页( 共5 7 页) 随着世纪大道、地铁二号线等一批重大基础设施的落成或即将落成，浦东在交通 条件上的弱势正逐步消失，浦东、浦西市场正更加融为一体，这从浦东、浦西的租金 报价已基本持平这一点上也已反映出来。从1 9 9 9 年的空置率下降幅度来看。浦东空置 率下降了1 4 ，浦西下降了1 7 。 表2 - 5 浦东、浦西每年末空置面积对比( 单位：平方米l 图2 7 各区域空置事比较 ( 9 8 q 4 9 9 q 舢 第2 0 页( 共5 7 页) 从各区域9 9 年内的空置率变化趋势来看，黄浦、静安两区在9 9 年区内并无新项目 推出，其空置率降幅最快，分别达到3 1 及2 6 。卢湾区内淮海路沿线尽管有三个新 项目推出，但中环广场、力宝广场二个新项目以其国际甲级的品质和合理的租金价位 成为市场热点，并带动了整个区域的租售率的上升。浦东地区9 9 年空置率下降了1 5 ，第一季度与第四季度由于新项目的推出造成该地区的空置率维持不变，说明浦东的 新盘的市场竞争力不如浦西，新增供应对地区市场造成了较大压力。 三、个盘租售趋势比较： 就上海目前的市场状况而言，市场的细分首先体现在品质上，其次才表现在区域 性上。散布于各区的具有国际甲级水准的写字楼的总体表现无论从市场吸纳、租金水 平以及入住率提高等方面的表现明显优于一般质量的甲级写字楼的总体水平，能在区 内迅速积聚人气，刺激整个区域内存量的吸纳。 表2 6 部分国际甲级写字楼租售趋势比照表： 从表中分析，浦西的顶级项目基本在竣工一年左右即达到了9 0 以上的租售率。而浦 东的同类项目在租售进程方面显得有些滞后，除森茂国际大厦外，其它高品质项目的 租售率均未超过5 0 ，租金价格偏高是一个原因。以在9 9 年租用1 0 0 0 平方米的办公空 间为例，在提供相同的免租期及其它租赁优惠条件的情况下，浦东金茂大厦、森茂国 第2