（土地资源管理专业论文）基于GIS的宗地估价信息系统设计与实现.pdf

t h e d e s i g na n di m p l e m e n t a t i o n “i n f o r m a t i o ny s t ef o rl a n d e v a l u a t i o n o lns y s t e mi o re v au a t l o nl n at h e s i s s u b m i t t e di n p a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t f o rt h em ad e g r e ei nl a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t b y l e n gg u oy o n g p o s t g r a d u a t ep r o g r a m c o l l e g eo f u r b a na n de n v i r o n m e n t a ls c i e n c e c e n t r a lc h i n an o r m a lu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：z h o uy o n g a c a d e m i ct i t l e ：p r o f e s s o r s i g n a t u r e a p p r o v e d a p r i l 2 0 1 1 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者张玲1 趴疡 吼加f f 年舌月日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权鹊n 禽 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 隈l 叻 作者签名：夕兮f 凌c 絮 导师签名：。 日期护忤6 月1 日 日期沙f f 年乡月，日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人 的学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程 中的规定享受相关权益。园重途塞握童后澄蜃! 旦坐生；旦二生l 旦三生筮查! 作者签名：给国 日期：秒t 1 年占月 日 鬻：m 赡 日辄汐“年石月1 日 ： 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 近年来随着土地使用制度改革、国企改革、土地金融活动等经济活动的大为增 加，原事业性质的土地评估机构改制工作的全面展开，以及土地评估业现基本完全 市场化，宗地地价评估工作日益倍受关注，社会各界对宗价估价过程和结果的要求 也越来越高，估价结果的准确性现已成为土地估价机构生存与发展要法码。因此， 研究和建立宗地估价信息系统有着重要的现实意义。 文章首先分析了现今宗地估价工作的现状和出现的些主要问题，然后叙述了 相关估价模型原理、方法和n e t 、c o m g i s 等信息技术，接着详细进行了宗地估价信 息系统的需求分析、总体设计以及功能设计，结合实际情况以及在不断反复征求估 价机构意见的基础上，确定采用v c 开发语言和组件式g i s 技术进行本系统的开发， 并以南京浦东建设发展有限公司的商业用地估价为例，对系统进行了测试应用。最 后文章对该宗地估价信息系统的设计和实现进行了总结，并对系统的前景提出了展 望。 关键字：估价；g i s ：m o ；c + + 一 一 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h er a p i dr e f o r mo fl a n du s e p o l i c y 、s t a t e o w n e de n t e r p r i s e s a n dl a n da s s e s s i n gi n s t i t u t i o n sc o u p l e dw i t ht h e i n c r i e a s i n gf i n a n c i a la c t i v i t i e s t h e a s s e s s m e n to fl a n dh a sb e c o m ee n t i r e l ym a r k e t - o r i e n t e da n dt h ef o c u so ft h es o c i e t y i n t h ee v a l u a t i n gp r o c e s s ，a c u r r a c yo fe v a l u a t i o nr e s u l t si st h em u c hn e e d e da n dh a sb e c o m e t h e k e yo ft h e s u r v i v a la n dd e v e l o p m e n to ft h e s ei n s t i t u t i o n s t h u s ，s t u y d i n ga n d e s t a b l i s h i n gai n f o r m a t i o ns y s t e mo fl a n de v a l u a t i o nh a sp l a yai n c r i e a s i n g l ys i g n i f i c a n c t r o l ei nt h ea s s e s s m e n tw o r k f i r s t l y ，t h i sp a p e ra n a l y s e dt h ep r e s e n ts i t u a t i o na n dm a i np r o b l e m si nt h ec u i t e n t e v a l u a t i o nw o r k ，e l a b o r a t e do nt h er e l e v a n tt h e o r e s ，m e t h o d sa n dp r o c e d u r e s a n d d e e p l ya n a l y z e dt h ea p p l i c a t i o no fc o m p o n e n tg i st e c h n i q u ei nt h ee v a l u a t i o n 、v o r k s e c o n d l yt h i sp a p e rd i s s c u s e di nd e a t i lt h ea s p e c t so ft h en e e da n a l y s i so ft h e s y s t e m ，s y s t e ms t r u c t u r e ，s y s t e mf u n c t i o n s ，d a t a b a s es t r u c t u r ea n de t c o nt h e b a s i so f e x t e n s i v e l ys o l i c i t i n go p i n o n sf r o ma p p r a i s e r s ，t h i sp a p e rs e l e c tv cd e v e l o p m e n tl a n g u a g e a n dc o n p o n e n tg i sa st h e b e s tw a yt oe s t a b l i s ht h ei n f o r m a t i o ns y s t e ma n dt e s t t h i s s y s t e r n f i n a n l y , a f l e ra n a l y i n ga n dd i s c u s s i n gn e wc h a r a c t e r i s t i c s ，t h ed e v e l o p m e n to u t l o o k o fs y s t e mi sg i v e n 。 k e y a r e o r d s ：e v a l u a t i o n ；g i s ；m o ；c + + i i 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 a b s t r a c t 1 绪论 目录 l i i l 1 1 当前宗地估价工作中存在的问题1 1 2 国内外有关领域研究现状1 l - 3 本文的目的和意义2 2 估价方法概论3 2 1 收益还原法3 2 2 市场比较法5 2 3 剩余法6 2 4 成本逼近法”7 2 5 路线价估价法9 2 6 基准地价系数修正法模型9 3 相关技术概述 1 l 3 1n e t 技术1 1 3 2c o m g l s 技术1 2 3 2 1c o m g i s 的概念及特点1 3 3 2 2c o m gis 的开发组件m a p o b j e c t s 1 3 4 系统需求与设计1 6 4 1 用户需求16 4 2 系统总体设计1 6 4 2 1 设计原则- 1 6 4 2 2 系统总体设计1 7 4 2 3 数据库设计l8 5 系统实现2 2 5 1 系统开发方式和开发环境一2 2 5 1 1 系统开发方式2 2 5 1 2 开发环境2 2 5 2 用户登录模块2 3 - - 一 5 3 图形编辑模块”2 4 5 3 1 模块功能结构2 5 5 3 2 模块实现2 5 5 4 属性信息管理模块3 0 5 4 1 模块功能结构3 1 5 4 2 模块实现。3 2 5 5 宗地估价模块- 3 8 5 5 1 模块功能结构3 8 5 5 2 模块实现3 8 6 系统实践 4 2 7 结论与展望4 8 7 1 本文小结4 8 7 2 展望4 8 参考文献4 9 致谢”一5 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 绪论 宗地估价就是相关估价人员在掌握了土地估价的理论、方法和原则之后，同事 综合考虑土地利用方式、土地预期收益、社会经济发展情况和土地利用政策等影响， 根据土地的自然和经济属性，结合已经掌握的土地市场相关交易资料，对某宗地产 在特定时刻和特定权利下的价格。 1 1 当前宗地估价工作中存在的问题 目前，由于人的主观因素影响以及发达的科技还未引入评估的环节中，比如计 算机、数据库管理系统等，导致我国在宗地价格评估中还存在着各式各样的问题囝， 主要问题如下： ( 1 ) 数据资源的管理大都处于手工管理阶段，缺乏先进的管理手段和技术，导致 数据丢失和浪费的现象严重。 ( 2 ) 没有采用先进的科学技术对资料进行有效的管理而是采用人工管理的方 法，这样子就会导致主观性很强，而且速度很慢，容易造成错误，对后续估价工作 会产生不好的影响。 ( 3 ) 现今的一些土地评估单位虽然也运用了计算机和数据库来管理相关的评估 资料，但很少涉及到空间数据的管理，大都是些属性数据的管理，系统的维护和存 储方面也存在一些问题。很显然，存在的这么多缺点都是需要改进的网。 1 2 国内外有关领域研究现状 g i s 和地产评估业在国内是一个起步比较晚的新型行业，在国外，特别是欧美 等国家，由于发展本身就比较早，所以在其理论和方法的研究室十分成熟了，这一 点而言，是十分值得我国借鉴和模仿的。改革开放后，我们的学者眼界开始变得开 阔了，开始学习欧美等国的先进技术，也取得了一定的成绩。自从引进g i s 后，我 国的学者主要运用于基准地价评估、估价模型、城镇和农村地籍管理等方面。伴随 着产生的一些估价系统主要如下： ( 1 ) 光汇评估作业支持与管理系统 该系统由珠海光汇软件有限公司和珠海市思源估价师事务所有限公司合作开 发而成，主要包括估价机构管理模块和估价模块两个部分组成。估价模块协助估价 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 师高效、快速、准确地完成房地产、土地、资产等评估。估价机构管理包括财务管 理、项目管理、人员管理、报告归档管理等h 3 。 但) 永嘉县土地估价事务所一土地估价信息系统 该系统由收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本法、 路线价法等估价模型以及数据计算、信息查询管理等十二个基本功能组成，非常适 合于大批量的土地估价业务b 1 。 ( 3 北京市土地估价辅助系统 这套系统融合了土地估价管理与g i s 管理功能，由北京大学不动产研究鉴定中 心和北京京港咨询评估有限公司合作开发。具备信息查询管理、土地估价管理、系 统更新维护三个子模块湖。 ( 4 ) 南京大学李满春等老师开发的城镇土地评估信息系统。 在开发方式上，系统在基于g i s 软件本身的基础上，利用软件所能提供的二次 开发语言进行开发，但一体化办公方面比较落后。 ( 5 ) 福州大学何建农副教授等人开发的城镇土地估价多媒体信息系统噶1 该系统虽然估价方法齐全，能在计算机的支持下进行各项工作，但却没有与 g i s 相结合，缺乏空间数据管理和处理的能力e s 。 1 3 本文的目的和意义 近年来，随着城市化进程的推进，必然涉及到大量土地的交易，地价的评估及 其评估的准确性则是土地交易的基础和前提。为了能辅助估价机构方便、快速、准 确的完成估价业务，因此迫切需要开发一套结合g i s 和数据库技术的宗地估价信息 系统。 本文试图在阐述宗地估价理论、估价方法、过程，以及相关的地理信息理论和 技术的基础上，采用组件式开发技术开发g i s 应用软件，用高级可视化编程语言 v c 、和n e t 把g i s 组件与其它非g i s 组件集成起来。并采用s q l 2 0 0 0 关系型数 据库管理系统管理属性数据库。重点论述如何根据系统的本身特征，用户需求，设 计目标，按照系统工程的理论思想涉及并开发宗地估价的图形编辑模块，属性维护 模块，宗地估价模块，建立基于g i s 技术的宗地估价信息系统，它将提高宗地估价 工作的科学化与自动化水平，实现地价信息的动态管理与实时查询，从而能很好的 解决当前宗地估价工作存在的一些突出问题。 2 、：二， 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 估价方法概论 宗地估价就是估价人员根据土地估价的理论、方法和原则，在充分掌握地产 市场交易资料的基础上，根据地产的自然属性和经济属性，按地产的等级、质量及 其在现实经济活动中的一般收益情况，并充分考虑社会经济发展情况、土地预期收 益、土地利用方式和土地利用政策等影响因素对土地利用收益的影响，综合评定出 某宗地产或多宗地产在某一权利状态下的某一时点的价格。 国外有关宗地估价的研究开始的比较早，它最早起源于英国。在发达国家如美 国、日本、英国等，宗地估价发展现已较为成熟，形成了较为完善的宗地估价理论 方法体系，而我国土地交易市场起步较晚，土地价格评估方面还处于落后的地位， 现今、国内运用比较成熟的估价方法有市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修 正法等，本章将分别详细介绍这几种常用估价方法。 2 1 收益还原法 地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论基础。收益还原法是估算土 地在未来每年预期纯收益的基础上，已一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯 收益还原到评估基准日收益总和的方法w 。 1 收益还原法的基本公式囝 不同条件下的收益还原法计算方式如下： ( 1 ) 土地年纯收益不变，土地还原利率不变且大于零，土地使用年期无限的土 地价格计算公式为： j g = c s y h y l ( 2 一1 ) 式中：j g 一土地价格 ( 2 ) 土地使用年期有限， 式中： c s y 一土地纯收益 h y l 土地还原利率 且其它因素不变的土地价格计算公式为： j g = ( c s y h y l ) 1 一l ( 1 + h y l ) n 】( 2 - 2 ) j g ：土地价格 c s y ：土地纯收益 h y l ：土地还原利率 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 ：剩余使用年期 ( 3 ) 土地纯收益按等差级数列递增或递减的土地价格计算公式为： ( 2 - 3 ) j g = c s y h y l b h e h y l 2 式中：j g ：土地收益价格 c s y ：土地纯收益 h y l ：土地还原利率 b h e ：纯收益递增( 减) 的变化数额 公式成立条件：纯收益递增时公式中符号取加号，递减时则取减号； r 不变且大于零；年期无限。 2 纯收益的计算 收益还原法的运用关键在于土地纯益的计算求取，纯收益即以收益为目的的土 地及与此有关的设施、劳力和经营要素相结合而产生的总收益减去总费用跟房屋收 益、房屋折旧等。不同条件下土地纯收益的计算方法如下： ( 1 ) 土地出租中纯收益的求取： c s y = i l 一( a l 州k 州吣k )( 2 - 4 ) 式中：c s y ：土地纯收益 i l ：土地年租金收入 a l ：土地税 a 2 ：管理费 a 3 ：维护费 ：其它费用 ( 2 ) 房地出租中纯收益的求取： c s y = i t 一( a l + a 2 + a 3 + a 4 + a s + a 6 + a a 8 ) 一c z j c x l x h y l( 2 5 ) 式中：c s y ：土地纯收益 i t ：房地年租金收入 a l ：管理费 a 2 ：维修费 a 3 ：折旧费 ：保险费 a 5 ：税收费 a 6 利息费 4 ： 硕士学位论文 m a s t e r st he s i s 2 2 市场比较法 a 7 ：出租利润 a 8 ：其它相关费用 c z j ：房屋重置价格 c x l ：房屋成新率 h y l ：建筑物还原利率 市场比较法的理论依据是地价评估的替代原则。它将待估土地与近期发生交易 的相类似的交易案例为基础进行对比，并将交易案例的价格按照区域因素及个别因 素、交易情况、交易期日等进行修正，从而得到待估宗地的价格。市场比较法具有 现实性，说服力很强的特点、运用该方法进行估价时关键在于合理选择比较案例并 正确修正交易价格。市场比较法按情况可以分为间接比较法和直接比较法，其区别 在比较的基准不同。直接比较法是以待估土地的情况为基准，把选取的几个土地交 易案例状况进行修正比较，然后将其转化为修正价格的过程附。 1 直接比较过程 用公式表示为： j g = b j xa lxa 2x a 3 xa 4 ( 2 6 ) j g ：待估宗地价格 b j ：比较案例价格 a l ：待估宗地情况系数比较案例宗地情况系数 a 2 ：待估宗地估价期日地价系数比较案例宗地交易日期地价系数 a 3 ：待估宗地区域因素系数比较案例宗地区域因素条件系数 ：待估宗地个别因素系数比较案例宗地个别因素条件系数 2 间接比较过程 如果城市中已设定标准地块，则可以利用标准地块作为比较基准来求取待估 宗地价格。如果比较案例不是标准地块，就要进行标准化的修正然后逐项比较确定 待估土地价格。用公式表示为： j g = b j x a ix a 2x a 3 x a 4x a s ( 2 7 ) 其中a 5 = 标准宗地条件评价系数比较案例宗地条件评价指数 式中j g 、b j 、a i 、a 2 、a 3 、a 4 含义同上。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 2 3 剩余法 剩余法也称倒算法、假设开发法、余值法等，它的基本思路是在估算不动产开 发完成后的正确市场交易价格的基础上，然后除去建筑物的建筑成本以及利息、利 润、税收等费用后得到的价格剩余部分嘲。其基本公式为： j g = z j g c b + l r ( 2 8 ) 式中：j ( 3 ：待估宗地价格 z i g ：土地总价值或房地产总价值 c b 整个开发项目的开发成本 l r ：开发商合理利润 不同条件下的不动产的计算公式如下： 1 评估生地地价 公式为tj g = s d j 一( k f f + l r + l x + s s ) ( 2 - 9 ) 式中：j g ：待估生地价格 s d j ：开发完成后的熟地价 k f f ：土地开发费用 l r ：开发利润f l x ：资本利息 s s ：开发税收 2 评估待开发房地产土地价格 根据开发出来的房地产实际用途，可分为： ( 1 ) 房屋出售 公式为：j g = s s j - - ( j z f + z y f + l r + l x + s s )( 2 - l o ) 式中：j g ：待估宗地价格 s s j ：销售楼价 j z f ：建筑费 z y f ：专业费 l r ：利润 l x ：利息 s s ：税金 ( 2 ) 房屋出租 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 公式为：j g = s y - - ( j z f + z y f + l r + l x + s s )( 2 1 1 ) 式中： j g ：待估宗地价格 s y ：房地收益 j z f ：建筑费 z y f ：专业费 l r ：利润 l x ：利息 s s ：税金 3 评估旧房地产土地价格 公式为：j g = c j j 一( x z + j y f + l x ) 式中：j g ：待估宗地价格 c j j 房地产成交价格 x z - 房屋现值 j y f ：交易费用 l x ：利息 4 评估待拆迁改造后再开发房地产土地价格 公式为：j g = s s j - - ( j z f + l r + l x + s s + c q f ) 式中：j g ：待估宗地价格 s s j 预计楼价 j z f ：建筑费 l r ：利润 l x 利息 s s ：税金 c q f 拆迁安置费 2 4 成本逼近法 成本逼近法是一种通过计算土地开发过程所耗费的各项费用之和为基础来确 定土地价格的一种方法，包括土地取得费、土地开发费、税收、利息、利润和增值 收益嘲。 成本逼近法的基本公式： 7 ) 2 j 2 1 - i - 2 2 ( 。： 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s j g = q d + k f + s s + l x + l r + z z( 2 1 4 ) 式中：j g ：土地价格 q d ：土地取得费 k f ：土地开发费 s s ：税费 l x ：利息 。 l r ：利润 z z ：土地增值收益 土地价格的主要组成部分如下： 1 土地取得费 土地取得费是指为获得土地使用权开发商所而支付的各种费用之和，根据取得 的土地权属不同可分为两种情况： ( 1 ) 农村集体土地取得费。这种土地取得费就是征地费用，主要包括土地补偿费、 安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。各项费用应已待估宗地所在区域的相应标 准为基准，或者应当支付的客观费用为基准来进行计算。 ( 2 ) 城镇国有土地取得费。这种情况下的取得费就按拆迁安置费进行计算。主要 包括房屋拆除、拆迁补偿以及其他相关费用等。 2 ，土地开发费 土地开发费因具体的土地开发的状况不同而不同，土地开发部门所进行的基础 性的各项开发工程和资金投入都应视为土地资产。土地开发费包括三种：基础设施 配套费、小区开发费以及公共事业建设配套费。基础设施配套费即“三通一平 或 “七通一平 等。 4 利息 利息是资金的时间价值。根据土地的开发周期、各开发期的的投入比和年利息 率并分复利和单利俩种方式来计算土地开发各期投入所应支付的利息。 5 利润 利润是对土地进行投资所获得的回报，剩余法中利润计算的基数包括地取得 费、土地开发费和各项税费然后再乘以利润率得出。 6 土地增值收益 因土地用途改变或者被开发后而达到建设用地的某种利用条件而发生的价值 增加额度。通常情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要取得一定的增值收益。 根据成本逼近法的计算公式，前四项为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即 8 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 为土地所有权收益。目前增值收益率般按1 0 一3 0 计算。 2 5 路线价估价法 路线价估价法通过设定标准深度，求取该深度上土地平均价格，从而得到面临 特定街道、使用价值相等的市街地单价，这个就是路线价。在该路线价的基础上， 通过深度指数修正表对特定土地进行深度修正，从而算出临同一街道的其它土地的 价格( 9 】o 路线价估价法的基本公式： p = u d ( 2 1 5 ) t - u d a 式中： p ：单位地价 t ：总地价 u ：路线价 d ：深度指数 a ：土地总面积 2 6 基准地价系数修正法模型 基准地价修正法是我国最常用的估价方法之一，根据各个土地级别的基准地价 将待估宗地的区域条件跟个别条件等与该土地级别的平均条件相比较，按照替代原 则并参照基准地价修正系数表对该级别基准地价进行修正，从而求得待估宗地在特 定估价期日下的价格卿。运用基准地价系数修正法评估宗地价格的模型如下： 基准地价系数修正法是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、期日、 使用年期、容积率、开发程度等因素进行修正而得到待估宗地的价格。 公式为： p = p 。( 1 k ) t x s + e 】y( 2 1 6 ) 式中： p ：待估宗地地价； p 。：待估宗地对应的基准地价； k ：各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素； 9 硕士学位论文 m a s t e r s t h e s i s t ：期日修正系数； s ：容积率修正系数； e ：开发程度修正系数： y ：待估宗地使用年期修正系数。 基准地价系数修正法是对一般的比较法进行量化变形以及系统化后的一种估 价方法，能在短时期内对大量宗地方便、快速的进行价格评估。它的精度跟基准地 价体系以及修正体系的精度密切相关。 1 0 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 1 n e t 技术 3 相关技术概述 n e t 是微软公司新近开发的一个具有创造性的新平台，不管用户采用的是哪 种操作系统、硬件设备或编程语言，应用程序都能基于i n t e m e t 共享数据和通讯。 开发人员可以利用它快速的开发和建立网站服务及建立w e b 应用程序、w i n d o w s 应用程序、w e b 服务和其它各种类型的应用程序到。 a d o n e t 是n e t 技术中关键部分，能够和不同类型的数据源以及数据库 进行交互，由一组面向对象的类库组成，提供了与数据源进行交互的相关的公共方 法，因而数据库存储访问方面具有很大的优势，应用程序可以利用它与基于文件的 或服务器的数据存储进行轻松的通信和管理。a d o n e t 在a d o 的基础上继承并 加以改进发展，但它完全基于x m l ，因而任何应用程序只要能够读取x m l 格式都 可以使用它进行数据处理n 4 1 1 6 3 1 力。如图3 1 所示： “o ”h 器餐戳叛奉 舢”铆衲l 釉“憎 图3 1a d o n e t 原理结构图 a d o n e t 包括俩个核心组件：数据集( d a t a s e t ) 和n e tf r a m e w o r k 数据提 供程序( d a t ap r o v i d e r ) ， d a t a s e t 是a d o n e t 的中心组件。我们可以把d a t a s e t 当做内存中的数据库， 它是一种数据关系视图，包含一个或多个d a t a t a b l e 对象，是数据表的集合，并且 不依赖于数据库。d a t a t a b l e 对象相当于关系数据库中的“表”的概念，它由数据行 和数据列以及主键、外键、约束和其他一些有关数据的关系信息组成。它的数据表 示方式跟数据源无关，能够管理、存储和表示本地或远程的数据库以及x m l 数据 脑 寸o a d o n e t 结构的另一个核心元素是n e tf r a m e w o r k 数据提供程序。它包含 一些数据源处执行命令，返回数据源的查询结果的类，以及执行事务内部的命令， 如c o n n e c t i o n 、c o m m a n d 、d a t a r e a d e r 和d a t a a d a p t e r 。n e tf r a m e w o r k 数据提供 程序，还包含其他一些类，用于将数据源的执行结果存到数据集并将数据集进行更 新。通过c o n n e c t i o n 对象来实现数据源的连接，建立数据访问对话通道。通过 c o m m a n d 对象传输数据查询、修改、增加等命令。d a t a a d a p t e r 它能够隐藏对d a t a s e t 数据操作的细节并实现d a t a s e t 的数据无关性，我们通过d a t a a d a p t e r 建立d a t a s e t 对象和数据源之间的通道，然后使用c o m m a n d 对象访问数据源，并将执行结果传 递给d a t a s e t 对象，或者将d a t a s e t 对象中数据的反馈更新到数据源。d a t a r e a d e r 可以让程序在数据记录间进行只读的、单向的数据访问。这种数据访问接口在某些 场合下往往能达到更好的实际需要，从而表现出比d a t a s e t 对象性能更高的优越性。 3 2 c o m g l s 技术 地理信息系统是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层( 包括 大气层) 空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和 描述的技术系统删。 c o m g i s 是g i s 技术发展的一个重要趋势，它的思想是把g i s 的功能模块作 成多个控件，每个控件都具有不同的功能，而各个控件协同其他非g i s 控件可通过 通用开发环境集成起来，并根据需要来实现一个完整的应用系统。它是随着计算机 的组件式对象模型( c o m ) 技术逐渐发展起来，并越来越显示出它的优越性，被广泛 地接受和使用。传统的g i s 软件在功能上虽然已经非常全面，但是由于其复杂庞大， 费用昂贵，并且不容易上手，导致在g i s 的普及和应用中出现了不少问题。组件式 g i s 由于其自身的优势特点，以及具有的传统g i s 所不能比拟的功能，而曰益受到 g i s 工程开发者的喜爱h 3 n 4 ”。 1 2 ： 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 2 1c o m g l s 的概念及特点 简单的说c o m g i s 就是将g i s 的各大功能由不同的组件实现，每一个组件各司 其职，通过接口互相作用和访问。同传统的g i s 比较，这一技术具有几方面特点侧 【l s 蚴： 1 高效无缝的系统集成 开发者在开发时通过通用的开发环境( 如：v i s u a lc + + 、v b ) 等嵌入c o m g i s 来 实现特定的g i s 功能，同时也可插入专业模型控件来实现其他专业功能，因而实现 高效、无缝的系统集成 2 无须专门g i s 开发语言 c o m g i s 不需要任何专门的二次开发语言，它不是在原g i s 软件平台上利用其 提供的语言进行开发，而只需要开发人员熟悉c o m g i s 各个控件的属性、方法和事 件在通用开发环境上完成特定系统的开发应用，这非常有利于g i s 技术的普及发展 及推广使用。n e t 技术的兴起和发展又为c o m g i s 的开发提供了一种更为强大的 支持。 3 成本低 开发人员可根据c o m g i s 提供的空间数据处理分析功能等，按照实际需要选择 特定控件进行g i s 应用开发，而其它非g i s 功能则可以使用其它专门组件，大大降 低了g i s 工程开发成本。 4 大众化的g i s c o m g i s 的出现使用户可以像使用其它a c t i v e x 控件一样使用g i s 控件，而不 需要了解其底层原理，这在很大程度上推动了g i s 技术的大众化进程，现在越来越 多的一般用户选择使用c o m g i s 对自己的地理数据及信息进行处理。 3 2 2c o m gis 的开发组件m a p o b j e c t s 1 、m a p o b j e c t s 的功能及特点 m a p o b j e c t s 是e s r i 公司开发的c o m g i s 组件，它由一个o l e 控件和系列可 编程o l e 对象组成。通过在v c 或v b d 等集成环境中插入m a p o b j e c t s 这个第三方 控件开发人员就可以利用其提供的g i s 功能进行编程，快速、方便地开发基于g i s 平台的应用系统。m a p o b j e c t s 由一个称为m a p 的a c t i v e x 控件( o c x ) 和3 5 个可编程 的a c f i v e x 对象组成，在标准的w i n d o w s 编程环境下，能够与非g i s 控件集成起来 完成特定的应用。通过m a p o b j e c t s 可以完成以下甚至更多的功能1 3 m 6 7 蜘： ( 1 ) 图形放大、缩小、漫游。 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s ( 2 ) 图层的管理和操作( 删除、添加) 。 ( 3 ) 提供各种查询功能如：s q l 查询、几何参数查询、空间定位查询、空间 关系查询等。 ( 4 ) 绘制专题图。 ( 5 ) 标注地图元素。 ( 6 ) g p s 导航功能。 ( 7 ) 添加说明注记。 ( 8 ) 识别地图上被选中的元素。 ( 9 ) 一定程度的空间分析功能，如缓冲区分析。 ( 1 0 ) 数据库访问功能。 ( 1 1 ) 对所选地图元素的属性进行更新、查询。 ( 1 2 ) 动态显示实时或系列时间组数据，在图上标注地址或定位。 2 、开发步骤及实现 用m a p o b j e c t s 与面向对象语言开发系统一般采取如下的步骤2 1 3 以地卯： ( 1 ) 创建地理空间数据库 ( 2 ) 添加图层并进行相关设置 先建成一个图层组，然后把图层添加到m 印控件中，并规定各个图层的名称、 内容、属性及显示顺序等。而后可以运用面向对象的编程语句来实现图层的添加、 删除等。 ( 3 ) 设计特定功能 开发人员可以利用m a p o b j e c t s 中所提供的函数在通用开发环境下来实现多种 功能，图层的添加、删除、显示；放大、缩小、漫游等等都可按需进行编程实现。 下面举几例说明基于m a p o b j e c t s 的几个基本功能在v c 中的实现： 放大： c m o r e c t a n g l er ( m _ m a p1 g e t e x t e n t 0 ) ； r s c a l e r e e t a n g l e ( 0 8 ) ； m _ m a p l s e t e x t e n t ( r ) ； 缩小： c m o r e c t a n g l er ( m _ m a p1 g e t e x t e n t 0 ) ； r s c a l e r e c t a n g l e ( 1 5 ) ； r n _ m a p l s e t e x t e n t ( r ) ； 显示全图： 1 4 c m o r e c t a n g l er ( m _ m a p1 g e t f u l l e x t e n t o ) ； m _ m a p1 s e t e x t e n t ( r ) ； 漫游： mm a p l s e t m o u s e p o i n t e r ( 5 3 ) ； m _ m a p1 p a n ( ) ； 1 5 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 4 1 用户需求 系统需求与设计 系统需求分析是一个系统设计与开发的前提，通过需求分析开发人员才能把系 统的功能与性能需求转化为具体的规格说明。它是系统开发人员与系统用户的沟通 纽带，是一个系统开发前的基础，是一个系统设计成功与否的标准。通过与估价机 构的咨询与讨论，本文确定用户对土地评估信息系统的需求主要有如下： 1 ) 系统应提供空间数据的采集、查询、浏览、分析等处理功能。 2 ) 用户能够快速显示图层范围内任一宗地的般属性，如宗地面积、位置、 土地级别、用途、基准地价、使用者等。 3 ) 能够提供多种常用评估方法方便用户正确地评估宗地地价。 4 ) 系统应建立基准地价表、参数表、容积率修正表、基准地价修正系数表、 土地级别与价格表等数据库，以用户便进行科学的管理，同时使得估价基础信息能 及时更新、并为用户修改、查询、利用。 5 ) 系统界面友好，操作简单。 6 ) 用户能够查询并输出宗地估价的成果。 7 ) 系统应有相应的安全规则或者安全策略，如用户权限管理，不同身份的用 户，如系统管理员、估价师、普通用户只能访问自己被授权的资源，从而实现信息 的安全性和保密性。 8 ) 系统应提供项目查询、估价师信息查询、系统维护、系统操作日志查询等 功能。 4 2 系统总体设计 4 2 1 设计原则 系统的设计以需求为导向，采用构软件工程思想，通过属性维护模块、图形编 辑模块、宗地估价模块的开发，实现系统的功能及性能需求。为保障系统的各项功 能和性能的实现，系统在设计和实施过程中应遵循如下原n - 先进性：采用先进、成熟的技术手段，如c o m g i s 技术、n e t 技术。提供较 丰富的地价评估与管理功能 1 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 实用性：图形数据和属性数据无缝集成，实现管理工作形象化和针对性；在操 作上能满足不同层次使用者的使用要求。 模块化设计原则 采用软件工程思想和面向对象的设计思想。根据不同用户的业务要求，自顶而 下，对系统划分各个功能模块，通过连接形成系统应用。 安全性：将用户分为不同的层次，并且各个层次享有不同的使用权限。充分考 虑系统的安全问题， 以数据库为中心的设计原则：数据库是一个系统的的基本信息资源，系统应采 用以数据库为中心的设计思想，首先把各种数据库设计出来，而后再在此基础上开 发各种应用。 4 2 2 系统总体设计 系统采用c s 开发模式，主要由三部分组成：宗地估价模块、属性管理模块 及图形编辑模块。 属性维护模块采用微软先进的n e t 技术，编程语言采用c + + 。系统的每个使 用人员只能以自己的角色和权限进入系统，访问自己被授权的资源，并建立系统使 用日志以备管理员随时查看系统操作历史。其中管理员可以进行添加、修改、删除 等操作。估价师可以查看应用，数据库的访问采用a d o n e t 。 客户端则采用v c6 0 与m a p o b j e c t s 2 2 相结合开发图形编辑模块和宗地估 价模块，主要负责