（工商管理专业论文）cbl房地产开发项目投资决策研究.pdf

重庆大学硕士学位论文 中文摘要 摘要 中国的房地产行业发展迄今已三十余年历史，房地产开发项目从资源占有为主 导( 获取土地的开发权) 即拥有土地就可以赚取利润的时代已经终结。尤 其是在二0 0 八年下半年以来，受到全球金融危机的影响，作为中国经济支柱产业之 一的房地产业也受到了前所未有的考验，一些在前期投资决策过程中针对性不强， 决策深度不够或对未来风险未作充分准备的房地产项目已陷入举步为艰的境地。历 史的经验和严峻的现实告诉我们：房地产开发项目的投资决策是开发项目投资前不 可或缺的重要环节，投资决策的科学性，方法的合理性是确保项目最终能够实现既 定目标的重要保障。 本文拟从c b l 房地产开发项目实际案例出发，探索房地产开发项目的投资决策 的方法。c b l 房地产开发项目地处西安市沪灞生态区，属于国家级湿地公园区域内， 本文首先在对项目所处的宏观经济环境、区域环境作了第一手的调查基础上，对项 目的开发成本、房屋售价作了符合实际的估算：其次按传统的账务评价方法对项目 几种方案的净现值、净年值、内部收益率、投资回收期等指标进行了计算。由于在 多方案选择比较时，一方面各方案指标各有优劣，难以用单一指标择优；另一方面 不能解决在利润最大化时，各种建筑类型的分配比例；因此引入熵权作为解决方案 的优选和建筑类型的分配比例问题，建立了目标规划模型，实现了在利润最大化的 条件下，定量分析了方案中建筑类型的组合比例。再次，对项目的不确定性因素进 行了敏感性分析、盈亏平衡分析，对项目的可能面临的风险进行了识别与防范。 本文通过理论结合实际案例的研究，引入了熵权理论，建立多目标规划模型， 定量的分析解决了方案选择的常见问题，避免了决策的盲目性，做到了项目定位准 确，决策科学，应对风险有准备，不仅对c b l 项目开发企业具有理论及指导意义， 而且对其它房地产开发项目也具有一定的参考意义。 关键词：项目，投资，决策，熵权 重庆大学硕士学位论文 英文摘要 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ah a sm o r et h a n 岫y e a r ss of a r ，a n dt h et i m e ， w h i c ht h ep o s s e s s i o no fr e s o u r c g si sl e a d i n gp o s i t i o ni nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t ( o b t a i n i n gl a n dd e v e l o p m e n tr i g h t s ) , t h a ti s , o n ec a n e a r np r o f i ti fh eh a st h el a n d ，i se n d e s p e c i a l l yi nt h es e c o n d h a l fo f2 0 0 8 ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya sp i l l a ri n d u s t r yo fc h i n e s e e c o n o m ya l s of a c e su n p r e c e d e n t e dt e s tb e c a u s eo fg l o b a lf i n a n c i a lc r i s i s s o m eo ft h e m a r eu n d e rv e r yd i f f i c u l ts u r r o u n d i n gb e c a u s eo fl e s ss t r o n gf o c a l i z a t i o ni np r e v i o u s i n v e s t m e n tp e r i o d , n od e e p l ya n a l y s i sf o rd e c i s i o n - m a k i n go rn of u l lp r e p a r a t i o nf o r f u t u r er i s k s t h ee x p e r i e n c ea n ds g v e l er e a l i t yt e l lu st h a ti n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n go f r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c ti san e c e s s a r ys t e pb e f o r et h eo p e r a t i o nf o rp r o j e c t s c i e n t i f i cd e c i s i o n - m a k i n ga n dr e a s o n a b l em e t h o da l eg o o dw a yt oe n s u r ea c h i e v et h es e t g o a l s t h i sp a p e ri sb a s e do nt h er e a l i t yo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t so fc b lt of i n d t h em e t h o df o rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t si n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g t h er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c to fc b li sl o c a t e di nc h a n b ae c o l o g i c a lz o n e sb e l o n g i n gt ot h e n a t i o n a lw e t l a n dp a r k , i nx i a 1 1 a tf i r s t , w em a k er e a l i s t i ce s t i m a t i o no fd e v e l o p i n gc o s t a n ds a l e sp r i c ef o rt h ep r o j e c tb a s e do nt h ef i r s t - h a n ds u r v e yo fm a c r o - e c o n o m ya n d r e g i o n a le n v i r o n m e n t ；t h e nw e c a l c u l a t en p v , n a v , i r ra n dp a y b a c kp e r i o df o rs e v e r a l a l t e r n a t i v e sa c c o r d i n gt ot h et r a d i t i o n a lf i n a n c i a le v a l u a t i o nm e t h o d s b u tw h e no n e c o m p a r et h ea l t e m a t i v e s ，a to n eh a n de a c hi n d e xa d v a n t a g e sa n dd i s a d v a n t a g e s ，i t i s d i f f i c u l tt oc h o o s et h eb e s ta l t e r n a t i v eb yo n ei n d e x a n o t h e ri tc a nm a k es a l et h er a t i oo f a l l o c a t i o no fv a r i o u sb u i l d i n gt y p e sb ym a x i m i z a t i o no fp r o f i t s s ot h e r ei n t r o d u c e e n l r o p yw e i g h ta n de s t a b l i s h i n gg o a lp r o g r a m m i n gm o d e li n o r d e rt oc h o o s eab e t t e r a l t e r n a t i v ea n dm a k eb 3 1 1 et h er a t i oo fa l l o c a t i o no fv a r i o u sb u i l d i n gt y p e s ，t h e nr e a l i z i n g t h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so ft h ep r o g r a mi nac o m b i n a t i o no ft h ep r o p o r t i o no fb u i l d i n g t y p e su n d e rc o n d i t i o n so fm a x i m i z a t i o np r o f i t a tl a s t , w ed 0s e n s i t i v i t ya n a l y s i sa n d b r e a k e v e na n a l y s i s ，a n da l s or e c o g n 娩ea n dp r e v e n tr i s k sm a yb ef a c e d t h r o u g hc o m b i n i n gt h e o r y w i t hp r a c t i c e ，i n t r o d u c i n ge n t r o p yw e i g h tt h e o r y , e s t a b l i s h i n gg o a lp r o g r a m m i n gm o d e lw er e a l i z et h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so fc h o o s i n g a l t e r n a t i v e s i tp r e v e n tb l i n d f o l dd e c i s i o n - m a k i n g s ow ec a np o s i t i o np r o j e c t sa c c u r a t e l y , m a k ed e c i s i o ns c i e n t i f i c a l l ya n da l s op r e p a r ef o rr i s k sf u l l y i ti sn o to n l yg o o df o rt h e 重庆大学硕士学位论文英文摘要 c b l p r o j e c td e v e l o p m e n tc o m p a n yw i t hat h c o r ya n dg u i d i n gs i g n i f i c a n c e ，b u ta l s oh a sa c e r t a i nr e f e r e n c ev a l u ef o ro t h e rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t k e y w o r d s ：p r o j e c t , i n v e s t m e n t , d e c i s i o n - m a k i n g , t h ee n t r o p yw e i g h t h i 学位论文独创性声明 本 人 声明所 呈交 的盟 士 学位论文 心旦屋丝至习篮丝亟丛迢i 叁筮豳乱一是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果。与我一同工作的同志对本研究所 做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：本侈力 导师签名： 灭名勿 签字日期：沙哆p 弓7 签字日期：矽一，3 7 学位论文使用授权书 本人完全了解重庆大学有关保留、使用学位论文的规定。本人完全同意中 国博士学位论文全文数据库、中国优秀硕士学位论文全文数据库出版章程( 以 下简称。r 章程”) ，愿意将本人的丝士学位论文堡垒生廛丝i 蜀丝逸宣殛煎丛棚钞 提交中国学术期刊( 光盘版) 电子杂志社( c n k i ) 在中国博士学位论文全文数 据库、中国优秀硕士学位论文全文数据库以及重庆大学博硕学位论文全文 数据库中全文发表。中国博士学位论文全文数据库、中国优秀硕士学位论 文全文数据库可以以电子、网络及其他数字媒体形式公开出版，并同意编入c n k i 中国知识资源总库，在中国博硕士学位论文评价数据库中使用和在互联 网上传播，同意按“章程规定享受相关权益和承担相应义务。本人授权重庆大 学可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以公开论文的全部或部分内 容。 作者签名：瘁量望 导师签名：一 备注：审核通过的涉密论文不得签署搿授权书片，须填写以下内容： 该论文属于涉密论文，其密级是上斗，涉密期限至年一月一日。 说明：本声明及授权书：噬装订在提交的学位论文最后一页。 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1绪论 1 1 论文研究的背景和意义 1 1 1 论文研究的背景 房地产行业作为中国的经济支柱产业之一，它的持续、稳定发展事关国计民生， 回顾中国房地产市场的发展历程就可以看出与之相适应的房地产投资决策的各个发 展阶段，迄今为止，已经跨越了三十个年头，可以归结为如下几个阶段： 第一阶段：理论突破与试点起步阶段( 1 9 7 8 至1 9 9 1 年) ，1 9 7 8 年理论界提出 了住房商品化、土地产权等观点。1 9 8 0 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成 立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1 9 8 2 年国务院在四个 城市进行售房试点。1 9 8 4 年广东、重庆开始征收土地使用费。1 9 8 7 至1 9 9 1 年是中 国房地产市场的起步阶段。1 9 8 7 年1 1 月2 6 日，深圳市政府首次公开招标出让住房 用地。1 9 9 0 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1 9 9 1 年开始，国务 院先后批复了2 4 个省市的房改总体方案，房地产的投资决策仅存在于政府投资的可 性行研究阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段( 1 9 9 2 至1 9 9 5 年) ，1 9 9 2 年房改全面启 动，住房公积金制度全面推行。1 9 9 3 年“安居工程”开始启动。1 9 9 2 年后，房地产业 急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达1 4 6 9 。房地产市场在局部地区一度呈现混 乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1 9 9 3 年底宏观经济调控后，房地 产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏， 同时房地产投资决策开始在民营企业中得到推广应用。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段( 1 9 9 5 至2 0 0 2 年) ，随着住房制度改革不断 深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1 9 9 8 以后，随着住房实物分 配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成 为经济的支柱产业之一，房地产投资决策水平得到了长足发展。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段( 2 0 0 3 年至2 0 0 7 年) ，2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了 多项针对房地产行业的调控政策，投资决策的约束条件相对增加，房地产投资决策 更趋向于全面性、可行性、科学性和指导性。 第五阶段：进入2 0 0 8 年尤其是下半年，受国际金融危机影响，国内宏观经济面 不看好，市场的低糜、是否救市成为了国民的讨论焦点。进入2 0 0 9 年后，经过几个 月的酝酿和市场的箫条期，整个房地产行业正触底反弹，房地产投资决策受到了新 的重视，对投资决策有了更高的要求，各种创新的方法和理论不断地在投资决策中 重庆大学硕士学位论文1 绪论 得到应用和深入，一个项目成败的焦点从原来的项目定位、营销策划前移至投资决 策阶段，方向比努力重要是对投资决策的最好诠释。l l j 根据我国房地产业2 0 0 1 2 0 1 0 年发展规划的要求，到2 0 1 0 年城镇人均住房使 用面积将达1 8 平方米，并拥有较好的居住环境；建设住宅3 3 5 亿平方米，平均每 年建3 3 亿平方米；成套率提高到8 5 ，房地产业每年以1 2 的速度增长，到2 0 1 0 年房地产业的增加值占g d p 的比重将达5 ，成为名副其实的支柱产业。从2 0 0 8 年世界性的经济危机开始，房地产正经受着严峻的考验，宏观经济面不被看好、消 费者持币观望的情绪加重使相当部分开发商迎来严冬，资金链断裂、资金来源渠道 受限，前期的一些盲目扩张导致一些开发公司的营运举步为艰，使得更多的开发企 业不得不重新审视当初的投资决策。 1 1 1 2 | 本文试图通过在近期进行的一个开发项目投资决策为例，力求更全面地论证项 目是否具有投资的可行性，着力解决在各种产品组合的随意性，并试图对一些投资 决策过程中惯用的基本假设作出有针对性的调整，使各项指标更能有效地支撑项目 的投资决策，利用熵权理论使建筑类型为最优组合和利润最大化条件下，探索项目 投资决策各项技术经济指标的量化发生评价矛盾时，用熵权的思想解决各种指标之 间的相互影响和作用关系的冲突，兼顾了定性和定量的影响结果，从而得出科学的 决策，而不仅仅是单个指标的优劣选择，而是用它们相互作用的结果得出的熵权值 作为再次优化建筑形态组合的利润最大化目标。1 3 j 1 1 2 论文研究的意义 夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜少算， 而况于无算乎! 孙子兵法 理论意义 房地产开发项目的投资决策研究涉及到经济学、营运管理学、统计学、营销学、 战略管理等多方面学科，具有相当强的学科交叉性，这虽增加了研究的难度，但也 为研究提供了广阔的空间，同时为决策的正确性夯实了基础。目前，国内外对各种 项目的投资决策方面均有过不同深度的研究，但对熵权理论进行的房地产项目的投 资决策研究深度还不够，主要研究集中在项目产品的开发策略、产品定位研究及风 险控制上，大多数投资决策是在多方案中选择一个更优的，但是否最优? 投资决策 者并没有仔细研究过，对项目本身的产品组合从而使最大利润化研究上不多，尤其 是基于熵权理论的项目投资决策的文献和成果相对较少，而且是局限于项目的风险 或较少的评价指标方面上。本文拟以熵权的理论对房地产项目投资决策的实证研究， 对于丰富和完善房地产项目投资决策理论研究具有重要意义。 4 1 实践意义 一个好的投资决策关系着项目的最终成败的关键，它不仅为项目的整个开发周 2 重庆大学硕士学位论文1 绪论 期过程提供了有力的保障，同时是公司成功实现财务内部控制、对管理团队的绩效 评估、提高开发项目的核心竞争力的中心环节。随着当代房地产行业的竞争加剧， 项目的投资决策已成为能否实现投资收益的突破口，项目的建筑类型组合，尤其是 上百万平米的大项目仍然以设计师的个人能力和经验来引导对项目的价值分析本身 就是欠全面和科学的。因此，本文通过实证引入熵权的理论对房地产项目投资决策 过程的系统分析，建立房地产投资决策过程中的目标规划模型，对房地产投资决策 的科学性提供了支撑，对其它类似项目有着参考价值。 5 1 1 2 论文研究的主要内容 本文通过对房地产开发项目投资决策的各类经济指标的优缺点分析，建立更加 合理的评价体系，用科学的方法对各种基本假设数据的修正和动态调整，使得房地 产项目的投资决策更具指导意义。对历史数据不盲从，更不能盲信，应当结合实际 的经济环境、地域经济的发展趋势作出科学、合理的判断，少一些主客的假设，多 一些客观分析，那么项目投资决策的可靠性就会提高。1 6 】 本文将主要从以下六个部分进行探讨： 第一章：绪论。提出论文研究的背景和意义，说明论文研究的主要内容，指出 论文研究的方法与技术路线，明确论文研究达到的预期目的 第二章：房地产投资决策的相关理论研究概述。理清房地产投资决策的概念和 内容，阐述房地产投资决策的方法，研究房地产投资决策的程序，探讨房地产开发 项目投资决策的要素分析，得出房地产投资决策的评价指标、适用范围和优缺点， 引入熵权在房地产项目投资决策中的应用及意义。 第三章：房地产投资决策的市场研究。c b l 项目概况及受政策法规限制的技术 指标，结合国际国内经济状况对c b l 项目所在区域的市场研究，并对开发项目区域 市场的建安综合成本、开发成本和售价的预测 第四章：c b l 房地产项目开发方案财务分析。以市场调研为基础对项目的单一 形态方案，给出各方案的现金流量表，算出各方案的财务评价指标，各种指标反映 了项目在不同方面的优势，使得项目的评价难以用单一指标定量的排序择优。 第五章：基于熵权的投资决策分析。引入熵权在房地产项目投资中的作用，以 得到的财务评价指标为基础建立矩阵，求出各种方案的熵权，建立以利润最大化为 目标的函数，求出的解进行建筑产品类别的组合，再次用各种财务指标进行量化， 论证其可行性。 第六章：结论。c b l 项目投资决策结论，基于宏观政策和区域经济的分析基础 上得出的，也是应用熵权思想在建筑类型组合方面的一个成功案例。 3 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 3 论文研究的方法与技术路线 本文主要采用案例研究辅以理论分析的方式，坚持定性分析和定量分析并重的 原则，以技术与经济相结合为重点。所有数据采用近三至五年的历史统计数据为基 础并进行价格指数当期调整，重点参考项目地段的实际调查数据为支撑，对未来数 据拟采用加权类推和加权平均的方式。财务分析采用以动态评价指标为主结合静态 指标作综合评价。测度最佳组合方案的开发项目投资效益，评估投资风险程度，从 而为最后的决策提供依据，建立三维结构评价财务指标，从各个层面对未来收益进 行评估，引入熵权的理论，建立最大化的目标函数，在各种约束条件下求得最优解。 在此基础上，本文通过历史数据定性预测房地产产业发展趋势、市场竞争度、市场 营销、开发成本等对具体项目投资决策的影响。在各种数据的支撑下，充分考虑影 响房地产项目的政策、法规、规范的影响因素，力求为项目的投资决策提供全面、 细致、科学、实用的模型。 7 1 论文框架如图1 1 所示： 图1 1 论文框架图 f i g 1 1 f r a m e w o r ko f t h ep a p e r 4 重庆大学硕士学位论文1 绪论 1 4 论文研究达到的预期目的 本研究课题期望达到的目标：本研究课题是以实证为主要背景，以理论研究为 基础的较为新颖的研究点，力求通过熵权系数重新建立优化组合的评价模型，从熵权 值到利润最大化目标函数的建立，通过添加约束条件下求最优解，来规避投资决策 的主观随意性，特别是各类产品组合的主观臆断，使投资决策在产品组合方面更加科 学。也希望本篇论文有助于房地产投资决策者在房地产投资决策过程中抓住关键因 素，综合评价各种指标的在投资决策中的权重，不片面以单个指标为决策依据，提高 决策的科学性，对降低房地产在建筑形态组合面导致的投资风险和提高投资组合收 益能起到一定的指导作用。i s | 重庆大学硕士学位论文 2 房地产投资决策的相关理论研究概述 2 房地产投资决策的相关理论研究概述 2 1 房地产投资决策的概念和内容 2 1 1 房地产投资决策的概念 投资决策( i n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n g ) - 是企业所有决策中最为关键、最为重 要的决策，因此我们常说：投资决策失误是企业最大的失误，一个重要的投资决策 失误往往会使一个企业陷入困境，甚至破产，尤其是房地产行业，在某种程度上讲， 就是建立在海滩上的经济，抗风险能力相对较弱。所谓房地产投资决策是指投资者 为了实现房地产开发项目预期的投资目标，运用的科学理论、方法和手段，通过一 定的程序，对若干个可行性的拟投资房地产开发方案进行研究论证，从中选出最满 意的且与公司资源相匹配的投资方案的过程。房地产投资方案可能是单方案的可性 行论证，也可能是多方案的经济效益比较，多方案中可能是互斥的方案或是组合、 互补方案。房地产投资决策与一般的投资决策相比较，有它自身的特点： 房地产投资决策具有很强的有针对性，其投资决策要有明确的目标。如果没 有明确的投资目标就无所谓投资决策，而达不到投资目标的决策就是失策。在公司 资源匹配一致为前提，项目所处区域位置、项目周期、政策环境等有着密不可分的 关系，房地产开发项目本身固有的特点使得所有的评价指标和体系受着限制，同时 受国家的行业政策法规及行业的发展情况所左右，既是技术范畴，更是经济的领域， 技术与经济的完美结合是房地产投资决策的重要特点。 房地产投资决策具有很强现实性( 时效性) ，“没有两个完全相同的房地产投 资决策”是对其时效性的最好评价。房地产投资决策的现实性还体现在开发周期、产 品入市时间、开工时间、竣工时间、交房时间等均会对投资决策产生影响。开发成 本的动态性、政策法规的时效性、房屋销售价格的不可预见性是房地产投资决策的 主要特征。 房地产投资决策具有择优性投资决策与优选概念是并存的，房地产投资决策 中必须提供实现投资目标的几个可行方案，因为投资决策过程就是对诸投资方案进 行评判选择的过程。合理的选择就是优选，优选方案不一定是最优方案，但它应是 诸多可行投资方案中最满意的投资方案或者说是与公司战略资源相匹配的最优组 厶 口o 房地产投资决策具有风险性，所谓风险就是未来可能发生的危险和不可确定 的变化，房地产投资决策应顾及到实践中将出现的各种可预测或不可预测的变化， 因为房地产投资环境是瞬息万变的，风险的发生具有偶然性和客观性，是无法避免 的，但人们可设法去认识风险的规律，依据以往的历史资料并通过概率统计的方法， 6 重庆大学硕士学位论文2 房地产投资决策的相关理论研究概述 对风险做出估计，从而控制并降低风险的影响。1 9 j 从房地产投资的特点可以看出其投资决策的意义在于： 房地产投资一般要占用企业大量资金，所以房地产投资决策的意义就显得尤 其重要，也许一个项目是举公司的全部财力和物力，投资决策的好坏就显得攸关重 要。 房地产投资通常将对企业未来的现金流量产生重大影响，尤其是那些要在开 发企业承受好几年的负现金流之后才可能产生正现金流的房地产投资更不能马虎， 毕竟在相当长一段时间内会承受着财务方面的压力。 很多房地产项目投资的回收在投资发生时是不能确知的，因此，房地产投资 决策存在着风险和不确定性，对风险的预控显得极其重要，简单的投入产出是无法 对房地产投资提供正确的决策。 一旦做出某个开发项目的投资决策，一般不可能收回该决策，至少这么做代 价很大。 房地产投资决策对开发企业实现自身目标的效益产生直接影响。 综上所述，房地产投资决策决定着开发企业未来三五年的发展甚至更长的时间， 正确的投资决策能够使企业降低风险、取得收益，糟糕的投资决策能置企业于死地， 所以，我们理应经过深思熟虑并在正确原理的指导下做出正确的投资决策。【l o j 2 1 2 房地产投资决策的内容 房地产投资决策的内容因具体项目的特点而具有不同的重点，在不同的拟投资 项目之中，需要解决的关键问题是有所不同的。有的项目可能关注的焦点是现金流， 有的项目关注的焦点是利润额，总体上讲，房地产投资决策一般要解决以下问题： 深入研究国际国内宏观经济面，判断整个经济形势对房地产行业的影响程度 及行业的未来发展趋势，结合项目所处区域位置，对项目进行价值分析和初步定位。 市场调查及投资环境分析。通过对房地产市场状况分析，辨别具体项目的目 标客户群，结合经济环境、投资环境、社会文化、民族宗教信仰、城市总体规划布 局、基础配套设施现状等，对项目宗地的潜在价值进行分析，对项目的产品进行实 质的、有针对性的定位，并对项目拟进行的开发规模、开发周期、开发策略、成本 售价等进行分析。 对多方案或单一方案进行各类财务指标计算。结合公司资源情况和融资渠道 与融资能力，在各种费用、收入估算的基础上对开发周期内的现金流估算，从而正 确计算出各种财务指标，并对项目的优劣或各种方案的优劣进行初步评价。 房地产项目的风险分析。项目本身进行不确定分析如：敏感性分析、临界点 分析和概率分析；房地产项目法律及政策性风险分析；其它如：市场风险、经营风 险、金融风险、项目技术和自然环境风险分析等。 7 重庆大学硕士学位论文 2 房地产投资决策的相关理论研究概述 但是在本文研究中除了通用的投资决策应该解决的问题，还重点引入了熵权的 概念，为投资项目的建筑形态的最优组合及目标利润最大化进行科学的决策。【1 1 】【1 2 1 2 2 房地产投资决策方法 房地产投资决策的方法很多，但概括起来可以分为定性分析方法和定量分析方 法两大类。 2 2 1 房地产投资决策的定性分析方法 定性分析就是对研究对象进行“质”的方面的分析。具体地说是运用归纳和演绎、 分析与综合以及抽象与概括等方法，对获得的各种材料、数据进行思维加工，从而 能去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里，达到认识事物本质、揭示内在规律。 定性分析主要是解决研究对象“有没有“是不是”的问题，定性研究分为三个过程： 分析综合、比较、抽象和概括。定性研究具有探索性、诊断性和预测性等特点，它 并不追求精确的结论，而只是了解问题根源之所在，摸清情况，得出感性认识。房 地产投资决策过程中，由于有些因素难以定量描述，而且遇到的问题、环境等都比 较复杂，在前期项目初步评估阶段用定性的方法更为适用，如：头脑风暴法、歌顿 法、专家意见法( 德尔菲法) 、专家检查法等。 头脑风暴法是指自由奔放地思考问题。具体地说，就是由对研究对象有较深了 解的人员组成的小集体在非常融洽和不受任何限制的气氛中进行讨论、座谈，打破 常规、积极思考、互相启发、集思广益，提出各种可行方案。这种方法可使获得的 方案新颖、全面、富于创造性，还可防止片面和遗漏。此方法以五到十人的小型会 议的方式进行为宜，会议主持者应熟悉研究对象，思想活跃，知识面广，善于启发 引导，使会议气氛融洽，使与会者广开思路，畅所欲言。同时会议应遵循以下原则 进行： 欢迎畅所欲言，自由地发表意见； 希望提出的建设性方案越多越好； 对所有提出的方案不加任何评价； 要求结合别人的意见提设想，借题发挥。 歌顿法是美国人歌顿( g o r d e n ) 在1 9 6 4 年提出的方法。这个方法也是在会议上 提方案，但究竟研究什么问题，目的是什么，只有主持人知道，以免其它人受约束。 此方法的指导思想是把要研究的问题适当抽象，以利于开拓思想，主持者开始并不 全部摊开所有要解决的问题，而是只对大家做一番抽象笼统的介绍，要求大家提出 设想，激发有价值的创新思考和方案。这种方法要求会议主持人机智灵活、提问得 当。提问太具体，容易限制思路；提问太抽象，则方案可能离题太远。 专家意见法又称德尔菲法，是由组织者将研究对象的问题和要求，函寄给若干 8 重庆大学硕士学位论文2 房地产投资决策的相关理论研究概述 专家，使他们在互不商量的情况下提出各种建议和设想，专家返回意见，经回收整 理分析后，归纳出若干较合理的方案和建议，再邮寄给有关专家征求意见，再回收 整理分析，如此经过几次反复后专家意见趋向一致，从而最后确定出新的方案。此 方法的特点是专家们彼此之间不见面，研究问题时间充裕，可以无顾虑、不受约束 地从各个角度提出意见和方案。但是耗时较长，缺乏面对面的交谈和商议。 专家检查法不是靠大家想办法，而是由主管设计的工程师做出设计，提出一个 初步性方案，然后请各方面的专家审查，这种由专家在一定基础上进行审查，一是 提高效率，二是针对性加强，此种方法在房地产投资决策的过程应用较为广泛。 【5 】【6 】【9 】【1 3 】 2 2 2 房地产投资决策的定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要 工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解，从而做出科学 的决策。在决策分析中常用的定量分析方法有确定型决策法、风险型决策法和不确 定性决策法三大类。 确定型决策法主要有单纯选优法和模型选优法两种，单纯选优法又可分为绝 对法和相对法。 绝对法是指以房地产投资的效益和费用的绝对值大小来评价投资决策方案的优 劣或是否可取，包括净收益法、净现值法、净年值法、现值成本法、年成本法、动 态投资回收期和静态投资回收期等。 相对法是指以效益和费用的比率来评价、比较房地产投资决策方案的优劣或是 否可取的投资决策分析方法，包括内部收益率法、效益费用比法、净现值收益率法 枯 专子。 模型选优法是指运用数学模型来解决在一定约束条件下，如何实现效益最大或 成本最低的技术经济问题。常见的有线性规划求解、多元回归等，其中引入熵权的 理论对房地产项目的产品组合及实现利润最大化亦属于模型优选之一。 风险决策法要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工 作。在房地产开发经营过程中，大量的决策问题都具有某种潜在的风险，而其风险 多数遵循统计规律，因此，风险决策是很重要的决策方法，包括期望值法、决策树 法、正态分布图像法。 不确定性决策法，这类决策法的特点是不知道所处理的未来事件在各种特定 条件下的明确结果( 自然状态) ，而且就连可能发生的概率也不知道。换句话说，这 类决策问题的操作是在对决策问题的自然状态发生的概率资料毫无所知的情况下进 行的。在此情况下决策，由于信息不全，有较大的主观随意性，所以只得提出若干 不同的决策准则作为不确定型决策的依据。这些准则包括： 9 重庆大学硕士学位论文 2 房地产投资决策的相关理论研究概述 1 ) 最大最小值准则也称极大极小准则或瓦尔特准则。这一准则主张在方案比选 时，不应过于乐观，把事物的结果尽量估计得坏一点，所以也称之为悲观法，然后 在各种最坏的情况下找一个最好的方案。当然此方案可以避免出现较大的实际损失 的风险，但也有可能是盈利机会损失最大的。 2 ) 最大最大值准则也称为极大极大准则或逆瓦尔特准则。这种方法与最大小值 准则法相反，它主张选择方案时应采用乐观态度，即所选择的方案是一个能够提供 获得最大盈利机会的方案。表示决策者的评价准则是要追求最大的损益值，对投资 开发前途充满了乐观情绪，故也称之为乐观法。但是未来客观状态出现最不利的情 况时，企业往往难以获得预期的投资收益，甚至会亏损。 3 ) 折衷准则又称之为赫威茨准则，介于极端悲观和极端乐观之间的决策者而言 的，对每一决策方案取最大和最小的损益值的加权平均值，然后选择最大加权平均 值为最优方案。权重通常根据决策者的经验而定，若每一决策方案最大值的发生概 率为r ，则最小值发生的概率为( 1 r ) 。 4 ) 机会均等准则又称拉普拉斯准则，即决策者在决策过程中，不能肯定各种自 然状态出现的概率，便认为是等概率的，即如有n 个自然状态，则每个自然状态出 现的概率为1 伍，然后按照风险决策的损益最大期望值作出决策。【9 j 2 2 3 基于熵权的房地产开发项目投资决策方法介绍 通过对定性、定量分析的探讨，发现定性和定量都有其优点和缺点，而在实际 工作生活中，我们都会把两种方法结合起来看，但是两种方法的结合也仅仅是对事 物的多角度思考，而并未将它们真正融合，并在一些投资决策模型中得以应用。于 是，我们引入熵权理论在房地产项目投资决策中的应用，从某种程度上讲，是把定 性和定量的相关理念进行有效的融汇贯通。 熵的概念源自热物理学，假定有两种气体a 、b ，当两种气体完全混合时，可以 达到热物理学中的稳定状态，此时熵最高。如果要实现反向过程，即将a 、b 完全分 离，在封闭的系统中是没有可能的。只有外部干预( 信息) ，也即系统外部加入某种 有序化的东西( 能量) ，使得a 、b 分离。这时，系统进入另一种稳定状态，此时， 信息熵最低。热物理学证明，在一个封闭的系统中，熵总是增大，直至最大。若使 系统的熵减少( 使系统更加有序化) ，必须有外部能量的干预。 信息理论的鼻祖之一c l a u d ee s h a n n o n 把信息( 熵) 定义为离散随机事件的出 现概率。所谓信息熵，是一个数学上颇为抽象的概念，在这里不妨把信息熵理解成 某种特定信息的出现概率。而信息熵和热力学熵是紧密相关的。根据c h a r l e sh b e n n e t t 对m a x w e l l sd e m o n 的重新解释，对信息的销毁是一个不可逆过程，所以销 毁信息是符合热力学第二定律的。而产生信息，则是为系统引入负( 热力学) 熵的 过程。所以信息熵的符号与热力学熵应该是相反的。一般而言，当一种信息出现概 1 0 重庆大学硕士学位论文2 房地产投资决策的相关理论研究概述 率更高的时候，表明它被传播得更广泛，或者说，被引用的程度更高。我们可以认 为，从信息传播的角度来看，信息熵可以表示信息的价值。这样子我们就有一个衡 量信息价值高低的标准，可以做出关于知识流通问题的更多推论。 信息熵的计算是非常复杂的。而具有多重前置条件的信息，更是几乎不能计算 的。所以在现实世界中信息的价值大多是不能被计算出来的。但因为信息熵和热力 学熵的紧密相关性，所以信息熵是可以在衰减的过程中被测定出来的。因此信息的 价值是通过信息的传递体现出来的。在没有引入附加价值( 负熵) 的情况下，传播 得越广、流传时间越长的信息越有价值。 熵首先是物理学里的名词，在传播中是指信息的不确定性，- - 贝, r j 高信息度的信 息熵是很低的，低信息度的熵则高。具体说来，凡是导致随机事件集合的肯定性， 组织性，法则性或有序性等增加或减少的活动过程，都可以用信息熵的改变量这个 统一的标尺来度量。 熵( e n t r o p y ) 的概念源于热力学，后由香农引入信息论，现已在工程技术、社会 经济等领域得到更多的应用。熵是系统状态不确定性的一种度量。当系统可能处于 几种不同状态，每种状态出现的概率为p i ( i = l ，柚时，该系统的熵定义为e = - - p i l l l p i 。 【8 1 1 1 4 】【1 5 】 设已选定评价房地产开发项目的指标共n 个，房地产开发的建筑类型共m 种。 m 种类型对应于n 个指标的指标值构成评价指标值矩阵照硒) m x l l ，记r 中每列的 最优值为r i ，即 f m k ，尚标值越大越好， 巧= ， lm 如屯 指标值越小越好。 记码与r 西的接近程度为 r ， i 善，指标值越大越好， 岛：杉 l2 ，尚标值越小越好。 【吩 对d “进行归一化处理，记 毛：阜 岛 i f f i lj t l 定义第j 评价指标的熵值为： 重庆大学硕士学位论文 2 房地产投资决策的相关理论研究概述 铲器h 考， 嘭= 毛，j = l ，a ，刀， 2 3 房地产投资决策的程序 房地产投资决策过程一般包括确定决策目标、拟定决策方案、优选决策方案和 执行决策方案等四个基本步骤。 确定决策目标 房地产投资决策的目的是要达到投资所预定的目标，所以确定投资决策的目标 是投资决策的前提和依据，然而确定投资决策目标的关键在于，进行全面的市场调 研和预测，通过周密的分析研究，发现问题并认清问题的性质，从而确定解决问题 后所期望达到的结果，使投资的目标具体明确，避免抽象或含糊不清。 拟定投资决策方案 在进行房地产投资决策过程中，根据已确定的目标，拟定多个可行的备选方案， 可行方案和备选方案是具备实施条件，能够实现决策目标的各种途径或方式。判断 某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学原理给予评价，即该项目在技术上是 否先进，生产上是否可行，经济上是否合理，财务上是否盈利。拟定可行方案时要 敢于创新，突破传统的思维模式，使拟定出的备选方案更具有创造性。方案制定者 必须尽可能地收集与方案有关的数据资料，并进行严格论证、反复计算和细致的推 敲，使各可行方案具体化。制定可行方案时还需要注意各方案整体上的详尽性以及 相互间的差异性，这样才可能进行方案的全面比选，避免遗漏最优方案。 优选决策方案 各种可行方案拟定出来后，进一步的工作就是对这些方案进行比较、分析和评 价，从中选出符合要求的方案进行实施，即可行方案的优选。要对每一个备选方案 的有关技术经济和社会环境等各方面条件、因素以及潜在的问题进行可行性分析， 并与预先确定的目标进行比较并作出评价，对决策和可行方案可能发生的潜在问题 作科学的预测，以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。然后根据决策目标， 详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，即进行最后的综合性 评价。 优选决策方案的关键之一是要撑握方案的选择标准，即以什么样的标准来衡量 各可行方案的优劣。传统的决策理论一直采用单一最优标准，如最大利润、最高效 用、最低成本等，但是由于现实中受各种因素的影响和限制，这种最优判断标准来 判断可行方案的优劣，即所选择的方案基本上能够实现决策目标，能够取得令人满 1 2 重庆大学硕士学位论文2 房地产投资决策的相关理论研究概述 意的结果，就是一个理想的实施方案了。优选决策方案的关键之二是优选方法的实 际运用。在整个决策过程中，最终选择定的方案是否科学合理，在很大程度上取决 于优选方法。当用不同的指标有不同的优劣排序时就出现的选择的困惑，到底哪个 指标更加说明方案的潜在投资效益? 于是应用熵权的理论进行投资决策分析能够很 好的解决这个方法，这便是本文要研究和探讨的基于熵权理论的房地产项目投资决 策分析。 执行决策方案 决策的目的在于付诸实施，优选方案是否科学合理也只有通过实践才能得到最 终检验。决策执行过程中，人的因素非常重要，即执行都对决策方案的理解程度和 遇到风险时的应变能力是决策执行是否顺利的关键。决策方案执行过程中还应建立 健全必要的检查制度和程序，注意信息