（工商管理专业论文）虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析.pdf

o i s m 0 8 6郭振宁 虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 中文摘要 近一段时期，在城市房屋拆迁实施中发生了政策计算金额与实际补偿金额差异 较大、居民抵触情绪蔓延、 动迁进度缓慢、投资预算难以 控制等共性的问题。 动拆迁对象一般包括居民、企事业单位、个体工商户等各种类型，其中居民拆 迁无论是个体数量还是涉及金额上均在总量中占主导地位， 而且， 当前动拆迁问题和 社会矛盾主要也是由于居民拆迁所引发的， 因此， 本论文以动拆迁实施中的居民拆迁 为研究对象。 本论文的研究分析试图从调查、掌握第一手数据出发，在对原始数据的科学整 理、 合理归纳、 准确分析的基础上，归纳当前动拆迁实施中的主要特点， 对居民拆迁 补偿安置标准的合理性、 实际补偿安置金额与政策补偿安置金额之间的差异性等方面 开展研究， 分析引发居民拆迁矛盾的内在原因， 探讨现行拆迁补偿标准的不合理之处 及改善建议。 关键词:动拆迁补偿住房 o i s m 0 8 6郭振宇虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 ab s t r a c t r e c e n t l y , t h e r e w e r e t h e c o m m o n p r o b l e m s o n t h e b i g c o m p e n s a t i o n d if f e r e n c e s b e t w e e n t h e p o l i c y a n d t h e a c t u a l a w a r d b y r e s i d e n t s , s l o w p r o g r e s s o f m o v e m e n t , l o s i n g c o n t r o l o f i n v e s t m e n t b u d g e t s e t c i n c i t y h o u s e t r a n s f o r m i n g t h e t r a n s f o r m e d i n c l u d e r e s i d e n t s , e n t e r p r i s e s , i n d i v i d u a l b u s i n e s s e s a n d s o o n . t h e r e s i d e n t s m o v e m e n t i s t h e m a i n d i f f i c u l t y n o t o n ly i n i n d i v i d u a l q u a n t i t i e s b u t a l s o i n t h e c o m p e n s a t i o n a m o u n t a m o n g t h e m . b e c a u s e o f t h e m o v e m e n t p r o b l e m s a n d t h e s e r i o u s s o c i a l c o n fl i c t s c a u s e d b y r e s i d e n t s m o v e m e n t , t h i s t h e s i s p r o v i d e s a p r a c t i c e a n d a n a l y s i s o f r e s i d e n t s mo v e me n t . t h i s t h e s i s w i l l b e b a s e d o n i n v e s t i g a t i n g c o m m a n d i n g t h e o r i g i n a l d a t a , s o r t s o u t s c i e n t i f i c a l l y , s u m s u p r e a s o n a b l y . a c c o r d i n g t o t h e b a s i c c h a r a c t e r i s t i c s o f m o v e m e n t p r a c t i c e , i t r e s e a r c h e s t h e r e a s o n a b i l i t y o f r e s i d e n t c o m p e n s a t io n , t h e c o m p e n s a t i o n d i ff e r e n c e b e t w e e n t h e p o l i c y a n d t h e r e s i d e n t s e x p e c t a t i o n , a n a l y s e s t h e r e a l c o n fl i c t c a u s e s o f r e s i d e n t m o v e m e n t , d i s c u s e s t h e n o n - r e a s o n a b i l i t y o f c u r r e n t c o m p e n s a t i o n p o l i c y a n d p u t s f o r w a r d t h e p r o p o s a l s o n t h e m . k e y w o r d s : l a n d t r a n s f o r m s c o m p e n s a t i o n h o u s i n g o i s m 0 8 6郭振宇 虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 1前言 本文为便于分析研究，引用了政府拆迁管理部门的若千内部资料，列举了某动 迁地块内被拆迁户的具体数据及实际情况， 仅作理论探讨及学术研究之用。 在保证资 料、数据真实性的前提下，本文对某些内容做了必要的技术处理。 本文作者反对阅文者通过任何形式或途径将本文引用资料、列举数据及探讨理 论在非学术交流领域扩散。 o i s m 0 8 6郭振宁 虹口 区某旧改地块居民 动拆迁的实践与分析 2研究背景与意义 2 . 1本研究领域的发展现状、水平和存在的问题 2 0 0 1 年1 1 月1 日 ， 国务院令第3 0 5 号公布施行新的 城市房屋拆迁管理条例 ， 同日， 修改后的 上海市城市房屋拆迁管理实施细则公布并实施。 此后的一段时期 内， 在全国范围内因拆迁矛盾引发的上访及过激事件层出不穷、 愈演愈烈， 如南京某 被拆迁户自 焚事件、安徽某被拆迁户赴天安门 广场跳河事件等， 属建国以来所罕见。 而在上海市，引起轰动并为海内外广泛报道的 “ 郑恩宠事件” ，也是直接由于动拆迁 矛盾引起的。 2 0 0 3 年9 月1 8日，建设部副部长刘志峰在记者招待会上公开表示: “ 动迁是当 前群众上访比较多的问题， 也确实存在腐败现象， 这已引起了中央政府、中央纪委的 高度重视。 ”刘志峰认为动迁问题是多方面的:一是有的地方政府不顾当地的经济实 力， 盲目 扩大城市建设和拆迁规模， 造成拆迁补偿标准不落实， 拆迁安置方案不落实; 二是有的部门不依法行政，不依法办事， 工作简单粗暴， 擅用强制措施: 第三，有的 开发企业随便降低补偿标准。 国家信访局的国信发( 2 0 0 3 ) 5 号文件指出， 最近中共中央总书记胡锦涛对动拆迁 等问 题引起的上访事件作出 批示， “ 重复上访，问 题仍得不到解决，究属何原因? 是 不符合政策规定，还是我们官僚主义?能否做点具体分析。关心群众疾苦是具体的， 必须狠抓落实。 ” 检索报章杂志、期刊文献乃至网络可以发现:长期以来，对动拆迁领域的研究 分析从来就没有间断过， 各个领域的学者专家都从不同的出发点和着眼点对涉及动拆 迁的某些具体问题展开深入的研究和探讨。例如，法律界人士注重于对财产权保护、 居住权保护、强迁合法性、 拆迁法律缺位等问题的研究; 资产评估业人士注重于对估 价理论、 评估方法及实践的分析; 房地管理部门注重于拆迁行政管理及法规制定方面; 此外，不少动拆迁公司、房地产开发企业也纷纷从自 身业务角度发表自己的看法。 但是，基于上海市这一特定的区域环境和修改后的 上海市城市房屋拆迁管理 实施细则实施条件下， 对于居民拆迁补偿安置标准的合理性、 实际补偿安置金额与 政策补偿安置金额之间的差异性、 实际补偿安置金额与各影响要素之间的关联性分析 方面的研究， 却鲜有见诸于书面， 即便有的也大多浅尝辄止或者因缺乏数据佐证而信 服力不够。 造成这种局面的原因，笔者认为主要是由于涉及上述问题的研究，需要以较全 面的政府拆迁管理行政部门的内 部制定依据、 拆迁评估公司内部作业底稿、 动拆迁公 司实际支付数据以及开发商内部财务数据等为基础， 因此， 在涉及的各方彼此信息不 对称的现实情况下，往往单个独立的个体难以开展基于数据为基础的全面分析。 o i s m 0 8 6郭振宇 虹口 区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 2 . 2本研究的目 的 和现实意义 笔者所在的公司拟开发建设上海市虹口区内两幅旧区改造地块，其中的一期地 块己进入动迁实施阶段，目 前居民拆迁签约率接近 3 0 。在动迁实施过程中.同 样 碰到了拆迁政策补偿安置金额与实际补偿安置金额差异较大、 居民 抵触情绪蔓延、 动 迁进度缓慢、投资预算难以控制等共性的问题。 因此，笔者拟以一期地块为研究样本，以实际数据为基础，结合区内房地产管 理部门的一些内部资料，总结该地块动迁实施中存在的问题，分析问题的产生原因， 探讨解决问题的建议和对策， 用以指导一期地块后续的动迁推进， 也为今后二期地块 的动迁预算控制、资金规划筹措提供依据。 同时，被研究样本与虹口区内乃至上海市区范围内其他地块在动迁实施中存在 较多的共性， 本论文的研究成果对于市区范围内其他类似地块的动迁实施具有一定的 借鉴和指导意义。 2 . 3本论文的研究思路和主要内容 动拆迁对象一般包括居民、企事业单位、个体工商户等各种类型，其中居民拆 迁无论是个体数量还是涉及金额上均在总量中占主导地位， 而且， 当前动拆迁问题和 社会矛盾主要也是由于居民拆迁所引发的， 因此， 本论文以动拆迁实施中的居民拆迁 为研究对象。 本论文的研究分析试图从调查、掌握第一手数据出发，在对原始数据的科学整 理、 合理归纳、 准确分析的基础上， 归纳当前动拆迁实施中的主要特点， 对居民拆迁 补偿安置标准的合理性、 实际补偿安置金额与政策补偿安置金额之间的差异性等方面 开展研究， 分析引发居民拆迁矛盾的内在原因， 探讨现行拆迁补偿标准的不合理之处 及改善建议。 o i s m 0 8 6郭振宁 虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 3研究对象简况 3 . 1外部环境 3 . 1 . 1整体形势 建设部副部长刘志峰在 2 0 0 3年 9月召开的全国城市房屋拆迁工作座谈会上透 露，建设部去年 1 -8月份受理来信共4 8 2 0 件次，其中，涉及拆迁问题的占2 8 %. 上访1 7 3 0 批次， 其中反映拆迁问题的占7 0 ; 在集体上访的1 2 3 批次中， 拆迁问题 占8 3 . 7 %a( 引自2 0 0 3 年9 月4日 版 南方周末 ) 2 0 0 3 年6 月2 5 日 上午， 上海市委市政府召开了“ 化解动拆迁矛盾、 进一步维护 社会稳定” 专题工作会议。 上海市长韩正在会上指出， 当前动拆迁矛盾己成为影响上 海改革、发展、稳定的突出问题， “ 今年前五个月的动拆迁矛盾数量己超过去年全年 水平” 。 上海市委副秘书长沈红光在一次会议上指出:上海市目前积淀的 3 4 3户疑难杂 症， 绝对比 例不算太高， 是可控的。 但这3 4 3 户动迁户中， 己经行政裁决的占了6 0 % , 被强迁的占4 8 % ，进入诉讼程序的占 4 6 % ，化解工作难度很大。 ( 引自2 0 0 3 年 1 0 月1 5 日 扬子晚报) 拆迁以及引发的公平和稳定的问题，己经成了不得不正视的问题。 3 . 1 . 2政策法规 上海市的房屋拆迁补偿安置标准，原一直按照1 9 9 1 年市府4 号令 上海市城市 房屋拆迁管理实施细则 执行， 其后经1 9 9 3 年、1 9 9 7 年两次修正， 拆迁补偿安置方 式主要采用房屋调换的实物分配形式。 1 9 9 8年 上海市危棚简屋改造居住房屋拆迁补偿安置试行办法出台，对被拆 迁人的补偿安置标准，确定以上海市四级地段空置商品住宅的平均售价作为补偿原 则， 房屋拆迁补偿安置方式由实物分配转向货币 分配， 货币化方式安置占拆迁总量的 5 0 6 0 %, 1 9 9 9 至2 0 0 1 年度上海市货币 化安置资金达1 6 0 亿元， 其中2 0 0 1 年货币 化安置款达4 7 . 5 亿元人民币，2 0 0 2 年 1 月至7 月底达3 4 亿元，货币化方式安置已 被广大被拆迁人所接受。( 引自 上海市 房屋土地管理局网 站公 布资 料) 2 0 0 0 年1 0 月， 上海轨道交通明珠线二期工程和共和新路高架项目的房屋拆迁中， 推出了按房地产市场评估价补偿的试点方案， 受到被拆迁人的欢迎， 在徐汇和虹口两 个试点区选择按市场评估价补偿的户数达到 5 0 %左右。上海市房屋拆迁补偿安置已 进入了以市场评估价加拆迁补偿安置的新阶段。 根据国务院令第3 0 5 号 城市房屋拆迁管理条例 ， 2 0 0 1 年1 0 月2 9日， 修改后 的上海市人民政府令第 1 1 1 号 上海市城市房屋拆迁管理实施细则公布并于2 0 0 1 0 1s m 0 8 6 邀 fr 一 一 一 一 一 一k t c7 fx iq c ilb l 1 e r,11 #l fl , 5 3 fif 年n月i 日 起施行。 在2 0 0 1 年市府 i i i 号令施行之前， 原 实施细则 规定的补偿安置方式有二种: 一种是按照房屋残值对被拆除房屋所有人补偿， 以户口因素确定安置面积的房屋安置 方式: 另一种是按照被拆除房屋的面积增加地段级差面积后以四级地段空置商品房平 均市场价换算的货币化安置方式。 在2 0 0 1 年市府1 1 1 号令施行之后，现 实施细则规定的补偿安置方式也有两 种: 一种是按照被拆除房屋的房地产市场评估价另加价格补贴， 给予货币补偿或者同 等价值的产权房屋安置:补偿安置标准公式由上海市统一规定， 即:货币补偿金额“( 市场单价+ 价格补贴)x被拆除房屋的建筑面积 其中市场单价是指房地产市场的评估单价。当评估单价低于最低补偿单价标准 的，最低补偿单价作为市场单价。 另一种是以面积标准调换的形式予以房屋安置，对面积标准的界定由各区县人 民政府根据本区域内的居住水平确定。 凡符合面积标准的被拆迁人可以选择面积标准 方式进行安置。 3 . 1 . 3关联市场动态 商品房: 据中房上海指数办公室最新调查显示， 2 0 0 3 年1 2 月上海房地产价格在全年价格 高位运行的 态势下继续保持平稳上扬。 1 2 月， 中 房上海综合指数为1 1 7 2 点， 较上月 上涨2 1 点， 升幅为1 . 8 % : 较去年末上涨2 8 1 点， 升幅为3 1 . 5 % 。 其中1 2 月中房上海 住宅指数为 1 1 2 3 点，较上月上涨2 1 点，升幅为 1 . 9 % ;较去年末上涨2 7 9点，升幅 为 3 3 . 1 % . 纵观 2 0 0 3 年上海住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，从中房上海住宅指 数来看， 2 0 0 3 年中房上海住宅指数月平均涨幅为2 . 7 5 % ， 而2 0 0 0 年至2 0 0 2 年中 房上 海住宅指数的月平均涨幅分别是 0 . 3 % , 0 . 8 4 % , 1 . 4 2 % ， 可见住宅价格涨幅呈逐年放 大的 趋势，并在2 0 0 3 年创下四年来最高，市场保持了 购销两旺的局面，市民的住房 条件得到了进一步改善和提高。 ( 引自 中 房 指 数 办公 室 中 房 上海 指 数2 0 0 3 年1 2 月 报 告 ) 二手房: 2 0 0 3年 1 2月份，上海二手房指数为 1 2 5 5点，比上月上升 1 9点，涨幅为 1 . 5 %，与2 0 0 2年 1 2 月份 ( 上海二手房指数为1 0 7 2点) 相比， 共上涨了1 8 3 点，同比 增长 1 7 . 1 2，月平均涨幅为 1 . 4 x. 2 0 0 3年，上海二手房交易量约两千三百万平方 米。 回顾整个2 0 0 3年度， 在经济向好的大环境下， 上海二手房市场以持续、 快速的 态势发展， 市场可选择品种丰富， 购房者也逐渐趋于理性。 在政府部门鼓励自 住消费 的政策下， 绝大部分交易是以自 住型购房为主， 投资性购房比例虽有上升， 但其比 重 o i s m 0 8 6郭振宇 虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 仍占 交易的小部分。 据近期抽样统计， 商品房竣工后两年内转让的比例达到了8 % 左 右。 整个二手房市场呈现出价格持续上涨、成交面积日益扩大的特点。一方面，本 地居民和外来人员的居住性需求增长较快， 及投资性需求的逐步上升， 致使在成交面 积持续放大、成交套数首次超过一手房的情况下，二手房的价格也不断攀升。 据统计，目 前上海市房地产存量住宅总数达 2 . 7亿平方米，每年新建在一千万 以上， 上海二手房可供房源量不断增大。 随着新房比重逐渐加大， 二手房市场的交易 重心将从售后公房逐渐转向新建商品房。 ( 引自 上 海二 手房 指 数办公 室 上 海二 手房 指数 2 0 0 3 年 1 2 月报告 ) 动迁房: 动迁安置房不再囿于售后公房，中低价房和重大工程配套商品房的上市，消化 了一部分市场需求量。 从2 0 0 3 年开始，包括 1 0 0 万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出3 0 0 万平方米单价在3 0 0 0 元至3 5 0 0 元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度， 以每平方米单价5 0 0 0 元以下房源作为市场供应主力。 3 0 0 万平方米中低价示范居住区， 主要分布在嘉定区江桥镇、 南汇区周浦镇、 宝 山区顾村镇。 这三个基地的房子将来可能会定向销售， 针对性地解决相应区域人们的 住房问题。如江桥镇这块基地， 将更多地吸引靠近嘉定区的人，如普陀、 静安、 长宁 这些区域; 再如顾村镇基地， 则吸引闸北、 虹口、 杨浦区的人们。 这批房子的入住者， 将在很大程度上是在中心城区旧城改造中需要动迁的居民，这将是个中低收入的人 群， 并不是任何人都可以到这三个基地买房。 这三个基地的房价， 将在每平方米3 5 0 0 至 4 0 0 0 元之间。日 前，住宅基地所在的地区，房价基本己经达到或是超过了这个水 准，例如近年顾村镇东部开发的近 2 0 0 万平方米的房产，价位都在每平方米 3 0 0 0 至 4 0 0 0 元。 1 0 0万平方米重大工程配套商品房，主要分布在外环线附近。 2 0 0 2年开工的商 品 房项目 有杉林a 块、 平阳、 黄山、 东陆等基地， 建设面积为7 2 万平方米。 2 0 0 3 年 开工的重大工程配套商品房项目 有在外环线附近的7 个基地， 建设面积为1 0 8 万平方 米。 重大工程配套商品房有其特定的销售对象， 主要是市政府指定的重大工程动迁如 轨道交通、公共绿地等公益性重大工程项目的动迁居民。( 部分 数据引自 上海市住宅发 展 局网站公布资料) 3 . 1 . 4周边项目 实施情况 本文所研究的样本位于上海市虹口区四川北路沿线，2 0 0 3年内处于动迁实施状 态的约有十个地块， 基本上都属于上海市新一轮旧区改造项目。 被拆迁对象包括居民、 企事业单位、 个体工商户， 其中企事业单位及个体工商户因区域地段不同， 差异性较 o i s m 0 8 6郭振宇 虹口 区某旧改地块居民 动拆迁的实践与分析 大，而居民则房屋类型、户均面积、户均人口 等属性均差别不大。 周边动迁地块在 2 0 0 3 年度的实施情况如表3 -1 所示; 表 3 一1 虹口区四川北路沿线部分动迁地块实施情况表 地块编号建设单位 总动迁 户数 已签约 户数 总签 约率 j马2八、0了6改0内内、 2伪j一，才n甘八j厂力咔乙 引丈厂引9刀中匕 之理别9刃沁剩书 勺卜，、刃别16升卜 6产、6，月11火0声气 6 8 #街坊 7 0 #街坊 7 8 #街坊 8 2 #街坊 1 0 4 #街坊 1 0 8 #街坊 交通枢纽 花园路拓宽 注:统计日期自 捷胜置业 明佳房产 凯润房产 和泰房产 信虹房产 七浦万丰 区建委 区建委 基地 面积 2 9 0 0 0 1 3 0 0 0 1 8 9 7 8 1 8 4 8 0 5 7 1 1 7 2 0 4 7 5 2 9 8 7 9 9 5 5 5 8 3 . 8 % 5 4 . 4 % 9 8 . 2 % 6 4 . 7 % 7 6 . 0 % 6 7 . 3 % 4 7 . 4 % 5 4 . 8 % 2 0 0 3年 内 签约户数 3 6 7 2 4 9 1 9 2 3 4 9 7 0 6 41 5 4 4 8 1 2 3 2 0 0 3 年内 签约率 5 8 刀 % 1 8 .8 % 2 8 刀 % 4 4 3 % 6 4 之 % 2 5 . 9 % 4 7 . 4 % 5 0 . 8 % 2 0 0 3 年 1 月1日至 1 2 月3 1日 ( 数据根据虹口区四川北路综合开发办公室内部资料整理) 3 . 2自 身状况 3 . 2 . 1项目 概况 本文作为样本所研究的动迁地块位于虹口 区四川北路沿线， 总土地面积约1 4 5 0 0 平方米， 被动迁户包括居民6 8 1 户 ( 按产证、公房租赁凭证计户，如无特别说明，以 下同) 、企事业单位约 3 0 家、个体工商户约 5 0 家。 该动迁地块于 2 0 0 3 年 5 月中旬取得 房屋拆迁许可证 ，于 6月底开始由受委 托的动拆迁公司实施拆迁。 3 . 2 . 2适用政策 该地块按照 上海市城市房屋拆迁补偿安置地段等级划分属于二级地段，按 照虹口区房屋拆迁补偿安置同区域划分属于 “ 同区域a % 被拆除房屋同区域己购公有居住房屋上市交易平均市场单价 ( 即被拆除房屋最 低补偿单价标准) 为每平方米建筑面积人民币3 8 4 1 元， 价格补贴系数为2 5 %e ( 2 0 0 3 年 5 月2 2日 起执行) 本区城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置面积的最低标准为: ( 一)被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，符 合下列条件的被拆迁人、房屋承租人，可以选择面积标准房屋调换: 1 、未出 租私有居住房屋的所有人: 0 1 s m 0 8 6郭振宇虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 2 、执行政府规定租金标准的公有居住房屋承租人，但被拆迁人选择房屋调换的 除夕 卜 3 、执行政府规定租金标准的私有房屋、由房管部门代理经租的宗教团体房屋、 由房管部门依法代管房屋的承租人。 ( 二)上述对象中， 每户被拆除房屋的建筑面积在3 0 平方米以 下的均可选择面 积标准房屋调换; 每户被拆除房屋的建筑面积1 0 平方米 ( 含1 0 平方米)以下的，可按2 0 平方米 计算，应安置面积标准如表3 一2 所示: 表3 一2单位:平方米 被拆除房屋地段 安置房屋地段 四五六 2 63 24 0 四2 84 0 每户被拆除房屋的建筑面积在 1 0 平方米 ( 不含 1 0 平方米) 以上至 2 5 平方米( 含 2 5 平方米)的，可按2 5 平方米计算， 表 3 一3 应安置面积的标准如表 3 一3 所示: 单位:平方米 被拆除房屋地段 安置房屋地段 四五六 3 2 . 54 05 0 四3 54 2 . 5 每户被拆除房屋的建筑面积在2 5 平方米( 不含2 5 平方米) 以上至3 0 平方米 含 3 0 平方米)的，按 上海市城市房屋拆迁管理实施细则第三十九条的规定执行。 除上海市及虹口区动拆迁政策所规定的应予计算的拆迁补偿安置标准 ( 包括房 屋拆迁补偿费、临时安置补偿费、 搬家补偿费、家用设施移装费) 外， 动拆迁公司另 行补充的奖励费及速迁费政策如表3 - 4 所示: 表3 -4奖励费、速迁费每户奖励标准单位:元 日期2 0 0 3 . 6 . 2 6 -8 . 2 02 0 0 3 . 8 . 2 1 - 9 . 1 02 0 0 3 . 9 . 1 1 - - 9 . 2 5 奖期咨询期、一奖期二奖期三奖期 类别奖励费速迁费奖励费速迁费奖励费速迁费 3 0 m 以f 6 0 0 0 8 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 0 2 0 0 0 4 0 0 04 0 0 06 0 0 03 0 . 0 1 - 5 0 m 8 0 0 0 8 0 0 05 0 .0 1 m ， 以上1 0 0 0 06 0 0 0 注 上述面积指建筑面积: 签约后十天内 办清方可计取奖励费、 速迁费。 o i s m 0 8 6郭振宁 虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 3 . 2 . 3动迁进度 2 0 0 3 年5 月1 5日 取得 房屋拆迁许可证后，自5 月1 6日 开始正式进入拆迁 实施阶段，5月 1 6日 至 6月2 5日开展基地调研、被拆迁户情况排摸工作，6月 2 6 日至8 月2 0日为咨询期及一奖期 ( 合并) ， 8 月2 1 日至9 月1 0日为二奖期， 9 月1 1 日至9 月2 5日为三奖期， 合同约定至 2 0 0 3 年 1 2 月 1 5日完成所有居民户的拆迁签约 任务。 自2 0 0 3 年 6 月2 8日第一户被拆迁居民户签约后，至 2 0 0 3 年 1 2 月 1 5 日即合同 约定的完成所有居民户拆迁签约的截止日 期， 7 个月内 共完成1 7 6 户居民 户的拆迁签 约，占总量6 8 1 户居民户的2 5 . 8 4 。至本报告数据统计的截止日期2 0 0 4 年2 月1 0 日，共完成 1 8 9 户居民户的拆迁签约，占总量 6 8 1 户居民户的 2 7 . 7 5 % a 3 . 2 . 4动迁成本 该基地内被拆迁居民户共 6 8 1 户，拆迁房屋的换算建筑面积约 2 3 8 9 9平方米， 按政策计算的补偿安置金额总计约1 1 1 9 7 . 6 6 万元， 按拆迁户数折算约1 6 . 4 万元/ 户， 按换算建筑面积折算约4 6 8 5 元/ 平方米，按需安置人数折算约4 . 8 万元/ 人。 自2 0 0 3 年6 月2 5日 起至2 0 0 4 年2 月1 0日 止，共达成1 8 9 户居民户签约，拆 迁换算建筑面积约4 6 5 7 平方米。 已签约居民户按政策计算的补偿安置金额总计约 2 5 9 5 . 8 7万元，按拆迁户数折 算约 1 3 . 7万元/ 户，按换算建筑面积折算约 5 5 7 4 元/ 平方米，按需安置人数折算约 4 . 9 力 一 元/ 人。 已 签约居民户实际发生补偿安置金额总计约 3 7 9 8 . 3 3万元， 按拆迁户数折算约 2 0 . 1 万元/ 户， 按换算建筑面积折算约8 1 5 6 元/ 平方米，按需安置人数折算约7 . 2 万 元/ 人。 预计在后续的居民拆迁过程中，动拆迁费用将持续上涨，户均拆迁费用和单位 面积拆迁费用将大幅上涨。 3 . 2 . 5居民反应 居民普遍对拆迁签约持观望态度，对政策补偿标准及补偿安置总价抱怨太低， 希望通过协商、谈判、拖延来获取最大利益。 少量被拆迁户私下串连、抱成一团，试图集体抗争，给动拆迁公司施压口 目 前没有任何上访、群访或社会矛盾激化事件。 0 1 s m 0 8 6郭振字虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 由 表4 - 2 及图4 -2 可见: 拆迁范围内，单户应安置人数为3 人的被拆迁户在 总量内以3 0 % 的比 例占 相对多 数， 加上单户应安 置人数为4 人的 被 拆迁户， 两者的 合计数占 到总拆迁户数的近一半比 例。 4 . 3房屋权属指标分析 按照拆迁范围内被拆迁房屋的权属划分，主要可以分为公房和私房两大类，其 中公房主要由直管公房和系统房组成， 私房主要由老私房和售后公房组成。 各类的户 数及所占比例如表4 -3 所示: 表4 -3按房屋权属划分居民户数统计表单位:户 分类产证户占产证户比例户籍户占户籍户比例 公房 直管公房5 8 5户 8 5 . 9 0 % 6 5 6户 8 6 . 5 4 % 系统房1 6户 2 . 3 5 %1 8户2 . 3 7 % 小计6 0 1户 8 8 . 2 5 沁6 7 4户8 8 . 9 2 % 私房 老私房4户 0 . 5 9 %6户0 . 7 9 % 售后公房7 6户 1 1 . 1 6 %7 8户1 0 . 2 9 % 小计8 0户1 1 . 7 5 %8 4户 1 1 . 0 8 % 合计6 8 1户 1 0 0 %7 5 8户1 0 0 % 由 表4 -3 可见: 拆迁范围内， 居住房屋权属性质为公房特别是直管公房的被拆 4 . 4建筑类型指标分析 按照拆迁范围内被拆迁房屋的建筑类型划分，主要可以分为旧里、新里、无电 梯不成套新公房、无电 梯成 套新公房数量等类型。各类的户数及所占比 例如表 4 -4 所示: 表4 -4按建筑类型划分居民户数统计表 分类产证户 户数 所占比例 拆迁换算 建筑面积 面积 所占比例 日 里5 3 4户 7 8 . 4 1 %1 7 9 4 6平方米7 5 . 0 9 写 新里4 2户 6 . 1 7 % 1 9 9 8平方米 8 . 3 6 % 无电梯不成套新公房2 0户 2 . 9 4 % 7 3 1平方米 3 . 0 6 % 无电 梯成套新公房 8 5户1 2 . 4 8 %3 2 2 4平方米1 3 . 4 9 % 合计6 8 1户 1 0 0 %2 3 8 9 9平方米1 0 0 % o i s m 0 8 6郭振宇如口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 由表4 - 4 可见: 拆迁范围内， 居住房屋建筑类型为旧里的被拆迁居民， 无论是 产证户 数还是拆迁换算建筑面积均在总量中占 绝大多数。 4 . 5面积指标分析 为厘清概念，便于后续的研究分析，特对居民拆迁实施过程中涉及的面积指标 作如下粗略定义: 居住面积: 一般指居民户套内实际使用的净面积，包括独用的居室、卫生间、厨房、阳台、 壁橱、 通道等面积， 不包括共用卫生间、 共用厨房、 共用通道以及墙体等公用分摊面 积。 通常直管公房、 系统房等类型的房屋， 其房屋租赁凭证上登载的面积均为居住面 积。 建筑面积: 一般指居民户单套的总面积，除包括套内实际使用的净面积外，还包括其他应 予分摊的公用分摊面积。 通常老私房、 售后公房等类型的房屋， 其房地产权证上登载 的面积均为建筑面积。 拆迁换算建筑面积: 按照沪房地资 ( 2 0 0 1 ) 6 7 3号文 关于贯彻执行 上海市城市房屋拆迁管理实施 细则) 若干意见的通知第十二条的规定: 11 洲 奔涤房 一建次面表l h 9 定，岁 厉地产次 e 君霸做 坎面次芳澄o e 绪 地尸农z f l n .以 招乡 婚 袭登 丈刀 : 心 窟功建次面癣为潜1 实酝建筑面种小1 湘吠一抢灌之/ ; o m 夕 建炭l 1 0 . l l ,以 l t 窟贾6柳为橙。想 粼 睽丈刀 :录您 龚建雳面柳，斌者 盗无淞艘 _t办迫廿 1 3 8 1 牵以 应己 经巷进留 7 二 居在 -肘房x, v有贯质肘房i 产m l i扰匆地丈量l ? 药 面为脸. 承祖肘, 1 有扩居在 房屋,以 房层祖贫合何心 澎的建贫面淤为澄， 承祖的公若 ) 舍应 2 弓 议 甲 ，以 翻 沼分房 竞证 厉左 了 或漱慈药面次为澄， 密刀么 、 房括证心 或触是居左 面护必， 发产 清厉 y l l 赘岸系 豢i 广 草建窦面次: 矛 4 -5居左面袄哎覃索淤浦 房岁类 到 分离独 澄宕 新 左宕 房 ( 有心 蔡、成 套 蔚房 ( x 心 萦, 成 套) r r房 + 心 律,不 成套) + f q .万 户 ; 沂 里 三 厉 1 h男 左宕 苟 龚常亲 赏 2 . 0 61 . 8 31 . 8 22 . 0 0夕 8 . 夕 46 55 41 . 2 j 挂 2 0 0 1 犷 1 1 刀 1 日以滋祖用a 1 1f 嘴公功已青宕裁 万 夕 、 刃无 含6 0 if i 7 -rig ma w 高夕拴1 . 2 浓至 1 . 7 采功澎分， 友攫穷 际居左 面获功一笋 次 公咸戏呢喇谈声厌扮方 0 k 谬: o i s m 0 8 6郭振宁 虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 .7 浓 v 上形l i 一分，gp: r f o6 i0 宾 沙 淤 滑港 功 夕 澎麟夕 不动草窟舆琢另 玲 . ” 不考虑一些特殊的情况，可以简单的说:私房的拆迁换算建筑面积等于其房地 产权证记载的建筑面积 ( 相当于换算系数等于1 . 0 0 ) ，公房的拆迁换算建筑面积等于 其公房租赁凭证记 载的居住面积乘以 相应的换算系数 ( 换算系数参见表4 -2 ) . 面积标准房屋调换的最低标准应安置面积: 根据 上海市虹口区人民政府文件一虹府 2 0 0 2 ) 1 号及 上海市虹口区人民 政府公告一 ( 2 0 0 2 ) 第 1 号等文件， 虹口区城市房屋拆迁时对于面积标准房屋调换 应安置面积应执行如下最低标准: 叮一 夕 叔 抓零 轰 分 寿 鱿 厉丁授云 亡 萝并房屋刁 鱿 侧 以 麦真恐袱属霎独思髻 企 厉一序 几 于 芍 笼 全 才奈 剪乙 _夕 r次劣 f y / m 迁入、 房 厌-f fi 人，刃 咨 砚 选 邓面一脚石 于 崔分 澎11穿 二笑 : 了 、 法必密剥霞居迩厉渭撇厉疗 人; 2 ,戎疗省 劫 扔 蛾 启召盆耘潜肘分存居建房2 熨 研捞人，因毅拆 方认泄粼厉 一屋尾潭 龚汐 众 零 岁 产 ， 3 , 执厅 f 沁 溉 祖金荔尹 睽 尉招燕 房 ,故绪梦 新 7 4 t 经岔矽牙 犷 .郑 /f 藻 , 0 7 厉营ei 7 滩 f 法汁营房月劣承留入。 t : 才 4 一占卑热乎方 笑 炭拆珊劳r趟g ? s z 置花r厨 四万/ 飞 2 63 24 0 四2 84 0 0户窟-o g y rat1 0 -f方， 兴 . i h t - -,t-t - 2 5 1 7 7 二狡 f h , rm安 1 吞 了 d f 1 -i 4 一 4 a m : 清 4 一7勇 系统房居民户的户均居住面积约2 4 平方米，户均建筑面积约 4 3 . 8 5 平方米， 人均居住面积约6 . 5 平方米，人均建筑面积约1 1 . 9 0 平方米; 售后公房居民 户的 户均建筑面积约3 8 平方米， 人均约 1 2 . 4 平方米; 老私房因个体数量少 ( 4 户) 、数据离散度大 ( 7 -3 4 7 平方米) ，对其户均、 人均面积不作讨论。 总体来说，直管公房大多为旧里，系统房大多为新里，所以就居住条件而言， 直管公房比系统房差、 系统房比售后公房差， 上述三类房屋的人均居住面积、 人均建 筑面积数据均反映了这一特性。 但是， 数据也反映出 系统房的户均建筑面积大于售后 公房的户均建筑面积， 这一现象应当说是不符合大多数实际情况的。 究竟是本地块的 特殊 属性， 还是存在其他人为原因， 将在以 后章节展开 进一步分 析。 3 、地块内原有建筑容积率:居民户拆迁换算建筑面积为2 3 8 9 9 平方米，加上非 居民 户的约4 2 8 8 平方米， 土地面积以1 4 5 0 7 平方米计， 则原有建筑容积率约1 . 9 不 考虑私搭、违搭等其他未登记面积) 。 上述均值的计算和分析，虽然在一定程度上反映了样本总体的平均水平，但未 能揭示样本个体的离散程度和分布情况。 因为拆迁的6 8 1 户居民中， 单户拆迁换算建 筑面积极小值为6 . 7 8 平方米，极大值为3 4 7 . 3 5 平方米，全距为3 4 0 . 5 7 平方米，不 排除数据存在较大离散性的可能， 如果发生这种情况， 则户均值指标可能无法真实反 映被拆迁房屋面积分布的集中性程度。 o i s m 0 8 6郭振宁 虹口区某旧改地块居民 动拆迁的实践与分析 表 4 -1 0中，对被拆迁居民按照拆迁换算建筑面积的大小予以分段统计，以考 查拆迁中单户拆迁换算建筑面积的分布情况: 表 4 一1 0 换算建筑面积 区段 1 0 m 1 0 m 簇x 2 0 m 2 0 m 蕊x 3 0 m 3 0 m -x 4 0 m 4 0 m ,x 5 o m 2 5 0 m 簇x 6 0 m 6 0 m , x 7 0 m 多 7 0 m 合计 按面积大小分段的户数分布表 产证户 直管 公房 系统老私 比例 单位:户 售后 比例l 匕 例 公房 0 . 1 5 %一一 恻1645% %飞 0乌卜oqd 了口乃乙了 1531路5 : :0 . 1 5 % 30 . 4 4 % 恻147%介 1011216012689 11112180 : 3 0 . 4 4 % 29%59% 1 6 . 7 戮 8 . 0 8 % 3 . 3 8 % 3 . 2 3 % 1 0 0 % 0 . 1 5 % 0 . 1 5 % 2 0 2 . 3 5 % 4 01 1 . 1 6 % 90%23%79%姗 聊114552322681 由表 4 -1 0 及其他基础数据可知: o 1 5 m 0 8 6郭振宇虹口区某旧改地块居民动拆迁的实践与分析 6 、 售 后 公 房 单户 换 算 面 积 极小 值为2 5 . 4 3 平 方米， 极大 值 为5 8 . 7 1 平 方 米， 户 均3 7 . 7 8 平方米左右。主 要集中在3 0 4 0 平方米的区间， 其次为2 0 - 3 0 平方米和 4 0- 5 0 平方米区间。 这些区间的个体， 或由 于换算面积大干3 0 平方米， 或由于属成 套独用房屋， 所以 适用面积标准房屋调换政策的不多。由于售后公房大多 厨卫成套、 建筑面积不小、自 身居住条件不差、 市场交易单价较高、 拆迁评估单价较低， 所以 这 部分被拆迁户对拆迁的 抵触情绪最大， 居民拆迁的难点也集中 在售后公房以及未售公 房的拆迁上。 4 . 6面积一人口组合指标分析 新的房屋拆迁管理实施细则对房屋拆迁补偿安置政策作出了重大调整，由 “ 数 人头”调整为 “ 认砖头” ，即拆迁补偿安置标准由原先的以“ 安置人口数”调整为以 “ 房屋建筑面积数”为基础。 然而，在新政策施行之日后的居民拆迁实施中，确实存在确定补偿安置金额时 既考虑房屋建筑面积因素又顾及安置人口因素的实际情况。 因此，有必要对被拆迁户的单户 “ 换算建筑面积一安置人数”的组合情况作一 分析，详见表4 一1 1 所示: 表4 -1 1单户 “ 换算建筑面积一安置人口” 组合统计表单位:人 换算建筑面积 区间 区间内 户数 0人 户 1人 户 2人 户 3人 户 4人 户 5人 户 6人 户 7人 户 8人 户 9人 户 1 0 人 户 1 1 人 户 37 0 m 2 2户126i21432 6 0 m -x 7 0 m 2 3户1 11i525331 5 0 m , 成