（工商管理专业论文）YG房地产集团成本管理研究.pdf

大连理工大学专业学位硕士学位论文 摘要 成本管理对任何企业管理来讲都是重要的环节，对房地企业来说搞好成本是企业经 营利润实现的重要手段。房地产企业在我国的发展了二十年左右的时间，企业经营多是 采取粗放型的经营形式，成本管理也大多是“做完后再算”管理方法随着房地产开 发行业的日渐成熟，随着土地供应制度的规范化、同业竞争的日益激烈、客户议价能力 的提高等变化，房地产开发商已经认识到过去的经营管理形式已经不能满足今后房地产 开发的需要，必须在企业管理中引入新的管理理念和管理方法。 论文首先对房地产业的市场环境进行了分析，房地产市场的竞争已经演变成为企业 核心竞争力的竞争，企业若想可持续发展必须根据企业自身的特点，去发现、挖掘、整 合内部资源和外部资源，根据自身的核心竞争力选择战略性合作伙伴，形成一条供应链， 合理利用相关企业的信息资源和能力，共同抵御市场风险，使得各方获取更高的利润水 平。随后，论文对y g 房地产集团成本管理的需求进行了分析。y g 房地产集团是一家以房 地产开发为主的专业房地企业，原来经营活动全部在一个地区内开展，随着集团的发展， 目前已经在全国建立起四个区域公司，公司的经营模式已发生了根本性的改变，即从单 一区域开发转变成为多区域开发，公司原有的成本控制流程已经不能够满足管理需求， 需要进行改造和优化。 从这一企业管理需求出发，论文对成本管理的理论进行了研究。基于供应链的成本 管理是目前企业管理的新思想之一，它的主要的观点是围绕顾客需求设计和规划企业的 经营战略；它的目标是在满足顾客需求的同时，使供应链整体成本最小、效益最大。而 目标成本管理理论则是以市场为导向的成本管理理论，以目标成本管理为核心的房地产 企业成本战略管理就是要在项目开发的全过程中，对成本构成要素进行规划和控制，通 过预测、控制、分析等手段，使项目成本处于受控状态，从而实现企业利润最大化并维 持可持续竞争力的发展目标。 论文根据供应链管理理论确立了企业成本管理控制模型，采用目标成本法对作为核 心企业的y g 房地产成本管理进行设计，从供应链中的合作伙伴的选择、成本的管理等 方面进行了分析，最后，对实施供应链的成本管理的措施进行了说明。笔者希望通过对 y g 房地产成本管理的研究，能够使y g 企业的成本管理水平提高到一个新的高度，提高 企业的竞争力。 关键词：房地产；供应链成本管理；目标成本管理 y g 房地产集团成本管理研究 t h er e s e a r c ho fc o s tm a n a g e m e n to fy gr e a le s t a t eg r o u p a b s t r a c t c o s tm a n a g e m e n to fa n ye n t e r p r i s em a n a g e m e n ti sa l lt h ei m p o r t a n te l e m e n t so ft h e p r e m i s e so fb u s i n e s s e sd oag o o dj o bi nt h ec o s to fb u s i n e s si sa ni m p o r t a n tm e a n s t o r e a l i z eap r o f i t r e a le s t a t eb u s i n e s si nc h i n af o rm o r et h a nad e c a d e st i m e ，b u s i n e s si s m o r ee x t e n s i v eo p e r a t i o nt ot a k et h ef o r mo fc o s tm a n a g e m e n ta r ea l s o ”a f t e rf i n i s h i n g t h ec o u n t ，“m a n a g e m e n tp r a c t i c e s w i t ht h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n dt h em m u f i n go f t h ei n d u s t r y ，w i t ht h es t a n d a r d i z e ds y s t e mo fl a n ds u p p l y ，w i t ht h ei n c r e a s i n g l yf i e r c e c o m p e t i t i o ni nt h ei n d u s t r y ，c u s t o m e r sa n ds oi n c r e a s et h eb a r g a i n i n gp o w e ro fc h a n g e ， r e a le s t a t ed e v e l o p e r sh a v ec o m et or e a l i z ei nt h ep a s ti nt h ef o r mo fm a n a g e m e n tc a l ln o l o n g e rm e e tt h en e x tr o o mr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tn e e d st ob ei nb u s i n e s sm a n a g e m e n t a st h ei n t r o d u c t i o no fn e wm a n a g e m e n ti d e a sa n dm a n a g e m e n tm e t h o d s f i r s t l y ，t h i sp a p e rc a r r i e so u ta na n a l y s i so nh o u s i n gm a r k e t ，a tp r e s e n t ，t h er e a l e s t a t em a r k e th a se v o l v e di n t ot h ee n t e r p r i s e sc o r ec o m p e t i t i v e n e s so ft h ec o m p e t i t i o n ，i f t h ee n t e r p r i s ef o rs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tm u s tb cb a s e do nt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h e i r o w n ，t od i s c o v e r , m i n i n g , i n t e g r a t i o no fi n t e r n a lr e s o u r c e sa n de x t e r n a lr e s o u r c e s ， a c c o r d i n gt ot h e i ro w n c o r ec o m p e t e n c i e sa n ds t r a t e g i cc h o i c ep a r t n e r st of o r mas u p p l y c h a i n ，r e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e st ot a k ef u l la d v a n t a g eo fb u s i n e s s r e l a t e d i n f o r m a t i o nr e s o u r c e sa n dt h ea b i l i t yt oj o i n t l yr e s i s tm a r k e tr i s l 【 m a k i n gt h ep a r t i e st o o b t a i nah i g h e rl e v e lo fp r o f i t s y gr e a le s t a t eg r o u pi sap r o f e s s i o n a l b a s e dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tb u s i n e s s p r e m i s e s ，t h a ta l lb u s i n e s sa c t i v i t i e si nap a r t i c u l a rt e r r i t o r yt oc a r r yo u t ，a l o n gw i t ht h e d e v e l o p m e n tg r o u p ，h a sb e e ne s t a b l i s h e di nt h ec o u n t r y 。sf o u rr e g i o n s ，t h ec o m p a n y s b u s i n e s sm o d e lh a sb e e nt h e r eh a sb e e naf u n d a m e n t a lc h a n g e ，t h a ti s ，f r o mas i n g l e r c 舀o n a ld e v e l o p m e n ti n t oam u l t i - r e g i o n a ld e v e l o p m e n t ，t h ec o m p a n y so r i g i n a lc o s t c o n t r o lp r o c e s s e sa r en ol o n g e ra b l et om e e tt h en e e d so fm a n a g e m e n t ，t h en e e df o r t r a n s f o r m a t i o na n do p t i m i z a t i o n f r o mt h i sp o i n ta n db a s eo nt h ec o s to fs u p p l yc h a i nm a n a g e m e n ti so n eo ft h en e w i d e a so fb u s i n e s sm a n a g e m e n t ，w h i c hi st h em a i np o i n to fv i e wa r o u n dt h en e e d so f c u s t o m e r si nt h ed e s i g na n dp l a n n i n gb u s i n e s ss u a t e g y ；i t sg o a li st om e e tc u s t o m e r d e m a n d ，t h es u p p l yc h a i ns ot h a tt h eo v e r a l lc o s to ft h es m a l l e s t ，t h em o s te f f e c t i v e t a r g e tc o s tm a n a g e m e n tt h e o r yi s b a s e do nt h ec o s to fm a r k e t o r i e n t e dm a n a g e m e n t 一一 大连理工大学专业学位硕士学位论文 t h e o r y ，i no r d e rt ot a r g e tc o s tm a n a g e m e n ta st h ec o r er e a le s t a t eb u s i n e s sc o s t m a n a g e m e n ts t r a t e g yi st ot h ew h o l ep r o c e s so fp r o j e c td e v e l o p m e n t ，t h ec o s t so ft h e c o n s t i t u e n te l e m e n t so fp l a n n i n ga n dc o n t r o l ，b e f o r ef o r e c a s t ，i nc o n t r o l ，a f t e ra n a l y s i so f t h ep r o j e c tc o s t su n d e rc o n t r o ls oa st om a x i m i z et h ep r o f i t so fe n t e r p r i s e sa n dm a i n t a i n t h ec o m p e t i t i v e n e s so fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tg o a l s t h i sp a p e re s t a b l i s h e dt h eb u s i n e s sm o d e lo fc o s tm a n a g e m e n tc o n t r o la c c o r d i n gt o t h ep a p e rs u p p l yc h a i nm a n a g e m e n tt h e o r y a sac o r ei d e a t h ec o s tc o n t r o lo fy gr e a l e s t a t eg r o u pi sd e s i g n e da c c o r d i n gt ot h em e t h o do ft a r g e tc o s t a na n a l y s i sa m o n g s u p p l yc h a i np a r t n e r so fc h o i c ea n dc o s tm a n a g e m e n te t c w a sd e l i v e r e da l s o f i n a l l y ， t h i sp a p e rg i v e sad e s c r i p t i o no ft h ei m p l e m e n t a t i o no fs u p p l yc h a i nc o s tm a n a g e m e n t m e a s u r e s h o p e f u l l y ，t h i sw o r kc o u l dl e a dt h el e v e lo fc o s tm a n a g e m e n tt oaf l e wh e i g h t t h r o u g ht h i sa n a l y s i so ny gr e a le s t a t eg r o u p , t oi m p r o v et h ec o m p e t i t i v e n e s so f e n t e r p r i s e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ；c o s tm a n a g e m e n to b j e c t i v e s m 大连理工大学学位论文独创性声明 作者郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下进行研究 工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用内容和致谢的地方外， 本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果，也不包含其他已申请 学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献 均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。 若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。 学位论文题目：白趁兰堡旦垒至重塑塑垒 一 作者签名： 大连理工大学专业学位硕士学位论文 大连理工大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定，在校攻读学位期间 论文工作的知识产权属于大连理工大学，允许论文被查阅和借阅学校有 权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，可以将 本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 学位论文题目：i 鱼超生堡旦壅垄篁丝墅逸 作者签名： 导师签名： 日期： 塑星年j l 月j l 日 日期：边壁年j l 月尘日 大连理工大学专业学位硕士学位论文 1 绪论 1 1房地产成本管理研究的背景 房地产业是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上 的权益。改革开放以来，随着经济的发展，中国房地产从无到有，逐渐发展壮大起来。 过去五年，我国g d p 有1 0 1 1 的增长，我国房地产的投资大约增长了3 0 。2 0 0 7 年 房地产总产值是2 9 6 万亿元，国内生产总值为2 4 6 6 1 9 亿元，房地产总产值占g d p 为1 2 。我国房地产业已发展成为国民经济的支柱产业。房地产企业也随着房地产业的 发展逐渐成长起来。进入2 1 世纪，房地产企业之间的竞争越发激烈，主要体现在以下 几方面： 第一，政策法规方面，房地产业的高速增长，拉动了经济，同时也带来了城市发展 和建设的一些问题，为此，国家实施了宏观调控，出台了一系列对房地产经营活动约束 更加严厉政策和法规，如土地取得方面的“招拍挂”，房屋建设上的强制节能要求，建 设面积户型比例的硬性规定等，使房地产企业的经营发展面临严峻的考验。 第二，市场消费方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场 供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧， 使全行业从“暴利时代 迅速转入“微利时代，利润水平向价值回归，市场逐渐走向 规范。 第三，竞争对手方面，中国加入w t o 后，海外资金和开发商进入中国房地产业的 成本大大下降，导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全 球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力 雄厚，具有强大的市场竞争力。 面对外部环境变化对房地产企业提出了新的要求，房地产企业正在不断调整和制定 新的竞争战略，应对行业和市场的激烈竞争。对于微利时代房地产开发企业来讲，成本 控制的战略意义更为重要。处于领导地位的许多房地产开发企业象万科地产、金地地产、 中海地产等都把打造企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成本控制能力已经 成为企业核心能力的重要组成部分。 1 2 成本管理综述 标准成本的概念产生于十九世纪初，是成本核算以至成本管理来说是一次飞跃性的 变革。标准成本法是指以预先制定的标准成本为基础，用标准成本与实际成本进行比较， 核算和分析成本差异的一种产品成本计算方法，也是加强成本控制、评价经济业绩的一 y g 房地产集团成本管理研究 种成本控制制度。标准成本有两种含义：一种是指“单位产品的标准成本 ，它是根据 产品的标准消耗量和标准单价计算出来的。另一种含义是指“实际产量的标准成本 ， 它是根据实际产品产量和成本标准计算出来的。标准成本法在原材料采购价格控制、生 产用量控制、有效人工工时控制等诸多方面产生了极大的推进性，直接促成了流水线生 产这一重大的工业变革。 二十世纪七十年代，日本丰田汽车公司创建了准时生产制( 简称j r r ) ，j n 是一组 活动的集合，旨在实现原材料、在制品以及产成品维系最少库存的状态下进行大批量生 产；它的运营管理哲学是追求零库存、零缺陷、零在制品、零调整准备时间和零浪费。 j i t 制的高级形式是精益生产方式，它是由美国麻省理工学院国际汽车项目组的研究者 为日本汽车业的生产方式命名的，l p 方式是一种在降低成本的同时，使质量显著提高， 在增强系统柔性，灵活性的同时，让人们增加工作兴趣和动力的运营方式【l l 。j i t 生产 方式引发了工业生产模式又一次重大变革。 随着全球性竞争的日益加剧以及商品市场因消费者的个性化需求而进一步被细化， 企业要想生存，必须开发新型并能满足消费者质量与功能方面需求的产品。丰田公司又 诞生了成本管理领域的另一项重大成本目标成本法。目标成本法是一种以市场导向， 对有独立的制造过程的产品进行利润计划和成本管理的方法。目标成本法的目的是在产 品生命周期的研发及设计阶段设计好产品的成本，而不是试图在制造过程降低成本【1 引。 1 9 8 4 年，美国管理会计学者罗伯特卡普兰与哈佛大学的罗宾库珀教授共同创立 并发展了作业成本法【1 6 1 。与传统成本计算方法相比，作业成本法的理论基础是认为生产 过程应该描述为：生产导致作业发生，产品耗用作业，作用耗用资源，从而导致成本发 生。这与传统的制造成本法中产品耗用成本的理念是不同的。它的创新主要有两点：一 是在成本分配方法上引入了成本动因概念；二是作业成本法从生产领域向两头拓展，延 伸至研究开发和售后服务领域。它划细研究开发、营销、送货、售后服务活动中心的作 业，将其中能直接与产品挂钩的作业所耗费的资源也分配至产品上，它强调成本的全程 战略管理，将成本控制视野延伸到市场需求和设计阶段，注重优化作业链和增加顾客价 值，提升了企业的管理层次。 在标准成本法、j n 、目标成本法、作业成本法的实施及普及为现代企业成本管理 打下了坚实的基础之后，战略成本管理的概念应孕而生了。战略成本管理最早于2 0 世 纪8 0 年代由英国学者肯尼斯西蒙兹提出，他从企业在市场中的竞争地位这一视角对战 略管理理论进行探讨，认为战略成本管理就是“通过对企业自身以及竞争对手的有关成 本资料进行分析，为管理者提供战略决策所需的信息。后来，美国哈佛商学院的迈克 尔波特教授在竞争优势和竞争战略两本书中提出了运用价值链( 纵向价值链、 大连理工大学专业学位硕士学位论文 横向价值链、内部价值链) 进行战略成本分析的一般方法。美国管理会计学者杰克桑 克和戈文德瑞亚等人在迈克尔波特研究成果的基础上，于1 9 9 3 年出版了战略成本管 理一书，通过对成本信息在战略管理的四个阶段( 战略的简单表述、战略的交流、战 略的推行、战略的控制) 所起的作用进行研究，将战略成本管理定义为“在战略管理的 一个或多个阶段对成本信息的管理性运用。 1 9 9 5 年，欧洲的克兰菲尔德工商管理学院 提出了一种战略管理模式，其特点是把战略成本管理的工具运用于问题的诊断以及提出 战略定位的选择方案，并根据成本效益分析，对方案进行评估和规划，然后予以执行， 通过对执行结果进行评价以及不断学习，开始新的循环过程。1 9 9 8 年，英国教授罗宾 库珀提出了以作业成本制度为核心的战略成本管理模式，这种模式的实质是在传统的成 本管理体系中全面引入作业成本法，关注企业竞争地位和竞争对手动向的变化。2 0 世纪 9 0 年代以后，日本成本管理的理论界和企业界也开始加强对战略成本管理及其竞争情报 的应用等研究，提出了具有代表意义的战略成本管理模式一成本企划【l9 1 。 战略成本管理是全面性与前瞻性的现代化的管理方法，是对先前优秀的成本管理理 论的归纳，战略成本管理是根据市场需求状况和企业的实际经营情况，以市场竞争价格 为导向，一定的目标利润为中心，运用本量利分析，推算企业各项目标成本或控制指标， 通过一系列卓有成效的管理，最终将各项指标控制在目标范围内，将市场竞争的外部压 力转化为企业的内部动力，从而赢得企业长期竞争优势和发展良策的一种管理方法。因 此，战略成本管理的核心仍然是目标成本法【2 6 】【2 7 1 。 通过以上理论梳理，可以看出实际成本法或标准成本法是比较传统的成本管理方 法；作业成本法的重点在于重新认识和规划成本的产生过程，最大程度地进行有效的成 本分析和成本控制；目标成本法是现代战略成本管理理论的核心。 1 3y g 房地产实施成本管理的意义 现代企业之间的竞争主要表现为核心竞争力的竞争，成本优势是核心竞争力的主要 表现。要想在竞争中取胜，必须不断的降低成本，获取成本优势。所以研究成本管理具有 重大的意义。 y g 房地产是一家以房地产开发为主的大型控股企业，全资拥有多家项目子公司，公 司自1 9 9 6 年在上海开始涉足房地产开发领域至今，已完成开发建设了多个楼盘。公司 从2 0 0 3 起开始了跨区域的看法经营，先后在多个城市投资建设，目前，公司设有四 大连理工大学专业学位硕士学位论文 2 成本管理理论研究 2 1 成本管理理论 2 1 1 成本管理理论的形成 成本管理就是运用管理学的理论和方法，对企业资源的耗费和使用进行预算和控制 的理论、程序和方法的总称【3 1 。它源于一定的社会经济环境。并由当时社会生产力的发 展状况所决定。成本管理理论最初研究的重点是对各项成本进行事后核算和反映。随着 管理理论的发展，成本管理理论的核心由事后消极的成本核算转向事中的成本控制，并 逐步形成了传统的成本管理理论。近一二十年来，企业经营环境的变化使得传统的成本 管理模式面临挑战，成本管理的重心也由事中的成本控制向前进一步扩展到事前的成本 预测、计划阶段，并与企业发展战略相匹配，形成了一种新型的成本管理模式一一战 略成本管理，它标志着成本管理理论日趋成熟。 随着人类社会的不断进步和科技水平的不断提高，成本管理理论的思想和内容也日 臻完善。成本管理的核心内容相应地从最初的成本核算、成本节约和控制，过渡到全面 成本管理，直至最后的战略成本管理；成本管理的侧重点也由事后反映、事中控制转向 事前预测，直至目前的事前、事中、事后的全方位、多环节相结合的战略化成本管理阶 段。 2 1 2 目标成本管理 目标成本管理始于产品生产开始之前，在产品开发循环的早期便对成本进行规划， 它是根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标 成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为 手段，效益为目的，对成本进行事前测定、事中控制和事后考核，使成本由少数人核算到 多数人管理，成本管理由核算型变为核算管理型。并将产品成本由传统的事后算账发展 到事前控制。它对企业内部各部门控制成本提出了明确的目标，在企业中形成一个全企 业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系【1 5 】，以达到少投入多产出获得最佳经济 效益的目的。 目标成本管理实施的原则： ( 1 ) 价格引导的成本管理 目标成本管理体系通过竞争性的市场价格减去期望利润来确定成本目标，价格通常 由市场上的竞争情况决定，而目标利润则由公司及其所在行业的财务状况决定。 ( 2 ) 关注顾客 y g 房地产集团成本管理研究 目标成本管理体系由市场驱动。顾客对质量、成本、时间的要求在产品及流程设计 决策中应同时考虑，并以此引导成本分析。 ( 3 ) 关注产品与流程设计 在设计阶段投入更多的时间，消除那些昂贵而又费时的暂时不必要的改动，可以缩 短产品投放市场的时间。 “) 跨职能合作 目标成本管理体系下，产品与流程团队由来自各个职能部门的成员组成，包括设计 与制造部门、生产部门、销售部门、原材料采购部门、成本会计部门等。跨职能团队要 对整个产品负责，而不是各职能各司其职。 ( 5 ) 生命周期成本削减 目标成本管理关注产品整个生命周期的成本，包括购买价格、使用成本、维护与修 理成本以及处置成本。它的目标是生产者和联合双方的产品生命周期成本最小化。 ( 6 ) 价值链参与 目标成本管理过程有赖于价值链上全部成员的参与，包括供应商、批发商、零售商 以及服务提供商【1 5 1 。 目标成本法是一种以市场导向，对有独立的制造过程的产品进行利润计划和成本管 理的方法。目标成本法的目的是在产品生命周期的研发及设计阶段设计好产品的成本。 目标成本是目标售价和目标边际利润之差。目标成本可用如下方程式表示： c f c 一& 一最 目标成本法与传统方法的主要区别：第一，目标成本法下的市场研究与传统方法不 同，对市场的研究和对消费者的信息收集将在整个目标成本过程中持续进行。第二，鉴 于在制造过程中改变设计非常昂贵，为尽量减少在制造过程中更改设计，在产品的规范 和设计阶段将花更多的时间。第三，目标成本法使用完全生命周期概念可使产品的拥有 者在产品的有效寿命内成本最小化，即不仅仅考虑最初的购买成本，还要考虑产品的运 行、维护和处置成本。 2 1 3 作业成本管理 作业成本管理是以提高客户价值、增加企业利润为目的，基于作业成本法的新型集 中化管理方法。它通过对作业及作业成本的确认、计量，最终计算产品成本，同时将成 本计算深入到作业层次，对企业所有作业活动追踪并动态反映，进行成本链分析，包括 动因分析，作业分析等，为企业决策提供准确信息；指导企业有效地执行必要的作业， 消除和精简不能创造价值的作业，从而达到降低成本，提高效率的目的1 2 2 1 。 大连理工大学专业学位硕士学位论文 作业成本法以作业为中心，作业的划分从产品设计开始，到物料供应：从工艺流程 的各个环节、总装、质检到发运销售全过程，通过对作业及作业成本的确认计量，最终 计算出相对准确的产品成本。作业成本管理能够很好地适应现代企业在激烈的市场竞争 中的发展需要，从一开始就特别重视商品设计、研究开发和质量成本管理，力求按照技 术与经济相统一的原则，科学合理地配置相对有限的企业资源，不断改进商品设计、工 艺设计以及企业价值链的构成，从而提高企业商品的市场竞争能力。 2 1 4 供应链成本管理 供应链成本管理虽然是9 0 年代提出的一种新的成本管理模式，但追求其理论渊源， 与前人关于成本管理的各种研究理论是分不开的。供应链成本管理理论基础主要包括价 值链理论、委托代理理论、交易成本理论和组织间成本管理理论等等。 ( 1 ) 价值链理论 价值链概念由迈克尔波特于1 9 8 5 年在其竞争优势一书中首先提出。迈克尔波 特的价值链理论认为：企业的任务是创造价值。企业的各项活动可以从战略重要性的角 度分解为若干组成部分，并且它们能够创造价值，这些组成部分包括公司的基础设施、人 力资源管理、技术开发和采购四项支持性活动，以及运入后勤、生产操作、运出后勤、营 销和服务五项基础性活动，九项活动的网状结构便构成了价值链。价值链分析思想认为：一 每一个企业所从事的在经济上和技术上有明确界限的各项活动都是价值活动，这些相互 联系的价值活动共同作用为企业创造价值，从而形成企业的价值链。每一种产品从最初 的原材料投入至到达最终消费者手中，要经历无数个相互联系的作业环节作业链。 这种作业链既是一种产品的生产过程，也是价值创造和增值的过程，从而形成竞争战略 上的价值链。企业内部在运作过程中可以分解为多个单元价值链，每个单元价值链既会 产生价值，也会消耗成本。某一个价值链单元是否创造价值，关键是看它是否提供了后 续价值链单元的所需，是否降低了后续价值链单元的成本。同时，任何一个企业均处于 某行业价值链的某一段，价值链的上游是它的原材料或产品的供应商，下游是其分销商 或最终顾客。这种价值链的相互联系成为降低价值链单元的成本及最终成本的重要因 素，而价值链中各个环节的成本降低则是企业竞争优势的来源。价值链分析对于成本管 理理论的最大贡献就在于它拓展了成本管理的视角，将成本管理的重心延伸到了组织边 界，不只是局限于企业内部，而是包括了价值链伙伴。运用价值链进行战略规划和管理， 可以帮助企业获取并维持竞争优势。 ( 2 ) 委托代理理论 委托代理理论的核心是解决在利益相冲突和信息不对称情况下，委托人对代理人的 激励问题，即代理问题，包括提高代理效果和降低代理成本。从广义上说，存在合作的 y g 房地产集团成本管理研究 地方就存在委托代理关系，而供应链成本管理强调的就是关系管理，也就是合作与协调， 因此委托代理理论为其提供了分析的理论基础和方法框架。 根据委托代理理论来分析处于供应链中的企业，处于上游的企业所扮演的是代理方 的角色，而下游企业是委托方角色。存在委托代理关系就必然要发生代理成本，包括激 励成本、协调成本和代理人问题成本等。供应链成本管理中就需要对这些成本进行分析， 以期降低代理成本，优化代理效果，使链条间企业的关系成本最低的同时达到良好的合 作效果m 。 ( 3 ) 交易成本理论 交易成本，又称交易费用，最早由罗纳德科斯在研究企业性质时提出，是指交易 过程中产生的成本。交易成本包括“发现相对价格的工作 、谈判、签约、激励、监督 履约等的费用。根据交易成本理论对供应链成本进行分析，可以发现供应链企业之间的 交易成本大致包括：寻找价格的费用、识别产品部件的信息费用、考核费用、贡献测度 费用。 另外，供应链企业之间的长期合作建立在利益共享的基础上，利益共享的一个重要 依据是各企业在供应链整体运作中的贡献。由于分解和考核各企业的贡献是困难的，这 时会存在索取价格超过应得价格的情况，以至于代理人的仲裁必不可少，这也是供应链 交易成本的内容之一。因此，为了降低整个供应链的交易成本，企业之间应该建立紧密 的合作伙伴关系，彼此信任，通过信息网络技术实现信息共享 7 1 。 ( 4 ) 组织间成本管理 组织间成本管理是对供应链中有合作关系的相关企业进行的一种成本管理方法。目 标是通过共同的努力来降低成本。为了完成这个目标，所有参与的企业应该认同这个观 点：“我们同坐一条船 ，并且要鼓励他们增加整个供应链的效率而不是他们自身的效 率。如果整个供应链变的更加效率，那么他们分得的利润也就更多。因此，组织间成本 管理是一种增加整个供应链利润的方法。由于它在很大程度上依赖于协调，所以它只适 用于精细型供应链，因为在精细型供应链中，买卖双方互相影响，信息共享程度也很高。 为了使组织间成本管理行之有效，任何改进措施取得的超额利润应该让所有参与的企业 共享。这种共享可以刺激到所有参与企业可以更好的共同合作【7 l 。 2 1 5 现代成本控制论 成本控制论认为成本控制方式分为三个阶段：事前控制、事中控制和事后控制。所 谓事前控制是指在成本计划执行之前，为防止成本计划执行过程中可能出现的偏差而采 取的管理行动，它规定了完成成本计划的各项要求、措施和职责。通过对成本计划制定 大连理工大学专业学位硕士学位论文 的监控，在成本计划实施之前就能发现和纠正偏差，保证成本计划符合要求。比如用测 定产品的目标成本来控制产品设计成本，对各种设计工艺方案的成本进行比较，从中选 择最优方案。 事中控制则是指在经营过程中，直接观察、检查、监督成本活动，有两种控制方法： 一是按照事先制定的成本目标进行控制；二是现场的控制，成本管理人员深入生产经营 活动，检查目标成本的完成情况和存在的问题，然后与有关的技术、经营人员一道提出 解决问题的方案。 事后控制是指对成本计划执行过程中所获取的成本信息资料进行归集、整理和分析 之后，与最终的目标进行比较，并且以这些成本分析数据为依据，评价和指导未来的成 本管理活动。 成本控制要求从时间和空间上对企业发生的各种资源耗费进行事前、事中、事后的 监督、调控，发现偏差及时揭示，并采用有效措施纠正不利差异，将实际成本控制在预 定的目标成本范围内。运用工程学原理对生产经营过程中发生的各种耗费进行计算，发 现其中不增值的作业，找出原因并加以改善，减少任何不增加企业价值的耗费，从而降 低成本。 2 2 房地产企业成本研究 2 2 1 房地产业的特点 房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑 物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和 由它们衍生出来的所有权。本文所研究的主要是狭义的房地产。 房地产业作为一项独特的产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性， 房地产业的主要特性有： ( 1 ) 房产、地产交易的不可分性。 房产和地产是紧密联系不可分割的。一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面， 地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。 ( 2 ) 房地产位置的固定性、地区性和单一性及级差效益性。 由于土地具有不可移动性，所有的房产，都只能固定在一定的地方，无法随便移动 其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须 就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。因房屋的用途、结构、材料和面积以及建 造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，就产生出对房地产 投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。 y g 房地产集团成本管理研究 ( 3 ) 房地产的耐久性和经济效益的可靠性。 土地具有不可毁灭性：它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，没有外 力破坏，其使用期限一般都可达数十年乃至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大， 经济效益可靠。 ( 4 ) 投资规模大，开发建设周期长。 一般一个房地产项目投资都在千万以上，建设周期都需要一年甚至更长的时间才能 建成。房地产开发建设投资周转慢，周转率低。 ( 5 ) 房地产的保值、增值性。 由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发 展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而 使房地产有着保值和增值功能【2 3 1 。 2 2 2 房地产成本构成 房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费 用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过 程。 房地产企业成本与开发流程有着紧密的联系，成本的控制是一个过程，是地产企业 诸多经营管理活动的体现。房地产企业一般的开发流程如2 1 所示 f 7f 调研 规划 建筑 营销 购买 产品 设计施工 销售 市场 调研 分析 l 发现 机会 定位 l 莉需| 求l | 图2 1 房地产开发流程 f i g u r e2 1 r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o c e s s 通过了解开发流程，来分析房地产企业开发成本构成。房地产成本由五部分组成： 土地费用 大连理工大学专业学位硕士学位论文 土地费用包括城镇土地出让金，土地契税、土地征用费或拆迁安置补偿费、 土地评估费、土地交易费等。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出 让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过 拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商 品房住宅价格构成中，土地费用约占总成本的2 0 3 0 左右，并有进一步上升的趋势。 前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划费、设计费、可行性研究费、测绘费、地质 勘查费、 “三通一平 等土地开发费用和在项目报建过程中政府的收费。它在总成本 中所占比例相对较低，一般在5 左右 建筑安装工程费 建筑安装工程是房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被 称为房屋建筑安装造价。他在总成本中所占比例相对较大。约占整个成本的3 5 左右。 基础设施费用 基础设施费用包含市政基础设施费和项目公共配套设施建设费两部分。市政基础设1 施费俗称“大配套费 是指项目接入城市市政管网的费用，一般城市是按建筑面积以固 定单价收取。公共配套设施建设费俗称“小配套费 ，是指园区内部公共设施建设费， 主要指道路，自来水，污水，电力，电信，煤气、采暖、景观绿化等的建设费用。在房。 地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，一般在2 0 左右。 期间费用 期间费用主要包括：管理费用、销售费用、财务费用和经营税金四部分 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种 费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。 在整个成本构成所占比例很小，一般在2 左右。 财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及 其他费用等。房地产因开发周期长，需要投资数财务费用额大，因此必须借助银行的信 贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成 本一个重要组成部分。但它的大小与企业资金情况和项目运作方式有关，所以占成本构 成比例相对不稳定。 销售费用是指企业在房屋销售过程中企业销售部门以及代理机构在销售开发产品 或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设 费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手 续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。但目前在成本构成中一般 y g 房地产集团成本管理研究 在3 - 5 左右。 经营税金包括房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有 税，土地增值税，营业税，城市维护建设税和教育费附加) ，企业所得税，印花税，外 商投资企业和外国企业所得税等。在、我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大， 一般在1 5 2 5 左右。 2 2 3 房地产成本管理特点 ( 1 ) 房地产企业产业链很长，成本管控环节复杂。 一个标准的房地产项目运作，从前期策划分析、土地取得、规划设计、工程施工， 预销售、产权登记发证到物业管理等，各环节环环相扣。成本管理需要建立对各环节的 监控和管理体系。 ( 2 ) 地产项目周期较长，并常常进行分期建设，成本管理跨度大。 地产项目的周期一般在2 3 年，大项目的周期甚至需要5 8 年，常常规划为分期建 设，成本管理在项目分期及建设周期上跨度大，在成本分拆和归集上比较复杂。 ( 3 ) 项目工程设计变更签证频繁，开发成本管控困难。 由于项目规划设计时的不确定因素较多，在施工阶段的工程设计变更签证比较常 见，导致项目开发成本管理困难。 ( 钔地产项目多分散异地，成本集中管控及时性要求高。 地产企业的项目往往分散异地，成本的管理部门与项目之间的信息传递需要时间， 地产项目又都具有工期紧的特点，对成本集中管控的及时性要求较高。 ( 5 ) 房地产成本管理与财务成本结算有所区别。 房地产成本管理在成本科目设置及统计分析口径上与财务成本结算有所区别，它以 过程管理和控制为目的，很多统计数据并不是财务流程中的实际发生数据。 ( 6 ) 房地产成本管理是整个地产公司的全过程的控制体系。 成本管理的关键就是怎样通过控制方式和方法将项目全过程的成本流转监控起来。 建立目标控制、资金流控制、时间流控制和授权控制组成