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硕士论文镇江市金西区域建设发展研究 、6 2 5 1 2 8 摘要 城市是人类文明史的重要组成部分，人类社会的主要空间形态。城市的发 展有其自身的规律性。本文论述了的城市规划理论以及经营城市的概念、范 畴。在分析区域所处的经济、城市建设环境的基础上，结合城市化率提高对经 济发展、城市扩张的影响，提出在镇江金西区域内建设大型居住、商务区的指 导方针、建设原则，通过区域建设对镇江经济、城市形态、人民生活方面的影 响研究，提出建设的合理性，可行性。制订出切实可行的操作方案，市场化运 作城市资源，以期在满足社会需求的同时，获取适当经营收益，解决城建资金 的不足，推动城市发展目标的实现。 关键词：城市化房地产城市空间结构经营城市 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 a b s t r a c t c i t yi st h ei m p o r t a n tc o m p o s i t i o no fh u m a nc i v i l i z a t i o nh i s t o r ya n dt h em a i n s p a c ef o r m a t i o no fh u m a ns o c i e t y t h ed e v e l o p m e n to fc i t yh a si t sr e g u l a r i t y i nt h i s t h e s i s ，u r b a np l a nt h e o r y a n dc o n c e p t i o na n d c a t e g o r y o fu r b a n o p e r a t i o n a r e e x p o u n d e d o nt h eb a s i so fa n a l y s i so fr e g i o n a le c o n o m ya n du r b a nc o n s t r u c t i o n e n v i r o n m e n ta n di nc o m b i n a t i o nw i t ht h ee c o n o m i c d e v e l o p m e n t a n du r b a n e x p a n s i o n a su r b a n i z a t i o ni n c r e a s e s ，t h eg u i d i n gl i n ea n d p r i n c i p l eo f c o n s t r u c t i o no f l a r g e - s i z e d r e s i d e n c ea n dc o m m e r c i a lz o n ei nj i n x ia r e ao fz h e n j i a n gi s p r o p o s e d t h r o u g h s t u d y i n gt h ea f f e c t i o no f u r b a nc o n s t r u c t i o no nz h e n j i a n ge c o n o m y , c i t yf o r m a t i o n a n d p e o p l e sl i v i n g ，t h er a t i o n a l i t ya n df e a s i b i l i t yo f c o n s t r u c t i o ni ss u b m i t t e da n d t h e p r a c t i c a lo p e r a t i o n s c h e m ei sd r a w n u p b a s e d o nt h eu r b a nr e s o u r c ei n m a r k e t - o r i e n t e do p e r m i o n ，t h ee f f o r t ss h a l lb em a d et oo b t a i nt h ep r o p e re c o n o m i c e f f e c t ，s o l v et h es h o r t a g eo ff u n di nc i t yc o n s t r u c t i o na n dp r o m o t e t h ei m p l e m e n t a t i o n o f c i t yd e v e l o p m e n tp r o g r a m i no r d e rt on l o 吐t h en e e d s o f s o c i e t y k e y w o r d s ：u r b a n i z a t i o n ，r e a le s t a t e ，u r b a ns p a c es t r u c t u r e ，c i t yo p e r a t i o n 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 引言 镇江一古称润洲，位于长江中下游，“黄金水道”南岸是一座具有三千多年 历史的名城，长江与京杭大运河在此交汇。历史上即是商贾云集、人文荟萃、经 贸流通繁盛之地。从经济环境来看，它是长三角经济区中心城市之一，江苏省批 准建立的南京都市圈中心城市之一，江苏省沿江产业带的重要节点。近两年，以 上海为龙头的“长三角”经济区，越来越成为世人关注的焦点，正在成为中国最 具经济活力、最具发展潜力、也最受国内外投资者青睐的一个重要经济圈。镇江 这个长江中下游重要的港口城市，长三角经济圈十五城市中的一员。正面临史无 前例的发展机遇。 美国著名的城市制度改革家约翰h 佩特森曾说过：“一个城市就是一个大 企业，市民就是股票持有者。”，把城市当作一个超级巨型企业来谋划，精心打造， 实现城市整体利益最大化。扩大消费需求，消除城乡两元结构需要推动城市化， 城市化率的提高催生城市规模的扩大，这是历史的必然但城市建设需要有理性 的行为，城市建设方案应在全面分析城市整体环境和区域特点的基础上，按照城 市发展规律制订。遵循城市规划原理，着眼于激发潜在需求，最大限度的促进经 济可持续发展，满足城市居民工作和生活的需要。制定完善的经营方案，引导社 会资金的有序流动，追求经济效益和社会效益的统一。政府不应直接进入市场作 运动员，而是应该培育投资主体，构建运营平台，撮合项目与适宜的环境相结合， ( 这里所说的环境指的是包括政策、资金、人员素质等软硬环境，不单指地理位 置) ，而不应拔苗助长，以建设形象工程为目标，脱离经济基础，盲目操作。大 发展带来大运作，在当今世界最具经济活力的区域之长江三角洲，经济发 展迅猛，城市建设日新月异，本文通过对镇江经济和城市建设状况的分析，运用 城市化、城市土地特质以及城市空间结构基本规律等理论，探讨在城市西北部建 设大型商务、生活区的必要性和可能性，发掘经营城市的本源，建立操作性强的 运行途径。关注长江之滨金西区域的建设将如何推动镇江的经济发展和城市建设 总体目标的实现。 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 城市环境及金西区域概况 1 1 经济环境 国内经济1 9 9 7 年实现“软着陆”之后，1 9 9 8 年开始，中国政府连续五年实 施了扩大内需的宏观调控政策，取得了显著成绩。连续几年，国有投资增长强劲， 固定资产投资增长率连创新高。2 0 0 2 年全年国内生产总值跃上l o 万亿元的新台 阶，达到1 0 2 3 9 8 亿元，按可比价格计算，比上年增长8 。固定资产投资快速增 长。全年全社会固定资产投资4 3 2 0 2 亿元，首次突破4 万亿元，比上年增长1 6 1 ， 增速为1 9 9 6 年以来最高水平。是宏观经济实现较高增长的最重要的拉动因素。 其中，房地产开发投资完成7 7 3 6 亿元，比上年增长2 1 9 。但问题是，我国目前 的投资率已经不低，为了保证投资与消费的协调增长，必须在扩大内需的同时， 力图使消费比投资有更快的增长。 近五年镇江的经济和城市建设都有了飞跃发展，经济总量快速增长，运 行质量不断提高，2 0 0 0 年镇江跻身苏南经济板块，2 0 0 1 年进入全国人均国内生 产总值超2 0 0 0 美元城市行列。2 0 0 2 年国内生产总值比1 9 9 7 年增长7 5 1 ，人均 国内生产总值增长7 4 ，年递增分别为1 1 9 和1 1 7 ；财政收入增长1 8 倍， 年递增2 2 9 。2 0 0 2 年，镇江全市完成国内生产总值5 6 1 1 9 亿元，比上年增长 12 3 ，人均实现国内生产总值2 1 0 3 0 元，全年财政总收入完成5 6 8 亿元，比上年 增长3 9 2 ( 同口径增长2 2 7 ) ，财政收入占国内生产总值的1 0 1 。全社会固 定资产投资完成1 8 5 6 亿元，一、二、三产业的比例为6 2 ：5 5 8 ：3 8 。城市居民 人均可支配收入为8 2 0 2 元，农民人均纯收入4 4 5 1 元分别比1 9 9 7 年增长3 6 3 和1 5 5 。近三年，经济保持快速增长态势，特别是在城市建设投入上，为呼应 国家提高城市化率，增加人民群众收入的大政策趋势，镇江市政府提出“跨越发 展”的思路，按照镇江市未来发展目标，提升层次，扩大规模，建设优良载体， 反哺社会经济发展，取得显著成绩。 和全国大多数地区相似，镇江的经济发展也面临许多困难，主要是消费增长 不快，市场物价总水平低位徘徊，2 0 0 2 年为9 9 1 ，比上年下降0 9 个百分点：农民 持续增收难度较大：城镇就业压力仍然很大，弱势群体生活困难等。为此，市政府 在市人大五届一次会议政府工作报告中提出继续实施港口型经济、城市化战 略，力争国内生产总值增幅高于全省、高于苏南平均水平、五年内国内生产总值 翻一番、人均国内生产总值达到5 0 0 0 美元、财政收入占国内生产总值比重达到 或超过全省平均水平，到2 0 0 7 年将镇江市建设成为经济强市、生态城市和文明城 市，与苏南其他城市一道率先基本实现现代化等五年主要经济发展目标。 2 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 1 2 城市建设及金西区域概况 1 2 1 城市建设 经省政府批准，镇江城市性质确定为：国家历史文化名城，长江下游重要的 港口、工贸、风景旅游城市。镇江为省辖市，下辖三个县级市四个区。主城为依 长江展开的带状组团型城市，共分为老城、丁卯、谏壁、官塘、蒋乔五个组团。 主城东西两侧为高资和大港港区。主城中的老城区是全市的行政、商贸、金融、 信息、科技和文化中心。 图1 镇江市城区发展示意图 老城区作为主要商业活动和居住区，以南北向古运河为界，大致可将老城分 为东西两区，其建设发展与长江港口交通运输作用有着密切关系，原先，市区内 主要客货运码头基本都位于西城区，在水路交通在运输中占相当比重时，码头区 为商业经济繁荣地，与之相邻的老城西区建设发展领先，商铺林立，居住密集， 随着时间的推移，陆路运输特别是铁路和公路的兴起，水路运输作用下降，再加 上原来客贷码头外长江主航道因为泥沙淤积，已不能通过大船，码头迁至老城外 围，原有功能丧失，区域经济重心转移，近二十年，东城区现代化建设大大反超 西城区。 近三年，像国内其他大中城市一样，镇江提出拉开城市框架，建设具有自 身特色的江南名城的城市发展目标，在2 0 0 7 年要达到城市建成区面积1 0 0 平方公 里。自2 0 0 1 年城建四大重点工程开始，陆续建成长江路、南徐路、学府路等一 批基础设施工程。每年完成和计划完成的城建工程量成倍增长，根据政府规划， 2 0 0 3 - - 2 0 0 7 年，每年将完成1 0 0 亿( 全口径统计) 城建投资量，五年中，前三 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 年为量态扩张，后二年为质态填充。不夸张的说，如今的镇江，如同大工地一般， 发展速度惊人，现代化城市雏形己现。城建大投入，大推进将给整个城市带来多 方面的影响，总的来说将改善人民群众的居住、交通条件；改善投资环境，筑巢 引风，发展地方经济，增加人民收入。要达到预期目的，一是建设资金如何筹措， 如何偿还。镇江目前年度g d p 为5 6 0 亿，年财政收入5 6 8 亿元，靠政府投入，“有 多少钱办多少事”，镇江将在长三角新轮发展中落后，如此势必举债筹资，巨额 债务如何偿还，如何运作。二是基础设施有了，如何进行城市经济、生活布局， 以充分利用城市资源，实现均衡发展，提高经济效率和人民生活水平。在老城西 北端，建设大规模居住商务区，能对解决这两个问题起到一定的帮助作用。 1 2 2 区域概况 金西区域拟建地位于镇江市区西北角，润洲区划内，城市骨架道路沿江干道 市区段的西部、长江路和跃进桥的两侧，东到塔影湖，西至润扬大桥接线大桥公 园，北至长江，南至运粮河，实际可建设面积4 平方公里( 约6 千亩) 。 图2 金西区域环境 区域的地理条件非常优越，交通便捷。城市主干道长江路己连通至区域中部， 即将开工建设的长江路四期将与润扬大桥接线相连；其他在今明两年内计划修建 的南徐路西延、和平路北延、中山北路和润州路、朱方路拓宽、北湖内外环线等 将与已有的城市干道共同形成四通八达的交通网，彻底改善区域交通条件。 区域处在镇江著名4 a 级风景区金山公园和即将建成的润扬大桥接线公园之 间，向北长江风光览无余，南部环绕着穿过西城区的运粮河。横穿区域的长江 4 硕士论文镇江市金西区域建设发展研究 路不仅是一条枢纽干道，经过三年的建设，业已成为市区内第一条景观大道，沿 途串联镇江最著名的三山风景区、西津渡吉历史街区等，向西通过润扬大桥不足 3 公里路程就到达江中世业洲国家级旅游度假区，道路两侧结合风光带建设，展 现滨江风貌，最能体现镇江清新秀丽的江南名城特色，被镇江人民誉为“珍珠项 链”。这条道路被市政府确定为市区建设的三条发展轴之一一沿江发展轴，它的 两侧不仅体现镇江的山水风情，更是以渡口文化和历史街区体现镇江的文化底 蕴。是古城千年历史的见证，是前人给镇江留下的宝贵财富，在它的影响覆盖区 内建设以居住、商业、行政为发展方向，原有依靠港口水运运营的企业近几年已 陆续迁出。 区域内地势平坦，沿江一带为带状冲击平原，无明显起伏的山丘，标高为3 5 米与市中心基本相同，水资源( 小河道、湖、塘) 较为丰富，适合于规划后建设 亲水园区，此地长江岸线稳定，区域内无大型工业企业，再加上下游各5 k m 为镇 江市自来水公司取水口控制区域，不可能建设任何污染企业，区域内土地现多为 农用菜地和宅基地，并有一些小型企业，土地性质为国有土地、集体建设用地、 农用耕地混杂，根据已进行的调查，三种土地的比例为l ：4 6 3 ：3 4 6 3 。沿主 干道两侧已适量开发，但整个区域开发程度低，改造后非常适宜人居。 区域内原有基础设施较为落后，基本上为农村居民生活配套用，现代化生活 程度较低，有一些服务设施，但功能较单一，服务系统不尽完善。伴随长江路的 拓宽改造的陆续完成。原有标准较低的管线已全部更换，现已按主干道标准铺设 各种市政设施，并考虑将来开发要求预留接口。从基础条件来看，已经满足大规 模开发的要求。 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 2 城市化与房地产的支柱作用 2 1 城市化带来城市发展新要求 2 1 1 城市化的定义 城市化的本质是指随经济的发展，人们的生活方式从农村生活向城市生活升 级转化的过程。是人类进入工业社会时代，社会经济发展中农业活动的比重逐渐 下降和非农业活动的比重逐渐上升的过程。城市化过程是一种影响极为深广的社 会经济变化。它既有人口和非农业活动向城市的转型、集中、强化和分异，以及 城市规模、景观的地域推进等实体变化，还包括城市文化、价值观念、生活方式 等抽象精神扩散。 由于城市化是非常复杂的社会现象，对城市化水平的度量难度也很大。目 前我国采用单一度置指标来衡量城市化水平，即城镇人口占总人口的比重。计算 公式为 城市化水平= 城镇人口总人口 2 1 2 我嗣为什么要城市化 城市化是经济发展的必然，由于经济收入的提高，人们的需求也得以提高。 在众多商品中，农作物产品( 如粮食) 的需求弹性较低，入们对该类产品的实际 需求随着收入的增长而相对减少；相反，制造业产品和服务业的需求弹性较高， 收入增长导致对这些产品的需求更快的增长。变化了的需求结构必然带动投入结 构( 资本与劳动的投入) 和产出结构由第一产业向二、三产业大规模转移。由此 城市化进程得以加快。同时，城市化使人口和资本由分散和无序状态变为高度集 中的有序状态，使生产要素得以合理组织，先进技术得以大规模采用，劳动效率 大幅度提离。这样，城市中刨造和积累的财富就远远超过了农村。 自从我国经济1 9 9 6 年实现“软着陆”以来，增长模式发生了显著变化。增 长由投资制约转变为需求制约。而有效需求与居民收入成正比例关系，因此，收 入增长成为制约经济增长的根本原因。建国以来，我国长期实施城乡分割的户籍 控制政策，通过反城市化道路来推动工业化，造成严重的城乡二元结构。到1 9 9 9 年，中国的城镇户籍人口占总人口的比例仍然只有3 0 8 9 ，在改革开放2 1 年的工 业化高速发展中，城市化水平仅增加了1 2 9 7 个百分点，平均每年增长0 6 2 个百 分点。6 9 1 1 的居民仍然生活在农村，与工业增长速度和工业占经济总量的比例 形成强烈反差。伴随长期反城市化的发展战略，造成大量农民因为户籍限制，不能 自由进入城市工作，因为他们的身份是农民，不能享受城市居民待遇，没有社会保 障。大量农民必须留在农村，成为剩余劳动力。在中国，每个农户平均仅承包耕 地约0 4 公顷，生产率很低。表2 1 给出了国内三次产业产出和就业比重的比较， 6 硕士论文镇江市金西区域建设发展研究 从中可以看出，自1 9 5 2 年以来，相对于第二、第三产业，中国的第一产业相对 劳动生产率一直在下降，到2 0 0 0 年，第一产业产出为1 5 9 ，而劳动力比重高达 5 0 。过低并不断降低的相对劳动生产率是农民收入水平难以较快增长和城乡差 距日益扩大的根本原因。 第一产业第二产业第三产业 产出就业产出就业产出就业 比重比重比重比重比重比重 1 9 5 25 0 58 3 52 0 97 42 8 69 1 1 9 7 82 8 17 0 54 8 21 7 32 3 71 2 2 1 9 9 02 7 16 0 14 1 62 1 43 1 31 8 5 1 9 9 52 0 55 2 24 8 82 3 o3 0 72 4 8 2 0 0 01 5 95 0 05 0 92 2 53 3 22 7 5 资料来源：中国统计年鉴一2 0 0 0 改革开放以来，城镇居民人均年收入稳步快速增长，相比之下，农村居民 收入增长极为缓慢。差距越来越大。2 0 0 2 年全国城镇居民人均可支配收入7 7 0 3 元，考虑物价下降因素，比上年实际增长1 3 4 ；农村居民人均纯收入2 4 7 6 元， 实际增长4 8 。居民家庭恩格尔系数( 即居民家庭食品消费支出占家庭消费总 支出的比重) 。城镇为3 7 7 ，比上年降低0 2 个百分点：农村为4 6 2 ，降低 1 5 个百分点。 表2 - 2 五年来城乡居民生活改善情况 指标单位 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 城镇居民人可支配收入 _ 兀 5 4 2 55 8 5 46 2 8 06 8 6 07 7 0 3 农村居民人均纯收入兀 2 1 6 22 2 1 02 2 5 32 3 6 62 4 7 6 城镇居民家庭恩格尔系数 4 4 54 1 _ 93 9 23 7 93 7 7 农村居民家庭恩格尔系数 5 3 45 2 64 9 14 7 74 6 2 数据来源：1 9 9 8 2 0 0 2 年国民经济与社会发展统计公报 可以肯定的说，农村居民购买力低下是目前我国消费需求不旺的主要原因之 一。很难想象，在一个多数人收入水平很低的国家，有效需求能长期持续地快速 增长。 2 1 3 城市化给城市带来的变化 2 l 世纪初将是我国城市化进程加速推进的时期，如何抓住机遇，迎接挑战， 加速城市化，实现现代化是我们新时期面临的重大战略选择。由于我国城市化水 平尚在发展的初级阶段，要达到更高的水平还有很多路要走，必须从思想上转变 硕士论文镇江市金西区域建设发展研究 观念，从过去被动的城市化发展转变为有意识的、主动的推进城市化。寻求和建 立适合我国国情的城市化发展模式，制订阶段性的发展目标，采取积极的政策， 积极稳妥地推进城镇化，提高城镇化水平，转移农村人口，为经济发展提供广阔 的市场和持久的动力，在我国政府的第十个五年计划中，发展城市化已经被作为 个战略提了出来。从2 0 0 1 年起，县及县以下城镇户口已经放开，但大中城市 还没有放开户籍限制。根据1 9 9 6 年我国政府向联合国第二次人类住区大会提交 的中华人民共和国人类住区发展报告预测：到2 0 1 0 年，我国城镇人口将达 到6 3 亿左右，城市化水平将达4 5 从目前发展情况看，尽管2 0 0 0 年前进度不理 想，但近两年发展速度很快，该目标肯定可提前实现。 表2 - 3 五年城市化发展速度 指标 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 城镇人口( 万人) 3 7 9 4 2 3 8 8 9 24 5 5 9 44 8 0 6 45 0 2 1 2 农村人口( 万人)8 6 8 6 8 8 7 0 1 7 8 0 7 3 9 7 9 5 6 37 8 2 4 1 城市化率( ) 3 0 43 0 93 6 0 93 7 73 9 1 资料来源：其中2 0 0 0 年人口数据来源于2 0 0 0 年1 1 月1 日第五次全国人 口普查公告；其他来自于各年国民经济与社会发展统计公报 如果进展顺利，我们将保持1 - 1 5 个百分点的速度发展城市化进程。以我们 目前的人口基数，也就是说每年将有1 5 0 0 万左右的农村人口进入城市。到2 0 1 0 年，我国将有一半人，约6 5 亿生活在城市，这就要求加大现有城市各种基础设 施的建设，扩大城市公共品的供给不断增强大中城市的承载能力。出于对大城 市就业市场冲击的担心，前一阶段我国以发展小城镇为推动城市化的重点，但这 样做也存在许多困难，小城镇建设需占用的土地资源比发展大中城市多得多，小 城镇缺乏集聚效应，特别是对高技术产业。近两年，经过摸索，我国提出以中心 大城市为核心建立城市群，即以一个或几个大城市为中心，周边建设形成若干个 中等城市，围绕中等城市聚集和建设起一批小城市和农村小城镇，最终形成城市 网络体系。目前明确提出的有珠三角、长三角、京津经济圈等，镇江所位于的长 江三角洲城市圈是目前最具发展潜力的一个。 2 2 消费难局 值得注意的是，近几年。虽然我国的消费需求一直保持着较稳定的持续增长， 但是与投资相比，消费增长对宏观经济增长的贡献尚不能令入满意，积极财政政 策的实施受困于消费环节的障碍。在近几年的实际应对中，国家一直试图以大面 积、大幅度增加收入来提高居民消费能力、改变消费预期，改善收入中的消费一 储蓄结构：以连续、大量的政府投资来维持较高的投资水平，启动民间投资，打 通储蓄投资障碍，最终使需求活跃起来。但经济运行却一直无法摆脱消费难以 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 启动、内需难以扩大的制约，政府投资带来的收入效应没有明显改变消费预期和 消费倾向，而是更多地转化为储蓄的增加，从而使经济运行中的储蓄一投资机制 进一步失衡，在没有自主投资动力的情况下，政府必须通过发行国债吸纳更多的 储蓄以消化这种失衡，于是前一次扩大投资的效果转化为更多储蓄，成为下一次 扩大投资的压力。政府投资不但无法疏导市场机制的传导，反而形成了政府投资 经济增长的直接外部推动式的经济运行特征。这种情况表明，机制传导的消费 环节出现了严重的阻滞，正是这种阻滞使积极财政政策陷入了一轮接一轮的直接 拉动的循环中。从需求角度看，仍需我们采取恰当对策，以保证其适度增长。将 目前我国经济由财政刺激主导增长阶段，转入财政刺激与市场活力共同推动增长 的阶段。为此，我们必须在保持财政投入的同时。紧密结合市场要求，加强对于 社会需求形成源头和持续机制的连续调整，在政策操作方式上应该将刺激和扩张 社会需求转变为引导和培育社会需求。抓住能够提高全社会生活水平的消费热 点，重点扶持，提供其发展的基础，拉动后续产业带，以点带面，促使消费扩张。 2 3 房地产的支柱作用 我国每一轮高速增长时期，都依靠结构调整升级产生一批高增长性支柱行 业，带动整个经济高速增长。过去2 0 多年，先后成为高增长性支柱行业的有： 上世纪7 0 年代末期到8 0 年代初中期的轻纺工业等；8 0 年代中后期的原材料工 业、家用电器工业等；9 0 年代初中期的基础设施、能源原材料工业等。自9 0 年 代下半期开始，我国缺乏高增长性、带动力强的支柱行业，这是经济增长乏力的 一个重要原因。 目前我国城镇居民的消费结构正在升级之中，为产业结构调整升级带来内在 需求。现阶段我国大多数城市居民已经基本解决了吃、穿、用的问题，正在向提 高住、行、通讯和其他方面生活质量的层次过渡。与消费结构的这些变动相对应 的住宅、汽车、机械、电子通讯、钢铁、建材、城乡基础设施建设等产业以及为 生产和生活提供支持的服务业，都有潜力成为新一轮高增长行业，即新兴主导产 业。 能否成为新兴主导产业应该具有以下几个方面的特征： ( 1 ) 具有明显的增长效应。一个产业的增长潜力，取决于其需求收入弹性 和产品在国际市场上的竞争力。 ( 2 ) 具有明显的就业效应。我国面临巨大的就业压力，有较强吸纳就业能 力的行业，应该受到特别重视。 ( 3 ) 具有明显的带动效应。有较高的产业关联度，其增长对其他产业和整 个国民经济具有较大的带动效应。 ( 4 ) 具有明显的可持续发展效应。产业的可持续发展效应，主要表现在资 9 硕i ：论文 镇江市金西区域建设发展研究 源消耗低和环境污染少两个方面。 从2 0 0 0 年开始，房地产投资连续三年以较高速度增长。从发达国家的经验 看，在经济发展达到中国目前的水平后，在较长时间内，房地产业是经济发展中 的主导产业之一。预计“十五”后三年乃至更长时期，房地产业的投资会继续保 持较大幅度增长。城镇化水平的提高，也会对房地产业及相关的城市基础设施建 设产生巨大的带动力。 近几年，我国政府一直不遗余力采取多种手段促进这一高增长行业的发展， 加快住宅产业的市场化进程；取消福利分房；落实住房货币化补贴，二级市场开 放和培育，降低房屋交易费用等方蘧的政策：并通过金融机构融通资金直接支持 企业的房地产开发投资；通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需 求，间接带动房地产投资增长，扩大投资乘数效应，促进经济增长。这些措施客 观上推动了房地产业的高速发展。根据央行2002 年第二季度货币政策执行 报告测算，我国住宅投资的诱发系数为1 5 - 1 7 ，即每投入1 0 0 元住宅投资， 可产生出1 5 0 一1 7 0 元的相关产业需求。2 0 0 1 年房地产开发投资对中国g d p 增长 的直接贡献率为1 3 个百分点，间接贡献率为0 6 到1 2 个百分点。两者相加共 计1 9 到2 5 个百分点。也就是说占g d p 增长率的2 6 到3 4 。1 9 9 8 年以来， 房地产业的发展对中国经济保持持续增长起到了举足轻重的作用。房地产业销售 额以每年超过2 0 的速度增长，房地产投资额平均增长幅度达到1 8 0 6 。房地产 投资在全社会固定资产投资中所占比重约1 5 1 6 ，五年来房地产投资的增长明 显带动了固定投资增长( 见表2 - 4 ) 。 表2 - 41 9 9 8 2 0 0 2 房地产投资占固定资产投资比例 房地产投资固定资产投资房产投资所 年份 绝对数( 亿元)增长率( )绝对数( 亿元)增长率( )占比例( ) 1 9 9 83 5 8 01 2 62 8 4 5 71 4 11 2 5 8 1 9 9 94 0 1 0l l2 9 8 7 65 21 3 4 2 0 0 04 9 0 21 9 53 2 6 1 91 3 。21 5 2 0 0 16 2 4 52 5 33 6 8 9 81 2 11 6 9 2 0 0 27 7 3 62 1 94 3 2 0 21 6 11 7 9 数据来源：1 9 9 8 - 2 0 0 2 年国民经济与社会发展统计公报 在高速发展的同时，我国城市相当多的普通居民的人均住宅面积还在10 平 方米左右。有l0 左右的居民还生存在环境杂乱、房屋破旧、设施不全的条件 下。鉴于当前我国国民经济的主要矛盾是工农两种生产方式、城乡两元经济社会 结构的矛盾。我国的工业化和城市化的任务还十分艰巨，按每年一个百分点的速 度减少农村人口，需要五十年才能赶上未来世界的平均水平。在这50 年内，房 1 0 硕士论文 镇江市金西区域建设发展研究 地产业作为主要支柱产业的地位是不可动摇的，几十年内总量不足是基本态势。 2 3 1 房地产发展中的向曩 近一二年，房地产发展中出现了局部发展过热的现象，住宅房价格上涨过快， 引发投机行为：投资增幅高，全年房地产完成开发投资比去年增长2 2 ，有八个 省超过4 0 ，且结构不合理，不重视经济适用房的建设，导致供应结构不合理， 空置量增加。但应该看到问题是局部的，发展中的问题，要充分认识到房地产对 拉动经济增长影响较大和城镇潜在住房需求巨大等因素。 国民经济主要矛盾的发展趋势不仅给房地产业定了位，而且为其定了功 能。按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移150o 万农村人口。在 未来20 年里，中国房地产业的主要功能之一是为城市化服务，为城市的新居民 定居服务，因此，目前我国的房地产业投资和产品的主体结构中，应有相当比重 是为新进城的居民提供安居条件。提供中档小户型住宅。我们应该按城市居民收 入层次占居民总数的比例确定商品房结构。而当前商品房供给结构却比较大地背 离国民经济主要矛盾转化的需要。背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下 就出现了泡沫。当前不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性泡 沫，是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。 硕士论文 镇江市盎西区域建设发展研究 3 城市规划原理 3 1 城市土地资源特性 3 1 - 1 土地资源的不可再生性 土地资源是不能象其他生产要素那样通过人类劳动生产出来。同时也具有没 有损耗的耐久性质。由于人口的不断增加，土地不断被占用，但可用土地总量不 会发生变化，所以土地资源的不可再生性引起土地利用的高度紧张。特别是造成 城市建设土地和农业用地在土地利用上产生矛盾，如处理不当，将影响建设速度 和经济效益。 3 1 2 土地的不可移动性 土地相互之问具有一定的相对位置和空间关系，并且这种关系是不以人们的 意志为转移的。土地的不可移动性是土地具有经济意义的主要自然特性。对城市 土地来说，土地不可移动性所决定的土地相对位置关系是决定土地价值的最重要 条件。 3 1 3 城市土地的异质性 因为土地的相对位置及对土地的改良程度不同，从经济意义上讲没有两块土 地在价值上是一样的。土地位置的优劣，距离市场的远近，交通运输是否方便， 周围环境状况，以及土地的形状、坡度和水文地质情况等对城市土地的使用方向 都会有很大的影响。 3 1 4 土地的稀缺性 指土地供给相对于土地稀缺。正因为稀缺的存在，土地才有价格，使用者必 须付出代价才能享用。 3 1 5 土地所有制 所有权是土地价格和土地地租的前提，比所有权更重要的是使用权，土地使 用权指使用土地的权利、方式、期限。我国现在实行的是土地所有权与使用权分 离。城市土地属国家所有，农村土地归集体所有，国家为了公共利益的需要，可 以依照法律规定对土地实行征用。但是土地使用权可以依法转让。城市土地国有 化可以保证国家有获得土地出让金的权利，保证国家按照整体利益，支配、使用、 管理好城市。 3 2 合理利用城市空间的原则 3 2 1 城市的平面与空间布局首先应该依据田民经济和社会发展计翅i 来设定。 国民经济和社会发展计划是整个社会发展的基础和纲领性文件，它包括从 生产、流通、消费到积累，从发展指标到基本建设投资，从部门到地区发展、从 资源开发利用到生产力布局，以及人口、就业、住宅、社会福利、环境保护等社 1 2 硕士论文镇江市金西区域建设发展研究 会性内容。其中与城市规划密切相关的是生产力布局、人i r - i 、城乡建设以及环境 保护等部分的发展计划。 城市，究其本质，是有了市而产生了城，以经济学的观点来看，城市是人口 和经济活动在空间的集中，是座落在有限空间地区的各种经济市场产业、劳 动力、建筑土地、运输等相互交织在一起的网状系统。经济是城市产生和发生形 态变化的内生力量，经济内涵的特征决定城市变化的形式，生产力是经济的核心， 生产力的布局引发对土地、劳动力、交通、居住的需求，这一点在我国有很多范 例。如我国的二汽和大庆油田，分别因为产业的出现，在十堰和大庆分别形成了 工业城市；再如全国各地建设的各类园区。在引发产业布局调整的同时，带动所 在区域的交通、居住、商业发展，造成城市发展方向和形态的变化。 国民经济与社会发展计划站在全局的高度，在进行区域资源与经济发展条件 评价的基础上，对城市怎样发展，生产力布局和居民生活作出轮廓性的安排，而城 市规划则要将这些考虑落实到城市土地资源配置和空间布局中。 3 2 2 城市功能分区 现代城市规划强调人的需要和以人为出发点的价值衡量是一切建设成功的 关键，强调城市中的广大人民群众的利益是城市规划的基础，针对以往大多数城 市发展过程中出现的无计划、无秩序现象，尤其是工业与居住混杂导致的严重的 卫生、交通、环境问题，从对城市整体分析入手，对城市活动进行分解，划分为 居住、工作、游憩、交通等功能区给予功能区最适宜发展的条件，以便给生活、 工作和文化分类和秩序化。这种产生于近代理性主义的思想观点，依据城市活动 对城市土地使用进行划分，对传统的城市规划思想和方法进行了重大改革，突破 了过去城市规划追求图面效果和空间气氛的局限，引导了城市规划向科学的方向 发展。 随着时代的进步，人们越来越关注人与社会之间，人与自然之间的和谐共生 关系，这一点也充分体现在城市规划中，过分强调分区，将割裂这种联系，使城 市患上贫血症，丧失活力，使居民的生活仅服从于秩序，否认人类的活动要求流 动的连续的空间这一事实，没有提供与人民要求和经济发展相适应的城市形态。 所以，在现代的城市规划中，既依据功能分区，也运用系统的方法，努力创造综 合的、多功能的环境。 3 2 3 城市物质构成及其演化 城市的物质构成可以分成两种领域。公共领域指社会公众共享的那部分物质 环境，主要是公共设施和基础设施。非公领域指社会个体所占用的那部分物质环 境( 如办公、商业、居住等) 。在城市物质环境中，公共领域的开发起着主导作 用，为非公共领域的开发既提供了可能性也规定了约束性。 硕士论文镇江市金西区域建设发展研究 ( 1 ) 城市的物质环境的构成具有空间属性 表现为可达性和外部效应两个方面。可达性是城市物质要素空问分布的重要 影响因素，它指空间联系的便利程度，它指土地的空间联系便利程度，主要与城 市道路系统和交通网络有关。在城市中可达性较高的区位，土地开发的经济效益 比较好，因而土地价值就比较高。所以在市场经济下的城市物质要素空间分布的 一般规律是：从城市的中心到边缘，主要用途依次为商业商务、居住和工业， 物质环境的不同用途导致土地利用的不同经济利益，对于可达性的具体要求也是 不同的。 城市作为空间聚集体，物质环境要素之间的相互影响也具有空间属性，称为 外部效应，包括积极的( 称为外部经济) 和消极的( 外部不经济) 两种类型。比如， 城市公共绿地和重大交通设施会促使周边物业升值；而具有环境污染的工厂会产 生消极的外部影响，使周边居住物业贬值。 ( 2 ) 城市物质环境的演化 城市物质环境的演化与城市发展的周期有关。当城市处于生长期，人口迅 速膨胀和产业急剧扩大，新开发是满足空间需求的主要方式，城市物质环境的演 化以向外扩张为主。另一方面，历史上形成的物质环境即使在数量上可能满足经 济和社会活动的要求，但在质量上往往已不合时宜，城市物质环境的功能失调和 物质老化的问题日益突出，我国正经历城市化水平的提升期，大部分城市还处于 生长期，以新开发为主，但是因为城市居民生活水平提高很快，原有物质环境质 量衰减很快，大规模旧城改造再开发比例逐渐提高。 ( 3 ) 城市物质环境与城市经济发展呈现互动 城市物质环境作为经济和社会活动的物质载体，两者之间存在着相互关联的 演化趋势。首先，伴随着城市经济的高速发展，物质环境也经历了大规模投资， 表现在全社会固定资产投资、基础设施和房地产投资三个方面，物质环境对于经 济增长的支持能力逐年提升。其次，配合区域性中心城市的发展目标以及产业结 构重组，城市物质环境也表现出相应的特征。随着城市功能、定位发生变化，基 础设施的投资构成和楼字的面积构成也发生变化。第三，与城市产业结构重组相 伴随的是城市空间结构的重组，办公和商业的集聚规模从传统城市中心扩展到整 个核心地区，居住在城市内圈的主导地位更为突现，工业分布向城市外围转移。 3 2 4 城市社会的异质性和城市社会空间 在城市社会中人们彼此之间是作为高度分化的社会角色相遇的，因此，城市 社会的人际关系是以社会分工为基础的。城市社会的这种异质性往往表现出空间 分布的特征，即不同经济社会背景的社群聚居在城市的不同地区。在我国大中城 市，随着从计划经济到市场经济的转型，社会收入差另u 呈现逐渐扩大的趋势，形 1 4 硕士论文 镇缸市金西区域建设发展研究 成以经济收入为主要特征的不同社会阶层。在房地产市场上，不同社会阶层的居 住偏好和消费能力导致一定程度上的城市社会空间分异。 3 2 5 城市布局的区域空间结构 城市布局有多种空间结构形式，最基本的形态可分为集中式和分散式两种。 集中式又可分为单中心块聚式和多中心组团式，分散式可分为带状、星座壮、放 射状、环状等。采取何种布局形态，需要根据各地区的地理条件，生产力发展水 平，各类城镇的性质与规模等进行具体的论证。而且一个城市所采用的城市结构 形式可以是混合多元的，即总体结构与局部结构的不同形式共存。但有一点可以 肯定，当城市发展到较大规模后，继续采用单中心块聚式的布局形式，不断向外 “摊大饼”，势必要出现人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列弊病，必须由 单一市中心变为主次多中心的市区片或城镇群所组成的城市。同时，从投资经济 性考虑，城市结构形式与区域性基础设旌应该是同一总原则下互动的两个分支。 由于基础设施具有线状分布的特点，城市结构应与基础设施走廊带相互协调发 展。 3 3 金西区域的建设原则与理念 3 3 1 金西区域规翅l 指导方针 ( 1 ) 园区建设与镇江市圉民经济发展相鳍合。 按照镇江市未来5 1 0 年总体发展目标，紧密把握长三角区域经济发展对镇江 的影响，抓住镇江力争进入苏南板块。大力进行城市建设这一时机，以率先进入 小康，率先基本实现现代化的要求进行园区建设，塑造城市特色，扩大镇江房地 产开发空间，提升开发水平，满足收入水平不断增长的城市居民的居住需要。促 使房地产业集中度进一步提高，强化房地产业在国民经济发展中的支柱地位，带 动与其相关联的各生产部门，增加就业，拉动消费，推动镇江整个经济起飞。 ( 2 ) 园区建设与沿江产业带规划、铁江市总体规划相结合 围绕基础性规划制定的总体轮廓，深入研究沿江开发对城市生产力布局，产 业发展重点以及所带来的人流、物流走向，依靠总体规划制定并实施的城市交通、 市政基础设施，充分发挥沿江发展轴的辐射带动作用，建设与经济发展特征相适 应的园区，与城市特色相匹配的园区。同时，迎接润扬大桥建成开通所带来历史 机遇，建设好城市北出口，与苏北经济发展产生互动，增加经济流量，促进共同 发展。 ( 3 ) 园区建设中住宅为主。商务、服务业开发相结合 按照以城市活动相对划分功能区的原理，建设以居住为主要功能的园区，净 化生活环境，摒除交叉影响。针对城市新增加人1 3 以及原有城市居民购买、改善 住房条件的需要，以城市中心商务区外围土地价格优势，提供平价优质住房，吸 硕士论文镇江市金西区域建设发展研究 引居住人口。同时注重区域内功能匹配和行政设施的集聚作用，一次规划，分段 实施。推进区域内商业、服务业开发建设，提供足够社会生活设施满足区域内居 民的工作、生活需要。 ( 4 ) 园区建设与周边环境景观相结合 充分利用沿线风景区密集，与长江路风光带共生形成景观长廊这一资源优 势，特别是抓住傍依4 a 级风景区金山公园以及紧靠长江主航道这一地理特点， 强调与自然融合，倡导绿色家园、生态居住、滨江风貌，通过园区详规，强化概 念特征，提升居住品位，创建人居天堂。 ( 5 ) 园区建设与促进区域发展，加快形成城市次中心相结合 通过园区建设，引导城市人口有序向西部流动，增加经济活动数量，提升经 济发展水平，促使城市西部次中心加快形成并得到健康发展，降低市中心人口密 度与交通流量，发挥辐射作用，推动以市场经济手段对西部老城区改造的实施， 防止贫民窟的出现，消除社会发展问题，减轻政府负担。 3 3 2 金西区域建设原则 ( 1 ) 可持续发展原则 在整个开发过程中，不仅要追求经济效益，而且要认真贯彻可持续发展战略， 注重建设、经济和环境的协调发展，加强环境保护和生态建设，充分认识到土地 资源的不可再生性，提高土地资源的利用效率。 ( 2 ) 长远目标与近期实施目标相结合原则 园区面积较大，应根据市场状况陆续进行土地前期开发，以确保资产效益不 流失。从近期看，以金山公园( 除公园发展用地) 西侧，塔影湖周边土地和润洲 区行政中心选址及周边土地最为成熟。考虑至润扬大桥2 0 0 5 年才能正式通车以 及交通枢纽工程的滞后效应，园区开发应以以上述两点为中心。逐次向周边和西 部扩展；从远期看，为保证整个园区的建设有序，功能匹配，特色鲜明，应在启 动前对园区进行整体高标准规划，合理划分功能区，综合考虑区域路网结构，明 确建设目标及地块规划控制指标。 ( 3 ) 统一实麓主体，提高城市资源价值，确保致府收益原则 依据我国土地所有性质，在