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浩瀚置业地产金融培训课程专题房价会只涨不跌吗?,潘睿2011.04.20,讨论问题一：房价真的是只涨不跌吗？我们需要正反2个观点：请告诉我你们的观点观点一：未来楼市必然降价观点二：未来楼市价格非降即升观点的支撑是什么？客户最关心的问题，也是销售的核心问题，能不能买，想不想买答案很多，仁者见仁，智者见智，众说纷纭，我们就来讨论和梳理用地产金融市场的真实依据来寻找答案,回顾：步入上世纪90年代以来，中国房价进入一个高速增长期，尤其是进入新世纪二十年来，中国的房价是疯狂的增长，比如厦门湖滨北路CBD早在2001年时每平米售价不足3000元，如今则超过25000元，五缘湾、观音山等新CBD综合体在还未出具规模时，荒地与繁荣交替区间之时则单价早已是18000-20000元，如今更是高达4万，有些城市更是一个平方一天长几百甚至上千元，如北京、上海、深圳等一线城市，远远脱离了经济正常增长轨道，老百姓面对高房价可以说是苦不堪言，望楼兴叹。虽然政府4次大规模政策干预，2次全球性金融风波，但都没有取得很好的效果，房价依然是只长不跌，而且专家预计，十年之内，中国房价还将上长，为什么？,房价与什么有关？,与政策有关与经济有关与政府财政有关与城市进程有关与开发商有关与市场有关与土地资源有关最后归根揭底与什么最有关系？,支持“房价上涨”的人的观点,流行的说法是，土地是稀缺的，只有这么点地，但人口却越来越多，所以房价一定会上涨。跟所有的土地资源相比，城市里面拿来开发住宅的土地面积仅占很小的比例。如果大城市的土地变得越来越少，那么地产商将会想办法寻找替代资源，比如提高建筑密度和楼房高度。中国当前房价高涨，一个重要的因素就是土地价格在房价中所占的比例过高，而这又和现行的地方财政体制有关系。目前城市土地拍卖，地价越拍越高，而非土地的实际稀缺程度。地价被人为推高，房价自然会跟着高。,因此，地方政府限制地块出让，限制地价，才是“降价”的根本，地产商成本摆在那里，老百姓买不起房要骂的是地方政府不是开发商，开发商是商人不是福利机构没有义务帮助政府建设配套，当然现下许多开发商表面上是服务了客户设立了小区幼儿园和小学，但实质上更大程度的服务了政府本身。不管是根据物业法还是物价法，商品房作为商品不作为安置房政府均无法插手，限定商品房的销售价格，开发商作为商人，则不可能做亏本买卖，同时在一手房不断推陈出新的过程中，二手房的二次放量更大的冲击市场，且价格均居高不下，房租也连带上涨，原因是什么？国家政策的调控意旨让租不起房的人有房住，则同时也要抑制房价过快的增长，目前限贷又限购的地区，均为地产价格升值过快且生活条件较好的一二线城市，意味着有钱人买房，没钱人租房的概念，若是什么人都买房，以致大规模银行放贷回收资金有问题的时候则说明中国的次贷危机来了。面对漳州区域未限购区域来说，目前只要不限贷则意味着限购的虚拟，因此争取一次性付款客户和分期付款的客户则是开发商梦寐以求的事能直接减少许多问题。,房价会只涨不跌吗？,全国各地房地产市场发展极不平衡，一刀切的规定一个调控指标并无可能，这也正是国务院要求各地根据实际情形出台各自调控目标的原因。而房地产调控历来提的是“控制过快房价涨幅”而不是直接要让房价下跌。一些所谓的“意见”领袖一直用房价下跌忽悠民众的心理预期，未必与客观事物的发展规律相符。其实，房价二十余年见涨不见跌，真正的原因还包括“货币觉醒”和“城市觉醒”。货币觉醒是指在全球竞争中必须保持本国足够的货币量，甚至增发。即使央行不断提高准备金率达到史无前例的20%，2011年我们的货币增量仍将达到16%以上。“城市觉醒”是指城市化使产品、服务和思想得以自由流动，直接推动了合作和经济增长，由此产生的“集聚经济学”效应使城市的吸引力越来越大，也直接推高了城市房价。,支持“房价上涨”的人的观点,支持“房价上涨”的人的观点,今年3月26号中国房地产协会会长苗乐如表示：中国地产市场的发展呈现的趋势首先一线城市表现为螺旋式上涨，保值二线城市为跨越直线式增长，增值三、四线城市波浪式增值，投资热土五六线城镇城市的基础建设开发商要做什么样的产品？1、不做中低端产品，那是政府的事2、做高端产品，园林景观生态绿色豪宅3、做产业地产4、做城市综合商业体这才是地产商该做的和现下可持续发展方向,郎咸平说：今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了!中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。我们且不说这个观点到底是否正确，但是有一点是肯定的，政府一直再拿房地产当做经济的支柱，对于有过此类经验的日本，相信他们对这个是最有感觉的，我们也是有事实做参考的，最终的崩盘，经济崩溃不再是一个遥远的话题。政府不解决这个问题，而妄想城市房价下降，这可能吗，而且相信政府也不会有让经济崩溃的勇气，我们和政府都承受不起。新加坡面对高房价的做法是，大力发展保障房。即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。而我们也发现，我国同样提出大力发展保障房，只是国内的形式是就是有保障房出来，经过层层的审批和其他的一些不确定因素，最终接到这个名额的人却未必是真正需要住房的人，这就需要我们加强这块的透明度，防治腐败和一些其他的不能公开的内幕。,房价会只涨不跌吗？,高房价即将崩盘，随农村城市化进程，盘活了土地，房价必降对吗？答：为什么要农村城市化,因为农民自己盖房是很便宜的而且有宅基地,现在把农民的地收了农民就没有宅基地,不能改房子,只能买商品房,中国耕地有红线的,现在把农民的地买回来了,就可以卖城市的地,价格的差距就是这么出来的,所以不是为了盘活农村的地,而是卖更多城市的地.价格不会降,降了中国靠什么支撑主要经济,房价问题引发了人们较多的讨论和关注。有人认为，城市化是助推房价上涨的重要原因。但也有人认为，城市化是我国发展的一个必然趋势，不能将房价上涨“归罪”于它。请问，城市化与房价之间有怎样的关系？城市化必然导致房价上涨吗？,答：城市是人口、财富及文明的集中地。伴随着经济社会的发展，城市化成为全世界的一个普遍现象。城市化，又称城镇化、都市化等，它最直观的表现便是农村人口不断转化为城镇人口，城市规模日益扩大。随着经济的快速增长，我国社会结构和人口结构也发生着巨大的变化，大量人口由农村迁往城市，我国城市化水平由1978年的17.9%上升为2009年的46.6%，年均提高0.92个百分点。与此同时，房地产市场也得到了迅猛发展。数据显示，我国房地产价格由1987年的411.41元/平方米上升为2008年的3800元/平方米，年均增长11.2%。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。证明什么？证明了城市化却是带动了房价也必然带动房价，城市化的进程就是发展，发展是不可能停止的，而即便目前称之为房价过高的现象在实际数据上仍旧与城市化水平进程基本一致并没有过高过快泡沫。,那么，城市化是不是必然导致房价上涨呢？对此，还需要做全面、细致的分析。,房地产作为一种商品，其价格走势的根本动力是均衡价格，即价格的变动主要取决于房地产市场的供给与需求关系。在市场经济条件下，城市化通过以下几个作用机制影响着房地产市场的供求关系，进而作用于房地产的价格：首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中，大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了相当的城市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，办公、机关、社会服务、医院、学校等方面的用房快速增加；随着收入水平的提高，城镇居民对更高生活品质的追求，也引致不断改善原有住房条件的要求，从而增加了住房需求量。伴随着城市化进程的上述因素的综合作用，必然带来城市房地产需求总量不断扩大。这一定程度上拉动了房地产价格持续上涨。此类上涨可称为需求拉动型。,其次，快速城市化导致城镇用地紧张，推动房地产价格上涨。城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。1996年2008年，我国城镇人口年均增长4.1%，城市建设用地面积年均增长达6.2%，土地使用速度超过城镇人口增长速度。由于城镇土地资源总量有限，大量的用地需求自然会推动土地价格上涨，使得城市土地拍卖过程中“地王”频频出现。土地价格上升必然推动房屋价格上涨，此类上涨可称为成本推动型。从理论机制来看，城市化对房地产价格上涨具有一定的正向促进效应。而城市化水平与商品房销售价格时序数据的计量分析也显示，城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系。可见，从长期来看，城市化的确会带动房地产价格的上涨。那么，是否就可以把当前的高房价主要归因于快速城市化呢？答案并没这么简单。城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应，但是，这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而前一段时间我国房价出现短期的快速攀升，显然就不单单是城市化的作用了。其实，近几年我国城市化进程相对平稳，速度较前几年已有所趋缓，带动的房地产需求并未明显增加。因此，房价的短期快速上涨，可能更多地与城市化之外的因素，诸如利率、税收、投机等影响有关。,房地产价格可以大致分为两部分：一部分是经济因素决定的基本价格；另一个部分是非经济因素决定的非基本价格。所谓非基本价格，主要是指由政策、投机等因素造成的价格变动。这些因素虽然不是价格长期走势的主导因素，但在特殊时段的影响不容忽视。2009年，受积极财政政策与宽松货币政策的影响，民众普遍出现通货膨胀预期，本来就在到处寻找投资渠道的社会闲散资金大量进入房地产市场；再加上一定的人民币升值预期，使得国际热钱涌入我国。各种效应叠加，导致大部分城市的房地产价格迅速攀升，脱离市场均衡价格。鉴于当前的房价上涨已不单是城市化因素所致，因此，要更多地从政府政策层面来考虑稳定房价的措施，譬如规范房贷市场，稳定房地产市场的金融秩序；规范土地市场，防止投机炒卖土地；稳定物价，降低通货膨胀预期；出台相应的税收政策，遏制社会资金过度炒房等。而从城市化视角来看，我国仍处于城市化的加速阶段，未来一段时期城市化仍将保持一个较快的增长速度，每年还会有1000多万农村居民转变为城镇居民，存在着巨大的房地产刚性需求增量。所以，未来城市化仍将对房地产价格上升产生一定的助推作用。,土地暴涨的直接原因是土地财政或政府利益驱动所为,貌似合理的土地招拍挂制度打着防范腐败的幌子助长了价格的无限上涨,彻底改变了土地的性质。房价之所以飞涨,与各级政府片面追求“GDP”数量和速度的不科学的政绩观有决定性的关系。为了比拼“GDP”增速,几乎所有的经济学家和政府官员都瞄准了经营“矿产资源和城市土地资源”的增长方式,房地产理所当然充当了这种经济增长方式的龙头。所以,首先要解决土地价格的无限上涨问题,将土地使用转让价格在一定时期锁定在一个合理的价格范围内。具体来讲,如果要房地产降价政府必须做到几点：一、是将土地增加值从各级政府的GDP中剔除出去,彻底转变将经济增长建立在对国土资源过度依赖、过度开发、吃了祖宗吃子孙的简单经济发展方式;二、是将各级政府的土地收入全额上缴中央财政,还土地为全民所有资源的本来属性,由中央政府在全国人大授权范围内统一支配,用之于全国人民;三、是改变土地招拍挂制度操作方式,先确定土地上限价格,然后按照开发商开发方案进行招标,以综合方案评分最优者得。通过以上措施,彻底锁定房产价格中无限上涨的土地成本。,数据来源：中国房地产信息集团数据库,物价上涨与房价的关系是什么？答：除了城市进程等因素以外，物价上涨的原因也占了很大一部分通俗的说主要有以下几方面：1、大型基础设施建设推动原材料需求增加，从而带动相关产品价格上扬；2、宽松的货币政策，导致社会资金流动过剩，从而引发物价上扬3、社会投资渠道单一，相应制度不健全，投资风险加大等因素，导致资本过分集中，从而形成，某行业某些产品上涨，进而产生联动效应；4、同时也包括投机心理，即短期获利心态，某些机会主义者导致资产价格严重偏离价值，出现炒家推高的现象，如温州炒房团,房价与政府的十二五规划,我国在上世纪80年代实行了“严格控制大城市规模，合理发展中小城市，积极发展小城镇”的政策，放宽了对城市发展和对要素自由流动的限制。与改革以前城乡隔绝的政策相比，这是一个很大的进步。但这个政策也有明显缺失。关键在于沿袭了限制大城市发展的传统思路，想用小城镇发展代替大城市发展。实行的结果导致了19781998这20年间城市化发展不均衡，表现在中小城市和小城镇数量迅速增加，而城市平均规模显著下降，大城市数量偏少、发展滞后。其中，50万人以下的中小城市从153座增加到583座，增加了2.8倍；小城镇增加了六七倍；而超过50万人的大城市仅从40座增加到85座，只增加了一倍。实际上，50万人这个大城市标准还是太低了。本文以下分别按市辖区人口100万人以上、50100万人、50万人以下的标准来定义大、中、小城市。上述变化使全部城市的平均规模从40万人下降到30万人。尤其是小城镇数量增加，主要是撤乡建镇的行政改变结果，而不是人口自然向小城镇集中的结果。,进入本世纪，我国的城市化政策调整为“大中小城市和小城镇协调发展”，这期间，大城市发展加速，整体城市化速度也进一步加快。过去10年间(19982008)，城市化率上升了12个百分点，年均提高1.24个百分点；而之前的20年(19781998年)，年均只提高0.77个百分点。这说明前一时期向小城市和小城镇倾斜的城市化政策，仍在一定程度上抑制了城市化的发展速度。一旦限制政策放开，人口和资源就自然更多地流向效率更高的大城市。限制政策导致的城市规模过小、大城市过少，对经济发展不利。国际经济学界对此有一致的认识。当前在城市化政策方面，需要吸取以前政策得失，避免重复过去走过的弯路。,小城镇不能替代大城市发展,城市化是所有国家发展过程中的必经之路。绝大多数发达国家在城市化过程中，都经历了大城市主导城市化发展的过程，而且通常各国都会形成一个或几个大都市圈作为经济和人口的核心区。这种情况近年来还在持续。2005年，美国全国43%的人口、日本48%的人口居住在100万人以上的大城市，而且都比1990年提高了2个百分点。加拿大的该比例是44%，比1990年提高了4个百分点。澳大利亚更高达60%。发达国家中，由于特定的自然地理和人文条件，欧洲国家的这一比例相对较低，法国22%，英国26%。而在中国，2005年只达18%。即使未来这一比例提高一倍，仍显著低于美日等发达国家。人口和经济活动自然向大城市集中，原因在于城市的规模收益(或称聚集效应)。这来自人口和产业集中导致的市场规模扩大、运输成本节约、土地的更有效利用、产业配套能力的增强、基础设施和生产生活服务设施的完善，以及技术、知识、信息传递、人力资本的溢出效应。而这些效应的形成，都需要有相当的城市规模。,夏小林1999年的一篇论文，使用中国666个城市的数据进行计量经济学分析发现，处在一个广泛规模区间的绝大部分城市，其聚集效应能抵消人口和产业集中带来的交通、居住、环境等外部成本，具有正的净规模收益(或净聚集效应)。其中规模在100万400万人的大城市，净规模收益最高，达到城市GDP的17%19%；在超过这个规模区间后逐渐递减。而规模小于10万人的城市，无法发现净规模收益。2006年，两位美国城市经济学家(AuandHenderson)同样使用计量经济学方法和中国数据，得到了类似的结论。他们还发现，中国城市的最优人口规模大致在250万380万人之间，如果中国地级市的平均规模提高一倍，能够使其单位劳动力的实际产出增长20%35%。我国的经验证明，凡发展得好的小城镇，几乎无例外地位于大城市圈或其辐射范围内。全国的“百强镇”，90%以上集中在长三角和珠三角地区。而这两个地区的共同特点，是它们都形成了以超大城市为核心，以几个百万人以上大城市为主干的大都市带。没有这样的条件，孤立的小城镇很难发展起来，也难有良好的经济效益。,倾斜小城镇会导致土地资源浪费,远离大城市的小城市和镇的效率偏低，主要在于其自身缺乏足够的吸引力，不足以导致产业集聚，难以形成产业配套能力和相应的商贸物流、金融、技术等服务及居民服务条件。由于就业机会有限，也往往缺乏对人口聚集的吸引力。即使靠政府投资形成了一定的基础设施，如不具备上述条件，还是难以导致产业和人口聚集，基础设施也不容易得到有效利用。这会导致过高的建设成本，甚至形成空壳城市，造成资源浪费。据报道，数年前内蒙古清水河县政府在上级政府支持下，以1.6亿元县财政收入的财力，制定了一个斥资61亿元建设新县城的计划，结果造成大量烂尾工程、空置楼房和资金浪费。这一教训值得各级政府认真吸取。一旦全国几百个县级市、1500多个县城以及更多的小城镇都大张旗鼓地铺开摊子大搞建设，可能涉及的投资以万亿元计；可能导致多大的资金浪费，令人担心。,与大中型城市相比，小城市和镇的人均占地面积大得多。据2007年地级市的统计数据，以城市人均建成区面积衡量，50万人以上大中型城市为人均73平方米，50万人以下小城市为人均94平方米。另据数据，县城人均建成区面积为121平方米，建制镇为183平方米。建制镇的人均占地面积是大中型城市的2.5倍。如果按市辖区面积衡量，差异更大。100万人以上大城市的人均占地1179平方米，50万100万人的中型城市是2298平方米，而50万人以下小城市为5564平方米，小城市人均占地是大城市的近5倍。假定中国在未来30年中城市化率从现在的46%提高到75%左右，达到发达国家的水平，中国城市人口还将增加五亿人。按现有数据粗略推算，如果新增城市人口的2/3集中在小城市和镇，与只有1/3新增人口集中在小城市和镇的情况相比，将多增加城市建成区面积两千万亩，多增加城市市辖区面积数亿亩。以上数据可能还低估了大城市节约土地的效果。因为以上数据是依据中国城市统计年鉴的城市户籍人口计算的，而多数大城市的常住人口远超过户籍人口。因此大城市的实际人口密度更大，人均占地更小。很明显，对中国这样人口密集的国家，如果采取向中小城市和小城镇倾斜的城市化道路，城市化对土地的占用量将会大幅度上升，18亿亩耕地保护红线会被大大突破。,在城市化过程中，过去的政策实际上把城市居民分成了两类人，原有的城市居民有资格享