（企业管理专业论文）长春市房地产市场需求预测问题研究.pdf

摘要 随着我国改革开放的深入，国民经济持续快速增长，房地产业 已成为我国的支柱产业。房地产市场的发展是否健康直接影响着房 地产企业，本文正是基于房地产企业的发展需求，选择了长春市房 地产市场需求预测作为研究的内容。本文主要研究了内容有： 1 对研究的问题采用理论联系实际的方法，阐述房地产业的相 关理论，为长春市房地产市场营运提供了理论和方法。 2 采用相关分析方法对影响长春市房地产市场需求因素进行相 关性分析。得出国内生产总值、住宅销售量、市区人口数、人均居 住面积、住宅售价、人均支配收入呈高度正相关关系，而住房贷款 利率则是呈弱的负相关关系。 3 依据影响长春市房地产市场需求因素，采用回归分析方法， 建立了销售量和销售价格的预测模型。并对长春市未来四年的销售 量和销售价格进行预测。 本文通过了对长春市房地产需求市场的分析，预测了市场的发 展趋势。希望为房地产企业的经营决策提供依据，同时也希望能为 政府相关管理部门决策提供参考。 关键词房地产市场相关分析需求预测 a b s t r a c t a st h ed e e p e n e dr e f o r mo f 0 1 1 1 c o u n t r ya n df a s ti n e a s eo f n a t i o n a l e c o n o m y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m et h ep i l l a ri n d u s t r yi nc h i n a t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t i m a t em a r k e td i r e c t l ya f f e c t st h er e a le s t a t e i n d u s t r y t l l ep a p e rt a k e st h ed e m a n d so fr e a le s t a t em a r k e to f c h a n g c h u nc i t y a s s t u d yc o n t e n to nt h eb a s i so ft h ed e v e l o p m e n t d e m a n d so f r e a le s t a t ei n d u s t r y n 圮m a i ns t u d yc o n t e n t sa r c 鹤f o l l o w ： 1 f o rt h es t u d yp r o b l e m sw et a k et h em e t h o do ft h e o r ya n d p r a c t i c e w bs e tf o r t ht h er e l e v a n tt h e o r i e so fr e a la 3 t a t ei n d u s t r ya n d o f f e rt h e o r i e sa n dm e t h o d st oc h a n g c h u nr e a le s t a t e so p e r a t i o n a c c o r d i n gt ot h ee n v i r o n m e n t a lc h a r a c t e r i s t i c sa n dd e v e l o p m e n ts t a t u s o fc h a n g c h u nr e a le s t a t em a r k e t , w ef i n do u tt h ed e m a n d sf a c t o r s a f f e c t i n gt h er e a le s t a t em a r k e t 2 。w et a k er e l e v a n ta n a l y s i sm e t h o d st oa n a l y z ed e m a n d sf a c t o r s w eg e tt h er e s u l tt h a tt h ed o m e s t i ct o t a lo u t p u tv a l u e ，l i v i n gs a l e s a m o u n t ，p o p u l a t i o n , l i v i n ga r e ap e rc a p i t a , s a l ep r i c eo fh o u s ea n d i n c o m ep e rc a p i t as h o w sp o s i t i v ec o r r e l a t i o n , w h i l et h el o a ni n t e r e s tr a t e o f h o u s es h o w sn e g a t i v ec o r r e l a t i o n 3 a c c o r d i n gt ot h ed e m a n d sf a c t o r sa f f e c t i n gt h ec h a n g c h t mr e a l e s t a t em a r k e t ，w el a k ea n a l y f i sm e t h o d st oe s t a b l i s ht h ep r e d i c tm o d e lo f s a l ea m o u n ta n ds a l ep r i c e w jp r e d i c tt h ef o l l o w i n gf o i l l y e a r ss a l ea m o u n ta n ds a l ep r i c e t h r o u g ht h ea n a l y s i so fd e m a n d sm a r k e tf o rc h a n g c h u nr e a le s t a t e w e p r e d i c tt h ed e v e l o p m e n tr e n do fm a r k e t w ch o p ew ec a no f f e re n o u 出 i n f o r m a t i o nf o rt h eb u s i n e s sd e c i s i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s m e a n w h i l e ，w eh o p ew ec a l ls u p p l yr e f e r e n c ef o rr e l e v a n tm a n a g e m e n t d e p a r t m e n to f g o v e r n m e n t k e yw o r d s ：r e a le s t a t em a r k e tr e l e v a n ta n a l y s i sd e m a n dp r e d i c t 第一章绪论 1 1 引言 房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础， 也是人类生活中占有最大比例的社会财富。房地产业与经济、社 会、文化发展关系密切，产业关联度高、带动力强。与其他行业 相比，房地产业具有先导性和基础性特点，其发展是国民经济发 展的“晴雨表”或“寒暑计”。随着我国市场经济的稳步发展， 房地产活动日益活跃，房地产业作为第三产业的重要组成部分已 经成为国民经济三大“发动机”内需、出口、基建中最强劲 的动力之一，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、 快速发展起到重要作用。近年来，房地产业在中国产业结构优化 和经济增长中处于双重战略地位，它被确立为新的经济增长点和 消费热点，发展迅速。2 0 0 3 年，国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知指出，目前房地产业己经发展成为国民经济的支 柱产业。 近年来，随着我国城市化水平的加快，广大居民对改善住房 条件的强烈需求，以及国家把住房建设作为国民经济新的经济增 长点和居民消费热点的政策和决心，房地产业的发展前景是乐观 的。与此同时，房地产业的发展过程中也暴露出许多问题。既有 宏观调控方面的原因，又有投资者、开发企业自身等多方面的原 因。从企业角度来看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺 乏对市场供求以及市场风险科学有效的分析，从而造成供给与需 求的脱节：一方面无效供给过多，商品房大量空置。另一方面， 人们的强烈需求又得不到满足，这种现象严重阻碍了房地产市场 的健康发展。 所以，房地产市场预测应运而生，在国际以及国内的一些大 城市相继进行了房地产市场预测。长春作为吉林省会的大城 市，还没有对房地产市场进行预测研究。本文想通过细致的研究 来弥补这空白，依据长春市房地产市场的实际情况，来预测房 地产市场其发展趋势，以便用于房地产企业发展需求。论文中采 用了预测的基本理论与方法，对影响房地产市场发展变化的需求 进行综合分析，对房地产市场的发展趋势及其状态进行估计和判 断。从而为房地产企业的经营决策提供依据，也希望能够为政府 相关管理部门的管理决策提供参考。 1 2 研究的现状 1 2 1 国外研究现状 在市场经济发达的国家，房地产业往往是拉动国民经济增长 的重要因素，被社会各界公认为支撑经济增长的支柱产业。许多 国家的学者都曾经对房地产业发展问题进行过讨论。 1 美国的相关研究 1 9 9 5 年美国著名学者m b a l l 和t m o r r i s o n ，通过对许多国 家住宅投资问题研究，详细地分析总结了住宅建设发展与各国经 济增长的内在关系，得出结论：按照一般规律，住宅建设投资与 人均g d p 存在着内在关系，人均g d p 在5 0 0 美元以下时，住宅建 设投资占g d p 的比例在2 以下；人均g d p 达到2 5 0 0 美元时，这 一比例为3 5 ：人均g d p 达到或者超过5 0 0 0 美元时，这一比例 达到最高值6 7 。此后，住宅建设投资随着人均g d p 的增加， 绝对值增加，但占g d p 的比例呈下降趋势“1 。这就是著名的倒u 曲线。 2 日本的相关研究 1 9 9 7 年底日本总务厅运用投入产出分析方法对日本住宅建 设投资变化和国家经济增长的作用进行了研究，并取得了很好的 成果。根据他们的研究，在日本，住宅建设是国民经济增长的重 要拉动因素。1 9 8 6 1 9 9 4 年间，日本国内生产总值平均增长为 3 1 ，其中住宅建设投资对国民经济增长贡献为0 3 ，住宅建设 对国民经济增长的贡献率达到1 0 ”1 。 3 世界性组织的研究 根据联合国对7 0 多个国家的调查统计，各地的住宅建设投资 约占该国国内生产总值的3 一7 。美国在1 9 5 0 一1 9 7 3 年的2 4 年 中，住宅建设投资占g d p 的平均比例为4 5 ，后略有下降。日本 7 0 年代住房建设投资比率为7 。9 0 年代上半期约为5 一6 ，一 般与汽车制造、造船、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平。 4 英国的相关研究 1 9 9 5 年，英国学者w i l l i a m c 和d e n i s e 经过对英国、美国、 法国和日本等1 7 个国家不同经济发展阶段房地产业增加值和国 民经济增长速度的比较研究，得出经济发达国家房地产业与经济 增长之间的比例关系，他们认为房地产业增长速度与国民经济增 长速度应保持1 4 ：1 或者1 ：0 7 的固定比率，这样可以保持经 济增长的平稳发展o 】。 1 2 2 国内研究现状 2 房地产业虽然在国外许多国家己经是成熟产业，但在我国还 是一个新兴产业。我国是一个有1 3 亿人口的发展中国家，解决好 住房问题和人民居住环境问题，是关系到国计民生，带动国民经 济发展，保持社会稳定的重大问题。我国政府近年来非常重视房 地产业发展，已把房地产业列为国民经济新的增长点。近些年来， 许多国内专家、学者对我国的房地产业发展问题进行了研究，从 理论和实践上对房地产业对国民经济的带动作用进行了一定程度 的分析和论述，这些研究成果有的已经得到社会和学术界的认可， 受到了重视。 刘长滨、吴增玉等通过对我国城镇住宅消费制度的研究和美 国等六个典型市场经济国家的比较分析，研究了住宅消费支出与 经济发展水平和居民生活水平之间的变动规律，建立了住宅消费 支出比与人均国内生产总值和恩格尔系数相关关系的经验公式， 从而论证了住宅消费商品化对于我国房地产业、国民经济、社会 协调和可持续发展的重要意义，并得出住宅消费对国内生产总值 的贡献率。 张永岳、陈伯庚等通过对房地产业与国民经济之间的相互关 系从经济学角度进行了大量的理论阐述，较系统地分析了建设投 资、产业结构变化、劳动力就业等问题对国家经济增长的作用。 研究指出，房地产业的发展带动住宅建设和建筑业的发展，进而 又带动钢铁、水泥、化工、机械、建筑材料等行业的发展，带动 效应巨大。 国家统计局李启明从国民经济核算角度对比分析了我国房地 产业增加值占国民经济的比重与国外房地产业增加值的情况，分 析了我国目前房地产业增加值占g d p 比重低，对国民经济增长贡 献度小的发展现状，指出目前我国房地产业增加值核算方法不能 客观反映出我国房地产业在国民经济中的正确位置。并通过国外 房地产业在不同发展阶段对相关产业的带动作用和房地产业增加 值所占比例分析，预测与我国经济发展速度相适宜的比例。 施建刚、獭田新等人通过对房地产业投资额和住宅销售量年 增长率，与宏观经济变动趋势进行比较分析。得出结论：房地产 业与社会经济发展具有互动性，房地产供给的增长将带动众多相 关行业的发展，而房地产有效需求的提高将极大地刺激社会消费， 使得房地产业成为国民经济的重要组成部分“，。 韩立岩等根据1 9 9 5 年投入产出表中建筑业的基本流量情况， 对建筑业带动相关2 1 个产业部门的情况进行了分析。他们通过层 次分析法，通过分析建筑业的直接带动和完全带动，将建筑业对 3 其他产业部门的带动系数分为四种情况：( 1 ) 带动显著；( 2 ) 带动 较强；( 3 ) 有带动；( 4 ) 带动较弱。分别计算出建筑业对国民经济 各部门的带动系数，并分析其带动作用，进而分析了住宅建设对 国民经济的带动作用。 包宗华、厉以宁等从产业发展角度论述了房地产业成为国民 经济新的增长点的可能性和必要性。 包亚均、孟晓苏等论述了支柱产业与经济发展的关系，以及 支柱产业的产业特点，提出房地产业资金占用量大，产业关联度 高，应当成为国民经济的支柱产业。他们的主要研究方法是借鉴 国外关于房地产业发展对国民经济拉动的一些研究成果，说明我 国房地产业发展对国民经济增长具有重要作用，提出房地产业将 成为拉动我国经济增长的主要动力。 钱昆润主编房地产经济学一书，将西方经济学的供求理 论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产 供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关 系。 范翰章主编房地产市场学一书，从房地产市场出发，对 市场分析、市场调研和市场预测理论作详细论述。同时文中还对 国外发达国家房地产市场发展趋势做出介绍。 王爱民主编房地产市场营销一书，从房地产市场营销环 境、房地产市场调研与预测、市场细分与目标市场定位、消费者 购买行为分析等对每个环节存在的问题进行具体的分析，并提出 切实可行的对策5 1 。从具体的实际分析来看，焦点房地产网中的 文献较多，主要分析全国大城市房地产市场供求状况及发展趋势。 与国外的房地产业研究相比，我国的研究还处于起步阶段， 存在着理论基础弱，研究条件差，主要指数据不完备，工具手段 落后等问题。完善我国房地产业的理论体系和统计数据，借鉴国 外房地产业研究的先进方法，对照分析国内外的房地产业发展状 况，是我国今后房地产业研究的重点。 1 3 研究的主要内容和结构 本文一共分五章，第一章，主要介绍所研究对象的背景以及 研究的状况，并说明研究结构和整体内容：第二章，主要介绍房 地产的相关理论，房地产市场预测内容及分类，列出了影响房地 产市场预测的因素并归纳了房地产预测的方法；第三章，介绍了 长春市的基本概况，长春市房地产市场的发展状况，长春市土地 利用情况及城市发展规划；第四章，是本文的核心章节，依据长春 4 市的环境特点以及房地产市场发展现状，对长春市房地产市场需 求进行预测。第五章，结论并对其未来提出建议。 1 4 论文的研究方法 本论文的研究方法是：针对所研究的问题，采用理论联系实际 的方法，阐述房地产业的相关理论，为长春市房地产市场营运提 供了理论和方法。依据长春市的环境特点以及房地产市场发展现 状找出影响长春市房地产市场的需求因素，采用定性分析和定量 分析相结合的方法，建立预测模型，进行实证分析。 第二章房地产预测理论概述 2 1 房地产预测的相关概念 2 1 1 房地产 房地产又称不动产，通常是指土地以及固着在土地上的房屋 或人工建筑物及其附带的各种权益，包括所有权、支配权、使用 权和收益权等。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主 要包括：为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木 或人工建造的花园、假山；为提高建造物的使用功能而安装在建 筑物上水、暖、电、卫生、通风、电梯、通信、消防等设备。它 们往往可以被看作是土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本 质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。如图2 1 幽2 1 2 1 2 房地产市场及特征 1 房地产市场可以理解为房地产交换关系，即房地产全部流 通过程的总和。房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产 经济纳入商品经济轨道的必然产物。同时，房地产市场又是社会 主义市场体系中活跃的，具有显著特征和相对独立性的分市场， 在社会商品市场和要素市场体系中扮演一个十分重要的角色。 从经济本质上来讲，广义地讲房地产市场是地产商品交换关 系的总和，用公式可以表示为g w _ g ( g 是货币，w 是商品，g 是更多的货币) 。它包括房地产开发市场、房地产劳务市场、房 地产资金市场和房地产交易市场在内的市场体系，是房地产经济 运行的枢纽，是社会主义市场体系中一个相对独立并且具有明显 特征的专门化市场( 见图2 2 ) 。 6 土地所有者 t 第一级承担人 t 第二级承担人 t 一 第n 级承担人 t 发展商 上t i 建筑商l r 住户、租户 图2 2 广义房地产市场 2 房地产市场的特征是由房地产商品的特殊性所决定的。房 地产同其他物质形态的生产资料相比显著不同之处在于：( 1 ) 地域 的固定性和耐久性；( 2 ) 土地资源的相对缺乏性；( 3 ) 使用价值上 的必备性、不可替代性和永续性；( 4 ) 交换关系上的高价性和增值 性。 房地产的这些特性使其不同于一般商品而成为具有要素作 用的高价位商品，并在交换关系和市场行为中呈现一种多层次、 多元化的态势。现从交换关系的双方来分析房地产市场的特征， 即从房地产需求和房地产供给两个方面来看。 从房地产市场的需求来看： ( 1 ) 市场需求的广泛性。市场需求的广泛性主要表现在两个方 面：第一，住宅是人类生存的最基本的生活资料。人的衣食住行 的需求与生俱来，地球上只要有人类的地方就有对各式各样住房 的需求。第二，房地产是一切社会经济活动的物质基础。工厂的 生产需要厂房、仓库；商品的交换需要商场和店铺；公司、机关 需要办公用房；旅游需要宾馆、饭店；娱乐需要电影院、游乐场 7 等等。房地产遍及人们的日常生活和社会经济活动的各个领域， 是人类生存、发展和享受的基本物质条件。 ( 2 ) 市场需求的多样性。房地产的不同特性决定人们对房地产 存在着不同形式、不同层次的需求。如为生活、生产所需购置自 用；为避免资金闲置、贬值而投资以期保值和增值等。同样，购 置自用也有层次上的多种差别，可以是仅为满足居住需要，也可 以是为追求享受、为后代积累财富或是向世人显示自己的富有或 者高贵的身份，因此会出现普通型、公寓型、豪华型不同档次的 住宅需求。即使对以满足生活需要为主要特征的普通型住宅，不 同的消费者，对建筑设计、住宅区域、环境也有不同需求。 ( 3 ) 市场需求的永续性。这是房地产在使用价值上的必备性和 不可替代性所决定的。房地产是人们日常生活和社会经济活动的 物质基础，它不可能像一般商品一样随着技术进步被社会所淘汰， 而是随着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费者的需求的 提高，对房地产商品的需求也逐渐提高。 ( 4 ) 市场需求的融资性。由于房地产交易价格昂贵，一套普通 型住房，按国际惯例一般相当于家庭年收人的3 6 倍或家庭2 5 年的积蓄，因此人们在购置房地产时仅靠有限的自有资金是难以 全部支付这笔开支的，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。 如抵押贷款、公积金等，都是较为普通的房地产融资形式。 ( 5 ) 房地产消费的长期性。这是由房地产的耐久性决定的。土 地具有永久性，房屋一经建成其寿命也可达数十年甚至上百年， 使用期限超过一般耐用消费品，而且人们购置房地产的支出较大， 对房地产的更替通常间隔很长时间，因此，人们对房地产消费不 同一般耐用品，它更具长期性、持续性。 ( 6 ) 市场需求富有弹性。在市场经济条件下，价值规律和供求 规律起着决定性作用，和普通商品一样，房地产的价格直接影响 着消费者的需求量。而同时房地产又是特殊商品，具有自身的特 性，它的消费量可大可小，极具弹性。一个人有一块2 米长1 米 宽的空间便可以栖身，但一个人也可以拥有一栋甚至几栋别墅， 一家银行可以租几间办公室开展业务，也可以拥有一幢摩天大楼， 以树立企业形象、提高企业的信誉。而且，房地产属于高价位商 品，收入便成了决定需求的一个关键因素，因此房地产需求弹性 包括需求收入弹性和需求价格弹性。 需求收入弹性是表示某一商品的需求量对收入变化的反应程 度的概念。粗略地说，收入弹性等于需求量变化的百分比对收入 变化的百分比的比，即需求收入弹性= 需求量变化百分比收入变 化的百分比，房地产商品价格昂贵，收入对需求的影响很大，表 现为其需求收入弹性较高。 从房地产市场的供给看： ( 1 ) 市场供给缺乏弹性。和房地产市场需求富有弹性相反房地 产市场供给缺乏弹性。供给弹性是表示某一商品的供给量对它本 身的价格变化的反应程度的概念，供给弹性等于供给量变化的百 分比对价格变化的百分比的比，即供给弹性= 供给量变化的百分比 价格变化的百分比。由于房地产具有位置固定、土地的稀缺、 使用价值的不可替代和开发建设周期较长的特点，不论市场对某 种房地产的需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短 期内发生较大变化，而且这种供求不平衡的调整也是相当缓慢的， 所以，房地产的市场供给弹性不足。 ( 2 ) 市场供给的区域性。房地产市场是一种区域性很强的市 场。其区域性不仅表现在建筑风格、文化环境、生活环境等方面 上因此，房地产权益交换的价格绝不仅仅是针对建筑物本身，更 多是上述几个方面在房地产市场中的综合评价。房地产商品属于 不动产，在流通过程中只是“商流”而没有“物流”，它的供给范 围较一般商品要小得多。一般是地产地销，不像一般商品可以由一 处移往另处进行销售，只能建在哪里就在哪里供给并使用。 ( 3 ) 市场供给的不同质性。这与房地产需要的多样性相适应。 由于人们的购买力水平和对房屋的用途、结构等要求不同，每一 栋房屋都是单位产品。房地产商品是绝对异质的，且互相不可替 代。两幢房子建筑材料、设计都可以一样，但所处的地理位置绝 对不可能一样。即使是两套朝向、楼层、结构等都完全一样的居 室单位，在买主看来也是完全不同的、不可替代的两件商品，因 此完全一样的房屋是不存在的。由于房地产商品是异质的，所以 某一房地产的卖主和买主不可能是众多的。一项地产只有一个卖 主。在房地产市场上，卖主和买主的机会都不是均等的，两者都没 有充分的选择权，因而在房地产市场上个别卖主或买主对房地产 交易价格往往会起很大的作用。 ( 4 ) 市场调节的不完全性。根据我国城市土地所有权与使用权 相分离的原则，土地的所有权掌握在国家手中，使用权由国家按 经济建设和城市规划的要求有计划、按比例地进入市场流通，这 就从客观上削弱了价值规律、供求规律的市场调节能力，只能在 与国家经济和文化发展相适应的范围内发挥作用。而且我国城镇 房地产目前仍以公有制为主体，房地产开发、经营、管理单位也 是以公有制为主导，国家直接、间接通过多种方式干预房地产经 9 营活动。由于房地产资源配置直接关系到国计民生，国家还必须 对房地产商品价格严格管理，这些因素都影响着房地产市场的开 放度，决定了房地产市场是一种干预较高的市场。 2 1 3 预测 预测是根据历史资料和现实情况，借助科学的方法和手段， 通过对所获资料的处理和分析，运用科学的方法和手段对事物的 未来发展情况做出分析、预见和推测。也就是说预测是根据已知 推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的 资料与条件、演绎逻辑与推断，寻求事物的未来发展规律。预测 并不神秘，也不是主观臆断，而是一种科学的技巧和方法。它是 以变化联系的辩证观点研究事物的今天，预言它的明天。预测不 仅要研究事物本身，而且还要研究事物与环境之间的相互作用、 相互影响。预测的目的在于做出决策，为未来的确定因素提供信 息和数据，为制定政策拟定计划、确定目标“1 。 2 1 4 房地产市场预测意义及作用 l 房地产市场预测是房地产企业在市场调研的基础上，利用 已获取的资料，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合 分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断， 从而为房地产企业的经营决策提供依据。 2 房地产市场预测的意义及作用： 房地产市场预测就是根据房地产市场过去的发展规律，来 对房地产市场进行预测，帮助房地产经营者准确捕获市场信息。 市场预测是房地产企业制定经营决策的前提。现代社会是 “快速发展的社会”，市场情况瞬息万变，而企业的生存和发展 是和市场行情息息相关的，如果并不是对企业的市场和动态以及 发展趋势十分了解，决策就会缺乏根据，企业就会盲目经营，势 必带来损失。加上房地产投资特点有规模大、周期长、不确定因 素多、风险大等特点。只有经过预测掌握大量一手的市场动态和 发展的数据资料，才能为房地产企业确定自己的目标市场、经营 方针、资金投向、发展规模等战略决策提供科学的依据，为决策 的科学性、准确性、及时性打下坚实的基础。 市场预测是房地产经营企业制定营销策略的依据。房地产 企业不仅要有正确的战略决策，而且还需要在产品、定价、分销、 促销、建筑材料选购、建筑施工队伍、售后服务等方面都有正确 的策略。这些策略的正确制定和实施，都有赖于市场预测的准确 性和及时性。 市场预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力。在市场 1 0 经济条件下，房地产业存在着激烈的竞争。通过预测，对市场的 动向掌握得比较清楚，容易做出准确的判断和估计，从而大大改 善房地产企业的经营管理水平，获得较好的效益，为市场竞争奠 定基础另外，搞好市场预测，使房地产企业可以先于对手采取一 系列市场对策。从而大大提高企业在市场竞争中的主动性。因此， 任何一家企业如要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须利用 市场预测这一手段。 2 2 房地产市场预测的内容及分类 2 2 1 房地产市场预测的内容 1 预测特定城市房地产市场的未来前景 房地产企业应在对影响房地产市场变化的各种因素进行综合 分析的基础上，确定未来一个时期内某市对某类房屋市场需求变 化的基本趋势，观察其是呈上升还是下降趋势，是平稳地上升( 或 下降) 还是波动地上升( 或下降) 。在此基础上再分别预计或推 测各类房屋市场的需求容量，为房地产开发商决策时确定是否进 入某市房地产市场、进入哪些房地产市场，或是否扩大( 或缩小) 开发规模等提供依据。 2 预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计的功 能等需求的变化趋势 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们的消费心 理将随之发生变化。社会对各类房屋楼宇的式样、结构、造型、 档次、内部设施及功能、位置等需求也将发生变化。房地产开发 企业开发建设也应当适应社会的需求，如果房屋式样呆板、功能 单一，或超越现实的时代潮流，就难以销售或出租。做好该方面 的预测，既要综合分析未来社会经济发展可能达到的水平、社会 财富分配的状况、各阶层购买力水平和未来生产经营的技术特点， 也要仔细考虑目前人们对房屋要求的每一细节的变化等。目前能 为多数人喜欢的房屋也未必为将来多数人喜欢，而现在只为少数 人喜欢的房屋则很可能为将来多数人接受，进行房地产市场预测 结果只注意近期某种趋势或潮流，而忽略某些细节细小的变化， 则可能会得出错误的预测结论。 3 预测房地产市场价格的变化 价格反映了各因素的经济关系，影响着房地产市场供求关系 的变化，决定着房地产开发企业的盈利或亏损。房地产开发不能 忽视市场价格的变化。进行市场价格预测，首先重在以在本地区 经济发展、收入增长、各行业经营规模扩大或盈利增长可能性等 作为基础，预测未来一个时期内可以承受和愿意接受的某类房屋 的价格水平。其次，重在估计未来时期地价的上涨幅度、前期开 发费用增长水平、建筑造价、各项配套工程投标价格、各种税费 变化情况作为基础，预测某类房屋或某一建筑项目的成本水平。 通过成本与价格比较，预计盈利的可能性，探索降低成本的可能 性，确定是否扩大开发建设规模。 4 预测各类房屋供给的增长速度和市场内数量的变化 房地产企业通过预测本市或地区未来一个时期内各类房屋供 给的增长速度，可以推测未来市场供求关系状况，从而能够预计 未来市场竞争的程度。作好该方面的预测，首先要了解现有房地 产开发企业的数据、开发能力、本企业外开发的商品房销售量、 销售额的市场占有率。其次，根据本企业市场竞争优势及其变化， 预计新开发企业进人市场的可能性及其规模、社会资源流向房地 产市场的规模、房地产企业资金筹措渠道的变化。在此基础上， 预测本企业未来某时期房地产开发能力、本企业应采取的各项竞 争措施对市场占有率的影响，以及本企业未来一个时期的开发规 模等。 2 2 2 房地产市场预测的分类 按商品层次的不同房地产市场预测可分为单项商品预测和商 品总额预测两种。 按时间期限不同分类房地产市场预测可分为长期预测、中期 预测和短期预测三种。 按预测范围不同分类房地产市场预测可分为宏观市场预测和 微观市场预测。 按预测方法不同分类房地产市场预测可分为定性、定量和综 合预测。 2 3 房地产市场预测的影响因素 影响房地产市场预测的主要因素是未来一个时期内市场需求 即购买力的变化。因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各 种因素，分清主要因素和次要因素，对准确地建立预测模型有很 大的帮助。通常，影响房地产市场预测的因素有以下四类。 2 3 1 各类房地产的存量及现状 总的来说，各类房地产未来市场需求的变化与现有数据、状 况有直接的关系，如果目前各类房屋的社会拥有量较低的话，则 未来的市场需求就相对较大。反之，若市场接近饱和，那未来市 场的需求量则较低。 1 住宅指标。对于住宅的存量水平可用住宅户或家庭个数的 百分比来衡量。该指标超过1 表示可用住宅量超过家庭户数，在 不考虑住宅地区分布结构，仅仅从未来人在常规变动的情况下， 该指标意味着该地区房地产投资前景不容乐观。反之，该指标低 于1 表示该地区住宅短缺，意味着房地产投资前景较好。另外， 住宅存量水平还可以用该地区人均居住面积来衡量。如果该地区 人均居住面积较低，低于同等发达地区的平均水平，则该地区住 宅面积水平较低，该地区投资前景乐观。 2 有商业收益房地产的存量。对于有商业收益的房地产，如 宾馆、写字楼、商业楼等。它们的存量水平主要是看其利用率的 高低、拥挤程度、分布集中度、服务半径的大小、价格或税金高 低等因素。此外，此类房地产的状况，如新旧比例、内部设施功 能等对未来市场需求也有重要影响。房屋更新性越大，市场需求 量也越大；反之，市场需求量越小。通常，房屋更新性随社会拥 有量和房屋建造年限长短的变化而变化。社会拥有量较高的地区， 房屋的使用时间较长，可推断该地未来的房屋需求量会增加；使 用年限较长的房屋所占的比重越大，需要更新的数量就越多。 2 3 2 人口状况 住房是人们生活的基本条件之一。人口状况是影响房地产市 场的主要因素，人口状况主要包括以下方面。 1 人口的绝对量 它决定了住宅的潜在需求量，人口若越多，需要的住宅也越 多。 2 人口的增长速度 人口增长速度决定了住宅的潜在需求量的增长。显然，在一 个生育高峰的十几年、二十几年后必然面临住房另一个需求的高 峰。 3 家庭结构 居民是以家庭为居住单位的，家庭的规模越大，家庭数量就 越小，住宅需求量就越小。目前我国的家庭趋于小型化，这就增 加了住房的需求量。 4 人口流动 人口流动主要有两种情况：( 1 ) 农村人口流向城市，会造成城 市人口增加，人口密度加大，房地产需求膨胀，房价上涨。如我 国沿海经济发达地区，大量农民工涌入，造成该地区住房需求量 上升。( 2 ) 人口在各地区之间流动。经常改变生活和工作地点，造 成房地产的需求量加大。例如，随着我国旅游业的发展，人口的 流动也逐渐增大，各种房地产市场需求量也会逐渐增大。 2 3 3 价格的变化 影响房地产市场价格的因素很多，如土地费用、前期开发费 用、工程造价、其他各种税费和房屋供求关系等。房地产价格变 化对市场供求关系有重要的影响。如果房屋价格上涨过快，人们 必须为同样效用的房屋支付更多的费用。住宅房地产需求的增长 会相对缓慢，非住宅房地产的需求也会因预期经营收益增长低于 房屋价格上涨而受到抑制。对于房地产开发企业来说，企业要增 强市场竞争能力，提高市场占有率，必须准确判断市场价格变动 的方向和社会能够接受的价格水平，以便估计本企业可接受的最 高地价水平及其他相关费用的最高水平。 2 3 4 国家的经济发展水平 一国的经济发展水平，人口的收入状况对该国的房地产市场 有着重要的影响。从需求看，经济不发达的国家，工商业发展水 平较低，对工商业用房的需求也就相对比较小。同样，经济发展 水平较高的地区，人民的收入和消费水平较高，因而住宅用房的 需求也大。经济落后的地区，人民的收入和消费水平较低，因而， 住宅的需求量较小。 市场预测模型的建立过程中应综合考虑到这些因素的影响。 此外，房地产预测还应考虑其他因素的影响，比如，未来各种房 屋的流行式样、城市繁华中心的转移、房屋开发建设的社会化、 市场化程度及进展、融资条件改善的可能性，以及国家土地、住 宅、税收政策和经济发展战略的变化等。只有灵活地把握这些因 素的影响，才能建立符合客观实际的预测模型。 2 4 房地产市场定性及定量预测法 房地产的预测方法一般分为定性预测法和定量预测法。 2 4 1 定性预测法 定性预测法包括个人判断法、专家预测法和交叉影响法，定 性预测方法又称为经验判断法。它是根据己掌握的历史资料和现 实材料，凭借个人的经验、知识和分析判断能力，对预测对象未 来发展趋势做出性质和程度的判断。 2 4 2 定量预测法 定量预测方法主要有因果分析法、外推法等。 因果分析预测法是根据某项指标与其他有关指标之间的相互 依存、相互制约的规律性的联系，建立相应的因果数学模型进行 预测的方法。它的实质就是通过事物发展的因果关系来推测事物 1 4 发展的趋势，主要包括一元线性回归分析、多元线性回归分析和 非线性回归分析三种方法。 外推法又称事件序列法，时间序列是指各种经济指标统计数 据，按时间先后顺序排列而成的数列。时间序列分析法，就是将 经济发展、购买力增长、销售变化等同一变数的一组观察值，按 时间顺序加以排列，构成预测的时间序列，然后运用定的数学 方法使其向外延伸，预计市场未来的发展变化趋势。并确定市场 预测值。 2 5 相关分析理论与回归预测理论 2 5 1 相关分析理论 相关分析是衡量一个变量( 因变量) 变化和另一变量变化相联 系的程度，如果分析两个变量间的关系，这种分析被称为简单或 二元相关分析，如果分析多个变量闭的关系，则称为多元相关分 析。 由于在各项因素中，各项因素通常还存在着一定的相关性， 这种相关性会导致被评价对象信息的重复使用，从而降低评价的 科学性和合理性。相关分析是通过对各个因素间的相关分析。因 素相关分析通常包括以下三个过程：第一，各因素的标准化处理。 由于因素的量纲不同，需要对原始数据进行无量纲处理，以减少 因素的不同计量单位对分析结果的影响：第二，计算各个因素之 间的相关系数；第三，规定一个临界值。相关分析用于计算两个 因素之间的相互关系，分析两个变量间线性关系的程度。其数学 定义为： ( t 一- ) ( 只一习 r = ，其中，n 为样本数，t 和咒分别 为两因素的值。相关系数的取值范围在一1 到+ 1 之间，即 - - 1 ，s + l ，其中： 若0 r l ，表明因素之间存在正相关关系，即两个因素的相 随变动方向相同；若一1 s ， o ，表明因素之间存在负相关关系， 即两个因素的相随变动方向相反。当h 0 8 时为高度相关， o 5 h 0 8 时为中度相关，o 3 川 0 5 时为低度相关，川 0 3 时，说明变量之间相关关系极弱，可视为不相关。 2 5 2 回归预测理论 1 一元线性回归预测是回归预测的基础。若预测对象只受一 个主要因素的影响，并且它们之间存在着明显的线性相关关系时， 通常采用一元线性回归预测法，所建立的回归方程，也称为一元 线性回归预测模型。 一元线性回归预测模型的建立是将预测对象的变化作为因变 量y ，y 是随机变量，也称为被解释变量：主要影响因素作为自 变量x ，它是可以测量或控制的，是确定性变量，也称为解释变 量。假定y 与x 之间的相关关系可表示为： y = a + b x ( 2 1 ) 公式( 2 1 ) 称为一元线性回归理论模型 记y = 研y ) 】- a + b x ( 2 2 ) 称为一元线性理论回归方程。其中a 、b 称为回归系数，其图 形称为回归直线。 可见，回归方程反映了y 的数学期望随x 变化的规律性。如 果我们知道了a 、b 的值，也就掌握了y 与工的相关关系。通常采 用“最小二乘法”来对回归系数a 、b 进行估计。 设自变量石取定栉个不全相同的值：而，而，l ，毛；随机因变量 y 对应的n 次独立观测值为：m ，y 2 ，l ，。 将蕾代入( 2 2 ) 式有 以= 口+ 红 ( 2 3 ) 乃称为对应于t 回归值，实际上：y 。= e 【_ y ( ) 】 h 2 n 2 考虑离差平方和q = e ( 以一_ ) = e ( 只一口一魄) ( 2 4 ) j l i l - i 选择二元函数q ( a ，b ) 的最小点( 口，6 ) 作为口，b 的估计值。为此 将q 分别求偏导数并令它们为零，便得 整理得 - 2 一口一驰) = o j ；l _ 2 一口一抚k = o 撇+ 6 薯= m 目口i 口+ 6 # = x , y 1 6 ( 2 5 ) ( 2 6 ) 值： 公式2 6 为正规方程组。由此可解得矾b 的最小二乘法估计 一( 一- ) ( 咒一习 b = 型- 一 ( t 一- ) 2 a = y - b x ( 2 7 ) 从而得到回归方程y = a + b x 。 2 多元线性回归分析 由于客观现象是极其复杂的，许多情况下，往往要考虑到多 因素的因果关系，多元线性回归就是研究一个变量与两个及其以 上自变量之间线性关系的一种回归方法。它可以看成是一元线性 回归方法。也可以看成是一元线性回归的推广和扩大。 3 非线性回归分析 在实际问题中某些变量的关系并非线性变化，而是呈曲线分 布，这时应采用非线性回归分析进行预测。非线性回归分析比较 复杂，常采用一种方法是进行变量变换，把许多拟合曲线问题变 换为直线问题来处理，也就是把非线性问题转化为线性问题处理。 1 7 第三章长春市房地产市场概述 3 1 长春市的历史沿革及地区整体环境 3 1 1 长春市的历史沿革 长春设治前，长春地方属于郭尔罗斯前旗蒙古王公的封地， 是蒙民放牧牛羊之所。由于乾隆、嘉庆年间关内受灾汉民大量“闯 关东”来到东北，形成以汉族人为主体“流民”潮，蒙荒开始被 开垦。清王朝在阻止“流民”难以奏效的情况下，采用“借民安 民”的办法，在郭前旗蒙地内设置了不管蒙民，专管“流民”的政 区长春厅，管辖东起穆什河西至巴延吉鲁克山；南起伊通 边门；北至吉家窝铺的一片面积约七千多平方公里的垦区。后来 随着垦区的不断扩大，长春厅的政区也不断增大，长春的行政机 构也随之提升，于光绪十五年( 1 8 8 9 年) 改为长春府，下辖农安 县。在行政职能上实行蒙汉兼管。辛亥革命后，中华民国政府于 1 9 1 3 年在全国统一实行省、道、县三级行政机构，将各省的府、 厅、州一律改为县，长春府改为长春县。 “九- - a ”事变后，日本帝国主义占领东北，1 9 3 2 年日伪 政权将长春定为伪国都，在保留长春县行政建置的同时，将长春 城厢部分划出设市，先叫“新京市”，后改为“新京特别市”。从 此，在长春这块地方开始实行市县并存、市县分治的行政体制。 伪长春县属伪吉林省管辖，伪新京特别市则隶属于伪国务院与各 省平级。 1 9 4 5 年苏军出兵中国东北，曰伪政权跨台后，长春恢复了原 有的名称，在苏军占领下实行军事管制。1 9 4 5 年底，国民党政府 接收长春市，一直统治到1 9 4 8 年1 0 月。1 9 4 8 年1 0 月1 9 日 长春解放。1 0 月2 1 日长春市改为长春特别市，1 9 4 9 年3 月1 1 日改称长春市均隶属东北行政委员会。1 9 4 9 年5 月9 日改隶吉 林省。1 9 5 2 年1 0 月1 4 日长春县撤销，辖区并入长春市。1 9 5 3 年8 月1 日至1 9 5 4 年8 月1 日，长春市改为中央直辖市， 由东北行政委员会代管。1 9 5 4 年9 月2 7 日，吉林省政府迁到 长春市，长春市成为吉林省省会城市。1 9 5 8 年1 1 月1 0 日 1 9 6 6 年1 月1 0 日，经国务院批准，双阳、九台、德惠、农安、 榆树5 个县划归长春市管辖，实行市带县的管理体制。1 9 6 9 年7 月3 日，双阳、九台、榆树、德惠、农安5 个县再度划归长春 市，恢复市带县管理体制。 改革开放后，1 9 8