（工商管理专业论文）郑州T房地产项目开发前期风险管理研究.pdf

华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 摘要 目前房地产行业在国家宏观经济调控带动下，市场呈现良好走势。房地产市场 供应量和需求量也都呈上升趋势。在此背景下，房地产开发商很容易盲目进行投资， 极易造成开发失误，并产生不必要的损失。房地产作为一种投资工具，其风险性受 到房地产投资者越来越普遍的关注。故对房地产开发项目进行风险管理是非常重要 的。 本文运用风险辩识、风险评估和风险对策的基本理论对郑州t 房地产开发项目前期 工作进行风险管理，总结风险管理的经验与教训，为房地产开发项目提供规范的风险管 理办法，旨在为开发商提高风险管理水平。 关键词：房地产开发，前期风险，风险分析 m r e a le s t a t et r a d ei su n d e rt h ec i r c u m s t a n c e st h a to o u n t r y sm a c r oe c o n o m i cr e g u l a t i o n a n dc o n t r o li sd r i v e na tp r e s e n t t h eg o o dt e n d e n c ya p p e a r s0 1 1t h em a r k e t r e a le s t a t em a r k e t s u p p l ya n dd e m a n da r ea l lo nt h er i s e u n d e rt h e s eb a c k g r o u n d t h er e a le s t a t ed e v e l o p e r sa r e v e r ya d tt om a k et h ei n v e s t m e n tb l i n d l y ，e x t r e m e l ya p tt oc a u s et h ef a u l to fd e v e l o p i n g ， p r o d u c eu n n e c e s s a r yl o s s e s a so n ek i n do fi n v e s t m e n tt o o l s , t h er e a le s t a t er i s k sr i 搿i r e m o r ea n dm o r eu n i v e r s a la t t e n t i o no ft h ei n v e s t o r s s oi ti sv e r yi m p o r t a n tt od e v e l o pd s k m a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t e 撇a r t i c l eu t i l i z e st h er i s kt od e b a t et h ek n o w l e d g e t h er i s ka s s e s s m e n ta n dt h er i s k c o u n t e r m e a s u r ee l e m e n t a r yt h e o r yc a i t i e so nt h er i s km a n a g e m e n tt ot h ez h e n g z h o ut p r o p e r t yd e v e l o p m e n tp f o j e c t e a r l i e r p e r i o dw o r k , s u m m a r i z e s t h er i s k m a n a g e m e n t e x p e r i e n c ea n d t h el e s s o n ，p r o v i d e st h es t a n d a r df o r t h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c tt h er i s k m a n a g e m e n tm e a u s , i sf o rt h ep u r p o s eo fr a i s i n gt h er i s km a n a g e m e n tl e v e lf o rt h ed e v e l o p e r 。 y a n gg u o q i n g ( m a s t e ro fb u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n ) d i r e c t e db ya s s o c i a t ep r o f l i ur u i k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t ，e a r l yr i s k ，r i s k sa n a l y s i s 声明 本人郑重声明：此处所提交的工商管理硕士学位论文郑州t 房地产项目 开发前期风险管理研究，是本人在华北电力大学攻读工商管理硕士学位期间， 在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加 以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得华北电力大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一 同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了 谢意。 学位论文作者签名：查丕翅丞日期：2 竺星2 ：丝 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩 印或其它复制手段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅； 学校可以学术交流为目的，复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同 方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 作者签名：杰邂导师签名：羔笪整 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第一章绪论 1 选题的背景 近几年，我国房地产业取得了强劲的发展，出现了前所未有的繁荣景象，许多 房地产开发商纷纷提出“全国战略”，开始了更加广泛的战略性开拓，走出自己熟 悉的开发城市、区域，向国内各经济热点区域，包括北京、上海等一线城市和内陆 省会等二线城市进军。多数房地产企业是“为拓展而拓展”的战略思路，由此，出 现了许多在拓展过程中的区域不适症的问题。虽然这些房地产商有一定的技术、资 金和开发经验，但房地产行业的地域性特点和复杂的运作过程，给开发商的拓展之 路布满了大量的“陷阱”。使得拓展的步伐异常艰辛，经历的不同的投资风险。 房地产业受经济、社会、技术等因素的影响较大，面临较多的不确定性，是一 个高投入、高回报、高风险的行业，我国2 0 世纪9 0 年代初，海南房地产投资热引 起的泡沫破灭最终给海南留下4 5 0 多万平方米的空置商品房，报建面积1 6 0 0 多万 平方米的。半拉子”工程，2 万多公顷的闲置土地和5 0 0 多亿的积压资金，至今海 南的经济还起不来。同样香港房地产泡沫破灭后，楼价从1 9 9 9 年最高蜂开始持续 下跌，6 年来跌幅累计达6 5 ，港人财富蒸发2 2 万亿元。国外，日本上世纪8 0 年代6 大城市地价指数1 0 年间上涨5 倍，泡沫鼎盛时期市值总额高达4 0 0 0 万亿日 元，相当于美国地价总值的4 倍，土地单价为美国的l o o 倍。1 9 9 1 年以后泡沫破裂， 房地产市场崩盘，银行坏账高达6 0 0 0 亿美元，整个日本经济很快进入衰退期，而 且十多年无法振兴。 这些房地产开发过程中出现的问题，给我们留下了深刻的启示，正是从这时起， 我国加大了对房地产风险管理的重视。近几年我国房地产开发投资虽然总体上呈现 理性、健康的发展态势，但是目前部分地区投资增幅过大、房地产价格上涨过快， 出现了不同程度的投资盲目性、“过热”、“虚热”和结构性问题，暴露出房地产开 发潜在的、较严重的风险。 郑州b 房地产开发有限公司是北京b 置业集团的全资子公司，也是郑州t 项目 的项目公司。郑州t 项且是北京b 置业集团实施战略扩展，开发二线城市的第一个 跨区域投资项目。本人作为项目公司的管理人员，参与了该项目的开发工作。该项 目是通过协议转让的方式，通过土地二级交易获取土地，进行项目开发。由于开发 商对项目缺乏充分的市场调研，没有制定较为全面和实际的投资估算计划，造成前 期投资金额超过协议标的总额的近3 0 ，而且该项目从决策立项到开工建设，不断 的延期，经历了近两年的时间，大大超过了逾期的目标。致使公司的工作处于被动 的局面，给后期的销售工作带来了极大的压力。本文以此项目为案例，从分析房地 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 产开发项目前期工作的主要内容入手，辨析房地产开发项目前期工作的主要风险， 试图提出房地产开发项目前期工作的风险管理的规范化流程，这项工作无疑对众多 的房地产开发商来说是非常有意义的。 目前大多数开发企业还是存在着重营销策划、轻过程管理的问题嘲。在越来越 激烈的市场竞争环境下，怎样有效的提高房地产开发企业在项目开发过程中的风险 管理水平，增强企业的市场竞争能力，使房地产开发企业在当前宏观政策调整，市 场需求变化的前提下能屹立不倒甚至做强做大，这也是房地产企业普遍关心的问 题。 房地产开发前期工作是房地产开发的一个重要环节。房地产前期工作具有以下 特点：内容繁杂，包括土地使用权的取得、规划建筑设计设计审查、资金筹措、动 迁、施工前期的准备以及施工许可证的取得等方面；涉及面比较广泛，如土地管理 部门、城市规划部门、建委、设计部门、房地产管理部门、监理部门等；周期长， 由于涉及部门多，审批手续多，前期工作之间相互影响，耗费的时间长；企业管理 者只重视设计、施工环节，轻视前期工作，往往在前期工作中安排的人员业务素质 不高，随意性较强。因此房地产前期的工作效率低，或者失误会严重影响开发项目 的开发周期和开发成本，致使经济效益和社会效益遭受损失嘲。 1 2 研究房地产开发风险管理的意义 随着市场经济体制的建立，风险机制逐步确立风险机制通过风险报酬的诱惑 力和惨遭破产的压力作用于房地产开发企业，调节房地产开发地域，开发物业类型 和开发时机，促使开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效 益。应该强调提出的是：风险机制的自觉运用，必须建立在对风险本身及其发挥作 用条件有深入研究的基础上，从这点上看，进行房地产开发风险管理系统研究显然 也是十分重要的。 对房地产开发风险的研究有助于提高人们对风险的认识，在开发实践中增强风 险意识。在我国，人们长期生活在传统的社会主义计划经济体制下，对风险的影响 和作用缺乏足够的认识，风险观念十分淡薄，难以适应市场经济发展丽产生的充满 变化和不确定性的环境。如在房地产开发中，不进行详细的市场分析，一轰而上， 竞相开发高尔夫球场、高级别墅、度假村，争上摩天大楼等等，给社会资源、国家 财富、企业财力造成了难以弥补的损失。 对风险的研究，有利于提高房地产开发企业风险管理水平，做好风险损失的防 范控制。风险既然有导致经济损失的可能，那么，无论从开发企业自身或是从国家 角度，都必须采取一定的手段对其进行管理，制定防范措施，以减少风险损失。 2 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 对房地产开发风险的研究，有利于自觉建立风险机制，调节和促进房地产业的 发展。风险的结果是双重的，既有蒙受经济损失的一面，又有获得额外收益的一面， 风险与效益一体、共生，机遇与挑战共存，风险孕育着机会。因此，对风险就不单 是防范，而且还有利用的问题。 1 3 国内外研究现状 房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获得产业 利润的一种经济行为。房地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开发利 润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使开发商开发利润可能 与预计利润发生背离，因而使之蒙受经济损失的可能性。房地产开发是一个动态过 程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中 的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而 不可避免地带有风险。 1 3 1 国外房地产风险研究状况 在西方发达国家，虽然系统地进行房地产开发经营管理风险的研究较少，但是 局部投资风险研究却很早就开始了，早期的房地产风险研究仅限于房地产建设和使 用过程中的安全管理。对房地产开发企业投资风险研究在本世纪6 0 ，7 0 年代有了 一些进展，在美国、日本、新加坡等国家和地区，均有从事房地产市场分析、估价 和咨询管理公司，这些机构通常是运用先进的工程管理科学方法与手段，帮助房地 产投资者进行风险决策。 美国的s a v a g e ，a n s c o m b e 和a u m a m 等人提出风险选择期望一效用模型，随后 美国的b r e o r ，l i n t o r 等人建立以平均值一标准差为基础的风险评价模型，用分布 的方差或标准差平均值对风险做出分析，并把它应用到房地产开发企业对风险的防 范和控制之中“1 。 此外，国外一些专家学者从宏观角度出发提出房地产周期理论，认为房地产经 济发展经历着从发展一繁荣一衰退一萧条四个阶段的循环往复，这样也有利于房地 产开发的风险研究。 可见，国外房地产投资风险方面的系统研究和量化研究都达到了一个较高的水 平，是我国借鉴和参考的主要内容。 3 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 1 3 2 国内房地产风险研究状况 从我国的现实情况来看，我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅 仅处于产业发展的初级阶段。还存在许多问题。一方面，投资者风险意识不强，投 资决策基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，违规 操作和高风险投资；另一方面，市场调研意识淡薄，缺乏科学的经济预测和客观的 可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的计算就进行决策，再加 上某些客观不利因素的影响，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大 的风险。由于房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，资金运 转缓慢，财务费用占投资比重较大，旦决策失准或时机错失将会产生极大的风险。 正因为我国的房地产尚处于产业发展的初级阶段，有关其投资风险的研究也只 是刚刚起步，我国对房地产投资风险的研究是分布于各类投资管理研究中。在8 0 年代初期引入了少量有关的文献和理论资料，这些理论与方法大多是美国的风险管 理与决策理论在房地产投资中的应用。我国房地产投资风险分析的理论发展仅是最 近几年的事，对风险领域的研究也逐步开展起来，如1 9 9 4 年，于川和潘振铎编著 风险经济学导论，1 9 9 4 年，陈湛匀和马照副编写金融风险管理，1 9 9 3 年陈 佑启等编写的房地产投资风险管理及经营决策方法，1 9 9 8 年杜海鹏主编的房 地产投资风险与防范，2 0 0 3 年赵世强编著的房地产开发风险管理等。 我国房地产投资风险研究与国外的差距具体表现为： 在模型误差方面，不确定风险的数据模型与实际存在很大出入； 在信息决策方面，决策系统的信息极不完备； 在市场分析方面，对市场供需情况了解不清嗍。 目前，我国在投资风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理论地位上。 虽然目前房地产方面的论著有许多，但涉及风险方面的研究主要局艰于定性方面的 分析，定性分析和经验决策仍是进行房地产开发经营风险分析中常用的方法。尽管 有少量的定量方法应用，但整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误的现象 大量存在。 要避免房地产投资的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不 确定性因素作出较为精确的定性和定量分析。目前，我国房地产业恢复的时间还 不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究和总结提高，许多投资者 甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，对房地产业的风险更是 缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究近乎空白，项目投资前的可行性研 究只是做一些简单的会计运算，有时甚至仅凭领导人意志拍脑袋决策，造成了大量 的决策失误。因此，房地产投资风险的理论研究和实践运作是房地产投资者面临的 一个重大课题。 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 1 4 本文主要的研究工作和技术线路 风险管理的研究和推广应用不仅对企业自身具有重要的意义，而且对整个经济 社会的发展都有积极的作用。文章将从风险管理的角度出发，根据房地产开发具有 的特性，结合项目开发案例的运营过程，对房地产项目开发前期过程中的风险因素 进行了归纳和总结，并对房地产开发项目前期阶段的风险进行评价，得出较为客观 的结论，为以后管理者预防和减少房地产开发风险提供科学的参考。 主要的工作有以下几个方面： 对当前我国房地产市场形势进行了分析，强调了房地产风险管理的必要性及意 义，阐述了风险管理的发展和现状； 对房地产风险管理的理论研究进行了归纳总结； 结合项目案例的分析，采取定性的方法对房地产开发项目前期阶段的风险进行 分析并对解决前期风险做了初步的研究。 在结论中，对本文提出的主要观点进行了概括性的总结。建立对风险管理的企 业对策，对房地产开发项目前期风险管理的研究有一定的参考作用。 本文运用风险辩识、风险评估和风险对策的基本理论对郑州t 房地产开发项目 前期工作迸行风险管理，总结风险管理的经验与教训，为房地产开发项目提供规范 的风险管理办法，旨在为开发商提高风险管理水平。 5 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第二章房地产项目风险管理的理论概述 2 1 房地产风险管理概述 2 1 1 风险的定义 现代汉语词典：可能发生的危险；朗文词典定义为r i s k t h ep o s s i b i l i t y t h a ts o m e t h i n gb a du n p l e a s a n to rd a n g e r o u sm a yh a p p e n ；( e m i ) ( p m b o k ) 定义 为不确定事件和状态，它的发生会对项目目标产生积极的或消极的影响。通常的说 法是风险是对特定的系统危险事件的发生概率及其事件后果的综合描述。 项目风险是指由于项目所处的环境和条件本身的不确定性，和项目业主、客户、 项目组织和项目其他相关利益者主观上不能准确预见和控制的影响因素，使项目的 最终结果与当事者的期望产生背离，从而给当事者带来损失的可能性盯1 。 项目风险产生的主要原因是信息的不完备性及当事者对影响事物的有关影响 因素和发展变化情况缺乏足够的、准确的信息。由于人们的认识能力有限和信息本 身的滞后性，使信息的不完备情况虽然能够降低，但是却无法完全消除。 2 1 2 房地产风险管理概念 所谓房地产风险管理是指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、评估、 分析，监控并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管 理方法。 在风险管理体系中，一般需要包括风险管理计划、风险识别、风险定性分析、 风险定量分析，风险应对计划和风险监控。另一方面，风险管理的本质是对不确定 性的管理，所以这种不确定性不仅会给房地产带来威胁，同时也可能意味着机会， 因此加强风险管理还可以帮助房地产发现新的机会o 】。 2 1 3 房地产风险管理目标 房地产投资风险管理的目标是为在损失发生前作经济保证和损失发生后有令 人满意的复原，其设置必须与企业的目标一致，而且还要与企业内外部环境紧密联 系。一般地说，风险管理目标分为损失前目标和损失后目标，其总目标就是以最小 的费用获得最大的安全保障一，。 损失前目标：是指房地产开发风险发生前风险管理应达到的目标，主要包括这 样几个方面； 经济性：房地产开发商风险管理人员在房地产投资风险发生前对运用各种风险 6 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 防范与处理方法的费用进行全面财务分析，谋求最合理、最经济的风险处理方式， 从而使风险管理成本降到最底限度，实现以最小的费用支出获得最大的安全保障。 安全保障：房地产开发商风险管理人员必须使公司全体员工意识到风险的存 在，从而提高人们的安全意识，主动配合企业风险管理计划的实施。 合法性：房地产开发是社会的一个经济实体，受社会各种各样法律规章制约。 风险管理人员必须密切关注与企业相关的各种法律规章，合法性地审视企业的每一 项经营行为、每一份合同等，以避免企业蒙受财力、人力、时间和名誉的损失。 损失后目标：是指房地产开发风险发生后风险管理应达到的目标，包括以下几 个方面： 生存：风险损失发生后房地产开发风险管理的第一目标就是生存，房地产开发 商应通过风险管理措施使其度过难关并继续生存下去，持续经营。风险事件的发生 不应导致房地产开发商投资活动的中断，开发商应尽可能在风险损失发生后保证其 开发活动的持续性。 保证适当赢利能力：房地产开发商要生存就必须有一定的赢利能力，风险管理 人员要分析风险损失发生后会怎样削弱甚至破坏企业的赢利能力，并采取适当的措 施确保其最低的赢利能力。 稳定收益：风险发生后，开发商不仅要有一定的赢利能力并取得一定的收入， 而且必须在一定时期内将这种收入稳定下来，以帮助企业尽快渡过难关。 发展：风险损失发生后开发商不仅要生存、持续经营和获得稳定的收益，还应 能获得发展。 2 1 ，4 房地产风险管理过程 传统观点认为风险管理是一个直线的过程，全面风险管理理论则强调，风险的 识别、估计、评价、应对与监控发生于项目的全过程，整个风险管理过程是一个闭 环系统，随着风险应对计划的实施，风险会出现许多变化，这些变化的信息应及时 反馈，风险管理者才能及时地对新情况进行风险估计和评价，从而调整风险应对计 划并实旌新的风险应对计划，这样循环往复，保持风险管理过程的动态性才能达到 风险管理的预期目的。风险管理过程如图2 一l 所示： 图2 一l 风险管理过程1 7 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 风险识别：它是风险管理的第一步，是在风险发生之前，通过分析、归纳和整 理各种统计资料，对风险的类型及风险的生成原因、可能的影响后果做定性估计、 感性认识和经验判断。 风险估计：它是在风险识别的基础上，通过对所收集的大量资料的分析，利用 概率统计理论，估计和预测风险发生的可能性和相应损失的大小。风险估计是对风 险的定量化分析。 风险评价：它是在风险识别和风险估计的基础上，对风险发生的概率、损失程 度和其它因索进行综合考虑，得到描述风险的综合指标风险度，以便对工程的 单个风险因素进行重要性排序和评价工程项目的总体风险。 风险应对：风险评价之后，风险管理者对硬目存在的种种风险和潜在损失有了 一定的把握，在此基础上，在众多的风险应对策略中，选择行之有效的策略，并寻 求与之对应的既符合实际，又会有明显效果的具体应对措施，力图使风险转化为机 会或使风险所造成的负面效应降低到最低的程度。 风险监控即对工程项目风险的监视和控制。跟踪已识别的风险，监视残留风险 和识别新的风险，严格执行风险应对措施并适时调整，密切注视这些措旋对降低风 险的有效性，将项目的进展控制在管理者手中叫。 房地产项目风险识别 概念；房地产风险指开发商对投资过程中存在的风险加以认识和辨别。并对其 进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程；是项目风险管理的基础和重要组成 部分，主要是解决存在什么风险、风险性质、风险类型、发生风险的原因以及风险 事件的后果等问题。 对项目可能面临的风险竞选预测和识别是风险管理的基础。项目风险预测与识 别要回答的问题是；项目中有哪些潜在的风险，识别引起这些风险的主要影响因素， 这些风险可能引起的后果以及后果的严重程度。简单的说就是要找出风险之所在和 引起风险的主要因素，并对其后果做出定性的估计。要正确地识别房地产投资中的 风险，开发商必须对企业的内外环境进行全面的了解，详细的掌握企业的人员构成、 资产分布和开发活动中可能存在的各种风险因素。 通过对风险的识别，项目决策者或管理人员可以对项目风险状况有一个清晰而 直观的认识，并可根据各风险的具体情况采取相应的措施来管理风险，趋利弊害， 变被动为主动。 项目风险识别的信息和依据主要包括：项目产出物的描述、项e l 的计划信息、 历史资料、制约因素和假定。 房地产风险识别的一般步骤：确定目标、明确最重要的参与者、收集数据资料、 分析项目的不确定性、确定风险事件，并将其归纳和分类、编制项目风险识别报告 风险识别的技术工具 8 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 风险识别是进行风险评估的基础和前提。作为优秀的项目管理人员，必须掌握 常用的风险识别方法： 分解原则：将项目管理过程中复杂的事物分解成比较简单的容易被认识的事 物，将大系统分解成小系统，这也是在分析问题时常用的方法( 如项目工作分解结 构w b s ) 头脑风暴法：也称集体思考法，是一种运用创造性、发散性思维和专家经验， 通过会议的形式去分析和识别项目风险的方法。它是为了克服阻碍产生创造性方 案、避免遵从于压力的一种简单方法。以“宏观智能结构”为基础，通过专家会议 发挥专家们的创造性思维来获取信息，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到 互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确u 玎。 德尔菲法：它主要依靠专家的直观能力对风险进行识别，即通过调查意见逐步 集中，直至在某种程度上达到一致，故又叫专家意见集中法。运用此法主要有两个 原因：一是风险识别阶段的主要任务是找出各种潜在的危险并做出对其后果的定性 估量，不要求作定量的估计。二是有些危险很难在短时间内用统计的方法、实验的 方法或因果关系论证得到证实“”。 核查表法：人们在自身先前的项目管理中，或者是其他人在类似的工程项目的 实践中，对工程项目中可能出现的风险因素或者成功的经验和失败的教训经常会有 一些归纳、总结。可把这些资料列成表，然后将当前工程项目的建设环境、建设特 性。建设管理现状等和其作比较，分析可能出现的风险。 流程图分析法：项目流程图是给出一个项目的工作流程，项目各部分之间的相 互关系等信息的图表，具体包括：项目系统流程图、项目实施流程图和项目作业流 程图等各种形式的和不同的详细程度的项目流程图，流程图法就是使用这些流程图 去全面分析和识别项目风险，项目各个环节存在的风险，以及各个项目风险的起因 和影响。运用此方法得出的风险识别结果还可以为后面项目实施中的风险控制提供 依据。使用本方法时，首先应根据企业的开发经营情况，建立反映企业开发经营过 程的流程图。而后根据通过对流程图的分析，有效地揭示房地产开发经营过程中的 “瓶颈”分布，找出影响全局的“瓶颈”，并识别可能存在的风险“”。 项目的识别仅对风险事件发生的可能性和引起的损失进行了讨论，而涉及各风 险事件的共同作用，考虑引起损失的综合后果，研究这些风险对项目实施的影响和 工程项目主体是否能接受这些风险问题还有待作进一步的估计和评价。 房地产项目风险估计和评估 项目风险估计概述： 项目风险估计是对项目各个阶段的风险事件发生可能性的大小、可能出现的后 果、可能发生的时间和影响范围的大小等的估计。它的作用是为分析整个工程项目 风险或某一类风险提供基础，并进一步为制定风险管理计划、风险评价、确定风险 9 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 应对措旖和进行风险监控提供依据。项目风险估计过程如图2 2 所示： 图2 - 2 风险估计过程 项目风险估计的内容包括：风险事件发生可能性的估计、事件后果严重程度的 估计、影响范围的估计和发生时间的估计四个方面“”。 风险事件发生的概率和概率分布分析是进行项目风险估计的基础。以此为基 础，项目风险估计一般采用下列几种方法： 利用已有的数据资料确定风险因素或风险事件的概率分布； 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率； 用主观概率分析风险事件发生的概率，包括等可能法，统计估算法、主观测验 法以及专家估计法。 综合推断法：是利用已有的数据并与主观分析判断相结合的一种综合的项目风 险发生概率的估计方法。又分为前推法、后推法和旁推法。 风险评价概述 项目风险评价是项目管理中必不可少的环节，其作用主要表现在： 通过风险评价，以确定风险大小的先后次序； 通过风险评价，确定各风险事件问的内在联系； 通过风险评价，把握风险之间的相互关系，将风险转化为机会。 项目风险评价的步骤： 确定项目风险评价标准； 确定评价时的工程项目风险水平。 比较即将工程项目单个风险水平和单个评价标准、整体评价标准和整体风险水 平进行比较，进而确定它们是否在可接受的范围之内，或者考虑采取什么样的风险 应对措施。 风险评价的方法 充分利用在工程项目管理中收集到的各种信息，以及管理人员以往的经验积 1 0 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 累，首先对单个风险按单项指标进行评价，并根据风险的大小，将其排序；其次对 项目整体风险进行评价；然后制定风险管理应对措旌。基本的方法有： 专家打分法：其工作内容包括识别项目可能遇到的所有风险并列出风险表、将 列出的风险表交给有关专家，利用专家的经验，对可能的风险因素的重要性进行评 估；收集专家的评估意见，对专家的评估结果做计算分析，综合整个项目风险分析 概况并确定出主要风险因素。 计划评审技术和关键线路法：都是用于解决项目工期问题的网络技术。 模糊评估法：是使用数学方法来研究和处理模糊现象的科学。绝大多数工程的 风险都是模糊的，难以准确的定义，在做出任何一个评估时，都必须对多个相关的 风险因素作综合的考虑，而且评估的结果也往往不是用一个单一指标就能够完全表 述的这就需要进行所谓的综合评估，而采用模糊综合评估就可以较好的解决上述问 题m 1 。 风险应对与监控 通过对项目风险的识别、估计、评价，风险管理者应该对其存在的种种风险和 潜在损失等方面有了一定的把握。在此基础上，项目风险管理者所面临的问题是： 首先。要合理编制一个切实可行的风险应对计划；其次，在规避、转移、缓解、接 受和利用风险等众多应对策略中，选择行之有效的策略，并寻求既符合实际，有会 有明显效果的应对风险的具体措施，力图使风险转化为机会或使风险所造成的负面 效应降低到最低限度1 。 项目风险应对计划 应对计划编制是一个制定应对风险策略和应对措施的过程，目的是为了提升项 目目标的机会、降低对其的威胁。风险应对计划必须与风险的严重程度、成功实现 目标的费用有效性相适应，必须与项目成功的时间性、现实性相适应，风险应对计 划通常是从几个备选方案中挑选出最优的一个。 编制风险应对计划的依据一般应包括： 工程项目风险管理计划和风险清单； 工程项目风险的特性； 工程项目主体抗风险的能力； 工程项目风险详细的分析资料； 可供选择的风险应对措施。 制定项目风险应对计划的策略和方法 常用的风险应对策略和措施有：风险回避、风险转移、风险缓解、风险自留和 风险利用，以及这些策略的组合。从理论上说，需要估计工程项目风险的具体情况 和风险管理者的心里承受能力，以及抗风险的能力去确定项目风险应对策略或应对 措施。 1 1 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 项目风险应对措施制定后最后所形成的成果包括：风险管理计划及其说明；残 留风险和风险分析及其结果；项目风险应急计划( 主要包括项目预备费计划和项目 技术措施后备计划) ；应对计划的责任落实和调整“”。 项目风险监控 在项目的开发工程中，定期对风险进行监控是一项重要的工作。随着房地产项 目的进展，反映项目建设环境和项目实施方面的信息越来越多，原来不确定的因素 也在逐步清晰，原来对风险的判断是否客观，需要用最新的信息做出评价，以便进 一步采取更具体的应对措施；已采取的风险应对措旎是否适当，业主需要通过风险 监视对其做出客观的评价；采取风险应对措施后，会留下残余风险和以前未识别的 新风险，对这些风险需要在监控阶段进行和考虑应对措施。 风险监控的主要内容 评估风险控制行动产生的效果； 及时发现和度量新的风险因素； 跟踪、评估残余风险的变化和程度； 监控潜在风险的发展、监测项目风险发生的征兆； 提供启动风险应变的时机和依据。 风险监控的主要工具和技术 核对表：在风险识别和评估中使用的核对表可用于监控风险。 定期项目评估：风险等级和优先级可能会随项目生命周期而发生，而风险变化 可能需要新的评估或量化。 挣值分析：是按基准计划费用来监控整体项目的风险工具。 附加风险应对计划：如果该风险事先未曾预料到，或其后果比预期的严重，则 事先计划好的应对措施可能不足以应对之，因此有必要重新研究应对措施。 独立风险计划：项目办公室之外的风险管理团队比来自项目组织的风险管理团 队对项目风险的评估更独立、公正。 2 2 项目风险管理决策 房地产风险管理决策的概念 房地产投资风险管理决策是指房地产开发商根据风险管理的目标和宗旨，对房 地产投资风险进行科学的识别和分析，合理选择风险防范与处理风险方法或其优化 组合，制定风险管理的各种方案，进行比较分析并从中选择最满意方案，予以实施 及跟踪的过程，达到以最小的费用支出获得最大风险管理效果的目的“”。 风险管理决策的影响因素分析”町。” 风险管理的特定目标；房地产投风险管理决策必须以风险管理的特定目标为基 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 础和中心。风险管理目标的实现是各种风险防范与处理方法优化组合的结果，而风 险管理措施的选择、运用都必须围绕风险管理目标进行。 企业应付损失的能力：房地产开发商在决策采用风险控制、转移还是风险自担 等风险防范与处理措施都必须考虑其自身应付风险损失的能力。 获得收益和变现的能力：能否及时的获得收益和变现，反映了开发商对突发风 险事件的处理和损失补偿能力。获得收益能力取决于收入的多少和速度以及紧急贷 款的能力，而变现能力则主要取决于开发商的流动资金情况。 企业净资产；是反映开发商综合实力和获得信贷能力大小的重要指标，也反映 了其处理风险损失的能力。 领导和风险管理人员对风险管理的态度：会直接和闻接影响企业的风险管理决 策，影响对风险的处置。 其他因素：如开发商对风险的偏好、风险效用以及风险管理成本和收益，同时 还要考虑时间因素、应急措施、主要和辅助的风险防范与处理措施自身的特点及适 用性等。 风险管理决策框架 整个决策的过程可概括为下列环节： 确定决策问题：包括项目决策人是谁、项目决策目标是什么、有哪些可供选择 的方案、项目决策环境如何、采用什么决策方法等。 后果分析：分析各种可供选择的方案实施后所付出的代价和带来的效益，或二 者均分析之。 不确定性分析：通过对客观资料的分析，估计不同方案出现的概率；但缺乏客 观数据时，经常采用主观概率。 方案评价：由各方案估计的后果及相对应的发生概率，按一定准则评价各个方 案的优劣。 灵敏度分析：有助于对决策的可信度做出适当的判断。 灵敏度判断：通过灵敏度分析，若发现有的参数发生较少变化时，方案优劣的 次序就发生了变化，即为很灵敏，需要收集更多的信息进行分析研究；反之，则选 定方案。 项目的实现过程时一个存在着很大不确定性的过程，因为这一过程是一个复杂 的、一次性的、创新性的，并涉及到许多关系与交数的过程，项目的这些特性造成 了在项目的实现过程中存在着各种各样的风险。如果不能很好的管理这些风险就会 造成各种各样的损失，因此在项目管理中必须充分识别、度量和控制项目风险，必 须积极地开展项目风险管理。 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 第三章郑州t 房地产项目开发前期工作管理 郑州t 项目采取项目经理部管理制度，集团公司向工程项目派驻项目经理部， 同时成立了郑州t 房地产开发有限公司。项目经理部接受公司领导、监督、检查和 考核，是公司管理工程项目具体执行机构和监督机构，负责对工程项目从开工准备 到竣工实施全过程的综合管理。 3 1 项目组织机构的设置 组织是房地产开发企业内部的职责、权限和相互关系得到有序安排的一组人员 和设施。在组织机构设计时以完成企业方针目标为依据，结合集团公司的组织结构， 体现出清晰的职位层次顺序；流畅的沟通渠道；有效的协调与合作的体系精神。图 3 1 表示项目的组织结构。 图3 - 1 项目组织结构 3 2 项目主要参与部门的职责 项目经理岗位职责： 负责项目实施前的工程准备工作； 1 4 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 参与大小市政协调会，施工图交接； 配合前期部进行大、小市政工程的报批工作； 参加建安、市政、园林的招投标工作； 组织钉桩放线，组织施工单位迸场； 组织工程项目部参加技术交底会。 负责项目实施的管理、协调工作； 负责编制项目工程建设生产计划； 组织审查施工组织设计和工程建设监理规划； 领导下属人员处理旌工现场技术质量问题，审核工程洽商； 组织和协调好施工单位、监理单位、设计单位、规划单位的外部工作关系； 组织协调有关部门解决施工现场的技术变更或技术疑难问题； 负责组织工程文档管理工作，负责统计上报项目进度、质量信息； 组织竣工验收工作； 配合物业做好工程交接事宜。 前期开发部职责： 负责为公司寻找可供开发的土地和房地产项目，对新项目的决策提供依据； 针对拟开发的房地产项目进行市场调查和项目现状分析； 负责取得新开发土地和项目的招、拍、挂的相关事宜； 负责研究项目规划要点和委托设计的初步方案； 审核验收各种规划设计的阶段性报告； 负责项目前期有关规划、人防、消防、土地、开工等手续的办理； 负责办理项目销售许可证； 负责项目施工队伍的接洽和考察； 负责项目施工招标的准备和运作； 协助项目部工作，做好各项工程的开工准备工作。 发展策划部职责： 负责公司总体发展战略的研究和策划； 负责对市场开发进行可行性研究，对市场推广提供实施方案； 研究国家宏观经济政策，编写政策变化的应对方案； 负责公司形象策划与定位； 销售经营部职责： 参与新开发项目的前期调查和市场定位； 参与新开发项目前期策划，参加设计讨论； 负责制定或审查开发项目的整体销售策略和方案； 负责考察和选择销售委托单位； 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 负责对委托销售单位进行全程监督和指导。 财务部职责： 负责公司财务核算，参与公司经营管理决策； 负责调配公司资金，确保公司资金安全正常运转，力争资金效益最大化； 通过对财务资料的分析和研究，负责对公司的经营活动进行监督。 3 3 项目的前期工作规范化化管理内容 项目开发前期工作是公司建设项目的策划及各项前期准备工作，包括编制项目 建议书、项目可行性研究报告，开展设计招投标、组织设计单位规划设计以及施工 图设计、协调政府各个部门并按规定申领建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证等。如图3 2 所示。 本文根据国家的政策法规，前期工作流程，结合公司的组织结构和开发模式， 对房地产项目开发前期工作内容做了如下的界定： 项目的可行性研究：指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、 经济、社会等各方面问题进行全面地分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是 否可彳亍、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 购买土地使用权：主要是对开发房地产项目用地的基本情况和特性进行分析， 并对土地的用途及收获能力进行分析判断。同时要向有关政府部门申办土地使用 权，并获得土地使用权证书。 委托方案设计单位进行初步规划建筑设计：在获得土地使用权证后，由设计单 位根据设计方案编制初步设计图纸及设计概算书。 拟定规划设计：主要是制定规划设计及建设方案，并向规划部门提交申请，获 得规划许可证书。 做好项目融资工作：根据项目开发建设方案安排项目的资金融通、银行贷款等 问题。 组织旅工前准备工作：即招标或协议选择施工单位和监理单位。做好开工前的 建设准备工作，还包括“三通一平”、办理开工许可证等。 前期工作是整个房地产开发建设过程中的重要环节，这不仅仅是因为此阶段是 进行项目申报和获取各种许可证的时期，也是因为这一阶段是项目成本的发生和易 变化时期。前期工程费用是最难把握的，一方面是由于它直接关系到项目的启动； 另一方面是由于它涉及面非常广，难度也较大，有许多未知和变动因素，面临着多 方面的风险。这些问题不及时解决，容易对开发前期工作认识不全面，造成很多前 期工作的疏漏、抓不住前期工作的重点。因此，前期工作进行的顺利与否，与投资 者的利益关系密切。 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 i 签订合作开发意向协议i j l - i 规翔要点ii 编制项目建议书i il l i 委托咨询，申报、审批项目建议书i 申请选址定点。落实上水、下水、供 i 落实环保“三li 编制可行性i 申请规期设计条 气、供热、供电、电 i 废”治理方案li 研究报告i 件，做规划方案信源头供应等方案 li1l j 申报、审批可行性研究报告l i i 审定上水、下水、供气、供ll 审定规翅设计方案i l 热、供电、电信等市政方案i l 提出用地申请l _ l l 委托设计il 集体土地征用l 审定初嘉设计方案i 早享i 办理建设用地规划舞可证l l 办理地价评估，签订土地 l 出让合同。交纳地价款 取得土地使用证 i l ii l 交纳档案保证金l i 列入年度投资计划ll 要求征求的行政主管 l 拆迁许可证 | 1 部门意见及有关协议 i i 领取建设工程规翅许可证l l 三通一平l i l 。 l i 领取开工审批表i l iililll i 办理四源、 匿 理i | 办理质 匡 计li 黏土砖i 交纳投资方i l 开： 己匿 l 电信、供电 划降监督 记ll 限塑些 i 向调节税ff 审 l 等报装手续 i 登记 3 l 用费 i ii l 领取投资许可证i i 领取开工证i 图3 - 2 前期工作流程图 1 7 华北电力大学工商管理硕士专业学位论文 3 4 郑州t 房地产项目前期工作的控制程序 3 4 可行性研究的控制程序 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科 学方法。 可行性研究的内容： 项耳背景与概况；开发区原状调查及动迁安置；市场调查分析和预测；规划设 计方案选择；资源供给；环境影响和环境保护；项且开发组织机构、管理费用的研 究；开发建设计划：项目经济及社会效益分析；结论及建议。 开发项目可行性研究的步骤删 接受委托：在项目建议被批准后，项目公司即可委托咨询评估公司对拟开发项 目进行可行性研究。 调查研究：调查研究主要从市场调查和资料调查两方面进行。市场调查应查明 和预测市场供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构 成资源调查包括建设地点、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、 环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步的规划方案设计、技术经济分 析提供准确的资料。 方案选择和优化：根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，对收集到的 资料论证和比较，会同项目相关部门明确方案选择的重大原则问题和优化标准，采 用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，并 进一步确定项目规模、构成