（工商管理专业论文）hby房产合同风险防范研究.pdf

厂 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者摊：料日期：韭月尘日 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到 中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者躲才嘶罕导师签名膨 ：少够年1 1 月力徊 摘要 从我们的日常生活到各类社会经济活动，风险这一与不确定性 的不良后果密不可分的概念也和我们如影随从。小到乘坐小汽车时 系上安全带、大到驾驶汽车时购买商业保险，小到企业内部加强员 工内部培训、大到委托专业公司承接销售代理等等，均影射出我们 的风险管理活动之重要性。 作为社会经济活动的一个成员，企业的利益保护、义务履行都 与合同这一专属名词相关联。由于改革开放处于深化阶段，各类法 律、法规与法律环境有待进一步健全和完善。因此，合同各方责任 主体出于自身利益的保护，而且各方合同风险管理能力参差不齐， 导致产生的合同纠纷及不良后果层出不穷。特别是近十几年来国内 经济快速发展，关系到国计民生重要环节的房地产行业的合同风险 重要性也逐渐显现。如因企业管理不善，收入方面因销售合同风险 管理不到位而被欠款或被恶意索赔而减少，支出方面也可能资金紧 张导致工程款拖欠使得工程项目停工、不能按期交付给购房者，小 的方面可能使企业面临破产，大的方面可能引发广大购房者的集体 退房或退房未果的情况下而集体上访，给企业和社会带来不稳定性。 本文阐述了耶y 房产公司拟开发项目的合同风险管理方案制定 的全过程。首先结合企业自身以往合同历史数据分析和房地产行业 常见风险类别、特征，以及本项目的具体状况，对本项目开发建设、 销售过程中涉及到合同方面可能出现的各类风险源及其产生的原因 进行不同角度的分析。然后把本项目可能面i 临的合同风险分为外部 宏观风险和内部微观风险两大类。其中外部宏观风险包括政治风险、 社会文化风险等，内部微观风险包括市场风险、价格风险等。其后， 运用头脑风暴法、德尔菲法、层次分析法依次对可能出现的风险进 行定性与定量分析相结合，沿用风险分析一风险识别一风队评估的 程序得出拟开发项目各类合同洽谈、履行等过程中，可能面临的各 类风险源发生概率的大小。最后，结合自身的工作实践，重点借鉴 合同风险管理的理论知识，针对企业原来合同风险管理的状况和本 项目的个性特征逐一制定出风险防范方案。 本文通过对合同风险管理的研究，重点针对建设和销售两大领 域探讨开发商建立健全合同风险管理的有关方法。本次研究的重要 成果是初步建立了一套合同风险管理方面的制度、流程和合同文本， 以期待对所在企业和其他同行业单位的合同风险管理有所提升和借 鉴。 关键词房地产，合同风险，管理方案 a b s t r a c t f r o mo u rd a i l yl i f et oa l lk i n d so fs o c i a le c o n o m i ca c t i v i t i e s ，r i s ki s v e r yc l o s e l ya s s o c i a t e dw i t hu sa sa nc o n c e p ti n v o l v e dw i t hu n c e r t a i n a d v e r s e c o n s e q u e n c e s l o t s o fa c t i v i t i e sa r e s u g g e s t i v e o ft h e i m p o r t a n c eo fr i s km a n a g e m e n t ，s u c ha sw eb e l tu pw h i l er i d d i n gi na c a ro rb u yc o m m e r c i a li n s u r a n c ew h i l ed r i v i n gac a r ，a n de n t e r p r i s e s s t r e n g t h e ni n t e r n a lt r a i n i n gf o rt h es t a f f o re n t r u s tas p e c i a l i z e dc o m p a n y t ou n d e r t a k et h es a l e s a sam e m b e ro ft h es o c i a le c o n o m i ca c t i v i t i e s ，e n t e r p r i s e s i n t e r e s t p r o t e c t i o na n do b l i g a t i o n sf u l f i l m e n te n t e r p r i s e sa r eb o t ha s s o c i a t e dw i t h t h i se x c l u s i v en o u n - - c o n t r a c t a st h er e f o r ma n do p e n i n g - u pi si nt h e d e e p e n i n gs t a g e ，a l lk i n d so fl a w s ，r e g u l a t i o n sa n dt h el e g a le n v i r o n m e n t s h o u l db ei m p r o v e df u r t h e r t h e r e f o r e ，t h em a i nr e s p o n s i b i l i t yo n e s a l w a y sw a n tt op r o t e c tt h e i ro w ni n t e r e s t sa n dt h ec o n t r a c tm a n a g e m e n t a b i l i t yo fa l lp a r t i e sa r ei r r e g u l a r , t h e s em a k ee n d l e s sc o n t r a c td i s p u t e s a n da d v e r s ec o n s e q u e n c e se m e r g e e s p e c i a l l yi nr e c e n td o z e ny e a r s r a p i dd e v e l o p m e n to fd o m e s t i ce c o n o m y , t h ei m p o r t a n c eo fc o n t r a c tr i s k i nr e a le s t a t ei n d u s t r ya l s og r a d u a l l yb e c o m ea p p a r e n tw h i l et h i si n d u s t r y i sas i g n i f i c a n tl i n kr e l e v a n tt on a t i o n a lw e l f a r ea n dt h e p e o p l e s l i v e l i h o o d d u et o p o o rc o n t r a c t r i s k m a n a g e m e n t ，t h er e v e n u eo f e n t e r p r i s em a yr e d u c e i fa r r e a r a g ea n dm a l i c i o u sc l a i ma r i s e ，a n d c o n s e q u e n t l y , t h ep r o je c tm a y b es h u td o w no rc a nn o tb eh a n d e do v e rt o p r o p r i e t o ro nt i m ea sar e s u l to fc o n s t r u c t i o nd e b td e f a u l t i n gf o rc a p i t a l s h o r t a g e f i n a l l y , n o to n l yt h ee n t e r p r i s em a yg ob a n k r u p t ，b u ta l s oi t ! i i m a yc a u s ec u s t o m e r sc o l l e c t i v e l yr e t u r nt h eh o u s e so rr e s o r tt oh i g h e r a u t h o r i t i e sw h e ni ti sn o tp o s s i b l et or e t u r np u r c h a s e ，t h i sw i l ll e a dt o i n s t a b i l i t yt oe n t e r p r i s ea n ds o c i e t ya sw e l l t h i sp a p e re x p o u n d st h ew h o l ef o r m u l a t i n gp r o c e s so fh b y p r o p e r t yc o m p a n y sc o n t r a c tr i s km a n a g e m e n ts o l u t i o nf o rt h ep l a n n i n g p r o je c t f i r s t l y , c o m b i n e dw i t ht h ep r e v i o u sc o n t r a c tm a n a g e m e n t e n t e r p r i s ed a t aa n a l y s i sa n dc o m m o nr i s kc a t e g o r ya n df e a t u r e so fr e a l e s t a t ei n d u s t r y , a l s ot a k i n ga c c o u to ft h es p e c i f i cc o n d i t i o no ft h i sp r o j e c t ， w ea n a l y s ef r o mv a r i o u sa n g l e so ft h er i s ks o u r c ea n dr e a s o n sr e l e v a n tt o c o n t r a c tm a ya r i s ei nt h ed e v e l o p m e n ta n ds a l e sp r o c e s so ft h i sp r o j e c t s e c o n d l y , w ep u tt h ec o n t r a c tr i s km a y b ef a c e dw i t hi nt h i sp r o j e c ti n t o t w ok i n d so fr i s k s ，o n ei se x t e m a lm a c r o s c o p i c a lr i s kw h i c hi n c l u d i n g p o l i t i c a lr i s ka n ds o c i o c u l t u r a lr i s k ，e t c ，a n dt h eo t h e ro n ei si n t e r n a l m i c r o c o s m i cr i s kw h i c hi n c l u d i n gm a r k e tr i s ka n dp r i c e r i s k , e t c t h i r d l y , w eu s eb r a i n s t o r m i n gm e t h o d ，d e l p h im e t h o da n da n a l y t i c h i e r a r c h yp r o c e s so r d e r l yt oa n a l y s ep o s s i b l er i s k sb yq u a l i t a t i v ea n d q u a n t i t a t i v er i s ka n a l y s i st o g e t h e r t h e nb yu s i n gr i s ka n a l y s i s ，r i s k i d e n t i f i c a t i o n ，r i s ke v a l u a t i o np r o g r a m ，w ec a nr e a c ht ot h ep r o b a b i l i t y o ft h ep o s s i b l er i s km a ya r i s ei nt h ep r o c e s so fc o n t r a c tn e g o c i a t i o na n d p e r f o r m i n g f i n a l l y , c o m b i n e dw i t ho u ro w nw o r kp r a c t i c ee x p e r i e n c e s ， e s p e c i a l l yc o n t r a c tr i s km a n a g e m e n tt h e o r y , w ef o r m u l a t et h er i s k p r e v e n t i o np l a na c c o r d i n g t ot h ef o r m e rc o n d i t i o no fc o n t r a c t m a n a g e m e n ta n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h ep r o j e c t b a s e do nt h es t u d yo f c o n t r a c tr i s km a n a g e m e n ta n df o c u s i n go nc o n s t r u c t i o na n ds a l e sf i e l d s m a i n l y , t h i s a r t i c l ep r o b e si n t ot h em e t h o do fd e v e l o p e r st oe s t a b l i s ha n d i v i m p r o v et h ec o n t r a c tm a n a g e m e n t t h es i g n i f i c a n ta c h i e v e m e n to ft h i s s t u d yi st h a tas e to fs y s t e m ，p r o c e s s e sa n dc o n t r a c tv e r s i o no fc o n t r a c t r i s km a n a g e m e n tw a ss e tu pi no r d e rt h a to u re n t e r p r i s ea n do t h e r si nt h e s a m ei n d u s t r yc a nu s ei tf o rr e f e r e n c ea n dm a k e p r o g r e s s k e yw o r d sr e a le s t a t e ，c o n t r a c tr i s k ，m a n a g e m e n ts o l u t i o n v 目录 第1 章绪论1 1 1 选题背景1 1 2 研究的目的和意义2 1 3 国内外研究现状综述2 1 3 1 国外研究综述2 1 3 2 国内研究综述3 1 4 研究的内容和方法6 1 4 1 研究内容6 1 4 2 研究方法6 第2 章h b y 房地产公司合同风险管理现状分析8 2 1 房地产行业分析8 2 1 1 房地产行业的基本特征分析8 2 1 2 近几年房地产市场变化回顾8 2 1 3 房地产行业s w o t 分析9 2 1 4 房地产行业合同风险管理现状1 0 2 2h b y 公司概况1 1 2 3h b y 公司合同风险管理现状及存在问题1 2 2 3 1 建设工程合同风险管理现状及问题1 2 2 3 2 销售合同风险管理现状及问题1 3 2 3 3 劳动关系合同风险管理现状及问题1 4 第3 章h b y 房产项目的风险识别1 6 3 1 房地产企业合同风险概述1 6 3 1 1 房地产业企业合同风险来源1 6 3 1 2 房地产企业合同风险分类1 6 3 2h b y 房产合同风险识别的流程与方法1 7 3 2 1 风险识别流程1 7 3 2 2 风险识别方法1 8 3 3h b y 房产项目的宏观环境风险识别1 9 3 3 1 初步宏观环境风险清单的确定1 9 3 3 2 德尔菲法的运用2 1 3 4h b y 房产项目的微观合同风险识别2 3 3 4 1 微观合同风险类别的确定2 3 3 4 2 微观合同风险水平的评估2 5 3 5h b y 房产项目的风险汇总2 8 第4 章h b y 房产项目的合同风险评估2 9 4 1 风险评估方法的选择2 9 4 2 层次分析法的基本原理3 0 4 3 风险评估3 3 第5 章h b y 房产项目的合同风险防范4 0 5 1 房地产企业风险防范概述4 0 5 1 1 风险防范决策程序4 0 5 1 2 风险防范决策策略4 1 5 2 供应商能力之信用风险防范4 2 5 3 企业团队自身管理能力之合同风险管理能力风险防范4 4 5 4 消费者状况之履约风险防范4 5 5 5 企业团队自身管理能力之项目组织胜任力防范4 7 第6 章结论与展望4 8 6 1 主要结论4 8 6 2 本文局限性4 8 6 3 展望4 9 参考文献5 0 附录1岗位职责5 5 附录2 制度5 8 附录3 工程合同评审流程6 3 附录4 合同文本6 4 附录5 表单6 8 致谢6 9 硕士学位论文第1 章绪论 1 1 选题背景 第1 章绪论 从我们的日常生活到各类社会经济活动，风险这一与不确定性的不良后果 密不可分的概念也和我们如影随从。d , n 乘坐小汽车时系上安全带、大到驾驶 汽车时购买商业保险，d , n 企业内部加强员工内部培训、大到委托专业公司承 接销售代理等等，均影射出我们的风险管理活动之重要性。 作为社会经济活动的一个成员，房地产企业的利益保护、义务履行都与合 同这一专属名词相关联。由于改革开放处于深化阶段，各类法律、法规与法律 环境有待进一步健全和完善。因此，合同各方责任主体出于自身利益的保护， 而且各方合同风险管理能力参差不齐，导致产生的合同纠纷及不良后果层出不 穷。特别是近十几年来国内经济快速发展，关系到国计民生重要环节的房地产 行业的合同风险重要性也逐渐显现。如因企业管理不善，收入方面因销售合同 风险管理不到位而被欠款或被恶意索赔而减少，支出方面也可能资金紧张导致 工程款拖欠使得工程项目停工、不能按期交付给购房者，小的方面可能使企业 面临破产，大的方面可能引发广大购房者的集体退房或退房未果的情况下而集 体上访，给企业和社会带来不稳定性。 房地产项目具有投资额大、建设周期长和不可移动性的特点。这些特点决 定了房地产项目在项目的投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理等各个 阶段乃至贯穿全过程都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环 境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产项目在整个生命 周期内都存在着大量风险。而目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差” 的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风 险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的 诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风 险因素对项目的影响，本文结合h b y 公司房地产项目，认真探究了房地产开发 项目过程中的风险识别、评价和防范的相关内容，以期能够为有效化解房地产 开发项目运行中的风险提供一些参考。 硕士学位论文第1 章绪论 1 2 研究的目的和意义 自2 0 1 0 年初国家启动新一轮对房地产行业宏观调控以后，房地产行业的投 机性行为得到有效抑止，调整行业结构从长远发展来看是有意义的、积极的。 从某种角度上讲，也是将存在于房地产行业中的泡沫成份挤压出去，净化市场 来达到房地产暴利时期的终结。进而对行业管理提出更高标准、规格和质量要 求，也对行业从业人员推出了更高专业的要求。房地产开发是周期长、规模大、 参与单位众多，具备动态发展的特性。如何建立全方位、全过程的风险管理体 系，特别是各方交易主体中体现各自立场的合同风险管理将突显其重要性，以 便有效保证生产经营活动顺利进行，实现企业经营目标。 本文拟通过制定针对自身房地产企业主要经营活动：生产、销售和内部管 理所对应的施工合同、销售合同、员工劳动合同中所涉及的风险管理方案，做 出对开发建设、营销等全过程中风险存在形式和应对方法的研究，保障自身企 业经营环境的安全。 具体而言，研究的意义有：促使企业在经营活动中增加收入和减少支出， 保障企业经营目标的顺利实现；促进企业决策的科学性、合理性、有效性、 经济性，减少决策的风险不确定性；有利于消除或减少风险所带来的社会资 源浪费，有利于提高社会资源的利用效率；有利于整个社会经济的正常运转 和不断发展，营造一个保障经济发展的社会经济环境。 研究的目的有：对上述文章中谈到的施工合同、销售合同、员工劳动合 同中可能存在的风险进行全面、合理地处置提供可操作性的理论支持；制定 出可综合应用、控制风险的各种措施方案，力争在风险的处置上具有科学性和 综合性。力求通过综合利用风险的避免和排除以及自留和转移风险等方式，采 取不同的组合以期达到总体效果的优化。 1 3 国内外研究现状综述 1 3 1 国外研究综述 美国、英国等国家对于风险的研究已经比较成熟，并且将这些风险研究方 法引入到房地产风险研究中来，形成了许多研究成果。并运用这些风险研究方 法，对房地产行业风险、投资风险等进行深入分析，为房地产企业和投资者提 供决策参考。国外的成果从风险识别、评价和防范角度、周期角度进行了研究。 g r a b l l l e n e w e l l 和j a m e s w e b b ( 1 9 9 6 ) 研究了美国、加拿大、英国等五国， 2 硕士学位论文第1 章绪论 于1 9 8 5 年至1 9 9 3 年之间在房地产、股票以及债券方面的发展情况，并对国际 房地产投资风险进行了评价。研究结果表明，美国、加拿大等五国之间的房地 产与评价曲线之间的相关联系非常紧密，因此必须把房地产风险估计值从3 4 提高到4 7 t 。 k w c h a u ( 1 9 9 7 ) 通过搜集的相关数据，并运用模型对香港1 9 9 7 年的房 地产市场风险溢价的趋势进行了预测。研究结果表明，香港1 9 9 7 年的风险溢价 出现离散跳跃性的变化，说明投资者对香港房地产市场在1 9 9 7 年后的趋势非常 关注【2 1 。 ga n d r e wk a r o l y i 和a n t h o n yb s a n d e r s ( 19 9 8 ) 运用m u l t i p l e - b e t a 资产定 价模型，研究股票、债券以及房地产投资信托基金之间的关系，发现它们之间 具有不同程度的可预测性。研究表明，大部分的可预见性的收益是与应用于资 产定价模型中经济变量有关c 3 3 。 r o g e rp s i n d t ( 19 9 8 ) 在其著作 r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n a l y s i sa n d 却p l i c a t i o n ) ) 中，研究了房地产投资分析的相关问题m 3 。 k a r l ( 2 0 0 0 ) 研究发现，在美国，高额的房地产抵押贷款将会导致7 2 的金融机构都出现损失，进而影响美国的经济发展。研究中分析房地产需求的 重要作用，房地产通胀对经济可能发生的的影响，并研究了美国经济周期中影 响经济发展和房地产业发展的相关风险因素巧1 。 w i l l i a mc w h e a t o n 和r a y m o n dc xt o r t o 等( 2 0 0 1 ) 提出运用前瞻性方法 来评估房地产市场风险，并应用现代时间序列建模方法( 瓜) ，来量化这种 风险，研究结果表明，房地产和股票、债券一样，是可以预测的资产类别c 6 。 a b o u r i z k ，s ，a n de r ，k c ( 2 0 0 4 ) 等运用实证的方法研究房地产项目 的风险，提出运用简单多属性评价技巧( s m a r t ) 来评价房地产项目的风险， 并通过实证检验了这种方法的可行性盯1 。 i b r a h i m 等人( 2 0 0 6 ) 从互动风险管理的角度，提出一种模糊系统。研究认 为，房地产开发项目的风险及变化主要来自于项目前期，是由于项目相关信息 的含糊性和不精确性造成的隅1 。 1 3 2 国内研究综述 我国对房地产风险的研究起步较晚，许多理论、成果都是从国外借鉴的。 真正对房地产风险的研究，起始于2 0 世纪9 0 年代初。如1 9 年，申立银和俞 明轩对房地产市场的风险因素和物业风险进行了研究，并采用了简单的风险度 量方法【9 1 。近年来，许多学者将统计学方法、数量模型等应用到房地产风险研 究中，形成了许多新的研究成果，极大地促进了我国房地产风险研究的发展。 3 硕士学位论文第1 章绪论 这些研究成果从研究角度主要可以分为五类：周期角度；预警角度；风险识别、 评价及防范角度；预警角度和系统角度。 ( 1 ) 从周期角度研究房地产风险 何国钊、曹振良、李最( 1 9 9 6 ) 选择时间序列数据较齐全，且与周期波动 直接关联的八个指标进行分析，对我国房地产的周期进行了研究【1 0 1 。汪晓宇等 ( 2 0 0 0 ) 对我国1 9 8 7 年一1 9 9 8 年间，运用实证的方法对房地产市场的周期规 律进行了研究，在此基础上，分析其风险影响因素，提出了房地产市场周期的 理论，并给出相应的对策建谢u 】。丁烈云( 2 0 0 3 ) 运用9 个指标的扩散指数来 描述房地产周期波动，论述房地产业周期波动的成因，探讨对房地产业周期波 动进行预警和调控的理论依据【1 2 】。 ( 2 ) 从预警角度研究房地产风险 顾海兵( 1 9 9 7 ) 将经济预警的方法分为：黑色预警方法，该预警方法根据 警素的时间序列波动规律进行直接预警【1 3 1 ；袁贤祯( 1 9 9 8 ) 基于房地产业的周 期波动理论，构建房地产业景气指标体系，并从不同角度反映房地产业的周期 波动状态，在此基础上构建房地产业预警系统【1 4 】。李崇明( 2 0 0 1 ) 运用灰色关 联分析和系统核及核度理论方法确定房地产预警指标体系【1 5 】。丁烈云( 2 0 0 2 ) 在研究中利用预警理论对房地产市场进行预警，并结合国内外房地产预警理论 成果础，提出适合我国房地产市场特点的房地产预警调控系统的技术要点【1 6 1 。 黄继鸿、雷战波、凌超( 2 0 0 3 ) 首行构建合成指数和扩散指数，并运用所构建 的合成指数和扩散指数描述景气的动向，对经济的运行情况进行监测预警【1 7 1 。 2 0 0 3 年，深圳市规划与国土资源局房地产研究所运用系统动力学理论，构建深 圳市商品住宅市场发展的系统动力学仿真预测模型，并以此作为整个房地产预 警系统的辅助子系统和“政策实验室”，对深圳市房地产预警体系进行研究【l 引。 杨晓冬，王要武( 2 0 0 6 ) 运用功效系数法理论，并计算综合预警系数，在此基 础上，构建基于b p 神经网络的房地产泡预警系统，在模型中，对各指标在预 警系统中的重要程度进行敏感性分析甄别【1 9 1 。 ( 3 ) 从风险识别、评价和防范角度研究房地产风险 唐智娟、郭伟( 1 9 9 8 ) 运用模糊综合评价法，对房地产投资项目进行风险 评价，并将评价结果作为项目决策的重要依据捌。 叶艳兵、丁烈云( 2 0 0 1 ) 结合房地产业的运行规律，并参考专家意见，构 建房地产业的基础指标体系。运用相关的历史数据，进行主成分分析和相关性 分析，在此基础上，结合专家意见，确定房地产价格等1 4 个指标体系【2 1 1 。 徐宪平( 2 0 0 1 ) 对风险投资的风险因素进行系统分析，并通过对风险指标 4 硕士学位论文第1 章绪论 化，分指标评价，构建风险投资风险评价指标体系；在此基础上，研究风险投 资风险的综合评价与最优控制问题，提出一种适合风险投资特点、具备分指标 评价、综合评价与优化控制多种功能的模型技术方法【2 2 】。 王泰和颜哲( 2 0 0 2 ) 研究中，从投资对象、风险性、收益性、退出机制四 个方面，比较房地产投资基金和风险投资基金的区别，并对房地产投资基金在 设立前遇到带有的普遍性问题进行了研究。文中提出，在我国，房地产投资基 金作为一个新生事物，市场对它的认识还不够深入，主要是对有关概念和作用 的理论介绍，而对实践如何动作、如何进行管理研究较少，最后，提出对策建 议【2 3 】。 肖艳和吴承祥( 2 0 0 2 ) 研究指出，在房地产评估业务总量中，押房地产价 格评估占了较大的比例，而评估机构在对进抵押房地产价格行评估时，又面临 着很大的风险。文章从房地产评估机构的角度出发，对抵押房地产价格评估中 存在的各种风险进行了深入的分析，在此基础上，提出对策建议【2 4 】。 翁少群、张红( 2 0 0 4 ) 在研究中，从系统的角度出发，运用模糊数学理论， 并采用2 0 0 2 年的相关统计数据，对全国和北京房地产市场的发展状况进行了分 析。研究结果表明：目前，我国的房地产市场处在积极发展期，但要保持市场 的理性和稳定，需要采取积极措施来应对【2 5 1 。 一 刘晓君和孟凡文( 2 0 0 5 ) 在研究中，首先对房地产投资过程中的风险因素 进行分析，运用层次分析方法，构建风险评价指标体系，并确定了权重系数， 在此基础上，运用模糊数学方法构建房地产投资风险的模糊综合评价系统【2 6 】。一 彭勇，邵鲁宁，王深( 2 0 0 6 ) 研究认为，房地产市场存在许多不确定因素 和风险，对房地产市场存在的风险因素进行识别、分析和评价，有助于房地产 开发商了解风险并把握风险，做出理性决策。文章对不同风险因素进行分析与 评价，以供相关人员参考借鉴【2 。7 j 蒋根谋和胡振鹏( 2 0 0 7 ) 运用a h p 法，构建房地产项目定量经济风险评价 模型，并将该模型应用到房地产项目的经济风险分析中。运用该模型，结合工 程案例，采用定量的方法，对房地产项目中的经济风险进行了深入分析；并对 房地产投资的经济风险中单个或多个风险因素组合做了敏感性分析【2 引。 蔡俊岭，宋春红和杜志达( 2 0 0 8 ) 在研究中，通过对房地产开发企业核心 能力的分析，建立相应指标体系，在此基础上，运用模糊决策分析法和可拓评 价方法，构建出新型房地产开发企业核心能力评价模型。采用倒推法对评价的 结果进行分析，并对单个的房地产开发企业的核心能力进行评价【2 9 1 。 硕士学位论文第1 章绪论 1 4 研究的内容和方法 1 4 1 研究内容 本文从房地产中小型企业日常经营活动中对合同风险管理的现状出发，提 出加强与主要经营活动相关的主要合同风险管理的必要性和重要性。文章共分 为六章，各章节主要研究内容有： 第l 章为绪论。本章是文章的总体部分，主要阐述论文选题背景、研究的 目的和意义、国内外研究现状综述以及论文的研究内容和方法； 第2 章为h b y 房地产公司合同风险管理现状分析。本章首先对房地产行业 进行s w o t 分析，指出房地产行业合同风险管理现状，然后介绍了h b y 公司 基本情况，并对合同风险管理方面存在的问题进行了比较分析； 第3 章为h b y 房产项目的风险识别。本章主要通过德尔菲法和专家调查法 对h b y 公司房产项目的风险因素进行调查，从宏观和微观两个方面确定最终确 定了风险因素； 第4 章为h b y 房产项目的合同风险评估。本章通过对现有评价方法的比对， 结合作者专业水平，选择层次分析法对风险因素进行评估，确定风险排序； 第5 章为h b y 房产项目的风险防范。对信用风险、合同风险管理风险、覆 约风险和项目组织胜任力风险进行分析，并分别提出防范措施。 第6 章为全文的总结。本章主要是总结全文，指出文章的不足，明确进一 步研究的方向。 1 4 2 研究方法 借鉴中外风险管理中较为成熟的理论与方法，有机结合房地产行业生产经 营的实际状况，利用风险分析、风险识别、风险应对、风险监控等手段，对建 设工程合同、营销策划合同、劳动关系合同等三个主要方面的风险管理提出有 效方案，包括应用定性、定量等不同方法来分析和研究探讨中小房地产企业的 风险防范方案等。 ( 1 ) 文献研究法 笔者深入研究了大量国内外关于房产项目合同风险的文献资料及h b y 公 司关于房产项目合同风险控制的各级文件、规章制度以支持本文。 ( 2 ) 德尔菲法 风险识别需运用一些科学的方法和借助部分统计工具，才能有效地、规范 地、无缺陷地把合同风险逐一识别出来。本文采用德尔菲法和专家调查法进行 调查，确定h b y 房产项目的宏观和微观风险。 6 硕士学位论文第1 章绪论 ( 3 ) 层次分析法 本文运用层次分析法对各风险因素进行评价，根据推测出的合同风险后果 的严重程度、发生的概率等，评估出各个合同风险源的重要程度和分批应对时 的先后顺序，为是否采取应对防范方案或采取何种防范措施提供决策的依据。 本项目的技术路线图如图1 1 所示。 图1 - 1 项目技术路线图 7 硕士学位论文第2 章h b y 房地产公司合同风险管理现状分析 第2 章h b y 房地产公司合同风险管理现状分析 2 1 房地产行业分析 2 1 1 房地产行业的基本特征分析 房地产行业是集合房地产建设、管理、运营、售后服务等多项活动和以盈 利为目标的经营组织的特殊行业c 3 0 。由于房地产是集合房产与地产的总和，其 在物质形态上是由土地及对应土地上的建筑物和构筑物组成，在经济学上也称 房地产为不动产。同时，房地产行业因为土地这一独属性质的物质紧密地联系 在一起，从而使得房地产行业与其他产业有以下较大差异性的特征：它是实 体经济和实体部门；房地产商品具有生活资料和生产资料双重属性；位置 的固定性，地域的差别性，保值增值性。 房地产开发经营的十一个程序n 1 ： ( 1 ) 国土部门就拟开发地块进行招标或拍卖或挂牌形式使用权出让； ( 2 ) 提出立项意向书，向规划行政主管部门进行咨询； ( 3 ) 向发展与改革行政主管部门提出立项报告书，申请立项； ( 4 ) 发改委与规划部门联合研究，发给立项批复意见书，并要求开发商进 行可行性研究报告的制作。 ( 5 ) 开发商向发改委和建设行政主管部门提交项目可行性研究报告。 ( 6 ) 发改委和建委及各专业局审查可研报告，下达审查通过的批复文件和 规划设计书任务书。 ( 7 ) 办理建设用地规划许可证； ( 8 ) 办理建设工程规划许可证； ( 9 ) 办理建设工程施工许可证并继续进行项目施工阶段 ( 1 0 ) 办理商品房预售证。 ( 1 1 ) 施工完毕并经有关部门联合验收后交付业主使用。 2 1 2 近几年房地产市场变化回顾 国家鉴于宏观、微观经济状态的变化，基于房地产市场泡沫有被吹大的可 能性，不得已对本行业的发展不问断的采取一些调控手段。据统计，2 0 0 3 年7 月全国商品房均价为2 4 1 6 无m l ，而2 0 0 7 年1 1 月增加到约3 5 2 0 _ 元时。2 0 0 3 年北京房价收入比为l ：9 ，而就全国范围内而言2 0 0 7 年为1 ：l o 左右。针对 8 硕士学位论文第2 章h b y 房地产公司合同风险管理现状分析 2 0 0 7 年末出现房价收入比进一步攀高、阶梯性房价现象不明显、投机性和投资 性购房比例偏大等状况，国家陆续出台相关调控政策。2 0 0 8 年应调控政策影响， 房价在高价位盘整理，房地产市场交易量下降，供求关系发生变化。而同时以 美国次贷危机为代表的西方经济危机影响下，房地产市场进一步逆转而进入低 迷期b 羽。在拉动经济发展的“三驾马车”中的二驾：出口与投资趋低的情况下， 中央和各级地方政府出台房地产“新政”，给房地产回暖市场带来了积极的影响。 但随着国家扩大内需等一系列宏观经济政策的影响下，2 0 0 9 年房地产市场 的新一轮涨幅达到了前所未有的状况，在对经济增长的拉动力度( 房地产开发 投资直接拉动g d p 增长达1 0 ) 和贡献率非常显著的情况下，全国房地产市 场量价齐涨。2 0 0 9 年全国商品房销售面积9 3 7 1 3 万m i ，较2 0 0 8 年增加4 2 0 5 ； 全国商品房销售均价为4 6 9 5 元m i ，较2 0 0 8 年上涨2 3 5 5 。2 0 1 0 年1 月7 日， 标示着国家对房地产市场政策从“鼓励”转为“趋紧”的风向标，由国务院办公厅 下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知( “国十一条”) ，表明我国 房地产行业政策环境整体发生了变化c 3 3 j 。 2 1 3 房地产行业s w o t 分析 房地产市场隐藏了巨大的金融风险。据不完全统计，全国各大银行住房按 揭贷款产生总额约7 万亿人民币，各级开发商的贷款余额约3 万亿人民币，两 项共计近l o 万亿人民币，而2 0 0 9 年全国国民生产总值为3 3 5 3 5 3 亿人民币，占 到3 。如果房价跌幅达到一定程度，给整个国民经济、人民生活、社会稳定将 可能产生灾难性的不良后果。 房地产结构失衡状况长时期未得到改善。主要表现为：商品房、经济适用 房，廉租房比例失衡，大户型和小户型比例失衡。 房地产市场拉大贫富差距。按全国开发自有资金计算，2 0 0 9 年全行业平均 利润率在5 0 以上，房地产行业收盈颇高。各级党政机关干部、事业单位和垄 断行业人员也是房地产行业的受益者，富裕阶层把买房作为主要的投资渠道和 途径。经济适用房制度的初衷被曲解，中低收入阶层被迫购买高价商品房而成 为“房奴”。 行业结构有较大隐忧。据中国房地t o p l 0 研究组公布的“2 0 1 0 年中国房地 产百强企业研究”报告表明，全国房地产企业前l o 强的国内市场占有率不到 3 ，百强企业2 0 0 9 年资产周转率平均值为o 3 8 ，相比国外房地产公司，美国 t o p l 0 的资产周转率是中国的1 2 倍，是整个行业的3 倍以上。 房地产行业内部面临的s w o t 分析 9 硕士学位论文第2 章h b y 房地产公司合同风险管理现状分析 机会：按已批准的“十一五规划”，在2 0 5 0 年我国将达到中等发达国家的发 展水平。接联和国认定已达到中等发达水平的韩国、中国的台湾省农业人口状 况( 约1 2 5 ) ，现今我国农业人口按国家统计局的数据表明还有5 5 左右。据 此推算，至2 0 5 0 年平均每年要转移农业人口约1 4 0 0 万人以上，按现在城市人 口人均居住面积计算，每年需商品房供应至少六亿平方米。所以在城市化过程 中，房地产行业无疑将是一个朝阳产业。 威胁：近年来，我国