（工商管理专业论文）上海CSJ汽车美容养护中心选址评估研究.pdf

上盘竖堂本堂丛坠堂丝选塞 上整盟逛奎羞窒羞塑生! 垒选垫i 垩造亟窒 上海c s j 汽车美容养护中心选址评估研究 摘要 随着中国经济快速发展，人民生活永平的不断提高，国民可支配的额外收入的 增加以及中国城市交通道路基础设施的不断完善，中国的汽车行业近年来快速发 展，汽车销售的质量和数量不断提升。伴随着汽车销量的上升，与汽车相关的各种 行业也获得了快速的发展，其中专门为汽车服务的汽车美容养护行业发展非常迅 速。 在汽车美容养护行业的迅速发展过程中，无论对于单体经营店铺还是连锁经营 店铺来说，比较急需解决的问题是如何选址。而在汽车美容养护中心的选址问题 上，国内外相关理论和方法都缺乏。鉴于此，本文在总结国内外关于店铺选址的理 论和方法的基础上，尝试建立了一整套汽车美容养护中心的选址指标及评价模型， 并对c s j 店铺的选址做了案例分析。试图为汽车美容养护中，t l , 的店铺选址提供理论 和方法依据，为汽车美容养护中心的店铺选址提供操作指导。 论文的共分为四大部分五个章节： 第一部分绪论，介绍了汽车美容养护中心选址的背景情况，包括中国汽车行业 的发展和汽车的普及情况，并介绍了本研究所使用的方法和研究使用的技术路线过 程。本研究遵循了这样条研究路线：现状分析一理论研究一指标体系和评估模型 的构建一案例验证。 第二部分是论文的主体部分，这部分分为相关理论综述和具体的指标体系及评 估模型构建两大章节。第二章是选址问题的相关理论和研究方法，这一章首先对汽 车美容养护及其选址问题的概念进行了界定，限定了本研究的范围；然后给出了本 研究中所参考的其它服务行业的选址方面的相关理论研究成果，包括零售业选址中 的五大理论：中心地带理论、区域相互作用理论、土地价值理论、最小差别理论、 零售饱和指数理论：最后对其它服务行业的选址研究方法进行了总结，包括选址问 题中常用的图表分析法、类比法、财务分析法、回归模型法、引力模型法。第三章 是汽车美容养护中心选址模型的构建，首先提出了本模型建立的最终目标，为模型 逝连蔓盔堂m 坠堂焦地基 土塑盟直奎萎查菱塑史宣选堑i 垩鱼资窒 的研究给出了明确的方向；然后确定了本研究中指标的选取原则和指导思想，建立 了模型的指标体系，并对其中指标的选取做出了具体的说明，提出了汽车美容养护 选址问题中的三大关键指标类型：汽车保有量指标、便利性指标、竞争力和竞争强 度指标；接着依据实际的调查和专家共同研究的结果建立了基于这些指标的选址评 估模型；最后分析了模型的运作流程和适用范围，使模型能够更好地用于实际使 用。 第三部分，是本研究中的实际案例分析部分，本文采用了c s j 汽车美容养护中 心的选址做为案例研究的对缘，首先介绍了c s j 汽车美容养护中心及其竞争对手和 所处区域的概况，对模型进行了恰当的调整以更适合于调查分析，并依据上一章所 建立的指标对案例进行相关数据调查和研究，从而测定了模型的准确性，证明了模 型是与实际情况大体接近的，本研究所建立的模型是有实用价值的。 第四部分是本研究的结论总结，这一部分首先归纳了研究获得的结论，点明了 研究的主要成果：选址问题的指标体系确定与选址评估模型的建立。然后概括了本 研究与其它类似研究相比的创新之处，同时也对研究的不足之处作出了分析。 关键字：汽车美容，选址，量化模型 ；匕堑整矍盔堂丛坠鲎笪造塞 ：量签墨盟道奎差鸯羞塑虫! 叠逞丝翌焦班巍 o nt h es i t e e v a l u a t i o ns y s t e mf o rt h ea u t o m o b i l ed e c o r a t i o n m a i n t e n a n c e ：c s js h a n g h a ic a s es t u d y a b s t r a c t t h i st h e s i sf i r s te l a b o r a t e st h er e l a t e db a c k g r o u n do ff h ea u t o m o b i l ed e c o r a t i o n m a i n t e n a n c e ，i n c l u d i n gt h e9 w n e r s h i po fa u t o m o b i l ei nc h i n a ，t h ea u t o m o b i l e d e c o r a t o n m a i n t e n a n c ea n di t sc h o s e no fa d d r e s sc o n d i t i o n t h e ni n t r o d u c e s t h ec o n c e p to f t h ea u t o m o b i l ed e c o r a t i o n m a i n t e n a n c ea n dt h ep r o b l e mo fi t s c h o s e no fa d d r e s s ，g i v et h eg e n e r a lt h e o r i e sa n dr e s e a m hm e t h o d so ft h ec h o s e n o fa d d r e s sj nf e t a l it r a d es t o r e t h e nw i t ht h ef u r t h e ra n a l y t i c a lr e s e a r c h j tf o u n d u pas e to fr e s e a r c hm e t h o da n dp r o c e s s e st h a ti sa p p l i c a b l et ot h ec h o s e no f a d d r e s st oa u t o m o b i l ed e c o r a t i o n m a i n t e n a n c e ，a n dm a k e su s eo ft h a tm e t h o d t ob u i l du pas e to fi n d e xs i g na n de v a l u a t i n gm o d et ot h ec h o s e no fa d d r e s s c e n t e rf o ra u t o m o b i l ed e c o r a t i o n m a i n 协n a n c e a ti a s t i tc h o o s e st h ee x a m p l e d fc s jw h i c hj sac e n t e rf o rt h ea u t o m o b i l ed e c o r a t i o n m a i n t e n a n c ei nj i u t i n g t o w ns o n g j i a n gd i s t r i c to fs h a n g h a it oc h e c kt h em o d e ，t h e nm a k e su pan e w w a y t ot h ec h o s e no fa d d r e s sf o rt h ea u t o m o b i l ed e c o r a t i o n & m a i n t e n a n c e f i n a l l y ，i te l a b o r a t e st h ea d v a n t a g ea n dd i s a d v a n t a g eo ft h em o d e a sw e l la st h e r e s e a r c hd i r e c t i o nw h i c hc a nb ec a r r i e do ni nt h ef u t u r e x uw e i y o n g ( m b a ) d i r e c t e db ye _ q 女坌d ! n 量d g k e yw o r d s ：t h ea u t o m o b i l ed e c o r a t i o n ，t h es i t e e v a l u a t i o n ，t h eq u a n t i t a t i v e m o d e 论文独创性声明 本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文 中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其他机构已经发表或 撰写过的研究成果。其他同志对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作 了明确的声明并表示了谢意。 作者签名： 论文使用授权声明 日期：坦：圭 本人同意上海海事大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以上网公布论文的全 部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。保密的论 文在解密后遵守此规定。 作者签名：爱绺师签名： 日期：2 翌! 丝! 兰 ! ：塑整要鑫堂妲盎堂焦熊蛮 上蓬竖i 趣奎羞室羞芷虫立逞地盘鱼班窒 第一节选题背景 第一章绪论 一城市居民汽车拥有及销售现状 随着中国经济的快速发展和居民收入的大幅度提高，汽车不仅在人们的交通出行 中占有越来越重要的地位，也极大地丰富了人们的现代生活。2 0 0 4 年，我国汽车保 有量达到2 7 4 2 万辆，其中轿车9 2 0 万辆；私人汽车保有量达到1 4 4 6 万辆，其中轿车 6 0 0 万辆。2 0 0 5 年1 0 月，商务部部长助理黄海说，到2 0 1 0 年，我国汽车保有量将翻 一翻，达到5 5 0 0 万辆。 另一方面，国内外各大汽车制造商为了迎合广大居民的购车要求，设计制造了大 量性价比极高的经济型轿车，这使得城市收入中等以上甚至中等偏下的居民都有足够 的经济实力购买轿车，尤其是像上海这样的大城市，自驾车正在成为市民出行最好的 交通工具。 再考虑到中国城市的交通道路基础设施建设日趋完善，各种银行信贷业务的发 展，城市住宅区逐渐向郊区迁移等各方面的因素，可以预见，在未来的几年中，私人 购车将迎来一个持续的高潮，汽车销售量持续增加，城市一般居民的汽车拥有量会有 极大的增长。 二汽车美容养护行业的现状 汽车工业的发展和汽车在寻常百姓家庭中的普及直接带来汽车售后服务业的分 支汽车美容养护业的巨大商机，汽车美容养护业因5 0 的平均利润率和千亿元的行 业收入，被喻为新一代“黄金产业”。与汽车修理业比较而言，汽车美容养护行业还是 一个新产业，市场占有率还比较低，现阶段的情况是人们对这一行业的需求远大于供 给。而以养代修的新理念逐步被广大有车一族所接受，汽车美容养护的优势臼益强劲， 市场份额不断扩大。专家预测汽车美容养护行业很快会超过汽车修理业成为汽车保修 行业的顶粱柱。 面对巨大的商机，大大小小的汽车美容养护店如雨后春笋般从城市的大街小巷冒 了出来。而其中很多店在经营了一段时间后就关门歇业了。经调查发现，经营倒闭的 店铺多数是由于选址不当造成的。有的人在不了解行业特点的情况下就仓促找门面开 土星鋈蔓盘堂墅坠堂壁迨皇上蓬盎圭羞窒菱夔史尘遘堑迁造硒窒 店；有些加盟运营商为了自身圉钱，毫不负责地夸大行业前景和自身优势，使得加盟 者盲目轻信，仓促找门面就上马，岂不知在开店之初就注定将来要失败。 三汽车美容养护中心选址问题 选址是开汽车美容养护中心的首要任务，也是决定汽车美容养护中心今后经营成 败的关键工作。而如今，对汽车美容养护中心选址问题的专门性研究几乎为零，这导 致汽车美容行业选址存在大量的问题，其中主要问题如下： ( 一) 缺乏客观的评判标准 长期以来，汽车美容养护中心选址主要是依靠经营者的经验来判断，有的是依据 自身对这一行业的理解来判断，有的是借鉴在其他行业获得的相关经验来判断汽车美 容养护中心选址的问题。汽车美容养护中心选址主要靠主观判断，缺少客观评判标准。 这造成了选蛙的随意性，也难以保证选址的成功率。 ( 二) 缺乏详尽的基础调查 汽车美容养护中心选址是否合适，与周边的住户数和汽车保有量有密切关系。如 果一个地区市政规划尚不明确，决策者还应了解周边的具体市政规划和交通道路情 况。如今这行业的经营者多是私人小本经营，他们中很多人既没有能力也没有足够 的实力进行选址点周边情况的调查，他们不清楚自己将要开的店铺周围有多少车辆， 也不了解这一地区将来的市政布局和发展情况，只是凭主观臆想来判断。 鉴于此，本研究对汽车美容养护中心的选址及其它服务业的选址闽题进行研究， 找出其中的共同点并构建恰当的理论模型，包括选址问题指标体系的建立和评估模型 的建立，模型建立之后，再对c s j 案例进行实际验证。 第二节论文研究的意义 2 0 0 4 年1 0 月到2 0 0 5 年1 月间，上海市松江区九亭地区先后有两家汽车美容养 护中心在开业经营两个月后突然一夜间从人间蒸发，他们分别卷走预先收取广大车主 的服务月卡和年卡费用两万多元，在当地造成极坏的社会影响。由此可见投资汽车美 容养护业也充满了风险。 正如前文指出，汽车数量的快速增长给汽车美容养护行业带来巨大商机。如同社 区超市给城市居民带来便利服务一样，汽车美容养护也是以服务社区居民作为自己的 使命。故汽车美容养护中心在进行汽车服务时具有规模小、速度快、价格优的特点。 而限下汽车美容养护中心已成为创业者投资的热点。许多创业者只是看到了汽车美容 2 土竖基壅厶坐墅堂焦量毫 = ! ：壅竖连奎薹姿羞趟史! 釜选地递焦受塞 养护业发展的美好前景，对汽车美容养护中心选址主要靠主观判断，缺少客观评判标 准。殊不知盲目进入目前尚未完全成熟的汽车美容养护行业也将充满很多风险，很多 汽车美容养护中心的创业者都是轰轰烈烈开业，马马虎虎经营两个月后就草草率率地 收场了。而很多失败的创业者本身就是城市下岗职工，这种创业的失败对他们更是雪 上加霜。 丽根据作者通过中国期刊网搜索，到目前为止尚没有专门针对汽车美容选址的文 章发表，作者通过百度和g o o g l e 搜索也未发现此类专门文章。所以进行汽车美容养 护中心选址量化研究具有非常现实的意义，它的成功应用将会给那些汽车美容养护中 心的创业者提供科学的决策方法，从而大大提高了选址的成功率，减少了投资的盲目 性。本研究将对汽车美容养护行业的选址问题有极大的指导意义。 第三节研究方法、主要内容和研究框架 一研究方法 笔者在从事汽车美容养护中心经营的基础上，通过实际的调查研究和同行专家讨 论，对影响汽车美容养护中心选址的因素进行了归纳分析，然后确定了影响这行业 的三大关键因素指标，即汽车保有量指标、便利性指标、竞争力和竞争强度指标，并 利用数学建模的方法对各因素指标进行量化评估，构建选址的评估模型，最后得出决 定选址点优劣的综合评价指数，并用实际的案例对模型进行验证。 ( 一) 定量与定性相结合 本文首先利用定性的方法对关键指标进行分析，确定模型应该使用何种指标， 确定模型使用的关键指标体系后，再对模型进行定量分析，得出定量化的式子进行计 算，并由此验证模型的准确性。 ( 二) 案例分析 在建立模型的基础上，本文选用了上海市松江区九亭地区作为案钢区域，选取了 其中的十大住宅小区和三大汽车美容养护中心作为具体研究的案例对象，对这些住宅 区和中心进行了深入细致的调查和研究，收集了不少该地区的相关数据进行分析，并 将其代入模型中，从而验证了模型的适用性和准确性。 二本文主要内容 本文的主要研究内容分为以下五部分： 第一章绪论 土塑堑蔓盔堂丛坠堂焦造皇 上耋竖点奎差盎差塑虫尘选丝援篮壁窒 首先介绍了我国汽车工业的发展情况和家庭汽车的拥有状况，对我国汽车美容 养护行业的现状以及传统汽车美容养护中心选址中存在的问题进行了分析，阐述 了本文的研究意义和研究目的，介绍了论文的研究方法，以及本文的研究框架。 第二章相关理论和方法综述 首先对汽车美容养护的概念加以界定。进而对汽车美容养护中心选址问题概念加 以界定。 其次对国外几种主要的选址理论加以介绍，包括中心地带理论、区域相互作用 理论、土地价值理论( 竞租理论) 、最小差别理论、零售饱和指数理论等五种选址理 论。 接着对已有选址研究方法加以介绍，包括图表分析法、类比法、财务分析法、 回归模型法、引力模型法和相关经理人员访谈法等六种研究方法。 最后对已有选址研究中使用的关键因素进行了细致分析。 第三章汽车美容养护中心选址评估模型的构建 本章首先介绍了汽车美容养护中心选址评估模型中各指标参数，给出了指标体系 的框架，进而对汽车美容养护中心选址评估模型进行了说明。周时也对模型的适用范 围和运作流程加以了说明。 第四章c s j 案例分析 本章以上海市松江区九亭镇c s j 、比佛利、车精英三家汽车美容养护中心作为案 例研究对象，从而对本文建立的汽车美容养护中心选址评估模型进行了验证，说明模 型建立的科学性。 第五章结论 本章给出了本文研究的主要结论和本文的创新之处，即本文首次把汽车美容养护 中心的选址问题进行量化研究，本文提出了一个新的学术名词：汽车美容养护中心选 址综合指标，决策者可根据选址综合指标来判断待选店址的优劣性。最后也指出了本 文研究的汽车美容养护中心选址评估模型存在的不足之处。 三技术路线和研究框架 ( 一) 技术路线 本研究在实际操作时采取的技术路线过程： 现状分析? 理论研究? 指标体系和评估模型的构建? 案例验证 ：垦鲞筮蔓盔堂丛坠堂宣迨窑 土塑箜造奎蒜窒羞控虫垂选丝连垡堑盔 图1 - 1 汽车美容养护中心选址模型的研究框架 5 土垒堑至盍堂丛坠堂焦造塞 ：蔓显箜j 主嚣叠菱塑虫! 釜选垫迕造塑宜 第二章相关理论和方法综述 选址问题，作为一个新的企业建立所最先考虑的问题之一，无论是对制造行业还 是服务行业，无疑都是一个极其重要的问题。正因为如此，选址问题在学术界引起极 大的关注，当然其中也获得了大量优秀的成果。作为服务性行业选址问题中的典型 一“零售业选址”，直受到极大的关注，并已拥有大量的优秀理论和实践检验。作为 同样属于服务业的汽车美容养护行业，零售业的选址是十分值得借鉴的。本章首先界 定了汽车美容养护及其选址问题的相关概念，然后对零售业选址问题中的相关理论、 方法以及常用的关键指标做了陈述，并在后面的研究中加以利用。 第一节汽车美容养护概念的界定 随着我国汽车工业的快速发展，汽车逐步进入中国寻常百姓的家庭，汽车美容养 护已不是停留在洗车打蜡的层面，就广义而言，现代专业汽车美容养护包括对汽车的 美容、装饰、养护，就是通过先进的设备和数百种用品，经过几十道工序，从车身、 内室、发动机、钢圈、轮胎、底盘、保险杠、油路、电路、空调系统、冷却系统、进 排气系统等各部位进行彻底的清洗、保养和维护，使汽车保持良好的使用性能。 一汽车美容包含的主要项目和内容 ( )整车细部全面彻底清洗。 ( 二)油污、飞漆、污物的清洗处理。 ( 三)尘粒、桔皮等漆膜缺陷的砂平处理。 ( 四)漆膜粗研磨处理。 ( 五)漆膜细磨抛光处理。 ( 六) 漆膜增艳处理。 ( 七)漆膜抗氧化保护处理。 ( 八)持久保护层处理。 ( 九)漆膜镜面处理。 ( 十)钢圈、轮胎、保险杠、底盘等保养护理。 ( 十一) 室内各部位及主要配置的保养护理。 ( 十- - ) 发动机系统的美容护理等。 上鎏鲞蔓叁望丛坠兰焦垒童 土塑甄卷奎蓥盎羞壁虫尘选地i 垩焦盟巍 二汽车装饰的分类 根据汽车装饰的部位分类，可分为汽车外部装饰和汽车内室装饰： ( 一) 汽车的外部装饰部位及主要内容： 1 。汽车漆面的特种喷涂装饰。 2 彩条及保护膜装饰。 3 前阴风板入后翼板装饰。 4 车顶开天窗装饰。 5 汽车风窗装饰。 6 车身大包围装饰。 7 车身局部装饰。 8 车轮装饰。 9 底盘喷塑保护装饰。 ( 二) 车身的室内装饰部位及主要内容： 1 汽车顶棚肉衬装饰。 2 侧围内护板和门内护板的装饰。 3 仪表板的装饰。 4 座椅的装饰。 5 地板的装饰。 6 ，内室精品的装饰。 三汽车的养护 包括发动机各系统的油液及滤清器更换、清洁( 机油、齿轮油、刹车油、自变油、 助力油、防冻液、玻璃水、电瓶水、机滤、汽滤、空滤、空调滤等) ，汽车易损件的 更换保养( 如皮带、火花塞、蓄电池t 轮胎、刹车片、球头、离合器片、减震器等等) 。 现在汽车制造工艺不断提高，道路交通环境不断改善，汽车的故障率不断降低， 困此以往的汽车维护观念已经不符台现代车辆的要求，以养代修”的观念渐入人心。 正常的汽车养护能够保持车辆的外在美观和内在性能的稳定，在保证车辆安全行驶的 同时，也大大延长汽车的使用寿命。 第二节汽车美容养护中心选址问题的概念界定 选址是指选择一个理想地点的过程。汽车美容养护中心的选址，是指以汽车美容养 土凄瀣蔓点坐丛坠堂垡迨塞上攫竖卫直至差鸯菱塑史：垒选韭进煎堕蠢 护中心的经营内容为基础，在现实条件的制约下，根据对养护中心经营成败有重要影 响的各关键要素的比较结果来选择一个最理想的经营场所得过程。选址决策对超市经 营成败有重要影响：店址所处的商业环境决定中心的生存：店址影响中心的车流 量，从而影响中心的销售业绩：店址与中心的运营成本息息相关。 本文假设选址者在使用该模型时已经在多个大的区域中选定了某一个区域，比如 本文案例中选定了上海市松江区九亭地区，然后在区域中寻找可能建立中，b 的点，通 过一些简单的方法进行初选，得出几个较优的待选点，再运用本文提供的模型进行几 个点之间的细致选择。 第三节相关理论 因为汽车美容养护行业是一个伴随汽车业的发展和汽车的普及而发展起来的行 业，其发展初期是作为汽车维修店的一个分支出现的，因此它的发展时间尤其是国内 的发展时间不长，相关研究尤其是理论研究很少，所以本文更多的是借鉴其它服务性 行业( 尤其是零售业) 的选址理论进行研究，并将其运用到该行业的选址中去。 在零售业选址方面，相关的理论研究相当丰富，高辉( 2 0 0 4 ) 曾对国外选址相关 理论作了综述1 8 】。根据他的研究综述，国外选址理论包括中心地理论、区域相互作用 论、土地价值论、最小差别论、零售饱和指数论等五个理论。这里引述如下：霪 一中心地带理论 中心地带理论是发展最完善最标准的零售选址理论。该理论由德国的克里斯泰勒 与1 9 3 5 年提出，后来由罗斯等人进一步发展。克里斯泰勒提出了该理论的两个基本 概念，限程和限需。限程( 也叫上限) 是指消费者为购买某种商品愿意出行的最远路 程，也就是某店铺经营的最大市场区域范围。限需( 也叫下限) 是指某一店铺能维 持收支平衡的最小需求量，也就是拥有的最低顾客数量，从空间概念上看，相当于能 满足最小需求量( 通常指人口) 的市场区域范围。克里斯泰勒认为任何商店要保证收 支相抵必须是限程大于限需。 在以上概念的基础上，克里斯泰勒和罗斯提出了他们著名的商圈理论，既在一个 理想的完全均匀的市场环境中，出售某种商品的商店会均匀分布，而且每一个零售商 所服务的商圈都是等边六角形。 早期的该学派学者除了商圈六边形理论外，也提出了中心地带( 城镇) 的层次理 论。克里斯泰勒根据商品品种的多少来划分不同的区域。最低的层级是代表最小中心 土塑攫童盔堂丛坠堂焦监塞：垦龌盟盎至差星菱控虫尘堡世埋垡塑建 地带的区域，提供最基本的商品品种和服务，即生活必需品。较靠上的层次是较大的 中心地带，即经营必需品又经营非必需品。罗斯的层次理论更加灵活，他提 b 聚集法 则，认为中心地带的商品和服务可以是多样化的，因为现实中有很多外在的影响因素， 所以这些零售店会边界模糊，融为一体。中心地带理论表明，若顾客到较高层次的中 心地带次购齐所需，就不可能再到附近的较低的中心地带购物，该理论的意义在于 它把消费者行为和零售企业的区域分布联系在起。这派理论者认为某商品的“真 正价格”是包含交通成本在内的价格。所以，顾客来去中心地带的时间是决定中心地 带位置的关键因素。 二区域相互作用理论 零售区域相互作用理论的创始人是威廉姆雷利。他模仿牛顿的物理学理论提出 “零售引力法则”，认为两城市从中闻地带吸引顾客的数量同两城市的人口数量成正 比，同两城市的距离成反比。 康维斯修订了雷利法则，试图确定城市交易区域的分界线，即两个城市的顾客可 能到任何一个城市购物的分界点。 雷利法则和康维斯的修正理论的假设是：一是两个地区同样的接近主要公路；二 是两城可被利用的商品或服务的多少以城市的人口为标志：三是两个地区的零售商经 营能力一样。顾客之所以被吸引前往人口较多的城镇，主要是由于当地的商店设施和 商品种类较多，值得多花时间前往。这两种理论既可用于不同城市商业区之间的定量 分析，也可以用于同一城市内不同商业区的定量分析。而且划定商圈时计算简便，资 料的要求也不是很高。所以在欧、美、日广泛应用。但它的使用也有定的局限性， 仅以人口和距离作为分界点的影响因素，而且距离方面考虑的是里程距离，没有考虑 具体的行程距离给顾客的心理感受。从零售类型来看，只适合于出售日常用品的商店， 并不适合于出售挑选性强的高档消费品商店。此外，若存在广告的影响，或顾客对特 定商品的忠诚和某些商店有特殊吸引力时，也会减弱这一理论评估的有效性。 2 0 世纪6 0 年代，美国零售学者戴维赫夫继雷利和康维斯之后提出了城市区域内 商圈预测的空间模型，为区域相互作用理论体系注入了新鲜血液。具体内容是，在数 个商业区( 或商店) 集中于一地时，顾客利用哪一个商业区( 或商店) 的概率，是由 商业区( 或商店) 的规模和顾客到该区( 或商店) 的距离决定的。 三地价值理论( 竞租理论) 土地价值理论( 竟租理论) 最早是由海格在1 9 2 6 年提出的。他认为城市中所有 可选地点会被出最高租金的商家占有，因此土地资源得到最好的使用，体现出其最高 土鎏篷蔓盔兰丛耻堂焦撞塞土巨坠! i 置奎菱窒鲞垃史! 垒选垫透值硒窒 价值。该理论假设不同零售业态的选址依赖于他们竞投的租价。后来，阿伦索在此理 论基础上提出了竞租曲线，认为城市最中心地点因为能吸引整个城市的客源，所以竞 租价格最高，但是随着距离增加，价格逐渐下降。真正把该理论应用到零售领域的是 费雷和伽纳。费雷认为在假设零售业有完全的信息，而且没有法律和社会的障碍的条 件下，系统的零售布局模式应该是由零售商能支付和愿意支付的最大租价决定的。伽 纳认为中心地点的高价土地体现了高竞租能力，而这种较高的竞租能力和中心地带理 论中的限需的作用类似，都设定了最低的准入条件。因此，证明了中小地区和社区的 商业类型应有所区别。 四最小差别理论 最小差别理论把哈罗德霍泰龄的竞争模型应用到了零售环境。该理论认为，处 在同一市场环境中一定数目的商铺如果聚集在一起，将获得最好的经营效果。在不同 国家的一些实证研究证明了该理论的假设，即经营同种或类似商品的商家趋向于紧密 地聚集在一起。但是这一理论在不同零售业态的适用程度不同。通常较高等级的业态， 像女性时装店等特点明显，但像便利店和私人服务等较低等级的业态就不倾向于聚 集。而且对于郊区超市兴起，其经营状况通常好于聚集在市中心超市的情况，该理论 也缺乏足够的解释。 五零售饱和指数理论 该理论主要揭示一商圈中某类商品或服务与需求相比的饱和程度，其公式为： i r s = 需求卖场面积= ( i x r e ) p , f 式中：m s 一某区域某类商品的零售饱和指数 h 一该区域的家庭数量 r b 该区域每个家庭对某类产品或劳务的年支出金额 r f i 某种商品或劳务的现有营业面积 饱和理论说明某一商圈的竞争状态对投资者的吸引程度。显然，商圈内某类商品 或服务的零售饱和指数越小，代表该类商品或服务的竞争越激烈，对投资者的吸引程 度越弱。反之，对投资者的吸引程度越高。 这一系列的理论都曾在零售业的选址中起到过相当重要的作用，在这里，它们同 时也为汽车美容养护中心选址的研究指明了方向。本文通过对这些理论的研究，并结 合养护中心选址的具体情况，选用了其中的中心地带论、区域相互作用理论二者作为 主要的理论参考，这两大理论充分考虑了选址点和周围消费者的数量和距离之间的关 系，相当符台汽车美容养护中心选址的具体情况。借助这些理论，本文大致确定了养 1 0 土盘塞要盔堂m 坠堂焦建塞 土堂竖i 直至蓥蕉羞妲生! 叠选地盘焦受窒 护中心选址中的三大关键园素，即汽车傈有量指标、便利性指标、竞争力和竞争强度 指标。 第四节已有选址研究方法 一图表分析法 这种方法首先查找相关的资料或进行调查，获得如人口、便利性、竞争和成本等 内容的一些相关因素，再将这些量做成图表的形式施行进一步的分析。这种方法可以 做得很细，也可以很粗。投入较大的图表，可以提供大量的有用信息，这对进步的 分析和研究很有好处，缺点是会耗费较多的资金和时间，且对资本并不多的投资者来 说，这是几乎无法实现的；楣反，也可以仅仅是粗略的图表，它的好处是不需要耗费 太大的功夫，节省时间和调查所需资金，但它无法提供具体的信息，用它只能对具体 选址问题做一个粗略的分析。通常来说，图表法是一种不正式的方法，只是在调查者 头脑中形成。 二类比法 这种方法试图通过比较现有店铺店址和预选店址的差异，在现有店铺的基础上预 测预选店铺的销售额。主要的内容有顾客调查、竞争分析和地理社会经济信息采集。 这种方法利用了现有店铺作为评价预选唐址的媒介，更有现实依据，但是，现有店铺 的经营方式、管理模式甚至历史和顾客的品牌忠诚度都对其销售情况有重大影响，类 比法很难对这种差别做出正确的评估，以至该方法的准确度和范用性都有一定的问 题。最近，该种方法中应用了地理信息系统和忠诚卡数据，算是对原方法的一种改良， 使其更利于使用。 三财务分析法 这种方法对店铺的发展和运营进行财务分析，对比成本( 包括地价、建筑和运营 成本) 和预期的销售额。它从店铺经营的基本投入和产出的角度出发，可以有效地分 析选址点的收益能力。然而，这种方法没有考虑到竞争环境和消费者行为模式，无法 对多变的市场情况做出迅速的反应，故它并不能单独使用，一般只作为辅助性分析。 四回归模型法 这种方法是对图表分析法的进一步深化并将其与类比法和统计学中的回归分析 相结合的一种较全面有效的方法，它调查了选址区域内更多的信息。在零售业选址中 经常用到多元回归模型的决定园子通常是竞争、商圈组成和特点，店址的便利性，店 土整篷囊盘堂m 坠兰焦堡塞 ! ：盘盟遣奎萎盎羞塑生：垒堡地翌焦亟塞 铺的物理特点，区域人口分析等，并以此预测潜在的销售额。这种方法具有极大的使 用价值，但也需要投入大量的资金和时间进行实地调查，且它通常要分析至少3 0 个 以上的店铺，才能建立一套较为完整的评价体系，因此限制了小型零售企业的使用。 在本文的模型中，因为国内汽车美容养护业的规模并不大，同一区域内并没有足够的 店铺供调查研究，故本文只能部分地采用这种方法。 五引力模型法 这组模型基本是在雷利的零售引力模型的基础上修订形成的。它主要考虑了某 一区域入口和及其到选址点的便利性因素，即人们更倾向于到距离近的店铺进行消 费。这一理论很好地考虑了距离对零售业选址的影响，同时也考虑了距离和潜在消费 者之间的关系。它的缺点是对某些行业无法很好地运用，且对其它环境的影响无法考 虑。 六相关经理人员访谈法 这是一种从主观上进行选址的方法，这种方法在借鉴国内外有关选址文献的基础 上，与相关经理人员等访谈并吸取他们的相关经验，或通过问卷等形式直接让他们对 关键因素和评估模型的确定给出自己的意见。这种方法在选址问题中加入了更多的主 观经验因素，对于像汽车美容养护中心选址这种已有理论不多的问题有较大的帮助， 可以使研究与实际情况有更大的相关性。但它的缺点也是明显的，当访问的专家很少 时，建立起来的理论将受到专家意见的极大影响：而访问的专家多了，得到的意见又 过多，这些意见之间可能有很大的差异，其中的差异不易调节。 通过对这些方法的实用性分析，本文结合养护中心选址的具体情况，主要选择使 用了图表法、类比法、引力模型法和相关经理人员访谈法。这些方法对本研究的对象 和研究者拥有的具体资源状况来说，是相当适合的。考虑本研究没有足够的资源去获 取恰当数量的数据来进行回归分析模型，同时也无法对每一个已有的养护中心的财务 状况进行充分的调查，故财务分析法和回归模型法在本研究中未被使用。 第五节已有选址研究中使用的关键因素 零售业选址的关键要素方面，国内外的学者也进行了大量的研究，其中侯丽敏， 郭毅( 2 0 0 0 3 在r r 商圈理论与零售经营管理”聊中对零售业的选址进行了综述，本节结 合他们二人作出的综述，列举了零售业选址问题中用于分析地点优劣的常用关键因 素，以此作为汽车美容养护中心选址的参考因素。 般来说，选址标准是指以卖场面积标准化为核心的一系列选址条件，包括城市 土塑凄基盔芏丛坠堂焦监塞 占攫竖遗奎差窒羞控史! 坠选地理照堑窒 商业条件和店铺位置条件。 一城市商业条件 选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括： ( 一) 城市类型： 先看地形、气候、风土等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条 件，从而判断：是工业城市还是商业城市? 是中心城市还是卫星城市? 是历史城市还 是新兴城市? ( 二) 城市设旌： 学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机构等公共设施能起到吸 引消费者的作用。因此，了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是 很有意义的。 ( 三) 交通条件： 这是对店铺选址影响最直接的因素，如城市内区域间韵交通条件、区域内的交通 条件等。例如，对于仓储式商场来说，商圈范围比较大，般均设在城乡结合部，远 离市区，因此，最好商场附近有比较多的公共交通停车点，这样可以吸引远距离的顾 客前来购物。 ( 四) 城市规划： 如街道开发计划，道路拓宽计划，高速、高架公路建设计划等，都会对未来商业 环境产生巨大的影响。只有了解城市规划，才能预期该店铺的选址是否符合规划要求 以及以后店铺周围情况的变化，这样才能对该店铺以后商圈范围内的顾客数量及其他 情况作出合理的估计，从而对该店铺的长远发展作出预测。 ( 五) 消费者因素： 如人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。 ( 六) 城市的商业属性： 如商店数、职工数、营业面积、销售额等绝对数值，以及由这些绝对数值除以人 口所获褥的相对数值，如人均零售额。 二店铺位置条件 城市商业的整体条件基本了解后，主要逐步缩小范围，把握店铺所处位置的条件， 包括： ( 一) 商业性质： 规定开店的主要区域，在哪些区域应避免开店。 ( 二) 人口数及住户数： 了解一定的商圈范围内应有的住户数。 1 3 土星盘壹盔堂丛坠望焦丝毫点塑竖! 遗室羞蕉姜芷生：量选丝i 垩越硒密 ( 三) 竞争店数： 了解一定的商圈范围内竞争店的数量。 ( 四) 客流状况： 调查估计通过店前的行人的最少数量。 ( 五) 道路状况： 如人行道、街道是否有区分，过往车辆的类型及数量，道路宽幅等因素。 ( 六) 附近店铺的状况： 如经营品种规模、外部装饰、格调等。 ( 七) 场地条件： 如店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。 ( 八) 法律条件： 在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了 解各种限制性的规定。 ( 九) 租金： 要分区段设上限租金。 ( 十) 必要的停车条件： 顾客停车场地及厂商所用进货空间。 ( 十) 投资的最高金额。 阻预估的营业额或卖场面积为基准规定。 ( 十二) 员工配置： 以卖场面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于5 平方米。 小结：汽车养护行业和零售业同属于社会服务业，对上面列出的因素进行分析可 以看出，汽车养护和零售业选址在关键因素上还是有很大的共通点的。首先，对城市 商业环境的分析是十分必要的，这些因素的结果将直接影响服务业的经营情况。因为 本文主要对同城市中的某一区域进行具体化的选址研究，故本研究中没有考虑城市 总体的商业条件中的因素，而只对具体位置条件进行了分析。店铺位置条件方面，汽 车美容养护中心有着其与一般的零售业店铺不同的条件要求，如它的门面有一定的面 积和形状要求，员工为顾客的服务也是- - j f o e 集中服务模式( 即几个员工同时为一位顾 客服务) 等等，本文充分考虑了养护中心的具体情况，对零售业选址因素做了必要的 调整。 土篷堑蔓鑫堂丛坠堂焦造皇 量盘曼韭遗至美容羞塑虫立选垫i 垩垡塑宝 第三章汽车美容养护中心选址评估模型的构建 第一节模型的指标体系的构建 本文的目标是建立汽车美容养护中心选址的量化模型，即在前期选址工作选出几 个重点选址点的基础上，对各个选址点及周围的环境进行关键要素的调查和量化，再 使用模型迸行综合，得出每一个点的综合选址指标，从而使某一个点的选址价值可以 由个数据给出。最终对这些点的选址价值进行评价，选出最优的点。 一指标选取的原则和指导思想 考虑至u 汽车美容养护行业的具体情况，本文在选定汽车美容养护中心地理位置时 借鉴了中心地带理论和零售业的引力模型( 区域相互作用理论) ，考虑了中心选址点 所覆盖的服务区域及其中的实际和潜在消费者，以及服务区域到选址点之间的时间距 离，然后通过这两个参数确定选址点在消费者中的位置影响。区域内行业竞争方面， 本文借鉴了零售饱和指数理论，同对引入选址点的物理属性、周边环境、竞争者情况 等参数，以更好地对选址进行优化。 本文使用了类比分析和一些必要的统计学调查研究的方法，并结合自身实际经验 和专家意见进行修正，使模型能够尽可能准确地反映问题。 二指标的产生 本文模型的最终目标是得出各个选址点的综合选址指数( z x z ) ，而这一指标又 由汽车保有需求( o s ) 、小区便利性指数( b l ) 和竞争强度( j z ) 三个分量共同作 用而成，以下分剐说明三个分指标的由来及其具体内容： ( 一) 区域内汽车保有需求分析 区域内汽车保有需求( o s ) 是指待选店铺所在的服务区域的汽车养护方面的需 求量。这里假设对服务区的每一辆车来说，汽车养护工作都是必要的，且无论它是高 档还是中低档车，单位时间( 比如说一个月) 内花费在养护方面的资金和进行养护的 次数是一致的。 具体研究上，先确定待选点所能覆盖的服务区，再将服务区按具体的住宅区划分 上塑堑壅盔堂塑盎堂焦迨塞上整竖上苎圭差盔羞蝗史! 垒选丝 壬鱼疆窭 后对单个的小区进行研究。对于汽车养护行业来说，其服务区域受到当地经济水平、 行业饱和程度等因素的影响。对于上海市来说，大致是店铺周围的路面距离2 公里的 一个范围内，经济欠发达地区的这一范围要更大一些。然后调查区域内的企业、居民 数量和收入等情况，再调查对应的车辆情况。即单位用车占区域总车辆的比例以及私 人用车所占的比例。假如区域内以私人用车为主，且企业的规模并不太大，可以把企 业用车量合并到就近的住宅区中。针对上海私人用车占中小型车中的比例极大，本文 中将近视地忽略企业用车对汽车养护店的影响。 对住宅区的具体研究，这里先将住宅区按位置和档次进行划分，然后对每一小区 使用以下几个指标： 小区住宅单元数( x z s ) ：一般对小区的调查首先选取的是其人口数量，但因为 汽车通常是以家庭为单位来购买的，故只需对小区的单元数进行调查。这样即可以降 低调查的成本，也可以避免混乱。具体数字调查可以询问小区的物业或实地计算。通 常前者已经可以做得很好。 小区现有汽车数目( x q s ) ：这无疑是一个很重要的参数，根据引力原理，车主 通常会在较近的地方寻求汽车的养护，这参数将直接影响店铺的车流量和收益。具 体调查可以先询问物业，但通常物业无法清晰地了解其所管辖小区的汽车数量，故更 准确的方法是寻找一个恰当的时间点，派人到小区进行实地计算，时间应选在晚上或 清早这些汽车大多停放在小区内韵时刻。另外，因为不是所有的车辆都停放在露天的 停车场，许多高档小区的住宅都有自己的车库，这样实地调查的结果很可能和实际值 有一定差距，这时可以对数据进行合理的放大，通过对小区房价和居民的收入水平的 调查进行估算。比如，对于别墅区，平均房价在3 0 0 万以上，一辆几十万的车子对房 子的主人来说并不是一笔很大的开销，因此尽管看不到车子，调查时也可以假设其拥 有。 考虑到上海现在有许多新建的尚未完工的楼盘，其中有些小区甚至一部分已住人 而另一部分在建筑中，本文加入了一些表示小区内未来汽车增长情况的指标： 小区车辆年平均增长率( q z ) ：这一指标主要由来来将入住的人口的购车需求 决定，而未考虑已入住人口的未来购车需求。它由未来入住户数( w z s ) 和现有居民 数与车辆数的比例来估计，即假设未来入住人口与现有人口有相似的收入水乎和购车 需求。 最后利用现有车辆数和增长率计算出小区汽车保有需求( q s ) 。 ( 二) 便利性分析 土塑塞蔓去堂丛坠! 兰焦熊窑 上壅盟盏奎萎叠菱塑生查选壁i 垩笪班窒 便利性指数( b l ) 是指某一车主决定于某一时刻到店铺进行汽车的美容和养护，他 需要投入多少的时间在这一事务上。这一指数包括三个指标：f 1 ) 距离时间指标0 s ) ： 因为区域内的车辆以私人车辆为主，他们进行汽车养护通常是直接从所居住的小区出 发，驾车到养护店进行消费，其中从小区到店铺有一定的距离，因为这个距离并不大， 这里可以把其中汽车的油耗费用忽略，于是就只剩下路上所花费的时间。考虑到现在 的小区大多只有一到两个出入口，任何居民离开小区都将经过，且店与住宅区间距和 小区内的行动距离相比不占优势( 即两者间差距不大) ，于是本文以某个小区的出入 口为起点，店铺为终点计算小区到店铺间的距离，然后加入城市道路行车的平均时间 将距离指标转换为时间指标。( 2 ) 交通拥挤度( y s ) ：有时两个地方间尽管路面距 离不长，但因为途经交通拥挤地带，很大的一部分时间将花费在堵车上，对于本身就 不长的交通对闭，这一部分是不可忽略的。( 3 ) 服务等待时间：对于车主来说，他 去进行汽车养护最希望的是车子- n 店铺就能马上得到服务；而对于店主来说，来的 车子是越多越好。因为现阶段中国的汽车养护业还处于起步阶段，已有的店铺尚无法 满足广大车主的需求，加上私人车主进行汽车养护的时间大都集中在双休日和假期， 一个地段和服务较好的养护店总是会有全负荷运转的时候，这时来接受服务的车辆总 是会有等待接受服务的时间，这一时间如果过长，客人难免会产生厌烦，严重的可能 导致该顾客从此不再光顾该店。因为这一指标关系到店铺本身的竞争实力和一些店铺 具体位置的内部和外围环境因素，且在选址初期无法准确测定，故这里将它作为竞争 力方面的要素进行考虑。 ( 三) 竞争力和竞争强度分析 汽车美容养护行业的服务产品种类不多，各店间的进货成本和服务内容相似程度 很大，因此这一行业单项服务的收费在区域内，甚至整个城市的差异都很小，加上现 在中