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上海南站广场配套工程运作模式探讨 摘要 上海南站作为适应二十一世纪需要的标志性建筑，是上海铁路 枢纽规划的南大门。整个项目包括铁路站屋工程和广场配套工程， 其中铁路站屋工程由铁道部投资建设，广场工程由上海市投资建设。 本文试图从城市基础设施的投融资机制和管理运作模式入手， 探讨南站配套工程的运作模式。 首先在分析城市基础设施特性的基础上，总结南站广场配套工 程的特点。据此，笔者提出了“地下养地上”，“还贷靠开发”的投 融资运作思路和项目法人制的实施管理办法。通过对南站地下空间 和周边土地开发的市场需求分析、市场运作规划以及财务测算，笔 者认为这不但解决了南站建成后的养护费用问题，而且使“投资和 收益相一致，资金投入有进有退”的政府要求得到了实现，建设贷 款得以偿还。 本文通过投入资本化、项目法人化、产品( 服务) 商品化的具 体运作方法，以期寻找一条城市基础设施融资、建设、管理、运营 的新路。 关键词南站广场配套工程，投融资，投入资本化，项目法人化， 产品( 服务) 商品化 d i s c u s s i o n0 ft h eo p e r a t i o nm o d eo f s q u a r ea s s o c i a t e dp r o j e c to fs h a n g h a i s o u t hr a i l w r a ys t a t i o n a b s t r a c t s h a n g h a is o u t hr a i l w a ys t a t i o nw i l lb e c o m eat r a m cc e n t e ra n das y m b o lb u i l d i n gi n s h a n g h a ii n 2 1c e n t u r y , t h ep r o j e c tc o m p r i s e st w oc o m p o n e n t s s t a t i o np r o j e c ta n ds q u a r e a s s o c i a t e dp r o j e c t t h es t a t i o np r o j e c ti si n v e s t e da n dc o n s t r u c t e db yr a i l w a ym i n i s t r y , a n dt h e s q u a r ea s s o c i a t e dp r o j e c ti si n v e s t e da n dc o n s t r u c t e db ys h a n g h a ig o v e r n m e n t t h ep e n m a nw a n tt od i s c u s st h eo p e r a t i o nm o d eo fs q u a r ea s s o c i a t e dp r o j e c to fs h a n g h a i s o u t hr a i l w a ys t a t i o n ，i nt h ea s p e c to fi n v e s t i n ga n df i n a n c i n gm e c h a n i s mo fu r b a nf o u n d a t i o n e s t a b l i s h m e n t a b o v ea l l ，t h ep e n m a na n a l y z e st h ec h a r a c t e r i s t i c so fu r b a nf o u n d a t i o ne s t a b l i s h m e n t , t o s u m m a r i z et h ec h a r a c t e r i s t i c so fs q u a r ea s s o c i a t e dp r o j e c to fs h a n g h a is o u t hr a i l w a ys t a t i o n h e r e b y , t h eu n d e r g r o u n ds u p p o r t i n gt h eg r o u n d a n d “r e p a y m e n tr e l y i n go i ld e v e l o p m e n t ”a r e b r o u g h tf o r w a r d t h ep r o j e c tj u r i d i c a lp e r s o ns y s t e mi sa l s ot h ew a yo fp e r f o r m i n g a b o v e m e n t i o n e d ，i ts o l v e st h ep r o b l e mo f u p k e e pc o s t so f s o u t hr a i l w a ys t a t i o na n dt h er e p a y m e n to f t h e l o a n i n p u tc a p i t a l i z a t i o n ，s e r v i c ec o m m e r c i a l i z a t i o na n dp r o j e c tw i t h j u r i d i c a lp e r s o ns y s t e m i s t h eq u i n t e s s e n t i a li d e a si nt h i st h e s i s k e yw o r d s ：s q u a r ea s s o c i a t e dp r o j e c to fs h a n g h a is o u t hr a i l w a ys t a t i o n ；i n v e s t i n ga n df i n a n c i n g m e c h a n i s m ；n a p u tc a p i t a l i z a t i o n ；s e r v i c ec o m m e r c i a l i z a t i o n ，p r o j e c tw i t h j u r i d i c a lp e r s o n s y s t e m ” 上海交通大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外， 本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式 标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：棚 醐沙叫咱产 上海交通大学 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规 定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电 子版，允许论文被查阕和借阅。本人授权上海交通大学可以将本学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密匠k 在j 年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 刁q 樯口。 ( 请在以上方框内打“”) 学位敝储擗：胆指导撕躲办 日期：击一1 年，啊? 日日期细z 年。月暑日 j 上海交通大学学位论文答辩决议书 申请者孙建所在学科工商管理 论文题目上海南站广场配套工程运作模式探讨 答辩日期2 0 0 3 年1 月1 2 日地点管理学院南楼3 0 4 答辩委员会成员 姓名单位职称签名 屠梅曾上海交通大学管理学院教授 厉饭 仲健心上海交通大学管理学院副教授 垤桫 周朝民上海交通大学管理学院副教授 f 习确氏 刘欣上海交通大学管理学院副教授 嗽 卫国昌上海市房产经济学会教授级高工 侈同吕 评语和决议 本文试图从城市基础设施的投融资机制和管理运作模式入手，探讨上海市南站 配套工程的运作模式。作者提出了“地下养地上”，“还贷靠开发”的投融资运 作思路和项目法人制的实施管理办法，并提出了投入资本化、项目法人化、服 务商品化的具体运作方法。具有一定的新意，有助于寻找一条城市基础设施融 资、建设、管理、运营的新路子。 论文观点明确、层次分明、论述清晰、理论结合实际，论文表明作者掌握了工 商管理的基本理论，具有较强的分析问题、解决问题的能力。在答辩中能正确 理解和回答老师提问，经答辩委员会无记名投票一致通过其m b a 学位论文答 辩，并建议授予孙建同学工商管理硕士学位。 投票结果：全票通过。 表决结果( 必须用手写) ： 今裳礼也! 答辩委员会主席：7 ，罚豹天( 签名) 2 0 0 3 年1 月1 2 同 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 第一章工程概述 一、项目背景 上海，作为我国最大的经济中心城市和具有国际影响的特大城市以及最大的港口、航 运中心，至2 0 1 0 年将初步建设成为国际经济、金融、贸易和航运中心。为满足和适应城市 发展的需要，上海市正在大力加强、改善和发展城市交通基础设施。但是，由于历史的原 因和城市的快速发展，使得在整个城市交通运输体系中占有重要地位的上海铁路枢纽，其 规模、布局和建设速度等己严重不能满足铁路运输和城市发展的需要，尤其是铁路客运基 础设旋，已成为制约铁路旅客运输和城市交通运输及对外交往的薄弱环节。 上海铁路南站作为适应二十一世纪需要的标志性建筑，是上海铁路枢纽规划的南大门。 同时，作为上海市重要的对外交通枢纽和市内换乘枢纽，具有独特的交通运输和环境位置 上的优势。通过上海南站广场综合交通运输设施的建设，不仅能够解决既有枢纽客运能力 的不足，而且将加强市内各交通枢纽之间的联系，并会带动上海西南部地区的快速发展， 对上海的经济和社会发展有着非常重要的意义。 二、项目概况 上海铁路南站是加快上海交通运输设施建设，进一步加强交通联系的一项重大基础设 施工程。上海南站位于上海市沪闵路、柳州路、石龙路及桂林南路之间围合区域，总规划 面积约为6 0 公顷。 整个项目包括铁路站屋工程和广场工程，站屋工程由6 个站台、1 3 条线、主站屋、行 包房及部分生产用房等组成，由铁道部和上海铁路局投资建设；广场工程中北广场约1 2 4 公顷，南广场约为1 0 3 公顷，其市政配套工程由地铁一号线、轻轨明珠线、远期的轻轨l 1 线、邮政转运中心、长途汽车站、近郊汽车站、公交枢纽站、出租车等候区、自行车停放 站、社会车辆停车库、南北联系地下通道、步行景观广场、柳州路下立交、桂林路下立交 组成，广场工程由上海市投资建设。建成后的上海南站，将成为集铁路、轨道交通、公交、 行人等多种出行方式为一体的综合性大型交通枢纽中心和人流集散中心。 三、设计指导思想 1 、立足于交通广场的性质，特别是作为上海市重要的对外交通枢纽和市内换乘枢纽， “以流为主”，晟大限度地实现快速疏散旅客，解决好高速高架道路、城市公交、地铁、轻 轨、长途公交等与地铁客站之间的联系。 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 2 、树立“以人为本”的原则，在功能上，合理布置疏集散点和进出站及换乘旅客的 出行方式，最大限度地方便旅客；在环境上，合理布置广场空间，注意环境质量，提高景 观效果。 3 、体现现代化设计理念，适度超前，充分考虑远期发展，作为具有国际先进水平的 现代化的铁路客站，其广场设计应相得益彰，成为具有标志性的建筑景观。 四、投资估算 南站广场配套工程包括南客站工程范围内的市政配套工程，地上、地下建筑工程，景 观工程，附属工程等。整个本工程的投资估算总金额为1 7 7 亿元，其中建安费用为8 5 亿 兀a 表l l ：工程综合估算汇恶表 第部分建筑安装工程费 1 市政配套工程 2 、地上建筑i 程 3 、地下建筑工程 4 、景观工程 5 、附属工程 第二部分工程建设其他费用 第三部分前期费用 第四部分预备费 第五部分柳蚋路、桂林路工程 第六部分利息 总费用 8 5 2 3 2 5 1 1 0 1 8 9 1 6 4 5 0 0 7 2 5 3 3 8 0 5 9 1 1 4 6 4 0 4 5 6 9 8 ，0 0 9 4 8 8 i ) 9 5 0 8 5 4 5 0 9 4 7 2 0 6 1 5 1 0 0 9 5 6 7 6 7 1 1 1 7 6 9 1 5 2 2 五、资金现状 在我国当前加快城市化发展过程中，城市基础设施建设资金供给不足的矛盾始终成为 制约城市化发展速度和质量的主要因素，南站广场配套工程项目同样也遇到了这个问题。 根据上海市政府批准的上海市计划委员会提交的南站广场配套工程资金方案，目前只能落 实建设资金8 ，1 亿元，其中由市建设财力安排专项资金5 ，1 亿元、市建委出资1 5 亿元、徐 汇区政府出资1 5 亿元。整个工程的建设资金缺口约9 5 亿元。 根据陈良宇市长在市长专题会议上的指示( 市府专题会议纪要( 2 0 0 2 2 9 ) ) ，“上海铁 2 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 路南站广场配套工程作为一项市政基础设施公益性项目，要按照政府推进、市场运作 及投资和收益相一致，资金投入有进有退的要求，开拓刨新，积极探索市政基础公益 性设施建设新的投融资机制”。因此，南站工程不仅要自己筹集工程建设的缺口资金，而且 还要通过市场化的运作，使政府收回在南站的投资，以便用于新的基础设施建设中去。这 样对南站的建设和运营就提出了更高的要求。 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 第二章投融资方案 第一节城市基础设施的特性和分类 在讨论上海南站广场配套工程的投融资方案前，笔者想就其作为城市基础设施的特性 和类别进行论述，以期发现本项目在投融资运作中的一些独特的方面。 一、城市基础设施的定义 基础设施( i n f r a s t r u c t u r e ) 有广义和狭义之分。狭义是指供电、供水供气、交通运输和 邮电通讯等设施。广义的基础设施除上述外，还包括文化、教育、科学、卫生等设施和部 门。城市基础设施是整个国民经济基础设施在城市地域的集结和延伸，其服务对象是城市 的生产和生活。因此，城市基础设施( u r b a ni n f r a s t r u c t u r ef a c i l i t i e s ) 可表述为“既为城市 物质生产，社会发展，又为城市人民生活提供一般条件的基础性公共设施，是城市生存和 发展的基础”。 二、城市基础设施的性质 在很长的一段时间，我国城市基础设燕普遍不受重视，投资力度偏小，建设严重落后， 因而影响城市整体的发展。其中一个重要的原因就是对城市基础设施的性质缺乏正确的认 识。在计划经济体制下，城市基础设施视为非生产性设施，投资作为非生产性投资。对城 市基础设施来说，一是由国家和城市政府财政投资建设，二是企业和居民实行无偿使用制 度，只有投入而无产出，从而使城市基础设施不能形成自身完整的生产过程，无法参与整 个社会再生产过程。 但是在市场经济条件下，城市基础设施具有生产性的一切必要因素和特点，它需要投 入大量的资本，形成的产品服务于社会大众。对它的使用也需要支付费用，进行补偿。更 为重要的是，城市基础设施直接参与生产过程，已经成为宏观社会再生产的一个组成部分 和环节。因此，在某种程度上说，在目前的经济体制下，作为公共产品或半公共产品的城 市基础设施已成为一种特殊的商品。 三、城市基础设施的特性 1 、资产性 城市基础设施作为大量资本的凝结，在城市生产和生活中发挥着重要的经济功能，在 4 上海交通大学m b a 学位论文上海南站广场配套工程运作模式探讨 使用中直接创造或带来经济利益，同时在市场经济运行中还可以交易和转让，因此它无疑 是一种资产和财富。 2 、共享性 城市基础设施作为公共产品、半公共产品或公共服务，与其他产品不同，一般不是为 特定对象，即特定的企业或居民服务的，只满足他们个别的需要，而是为许多企业和居民 服务或享受。并且在使用和服务过程中不能独占，进行排他性消费。城市基础设施服务的 对象往往是不确定的，甚至是随意的。只要居住在城市，存在需要就会提供服务。所以， 城市基础设施具有明显的共享性特点。 3 、时代性 城市基础设施的内容是随着科学技术的进步、社会生产力的发展而发生迅速的变化， 同时因时代的变迁而剧烈变迁，甚至形成各个时期城市基础设施建设的重点。所以，城市 基础设施建设具有时代特征。 4 、超前性 由于城市基础设施是城市生存和发展的物质基础，是企业生产经营活动和居民物质精 神生活的基础性条件，同时由于城市基础设施投资大，建设周期长，工程规模大，一般需 要超迁建设。除此之外，超前性还表现在，基础设施的供给量和技术水平不仅要满足当前 的需要，还必须考虑城市的发展，特别是近期的发展，满足外来的需要。 5 、替代性 城市基础设施归根到底是为了发挥某种功能，保证城市日常运转及经济社会发展的需 要。同一基础设施可以发挥不同的功能，同样，不同的基础设施也可以发挥同一功能，因 此就存在替代性的特点。基础设施不能用非基础设施所替代，但是，在基础设施不同的系 统之间，同一系统的子系统之间，以及同一子系统种的不同项目和产品之间都存在一定的 替代性。因此在进行城市基础设施规划、设计和建设时，需要根据各种因素加以综合考虑， 进行经济核算，统筹安排，作出选择。 6 、耐久性 一般说，基础设施都能长期使用，但基础设施并不是整体一次性消费殆尽的。而是在 使用过程中不断磨损和消耗的，因此需要不断的维护和补偿。这样，基础设旌建成后，在 使用过程中必然发生：一是对已投入基础设施建设的成本和费用要进行补偿；二是基础设 施由于不断使用而受到磨损，需要进行经常性维护，因此对使用者要收取一定的费用，以 保证其完好。这说明基础设施经营的特殊性和管理的重要性。 7 、整体性 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 基础设施不同于一般产品的生产和服务的供应。可以是分散的或小型的，它经常是整 体的、完整的，构成一个庞大的系统，这是社会化的结果和要求。这样不但有利于基础设 施的运作，有利于对企业和居民的供应，而且有利于形成规模经济。提高生产效率和经济 效益，实现城市整体的建设和发展。 8 、政镶性 由于基础设施对每一个企业、单位和居民都是不可缺少的，但是城市中居民、企业和 单位的情况是不相同的。为可追求社会公平、保障居民的合法权利、以及基础设施建设的 合理负担，特别是不影响城市中中低收入居民对基础设施的需要和使用，同时，使构成基 础设施的某些资源，如土地资源、水资源得到节约和合理使用，政府就需要制定一系列的 政策。 9 、福利性 基础设施的相当一部分是为城市所有企业、单位和居民服务的，而且一般是依靠政府 的财政投资建设的，而政府的财政收入主要是纳税人的各种税收，所以政府在提供这部分 基础设施是带有福利性质。即不论居民、企业和单位纳税的多少，只要是城市的居民、企 业或单位，在享受和使用基础设施方面是平等的。 四、城市基础设施的分类 城市基础设施按其商品属性，可以分为纯经营性项目、非经营性项目和准经营性项目。 1 、非经营性项目 即无收费机制的项目。这是市场失效而政府有效的部分，其目的是为了获取社会效益 和环境效益，市场调节难以对此起作用，这类投资只能由代表公共利益的政府财政来承担， 按政府投资运作模式进行。从理论上讲，非经营性项目应由政府全额拨款。但从实际情况 看，财力往往无法全额满足投资需求。 2 、经营性项目 此类项目有收费机制，但这类项目又以其利润程度分为两小类，即纯经营性项目和准 经营性项目。 纯经营性项目( 营利性项目) ，可以通过市场进行有效的配置，其动机和目的是利润最 大化，其投资形成是价值增值过程，可通过全社会投资加以实现。前提是项目应符合城市 发展规划和产业导向政策，投资主体可以是国营企业，也可以是民营企业、外资企业等， 通过公开、工正、公平的招投标方式获得项目。其融资、建设、管理和运营均由投资方自 行决策，所享受的权益也应归投资方所有。作为政府应在严格控制规划的前提下，充分放 权，鼓励和吸纳社会各类资金参与。同时政府应为全社会投资创造一个良好的投资环境。 6 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 一是建立和健全全社会投资的法规体系，包括融资的政策法规等，使其投资行为有法律保 障：二是理顺价格体系。合理的价格是吸纳全社会投资的基础，也是准经营性项目向纯经 营性项目过渡的必要条件。只有价格真正体现价值，符合市场经济规律，才能吸引各方投 资，促进城市基础设施的进一步发展。 准经营性项目，即有收费机制和资金流入，但其收益还不足平衡投入与产出，价格与 价值不符，因其收费价格没有到位等客观因素，难以收回其项目的全部成本。这类项目， 附带部分公益性，是市场失效或低效的部分，因其具有不够明显的经济效益，市场运行的 结果将不可避免地形成资金供给的诸多缺1 3 ，应通过政府适当贴息或政策优惠维持运营， 待其价格逐步到位及条件成熟时，既可转变为纯经营性项目。 城市基础设施项目分类定性随着政策及条件因素的变化会发生相互转化。即准经营性 项目可以转化为纯经营性项目，非经营性项目也可以转化为准经营性项目，甚至转化为纯 经营性项目。 第二节南站广场配套工程项目特点 一、非经营性项目多 上海南站广场配套工程是为上海铁路南站在环境、交通、服务等方面进行综台配套的 工程。根据市领导要把上海南站建设成为上海2 1 世纪标志性建筑的要求，南站广场配套工 程在景观、绿化、市政配套等方面将有很高的标准和很大的投入，而这些都是非经营性的 城市基础设施。根据工可报告，南站广场将布置大规模的景观广场、绿化和人行广场，地 下将兴建便捷的地下人行通道，改建、扩建柳卅路、桂林路，新建广场道路和高架匝道， 重新埋设人量地下管线。这部分非经营性项目的费用连同前期动拆迁费用就达1 3 7 5 亿元。 二、准经营性项目少 根据工可报告，上海南站广场的地下将建设一个4 万平方米的大型地下停车库，工程 造价估算为3 4 亿元。根据目前上海停车场的经营情况，并参照上海新客站地下车库的经 营现状，初步测算每年的停车费收入远远不能满足收回投资的需要。 另外广场上还设置了公交枢纽站、出租车候车站、近郊汽车站、长途汽车站、大客车 停车场、自行车停车场、行包广场、邮政转运中心等一系列辅助配套设施。这些设施都是 由铁路、邮政、城交等相关部门在交纳一定数额的行政划拨土地使用费后取得经营权。相 对于整个南站配套工程的建设费用。这部分资金也是远远不够的。 7 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 三、纯经营性项目无 众观南站南站广场配套工程工可报告里的实施项目，没有一项是能够给广场工程带来 持续性收益的由市场价值的项目。同时由于考虑到市领导对整个广场综合景观和环境的要 求。对大型室外广告的设置有重大的限制。使得投资1 7 亿元的南站广场配套工程基本上没 有纯经营性的项目。 四、管理养护费用高 上海南站广场所建内容主要为超大规模的广场绿化、景观、交通、地下车库等公益性 设施。根据笔者对新客站、人民广场、外滩、延中绿地等大型公共基础设施养护费用的调 研，并结合南站广场建设的实际情况，初步估算，拟建公益性设施每年的运行管理养护开 支约需2 0 0 0 万元左右( 其中水电煤费用约6 0 0 万元，绿化保洁保安费用约7 0 0 万元，维护 费用约7 0 0 万元) 。如果按照传统的管理模式，这部分开支将由市财政拨款解决，每年将给 并不宽裕的财政支出带来很大的压力。 第三节南站广场配套工程的融资方案 一、创造纯经营性项目 建成后的上海铁路南站将与地铁一号线、轨道交通明珠线、规划中的轻轨l 1 线、地面 的k 途汽车站、近郊汽车站和多条市内公交线路相衔接，不仅是一个集铁路、轨道交通、 公交等多种出行方式为体的综合性大型交通枢纽中心，同时也将成为大量人流、物流、 信息流的集散中心。 为充分体现“以人为本”的现代化交通枢纽建设的理念，铁路南站除了环境、交通外， 还应考虑必要的服务功能的配套，满足过往旅客的应急和短暂停留的各种需要，如便利性 购物、即时性餐饮、休闲性文化、商务性服务、旅游性咨询等适当的商业空间开发，这必 将大大丰富和完善车站的综合服务功能。 世界上很多国家和地区的城市都通过交通与商业的联合开发筹集或补充建设、运营维 护资金。如香港地铁通过在1 8 处车站的商业开发筹集了建设资金的3 0 ，政府从交通明 显改善区域的土地及商业增值税收中增收。轨道交通沿线土地，特别是站点周围土地是城 市政府的一项宝贵资产。因此，适当的商业开发不但可以解决南站广场配套工程建设资金 不足的问题，而且可以保证南站广场配套工程建成后的稳定运营维护和管理，使城市基础 设施的投资实现价值的转移，政府通过土地增值和商业利润的税收，获锝城市基础设施投 8 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 资产生的外部正效应，减轻政府的经济包袱。 因此，笔者认为，在不损害南站交通系统的功能和安全，不破坏南站整个景观效果的 前提下，可以通过南站广场地下商业的开发和南站周边地区的综合开发，创造纯经营性项 目，实现南站建成后外部效应的内部化，并体现了“谁投资、谁收益”的原则。这是城市 基础设施与土地利用结合的开发，是适应城市人民生活方式、出行方式改变的需要，也是 筹集建设和管理维护资金的重要渠道，同时也吸引了大量的人流，给交通带来乘客，强化 土地利用，产生互利互动效果，加速地区的繁荣。 二、投融资机制：地下养地上，还贷靠开发 投融资机制是投融资活动的组织形式、投融资方法和管理方式的总称。主要包括投融 资主体如何确定，投融资方式如何运作，投融资利益关系如何处理等。南站广场配套工程 是为上海铁路南站进行功能配套的公益性项目。根据南站广场工程的特点，笔者认为“地 下养地上，还贷靠开发”可以作为其投融资机制的概括。因为为了达到设计目标，广场上 将以绿化景观功能和交通疏导功能为主，不进行任何商业开发。为了减少政府财政压力， 做到与政府利益同向，可以通过广场地下商业开发努力实现广场管理、养护费用的自给 自足。 但是，广场建设资金缺口部分的还贷功能并不能得到解决。为了更加有效地使用好政 府资金，充分利用好政府基础设施投入带来的社会和经济效益，因此有必要通过开发南站 周边土地，挖掘南站建设带来的周边土地增值的潜力。 图2 - 1 ：南站开发赉金乎衡图 t 海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 三、方案要点 1 、投入资本化 铁路南站广场配套工程内容包括征地动拆迁、管线和垃圾山搬迁、广场、道路、雨污 水、公交站点、绿化等，总投资约1 7 亿元。现有的建设资金来源是市级财政投入5 亿元， 徐汇区财政投入1 - 5 亿元，市建委投入l5 亿元。资金缺口约为9 亿元。 由于南站广场丁程是公益性基础设施，所以应该充分考虑如何利用政府的公共财政支 出撬动社会投资从而具有的杠杆效应和带动效应。即公共财政支出作为一种手段，来引导 和吸引社会资金投入。所谓的杠杆效应是说没有公共财政支出项目就不能启动，只需财政 投入关键的一撬方能启动的效应。所谓的带动效应是说公共财政支出可以带动几倍、十几 倍甚至几十倍的社会投资。由于公共财政的投入和政府的鼓励政策，可以吸引企业投资、 民间投资、外国投资等向城市基础设施项目投资，这样，一元人民币的公共财政投入可以 带动远多于一元的投入，而带动的其他投资额度与公共财政投资额度之比就是公共财政头 的带动效应系数。这个系数越大越有利，系数越大，带动效应越大，杠杆作用越明显。这 样公共财政支出以“四两拨千斤”的气势撬动社会投资来满足社会对城市基础设施投入的 要求，一方面可以减轻财政负担，使有限的财力支持更多的城市基础设施的建设，另一方 面也有利于项目自身的经营管理，因为这种有限的公共财政投入，既是一种激励，又是一 种约束，激励来源于杠杆作用，约束来源于有限的投入，即要求项目能够自我生存，自我 发展。 田2 - 2 ：南站建设资金构成图 因此可以用现有的市、区两级财力投入作为资本金，成立上海南站广场投资有限公司， 通过市场化运作筹集南站广场建设的所需的剩余资金。并通过周边土地的开发，实现投资、 建设、运营、管理的一体化。 2 、项目法人化( 主体企业化) 项目法人，就是按照公司法的规定，根据项目发起方之间的合资协议，由项目投 资者或股东共同投资组建的项目公司。项目公司是独立的法律实体，是与公司股东完全分 1 0 上海交通大学m b a 学位论文上海南站广场配套工程运作模式探讨 离的公司法人，因此项目法人拥有一切公司资产和处置资产的权利，并且承担一切相关的 债权债务。项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的 保值增值实行全过程的负责。 对于南站广场配套工程中的开发项目，应该成立不同的项目公司，这样做是因为以下 这些因素： ( 1 ) 转嫁负债风险 成立项目公司可以使母公司转嫁筹集开发所需资金所产生的负债风险。因为是有限责 任公司，母公司只需对它投入到置业公司的股本额为限，承担有限责任。而开发所需的资 金缺口由项目公司负责筹集，并承担相应的风险。 ( 2 ) 构建融资平台 成立的项目公司将作为南站地下开发资金筹措的主体，由其作为项目法人，对外进行 建设资金的筹措。这样可以使作为投资公司的母公司的资金投入产生放大效应，带动社会 资金的投入，增加资金的使用效率。 ( 3 ) 增强市、区合作 成立的项目公司将吸收徐汇区作为股东之一，这样不仅可以使徐汇区积极地参与南站 的开发，而且在税收、工商、城管、环卫、治安等各个方面等到区有关行政主管部门的大 力支持和配合，为南站的开发创造良好的投资环境。 ( 4 ) 清晰管理职责 母公司作为投资公司，其运作的重点是把政府投入的资金运作好，努力使政府的投入 产生最大的回报。因此母公司应该在投资决策、资金运作控制等方面加强管理，而不应该 陷入具体的事务性工作。项目公司的成立，将在母公司投资决策的基础上，集中力量从事 南站开发中的各种事务性和专业性工作。 图2 - 3 ：项日公司成立效果图 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 3 、产品( 服务) 商品化 南站广场配套工程的大部分项目在一般意义上来说都是没有经济效益的公共产品，它 们作为满足人们日常生活需要的基础设施并不能通过收费的办法收回投资。但是作为其衍 生的外部社会效益和经济效益却是显而易见的。如何把这部分外部效益内部化是南站广场 配套工程投融资机制成败的关键。笔者认为，应该改变对城市基础设施功能的局限性认识， 在保持其原有基本公共物品功能的基础上，加强其适应市场需求的服务性功能，利用其独 特的设计规划、地理位置等方面的优势，延伸基础设施的功能，使其具有一定程度的商品 化的外壳。这样也就能部分地实现非经营性的项目向经营性的项目转化。 比如南站广场配套工程中的地下通道建设就可以采用这种模式。在项目的设计阶段， 把通道的宽度进行适当的加长，使其在保证作为地f 联系通道功能的基础上，通道两边可 以设置商业和广告，使原本不产生任何经济效益的地下通道产生了非常可观的经济效益。 总之t 笔者认为，现在城市基础设施的建设和日常管理维护必须加入经营的理念。应 该在不破坏城市基础设施原有功能的基础上，努力使基础设施这个产品商品化，或者延伸 产品内容，或者提升产品使用质量，加入服务这个新的生产要素，使城市基础设施具有更 加直观的经济效益。 1 2 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 第三章“地下养地上” 南站地下空间开发的可行性研究 作为南站投融资机制中重要的一部分，“地下养地上”将关系到广场建成后的日常管理 维护和运营的实施。为了能够实践这一投融资思路，笔者认为有必要对南站的地下空间开 发进行进一步的分析和研究。 第一节南站广场工程地下空间开发的环境分析及基本特征 一、环境分析 1 、上海南站广场工程地下空间开发的有利条件 ( 1 )未来几年，随着上海经济的持续发展、商业内涵的不断丰富、人们消费需求 的日趋多元同时伴随人们生活方式、出行方式的改变，与轨道交通共生的新轨道交通 商业形态，将在上海经济生活中日益承担重要的分量。同时上海国际化大都市的发展目标， 对外开放的推进，城市交通网络体系的建设，也给南站开发创造了良好的宏观发展环境和 庞大的市场开发空间。 ( 2 )城市综合性交通枢纽中心和人流集散中心的定位，带来丰富的客源。建成后 的上海铁路南站是城市交通综合功能的最佳体现，也成为上海市重要的市内换乘枢纽中心 和对外乃至全国铁路枢纽的南大门，大量过往的各种人群产生不同的消费需求保证南站地 下空间开发火有发展的空间。 ( 3 ) 独特的区位条件，辐射范围广。上海铁路南站地处繁华的徐家汇商业中心与 大型新兴社区梅陇地区的中间地带，是上海城市中心的新兴居住区。随着市政建设、住宅 开发和人口的导入，周边3 公里范围内新兴居住区的商业配套明显不足，这为南站地下空 间开发连带服务辐射周边地区提供了机遇。 ( 4 )上海市以及国内外已有许多轨道交通商业开发的经验和教训可以借鉴，如结 合南站广场生态环境、景观一流的设计进行现代商业布局，构筑独具个性和区域特点的特 色主题型商业，将成为适应二十一世纪上海国际化大都市发展需求的标志性商业之一。 ( 5 ) 进一步推动徐汇区商业布局发生功能性和结构性转变。随着南站地铁、上下 立交、平面交通、内环、明珠线等六层次交通网络的完善，使徐汇区不仅辐射本市，也影 上海交通大学m b a 学位论文上海南站广场配套工程运作模式探讨 响江浙、全国成为交通最发达的地区之一。南站地下空间的开发也将依托发达的交通、 大型公共绿地、特色商业活动，和徐家汇商业中心遥相互应、错位互补，分担地区商业中 心的部分职能，分流中心城区的部分公共活动、商业活动，使地区经济生活更加持续增长、 有序发展。 2 、上海南站广场工程地下空间开发的不利因素 ( 1 ) 上海市其他轨道交通商业中心的挑战 ( 2 )地区性商业中心徐家汇中心的挑战 ( 3 )商业开发经营本身复杂化，带来不稳定性和长期性 ( 4 ) 用地空间、基础设施、环保等要求局限 ( 5 ) 投资开发成本较高，地下开发成本是地面的3 5 倍。 二、地下商业开发的基本含义及特征 1 、基本含义 通过环境分析，确定上海南站地下空间开发的基本含义是：以轨道交通阿络骨架体系 为基础，“以人为本”为宗旨，在地下通道和地下广场适应旅客购物餐饮、休闲娱乐、观光 旅行、生活服务等需求，建设发展商业、服务、休闲等功能，包括大面积休闲场所儿停车 场的轨道交通商业，是满足人们在大都市新的空间、动态生活方式下对商品和服务需求的 现代特殊商业。 2 、特征 ( 1 ) 限制性 以轨道交通网络骨架体系为基础和条件，商业面积大小取决于站点的客观条件主要 是为轨道交通的配套服务为主。 ( 2 ) 流动性 以交通换乘顾客为主要服务对象，消费群体具有较高松散性和流动性、随意性的消费 心理和购买行为。 ( 3 ) 集聚性 随着国内、国际交往的扩大，城市交通将进一步体现出多元功能的特征和积聚消费的 特点。加上未来上海日益频繁的会议、展览和申办中的世界博览会，上海南站不仅成为交 通、人流的交汇点，也将成为一个国际性大都市消费中心的吸纳地和发源地。 ( 4 ) 层次性 1 4 上海交通大学m b a 学位论文上海南站广场配套工程运作模式探讨 不同文化背景的人群带来各种迥异的消费习俗、饮食文化以及娱乐休闲方式，呈现层 次化的消费需求和多元化的消费内容。 ( 5 )多样性 按照国内外经验，地下商业形态可分为街道型、广场型和复合型，其规模也依面积大 小及商店数目不同分为小型( 3 0 0 0 平方米，商店少于5 0 个) ，中型( 3 0 0 0 - - - 1 0 0 0 0 平方米， 商店5 0 一1 0 0 个) ，大型( 1 0 0 0 0 平方米以上，商店1 0 0 个以上) 。 第二节南站广场工程地下间开发的目标定位 一、功能定位 1 、 上海南站地下商业开发是上海城市交通枢纽中心的功能配套和延伸，进一步 推动地区功能性转变，促使地区经济生活更加持续增长、有序发展。随着交通网络和商业 配套的完善，不仅辐射本市，也影响江浙、全国。 2 、 南站依托交通枢纽、大型公共绿地开发成为徐汇区又一地区性商业中心 新型轨道交通枢纽商业中心，和徐汇区商业中心遥相呼应、错位经营、功能互补。南站商 业开发将导入新的行业、新的业态、新的服务和新的资本。分流中心城区的部分公共活动、 商业活动，使地区商业整体格局更趋完善和合理。 3 、 弥补地面的商业功能和周边社区商业的不足。把城市社区服务、公共服务与 商业服务相结合，对新兴居住区商业进行配套，突出便捷即时的服务功能、都市游览的休 闲功能、观光旅游的咨询功能。 4 、通过创新机制与体制，上海南站的商业开发将成为上海乃至国内外城市交通 综合功能、社会效益和经济效益并重的开发典型。 二、目标市场定位 1 、总体目标定位 南站广场地下空间开发将以交通乘客为主要服务对象，包括过往商务人士、都市观光 旅客，并扩大到周边居住区居民。 2 、目标预测 服务客源总数为2 2 8 5 万2 3 3 5 万。 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 袁3 - 1 ：南站客源构成预测表 日旅客吞吐量 1 2 万人次 长逢客遥站日客流量 1 2 1 5 万人次 接遵客量0 9 万人次 火车站职工总量 约0 2 万人 周围居住区人口8 5 5 万人 纂计 2 2 8 5 万一2 3 3 5 万 3 、目标客户的需求分析 ( 1 ) 一般乘客的需求 根据国内外经验，一般过往客流在站点逗留时间多则2 0 分钟3 0 分钟，少则3 分钟 一5 分钟，消费者的主要目的地是“乘车”而非“购买”，购买行为具有随意性、冲动性和 应急性。因此所购买的商品可分为两种：一种是等候型消费，如快餐、茶室咖啡、旅游纪 念品、服饰皮具、体育文化用品、通讯器材等；一种是即时型消费，如日常用品、即食类 食品、非处方药品、报刊图书、鲜花礼品等。 ( 2 ) 旅客、商务人士的需求 上海铁路南站建成后将产生高速度、大规模、国际化的人流、物流、资金流和信息流， 使得以商务、旅游和转移居住为主要特征的需求日益突出。同时，未来几年内，随着上海 进一步对内对外的开放和融接，上海南站的乘客、旅行者中，商务人士和境外人士的比例 会逐步增多，旅行者平均支出水平也将呈上升趋势，对酒店、餐饮、旅行用品和旅行中介、 各类服务咨询的需求将快速增长。 ( 3 ) 周边居民的需求 表3 - 2 ：消费需求表： 等候型消费：如快餐、茶室咖啡、旅游纪念品、服饰皮 具、体育文化用品、通讯器材等； 乘客需求 即时型消费：如日常用品、即食类食品、非处方药品、 报刊图书、鲜花礼品等。 目的性消费：如旅游、购物、商务、餐饮、住宿等； 游客需求 随意性消费：如日用品、快餐、报刊图书、鲜花礼品等。 日常生活消费：如购物、餐饮、生活服务等； 社区居民需求 休闲娱乐消费：如休闲、交际、文化、娱乐、运动等。 1 6 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 未来几年内，随着周边房产的开发，大量居民的集聚将对都市生活服务设施和公共活 动设施的需求会逐步增加，尤其是日常购物、休闲餐饮、体育健身等的发展速度会加快， 同时，娱乐、旅游、教育、住宅、交通、通讯、文化等消费比重上升迅速，围绕住房及相 关行业的消费会成为强势消费，如赡买住房会带动加电、建材、装潢等相关商品和服务的 消费。 三、商业开发建设规模预测 1 、按照客源和居民的需求预测 1 2 万流动乘客中，根据经验数据将有l ，3 一l ，4 就地消费，加上周边居民8 万左右人口， 组成的目标顾客群共1 1 万一1 2 万人，按照目前规划配套指标人均商业面积0 9 6 平方米的 比例计算，需要开发的商业规模为： 1 1 万人x0 9 6 平方米人= 1 0 5 6 万平方米 或 1 2 万人xo 9 6 平方米a =1 1 5 万平方米 2 、按照综台广场养护管理成本预测 南站广场每年的运营养护管理费用约2 0 0 0 万元左右，若按照每平方米经营面积可以收 回8 0 0 元年的效益计算，维持广场日常开支的最小开发商业面积则为3 万平方米。 3 、按照总体建筑设计、空问容量要求预测 未来地下步行通道拓宽后变为2 5 万一3 万平方米，地f 商场经营面积为4 万平方米， 地下车库的面积约为3 8 万平方米，总开发面积为l o 3 万一1 0 8 万平方米。 综合上述测算，可分为三期分别进行开发。近期地下空间的商业开发建筑面积为4 万 平方米，中期的开发规模达到8 万平方米左右，最大可开发规模则为1 0 万平方米左右。 近期 中期 远期 4 万平方米左右 8 万平方米左右 1 0 万平方来左右 1 7 上海交通大学m b a 学位论文 上海南站广场配套工程运作模式探讨 第三节南站广场工程地下商业的布局结构 一、布局原则 1 、以流为主、以人为本 立足于交通广场的性质，特别是作为上海市重要的对外交通枢纽和市内换乘枢纽，最 大限度地实现快速疏散旅客。但同时又“以人为本”，最大限度地方便旅客。有序组织内外 交通系统和商业服务系统的整体联系，合理布置车站站台、站厅、通道与其他经营性空间 的商业服务设施，解决好“零换乘”与日常应急需求之间的关系。 2 、经济节省，资源优化 与整体设计思想相结合，符合功能要求，明确层次关系，合理使用有限的土地资源， 相对规模、集中布置商业空间，以降低投资成本及养护费用为基础。获取长期营运的效益 与良性循环。 3 、持续发展，适度超前 作为具有国际先进水平的现代化铁路客站，整体规划设计要体现可持续发展、前瞻性 和科学性，空间布局则要体现现代设计风格和理念，与其地面广场5 万平方米晶莹剔透的 圆形立面屋盖，2 3 万平方米的大型休闲绿地等景观相配套，留出种植高大树木区域，保证 南站整体的可持续发展。 二、布局体系 1 、商业功能结构 为过往乘客、旅客服务的交通枢纽型商业服务业； 为周边居民服务的地区型社区商业； 具有部分吸引辐射功能的特色主题型商业( 如集休闲、社交、活动、展示、节日表演 等功能于一体的旅游咨询服务业、特色展示展览业