（工商管理专业论文）鸿意地产发展有限公司项目成本管理和控制方法及其应用研究.pdf

r j i ii i ir l lj ii i i ii ir li y 17 5 3 4 6 5 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名：越日 期： 笙! ! ：至! ! 里 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：丝达：导师签名： 日期：沙限岁o 鸿意地产发展有限公司项目成本管理体系研究 研究生：赵波指导教师：仲伟俊东南大学 摘要 经济全球化的今天，随着技术进步与革新的步伐不断加快，企业之间的竞争更趋激 烈也更加专业化，这就要求企业从全局性、战略性出发，不断提高自身经营管理水平， 增强市场竞争力。房地产是资金密集型的企业，成本管理是增强自身竞争力的首要途径， 我国房地产业在经过快速发展后，必将进入调整和转型期。建立、健全企业的成本管理 体系自然成为当前房地产企业各项工作的重中之中。本文结合鸿意地产的实际，讨论了 房地产公司的成本管理问题。 论文首先在介绍了鸿意地产公司基本情况的基础上，阐述了该公司成本管理的现 状，分析了公司目前成本管理中存在的主要问题，如缺少事前成本策划、控制，目标成 本指标不够科学、合理，管理措施体系不健全和组织、人员队伍建设落后等问题。接着， 联系我国房地产企业的发展特点，论文明确了房地产企业成本管理体系的构成，在此基 础上从内部和外部两个方面分析了鸿意地产成本管理的影响因素。然后，论文讨论了鸿 意地产公司成本管理的战略，提出了公司成本管理的目标，进一步研究了公司成本管理 的组织体系、责任体系、制度体系和管理报表体系，并将其在实践中进行了应用验证。 论文依据现代成本管理理论，提出了将作业成本管理和成本管理战略相结合的成本管理 优化模式，实际应用表明论文研究成果的可操作性和有效性。 关键词：成本管理，成本管理体系，房地产 s t u d y o n p r o j e c tc o s t m a n a g e m e n t s y s t e m o f h o n g y i r e a le s t a t e g r a d u a t e ：z h a o b o s u p e r v i s o r ：z h o n g w e i j u n s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t w i t ha c c e l e r a t i o no fp a c eo ft e c h n i c a lp r o g r e s sa n di n n o v a t i o n , t h ec o m p e t i t i o na m o n g e n t e r p r i s e sb e c o m e sm o r ea n dm o r ei n t e n s ea n ds p e c i a l i z e d w h i c hr e q u i r e se n t e r p r i s e st o c o n t i n u o u s l yi m p r o v em a n a g e m e n ta b i l i t ya n de n h a n c et h e i rm a r k e tc o m p e t i t i v e n e s sf r o m g l o b a la n ds t r a t e g i cp e r s p e c t i v e r e a l e s t a t ei sac a p i t a l - i n t e n s i v eb u s i n e s s ，a n dc o s t m a n a g e m e n ti st h ef i r s ta p p r o a c ht os t r e n g t h e no w nc o m p e t i t i v e n e s s a tp r e s e n t ，c h i n e s er e a l e s t a t ei n d u s t r yh a sa l r e a d ye n t e r e di n t oa d j u s t m e n ta n dt r a n s i t i o np e r i o d ，s oe s t a b l i s h i n ga n d i m p r o v i n ge n t e r p r i s ec o s tm a n a g e m e n ts y s t e mh a sn a t u r a l l yb e c o m eat o pp r i o r i t y t h i st h e s i s ， l i n k i n gu p 、析t 1 1 t h ea c t u a ls i t u a t i o no fh o n g y ir e a le s t a t ec o m p a n y , a n a l y z e sc o s t m a n a g e m e n to fr e a le s t a t eb u s i n e s s t h et h e s i ss t a r t sf r o mi n t r o d u c t i o no fb a s i cs i t u a t i o no fh o n g y ir e a le s t a t ec o m p a n y ，i n w h i c hi tr e p r e s e n t st h ea c t u a ls t a t u so fc o s tm a n a g e m e n t , a n a l y z e st h em a i np r o b l e m se x i s t i n g i nt h ec o s tm a n a g e m e n t ，s u c ha sl a c ko fc o s t p l a n n i n g ，c o n t r o l l i n g ； u n s c i e n t i f i ca n d u n r e a s o n a b l et a r g e to fo b j e c tc o s t ；u n s o u n dm a n a g e m e n ts y s t e m ；d y s f u n c t i o n a lo r g a n i z a t i o n a n ds t a _ f f t e a m - b u i l d i n ga n d s oo n t h e n , b yt a k i n gi n t oa c c o u n tt h e d e v e l o p m e n t c h a r a c t e r i s t i c so fc h i n a sr e a le s t a t eb u s i n e s s ，t h et h e s i sd e f m e st h es t r u c t u r eo fc o s t m a n a g e m e n ts y s t e mf o rr e a le s t a t ec o m p a n i e s ，i nw h i c ht h ea u t h o ra n a l y z e st h ei n f l u e n c i n g f a c t o r so fh o n g y i sc o s tm a n a g e m e n ti n t e r n a l l ya n de x t e r n a l l y f i n a l l y ，t h et h e s i sd i s c u s s e s t h es t r a t e g i e so f h o n g y i sc o s tm a n a g e m e n t ；p u t sf o r w a r dt h et a r g e to fc o s tm a n a g e m e n ta n d f u r t h e rr e s e a r c h e so r g a n i z a t i o ns y s t e m , o b l i g a t i o ns y s t e m ，i n s t i t u t i o ns y s t e ma n dm a n a g e m e n t r e p o r t i n gs y s t e ma n dv e r i f i e si np r a c t i c e b a s e do nm o d e mt h e o r i e so fc o s tm a n a g e m e n t , t h e t h e s i sb r i n g sf o r w a r do p t i m i z e dc o s tm a n a g e m e n tp a t t e r n , i nw h i c ht h ea u t h o rc o m b i n e s a c t i v i t y - b a s e dc o s tm a n a g e m e n tw i t hs t r a t e g i cc o s tm a n a g e m e n t t h er e s e a r c hf i n d i n g so ft h i s 廿l e s i sa r ep r o v e dt ob ef e a s i b l ea n de f f e c t i v ei nr e a lp r a c t i c e k e yw o r d s ：c o s tm a n a g e m e n t , c o s tm a n a g e m e n ts y s t e m ，r e a le s t a t e h 致谢 参考文献 作者在学期期间发表的论文 附件 m 4 l 4 2 4 4 4 5 东南大学硕士学位论文 第一章引论 第一章引论 1 1 论文研究背景和研究意义 我国房地产业的发展，是伴随着对外开放和市场经济的发展而展开的。经过二十多 年的摸索，在国家宏观调控和市场竞争机制的双重作用之下，我国房地产市场运行机制 框架已初步建立。自1 9 9 8 年国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知即2 3 号文开始，我国房改的进度迅速加快，伴随着住房市场化的深化、城市 化的不断推进、人均收入的不断提高和投资需求的增加，我国房地产业发展进入一个新 的周期。在2 0 0 4 年被明确列为国民经济支柱产业之后，房地产业完成了从量到质的转变， 走到了发展的关键时刻。就在这一阶段，伴随着行业高速发展，我国的房地产投资额、 建设面积和房价也大幅上升。据中国统计年鉴2 0 0 8 数据，全国2 0 0 4 年- 2 0 0 7 年投资额增 长率分别为2 9 6 、2 0 9 、2 5 3 、3 0 2 ，销售额增长为3 0 、6 9 、1 8 、2 1 。与此同 时，房价也在不断攀升，2 0 0 4 年 - - 2 0 0 7 年全国平均房价的涨幅分别为1 4 “、6 5 、5 5 、 9 7 ，而一些城市的房价的涨幅还远远高于全国平均涨幅。房地产业的迅猛发展使中国 房地产成了暴利行业的代表，地产开发商的利润率高达3 0 或更甚。房地产市场的商品 价格已开始背离其真实价值，市场中充斥着大量投资、投机行为，泡沫开始酝酿和发酵， 个别地区甚至已经出现风险征兆。 为了调整房市结构、挤压房市投机行为，避免出现大规模的资产泡沫风险，我国中 央政府高瞻远瞩从2 0 0 3 年开始逐步采取了一系列的宏观调整政策。从抬高企业准入的资 金、资质门槛开始到进行土地、房产市场交易的规范，并进而通过货币政策进行调控， 从2 0 0 3 年9 月至2 0 0 8 年6 月，存款准备金率提高了1 1 5 个百分点，并多次提高利率，大大 增加了房地产企业的资金成本和炒房投机者的每月还贷额。除货币紧缩政策外，房地产 行业的其他调控政策，例如，加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收、调整住房供 应单套面积结构、加强了保障性住房建设等政策、提高二手房交易税费成本等一系列政 策调控组合拳。一方面促使开发企业缩短开发周期增加市场供应，同时也大大抑制了投 机需求，逐步达到了缓和市场供需矛盾，抑制房价过快上涨的目的，但也带来了加重购 房者负担，增加企业开发成本的问题。当然也促使房地产企业不得不开始面对成本管理 这一原本在行业爆发性增长时期无暇顾及的管理课题。 东南大学硕士学位论文第一章引论 成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制 等一系列科学管理行为的总称。n 3 成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系 统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企 业整体管理水平具有重大意义。一直以来，处于行业成长期的房地产企业都不太关注成 本管理，或成本管理一般仅限于工程施工过程成本的控制，对其他各方面包括方案设计、 销售、资金、管理等的成本控制都比较薄弱。在行业超高利润率的保护下，房地产企业 即使在管理松散的情况下也可获得巨额收益。但是，在政府从紧的宏观调控措施作用下， 市场竞争不断加剧，房地产业也开始面临着巨大的市场竞争和降价压力，市场泡沫迅速 收缩。2 0 0 7 年以来，我国房市的运行状况和走向都表明房市目前已无可争辩的进入了调 整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是有些业内人士所指的“拐点。市场 开始走向分化，开发水平较低、实力不强、管理水平不高的房地产企业将面临被市场淘 汰的危险。面对即将到来的竞争，如何构建或完善成本控制体系成为房地产企业增强竞 争力、寻求长期发展的内在需求。本文将结合我国房地产业市场运作特点，根据近年来 市场竞争和政府宏观政策对房地产业的影响，对我国房地产企业成本管理体系的影响因 素进行分析与评价，并为其成本管理体系的优化提出实施意见。文章还将结合鸿意地产 发展有限公司运行实例，将理论研究与实际相结合，力图为房地产企业成本管理体系的 构建与完善提供契合实际的有力指导。 作为支柱产业的房地产业，其发展状况的好坏将对整个国民经济产生重大影响。然 而，随着房地产价格逐步走高，行业风险不断增大，有专家认为中国房地产已步入高风 险期。作为资本密集型的房地产企业，如果对资本运作控制不利，一旦遭遇资金链断裂， 整个企业都将陷入困境。构建与完善房地产企业的成本管理体系，对房地产企业自身发 展，甚至对整个国民经济的稳定与繁荣都有重要意义。具体来说，文章的研究意义有以 下几点： 第一，有利于房地产业管理理论的丰富与发展。关于房地产业管理理论的研究不断 深化，但对房地产企业成本管理体系的优化研究一直被忽视，目前还少有文献利用现代 成本管理理论对其进行系统的研究。本文将弥补国内外关于房地产业理论研究的不足， 对房地产管理理论的丰富与发展做出贡献。 第二，有利于房地产行业的健康发展。分析与评价房地产业成本管理的影响因素， 构建健全的成本管理控制体系，可以对房地产企业的运营状况有效监控，从而有效的规 避房地产业的经营风险，保证其整个行业的健康与稳定。 2 东南大学硕士学位论文第一章引论 第三，对房地产企业成本管理体系的优化提供理论指导。本文在充分进行理论分析 之后，将所述成本管理与房地产相关理论加以结合，提出了一个适合目前国情和行业现 状的房地产企业成本管理体系，并通过鸿意地产公司的经营实例加以分析阐述，使文章 的研究成果更具实践指导意义。 最后，有利于保持国民经济的稳定与发展。房地产业作为国民经济的基础性产业和 主导产业，通过其关联效应和扩散效应，能直接或间接影响前向和后向关联产业的发展。 房地产业的发展状况将对整个国民经济的发展与稳定造成巨大影响。 1 2 相关研究综述 1 2 1 国外研究综述 由于房地产企业在我国还属于一个新兴的行业，其发展的时间不是很长，所以从现 有的国内关于房地产企业现代成本管理的文献看，还没有对房地产企业现代成本管理的 体系进行深入和系统的研究，所以本文将以现代成本管理的理论为支撑进行理论阐述， 并将其引入房地产行业。 在西方，成本管理产生于1 9 世纪近代工业经济发展的萌芽时期。随着第一次工业技 术革命的兴起，社会化大生产成了促进社会发展的一种必然趋势，现代意义上具有一定 规模的生产经营企业已基本形成，成本管理也开始在企业管理中确立了其举足轻重的地 位。乜1 具体来说，笔者认为可以将成本管理的理论研究划分为三个阶段：初始成本管理 阶段、科学成本管理阶段和现代成本管理阶段。 首先，伴随着第一次工业革命的兴起，成本管理进入了发展的初始阶段。成本管理 理论与实践的发展与工业经济的发展密不可分，产业革命不仅使生产技术得到巨大发 展，也深深地促进了社会生产关系的变革，从此机器劳动代替了手工劳动，自然力、机 械力代替了人力，工厂制代替了手工工场，社会生产力得到了极大的提高。随着工厂规 模的不断扩大，劳动力、劳动对象和劳动工具日渐丰富和完备，工厂各部门分工协作愈 加细化和普遍。企业管理全凭经验已无能为力，需要总结经验，依靠专门知识，创造一 些科学的管理方法，要求企业加强计划、组织、协调和控制等职能，实行标准化、专业 化和数据化。管理者不得不处理大量有关物料、人员、机械设备的耗费工作，企业急需 改变旧有的经验式记账模式，建立起一种符合机械化大生产的规范化的成本管理模式， 于是成本管理体系开始形成初步框架。从而使过去只服务于商业和金融事业的会计，开 3 东南大学硕士学位论文第一章引论 始为工业生产的成本控制服务。2 0 世纪3 0 年代，在学者多年研究下，标准成本计算法与 复式簿记系统融合在了一起，建立了标准成本会计制度。 以标准成本为中心的科学成本管理制度，使企业管理逐步摆脱了传统的经验管理方 式。从此，工厂成本管理进入了一个新阶段，成本管理由原来的关注于事后成本计算， 转向注重事前制定标准进行成本控制，这使当时工厂的成本管理工作更加积极有效。从 2 0 世纪3 0 年代起n 7 0 年代末，受第二次工业革命的刺激，科学技术迅速发展，企业规模 进一步扩大，企业经营开始转向多元化、多样化生产，成本管理进入发展的新阶段。随 着工业生产的现代化，管理也要加速现代化进程，要把现代自然科学、技术科学和社会 科学的一系列成就综合运用到企业管理上来，以迎合现代化大生产对企业的客观要求， 这就在企业管理现代化的巨浪中，把成本管理也推向发展的新阶段。在现代精密数学对 管理科学的日益渗透下，更多的成本管理方法在实践中得到了应用，如成本趋势的数理 统计预测、本量利分析方法、用经济定货量模型控制存货方法等。 在上面两个阶段的理论可以看出，成本管理主要立足于生产之上，成本仅仅被看成 是一种物的消耗，在现实生产中的成本管理的主要任务是单纯的降低成本，可以说是一 种“生产导向型 的成本管理。所以，我们将之称为传统意义上的成本管理。 2 0 世纪8 0 年代以后，随着科技的不断进步机械化运作程度大幅提高，直接人工工资 比重显著降低，而费用大幅增加，这就使过去按照直接人工工资分配制造费用的方法不 相适应。1 9 8 4 年由美国学者鲁宾库拍和罗伯特卡普兰提出了作业成本系统 ( a c t i v i t y b a s e dc o s ts y s t e m ) ，即a b c 系统。2 0 世纪9 0 年代，日本成本管理的代表模式 成本企画一经提出便成为讨论的热点。区别于传统的设计产品、计算出产品成本， 然后估计产品能否在市场上得到畅销的设计流程，成本企画的特点在于它是先根据消费 者认可的售价，减去期望利润，计算出目标成本，再运用所谓“成本工程”的手段来研究 产品设计、生产、营销如何满足目标要求。口1 成本企画的创始者是日本丰田汽车公司， 后来开始形成了制度化的组织活动，并极大的影响着全球成本管理思路的发展。与此同 时，理论界还提出了基于价值链的成本管理、战略成本管理、目标成本管理等一系列相 关理念，极大的丰富了成本管理理论体系，从而进入了现代成本管理阶段。 在现代成本管理阶段，成本控制的方法已不再单纯地以现时、现地的产品价值为中 心，用传统管理会计的方法实施价值管理，而是从明确市场对产品要求到用户使用产品 的整个产品价值流向来考虑，将非价值管理手段融合其中，以战略型的视野，立足于市 场来实施全面成本控制。因此在这个阶段，成本管理转向以市场为立足点，从本质上说 4 东南大学硕士学位论文第一章引论 是一种“市场导向型”的成本管理，是现代意义上的成本管理。企业战略管理是企业在宏 观层次通过分析、预测、规划、控制等手段，实现充分利用本企业的人、财、物等资源， 以达到优化管理，提高经济效益的目的。 战后凭着工业化快速恢复经济实力的日本不仅涌现出众多优秀的工业企业和先进 管理理念，在房地产开发领域也走在了世界的前列。日本是世界上率先在工厂里生产住 宅的国家，早在1 9 6 8 年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅产业是随着住宅生产工业化 的发展而出现的，而标准化则是推进住宅产业化的基础。1 9 6 9 年，日本政府制订了推 动住宅产业标准化五年计划，围绕住宅材料、设备、制品、住宅性能、结构材料、安 全等众多方面开展标准的调查研究工作，并依靠各有关协会加强住宅产品标准化的制 定、推行、完善工作，其标准己细化到了对住宅房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建 议要求。所以至i u 2 0 世纪7 0 年代日本已形成盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住 宅形式。2 0 世纪9 0 年代，日本又开始采用产业化方式形成住宅通用部件的生产，其中1 5 0 0 余类部件已取得国家“优良住宅部品认证”。目前日本已经以住宅建筑和部品体系成套化、 通用化和标准化为基础，形成了资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应的 房地产开发特征。8 0 以上的建筑生产过程可以在工厂实现，只需要到现场进行必要的 装配即可，其成本和质量已具备高度可比性及通用性，房地产成本的管理模式基本可以 类同于工业企业，可以接轨最先进的成本管理体系。 美国现行的房地产成本由两部分构成：一是主要包括土地征购及动迁补偿、财务费 用、税金及其它费用，类似于我国的开发前期费用，一般称之为软费用。二是由业主委 托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程建设实际所需费用，一般称之为硬费 用，主要包括施工所需的工、料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、 办公和其它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、不可预见 费等。业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。美国有统一的计 价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额， 不是由政府部门组织制订，而是由几个大区的行会组织，按照各施工企业工程积累的资 料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出单位平方英尺建 筑面积的人、材、机等消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。 这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及 实际工程资料的基础上，能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能顺利加以实施。 因此，工程造价计价主要由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量，基价和费用估算格式， 5 东南大学硕士学位论文第一章引论 由承发包双方通过一定的市场交易行为确定工程造价。 英国房地产工程造价管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英统的工 程量标准计量规则( s 删) 和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化、 规范化的颇有影响的独立专业。工程造价的控制贯穿于立项、设计、招标、签约和施工 结算等全过程，在既定的投资范围( 目标成本) 内随阶段性工作的不断深化使工期、质 量、造价的预期目标得以实现。 纵观欧、美、日等先进国家的管理经验，他们无一不是围绕着统一的标准和可比的 价格、质量来开展房地产成本管理的。当然，日本更是走在了前列，把住宅产业化提升 到了国家层面上来统一推进和实施，并取得了很好的效果。 1 2 2 国内研究综述 在借鉴西方先进管理经验的基础上，虽然起步较晚，但我国学者对成本管理理论的 研究在紧跟世界步伐的同时，也在不断创新，尤其是在2 0 世纪8 0 年代改革开放之后，不 断探索出具有中国特色的成本管理发展道路。然而，从理论上看我国在成本管理方面的 研究尚处于起步阶段，针对房地产行业的成本管理研究就更是相当缺乏，可参考的文献 主要是来源于国外，尤其是美国和日本的方法或做法的介绍和分析。可喜的是，目前已 经有许多硕博论文开始将注意力转向成本管理理论与房地产企业的实际运作的结合： 许龙在房地产企业现代成本管理体系研究中从房地产企业的现代成本管理体系 的框架入手对房地产企业现代成本管理体系中各个构成部分进行了研究，为房地产企业 的成本管理提供一个理论上的平台，指导房地产企业的成本管理工作。“1 王雪峰在星宇房地产项目目标成本管理体系的构建中应用案例研究的方法，利 用全局观念和系统方法，紧贴房地产开发公司项目成本管理的实际，从组织架构、职责 分配、管理流程、完善记录等多方面形成操作性很强的目标成本管理模型，对指导经营 工作具有实际意义。嘲 方芳在房地产开发企业财务管理中全面系统地介绍了房地产开发企业财务管理 实务的处理过程，力求理论与实践相结合，展现房地产开发企业财务管理与其他行业财 务管理的共性和特色，体现房地产开发企业财务管理制度的基本精神，并将最新的相关 法规制度和税制改革内容融为一体，对我国房地产行业成本管理的理论研究做出贡献。 6 】 这些研究将对企业的运作提供有力指导，随着理论研究和管理水平及意识的不断提 高，我国部分房地产企业已经先后开展了对住宅产业化和建设工程过程信息化管理的探 6 东南大学硕士学位论文 第一章引论 索，其主要目的就是为了统一设计和施工方案，增加可比性，制定出科学合理的成本控 制目标。同时规范开发管理流程和信息，实行动态的成本、进度监控，强化过程控制。 如目前国内房地产标杆企业万科从1 9 9 9 年起就提出了住宅产业化的理念，与上海建工等 部分建造单位和供应商联合进行住宅产业化的研究探索，并先后在东莞和上海进行试点 建设后逐步推开。但由于国内相关配套产业的滞后，施工工艺和人员素质等问题，万科 期望以住宅产业化这一先发优势获取成本领先的道路并非一帆风顺，而是充满了各种挑 战。其在0 8 年底最新交付的上海三林“金色雅筑”产业化项出现了大面积的漏水、隔音 不良问题，导致了业主投诉、退房、赔偿和降价出售的各种矛盾和问题。但咬定青山不 松口的万科还是坚持以住宅产业化作为降低开发成本的首选战略目标，万科0 8 年在覆盖 上海、深圳、北京的三个城市9 个新开工项目中推行了住宅产业化，总面积6 0 万平米， 在0 9 年则达到了1 0 0 万平米。虽然数字上看颇有成就，但其相对于成熟国家的住宅产业 化水平而言却是大打折扣的，现阶段非但没能达到万科降低成本的目的，反而增加了部 分成本。根据万科的统计，目前实行住宅产业化的项目建安成本平均增加约4 0 左右， 预计在2 0 1 5 这一数字才会降低n 2 0 左右。所以，虽然从长远来看住宅产业化是降低房 地企业成本的有效途径，但在近期是存在现实障碍的，并不适合我们目前国情。 1 3 本文主要内容 本文首先系统地阐述了成本管理的相关理论，包括国内外研究成果与现有的成本管 理理论体系。在理论介绍的基础上，结合房地产行业自身特点，具体阐述了房地产业成 本控制体系的影响因素，并联系实际在此基础上提出房地产企业成本管理体系优化措 施。文章将研究结论运用于实际，以鸿意地产公司的现实运作加以实证分析，对其成本 管理体系的完善提出改进意见，主体部分将通过以下四个部分进行论述： ( 1 ) 鸿意地产公司成本管理体系基本状况。在简要介绍了鸿意地产公司发展状况 的前提下，借助现代成本管理与成本管理体系相关概念，对鸿意地产公司成本管理体系 现状及存在的问题进行了深入分析，为全文的展开定下基调。 ( 2 ) 鸿意地产公司成本管理体系的实证分析。根据确定的研究框架与分析视角， 结合相关研究成果和实际项目数据，分析鸿意地产公司成本管理体系构成要素及内外影 响因素，并对各因素加以评价。 ( 3 ) 鸿意地产公司成本管理体系的优化。根据前文对鸿意地产公司成本管理体系 的分析，结合企业运营实例，理论联系实际，对鸿意地产企业成本管理体系的优化提出 7 芷! 芰墨黔系童醚曼鉴塑一 厂i 例企业成本管理体系 第四章鸿意地产公司成 本管理体系的优化 妻血女。氘。，。；。么 b 第五章结束语 。_ 哼 从战略构建和保障体 系两个方面，分析鸿 意地产公司成本管理 体系的优化，提出优 化的各项措施建议并 通过实际应用来检 验。 图i - i 内容框架结构图 8 论 证 主 体 东南大学硕士学位论文第二章鸿意地产公司成本管理基本状况 第二章鸿意地产公司成本管理基本状况 随着中国房地产市场由成长期走向成熟期，房地产开发将在有序、规范的道路上运 作，企业要想获得更多的利润，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点，越来越 多的房地产企业开始着手于成本管理体系的完善。为了有效规避资本风险、提高企业的 市场竞争力，房地产企业的成本管理不能再局限于房屋的建安过程，而应该将视野向前 延伸到产品的市场开拓、行业内的发展态势以及房屋的设计，向后延伸到产品的使用、 维修及处置，要以一种系统的观念重视成本，用现代成本管理理念做好整条价值链的成 本管理工作。本章将在简单介绍鸿意地产基本情况的基础上，阐述公司目前成本管理的 现状，剖析公司成本管理中存在的主要问题。 2 1 鸿意地产公司简介 鸿意地产发展有限公司于1 9 9 4 年在南京成立，注册资本人民币1 2 亿元，主营房地 产开发。随着业务的发展，公司先后在南京、常州、无锡、苏州和宿迁共有控股或参股 公司7 家，是一家具有较强开发实力的区域性地产开发商。员工共计2 5 3 人，中层以上管 理者5 5 人，占2 1 7 4 ，员工平均年龄3 4 2 岁。 公司先后开发了南京枫丹白露城市花园( 1 9 万m 2 ) ，皇册家园( 1 4 万m 2 ) ，鸿意星城 ( 1 2 万m 2 ) ，苏州高尔夫花园( 2 6 万m 2 ) ，宝石御景园( 1 2 万m 2 ) ，无锡金色江南( 6 6 万 i n ) ，财富广场( 2 3 万i n ) ，金洋花苑( 2 9 万时) ，宿迁东城水岸( 9 4 万m 2 ) ，新天地商 业广场( 2 5 7 m 1 ) 等项目，总开发面积已达2 0 0 万平米。得益于近几年房地产市场的快 速增长，公司取得了一定的经济效益和社会效益，现已成为江苏省内最具知名度的房地 产品牌开发企业之一。荣获“2 0 0 2 年南京市房地产新锐品牌企业 称号，“2 0 0 3 年江苏 省房地产业五十强企业 称号，无锡鸿意地产发展有限公司被评为“江苏省2 0 0 5 年度房 地产综合实力5 0 强 。 公司以鸿意地产发展有限公司为投资和决策主体，成立属地项目公司为开发主体的 模式，先后全资、控股或参股成立了南京鸿意地产发展有限公司、无锡鸿意地产发展有 限公司、无锡金洋房地产开发有限公司、苏州英特迈鸿意地产发展有限公司、苏州鸿意 地产发展有限公司、常州金茂置业有限公司、宿迁鸿意地产发展有限公司共计7 家项目 公司。其中南京鸿意地产发展有限公司是在2 0 0 7 年3 月注册成立的，其项目、资产和主 9 东南大学硕士学位论文第二章鸿意地产公司成本管理基本状况 要人员和部门均由原鸿意地产发展有限公司整体转移而来，其主要目的就是为了形成规 范的投资决策和项目运营相分离的两级管理模式。 2 2 鸿意地产公司成本管理现状 2 0 0 2 年以来，房价不断攀升，房地产行业进入了周期性的鼎盛发展时期。由于地产 行业的超高利润率，鸿意地产公司并没有将太多的精力放到成本管理上，而是专注于土 地的招、拍、挂环节，以获取企业发展所必需的土地资源。2 0 0 6 年前，鸿意地产公司还 没有建立起一个成型的成本管理体系，甚至还没有成立一个专门的成本管理部门，成本 管理活动只是分散的由不同属地子公司及其下属相关部门负责。会计系统也主要以财务 会计为主，管理会计方面则很少涉及。鸿意地产公司早期也是使用目标成本法控制项目 开发成本，通过项目总投资预算为每个开发项目设定开发成本和售价定额，并由此推出 预期利润指标，由项目公司经营班子管控并对公司董事会负责。由于投资者关注的首要 目标是投资安全和收益率，所以导致董事会更关心利润和销售款回笼指标，而对于预算 成本和售价偏差的控制则基本由项目公司自己进行，只要项目公司能做到开发过程中现 金流平衡，项目清算时能达到预期利润目标就算获得成功。然而，由于在成本管理理念、 体系构建、内容、方法以及公司文化等多方面存在的问题，项目公司自主调节的权限过 大，鸿意地产公司的目标成本法并没有发挥出应有的作用。最为突出的问题就是目标成 本的确定单凭经验值，甚至流于形式，导致目标成本本身存在极大的不合理性，经常出 现成本大幅超支现象。或者就是在发现成本大幅超支后或在房价涨幅趋缓时又出于成本 压力一味压价采购出现整体品质降低。不过由于前几年房价的上涨远远超过董事会预 期，增加的成本完全能被房价的上涨所掩盖，甚至还能在成本大幅超支的情况下获得超 出项目预期指标的利润，因而成本控制的矛盾一直被前期高涨的房价所掩盖。但随着房 地产市场竞争日趋激烈，企业面临的品质竞争和降价压力越来越大，其在成本管理体系 方面的诸多问题已经对公司整体市场竞争力的提升产生了极大的负面影响。下面结合苏 州御景园项目介绍鸿意地产公司目前的成本管理方法。 苏州御景园项目是鸿意地产于2 0 0 3 年4 月通过公开拍卖获取，位于苏州市老城区干 将路和阎胥路交汇处，土地面积计5 8 5 8 2 平方米，约合8 8 亩，规划容积率2 1 ，土地总价 近3 亿元。共计规划了1 6 栋高层和小高层建筑，6 个地下汽车库( 含地下人防面积2 3 2 5 平 米) ，并包含一个会所、四班幼儿园、物业管理用房和配电开闭所等配套设施，总计建 筑面积1 5 4 5 0 5 平米，其中住宅扣除地下室可销售面积11 9 6 5 8 6 1 平米，此外还有1 8 8 0 1 9 9 l o 东南大学硕士学位论文第二章鸿意地产公司成本管理基本状况 平米折合5 5 0 个车位的地下车库可售。该项目共分为三期开发，具体情况见表2 - 1 所示： 表2 - i 苏州御景园项目分期情况 一期二期三期合计 1 4 号楼 5 1 1 号楼1 2 1 6 号楼 建设范围 2 5 号车库6 号车库 1 号车库 会所、幼儿园物业用房 土地面积 1 8 4 0 6 2 5 2 6 5 41 4 9 1 0 75 8 5 8 2 1 建筑面积 3 5 5 5 6 8 37 2 9 2 5 6 44 6 0 2 31 5 4 5 0 5 4 7 可售面积 2 4 9 4 6 5 i 5 4 3 3 0 0 14 0 3 8 2 0 91 1 9 6 5 8 6 1 设计时间2 0 0 3 年1 0 月2 0 0 4 年2 月2 0 0 5 年1 月 开工时间2 0 0 4 年5 月 2 0 0 4 年1 1 月2 0 0 5 年9 月 销售时间2 0 0 4 年1 0 月2 0 0 5 年1 月2 0 0 6 年1 月 竣工时间2 0 0 6 年3 月2 0 0 6 年8 月2 0 0 7 年4 月 交付时间2 0 0 6 年3 月 2 0 0 6 年1 0 月 2 0 0 7 年8 月 长期以来，苏州出于保护古城区和老城区的原因，规划控制非常严格，加上各种其 他复杂的原因，在我们拍卖获取土地的2 0 0 3 年4 月，古城区和老城区内还没有一块面积 超过2 万平方的地块推出过。御景园地块周边原有的各种商品住宅均是由区房管局下的 国有公司用“街坊改造 模式来运作，开发的区域都是限于基础设施年久失修，房屋摇 摇欲坠，不得不改造的区域，还要体现出修旧如旧的规划控制要求和周边有序衔接，所 以规模较小，品质也不高，房价只有3 0 0 0 元左右。而同期在9 0 年代进行开发建设的东部 苏州新加坡工业园区和西部苏州高新技术开发区同类住宅的价格则分别达到了5 5 0 0 余 元和4 3 0 0 余元。正是出于对苏州老城区这一房价洼地必将崛起的判断，公司决策层果断 决策以2 8 5 亿的高价拿下了苏州老城区首块面积最大的地块，以拍卖当时的面积6 4 1 0 7 平米和容积率1 6 来计算( 后由于部分拆迁不能到位，故面积和容积率相应进行了调整) ， 加上4 的受让契税后，楼面地价已达到了2 8 8 9 元平米，是苏州从2 0 0 1 年开始进行经营 性用地拍卖以来当仁不让的“地王 ，几乎提前上演了现在普遍出现的面粉贵过面包的 “疯狂 。 由于当时的政策允许发放土地开发贷款，允许出让地块按照开发商所交土地出让金 的比例分期交地并办理土地证，更可以通过各种理由缓交土地出让金，所以决策层的本 意是利用6 0 0 0 万注册资金成立苏州的属地项目开发公司，在支付2 0 且p 5 7 0 0 万的土地出 让定金后签订地块出让合同后就慢慢做规划，“静候房价上涨后，再择机利用土地开 发贷款来启动并预收期房款来进行滚动开发运作，这也是自1 9 9 8 年我国住房商品化改革 东南大学硕士学位论文 第二章鸿意地产公司成本管理基本状况 以来当时行业几乎唯一的运作模式。但随着中央为了防止经济过热，保证国民经济稳定 运行而进行的宏观调控，也就是在获取苏州御景园项目的2 0 0 3 年6 月1 3 日，一场深刻改 变房地产开发运作模式的变革随着中国人民银行发布的银发( 2 0 0 3 ) 1 2 1 号关于进一 步加强房地产信贷业务管理的通知这一文件展开了，也就是广为国人所热议的1 2 1 号 文件。文件规定对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证 和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款，同时严格控制土地储备贷款的发放， 不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这一文件不仅拉开了后续关于 房地产乃至其他如钢铁、水泥、电解铝等过热行业的一系列政策调控，也彻底打乱了我 们御景园项目的运作计划。随着其他部门围绕中央宏观调控要求的各种配套政策的陆续 出台，土地出让金也不可能延期缴纳了，否则不能开工或获得开发贷款，也更不能通过 预收购房者的房款或其它任何形式的款项来平衡开发资金。但好在我们的项目在1 2 1 号 文件出台前的5 月份就获得了两年期的1 5 亿银行土地抵押和担保贷款授信，在获知1 2 1 号文件这一消息后立即就申请了提款，不过所有的资金相加与2 8 5 亿土地款之间还存在 7 5 0 0 万元的资金缺口，若不及时启动开发并形成销售回款，整个项目依然面临着因资金 链断裂而失败的风险。所以整个项目不得不立即改变原有静候房价上涨后再开发销售的 计划而匆忙上马进行开发了。 因政策改变而提前上马的御景园项目一期开发面临的最大问题就是成本问题，因为 在决策启动开发的2 0 0 3 年1 0 月项目周边房价仅上涨到了3 8 0 0 元左右，按照拍卖确定的楼 面地价加上建安成本来看是必亏无疑的，根本谈不上有利润可言。所以鸿意公司管理层 给项目公司下达了所有建安造价必须控制在2 0 0 0 元平米以内的目标成本，因为按照他 们的预测，在建设进度达到可以销售的2 0 0 4 年下半年，本区域的房价将上涨n 5 0 0 0 元 平米左右，如果御景园项目销售均价在销售期内逐步上涨并最终控制在5 3 0 0 元平米左 右的话，基本可以实现不亏本回收一期所有投资的目标，而收回的约8 5 0 0 万元一期土地 款则可以用作后期滚动开发，以便使整个项目的开发资金能够平衡。 为了贯彻公司决策层意图能尽快销售，0 3 年1 0 月苏州项目公司立即展开了一期项目 的各类前期设计和报批、报建工作，并在0 4 年5 月开工建设，于0 4 年1 0 月实现了销售， 也创造了系统内从启动设计到开工建设并实现销售回笼的新记录，得到了公司决策层的 肯定。虽然所有的人都知道一期面临的主要问题是成本问题，但恰恰却最典型的暴露出 公司在原有开发运作模式下的成本管理问题。下面将扣除土地、税收成本后的一期成本 具体数据简要介绍见表2 2 ： 1 2 东南大学硕士学位论文第二章鸿意地产公司成本管理基本状况 表2 - 2 御景园项目一期成本数据表 每平米单位成本( 元) 序号 项目名称 一期 车库 前期工程费 1 0 9 7 31 9 7 6 市政基础设施费 4 4 6 7 5 1 供水工程 4 7 0 2 2供电工程1 6 7 4 5 3 供气工程 7 1 3 4 有线电视 1 1 5 4 5 绿化景观 1 7 9 9 7 6 市政道路 3 3 6 4 建筑安装工程费 1 9 3 6 9 1 2 4 4 4 7 9 1 土建工程 1 2 9 3 8 92 2 5 3 4 3 其 钢材 3 8 0 3 01 0 9 5 5 0 混凝土 1 6 2 1 73 3 8 4 5 中 水泥 2 8 5 92 1 3 2 2安装工程 3 7 7 6 91 0 9 1 5 3安装分包项目2 6 5 3 2 8 2 2 0 四、管理费用( 含营销财务等费) 1 1 2 3 0 建设成本合计 2 6 0 5 6 92 4 6 4 5 5 通过表2 - 2 可以看到，一期住宅部分的成本达到了2 6 0 5 6 9 元平米，超过目标成本 3 0 ，未分摊各类市政基础设施费和管理费的地