（工商管理专业论文）“湘域中央商务大厦”项目管理设计研究.pdf

原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均己在论文中作了明确的说明。 作者签名：釜壁玺 日期：2 旦! 年二功幺日 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 储签名：埠翩签撕期：一年上月4 日 摘要 随着我国经济飞速发展，人民生活水平不断提高，蓬勃发展的房 地产行业成为国民经济的重要组成部分。但由于我国的房地产业仍处 于粗放型生产发展阶段，不少房地产企业未能有效的将房地产项目管 理理论应用于实际项目开发中，特别是由于部分房地产开发商受利益 驱使或是由于技术问题或是由于资金问题，导致产生了一批烂尾楼工 程，这些烂尾楼工程既影响市容市貌，同时也成为房地产商头痛的一 件大事。 本文以长沙市十大烂尾楼之一的海峡大厦作为研究对象，讨论它 成功开发成湘域中央商务大厦的项目管理过程。首先总结与分析了国 内外项目管理、房地产项目管理的研究现状与水平；通过对海峡大厦 的项目管理现状进行分析，找出项目管理过程中存在的问题，再结合 现代房地产项目管理理论从项目投资前景分析、项目定位选择、项目 管理的组织、项目进度管理、项目成本管理、项目质量管理等方面对 湘域中央商务大厦项目的实施过程进行重新设计，对一期项目管理的 设计的效果进行评价，并把一期的项目管理设计应用于湘域中央商务 大厦二期的开发过程中，总结取得的成绩；最后，对全文内容进行总 结，总结在湘域中央商务大厦的实施过程中的项目管理经验，为我国 烂尾楼的重新再开发的项目管理提供经验与依据。 关键词烂尾楼，房地产，项目，项目管理 a bs t r a c t a sr a p i dd e v e l o p m e n to fc h i n e s ee c o n o m y , t h el i v i n gs t a n d a r do f t h ec h i n e s ep e o p l eh a sb e e ni n c r e a s e dal o t ，t h eb o o m i n gr e a l e s t a t e i n d u s t r yh a sb e c o m ea ni m p o r t a n tp a r to ft h en a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r , s i n c et h er e a le s t a t ei n d u s t r yi ss t i l li ne a r l ys t a g eo f d e v e l o p m e n t ，m a n y r e a le s t a t ec o m p a n i e sc a nn o te f f e c t i v e l ya p p l yt h ep r o j e c tm a n a g e m e n t t h e o r i e st ot h ep r a c t i c a lp r o j e c t d e v e l o p m e n t ，p a r t i c u l a r l yd u et ot h e f a c t o r sl i k et h ei n t e r e s t o r i e n t e dd e v e l o p e r s ，t e c h n i c a lm a t t e r so rf u n d i n g p r o b l e m s ，w h i c hr e s u l ti nan u m b e ro fu n f i n i s h e db u i l d i n gp r o je c t s ，t h e s e p r o j e c t sd on o to n l yh a v en e g a t i v ee f f e c t so nt h ei m a g eo fc i t y , b u ta l s o b e c o m eah o t p o t a t ot ot h ed e v e l o p e r s t h i sa r t i c l ec h o o s e so n eo ft h et o pt e nu n f i n i s h e db u i l d i n g si n c h a n g s h a - ”s t r a i t sb u i l d i n g a sr e s e a r c ho b j e c t ，a n dd i s c u s s e si t sp r o j e c t m a n a g e m e n tp r o c e s si nw h i c h ”x i a n g y uc e n t e rb u s i n e s sb u i l d i n g ”h a s b e e ns u c c e s s f u l l yd e v e l o p e d a tt h eb e g i n n i n go ft h ea r t i c l e ，t h ec u r r e n t r e s e a r c hs i t u a t i o no nt h ep r o j e c ta n dr e a le s t a t ep r o j e c th o m ea n da b r o a d h a sb e e ni n t r o d u c e da n da n a l y z e d ；b ya n a l y z i n gt h ec u r r e n ts i t u a t i o no n p r o j e c tm a n a g e m e n to ft h e ”s t r a i t sb u i l d i n g ”，t h ee x i s t i n gp r o b l e m si nt h e p r o j e c tm a n a g e m e n th a v eb e e nf o u n d ；b yc o m b i n gt h el a t e s tt h e o r i e so n p r o j e c tm a n a g e m e n t i n r e a l e s t a t e ，t h e a r t i c l e r e d e s i g n s t h e i m p l e m e n t a t i o np r o c e s so ft h ep r o j e c to f x i a n g y uc e n t e rb u s i n e s s b u i l d i n g ”f r o mt h ef o l l o w i n gs i xa s p e c t s ：p r o j e c tp r o s p e c ta n a l y s i s ， p r o j e c tl o c a t i o ns e l e c t i o n ，p r o j e c tm a n a g e m e n to r g a n i z a t i o n ，p r o j e c t s c h e d u l em a n a g e m e n t ，c o s tm a n a g e m e n t ，q u a l i t ym a n a g e m e n t t h e ni t e v a l u a t e st h ed e s i g ne f f e c to fp r o j e c tm a n a g e m e n ti nt h ep h a s ei a f t e r t h a tt h ea r t i c l e a p p l i e st h ed e s i g n t o p h a s ei ia n ds u m m a r i z e st h e p e r f o r m a n c e f i n a l l y , t h ep r a c t i c a le x p e r i e n c ei np r o j e c tm a n a g e m e n th a s b e e nc o n c l u d e d ，i nh o p eo f p r o v i d i n ge x p e r i e n c ea n dp r a c t i c a lc a s et ot h e r e d e v e l o p m e n to f t h ec h i n e s eu n f i n i s h e d b u i l d i n g s k e yw o r d su n f i n i s h e d b u i l d i n g ，r e a le s t a t e ，p r o j e c t , p r o j e c t m a n a g e m e n t l l 目录 第一章绪论1 1 1 研究背景l 1 2 研究意义与目的。2 1 2 1 研究意义2 1 2 2 研究目的2 1 3 国内外研究现状2 1 3 1 国外的研究现状2 1 3 2 国内研究现状与水平。4 1 4 研究思路与方法7 1 4 1 研究思路7 1 4 2 研究方法8 第二章理论综述9 2 1 项目管理理论9 2 1 1 项目与项目管理9 2 1 2 项目管理的内容1 1 2 1 3 项目管理典型理论基础1 1 2 2 房地产项目管理理论1 3 2 2 1 房地产项目管理概念1 3 2 2 2 房地产项目管理体系设计1 4 第三章湘域中央商务大厦项目现状与问题分析1 6 3 1 项目现状概述1 6 3 1 1 开发商简介1 6 3 1 2 项目基本情况1 7 3 1 3 主要施工条件。18 3 2 项目管理所面临的问题1 9 3 2 1 历史遗留问题1 9 3 2 2 市场问题。1 9 3 2 3 政策问题2 0 3 2 4 成本问题。2 1 3 2 5 客户对烂尾楼的信心不足2 1 第四章湘域中央商务大厦项目管理方案设计2 3 4 1 项目市场分析与定位2 3 i l l 4 1 1 房地产市场状况与发展趋势2 3 4 1 2 项目前景分析与定位2 5 4 2 项目管理的组织2 6 4 3 项目进度管理2 7 4 3 1 项目进度管理存在的问题2 7 4 3 2 项目进度管理方法与措施2 8 4 3 3 一期项目工期的压缩的处理过程3 2 4 4 项目的成本管理3 8 4 4 1 项目成本管理存在的难题。3 8 4 4 2 项目成本管理的措施3 9 4 5 项目质量管理。4 1 4 5 1 项目质量管理存在的问题4 2 4 5 2 项目质量管理的措施4 2 第五章湘域中央商务大厦项目管理实施效果及应用5 0 5 1 项目管理实施效果5 0 5 2 在二期项目的推广应用5 2 5 2 ，1 二期工程项目简介5 2 5 2 2 二期项目管理的效果5 3 第六章结论5 5 参考文献5 7 至殳谢6 1 i v 中南大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 随着我国经济飞速发展，人民生活水平不断提高，房地产行业如雨后春笋呈 现一派欣欣向荣的景象，房地产占g d p 比重越来越大，有力地支撑了国民经济的 发展，成为对我国经济增长贡献率上升最快的行业之一，一度成为城市发展的支 柱产业。但光彩夺目的表象，并不能掩盖中国房地产业深层次的危机。在既无具 有民族特色的优秀开发理论作为“智力 支持，也无先进的产业化手段作为“体 力 保障的情况下，中国房地产目前的繁荣只是由于“生产环境 优越( 国民经 济快速发展，人民收入不断提高，住宅需求持续扩大) 而造成的“虚胖”，看似强 大，实则不堪一击。在经济全球化不断加快，国外房地产资本纷纷抢滩中国市场 的大背景下，中国房地产业仍处于粗放型生产发展，不少房地产公司未能有效的 将房地产项目管理理论应用于实际开发项目中n 1 。同时，随着房地产投资的急剧 膨胀，涌现了一些无论是资金还是技术实力不佳的房地产商为利益驱使盲目投 资，中途却资金链断裂，有的出现了停工待建一拖再拖，最终无果而终的“烂尾 楼 工程。烂尾楼工程在过去相当长的时间里没有找到合适的处置方法，既严重 影响了市容市貌的改观和投资环境的改善，又使大额资金无法流转，被戏称为积 压房地产处置中“难啃的硬骨头”。开发商如何让烂尾楼重新起死回生? 如何运 用项目管理理论把这一项目最终得以成功实施? 这成为目前房地产项目管理中 的一个重要的研究课题。长沙政府有关部门盘活“烂尾楼”三种方式：1 通过重 新招商引资引进有实力的开发商；2 调整规划，重新定位。如原远东大厦项目， 原规划用途为写字楼，改为小户型行政公寓后，打开了僵局：3 司法强制拍卖。 对项目执行标的大于项目价值，涉及众多诉讼的项目，限定拍卖条件，进行强制 拍卖。如本文所研究的海峡大酒店、建银大厦等。长沙市建委相关负责人透露， 针对“烂尾楼 发生的的原因，长沙政府部门将采取加强项目管理、加强企业管 理、加强项目资本金管理、加强预售管理四大措施予以防范，严防出现新的“烂 尾楼 。 中南大学硕士学位论文 第一章绪论 1 2 研究意义与目的 1 2 1 研究意义 所谓“烂尾楼，又称“半拉子 工程，它是指项目开工建设后完成了一定 的建设量，但由于开发商、投资单位资金不足、陷入债务纠纷或法律诉讼而无力 中南大学硕士学位论文第一章绪论 而美国又是世界上项目管理的理论成果最多的国家之一，1 9 8 7 年美国项目管理 协会( p m i ) 提出了p m i 的项目管理理论，将项目管理分为整体化管理、范围管 理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、合 同管理的九大知识体系，第一次对项目管理的知识体系进行了系统总结。而后产 生了一系列的项目管理理论如项目生命周期理论、目标管理理论、过程管理理论、 k p i 一关键业绩指标理论等。这些理论的不断产生和发展，为项目管理在各行各业 的应用奠定了良好的基础，促进了各行各业的发展，特别是在工程项目管理中。 房地产行业作为一个新兴的行业，也充分的利用项目管理的理论来对其项目进行 管理，取得了另人瞩目的成绩，世界上很多著名的楼盘、商业地产项目的成功建 成，跟项目管理在房地产中的应用是分不开的口1 。 为了了解国外对于项目管理的研究现状，我在3 月2 2 日在g o o g l e 学术搜索 中“p r o j e c tm a n a g e m e n t 作为关键词进行搜索，共搜索到包含引用的结果 3 5 4 0 0 0 0 条，至少显示摘要的结果3 11 0 0 0 0 条；接下来把搜索的范围缩小把同 样的关键词在标题中进行搜索，共搜索到包含引用的结果6 3 8 0 0 条，至少显示摘 要的结果1 3 3 0 0 条。通过分析以上搜索结果，目前国外对于项目管理的研究的成 果较多，研究内容很丰富，研究的视角也比较多，典型的研究成果有： akm u n n s ，bfb j e i r m i ( 1 9 9 6 ) 通过研究指出了项目管理在项目成功中 的作用：( 1 ) 项目与项目管理追求的目标是不同的，项目管理追求短期目标，而 项目追求是更大的更长远的目标；( 2 ) 项目成功的评价标准不仅仅是基于项目管 理技术；( 3 ) 一定要相信成功的项目管理方法将对项目的成功做出贡献，但是项 目管理并不能决定项目的成败h 1 。 l a r r yp l e a c h ( 1 9 9 9 ) 通过研究指出c c p m ( 关键链项目管理) 极大的加快 了项目的计划进度、降低了项目的成本、改善了项目的范围性能，从经验中得出 使用c c p m 方法比先前的一般计划和控制方法至少节约项目的一半以上的时间， 并在研究中指出了在项目管理中使用c c p m 的步骤晦1 。 p e t e rw g m o r r i s ( 2 0 0 0 ) 回顾了近1 0 到1 5 年的项目管理知识体系的内容， 通过研究指出项目管理知识体系的内容应该进行相应的更新与发展，而不仅仅局 限于p m b o k ，同时指出不应该过多的研究项目管理知识体系的结构，而是去定义 合适的主题哺1 。 l a u r ik o s k e l a ，g r e g o r yh o w e l l ( 2 0 0 2 ) 通过比较研究分析指出基于p m i 的 项目管理的理论基础已经过时，将要被新的项目管理理论替代日1 。 d i a n aw h i t e ，j o y c ef o r t u n e ( 2 0 0 2 ) 通过对9 9 5 名项目经理的调查结果进 行实证分析得出结论：时间、预算、规格是判断项目成功的标准；项目管理成功 的关键因素包括现实的计划、充足的资金或资源、清晰的目标和高级经理的支持 3 中南大学硕士学位论文 第一章绪论 【8 j 0 j o n a ss s d e r l u n d ( 2 0 0 4 ) 通过研究指出项目管理在过去的1 0 年广泛的吸收 了来自其它学科的方法与原则，对于项目管理的理论的发展也必须讨论与研究， 同时给出了建立项目管理理论的五个问题：( 1 ) 为什么项目管理能存在? ( 2 ) 为什么项目机构与组织不同? ( 3 ) 项目组织如何开展工作? ( 4 ) 项目管理的单 位的功能是什么或者是怎么样创造价值的? ( 5 ) 什么决定了项目组织的成与败? 【9 】 为了了解国外对于房地产项目管理的研究现状，我在3 月2 2 日在g o o g l e 学 学 寿 管 理 管 利 我 目 共把果于的h出学 ；应专国一 献 中南人学硕士学位论文第一章绪论 管理理论与方法我国存在的时间不长，理论研究目前还处于初级阶段，而关于房 地产业中项目管理理论与方法更是处于搜索期，关于房地产项目管理的研究结果 偏少，为了系统的了解房地产项目管理在我国的研究情况，我对中国知网学术总 库采用题名关键词 ( “项目管理 并且“房地产) 或者( “房产”并且“项目管 理”) 搜索到截止2 0 1 1 年3 月1 日的文献，共找到文献1 9 6 条，我对这1 9 6 条文 献进行人工筛选，去掉不属于学文献的文章后共得到学术文献1 8 2 条，各学术文 献来源及各年度分布如表1 - 1 所示： 表1 1 文献各年度分布 2 0 0 1 2 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 5 2 0 0 62 0 0 72 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 年前至今 小计 期刊 313241 41 l1 53 02 92 4 1 3 4 硕士 学位 l1366781 224 6 论文 合计 313372 01 72 2 3 8 4 l 2 61 8 2 分析以上文献我们可以看出，我国关于房地产项目管理的研究： 1 、成果较少，档次不高。关于房地产项目管理的研究的论文总数还只有1 8 2 篇，其中硕士论文只有4 6 篇，博士学位论文没有。 2 、有逐渐增多的趋越。我国发表的最早的房地产项目管理的文章是1 9 9 6 年 由林国强，金明浩在中国房地产信息上发表的强化房地产项目管理一文 n 劓，而2 0 0 1 年之前研究文章相当少，一直到了2 0 0 5 年研究房地产项目管理的文 章才逐渐多起来。 3 、对搜索到的文献的内容与主题进行分析，可以看出目前国内学者对于房 地产项目管理的研究成果主要集中以下几个方面：房地产项目管理的过程( 企业、 工程项目) 、房地产企业项目管理模式、项目管理在具体房地产项目中的应用、 房地产项目中某一环节的项目管理、房地产项目管理的信息化、相关理论方法在 房地产项目管理中的应用。 为了了解跟本研究相关的问题的研究结果，我在中国知网学术总库中进一步 缩小搜索范围，从以上搜索到的结果文献中搜索全文包括关键词“烂尾楼”的文 献，只找到6 条文献，分别为5 篇硕士学位论文，1 篇期刊论文。综合以上所述， 可以看出国内目前对于房地产项目管理的研究还完全处于初级阶段，而从近几年 文献增多的趋越来看，国内学者对于房地产项目管理的研究表现出越来越大的兴 趣。总结这几年学者的研究成果可以看到，对于房地产项目管理的研究成果有以 下典型代表： 尹丽( 2 0 0 5 ) 运用现代项目管理理论从阳光嘉园房地产开发项目的市场调查 中南大学硕士学位论文第一章绪论 与市场定位入手，策划了阳光嘉园房地产开发项目管理的方案，得出房地产开发 项项目管理的关键在于项目执行前的策划研究结论n 5 1 。 安枫林( 2 0 0 6 ) 根据国内外的项目管理研究成果，结合房产地开发的特点， 指出房地产项目管理应该：( 1 ) 可以按照项目管理人员清晰的操作思路、管理目 标及方法、在管理路径上互相沟通对房地产开发进行全过程项目管理；( 2 ) 应该 将房地产开发的前期、实施以及营销和交付使用过程纳入项目管理计划；( 3 ) 应 该针对项目的实际情况，建立合理管理模式、高效的管理团队、矩阵式的项目管 理组织；( 4 ) 全寿命周期项目管理模式是一个很好的模式；( 5 ) 项目经理对房地 中南大学硕士学位论文第一章绪论 1 4 研究思路与方法 1 4 1 研究思路 1 、研究内容 ( 1 ) 对国内外学者研究房地产项目管理的成果进行总结与分析，重点分析 了国内学者对于房地产项目管理的研究成果的现状与水平； ( 2 ) 利用项目管理理论和房地产项目管理理论对“湘域中央商务大厦 的 项目管理进行具体设计研究。 2 、研究思路 本研究的研究思路如图1 - 1 所述： 图1 1 研究思路 3 、论文结构 根据研究流程，本文共分为6 章： 第一章绪论。本章主要介绍了研究背景、研究的意义与目的、本研究相关的 7 中南大学硕士学位论文第一章绪论 国内外研究现状、研究的思路和方法； 第二章理论综述。研究的开展必须有理论来支撑，本章主要对本研究所依据 的理论基础项目管理理论、房地产项目管理理论进行阐述。 第三章“湘域中央商务大厦 的项目现状分析。本章从项目运作之前的现状 入手，通过分析项目的项状、施工条件，找出项目在项目管理中存在问题，为项 目的项目管理设计提供了现实的依据。 第四章“湘域中央商务大厦 项目管理方案设计研究。本章从第三章的项目 现状入手，利用项目管理理论和房地产项目管理理论对“湘域中央商务大厦 项 目建设的项目管理从投资项目前景分析、项目组织结构、项目进度管理、项目成 本管理、项目质量管理等方面进项目管理的设计。 第五章“湘域中央商务大厦”项目管理实施效果及应用。本章对湘域中央商 务大厦一期采用的项目管理设计的效果进行总结评价，并把一期的项目管理设计 的经验用于湘域中央商务大厦二期工程的项目管理中进行叙述。 第六章结论。本章对本研究的所有内容进行总结，把研究中用于“湘域中央 商务大厦”的项目管理设计的经验进行总结，为国内外房地产项目中“烂尾楼 进行重新开发的项目管理提供相关经验。 1 4 2 研究方法 l 、文献研究法 通过收集与分析大量项目管理、房地产项管理的国内外研究文献，了解国内 外对项目管理、房地产项目管理的研究现状，并总结提炼出本文的理论基础。 2 、实地调查法 本文是针对海峡大厦成功开发成湘域中央商务大厦的项目管理进行设计，项 目管理的现状决定了项目管理怎么样进行设计，在研究过程中本文通过实地调查 了解了本文研究项目的项目管理现状。 3 、演绎分析法 项目管理、房地产项目管理的理论已经很丰富，本文通过把项目管理、房地 产项目管理的理论应用于本项目的项目管理设计中，对于保证本项目的成功起到 了重要的作用。 4 、案例借鉴 成功的房地产项目管理案例较多，本文在研究过程中借鉴了国内成功的一些 房地产项目管理的经验并应用于本项目的项目管理设计中。 8 中南大学硕士学位论文第二章理论综述 2 1 项目管理理论 第二章理论综述 项目管理理论是我们进行一切项目管理的根基，我们研究房地产项目管理， 并对房地产项目进行项目管理设计，就必须借鉴与参考项目管理的相关理论。 2 1 1 项目与项目管理 ( 1 ) 项目的定义与特征。 “项目 一词出现的历史时间较长，“项目”定义的形成经过了长期的发展， 对于“项目 的定义存在很多种不同的说法： t u r n e r ( 1 9 9 3 ) 认为项目是一个实体，在这个实体中，人、原材料和资金以 全新的方式组合起来，在有限的资金和时间条件下，完成一个独特的有特定规则 的工作，来达到质和量上的目标雎羽。 国际标准化组织( i n t e r n a t i o n a ls t a n d a r d so r g a n i z a t i o n ，i s o ) 将项目 界定为：有开始和结束同期、由一系列相互协调和受控的活动组成的、为了满足 时问、资源和费用等规定目标的独特过程1 。 l e w i s ( 2 0 0 2 ) 将项目定义为一种具有明确的开始时间、结束时间、规模和 预算的一次性复合任务，通常由一个临时性的项目组来完成这个任务瞳4 | 。 r o r y ( 2 0 0 5 ) 将项目界定为一个使用特殊的项目管理技术来计划和控制工作 的范围，从而开发出能够满足客户和利益关系者需求的产品的有益转变堙5 1 。 美国项目管理协会( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s t i t u t e ，p m i ) 在项目管理知 识体系( p r o j e c tm a n a g e m e n tb o d yo fk n o w l e d g e ，p m b o k ) 中对项目的定义是 目前比较公认的、最具权威的定义，它认为：项目是为完成某一种独特产品或者 服务的一个临时性的实体。临时性表明每个项目都有其明确的开始和结束时间； 独特性表明每一个项目和服务均具有某些使其区别于其他项目或服务的不同方 面捌。 综合学者们对于项目概念的界定可以看出，每个项目一般均具有以下7 个基 本特征瑚瑚，删： 目的性，项目必须达成成本、质量、时间、性能以及满意度等预先规定的 目标。 制约性，项目必须满足资金、人员、时间、质量、设备、设施、物资、信 息、技术等资源约束条件。因此，项目管理者必须在一定的时问和共用资源条件 9 中南大学硕士学位论文第二章理论综述 下，有效运用各种技术和手段来实现既定目标。 一次性，每个项目均有明确的开始时间和结束时间，即具有明确的项目周 期。项目的一次性与项目持续时间的长短之间没有必然联系，一旦任务完成，项 目就宣告结束，这是项目与其他具有重复性工作任务的最大区别。 独特性，每个项目在产品( 服务) 、内外部条件或者环境等方面有区别于 其它项目，从而使得项目过程本身总具有一些独特性。 中南大学硕士学位论文第二章理论综述 2 1 2 项目管理的内容 项目管理的内容可以按照不同的分类体系来进行区别，目前的主流的分类体 系有： ( 1 ) 从管理职能划分，项目管理包括对项目的计划、组织、指挥、协调和 控制五个方面。 ( 2 ) 从项目活动的过程划分，项目管理包括项目决策、项目规划设计、项 目实施、项目终结与项目后评价四个阶段m 1 。 ( 3 ) 从项目投入资源要素角度划分，项目管理包括项目资金财务管理、项 目人事劳动管理、项目材料设备管理、项目技术管理、项目信息管理口7 1 。 ( 4 ) 从项目管理知识体系划分，项目管理包括项目综合( 集成) 管理、项 目范围管理、项目进度( 时间) 管理、项目成本( 费用) 管理、项目质量管理、 项目人力资源管理、项目风险管理、项目采购管理、项目沟通管理九大领域嘲。 ( 5 ) 从项目目标和约束角度划分，项目管理包括项目进度管理、项目成本 管理、项目质量管理、项目安全管理四个方面啪1 。本研究的项目管理的设计就是 基于此分类方法对项目的进度、成本、质量进行管理的，而安全管理是贯穿整个 项目始终的，因此安全管理在上述三方面中均有阐述。 2 1 3 项目管理典型理论基础 ( 1 ) p m i 项目管理理论 p m i 项目管理理论是由美国项目管理协会( 简称为p m i ) 在p m b o k ( 项目管 理知识体系指南) 中提出的，它将项目管理划分为9 个知识领域分别是：项目范 围管理、项目时间( 进度) 管理、项目质量管理、项目成本( 费用) 管理、项目 沟通管理、项目人力资源管理、项目风险管理、项目采购管理和项目整体管理汹3 。 在每一个项目管理知识领域，均有相应的项目管理内容、项目管理方法和技术工 具。例如，在时间管理中可以运用关键线路法( c p m ) 、计划评审技术( p e r t ) 、 图形评审技术( g r a p h i c a le v a l u a t i o na n dr e v i e wt e c h n i q u e ，g e r t ) 、风险评 审技术( v e n t u r ee v a l u a t i o na n dr e v i e wt e c h n i q u e ，v e r t ) 等方法和技术； 在费用管理中可运用费用分解结构、以时间和费用为横纵坐标的s 曲线法、挣值 分析法( 又叫偏差分析法) h 们等方法；在质量管理中可以运用抽样调查、流程图、 控制图、排列图等方法在计划阶段制订一个质量管理规划或计划，使得执行阶段 有质量保证和质量控制。 ( 2 ) 项目生命周期理论 项目生命周期代表了一个项目从概念到完成所经过的各个阶段。项目生命周 中南大学硕士学位论文 第二章理论综述 期分为四个阶段分别为h ： 需求确认阶段 这一阶段的主要任务是通过对市场进行调查，了解客户需求、竞争对手、市 场行情、宏观环境，找出项目存在依据、要解决的问题，对项目的可行性、必要 性进行论证。 项目策划方案阶段 针对第一阶段调查研究后得到的客户需求，项目存在的问题，提出在何时、 何地推出什么样要求的项目以满足客户需求，最终确定项目方案，为第三阶段项 目实施阶段做准备。 项目执行策划阶段 第二阶段已经作为了项目的策划方案，这一阶段主要的任务是细化第二阶段 的项目方案，从项目的质量、成本和进度三个去制订详细的项目实施计划，并采 用管理的手段去执行项目实施计划，完成项目的具体实施。 项目结束与总结评价阶段 这一阶段的主要任务是对项目进行竣工验收，同时通过对项目实施过程、结 果、影响等进行系统的总结与评价，比较现实与目标的差距，分析原因，总结经 验，为未来项目管理的实施提供经验总结。 上述四个阶段是有先后顺序的，只有分析研究、确认了上一阶段提交的成果 后，才能启动下一个阶段，前阶段的成果为后阶段提供条件和具体要求，因此， 项目各个阶段是相互联结的、环环相扣的，这种机制最终将项目的各阶段紧密地 结合为一个整体，形成二体化过程n 舶。 ( 3 ) 目标管理与目标系统管理理论 目标管理是美国管理学大师彼得德鲁克于1 9 5 4 年在管理实践书中提出 的概念。目标管理提出后，迅速地在美国及全世界流传与应用。目标管理的方法 是：明确目标，并且目标应该明确；参与决策，应该动员企业或项目的上级 和下级共同参与决定目标；规定目标完成期限；反馈绩效，总结改进h 羽。 目标系统管理就是把整个项目的工作任务和目标作为一个完整的系统加以 统筹、控制。目标的系统管理有两个方面的内容：首先必须确定项目的总目标， 采用工作分解结构方法将项目的总目标一层一层分解成多个可执行目标和子目 标，并将这些子目标和可执行目标落实到项目建设周期的各个负责人和各个不同 阶段建立一个整体到局部、由上而下的目标控制系统；做好系统中各类目标( 如 费用目标、质量目标等) 的协调平衡和各分项目标的衔接和协作，从而保证总目 标的实现h 利。项目目标系统的建立过程包括：项目构思、识别需求、提出项目目 标和建立目标系统h 射。 1 2 中南大学硕士学位论文第二章理论综述 ( 4 ) 过程管理理论 过程管理是指通过工作流( 或业务流) 对实现目标的过程、相关资源及投入 过程进行动态管理。项目过程分为两大类：一类是创造项目产品的过程；另一类 是项目管理过程。创造项目产品的过程是项目管理的对象，项目管理过程是对创 造项目产品过程的管理，而对其它过程忽视管理。 过程管理的基本方法是国际标准化组织和国际咨询工程师联合会推荐的 p d c a 循环方法h 6 。： 计划( p l a n ) ，即为完成项目目标而制定的一个操作性强的运转程序和作 业过程计划； 实施( d o ) ，即指从资源投入到项目到项目成果实现的过程； 检查( c h e c k ) ，即不断的对项目实施情况进行监测与分析，找出项目在实 施过程中存在的问题； 处理( a c t ) ，对检查中发现的项目实施中发现的问题进行处量，同时对由 于客观情况的变化对项目的计划、费用、进度、质量等方面做出相应的更改与调 整。 ( 5 ) k p i 关键业绩指标法 关键绩效指标( 简称k p i ) 是通过项目内部流程的输入端、输出端的关键参 数进行设置，取样、计算、分析，进而衡量流程绩效的一种量化目标管理指标， 是把项目的目标分解为可操作的工作目标的工具。k p i 能帮助项目根据目标与规 划来确定阶段责任人的业绩指标，监控与业绩目标有关的运作过程，及时发现项 目在运作过程中存在的潜在问题，反馈给项目相关部门与责任人，提高项目的运 作绩效h 。 2 2 房地产项目管理理论 房地产行业的项目也是我们项目管理管理的对象，但是房地产项目也有不同 于我们一般项目的不同特点，在房地产发展过程中，房地产项目的项目管理经过 学者们的研究，广大房地产行业的项目管理者不断实践，使得房地产项目管理产 生了一些自己独有的理论基础，用于指导我们房地产项目管理的实践。 2 2 1 房地产项目管理概念 房地产项目管理简单的说是围绕着房地产开发建设项目进行的全过程运作 的管理，它是项目管理相关理论在房地产项目中的应用而产生的工程项目管理的 一个分支，是房地产项目的管理者为了实现其房地产项目的盈利目标，运用系统 中南大学硕士学位论文第二章理论综述 工程的理论、方法、观点和工具，对房地产项目建设、经营进行的全方位、全过 程的综合性管理。 2 2 2 房地产项目管理体系设计 ( 1 ) 房地产项目管理系统的基本内容 房地产项目涉及内容较多，这些内容对于房地产项目管理来说都是非常重 中南人学硕士学位论文第二章理论综述 制； 矩阵制 矩阵制是直线职能制和项目部制的结合，分别在项目与职能两条不同的线上 建立组织结构h 。 主流的组织结构主要是以上三种，但是对于房地产企业的项目管理结构完全 可以不局限于以上三种形式，对以上三种形式进行改进与改造，使之形成适合于 自己企业或项目的组织结构。 ( 4 ) 房地产项目管理链 房地产项目的开发跟我们任何项目一样，都包括一个从开始到结束的生命周 期阶段，我们把房地产项目的生命周期阶段就认为是房地产项目管理链。 房地产项目从概念阶段开始到最终竣工验收中间包括了一系列的阶段与过 程，这些过程不可或缺。房地产项目管理链包括项目投资分析阶段、决策阶段， 项目规划阶段，项目实施计划阶段、项目施工阶段和项目收尾阶段咖1 。 项目投资分析、决策阶段 这一阶段的项目管理用于保证开发的项目符合企业的战略目标，项目具有相 应的经济、社会价值，并将带到企业业务的发展。这一阶段的主要工作是：进行 企业战略的研究，选定项目地址并进行竞标购地策划，完成项目的初步可行性研 究，竟标购地，工作任务分解，进行项目的概念方案设计，完成项目的策划研究。 项目规划阶段 这一阶段的主要任务是：项目实施团队建立，编写项目控制计划书，设计管 理，地质勘查，方案设计，初步设计，各项报建工作，可行性研究，投资项目评 价。 项目实施计划阶段 这一阶段的主要任务是：工程施工图设计，项目费用估算，项目进度计划的 编制，供应商调查与搜集，制订工程采购计划。 项目施工阶段 这一阶段的主要任务是：设备、材料采购，招标，工程施工。 项目收尾阶段 这一阶段的主要任务是：进行竣工验收，物业移交，项目的审计，项目后评 价与总结。 在以上房地产项目管理链中的五个阶段，是我们进行项目管理必须贯穿与重 点注意的，在以上五个阶段中我们应该把项目管理的思想、方法、工具和手段等 应用，使项目管理的贯穿于项目的整个项目阶段，保证项目高质量、及时有效的 完成。 中南大学硕士学位论文第三章湘域中央商务人厦项目现状与问题分析 中南大学硕士学位论文第三章湘域中央商务大厦项目现状与问题分析 图3 1 长沙景鹏房地产开发有限公司组织结构图 3 1 2 项目基本情况 湘域中央商务地产项目是长沙景鹏房地产开发有限公司投资2 亿元人民币， 购置了位于市中心袁家岭一带的长沙市第六中学校址，公司计划在长沙地产界开 发出引领市场、理念全新的”湘域中央”地产项目。”湘域中央”项目占地2 7 7 3 亩， 位于长沙市五一路和韶山路的交汇处袁家岭，地处长沙市中心地段，交通便捷， 商业繁华，文化娱乐场所集中，服务设施齐全，堪称一个成熟的中央商圈。同时， 湖南省委、省政府、省军区等最高行政机构从不同方位汇集在袁家岭的周边区域， 其独特的政治、文化、经济区域优势使得”湘域中央”项目在产品定位和品牌效应 的影响方面占据了天时、地利、人和。 湘域中央项目分两期开发，一期工程为湘域中央商务大厦，一期工程由长沙 市建筑设计院有限公司设计，二期由世界排名前十位的著名澳大利亚柏涛( 墨尔 本) 设计有限公司担纲规划方案设计。整个工程由国家一级资质资格的湖南湘建 工程有限公司施工，国家一级资质资格的湖南方圆监理公司进行监理。全部工程 分为两期，一期项目占地2 9 4 亩，主要作为商务办公，户型面积在4 0 一8 0 平方 米不等，具有可自由分割组合的特点，户型精致，配置及装修高档。物业管理费 用经济、服务优良，极具市场竞争力。二期项目则以住宅为主，同时引进银行、 证券、酒店等综合配套机构。容纳两层的地下停车场容量大，功能全，供一、二 期享有。整个小区建成后，将兴建幽雅、娴静的园林景观，以及面积可观的绿化 带，从而满足不同客户的消费、休闲和居住需求，构建出一个服务和配套设施完 1 7 中南大学硕士学位论文第三章湘域中央商务大厦项目现状与问题分析 善的都市社区，将办公、酒店、公寓、住宅的功能一一体现。”高起点规划、高 标准施工、高姿态入市”是”湘域中央”开发项目的一个基本出发点，长沙景鹏房 地产开发有限公司力求通过这一项目的开发，把本案建成引领长沙地产界的”榜 样工程”，解读长沙楼市的”第一窗口”。倡导一个全新的地产消费概念，引导消 费，从而打造出在湖南、在长沙的中高端市场中具有较高居住环境质量和一定知 名度的高层住宅群。 湘域中央商务大厦由长沙市建筑设计院有限公司设计，委托长沙市方圆咨询 监理有限公司进行施工监理，由长沙市质量监督站进质量监督，长沙市建筑安全 监督站进行安全监督。项目占地面积1 3 9 6 5 平方米，总建筑面积4 2 0 2 4 1 6 平方 米。其中包括商铺一层，建筑面积1 3 1 0