（工商管理专业论文）个人房产抵押贷款风险控制和发展完善.pdf

论文摘要 2 0 0 4 年是全国贯彻十六大精神的第二年，中央经济工作会议明 确提出：要培育和发展新的经济增长点，促进住宅业快速健康发展； 要整顿和规范市场经济秩序，创造良好市场经济环境；要妥善解决城 市特殊困难家庭在住房等方面遇到的实际问题。全国建设工作会议也 对进一步培育和鼓励住房消费，落实住房分配货币化等工作提出了具 体要求。种种迹象表明，我国个人房产抵押贷款已经随着经济的发展 即将进入了高速发展期。 本文第一部分主要介绍了个人房产抵押贷款的概念以及我国现 有的产品，同时介绍了美国个人房产贷款的基本情况，并与美国对比， 总结了我国房产抵押贷款的三大特点。 本文第二部分主要对个人房产贷款的风险进行全面分析，这些风 险包括：借款人信用风险、开发商经营风险、银行操作风险、担保风 险、其他风险以及存在的问题。 面对如此多的风险，我们应该如何应对? 应该如何完善和发展我 国个人贷款市场，使之走上良好的发展道路呢? 本文在第三、四部分 给出了答案。本文第三部分主要从正确处理好个人住房贷款业务发 展与风险防范的关系、建立科学的个人信用体系、银行完善内部管理 制度、打造服务品牌、健全各种社会保障体系，优化担保方式、加速 立法，理顺资产处置程序等方面出发，阐释如何规避个人房产抵押 贷款的风险。第四部分进一步提出了完善和发展我国个人房产抵押贷 款市场的措施。 本文通过研究我国个人房产贷款产品和风险，提出风险防范和发 展完善措施，意在为我国个人房产贷款业务提出发展的建议，规避业 务风险，促进义务发展，提高银行的业务水平，增强竞争力，使我国 个人房产贷款健康的发展。 关键词个人房产贷款风险控制发展完善 a b s t r a c t t h e1 6 也c o m m i t t e eo fc p ci n2 0 0 4p o i n t so u tt h a tw es h o u l dd e v e l o p p e r s o n a lh o u s e sm a r k e tq u i c k l ya n dh e a l t h i l y i no u rc o u n t r y ，t h ep e r s o n a l h o u s e sm o r t g a g em a r k e tw i l lb em a k i n gi t sw a yi n t oap e r i o do f d e v e l o p i n ga th i g hs p e e d t h r o u g hm o r et h a n2 0y e a r s p r a c t i c eo fo p e n i n ga n d w i t hr e f o r m i n g t h es y s t e mo fa s s i g n i n gh o u s e s ，t h ep e o p l ei nt o w na c c e p tt h em e t h o do f b u y i n gh o u s e sb y t h e m s e l v e s b u ti ti si m p o s s i b l ef o rm a n yo ft h e mt ot a k e o u ta l la to n c et ob u yc o m m e r c i a lh o u s e s i na n o t h e rh a n d ，af e wp e o p l e h a v eb o u g h tal o to fh o u s e sf o rr e n t a li nt h e s ey e a r s t h e ya l ln e e dam a r k e t t om o r t g a g e t h a ti sag o o db a s et ob u i l dt h ep e r s o n a l - l o a nm a r k e t b e c a u s eo u rp e r s o n a lm o r t g a g em a r k e ti ss t i l li nab e g i n n i n gs t e p ， a n dn o th a v i n gap r o p e rw e l l m a t c h e dm a n n e ro fe x e c u t i o n ，a l m o s ta l lo f t h ec o m m e r c i a lb a n k sh a v et h es a m ep r o d u c ta b o u ta l lo ft h ec o m m e r c i a l b a n k sa l m o s th a v et h es a m ep r o d u c ta b o u tt h i sl o a n i ti sn o tf i tf o rt h e e c o n o m yi no u rc o u n t yt h a td e v e l o p sv e r yq u i c k l y i no r d e rt oe x p a n do n t h ef u n c t i o no fh o u s e sm o r t g a g e ，a n dt om e e tw i t ht h ed e m a n df o rh o u s e s ， w en e e dm o r ea n dm o r em e t h o d so fm o r t g a g e i nt h i sa r t i c l e ，t h ea u t h o rc o m p a r e st h ep r o d u c t sd e s i g n e db e t w e e n c h i n ac o m m e r c i a lb a n k sa n dc i t ib a n k a n a l y s i n gp r e s e n tc o n d i t i o n si n h o u s e sm o r t g a g ei no u rc o u n t r y ，t h ea u t h o re x p r e s s e sh i so p i n i o na n d p r o p o s a l i nt h ef i r s tp a r t ，t h ea u t h o rr e a s o n sf o rt h ep r e m i s ea n db a c k g r o u n df o r ，t h ep e r s o n a lm o r t g a g ea n de x p l a i n st h ef o u n d a t i o n sa n df a c t o r sf o ro u r b a n k sd e v e l o p i n gt h eb u s i n e s s t h es e c o n dp a r td e t a i l sr i s ko fh o u s e s m o r t a g ei nc h i n a t h et h i r dp a r tt e l l sh o wt op r o v i d ea g a i n s tt h er i s ko f m o r t g a g ei n c h i n a i nt h en e x tp a r t ，t h ea u t h o rg i v e st o ws u g g e s t st o d e v e l o po u rp e r s o n a lh o u s e sm o r t g a g e i b e n e f i t i n gf r o ma n o t h e rd e v e l o p e dc o u n t r y se x p e r i e n c eo u rb a n k s m u s ti m p r o v et h ec o m p e t e n c e i nt h em e a n t i m e ，w em u s tl e a r nh o wt o c o n t r o lt h ep e r s o n a lh o u s e sm o r t g a g er i s k w eb e l i e v e ，t h ep e r s o n a l h o u s e sm o r t g a g ew i l lb ed e v e l o p i n gg r e a t e ra n d g r e a t e r k e yw o r d s ：p e r s o n a lh o u s e sm o r t g a g e ，r i s kc o n t r o l ，d e v e l o p 西南财经大学工商管理硕士( m b a ) 学位论文原创性及知识产权声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行调查和研究工作所取得的成果。学位论文中除正文对于直 接引用的文字、数据或事实资料已经加以注释外，本学位论文不包 含他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含他人为获得西南财 经大学或其他教育机构等的学位证书而使用过的材料。对本学位论 文做出重要贡献的单位、团体、企业和个人，均已在文中以明确方 式表明。因本学位论文引起的知识产权纠纷概由本人负责，并承担 由此引起的法律后果。 本学位论文成果归西南财经大学所有。 特此申明 学位论文作者签名：赖晗 2 0 0 5 年5 月2 4 日 刖舌 我国个人房产抵押贷款经过近2 0 年的发展，已开始进入高速发 展期，其根本原因主要可归纳为以下两点： 一、国家“拉动内需”的宏观调控政策的出台，为房地产业提供 了良好的发展机遇。 二、经过改革开放实践，随着住房分配制度改革步伐的加快，我 国广大的城镇居民已经有了购买商品房的实力和习惯。 个人房产市场逐步活跃起来，特别是近年，房产市场发展速度尤 其迅猛，截止2 0 0 5 年初，全国个人房产贷款余额和住房公积金贷款 余额分别突破了2 2 万亿元和2 0 0 0 亿元，短期内房地产市场仍然保 持快速上涨态势。然而从2 0 0 3 年开始，我国房地产业在一些局部地 区出现了一些非理性的发展势头，在房地产投资大幅增加的同时，房 屋空置率也在不断上升，房价不断飙升，已经渐渐脱离其内在价值， 银行信贷资金暴露在可控风险之外。与此同时，作为银行优质资产的 个人住房贷款不良率也在上升；个人住房贷款借款人的资信状况根本 无从调查；开发商经营不规范，与借款人矛盾纠纷不断；大量的假按 揭，充斥市场，抵押物无法变现；各商业银行之间恶性竞争。种种原 因导致了商业银行不得不加强贷款风险的预警分析，并采取相应的防 范措施。工作的重点已经逐渐从市场营销转移到风险防范上来。个人 住房贷款市场发展呈现减缓的趋势。 要保证住房贷款市场的健康稳步发展，必须首先保证贷款风险的 可控性。那么，目前个人住房贷款市场到底存在着那些风险? 应该如 何防范? 如何发展和完善住房金融市场? 本文对这些问题进行了分 折研究。希望能借此和大家共同思考和探讨。 因本人水平有限，文中不足之处，敬请原谅，并请提出宝贵意见。 第一章个人房产抵押贷款概述 第一节我国个人房产抵押贷款的含义和品种 一、个人房产抵押贷款的含义 个人房产抵押贷款是指以产权明晰的房产作为抵押物，以合法自 然人( 个人) 为借款人的个人融资方式。本文中所指的个人房产抵押 贷款包含所有涉及个人房产抵押的贷款。 二、个人房产抵押贷款的品种 个人房产抵押贷款业务可以从不同的角度进行分类：根据贷款的 形式不同，可分为自有房产抵押贷款和交易类抵押贷款( 俗称按揭贷 款) ；根据用途不同，可分为消费性贷款和经营性贷款；根据抵押物 不同，可分为住房抵押贷款和商业用房抵押贷款；根据抵押物所处状 态不同，可分为现房抵押贷款和期房抵押贷款。 我国通过近十年个人贷款业务的发展，已逐步完善了个人房产 贷款的业务品种。对于以上分类，综合起来，现阶段我国主要的个 人房产抵押贷款品种分为两大类：按揭贷款和抵押贷款。而按揭贷 款可六小类，即：个人住房一手楼按揭贷款、个人住房二手楼按揭 贷款、个人商业用房一手楼按揭贷款、个人商业用房二手楼按揭贷 款、公积金贷款、转按揭贷款等。抵押贷款可分为四小类：个人住 房消费性抵押贷款、个人住房经营性抵押贷款、个人商业用房消费 性抵押贷款和个人商业用房经营性抵押贷款。 ( 一) 、个人住房或商业用房一手楼按揭贷款 个人住房或商业用房一手楼按揭贷款是指银行与房地产开发商 签订贷款合同协议、借款人以购期房( 住房、商铺或写字问) 作为抵 押物向银行借款、并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。该产 品贷款期限长，首付成数相对较低，售房人为开发商，抵押物为期房， 涉及贷款行、借款人和开发商三者关系。 开发商向贷款行申请该贷款合作必须持有有效的建设用地规划 许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、国 有土地使用证和商品房销( 预) 售许可证；项目资本金不低于 项目总投资的3 0 。借款人申请住房一手楼贷款期限不超过3 0 年， 贷款金额不得高于房屋售价的8 0 ，这就是俗称的“八成3 0 年”， 申请商业用房一手楼贷款则为“七成2 0 年”。 ( 二) 、个人住房或商业用房二手楼按揭 个人住房或商业用房二手楼按揭贷款是指借款人( 购房人) 在向 售房人购买具有房地产证的房产时，自己先交楼价款的一部分， 其余楼款向银行申请贷款垫付，并以所购买的房产( 住房、商铺或写 字间) 作为抵押，分期还本付息的一种贷款。 按揭二手楼包括借款人直接向房产所有人购买的房产和通过房 地产中介公司购买的房产。 该贷款产品的抵押物为现房，银行风险相对较小，不涉及开发商。 住房首付不得低于购房款金额3 0 ，期限最高2 0 年；商业用房贷款 金额最高为购房款5 0 ，期限不超过1 0 年。 ( 三) 、公积金贷款 个人住房公积金委托贷款指贷款根据住房资金管理中心的委托， 以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放的贷 款。其特点是：由住房资金管理中心提供资金，确定贷款对象、金额、 期限、利率，承担贷款风险，受托行负责办理贷款手续及协助贷款本 息收回，并按规定收取手续费。个人住房公积金贷款额度最高不得超 过3 9 万元；贷款期限不得超过借款人在贷款发放之日起至根据法定 退休年龄的年限，最长不超过3 0 年。 ( 四) 、转按揭贷款 个人住房转按揭贷款是指借款申请人将已在银行办理按揭并正 在还款中的住房转让给他人时，为保证交易的顺利完成，根据借款人 的申请，银行先向房产转让方( 按揭贷款的原借款人) 发放过渡性贷 款，用于偿清原按揭贷款，赎出房地产证，办理房产过户和抵押登记 手续；再向房产受让方发放二手楼按揭贷款，收回向转让方发放的过 渡性贷款。 ( 五) 、个人住房或商业用房抵押贷款 贷款人用自己或他人委托授权的房产( 房产具有国土证和房屋产权 证) 作为抵押物，向银行申请借款。所指房产包括普通住房，商铺， 写字楼等。 该贷款品种最大的特点在于银行对贷款用途限制相对宽松，既可 作为消费用途，也可作为经营资金。但此贷款期限较短，成数也较低， 一般住房控制在六成十年之内，商业用房贷款被限制在五成五年内。 ( 六) 、个人住房组合贷 个人住房组合贷款是房屋按揭贷款与公积金贷款的组合产品，是 指用银行信贷资金与住房公积金相配套，向在中国大陆境内城镇购买 各类型住房的具有完全民事行为能力且按时足额缴存住房公积金的 职工发放的特定方式的个人住房消费贷款。 第二节我国个人房产抵押贷款现状 一、我国个人房产抵押贷款的发展和现状 从新中国成立之日起到改革开放前，由于我国实行的是严格的计 划经济和住房无偿分配制度，住房金融失去了存在和发展的条件，住 房金融关系和房地产交换行为处于一种停顿状态。在1 9 7 8 年以后， 为了与我国经济改革进程相适应，随着我国房地产业的逐步恢复和发 展，住房金融业也曰见活跃，与房地产业的结合也日益紧密，并在房 地产发展过程中发挥出举足轻重的作用。 中国建设银行是全国最早开办个人房产抵押贷款业务的银行“要 买房，找建行”成为许多城市的流行词，目前已经在3 4 0 个城市开展 这项业务，累计向1 3 4 万户居民发放了贷款，支持购房面积累计高达 9 0 0 0 万平方米。1 9 9 7 年建设银行发放个人房产抵押贷款1 5 9 亿元， 相当与以往各年发放额的总和。到1 9 9 7 年底，建行个人房产抵押贷 款的余额已达1 8 7 亿元，市场占有比重超过了7 0 ；1 9 9 7 年建行还 归集住房公积金6 0 0 亿元，占全国8 0 0 亿元归集总额7 5 。 中国人民银行将发展个人房产消费信贷作为支持经济增长的重 大措施之一。在颁布的关于改进金融服务、支持国民经济发展的指 导意见中提出：从1 9 9 8 年起，人民银行对各商业银行住房自营性 贷款实行指导性计划管理，只要借款人符合贷款条件，各商业银行均 可以在资产负债比例管理规定的范围内发放住房贷款。将住房委托存 款、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行，允许所有的 商业银行在所有城镇对所有普通商品住宅办理自营性个人购房贷款， 逐年扩大个人购房贷款在住房贷款中的比例。1 9 9 8 年中国人民银行 还新颁布了个人住房贷款管理办法，当年建设银行一家安排3 0 0 亿元个人住房贷款投放额，只要个人房产抵押贷款有需求，而且符合 个人住房贷款管理办法的条件规定，建设银行发放个人房产抵押 贷款将不受信贷规模限制。农业银行安排1 0 0 亿元用于发放个人房产 抵押贷款，在工作中将采取“批发”与“零售”兼营的举措，即开办 面对个人的零售业务，同时开展那些由借款人单位作保证、集团办理、 具有“批量陛质的个人房产抵押贷款业务。中国工商银行安排的 2 5 0 亿元住房贷款主要支持住房消费贷款。从此我国住房消费信贷规 模有很多幅度的提高，驶入快速道。据人行上海分行统计，截至2 0 0 0 年6 月底，上海各银行个人房产抵押贷款的余额已达3 9 7 9 1 亿元， 增长速度创历史同期最高水平，继续在全国各大城市名列前茅。6 月 份个人房产抵押贷款增长尤其迅猛，达到2 4 3 9 亿元，也创下了月个 人房产抵押贷款增长的历史记录。从贷款的类型看，6 月末，个人房 产抵押按揭贷款余额为2 2 9 0 6 亿元，比上年底新增6 5 3 0 亿元，相 当于同期个人房产公积金贷款新增额的3 倍；个人住房公积金贷款余 额1 6 8 8 4 亿元，比上年末新增2 1 8 8 亿元，也保持了较好的发展势 头。 为了支持房产消费信贷业务的顺利开展，全国各地各家商业银行 和保险公司等金融单位纷纷推出各种新的举措，增强住房消费信贷项 目的吸引力。 ( 1 ) 贷款与保险联袂出场。要想取得房产贷款必须有银行认可 的单位与个人作担保人。目前，个人房产贷款担保难是一个十分普遍 的问题。保险公司借鉴国际经验，根据房产贷款担保的市场需求，推 出新的保险险种。 ( 2 ) 商业借款与公积金贷款组合贷款。有些居民在购买房产时， 由于受到房产公积金贷款规模的限制，无法满足购房资金需求。针对 这种情况，北京、大连等地亮出“个人住房组合贷款”新招。这一贷 款是由房产资金管理中心运用政策性资金，银行运用商业性资金，向 同一贷款人发放的个人房产抵押贷款，它是政策性贷款与商业性贷款 组合的新品种。在组合贷款中，属于政策性贷款部分采用公积金低息 贷款的优惠利率，属于商业贷款部分按银行现有利率执行。 ( 3 ) 开办房产定向贷款。为了维护购房者、房地产开发商双方 的合法权益，减少不必要的购房纠纷，建设银行推出了定向房产存款 业务，购房者在房地产开发商取得商品房销售许可证之前，将购 房款以定向房产存款的形式存入开发商指定的银行机构，并与开发商 签订房产购买权预约协议书，约定所要购买房屋的价格、面积、 房型以及开发商取得该物业的商品房销售许可证的约定期。在约 定期内双方共同委托银行对定向房产存款帐户实行监管，双方均无权 要求动用该项存款。如果预约期满，开发商未取得商品房销售许可 证，购房者可以自行决定是否保留购房权。这一业务的推出，便受 到购房者和房地产开发商的欢迎。 ( 4 ) “二手房按揭”。为了满足已有住房居民“以旧换新、以 小还大、以差还好”，不断改善住房条件的愿望，进一步活跃旧房交 易市场，银行开办了“二手房按揭”业务。“二手房按揭”的具体规 定是“贷款对象为具有房地产权证、可在市场流通的现房的购买者； 贷款申请人必须具有稳定的收入来源和归还本息的能力，同意将购房 产权作为抵押物，还要在农行存入不低于首期购房款的3 0 的存款； 贷款期限为1 - 2 0 年；贷款利率按中国人民银行规定利率执行。 ( 5 ) 期房抵押。以往有的居民预购期房而向银行申请贷款，由 于期房不竣工银行无法实现对其的抵押权，保险公司也不敢轻易为其 提高贷款保证保险，这就造成了期房抵押难的问题。这一问题引起建 设银行的关注，建设银行北京分行率先开办了期房抵押贷款，条件是： 首先必须手续齐全，尤其必须有房屋预售许可证；其次必须有有效的 担保方。目前担保人有三种，一是与银行签订了协议的房地产开发商， 二是信誉好的单位、企业，三是保险公司给予贷款保证保险。 ( 6 ) 可以伸缩贷期。个人借贷期可自由缩短或延长，还款即可 部分提前也可自由选择逐年递增或递减式还款。这是银行对房产贷款 所进行的重大突破。以往，购房者到银行贷款，往往由于对自己家庭 未来收入状况把握不住，难以决断自己购房贷款，甚至因此而放弃购 房。如今银行采取可以自由延长或缩短贷款期限后，贷款人贷款期间 若是家庭收入增加了，马上可向银行提出缩短贷款期限，减少利息支 出；若是贷款期间家庭收入状况下降，则可向银行提出延长贷款期限， 以减轻借款所采取的还款办法压力，此举更让购房者心动。以往购房 者向银行还款，要提前只一次全部还清；而今可以部分提前还款，购 房者可以用年终或股市获得的一部分收入，随时还款，从而减少利息 支出；与此同时，借款人还可以自由地选择递增或递减方式银行还款。 无论是按还款额逐年递增，还是按还款额逐年递减，都由购房者根据 自己收入状况和收入预期进行选择。 除银行商业贷款外，住房公积金贷款也是支持职工住房信用的重 要资金来源。公积金贷款最大的优越性是利率比银行同期贷款利率 低，办理抵押和保险等相关手续费是收费减半。但由于它仅限于交纳 了公积金的单位员工，且贷款额不能超过家庭成员有效工作年限内交 纳公积金的两倍，许多人因此被挡在门外。到2 0 0 5 年初余额达到2 0 0 0 亿元，支持职工个人购房的能力将大大加强。 由于利率管制，以及诸如未建立起有效的个人信用制度、担保保 险机制、资产证券化渠道等外部环境因素，我国各大商业银行的个人 住房贷款产品间几乎没有任何差别，贷款条件完全遵照中国人民银行 颁布的个人住房贷款管理办法。从产品设计来看，普遍存在同质 性现象。首先就目前银行的贷款政策而言，贷款要求是基本相同的， 不能满足不同贷款对象的具体要求。其次从贷款的构成要素来看，我 国的产品严格规定了首付比例不能低于二成；利率按法定贷款利率执 行；还款方式有等额本息偿还和等额本金偿还法两种；银行没有自行 定价的权利；申请贷款人也不能按自己的实际情况和偏好进行选择。 从发达国家的住房贷款来看，其商业银行的个人房产贷款产品在贷款 条件，偿还期限，利率、还款方式等各方面都具有灵活性，借款人可 以根据自己的具体情况做出不同的选择，从而满足更多居民的住房需 求。例如：仅从贷款偿还方式来说，就有均付偿还、非均付偿还、分 级偿还等多种方式，而对于利率的选择，借款人则可以根据自己的收 入现状和预期决定利率水平和相应费用。目前我国房产贷款产品形式 单一，缺乏灵活性，个人房产抵押贷款的尚处于发展的初级阶段。 二、个人房产抵押贷款在个人贷款中占主导地位 在我国全面开办消费信贷不长的时间中，个人房产抵押贷款在消 费信贷中的重要性是显而易见。到2 0 0 4 年底，我国个人房产抵押贷 款金额已达3 万亿元，占个人贷款总额的比重约为8 0 左右。随着助 学贷款、汽车贷款、小额质押贷款等个贷产品的发展，今后几年个人 房产抵押贷款在我国个人信贷总额中的比重可能会有所下降，但个人 房产抵押贷款的主导地位在短期内不会改变，其原因主要是： 首先，从消费档次来看，住房消费即是最基本消费，也是价格最 高，最能体现生活水平的消费，同时住房消费还是衣、食、住、行、 学、享等其他消费水平的依托，每个人都离不开住房消费。住房以外 的其他消费品的价格比较低廉，人们以日常的收入再加上少量的借贷 就可完成消费，但住房的价格很高，大部分人很难通过自己的积蓄购 买到和自己收入水平相称的住房，因此，个人房产抵押贷款的需求面 非常广，需求量也非常大。 其次，住房消费的层次性很强。随着收入水平的提高，人们会不 断提出更高的住房消费要求，并由此提出更多的住房贷款要求。因此， 个人房产抵押贷款在消费信贷中占据主要地位不是短期的现象而是 具有长期性。 再次，个人房产抵押贷款往往以所购住房作为抵押品。从银行的 角度看，贷款处理程序易于标准化，从而有利于该项业务的成批处理， 降低贷款管理费用，增加贷款收益。从银行风险管理的角度看，个人 房产作为抵押品具有价值比较稳定和地理位置固定不变的特点，而且 个人房产的变现能力较强，属于优良的抵押品，个人房产抵押贷款的 风险较小。 由于以上原因，住房抵押贷款依然会在我国个人贷款业务中占据 主导地位。从根本上来讲，这是我国经济发展水平和我国银行对风险 的偏好选择决定的。 第三节美国个人房产抵押贷款 在世界各国房产信贷消费中，个人房产抵押贷款占据着重要位 置。美国房产抵押贷款业在世界上最为发达，开展较早，种类较多。 经过近几十年的快速发展，积累了丰富的经验，并形成了极为完善、 有效的运作体系。以美国房产抵押贷款市场为例，它的房产抵押贷款 市场基本上代表市场经济条件下住房金融市场的发展方向，其成功的 产品设计、政府调节方式、市场模式、运作机制等为许多国家仿效。 美国房产金融市场已发展成为市场体系相对独立和完善的、政府调节 的、多种住宅信用交织成网络的、世界上规模最大的住房金融市场。 因此，借鉴美国金融机构对居民住房抵押贷款的管理经验和产品设 计，对丰富我国个人房产抵押贷款产品，推广发展个人房产抵押贷款 具有现实指导意义。 一、美国个人房产抵押贷款经营管理 个人房产抵押贷款在美国是一项传统信贷业务，他是随着美国房 地产市场的发展而曰趋完善的。从8 0 年代起，美国房产抵押债务超 过了政府债券，成为美国债务经济的重要组成部分。美国房产抵押贷 款体系得以长足进步的原因是总结多年的经验教训后，健全了相应的 法律和机构，建立了整套包括资信审查、额度控制、年限控制、产 权市场、担保和保险、贷款的发放和收回在内的居民住房抵押贷款体 系，极大的促进了个人房产抵押贷款信贷市场的发展。包括以下环节： 第一、资信审查。美国金融机构对客户的资信审查分产权审查和 财务审查。产权审查的目的是金融机构拥有可靠的产权。产权审查能 使金融机构证实第一留置权。保证在借款人拖欠贷款时能享有优先追 偿权。财务审查是金融机构对借款人的信贷偿还能力及相关因素进行 调查。当抵押房产不足偿还贷款金额时，金融机构可以请求法院作出 不足额的判决，要求借款人还债。对借款人财务审查内容包括借款人 年龄、职业、收入等方面。金融机构依据上述情况，对每个项目进行 评分，以各项目累计得分来确定其偿还能力。此外，美国金融机构还 制定了测定贷款人信贷偿还能力的指标，较常用的有支出收入比， 借款人月偿还额，不动产和财产保险费等。美国每一位居民有一个“社 会保险号码”，居民的银行帐号、税号、信用卡号、社会医疗保障都 与之挂钩，也就是每一笔收入、纳税、借贷、还款的情况都记录在案。 即使是业余兼职所得的报酬，雇主一般也是打入帐户而不是支付现 金。银行根据申请人以往的信用记录，就能够确定该笔借贷的风险性。 第二、额度的控制。美国金融机构一般给予贷款对象相当房价 的8 0 左右的住房抵押贷款。这是基于拍卖抵押房产时诉讼费、手 续费、处置费、折旧等因素，更是约束借款人的防范措施。一旦借款 人不能清偿贷款，金融机构可以没收并出售大于贷款余额的受押住 房，借款人违约将比不违约遭受巨大损失，从而有效地防范了借款人 人为地拖欠贷款。在美国，购房者必须支付一定比例现金的房价款， 称作付现款，相当于我国的首付款。付现额往往作为规避贷款风险的 手段和贷款安全| 生的重要指标。付现额比率越大，贷款越安全。但是， 当付现额比率过大，一般的中低收入者难以接受，也有悖于政府扩大 住房消费的初衷，同时，金融机构的利息收入也将相应减少。经过多 年实践，美国金融机构把个人房产抵押贷款付现额定在房价的3 2 0 幅度范围。 第三、贷款的担保和保险。在美国，联邦住房当局( f h a ) 和退 伍军人管理同( v a ) 是对房产抵押贷款提供担保和保险的专门机构， 他们对贷款资格、贷款标准、住房标准有较为严格的限定。对于不符 合f h a 和v a 担保条件的贷款，往往由私人保险机构担保。美国对个 人房产抵押贷款除一般所说的普通保险抵押外，一揽子交易抵押要求 借款人除履行偿还贷款本。g ； l - ，还必须进行人寿保险，财产保险，建 筑保险。保费及不动产，房产维修费用交存金融机构“契约帐户”下， 由金融机构来对其房产保险及费用加以管理。其好处是，金融机构通 过契约帐户为客户代理支付受押房产的保险费、维修费、税金等费用， 从而使金融机构具有代理人资格并成为房屋保险受益人。此外，金融 机构通过契约帐户能监督借款人的财务状况，促使借款人保护受押房 产的完好并按期交纳税金。 第四、抵押贷款方式。随着房产金融的发展，传统的居民房产抵 押贷款品种已不能满足日益增长的不同贷款要求。为进一步防范风 险，吸引客户，近些年，美国金融机构利用其发达的信用体系不断推 出居民住房抵押贷款新品种，如分享增值抵押贷款，反向年金抵押贷 款，再抵押贷款等，品种之多，刺激了居民住房消费。 第五、抵押贷款证券化。所谓抵押贷款证券化就是房产抵押信贷 市场引入抵押证券。其本质就是将贷款应收债权通过资本市场转换为 可转让的有价证券工具。房产抵押贷款证券化创立起抵押贷款的二级 市场，即抵押贷款交易市场。房产购买者在一级市场( 即抵押贷款发 起市场) 向房产抵押贷款机构申请住房抵押贷款。房产抵押贷款发放 机构可以保留其债权，也可以将其在二级市场上出售，从而获得更多 资金扩大其房产抵押贷款规模。 第六、贷款回收方式。为保证个人房产抵押贷款的正常回收，美 国金融机构主要设计了三种个人房产抵押贷款支付方式。一是均付支 付法，即借款者每月支付本息额是固定的，还款初期利息比重较大， 本金较小，以后利息逐年减少，而本金逐年加大，直至还完全部贷款 本息。二是非均付支付法，每月偿还的本金固定，利息按余下的未归 还的贷款额计算，归款额还月下降；三是分级支付法，它是针对工资 收入逐年上升的青年人设计的，即支付额逐年上升。以后又衍生出权 益增长型、反向抵押等偿还方式。 第七、抵押贷款的资金来源。主要是五个渠道，即储蓄存款，发 行债券，向地方政府借款，向国际金融组织借款和银行短期拆借，其 中储蓄存款和发行债券是主要渠道。从美国金融机构对个人房产抵押 贷款的经营管理来看，无外乎是对贷款安全性、流动性、英里性来进 行调查和保护。资信调查和额度控制是用来避免借款人主观因素引起 的贷款风险，贷款担保和保险则主要是防范客观原因( 如借款人突然 死亡、失业等) 不可抗力致使不能按期清偿贷款，抵押债权证券化则 是为了满足其流动性需要，抵押形式和支付方式的多样化是为了满足 不同客户需要。 二、美国个人房产贷款的主要形式 ( - - ) 、固定利率抵押贷款( f i x e dr a t em o r t g a g e ，f r m ) 这是美国房产抵押贷款的最常见形式，其特点是贷款利率固定， 不随市场利率的变动而变动，每月偿还金额相等，每月偿还额由不断 增长的本金和不断减少的利息所构成，直至该抵押贷款全部偿还为 止。 ( 二) 、可调节利率抵押贷款( a d j u s t a b l er a t em o r t g a g e ，a r m ) 个人房产抵押贷款的利率是随市场利率浮动的。由于房产抵押贷 款期限般长达1 0 年甚至3 0 年，为防止通货膨胀带来的利率风险， 美国金融机构计算个人房产抵押借贷余额的实际利息随市场利率在 一定幅度内浮动，则不总是以最初发放贷款时的市场利率为准。影响 个人房产抵押贷款利率因素除市场利率外，还与贷款数额和年限有 关，数额越大，年限越长，利率越高。可调节利率贷款即放款人根据 支付给存储者利率的高低来调整利率。利率的变化情况通过每个月的 利息支付反映出来。1 9 8 0 年联邦住宅贷款银行委员会批准了协议利 率抵押贷款，即：如果3 0 年期的贷款，每一、三、五年的利率可根 据市场行情调节，相应的每月利息可上调或下调。1 9 8 8 年联邦政府 制定了新的规定，统一了此类贷款的尺度，即贷款利率需选取借贷双 方均愿承受的公开指数。随着公开市场利息率的涨落放款人收取借款 人的利率也随之升降，可调节利率贷款的一个优点是其开始利率较同 类年期贷款的利率为低，这比较容易吸引借款人，第二个优点是随着 市场利率的下降，借款人每月支付的利率也下降，而不象固定利率贷 款那样，缴预付金，以及新贷款起动成本。其主要缺点是这类贷款随 着利率的上调，借款人需支付的更多，尽管工资和财产价值，也会提 高，但对借款人来说，逐渐提高的月付息仍是沉重的负担。在8 0 年 代，这种形式的抵押贷款约占新抵押贷款的2 3 。 ( 三) 、分级偿还抵押贷款( g r a d u a t e d p a y m e n tm o r t g a g e ，g p m ) 它是专为年轻家庭设计的一种方式。该类贷款的目的是帮助借款 人在工薪基础上按计划付款，此类贷款方式是利息率和偿还期固定， 偿还期的最初几年，借款人偿还额规定得低一些，以后随收入增加而 逐年增加，依次偿还得金额呈阶梯状分成，在现代美国，分级偿还抵 押贷款越来越成为年轻一代买住宅乐意接受的形式。例如利率为1 0 ，期限为3 0 年，额度6 0 0 0 0 美元的一笔贷款，通常需每月偿还本 息5 2 7 美元，而该种贷款形式则是在第一年每月支付4 3 7 美元，到第 十一年则逐渐增加到了月支付5 9 0 元，并直到第3 0 年。这种抵押贷 款是美国青年普遍采用的方式。 ( 四) 、权益增长型抵押贷款( g r o w i n g - e q u i t ym o r t g a g e ，g 脚) 设计的这类贷款是是贷款者能在较短期限内偿还的一类。在贷款 初期与传统贷款并无二致，但在之后的还款期限内，支付金额将递增。 较之传统方式，归还本金更快。例如，最典型的情况是最初的两年水 平支付，而在以后的五年中，还款额将逐年提高5 ，一直持续到还 款期满。这样使3 0 年的贷款期缩短至1 7 年。g e m 适合那些预期自己 未来收入呈现上升趋势的贷款者。这种产品能使贷款者享受最初较低 的还款额和之后较短的还款期。尽管g e m 要求递增的还款额，但许多 贷款并没有附提前还款的惩罚条款。这意味着有3 0 年贷款期的顾客 可以通过提高每月月供，使之超过所需要和所签订的金额，让超过的 部分用以补偿本金这种方式来转变成g e m 形式。g e m 与g p m 有相似之 处，与g e m 不同的是，g p m 意在使贷款者减轻在还款初期的还款期， 贷款期限仍然是3 0 年不变。而g e m 则是贷款者可以缩短整个贷款期 限。 ( 五) 、增值分享抵押贷款( s h a r e d - a p p r e c i a t i o nm o r t g a g e ， s a m ) 这类贷款是指借款人以反馈给放款人一定比例的财产增值为条 件而取得低息抵押贷款的形式。例如：放款人原拟以1 2 的利率放 款，但如果借款人以赠与放款人其三分之一的增值条件，利率可降为 8 。这样，借款人以让渡部分房屋增值为条件而无需过高的支付能 力便可获得或占有房地产。到期时，进行不动长评估，从而分享增值 额。例如房屋的增值率为1 0 ，价值3 7 5 0 美元的不动产在1 0 年后 价值2 4 3 1 6 4 美元，增值额为1 4 9 4 1 4 美元，放款人享受增值的1 3 则 为4 9 3 0 5 美元。当利率降低和通货膨胀放缓的8 0 年代、9 0 年代，这 种贷款方式消失了。 ( 六) 、权益参与抵押贷款( e q u i t yp a r t i c i p a t i o nm o r t g a g e ) 在增值分享抵押贷款中，放款人与借款人同分享房屋的增值部 分。在权益参与抵押贷款中，则由外来的投资者与借款者分享增值部 分。投资者将提供一部分房产的购买价格或支付月供。作为回报，投 资者得到房产增值中的一部分。和s a m 一样，贷款者能利用这种方式 获得自己本无资格获得的大额贷款。 ( - i ) 、反向抵押贷款( r e v e r s ea n n u i t ym o r t g a g e ，i 洲) 这类贷款也称反向年金抵押贷款( r a m ) 即每月支付房主部分资 金，房主后来则一并偿还。这类贷款特别适合老年房产主，他们不想 出卖房子，但退休收入太低而不能使他安享晚年。他们充分利用其房 地产的抵押价值，按月收取支票，直到其出售房地产或死亡止，其出 售所得可以用来偿还贷款。 ( 八) 、再抵押贷款( s e c o n dm o r t g a g e ) 再抵押贷款是指由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次 贷款。但再抵押贷款的还应偿权次于抵押贷款，这意味着在出现违约 事件时，变卖财产后先付清第一次放款者，若还有剩余时，才能支付 第二次的放款者。再抵押贷款有两个目的：第个目的时使借款者能 用自己拥有的房产部分进行贷款。代替再抵押贷款的方法是将所拥有 的房产进行再融资，以获得远高于所欠贷款的金额。而获得再抵押贷 款的成本远低于再融资；第二个目的是能获得有益于中产阶级的税收 减免。住房类的房地产贷款享受利息的税收优惠。其他的消费类贷款 则没有这种税收优惠。很多银行为再抵押贷款提供信用额度。借款者 也愿意通过再贷款从税中减少贷款利息。 三、美国发展个人住房信贷的经验借鉴 由上可见美国个人住房业务发展如此迅猛，原因来源于多方面： ( 一) 、政府积极引导和严格管理相结合 当今美国住宅业与住房金融市场的繁荣发展，决非纯粹市场经济 的产物，而是政府多年扶持和干预的结果。政府一方面制订详尽的法 律法规来规范和引导市场的发展，另一方面则是为抵押贷款提供保 险，发起设立若干准政府机构，通过其市场活动，来影响抵押贷款市 场的发展。 在市场引导方面，美国政府成立联邦住宅管理局f h a 和退伍军 人管理局v a 来为中低收入居民贷款买房提供担保。要求金融机构满 足社区消费者，尤其是中低收入消费者的贷款需求，并将此作为银行 检查的一项内容等。 在市场的管理方面，美国通过了一系列法律法规来规范消费信贷 各方当事人，尤其是贷款人的行为。积极的引导和严格的管理规范 了市场行为促进了市场的健康发展。 ( 二) 、完善个人信用制度形成讲信用的良好风气 在美国，在消费信贷发展的初期就开始了制度的建设。而其中处 于核心地位的个人信用登记制度的建立是通过成立消费者信贷报告 机构来完成的。这种机构通过提供完整准确的信息，帮助消费信贷的 提供者正确判断申请人的还款能力和还款意愿。这不仅大大提高了评 估资料的准确性和完整性，而且起到了督促消费者履行借款合同维 护自身信用的作用，极大地推动了消费信贷市场的发展。 ( 三) 、各机构积极参与市场竞争，满足不同层次消费者的需 求 在美国个人住房信贷的提供者主要有商业银行、储蓄机构、它们 都积极参与了消费信贷市场的竞争。商业银行在住房抵押贷款市场已 经占到了3 5 左右，大大超过了其他贷款机构、储蓄机构、包括互助 储蓄银行和储蓄贷款协会。它们主要从事住房抵押贷款业务。在住 房抵押贷款市场上的份额是1 1 左右。由于消费信贷的提供者众多， 市场竞争激烈，迫使它们不断改善服务质量提高服务效率。同时， 各个消费信贷提供者在业务经营和服务对象上也各有特点，满足了不 同层次消费者的需求，促进了消费信贷市场的发展。 ( 四) 、政府积极培育二级市场，推动一级市场的发展 住房抵押信贷的提供者常常面临信用风险、流动性风险、提前偿 还风险等。为了降低银行面临的风险，推动抵押贷款市场的发展，美 国先后成立了联邦国民抵押协会( f n m a ) 、政府国民抵押贷款协会 ( g n m a ) 和联邦住宅抵押贷款公司( h l m c ) 三家机构。它们通过 购买银行以及联邦住宅管理局( f h a ) 和退伍军人管理局( v a ) 担 保的住房抵押贷款，再将部分贷款出售给投资者，成功地带动了住房 抵押贷款二级市场的发展。二级市场的建立提高了住房抵押贷款的 流动性，降低了银行的风险，缓解了资金不足的矛盾，有效地推动了 一级市场的发展。 总之，美国个人住房抵押贷款的形式多种多样，抵押贷款的对象 广泛。参考和借鉴美国个人住房抵押贷款的经验，对我国个人住房抵 押贷款的产品设计和业务开拓具有重要意义。 第四节我国个人房产抵押贷款的特点 我国个人贷款业务还处于初级发展起，个人房产抵押贷款作为国 外成熟的个贷产品，在国外已有超过百年的发展史，而在国内仅有不 n - - - 十年的发展，因此，她也处在一个高速发展的时期。在在这期间， 其特点是非常鲜明的： ( 一) 、处于发展的上升期，前景广阔 目前，我国个人贷款市场才刚刚开始起步。在国家宏观政策的鼓 励下，个人消费贷款日益受到城乡居民的认同。作为个人消费贷款的 “龙头”，个人房产贷款，自然有其发展的广阔天地。随着社会信用 体系的建立完善、房地产一、二级市场逐步成熟、银行个贷产品的不 断丰富，我国房产抵押贷款将会有大的飞跃。 ( 二) 、贷款产品单一 从一家银行内部来看，尽管目前银行的个人房产抵押贷款有几个 品种，但从我国银行业整个来看，各银行个人房产贷款品种几乎雷同， 基本没有实现产品多元化和经营个性化。这不利于我国银行业的竞 争。 ( 三) 、贷款各要素没有创新和市场竞争力 1 、贷款成数 根据中国人