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“湖光山含”房产项目投资风险与对策研究 摘要 房地产业是我国国民经济的重要产业，随着我国经济的飞速发展，房地产开 发投资日趋活跃，其增长率也一直高于同期国民经济的增长率。房地产投资是一 项高收益与高风险并存的投资活动，同时也是一项综合性、专业性，技术性极强 的活动。在投资过程中，众多的风险因素，决定了投资效益的不确定性、尤其是 在我国现阶段房地产发展的初级阶段。这一阶段中市场发育尚不完善、政策法规 尚不健全或者实施不力、交易信用和市场资料不足，给房地产开发投资带来了更 大的风险性。 湖南汇财投资有限公司是一家刚刚进军房地产市场的企业，从事房地产开发 时间尚短。作为一家新的房地产企业，在开发的第一个房地产项目“湖光山舍” 项目中，如何有效的对风险进行分析并防范直接关系着企业的生存与发展。 本文结合“湖光山舍”房地产开发项目的实际，通过对房地产投资基本形式和 基本特点的介绍，定性地分析了房地产投资的风险因素，辨识风险的特征。房地 产投资企业一般都是用财务指标来判断，如财务指标分析法、盈亏平衡分析法、 敏感性分析法和概率分析法等。同时，本文针对房地产投资企业的特点，结合“湖 光山舍”房地产项目的具体情况，运用p e s t 理论对本项目的宏观环境进行分析； 结合长沙市房地产市场的现状对项目的市场前景进行了预测；通过财务指标分析 法对本项目财务风险进行分析与评价；并从经济与政策、自然与技术、管理与退 出方面对主要风险因素进行了深入研究，从定性、定量方面阐述“湖光山舍”房地 产项目风险评价体系的建立与评价过程，以及在进行投资决策时如何有效控制和 规避投资风险。 关键词：房地产投资；风险分析；综合评价 t 商管理硕 学位论文 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sa ni m p o r t a n ti n d u s t r yf o rc h i n a sn a t i o n a le c o n o m y , a s c h i n a sr a p i de c o n o m i cd e v e l o p m e n t ，i n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n th a s b e c o m ei n c r e a s i n g l ya c t i v e ，a n di t sg r o w t hr a t eh a sb e e nh i g h e rt h a nt h es a m ep e r i o d o fn a t i o n a le c o n o m i cg r o w t h r e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sah i g h y i e l da n dh i g h r i s k c o e x i s t e n c eo fi n v e s t m e n ta c t i v i t i e s ，b u ta l s oac o m p r e h e n s i v e ，p r o f e s s i o n a la n d h i g h l yt e c h n i c a l i nt e r m so fi n v e s t m e n t ，al a r g en u m b e ro fr i s kf a c t o r st od e t e r m i n e t h er e t u r no ni n v e s t m e n to fu n c e r t a i n t y , e s p e c i a l l yi nt h ec u r r e n ts t a g eo fc h i n a sr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ti nt h ei n i t i a ls t a g e t h i ss t a g eo ft h ed e v e l o p m e n to ft h em a r k e ti s s t i l ln o tp e r f e c t ，p o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n sd on o ts o u n do ri n a d e q u a t ei m p l e m e n t a t i o n ， c r e d i tt r a d i n ga n dm a r k e ti n f o r m a t i o n ，i n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tt o g r e a t e rr i s k s h u n a nd e p a r t m e n to f f i n a n c ei n v e s t m e n tc o ，l t d i saj u s te n t e rt h er e a le s t a t e m a r k e te n t e r p r i s e s ，e n g a g e di nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tf o ro n l yas h o r tt i m e a san e w r e a le s t a t ee n t e r p r i s ei nt h ed e v e l o p m e n to ft h ef i r s tr e a le s t a t ep r o je e t 一”h ug u a n g s h a ns o ”p r o j e c t ，h o we f f e c t i v er i s ka n a l y s i sa n dt og u a r da g a i n s tad i r e c tb e a t i n go n t h es u r v i v a la n dd e v e l o p m e n to fe n t e r p r i s e s t h r o u g hr e a l e s t a t ei n v e s t m e n ti nt h ef o r mo ft h eb a s i ca n df u n d a m e n t a l c h a r a c t e r i s t i c so f , a n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i so ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s kf a c t o r s ， i d e n t i f yr i s kc h a r a c t e r i s t i c s r e a le s t a t ei n v e s t m e n tc o m p a n i e sa r eg e n e r a l l yu s e dt o d e t e r m i n et h ef i n a n c i a li n d i c a t o r s ，s u c ha sf i n a n c i a li n d i c a t o r sa n a l y s i s ，b r e a k e v e n a n a l y s i s ，s e n s i t i v i t ya n a l y s i sa n dp r o b a b i l i t ya n a l y s i s ，a n ds oo n a tt h es a m et i m e ， t h i sp a p e r , t h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tb u s i n e s s ，c o m b i n e dw i t h ”h u g u a n gs h a hs e 什r e a le s t a t ep r o j e c t si ns p e c i f i cc i r c u m s t a n c e s ，t h eu s eo fp e s tt h e o r y o ft h ep r o j e c t sm a c r o - e n v i r o n m e n ta n a l y s i s ；c h a n g s h ac i t yr e a le s t a t em a r k e t c o m b i n e dw i t ht h es t a t u so ft h ep r o j e c t sm a r k e tp r o s p e c tf o r e c a s t ；f i n a n c i a l i n d i c a t o r st h r o u g ht h ea n a l y s i so ft h ep r o j e c tf i n a n c i a lr i s ka n a l y s i sa n de v a l u a t i o n ； a n de c o n o m i cp o l i c y , n a t u r ea n dt e c h n o l o g y , m a n a g e m e n ta n do u to fr e s p e c tf o rt h e m a j o rr i s kf a c t o r sf o ri n - d e p t hs t u d yf r o mt h eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea s p e c t so f r e a le s t a t eo nr i s ka s s e s s m e n ts y s t e ma n dt h ee v a l u a t i o np r o c e s s ，a sw e l la sr e a l e s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gi nh o wt o e f f e c t i v e l yc o n t r o l a n dt oa v o i d i n v e s t m e n tr i s k s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ；r i s ka n a l y s i s ；c o m p r e h e n s i v ea s s e s s m e n t i i i 插图索引 图2 14 月份长沙商品房销售状况1 9 图2 21 4 月份长沙住宅期房销售状况2 0 图4 1房地产投资风险评价体系3 5 v i t 商管理硕j ：学位论文 附表索引 表1 1 房地产项目资金来源与运用表6 表3 1 项目成本估算表2 3 表3 2 “湖光山舍”销售收入估算表2 4 表3 3 项目建设需要资金筹集及使用计划表2 4 表3 4 投资计划表2 5 表3 5 损益表2 5 表3 6 全部投资现金流量表2 7 表3 7 自有投资现金流量表2 8 表3 8 项目的资金筹集与运用表2 9 表4 1 项目敏感性分析表( 销售价格变动) 3 2 表4 2 项目敏感性分析表( 销售率变动) 3 3 表4 3 房地产投资风险评价体系3 6 v 1 = 商管理硕e 学位论文 第1 章绪论 1 1 选题背景与意义 1 1 1 选题背景 ( 1 ) 中国房地产业的发展趋势 房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制 约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及特点，房地产业的发展又 必然对经济增长发挥巨大的促进作用。住宅投资是我国房地产开发投资的主体。 从全国房地产投资完成额的增长态势看，1 9 9 7 年以后房地产开发投资的持续快速 增长主要是由住宅投资的快速增长拉动的。1 9 9 8 2 0 0 6 年期间住宅投资年度增长 率均在2 1 以上、年均增速高达2 7 5 3 t 。与住宅投资的持续快速增长相对应， 1 9 9 5 2 0 0 6 年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从 1 9 9 5 年的5 5 7 8 提高到2 0 0 6 年的6 8 3 3 。近年来国家对房地产业实施宏观调控， 包括控制房地产的投资信贷、规范拆迁、规范土地供应、加强税收征管等，这些 举措将对平抑房价、引导行业健康有序发展起到积极而深远的影响。 ( 2 ) 长沙市房地产业的发展现状 近年来，伴随着城市化进程的加快和宏观经济的良好发展态势，长沙市的房 地产市场也得到了空前的发展。仅2 0 0 6 年就完成投资额2 9 9 7 8 亿元，新增房地 产企业2 1 9 家，全市商品房销售均价达到3 4 4 4 元m ，与此同时，国内主要房地 产开发企业一一进入长沙市场，一大批具有资金实力和成熟市场运作的开发商纷 纷推出千亩以上的大盘项目，一方面，带动了整个长沙楼市向专业化、品质化迈 进，另一方面也拉升了整个长沙楼市的房价，同时也给本土房产企业带来了竞争 的压力和赶超的动力t 2 1 。加之一系列房产新政的颁布与落实，长沙房地产业正经 历一场更深层次的考验与磨练。 ( 3 ) 公司及项目发展现状与趋势 湖南汇财投资有限公司前身为湖南先伟实业有限公司，是一家成立于1 9 9 8 年的科工贸相结合的外向型股份制企业，主要生产和经营香精、香料油及其深加 工产品、精细化工产品的进出口贸易。经过近十年的发展，企业实力逐年壮大， 有意朝多元化、集团化方向迈进，并一直在找寻企业发展的新的突破口。 早在2 0 0 5 年，公司通过土地出让购得位于长沙市洞井镇一块9 4 5 亩的工业 用地，拟建设成为大型农产品研发加工生产基地。但随着近年来城镇化建设的加 快和城市基础配套设施的完善，地块周边湘府路、万家丽路相继拉通，此时该地 “湖光山舍”房产项目投资风险与对策研究 域再作为具有一定环境污染的生产基地开发，显然已不合时宜。特别是0 6 年以来， 长沙楼市的蓬勃发展给该地域带来了新的生机与活力，同时也坚定了公司高层利 用该地块进行房地产开发的决心。今年初，公司正式更名为湖南汇财投资有限公 司，吹响了企业进军房地产市场的号角，目前该项目前期筹备工作正紧锣密鼓地 进行，项目暂定案名为“湖光山舍”。 1 1 2 选题目的与意义 随着全国和长沙市房地产市场近年来的迅猛发展，以及国家、地方对房产行 业宏观调控和治理力度的进一步加强，企业投身房产市场进行房地产项目的开发， 正面临着前所未遇的机遇和挑战。 房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是高投入、 高风险、高回报的投资过程。房地产的特点决定了房地产投资活动投资数额大、 投资周期长、变现能力差、在投资过程中既有经营风险、金融风险等有形风险， 又有政策变化、市场波动等无形风险。因此，房地产投资风险是分析是经济分析 理论、投资风险理论、建筑经济管理理论等在房地产投资领域的具体应用，是多 学科、多领域的综合性技术。 房地产投资风险历来是投资商最关心的问题之一。投资者对项目不同阶段的 风险采取不同的评估手段，房地产投资的高投入，高风险，高回报的特性，决定 了对投资风险分析评估的必要性。项目投资开发是否有价值，项目潜在风险有多 大，风险对收益影响程度有多大，物业是否适合市场供求和消费结构需求，在不 确定因素的干扰下，收益将会如何发生变化，这些都是风险分析评估所要研究的 重点内容。 因此建立房地产投资风险评估理论体系，正确评估风险，缩小风险对收益的 影响程度，提高项目投资效益，为投资决策提供科学依据，指导项目开发建设具 有非常现实意义。 1 2 研究思路、内容及方法 本研究的基本思路是基于全国特别是长沙市房地产市场发展的现状和趋势， 以管理学、经济学相关理论为指导，针对湖南汇财投资有限公司开发项目的实际 状况，对房地产投资现状及风险因素进行分析，从定性的理论分析和定量的风险 评估角度，探讨房地产投资风险和投资决策。主要研究内容有以下几方面： 房地产投资的形式、特点。介绍房地产投资的基本形式和投资的基本特点， 正确认识我国房地产业市场特点，阐明房地产投资的市场前景。 房地产投资风险理论分析。探讨房地产投资者在获得土地使用权后，在项目 实施阶段的风险问题，并对投资风险因素及其相互关系进行了细致的讨论。在采 2 工商管理硕十学位论文 用以鉴于可行性分析研究工作具有很强的理论和实践相结合的特点，研究中采用 了理论与实证分析相结合的方法，以进行定性与定量相结合的分析与阐述。 1 3 文献综述 1 3 1 国内外关于房地产投资风险的定义 ( 1 ) 风险的含义 根据风险理论研究，风险一般定义是指在以特定利益为目标的行动过程中， 若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动 主体造成危害的事态【3 1 。这种对行动主体造成危害在特定的客观条件下，在特定 的期间内，某一实际结果与初衷利益危害程度越大，风险也就越大，反之风险则 越小。从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大 小。 实质上风险可表示为一种观点，即用考虑到各种可能性的统计观点来观察和 研究事物，从而使我们考虑某一行为过程更全面，决策更科学。风险与人们的行 为紧密相联系，不与行为相联系那是危险。而人的行为又是受决策支配的。故风 险与决策密不可分。进行风险分析的目的就是为了避免决策失误。因此说，风险 分析是任何投资决策过程中不可缺少的一个重要环节。故房地产投资理应进行投 资风险分析。 ( 2 ) 房地产投资风险的概念 房地产投资存在着复杂的不确定因素，面临着众多的风险因素。通常情况下 房地产投资风险可以分为两部分：系统风险( s y s t e m a t i cr i s k ) ，也可称不可避免风 险，投资者对这些风险不易判断和控制；非系统风险( u n s y s t e m a t i cr i s k ) ，也称紊 乱风险【4 1 。 系统风险的特点是共同风险因素所致，影响某地区的房地产投资。系统风险 一般包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政 策风险、或然损失风险、不可抗力风险。 非系统风险是由于投资者经营决策原因形成的风险，其风险因素具有特殊性， 但可以通过投资组合回避风险。非系统风险主要包括经营管理风险，财务风险和 流动风险等。 以上的风险划分，是从大的范畴上进行划分。根据工作中的实际经验主要是 对各种风险因素进行分类，具体分析。因为房地产投资过程中的所引起风险的因 素众多，其后果严重程度各异，完全不考虑这些风险因素或遗漏主要因素，风险 分析就失去意义，但把所有风险因素包罗万象都加以考虑，则会导致问题复杂化， 是不现实，也不恰当。风险分析目的就是要合理缩小风险因素的不确定性，为投 “湖光山舍”房产项目投资风险与对策研究 资决策提供最恰当的风险对策。所以本文分析重点的投资风险因素。 1 3 2 现阶段房地产投资风险的分类 房地产项目投资的特性决定了房地产市场的多变性，而变化的根本原因就在 于形成该特性的一系列不确定性因素的存在，因此，根据不同风险因素的性质， 可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：自然条件风险、经济风险、政 治风险、技术风险、社会风险、管理风险、退出风险等【5 1 。 ( 1 ) 自然风险又称或然风险，指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程 和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和 经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、 地震风险、雪灾风险、气温风险和施工现场地基风险等。包括地震、洪水、风暴 等自然界突发灾难给开发过程及物业本身带来的危害。 ( 2 ) 经济风险指由于一系列经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的 出现会对房地产投资产生影响。由于目前我国经济的发展以及整体经济环境的不 断变化，经济风险有所下降。经济风险主要包括通货膨胀风险、周期风险、投资 收益率和利率风险等。 ( 3 ) 政治风险是指由于战争、内乱、罢工发生的可能性和政治稳定性及国家 政策的连续性带来的风险、政治风险主要包括国际政治、国内政治环境和政策风 险等。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶 段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些 经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣 汰”。另外包括房地产政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险 等。房地产政策的改变，尤其是调整性政策的出台，必然导致某些房地产成为牺 牲品，结果导致此类房地产项目的商业风险加大。如，2 0 0 5 年“新八条”的出台， 使得住宅房产受到极大影响，2 0 0 5 年底商品房的空置率达到2 6 ，大大超过国际 公认的1 0 的誓戒线。因此，政策变化也是形成房地产项目投资风险的主要因素 【6 】 o ( 4 ) 技术风险指由于科学技术的进步，技术结构及其相关变量的变动给房地 产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计， 功能要求，智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化的深入，房地产开发 商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及 时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求， 及时满足更加苛刻的消费需求变化。 ( 5 ) 社会风险指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给 从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会因素 4 丁商管理硕f j 学位论文 主要有城市规划风险、区域发展风险、社会治安风险、公众干预风险和文物保护 风险等。地产项目是和地域分不开的。要考虑项目在城市中的作用、与周围道路、 广场等公共空间的关系，在城市景观中所充当的角色以及所在地区的建筑风格特 色、建筑限高与体量大小等，应做到与城市景观有机结合在一起，反映社会公众 利益，城市环境品质及总体经济效益等多种价值取向。 ( 6 ) 管理风险又称创业团队风险，主要是指管理层的综合素质、项目管理者 的经验、科学决策手段的使用程度等方面可能存在的问题或风险。对房地产投资 而言，项目不是独立存在的，项目的成败与创业者的素质高度相关。在某一程度 上，有效的项目管理等同于一个成功的房地产开发项目。因此，房地产投资者在 投资时，为了降低投资风险，必须对房地产项目经营过程中的管理水平做出准确 评价，以保证房地产项目综合效益的发挥和市场竞争能力的增强。退出风险主要 是指在未来风险投资能否从所投项目中最终退出，以获取投资回报。退出风险主 要包括出售风险和投资回收期风险等。 1 3 3 当前房地产投资风险分析常用方法 当前常用的房地产投资项目风险分析方法有财务指标分析法、盈亏平衡分析 法、敏感性分析法、概率分析法等【7 1 。 ( 1 ) 项目财务指标分析方法 项目财务指标分析法是在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下， 预测估计项目的财务效益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债能力分析，编制 财务报表，计算评价指标，考查拟建项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况， 据以判别项目的财务可行性。财务评价应遵循效益与费用计算范围一致性原则、 效益与费用识别的有无对比原则、动态静态分析相结合，以动态分析为主的原则。 财务分析最后编制的财务报表包括：损益表、财务现金流量表、资金来源与运用 表、资产负债表等。根据房地产项目财务评价指标体系的作用，财务评价指标可 以分为：静态盈利性分析、动态赢利性分析、清偿能力分析【s 】。 ( 2 ) 资金状况能力分析 项目的资金状况能力分析是根据项目的资金来源与运用表来进行的。资金来 源与运用表是反映项目在计算期内各年的资金盈余或者短缺的状况，以及项目的 资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，见下表。 “湖光山舍”房产项目投资风险与对策研究 表1 1 房地产项目资金来源与运用表 项目2 n 1n 一、资金来源 ( 一) 销售收入 ( 二) 自有资金 ( 三) 银行借款 二、资金运用 ( 一) 建设投资 ( 二) 销售税金及附加 ( 三) 土地增值税 ( 四) 借款本金偿还 ( 五) 借款利息支付 ( 六) 所得税 ( 七) 应付利润 三、资金盈余( 一二) 四、累计盈余资金 ( 3 ) 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又叫收支平衡分析，它是技术经济分析中的经济临界点的分析 方法在项目评价中的运用，就是项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平， 一一一 项目处于保本状态。这个生产水平平衡点就是b e p t 9 1 。实际上b e p 越低表明项目 的盈利可能性越大，项目的抗风险能力也就越大，反之，项目抗风险能力就越小。 计算公式如下： q o = c f ( p - c v ) ( 1 1 ) 式中：q o 为房地产项目实现盈亏平衡时的销售面积 c f 为房地产项目的固定成本 p 为房地产项目的平均销售单价 c ，为房地产项目的单位面积的变动成本 在实际的运用还经常运用一个方法，即考查房地产项目的“保本单价”，这个 概念的意思是该项目在保持盈亏平衡的情况下，能够接受的最低销售价格。计算 公式如下： p o = c o ( 1 t )( 1 2 ) 式中：p o 为房地产项目的保本单价 c o 为房地产项目的平均单位面积分摊的固定成本和变动成本之和 6 工商管理硕士学位论文 t 为房地产项目的纳税费率 p o 和项目的实际销售单价正差距越大，说明该项目承受跌价的风险能力也 就越强。 ( 4 ) 敏感性分析 敏感性分析又叫敏感度分析，是研究房地产投资效益预测中某些不确定性因 素对评价结果的影响及影响程度的分析。敏感性分析就是借助某些指标如成本、 单价、税率等随变量的变动而变化的计算分析，协助决策者查找影响项目投资效 益最大最敏感的因素，确定这些因素的最佳变动范围，从而制定相应的对策，使 该项目的经济效益达到最优的理想程度【加】。敏感性分析一般按照以下几个步骤进 行： 确定分析指标 确定分析指标就是确定项目敏感性分析要解决的问题，一般只选择最重要或 者最敏感性的指标进行该项分析。 确定因素及因素的变化范围 用于敏感性分析的因素主要是那些预计在可能的变化范围内对项目经济效益 有强烈影响的因素，以及在进行效益评价时采用的不准确没有把握的数据。 计算因素波动所引起的分析指标的变化 将某一因素的变化设定若干级的变动数量和变化幅度，然后分别计算在其它 的因素不变的情况下，所分析的经济指标的变化。对每一个因素均重复这些计算， 并将计算结果形成图表，便得到了用于显示经济指标对因素变化敏感程度的数据 资料。 确定敏感因素和敏感程度 敏感分析的主要目的时寻找敏感因素，敏感因素是那些对经济指标影响较大 的因素。敏感因素的敏感系数可以通过相对指标来计算： b = l y xi( 1 3 ) 式中：b 为敏感度系数 y 为评价指标变动百分比 x 为不确定因素变动百分比 敏感性分析结果及分析 对敏感性分析结果进行汇总成分析表，根据表中的数据分析不确定因素变化 的情况下项目经济评价指标的计算数值变化情况以及各不确定因素的敏感程度系 数和评价经济指标变化的临界点【1 。 ( 5 ) 概率分析 概率分析是使用概率研究预测随机型风险因素对房地产投资项目经济效益影 响的一种定量分析方法。概率分析可以描述项目同时在多种随机型风险因素影响 7 “湖光山舍”房产项目投资风险与对策研究 下的经济评价指标，并可以通过连续概率分布情况，判断可能发生的损益或风险， 从而在项目评估时做出科学的决策【1 2 】。 概率分析的步骤如下： 确定需要进行概率分析的随机型风险因素。 确定每个随机型风险因素可能出现的各个状态的概率，其概率之和为1 。 概率估计的准确度直接影响到概率分布的可靠度，对其估计时应结合统计资料、 专家经验和市场调查情况等综合地进行判断。 + 计算变量的期望值。 对计算结果进行综合性的评价与判断。 1 3 4 国内外房地产投资项目的风险分析与决策程序 由于不同规模、不同性质、不同环境的房地产投资项目具有不同的特点，各 个国家和相关组织对其投资风险的分析和决策程序都有自身不同步骤与方法。 ( 1 ) 世界银行和一些国际投资机构的房地产投资风险分析与决策程序如下： 明确问题和目标； 研究项目的背景； 搜集有关信息资料； 安排项目分析的步骤； 对项目进行经济分析； 衡量非经济的影响； 进行不确定性分析， 综合权衡； 提出项目评估报告及其他建议； 最终作出投资决策。 ( 2 ) 我国的房地产投资项目决策程序如下： 明确项目和目标； 项目背景研究； 项目市场研究； 项目技术研究； 项目财务评价； 项目开发风险研究； 项目最终决策和实施。 8 工商管理硕l 学位论文 第2 章“湖光山舍”项目概况与环境分析 房地产开发是一个投资大，回收周期长的项目，因此，在对项目风险分析前， 一定要对开发环境进行分析。 2 1 开发商及项目概况 2 1 1 开发商情况 湖南汇财投资有限公司前身为湖南先伟实业有限公司，是一家成立于1 9 9 8 年的科工贸相结合的外向型股份制企业，主要生产和经营香精、香料油及其深加 工产品、精细化工产品的进出口贸易。经过近十年的发展，公司现已拥有“二基地 一中心”，即原料种植基地、产品生产研发基地和产品营销管理中心，成长为国际 精油及香料贸易协会会员( i t e a t ) 、中国食品添加剂应用工业1 0 0 强企业、湖南省 农业产业化龙头企业，获得了由湖南省银行业协会评定的守信用企业、湖南省纳 税信用等级a 级企业等多项荣誉。随着企业实力的逐年壮大，公司决策层有意朝 多元化、集团化方向迈进，并一直在找寻企业发展的新的突破口。 早在2 0 0 5 年，公司通过土地出让购得位于长沙市洞井镇一块9 4 5 亩的工业 用地，拟建设成为大型农产品研发加工生产基地。但随着近年来城镇化建设的加 快和城市基础配套设施的完善，地块周边湘府路、万家丽路相继拉通，此时该地 域再作为具有一定环境污染的生产基地开发，显然已不合时宜。特别是0 6 年以来， 长沙楼市的蓬勃发展给该地域带来了新的生机与活力，同时也坚定了公司高层利 用该地块进行房地产开发的决心。今年初，公司正式更名为湖南汇财投资有限公 司，吹响了企业进军房地产市场的号角。 2 1 2 项目概况 2 1 2 1 项目名称： 湖光山舍。项目目前处于可行性研究阶段。 2 1 2 2 项目地点： 位于长沙市洞井镇。 2 1 2 3 项目开发方案： 项目的开发方案初步确定为两种：一是商住混合的小高层电梯公寓， 二是全住宅小高层电梯公寓。 2 1 2 4 项目初步规划： 项目占地面积为9 4 5 亩，经与长沙市规划局接触，建筑密度要求不 9 “湖光山舍”房产项日投资风险与对策研究 大于3 0 ，容积率不大于3 ，绿地面积不小于3 0 。 2 1 2 5 项目计划进度： ， 2 0 0 8 年2 月前完成项目可行性研究，并办理建设规划手续。2 0 0 9 年 1 月开始建设。2 0 1 1 年6 月全部竣工，并交付业主。 2 1 2 6 项目设想如下： ( 1 ) 项目总体设想 将森林公园纳入小区的整体规划中，在森林公园与小区之间构筑一个集休 闲、娱乐、购物及文化的多功能、综合性公共广场，并以此广场作为小区的主题 景观向小区内延伸。通过此广场不仅使小区同外界融为一体，更加具备辐射力和 影响力，提高小区的知名度，而且可以满足小区的环境景观需求，最大限度地提 高土地利用率，合理提高容积率； 小区的规划布局满足均好性、多样性、流畅性、交流性，改变以往兵营式排 列的处理手法，导入“围合一半围合”式的建筑空间，让中国传统的院落生活在繁 华的都市中得以体现，给人以安全感、领地感和归属感； 在园景设计上，结合当地的人文、自然环境及地域特征，采用主题景观和院 落景观相互结合、相互渗透的设计手法：引入水的概念，营造小桥流水人家的意 境，并围绕水展开主题绿化及规划设计； 以广场和会所为中心，合理布置多层、小高层和别墅区的位置；利用道路将 小区分为各建筑组团，营造“前庭后院”的建筑风格；根据小区内景观环境合理布 置四房、三房及二房在总平面上的位置； 小区设计立足“以人为本”，强调人与环境、城市、社会的和谐统一，建筑风 格以清新优雅为原则，在环境及整体布局上强调变化，但总体风格和谐统一；外 墙饰面充分考虑长沙市的气候特点；阳台结合当地的气候和环境进行设计；小区 建设在融合于周边环境的同时，还要具有鲜明的风格、独特的景观； 重视社区内空间环境组织及其建筑文化内涵，单体设计突出鲜明的个性。 ( 2 ) 道路系统设想 社区内的道路系统架构清晰，主次干道分级明确，与城市公交系统有机衔接， 开设社区至韶山路的专线用车，修建桑园路，将8 0 8 路、2 0 5 路公交车终点站引 入社区，方便社区居民出行； 社区内道路实行人车分流或区域性的人车分流，合理组织好社区内人流、自 行车和汽车的流向，减少人车相互干扰，保证区内人车安全和居住的安宁，造成 一个良好怡人的生活环境； 社区内道路增设无障碍通行系统，对地面之间的各种高差及台阶如广场、单 元入口、业主会所进行无障碍设计，考虑增设老年人、残疾人专用设施，如盲道、 自动感应灯、专门扶手、防滑地砖、扶手通道等。 1 0 工商管理硕十学位论文 ( 3 ) 停车场设想 社区内设置地上和地下停车两种形式；设置地下停车场，停车位不低于总户 数的5 0 ，预留较大的发展可能性。自行车库设置在首层或集中停放，保证使用 方便而隐蔽，并与绿化结合设计，达到美化环境的效果。 ( 4 ) 绿化系统设想 小区绿化覆盖率按不低于3 6 的要求布置，采取中绿地、组团绿地和宅前 宅后绿地三级系统，尽可能地增大绿地面积，充分利用空间，包括阳台绿化、首 层架空绿化、屋顶绿化、半地下车库顶层绿化、楼前绿化、道路两侧绿化及组团 绿化等多种形式相结合，扩大绿化覆盖面，并多引进名贵树种或成树，提高绿化 率： 绿地采取集中与分散相结合的方式。小区入口处是一个中心绿地，开敞、新 颖、高低错落，其间布置亭台轩榭、假山怪石等，供人们在此闲坐聊天，观赏美 景；中心绿地两边设有多处宅间绿地，其间绿草如荫，鸟语花香，儿童嬉戏于其 中，宛如天成美景，老人也可在此休憩、锻炼；对于住宅单体，可以设置一些尺 度更小的绿化空间、铺砌地面，沿建筑外墙可适当设置一些爬墙植物，形成立体 绿化，丰富小区内部景观； 社区绿地应配合规划总体设计的进程和要求一体作业，一期可先做集中绿 地。 ( 5 ) 公共建筑设施设想 社区内设置小学、幼儿园、游泳池、塑胶网球场、网吧、快餐厅、医疗门诊、 超市、业主俱乐部等公共服务设施，为居民提供方便的生活设施，为物业管理创 造方便而有效的基础条件； 公共服务设施的布置采取必要的措施，避免学校、广场、交通等对生活的干 扰，保证居住环境的清净与安宁； 社区内各功能区设置明显的标识系统，建立社区的视觉识别系统： 社区内各种管网应相对集中，地下敷设，一次建成，便于管理和维修。 2 2p e s t 宏观环境分析 宏观环境是指项目所处的大环境，又称一般环境或社会环境，即在国家或地 区范围内对一切房地产企业都将产生影响的各种因素或力量。该环境对所有相关 项目都产生影响。对项目而言，这些因素和力量通常都是不可控制的，企业只能 通过改变其战略去适应宏观环境；同时，企业也可以利用对房地产项目有利的宏 观环境因素，把握企业发展壮大的机遇。项目既然处于宏观环境之中，就要对宏 观环境进行认真的分析研究，考察和预测这些因素对项目和企业产生什么影响， 从中发现企业未来的机会和威胁，以便捕捉机会而避开威胁，实现企业所期望的 “湖光山舍”房产项目投资风险与对策研究 目标。p e s t 分析是进行宏观环境分析的基本工具，即将环境划分为政策法律 ( p o l i t i c a la n dl e g a ls y s t e m ) 、经济( e c o n o m y ) 、社会文化( s o c i e t ya n dc u l t u r e ) 、 技术( t e c h n o l o g y ) 四个领域【3 5 1 。 2 2 1 政策环境 从政策角度分析。面对汹涌骇人的房价势头，2 0 0 7 年3 月5 日的政府工 作报告，政府开始淡化房地产“支柱产业”的提法，在房地产开发商构成房地产业 主体的情况下，国务院强调“必须促进房地产业持续健康发展”。但在平衡市场供 求的思路上，之后具体的中央调控房地产的基本思路，还是单方面依靠强化住房 供给管理：一方面要求开发商调整住宅户型结构，增加小户型住房供给；另一方 面，提出增加以廉租房为主体的，包括经济适用房、限价房、小户型普通商品房 等在内的住房供给【1 5 】。 2 0 0 7 年8 月1 3 日国务院公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见( 国发( 2 0 0 7 ) 2 4 号) ，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共 服务职能，政府住宅调控思路在2 0 0 7 年发生了标志性的转变，即加快建立健全以 廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯 级住房保障体系，实行住房分类供应体制。意见明确肯定了中国的房地产市场 发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根 本。也就是说，中国的房地产市场发展并非仅是支柱产业的问题，并非是如何来 拉动g d p 增长，也并非是如何扩大内需，而是如何来解决全国人民的基本住房条 件，来提高全国人民的住房福利水平。提高与改善人民住房福利水平是中国房地 产市场发展的根本及准则。 中央银行于2 0 0 7 年1 月5 日1 7 时1 5 分宣布，决定自2 0 0 7 年1 月1 5 日起上 调存款类金融机构存款准备金率0 5 个百分点。中国人民银行2 0 0 7 年1 2 月8 日 宣布，从1 2 月2 5 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1 个百分点。调 整后，存款类金融机构将执行1 4 5 的存款准备金率标准，创2 0 余年历史新高。 至此，2 0 0 7 年已上调存款准备金率十次，这在一定程度上控制了银行放贷的额度， 对于普通房产消费者的影响程度并不是很大；不过由于频繁的上调，存款准备金 率已经达到历史的最高点，这对于2 0 0 8 年银行系统的放贷量产生了一定的影响 【1 6 】 o 从2 0 0 7 年3 月1 8 日起，中央银行便吹起了加息的号角，接下来5 月1 9 日、 7 月2 1 日、8 月2 2 日、9 月1 5 日，1 2 月2 1 日，2 0 0 7 年央行已连续进行6 次加 息。从2 0 0 7 年6 次加息的幅度来看，每次的增幅其实都不大，均属于微调，单次 的加息不会对市场形成太大的冲击；不过，频繁的加息达到了累积的效果，并对 市场产生了放大效应；这也从市场反应中体现了出来。前三次加息，对于住房消 1 2 工商管理硕：卜学位论文 费者来说，心理预警作用仍然要大于实际的成本支出，并没有形成市场波动以及 引发投资者的抛售，反而因为房价的持续上涨掩盖了加息的作用，使得购房者追 涨心理依然浓厚，购房需求有增无减。在经过了6 次加息后，房贷消费者开始面 临巨大的成本累积风险，特别是部分大户型持有者；在销售周期本来就长的情况 下，为了尽快出售，其心理价位有所松动。 到2 0 0 7 年9 月2 9 日，央行与银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷 管理的通知( 3 5 9 号文) ，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成， 利率为基准利率的1 1 倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房 地产开发贷款，项目资本金不达3 5 ，不得发放贷款等【3 2 】。1 2 月1 1 日又下发了 补充通知( 4 5 2 号文) ，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数，并且规定“对 于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平， 再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，同时，已 利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也按照前述 规定执行。从稳定房价角度来说，3 5 9 号文具有积极的意义；对第二套房提高首 付款及利率主要是为了抑制投资性需求，降低投资性购房对房价的推动力。至此， 高烧不退的全国房地产市场从开发到消费过程中的投机热，才开始出现了逆转的 迹象。这个文件的执行，立刻引发了许多城市大面积的“退房潮”，导致包括北京、 深圳等大城市房地产中介大量关闭门店，成为全国楼市投机大降温的重要信号。 ，妇 2 0 0 7 年1 2 月3 日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储 备管理办法。此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行， 促进土地节约集约利用等。土地储备管理办法规定，涉及银行贷款的，土地储 备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法 的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷 款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资 金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地 储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。同时规定，各类财政性资金依 法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构不得以任何形式