（技术经济及管理专业论文）个人住房抵押贷款风险分析及防范.pdf

中文摘要 个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很 大的比重， 且具有贷款额大、 还款期长的特点。 在住房抵押贷款市场上， 金融机 构要面临系统风险和非系统风险。 科学分析、 有效防范上述风险， 完善住房抵押 一级市场风险管理机制， 是金融业务顺利开展的需要， 也是抵押贷款二级市场高 效运作、充分发挥其功能的前提。 目 前， 国外银行风险分析和管理技术日 趋定量化和模型化， 风险管理愈加体 现出客观性和科学化的特点， 但我国住房抵押贷款市场尚 处于起步阶段， 风险管 理方面较为系统的理论研究还很不成熟。 本文首先对国际主要住房金融模式作了介绍， 随后采用定性与定量相结合的 方法， 对银行在发放个人住房抵押贷款中主要面临的违约风险、 利率风险、 流动 性风险和提前还款风险进行了系统分析。 最后在借鉴发达国家住房金融市场风险 管理先进经验的基础上， 针对我国住房金融发展的实际情况， 从国家住房金融制 度环境建设的角度出发， 对我国个人住房抵押贷款市场风险管理提出了相应的建 议， 包括以下三方面: 建立我国 个人信用制度体系; 完善抵押贷款担保、 保险 机 制和发展二级市场、推进住房抵押贷款证券化。 关键词: 住房抵押贷款 住房金融 风险分析 风险防范 a b s t r a c t a s a m a i n t o o l o f h o u s i n g fi n a n c e , i n d i v i d u a l h o u s i n g m o r tg a g e a c c o u n t s f o r a g r e a t p r o p o r t i o n o f t h e b a n k s c r e d it l i n e . d u e t o i t s l a r g e a m o u n t a n d l o n g p a y m e n t t e r m , f i n a n c i n g i n s t it u t e s f a c e g r e a t s y s t e m a t i c a n d n o n s y s t e m a t i c r i s k s i n t h e m o r t g a g e m a r k e t . t o o p e r a t e f i n a n c i a l t r a n s a c t i o n s s m o o t h l y , i t i s e s s e n t ia l t o a n a l y z e t h e r i s k s s c ie n t i f i c a l l y a n d i m p r o v e r i s k p r e v e n t i o n m e c h a n is m o f t h e p r i m a r y m a r k e t , w h ic h i s a l s o t h e p r e m i s e o f s e c o n d a r y m a r k e t w o r k i n g e f f e c t i v e l y . wi t h t h e r i s k a n a l y s i s a n d m a n a g e m e n t t e c h n i q u e q u a n t i f i e d a n d m o d e l e d g r a d u a l l y , r i s k c o n t r o l b e c o m e s m o r e a n d m o r e o b j e c t i v e a n d s c i e n t i f i c . w h e r e a s , s i n c e c h i n a s m o r t g a g e m a r k e t i s s t i l l o n i t s p r i m a ry s t a g e , s y s t e m i c t h e o r y s t u d y o n t h i s fi e l d i s i m m a t u re y e t t h e t h e s i s i n t r o d u c e d t h e m a i n m o d e s o f in t e rn a t i o n a l h o u s i n g f i n a n c e a n d a n a l y z e d t h e f o u r i m p o r ta n t ri s k s s u c h a s c r e d i t r i s k , r a t e r is k , fl u i d i t y r i s k a n d p r e p a y m e n t r i s k w i t h q u a l it a t iv e a n d q u a n t it a t i v e m e t h o d s . l e a r n i n g a d v a n c e d e x p e r i e n c e s f r o m d e v e l o p e d c o u n t r i e s a n d a i m i n g a t t h e s t a t u e s o f c h i n a h o u s in g f i n a n c e m a r k e t , t h e t h e s i s t r i e d t o i m p r o v e c h i n a s r i s k p re v e n t i o n m e c h a n i s m b y p u t t in g f o r w a r d t h r e e p r o p o s i t io n s o f b u i l d i n g p e r s o n a l c r e d i t s y s t e m , p e r f e c t i n g m o r t g a g e i n s u r a n c e m e c h a n i s m a n d d e v e l o p i n g m o r tg a g e b a c k e d - s e c u r i t y m a r k e t , w h i c h a r e h e l p f u l t o c o n t r o l a n d p re v e n t r i s k s o f c h i n a s m o r t g a g e m a r k e t . k e y wo r d s : h o u s i n g m o r t g a g e h o u s i n g f i n a n c e r i s k a n a ly s i s r i s k p r e v e n t i o n 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果， 除了文中特别加以标注和致谢之处外， 论文中不包含其他人己经发表 或 撰 写 过 的 研 究 成 果 ， 也 不 包 含 为 获 得 2c i 日 = 色或 其 他 教 育 机 构 的 学 位 或 证 书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己 在论文中 ， 作了明确的说明并表示了谢意。 学 位 论 文 作 者 签 名 : 私 4 6 签 字 日 期 : 扮* 年 ; 月 从 日 学位论文版权使用授权书 本 学 位 论 文 作 者 完 全 了 解* k主有 关 保 留 、 使 用 学 位 论 文 的 规 定 . 特 授 权 叫五生数可 以 将 学 位 论 文 的 全 部 或 部 分 内 容 编 入 有 关 数 据 库 进 行 检 索 ， 并采用影印、 缩印或扫描等复制手段保存、 汇编以 供查阅和借阅。 同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学 位 论 文 作 者 签 名 : 杨t lb 签 字 日 期 : 如丫 年; 月 l a - 日 之户 导 师 签 名 : 又 勺冲 刻 口 签 字 日 期 :尹脚 年6 月 ( ” 第一章绪论 第一章绪论 . 1 论文选题的背景和意义 个人住房抵押贷款源于1 9 世纪英国，到2 0 世纪初作为一种主要的住房金 融工具在美国和欧洲等国家得到了广泛发展。由于西方发达国家开办时间长， 目 前个人住房抵押贷款市场发育己非常成熟，并己 成为金融领域中一个极为重 要的组成部分。以美国为例， 个人住房抵押贷款余额占 到银行信贷资产总额的 四分之一左右，因而国外学者对这一领域风险管理的 研究也非常深入。 我国个 人住房抵押贷款市场经过几年的发展，取得了很大的成绩，但风险管理方面的 技术和措施还很不完善。 本文试图综述国外学者对个人住房抵押贷款一级市场 风险分析与防范的实证研究成果，以期对我国 个人住房抵押贷款市场的发展提 供一些有价值的参考。 1 . 2 国外个人住房抵押贷款风险研究现状 由 于住房抵押贷款在国 外银行信贷总额中占 有很大比重，同时 银行在住房 抵押贷款业务中要面临诸如政策风险、 信用风险、抵押物风险、 利率风险、 提 前还款风险、房地产市场风险、流动风险等一系列风险，因此国外银行界和学 术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目 前研究的趋势和角度主要集 中在以 下方面w . 1 . 个人住房抵押贷款风险微观特征研究 个人住房抵押贷款风险微观特征研究主要集中 在三个维度上，即融资 风险 维度、财产风险维度和借款人风险维度。 融资 风险维度主要通过住房评估价值 与 贷款额之比、住房购买价与贷欲额之比、 抵押货款期限、 抵押贷款目 的、月 本金及利息偿还额、再融资 途径、其它担保品 价值等指标来衡量; 财产风险维 度主要通过住房购买价格、 住房购买价格与评估价格之比、住房类型( 新房或旧 房) 、 房龄等指标来衡量: 借款人风险维度主要通过借欲人( 夫妻双方) 职业、 主、 次借款人月收入、主借款人年龄、工作年限、 抚养人数、婚姻状况、信用等级、 月偿付本金利息占家庭月总收入的比 重等指标来衡童。总之，学术界主要研究 第一章绪论 第一章绪论 . 1 论文选题的背景和意义 个人住房抵押贷款源于1 9 世纪英国，到2 0 世纪初作为一种主要的住房金 融工具在美国和欧洲等国家得到了广泛发展。由于西方发达国家开办时间长， 目 前个人住房抵押贷款市场发育己非常成熟，并己 成为金融领域中一个极为重 要的组成部分。以美国为例， 个人住房抵押贷款余额占 到银行信贷资产总额的 四分之一左右，因而国外学者对这一领域风险管理的 研究也非常深入。 我国个 人住房抵押贷款市场经过几年的发展，取得了很大的成绩，但风险管理方面的 技术和措施还很不完善。 本文试图综述国外学者对个人住房抵押贷款一级市场 风险分析与防范的实证研究成果，以期对我国 个人住房抵押贷款市场的发展提 供一些有价值的参考。 1 . 2 国外个人住房抵押贷款风险研究现状 由 于住房抵押贷款在国 外银行信贷总额中占 有很大比重，同时 银行在住房 抵押贷款业务中要面临诸如政策风险、 信用风险、抵押物风险、 利率风险、 提 前还款风险、房地产市场风险、流动风险等一系列风险，因此国外银行界和学 术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目 前研究的趋势和角度主要集 中在以 下方面w . 1 . 个人住房抵押贷款风险微观特征研究 个人住房抵押贷款风险微观特征研究主要集中 在三个维度上，即融资 风险 维度、财产风险维度和借款人风险维度。 融资 风险维度主要通过住房评估价值 与 贷款额之比、住房购买价与贷欲额之比、 抵押货款期限、 抵押贷款目 的、月 本金及利息偿还额、再融资 途径、其它担保品 价值等指标来衡量; 财产风险维 度主要通过住房购买价格、 住房购买价格与评估价格之比、住房类型( 新房或旧 房) 、 房龄等指标来衡量: 借款人风险维度主要通过借欲人( 夫妻双方) 职业、 主、 次借款人月收入、主借款人年龄、工作年限、 抚养人数、婚姻状况、信用等级、 月偿付本金利息占家庭月总收入的比 重等指标来衡童。总之，学术界主要研究 第一章绪论 一些维度的某些指标变化会对银行住房抵押贷款风险产生何种影响，而银行更 注重从操作层面和风险控制方面对上述维度和指标进行权衡分析。 2 . 模型定量分析 西方发达国家银行个人住房抵押贷款风险管理经历了一个逐步规范的过 程，经过数十年的积累， 其完整连续的数据资料使应用模型进行科学定量分析 成为可能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的 关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了 科 学依据， 从而使科学研究与风险管理形成一个良性 循环的互动过程。 3 . 期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究。 这些学者认为借款人在住房抵押贷款利率选择、提前还款、违约方面具有 一种期权属性，因而用期权理论研究住房抵押贷款风险成为一种新的视角和热 点。1 9 9 8 年k a u 应用或有要求权法把违约看作是一种合理的决策， 认为当住房 价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生，该方法从经济人的角度来考察违 约选择的合理性，把策略性抵押贷款违约看作对抵押贷款本身的一种卖出期权， 即 将住宅卖给贷款人以 换取免除抵押贷款责任的 选择权。 d e n g 于2 0 0 0 年提出 应 将个人住房抵押贷款作为一种卖出 期权纳入或有资 产管理框架，并将失业率和 离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。 . 3 国外经验对我国的借鉴 目 前我国个人住房抵押贷款一级市场刚刚起步，市场运作极不规范，二级 市场尚 不存在。而一级市场中各商业银行各自 制定一套标准， 相互间缺乏一致 性和协调性，即使同一家银行的个人住房抵押贷款业务操作也很不规范。调查 发现银行个人住房抵押贷款业务基础资料登记中存在很多问题，如反映借款人 个人 特征、住房特征、融资 特征的信息严重不足， 且信息失真问题非常严重。 基础数据的缺失使我国金融机构进行风险特征量化、制定科学合理的个人住房 抵押贷款审核体系失去了 依据和基础。 我国 加入 1 p t o后， 跨国 银行将在我国 享 受国民 待遇，我国商业银行必须在同 一制度框架下与跨国银行展开竞争。这就 要求我国商业银行不但要在经营方针策上与国际接轨，而且要在风险管理上与 国际 接轨。西方发达国家的 个人住房抵押贷款一级市场在国外已经非常成熟， 其风险管理的先进经验及操作办法特别值得我国商业银行学习和借鉴，具体有 以 下 三 方 面 w 第一章绪论 一些维度的某些指标变化会对银行住房抵押贷款风险产生何种影响，而银行更 注重从操作层面和风险控制方面对上述维度和指标进行权衡分析。 2 . 模型定量分析 西方发达国家银行个人住房抵押贷款风险管理经历了一个逐步规范的过 程，经过数十年的积累， 其完整连续的数据资料使应用模型进行科学定量分析 成为可能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的 关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险，制定科学合理的指标体系提供了 科 学依据， 从而使科学研究与风险管理形成一个良性 循环的互动过程。 3 . 期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究。 这些学者认为借款人在住房抵押贷款利率选择、提前还款、违约方面具有 一种期权属性，因而用期权理论研究住房抵押贷款风险成为一种新的视角和热 点。1 9 9 8 年k a u 应用或有要求权法把违约看作是一种合理的决策， 认为当住房 价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生，该方法从经济人的角度来考察违 约选择的合理性，把策略性抵押贷款违约看作对抵押贷款本身的一种卖出期权， 即 将住宅卖给贷款人以 换取免除抵押贷款责任的 选择权。 d e n g 于2 0 0 0 年提出 应 将个人住房抵押贷款作为一种卖出 期权纳入或有资 产管理框架，并将失业率和 离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。 . 3 国外经验对我国的借鉴 目 前我国个人住房抵押贷款一级市场刚刚起步，市场运作极不规范，二级 市场尚 不存在。而一级市场中各商业银行各自 制定一套标准， 相互间缺乏一致 性和协调性，即使同一家银行的个人住房抵押贷款业务操作也很不规范。调查 发现银行个人住房抵押贷款业务基础资料登记中存在很多问题，如反映借款人 个人 特征、住房特征、融资 特征的信息严重不足， 且信息失真问题非常严重。 基础数据的缺失使我国金融机构进行风险特征量化、制定科学合理的个人住房 抵押贷款审核体系失去了 依据和基础。 我国 加入 1 p t o后， 跨国 银行将在我国 享 受国民 待遇，我国商业银行必须在同 一制度框架下与跨国银行展开竞争。这就 要求我国商业银行不但要在经营方针策上与国际接轨，而且要在风险管理上与 国际 接轨。西方发达国家的 个人住房抵押贷款一级市场在国外已经非常成熟， 其风险管理的先进经验及操作办法特别值得我国商业银行学习和借鉴，具体有 以 下 三 方 面 w 第一章绪论 1 . 建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的定量分析技术 当前跨国银行风险管理技术发展日 趋定量化和模型化，其风险识别、度量、 评价过程以及风险管理措施制定中均有大量历史实证数据作支持，特别是在风 险度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致 的损失程度， 使得风险管理越来越体现出客观性和科学性。 随着我国商业银行信贷业务日 趋多元化，个人住房抵押贷款余额在银行信 贷总资产中所占比重不断攀升，但我国商业银行住房抵押贷款风险管理水平并 未有很大提高，仍基本沿用传统的领导加经验判断法来管理信贷风险。由于信 贷产品的多元化，在与跨国银行的竞争中，这种经验加领导式的风险管理办法 日 益暴露出 其局限性。因此， 我国商业银行当前的主要任务是积累和完善数据 资源以 便定量评估个人住房抵押贷款业务的风险度。为此，首先应获得个人住 房抵押贷款指标的特征数据; 其次是模型的选取， 这可以 参照跨国 银行的一些 成熟模型; 然后进行风险的定量化分析; 最后根据定量分析反馈结果， 调整贷 款业务审核体系，将风险控制在合理范围内， 逐步提高银行风险评估技术和管 理水平， 从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、 科学化、 标 准化和制度化。 2 . 进一步加强银行电子化建设 银行是信息技术的先行者和倡导者。目 前，像大通、 美国银行、 花旗银行 已 经开发了不断更新的全球信用风险敞口 信息系统， 使银行可以实时监控风险 暴露情况和定价。它将银行的 信贷政策、 会计系统以 及市场拓展部门搜集整理 的 各种信息汇集到一起，自 动分类、 整理、分析、 储存，以 供内部管理人员作 信贷审批、审查之用。 近年来我国商业银行不惜投入巨资进行电 子化建设， 使 我国 银行的电 子化建设水平得到迅速提高。但我国 个人住房抵押贷款样本资料 录入 计算机系统的信息很少，大童信息仍堆积于档案库中，而没有进行无纸化 处理。 所以当前还不能有效利用各种系统提供的 信息进行快速、 准确地识别、 评估和管理风险。因此， 应逐步转向以 风险管理为主导的整体性网 络建设上来。 3构建和完善个人住房抵押贷款风险识别技术和风险管理措施 从国外银行业务发展趋势来看， 个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主 要领域之一，并有稳定增长之势，如美国 个人住房抵押贷款余额高达银行信贷 余额的2 2 % 左右. 而我国个人住房抵押贷款业务发展由于风险管理的 滞后面临着 看似统一却又矛盾的两种困 境:一是虽然银行已 认识到信贷政策应向 个人住房 抵押 贷款倾斜， 但银行在扩大个人住房抵押贷款业务过程中却存在种种顾虑， 第一章绪论 风险和收益达不到均衡，影响了银行实现利润最大化。二上从社会来讲，居民 通过住房抵押贷款融资可改善居住条件，提高生活水平，促进社会总福利的最 大化，但银行个人住房抵押贷款门槛太高，使一部分有能力分期付款的人被拒 之门外，无法获得贷款来改善居住条件，从而影响了社会总福利的最大化。因 此当前个人住房抵押贷款微观研究方面的关键问 题是构建和完善个人住房抵押 贷款风险识别技术和风险管理措施，以搭起发展银行业务与改善居民居住条件 的桥梁。 1 . 4 本文的结构及思路 本文的 第一章绪论部分介绍了国外个人住房抵押贷款风险研究的最新进展 以及对我国商业银行风险管理的借鉴意义。第二章介绍了美国、德国、新加坡 三种主主要住房金融制度，并比较了它们的异同点，此外，对我国个人住房抵 押贷款制度的现状及存在的问 题作了综述和总结。 这一章是本文研究的一般理 论背景。 第三章重点分析了 住房抵押贷款一级市场上金融机构面临的四 种主要 风险:即:违约风险、利率风险、 流动性风险和提前还款风险， 并对它们的成 因及度量分别进行了定性和定量分析。第四章在第三章风险分析的基础上，从 国 家金融制度环境建设的角度， 分别从建立个人信用制度、完善个人住房抵押 贷款担保保险机制、推进个人住房抵押贷款证券化三个大的方面， 提出了 面向 我国个人住房抵押贷款市场实践的风险防范的操作性对策，以期对我国的个人 住房抵押贷款市场的风险管理有所借鉴。 第一章绪论 风险和收益达不到均衡，影响了银行实现利润最大化。二上从社会来讲，居民 通过住房抵押贷款融资可改善居住条件，提高生活水平，促进社会总福利的最 大化，但银行个人住房抵押贷款门槛太高，使一部分有能力分期付款的人被拒 之门外，无法获得贷款来改善居住条件，从而影响了社会总福利的最大化。因 此当前个人住房抵押贷款微观研究方面的关键问 题是构建和完善个人住房抵押 贷款风险识别技术和风险管理措施，以搭起发展银行业务与改善居民居住条件 的桥梁。 1 . 4 本文的结构及思路 本文的 第一章绪论部分介绍了国外个人住房抵押贷款风险研究的最新进展 以及对我国商业银行风险管理的借鉴意义。第二章介绍了美国、德国、新加坡 三种主主要住房金融制度，并比较了它们的异同点，此外，对我国个人住房抵 押贷款制度的现状及存在的问 题作了综述和总结。 这一章是本文研究的一般理 论背景。 第三章重点分析了 住房抵押贷款一级市场上金融机构面临的四 种主要 风险:即:违约风险、利率风险、 流动性风险和提前还款风险， 并对它们的成 因及度量分别进行了定性和定量分析。第四章在第三章风险分析的基础上，从 国 家金融制度环境建设的角度， 分别从建立个人信用制度、完善个人住房抵押 贷款担保保险机制、推进个人住房抵押贷款证券化三个大的方面， 提出了 面向 我国个人住房抵押贷款市场实践的风险防范的操作性对策，以期对我国的个人 住房抵押贷款市场的风险管理有所借鉴。 第二章住房金融模式的国际比 较 第二章住房金融模式的国际比较 2 . 1 国际主要住房金融模式的比较 目 前美国、德国、新加坡是世界上发展住宅金融比较成功的国家，它们的 住房金融模式在世界上比较具有典型性和代表性，我们可以简单地概括为美国 的住房抵押贷款模式， 德国的住房合作社模式，以及新加坡的住房公积金模式。 2 . 1 . 1 美国的住房抵押贷款模式 美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、 最发达的国家， 其住房金融以 住房抵押贷款为特征。 美国 拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系， 在长期 发展和不断完善的过程中，形成了比 较规范、 市场主导型、有机衔接的住房抵 押贷款一级市 场、 二 级市场 和 保险市场， 是 现 代住房金融市 场的典范+ 1 美国的住房抵押一级市场是住房抵押贷款的 直接发放市场，提供住房抵押 贷款的 金融机 构主 要有抵押 银 行、 商业 银 行、 储蓄 协会、 储蓄银行等阁 。 上 述金 融机构在住房抵押一级市场的作用主要是:对借款者申 请抵押的资格进行评审、 组织贷款并将资金发放给借款者、从借款者手中收取付款、将借贷还款转交给 住房抵押投资者、没收未能还款者的相关财产并将其重新出售等。 但其资金来 源与 放贷重点各不相同，在不同 历史时期它们的 功能、 地位也不尽一致。 美国政府在促进住房抵押一级市场的发展与完善过程中发挥了 重要作用。 美国政府通过联邦住宅管理局和退伍军人管理局等机构为抵押贷款提供保险和 担保，解除了 金融机构发放住房抵押贷款的不安全感， 提高了 借款人信用等级 并保证其能够获得较低利率贷款。与此同时， 美国 政府成功简化了 贷款评估程 序，从而大大降低了交易费用，有力引导了商业银行和私人抵押贷款公司进入 住房抵押一级市场。 美国的住房抵押二级市场是将初始贷款人已 贷出的抵押贷款与投资者进行 再交易的市场，也就是对一级市场上产生的抵押贷款进行买卖的市场。 在二级 市场上发挥主导作用的是政府国民 抵押协会、 联邦国民抵押协会、 联邦住房贷 款抵押公司等三个官方和半官方金融机构。 它们经美国国会批准、由 联邦政府 发起成立，其主要职能是通过购买其他金融机构发放的抵押贷款，为住房贷款 机构提供融资，并通过向 投资者发行住房抵押贷款证券，吸引市场上的资 金流 第二章住房金融模式的国际比 较 第二章住房金融模式的国际比较 2 . 1 国际主要住房金融模式的比较 目 前美国、德国、新加坡是世界上发展住宅金融比较成功的国家，它们的 住房金融模式在世界上比较具有典型性和代表性，我们可以简单地概括为美国 的住房抵押贷款模式， 德国的住房合作社模式，以及新加坡的住房公积金模式。 2 . 1 . 1 美国的住房抵押贷款模式 美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、 最发达的国家， 其住房金融以 住房抵押贷款为特征。 美国 拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系， 在长期 发展和不断完善的过程中，形成了比 较规范、 市场主导型、有机衔接的住房抵 押贷款一级市 场、 二 级市场 和 保险市场， 是 现 代住房金融市 场的典范+ 1 美国的住房抵押一级市场是住房抵押贷款的 直接发放市场，提供住房抵押 贷款的 金融机 构主 要有抵押 银 行、 商业 银 行、 储蓄 协会、 储蓄银行等阁 。 上 述金 融机构在住房抵押一级市场的作用主要是:对借款者申 请抵押的资格进行评审、 组织贷款并将资金发放给借款者、从借款者手中收取付款、将借贷还款转交给 住房抵押投资者、没收未能还款者的相关财产并将其重新出售等。 但其资金来 源与 放贷重点各不相同，在不同 历史时期它们的 功能、 地位也不尽一致。 美国政府在促进住房抵押一级市场的发展与完善过程中发挥了 重要作用。 美国政府通过联邦住宅管理局和退伍军人管理局等机构为抵押贷款提供保险和 担保，解除了 金融机构发放住房抵押贷款的不安全感， 提高了 借款人信用等级 并保证其能够获得较低利率贷款。与此同时， 美国 政府成功简化了 贷款评估程 序，从而大大降低了交易费用，有力引导了商业银行和私人抵押贷款公司进入 住房抵押一级市场。 美国的住房抵押二级市场是将初始贷款人已 贷出的抵押贷款与投资者进行 再交易的市场，也就是对一级市场上产生的抵押贷款进行买卖的市场。 在二级 市场上发挥主导作用的是政府国民 抵押协会、 联邦国民抵押协会、 联邦住房贷 款抵押公司等三个官方和半官方金融机构。 它们经美国国会批准、由 联邦政府 发起成立，其主要职能是通过购买其他金融机构发放的抵押贷款，为住房贷款 机构提供融资，并通过向 投资者发行住房抵押贷款证券，吸引市场上的资 金流 第二章住房金融模式的国际比较 向住宅业。如此 不但增加了 住房产业的资金供给， 而且使抵押贷款可以 证券 的形式在二级市场上流通。 在二级市场的运作过程中，美国政府规范了 有关制度和标准，并制定了相 关法律来确保其健康运行，在税收政策和会计处理办法上也给予了适当优惠。 美国 住房抵押二级市场的出现，为一级市场注入了 活力，活跃的二级市场大大 提高了 住房抵押贷款金融机构的资产流动性，分散了 抵押贷款的风险，进一步 规范了住宅抵押一级市场，同时也使借款者能够获得较为优惠的贷款。 美国的住房抵押一级市场和二级市场衔接紧密，配合严谨，保证了 住房抵 押市场的高度完备性。 2 . 1 . 2 德国的住房合作社模式 德国的 住房金融体系是由多个系统组成的协同 运作的复合体， 存在着多渠 道融资形式。 在德国，从事住房信贷业务的金融机构主要有储蓄银行、抵押银 行和建房互助储金信贷社。这三种机构分别提供不同 类别的抵押贷款， 其中发 挥主导作 用的 是由 建房 互助储金 信贷社 组成的 住房 储蓄体系( 目 前德国 有3 5 家建房互助储金信贷社， 其中3 家是国 家性质的，其余的是私 营股份企业。这种住房储蓄体系的最大特点是它的储蓄与融资采取封闭的运作 方式。“ 封闭” 是指， 只有事先参加了 住房储蓄的 人才能得到建房、买房贷款。 住房储蓄者首先要根据其住房需要和储蓄能力与建房互助储金信贷社签订住房 储蓄合同，就商定好的 住房储蓄金额给予承诺， 并确定申 请贷款的方式和最高 款额， 然后储蓄者每月有规律地往信贷社存款， 存款期一般是4 -5 年， 通常每 月存合同额的千分之五。当存款达到合同金额的一半后，就可以申 请配贷，由 建房互助储金信贷社将相当于合同的金额( 一半是 存款，一半是贷款) 付给储蓄 者。 配贷后进入贷款阶段， 储蓄者必须每月还给信贷社固定数额款项。 贷款期 一般为6 - 1 5 年， 通常每月偿还合同额的千分之六。 德国的住房储蓄体系由 居民自 愿参加，参加者获得的贷款只能用于购建和 维修房屋。法律规定只有建房互助储金信贷社才能从事住房储蓄业务， 其他银 行不能承办该项业务。 住房储蓄体系独立存在，不受资本市场及利率波动的影 响。 它采取长期稳定的低存低贷的固定汇率制度， 住房货款利率一般明显低于 其他商业性长期贷款利率。德国 政府根据储蓄 额对中 低收入住房储蓄者进行奖 励， 并免征利息所得税， 从而有力调动了 居民 购建住房的积极性. 德国居民 在申 请住房贷款时，一般不能从一家金融机构获得所需的全部款 项，而通常从由 储蓄银行、 抵押银行、建房互助储金信贷社等金融机构组成的 第二章住房金融模式的国际比较 向住宅业。如此 不但增加了 住房产业的资金供给， 而且使抵押贷款可以 证券 的形式在二级市场上流通。 在二级市场的运作过程中，美国政府规范了 有关制度和标准，并制定了相 关法律来确保其健康运行，在税收政策和会计处理办法上也给予了适当优惠。 美国 住房抵押二级市场的出现，为一级市场注入了 活力，活跃的二级市场大大 提高了 住房抵押贷款金融机构的资产流动性，分散了 抵押贷款的风险，进一步 规范了住宅抵押一级市场，同时也使借款者能够获得较为优惠的贷款。 美国的住房抵押一级市场和二级市场衔接紧密，配合严谨，保证了 住房抵 押市场的高度完备性。 2 . 1 . 2 德国的住房合作社模式 德国的 住房金融体系是由多个系统组成的协同 运作的复合体， 存在着多渠 道融资形式。 在德国，从事住房信贷业务的金融机构主要有储蓄银行、抵押银 行和建房互助储金信贷社。这三种机构分别提供不同 类别的抵押贷款， 其中发 挥主导作 用的 是由 建房 互助储金 信贷社 组成的 住房 储蓄体系( 目 前德国 有3 5 家建房互助储金信贷社， 其中3 家是国 家性质的，其余的是私 营股份企业。这种住房储蓄体系的最大特点是它的储蓄与融资采取封闭的运作 方式。“ 封闭” 是指， 只有事先参加了 住房储蓄的 人才能得到建房、买房贷款。 住房储蓄者首先要根据其住房需要和储蓄能力与建房互助储金信贷社签订住房 储蓄合同，就商定好的 住房储蓄金额给予承诺， 并确定申 请贷款的方式和最高 款额， 然后储蓄者每月有规律地往信贷社存款， 存款期一般是4 -5 年， 通常每 月存合同额的千分之五。当存款达到合同金额的一半后，就可以申 请配贷，由 建房互助储金信贷社将相当于合同的金额( 一半是 存款，一半是贷款) 付给储蓄 者。 配贷后进入贷款阶段， 储蓄者必须每月还给信贷社固定数额款项。 贷款期 一般为6 - 1 5 年， 通常每月偿还合同额的千分之六。 德国的住房储蓄体系由 居民自 愿参加，参加者获得的贷款只能用于购建和 维修房屋。法律规定只有建房互助储金信贷社才能从事住房储蓄业务， 其他银 行不能承办该项业务。 住房储蓄体系独立存在，不受资本市场及利率波动的影 响。 它采取长期稳定的低存低贷的固定汇率制度， 住房货款利率一般明显低于 其他商业性长期贷款利率。德国 政府根据储蓄 额对中 低收入住房储蓄者进行奖 励， 并免征利息所得税， 从而有力调动了 居民 购建住房的积极性. 德国居民 在申 请住房贷款时，一般不能从一家金融机构获得所需的全部款 项，而通常从由 储蓄银行、 抵押银行、建房互助储金信贷社等金融机构组成的 第二章住房金融模式的国际比较 银团中获取组合贷款。这种多渠道的融资方式，较好地满足了不同收入层次的 融资需求。 2 . 1 . 3 新加坡的住房公积金模式 新加坡的中央公积金制度是一种长期性、强制性的 储蓄制度。它始于1 9 5 5 年，原作为一种解决中、 低收入雇员晚年养老问题的社会保障制度。到1 9 6 8 年， 为解决居民购房资金缺乏问题，考虑到公积金已有多年积累基础，于是通过公 积金购买政府债券，将其转化为建房资金，同时也可作为居民购房的资金来源。 在随后的二三十年间，公积金的作用、职能不断演变，中央公积金制度逐渐成 为一个内容丰富、趋向多元化的制度，公积金在住房金融中的作用，也随之得 以 完善和加强l4 1 新加坡法律规定，公积金由中央公积金局管理运作，所有受薪人员包括国 家公务员和外籍人员，在新加坡参加工作时必须参加公积金制度，公积金由雇 主和雇员分别按雇员工资的一定比 例交纳，存入雇员的公积金账户。中央公积 金局的公积金管理实行独立核算、自负盈亏。按照新加坡现行公积金法，中央 公积金储蓄除支付会员的正常提取之外， 积存部分的9 3 % 用于购买政府发行的 长期债券， 政府再将这笔资 金贷给建屋发展局和其他法定 机构或进行海外投资。 建屋发展局隶属于新加坡国 家发展部，主要负责规划、 建造和管理所有公 共组屋，解决中低收入者住房问 题。在公积金会员购买公共组屋时，只需从其 公积金储蓄中支付房价2 0 %的 首期款，其余部分由 建屋发展局贷给， 贷款期可 达2 0 -2 5 年，在每月上缴的公积金中摊还本息。由 于贷款期较长，每月摊还的 本金只占购房者月收入的1 3 . 5 %- 1 6 . 1 ，不至于影响中低收入者的日常生活。 由于收入较高者，按规定不能购买公共组屋，公积金局于1 9 8 1 年出台 一项 “ 特 准住宅产业计划”，允许这些人动用公积金购买私人住房。 新加坡的中央公积金制度， 使中央公积金直接行使了 住房金融功能。中央 公积金巧妙的将养老、医疗等社会保障基金与住房储蓄结合起来，从而大大加 强了 住房金融的资金供给， 有效地解决了住房发展的资金来源问题。 2 . 1 . 4三种模式的比 较 由于历史条件、文化传统、经济发展水平等方面存在差异。美、德、新形成 了 各具风格的住宅金融模式。 三种模式中，以 美国模式的市场化程度最高， 其 信息 迅速准确、管理严格规范、 经营规模庞大、 融资工具有力有效、支持性机 构和基础设施完整配套闭 。 他们的共同点在于都是以“ 利众” 与 “ 扶贫” 为出 发 第二章住房金融模式的国际比较 银团中获取组合贷款。这种多渠道的融资方式，较好地满足了不同收入层次的 融资需求。 2 . 1 . 3 新加坡的住房公积金模式 新加坡的中央公积金制度是一种长期性、强制性的 储蓄制度。它始于1 9 5 5 年，原作为一种解决中、 低收入雇员晚年养老问题的社会保障制度。到1 9 6 8 年， 为解决居民购房资金缺乏问题，考虑到公积金已有多年积累基础，于是通过公 积金购买政府债券，将其转化为建房资金，同时也可作为居民购房的资金来源。 在随后的二三十年间，公积金的作用、职能不断演变，中央公积金制度逐渐成 为一个内容丰富、趋向多元化的制度，公积金在住房金融中的作用，也随之得 以 完善和加强l4 1 新加坡法律规定，公积金由中央公积金局管理运作，所有受薪人员包括国 家公务员和外籍人员，在新加坡参加工作时必须参加公积金制度，公积金由雇 主和雇员分别按雇员工资的一定比 例交纳，存入雇员的公积金账户。中央公积 金局的公积金管理实行独立核算、自负盈亏。按照新加坡现行公积金法，中央 公积金储蓄除支付会员的正常提取之外， 积存部分的9 3 % 用于购买政府发行的 长期债券， 政府再将这笔资 金贷给建屋发展局和其他法定 机构或进行海外投资。 建屋发展局隶属于新加坡国 家发展部，主要负责规划、 建造和管理所有公 共组屋，解决中低收入者住房问 题。在公积金会员购买公共组屋时，只需从其 公积金储蓄中支付房价2 0 %的 首期款，其余部分由 建屋发展局贷给， 贷款期可 达2 0 -2 5 年，在每月上缴的公积金中摊还本息。由 于贷款期较长，每月摊还的 本金只占购房者月收入的1 3 . 5 %- 1 6 . 1 ，不至于影响中低收入者的日常生活。 由于收入较高者，按规定不能购买公共组屋，公积金局于1 9 8 1 年出台 一项 “ 特 准住宅产业计划”，允许这些人动用公积金购买私人住房。 新加坡的中央公积金制度， 使中央公积金直接行使了 住房金融功能。中央 公积金巧妙的将养老、医疗等社会保障基金与住房储蓄结合起来，从而大大加 强了 住房金融的资金供给， 有效地解决了住房发展的资金来源问题。 2 . 1 . 4三种模式的比 较 由于历史条件、文化传统、经济发展水平等方面存在差异。美、德、新形成 了 各具风格的住宅金融模式。 三种模式中，以 美国模式的市场化程度最高， 其 信息 迅速准确、管理严格规范、 经营规模庞大、 融资工具有力有效、支持性机 构和基础设施完整配套闭 。 他们的共同点在于都是以“ 利众” 与 “ 扶贫” 为出 发 第二章住房金融模式的国际比较 银团中获取组合贷款。这种多渠道的融资方式，较好地满足了不同收入层次的 融资需求。 2 . 1 . 3 新加坡的住房公积金模式 新加坡的中央公积金制度是一种长期性、强制性的 储蓄制度。它始于1 9 5 5 年，原作为一种解决中、 低收入雇员晚年养老问题的社会保障制度。到1 9 6 8 年， 为解决居民购房资金缺乏问题，考虑到公积金已有多年积累基础，于是通过公 积金购买政府债券，将其转化为建房资金，同时也可作为居民购房的资金来源。 在随后的二三十年间，公积金的作用、职能不断演变，中央公积金制度逐渐成 为一个内容丰富、趋向多元化的制度，公积金在住房金融中的作用，也随之得 以 完善和加强l4 1 新加坡法律规定，公积金由中央公积金局管理运作，所有受薪人员包括国 家公务员和外籍人员，在新加坡参加工作时必须参加公积金制度，公积金由雇 主和雇员分别按雇员工资的一定比 例交纳，存入雇员的公积金账户。中央公积 金局的公积金管理实行独立核算、自负盈亏。按照新加坡现行公积金法，中央 公积金储蓄除支付会员的正常提取之外， 积存部分的9 3 % 用于购买政府发行的 长期债券， 政府再将这笔资 金贷给建屋发展局和其他法定 机构或进行海外投资。 建屋发展局隶属于新加坡国 家发展部，主要负责规划、 建造和管理所有公 共组屋，解决中低收入者住房问 题。在公积金会员购买公共组屋时，只需从其 公积金储蓄中支付房价2 0 %的 首期款，其余部分由 建屋发展局贷给， 贷款期可 达2 0 -2 5 年，在每月上缴的公积金中摊还本息。由 于贷款期较长，每月摊还的 本金只占购房者月收入的1 3 . 5 %- 1 6 . 1 ，不至于影响中低收入者的日常生活。 由于收入较高者，按规定不能购买公共组屋，公积金局于1 9 8 1 年出台 一项 “ 特 准住宅产业计划”，允许这些人动用公积金购买私人住房。 新加坡的中央公积金制度， 使中央公积金直接行使了 住房金融功能。中央 公积金巧妙的将养老、医疗等社会保障基金与住房储蓄结合起来，从而大大加 强了 住房金融的资金供给， 有效地解决了住房发展的资金来源问题。 2 . 1 . 4三种模式的比 较 由于历史条件、文化传统、经济发展水平等方面存在差异。美、德、新形成 了 各具风格的住宅金融模式。 三种模式中，以 美国模式的市场化程度最高， 其 信息 迅速准确、管理严格规范、 经营规模庞大、 融资工具有力有效、支持性机 构和基础设施完整配套闭 。 他们的共同点在于都是以“ 利众” 与 “ 扶贫” 为出 发 第二章住房金融模式的国际比较 点，在居民自 身努力的基础上，由政府通过政策和法规， 促使银行对居民住房 提供帮助，以解决居民的住房问题。三者都是在市场经济运行模式和充分保证 市场竞争的基础上进行的，体现了一定的社会公平。其差别可通过以下表格来 说明: 表2 - 1 美、德、新三种住房金融模式的比较 次 美国模式德国模式新加坡 运行 前提 发达的金融市场和成熟 的市场主体 经济稳定， 通货膨胀率和 利率都保持在较低水平， 有大量房屋可供出租 经济稳定和持续发展，居 民收入差距不能过大。 政府 作用 统一规范了住房金融市 场的标准、形式和程序: 提供了有效担保 为住房储蓄提供奖励 通过国家强制力保证住房 金融体系的有效运行:对 建屋发展局和居民购房提 供补贴和优惠 金融 机构 抵押银行、商业银行、 储 蓄协会、储蓄银行 储蓄银行、 抵押银行和建 房互助储金信贷社 中央公积金局 资金 来源 通过市场渠道将退休养 老荃金、人寿保险基金以 及其它投资荃金等长期 资金导入住房金融体系 发行抵押债券;建房互助 储金信贷社会员的储蓄 存款及贷款的偿还 通过国家强制力将部分养 老荃金、人寿保险基金等 长期资金以公积金形式引 入住宅金融;工资收入 运行 方式 开放式，市场化 封闭管理，先存后贷， 低 进低出，自 愿自由 存贷标准统一，政府强制 性 2 . 2我国个人住房抵押贷款发展现状 我国的住房抵押贷款是居民获得购建房融资的一种渠道， 包括个人住房公积 金贷款与个人住房商业性贷款，个人住房商业性贷款因可贷额高、 贷款发放限 制条件少，目 前成为住房信贷市场支持个人购房最重要的 信贷资金供应形式5 与住房公积金制度相比， 我国的个人住房抵押贷款则更有扩张的动机和发 展的外部环境，是一种完全以市场方式运作的融