（技术经济及管理专业论文）个人住房贷款的风险防范及金融创新研究.pdf

浙江工业大学硕十学位论文 摘要 ，房地产业被中央政府定为我国新的经济增长点和消费热点后，房地产金融业 中自蝓人住房贷款获得了快速的发展，专业银行纷纷扩大业务量，抢占市场份额， 但是各专业银行都还没有将个人住房抵押的风险管理与金融创新放到议事同程 上。这一方面与此项业务发展的历史不长有关，更主要的是与理论界对此方面的 研究还不充分有密切关系。随着个人住房抵押贷款业务量的增多，尤其是去年人 民银行将个人住房贷款的首付款比例从3 0 下降到2 0 ，贷款年限从2 0 年延长 到3 0 年，金融机构的风险在加大，进行个人住房抵押贷款风险防范及金融创新 的研究很有必要。本文在分析了抵押贷款风险种类的基础上，提出了风险防范的 措施。并从创新住房消费贷款品种、创新住房按揭保险险种、建立住宅抵押二级 市场三个方面阐述了个人住房贷款金融创新等问题、 ， 论文分三部分共四章 。 第一部分 第一章从现实需要和理论研究意义上阐述了个人住房贷款业务发展的必要 性及风险防范和金融创新研究的必要性。 第二部分 第二章对目前世界各国住房金融的三种模式：住房金融证券化模式、臼愿 储蓄模式和公积金模式进行了比较，并选择了我国未来的住房金融模式。 第三章分析了目前个人住房贷款存在的主要风险因素，并提出了风险防范 的若干措施。 第三部分 第四章从创新住房消费贷款品种、创新住房按揭保险体系及建立住宅抵押 二级市场等三方谣阐述了金融创新的主要内容。 关键词t 个人住房贷款住房金融模式风险防范金融创新 浙江工业大学硕士学位论文 a b s t r a c t a f t e rt h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c ac o n f i r m e db yt h ec e n t r a lg o v e r n m e n tt ob e o u rc o u n t r y sn e we c o n o m i cg r o w t hp o i n ta n dc o n s u m p t i o nh o tp o i n t ，p e r s o n a lh o u s i n g l o a no ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p e dv e r yq u i c k l y i 套ep r o f e s s i o n a lb a n k sa l l b r o a d e n e dt h e i rb u s i n e s s ，a n dr u s h e dt ot a k et h ep o s s e s s i o no fm a r k e ts h a r e s h o w e v e r , t h e yh a dn o tp u tr i s km a n a g e m e n ta n df i n a n c ei n n o v a t i o no fp e r s o n a lh o u s i n gl o a no n t h eo r d e ro f d a y i ti sc o n e e m e d w i t hn o tv e r yl o n gh i s t o r yo ft h i sb u s i n e s si nac e r t a i n d e g r e e ，b u ti t i sm o r ei m p o r t a n tt h a ti ti sc l o s e l yc o n c e r n e dw i t hn o ta d e q u a t es t u d yo f t h et h e o r e t i c a lw o r l dt ot h i sf i e l d w i t l lt h eg r o w t ho ft h eb u s i n e s so ft h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a n ，e s p e c i a l l yw h e nt h ep e o p l e sb a n kl o w e r e dt h ef i r s t i n s t a l m e n to ft h e p e r s o n a lh o u s i n gl o a nf r o mt h er a t e3 0 t o2 0 a n de x t e n d e dt h ed e a d l i n ef r o m2 0 y e a r s t o3 0y e a r s t h er i s ko ft h ef i n a n c eo r g a n i z a t i o n si n c r e a s e d i ti sv e r yn e c e s a r yt o s t u d yt h er i s kp r e v e n t i o na n df i n a n c ei n n o v a t i o no f t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n o nt h e b a s i so ft h ea n a l y s i so fk i n d so fm o r t g a g el o a nr i s k ，t h i sp a p e rp r o v i d e sr i s kp r e v e n t i o n m e a s u r e s a l s oi te x p l a i n st h ep r o b l e m so ff i n a n c ei n n o v a t i o no f p e r s o n a lh o u s i n gl o a n f r o mt h r e ef i e l d s ：i n n o v a t i o no fk i n d so f h o u s i n gc o n s u m p t i o n 1 0 a n i n n o v a t i o no fk i n d s o f h o u s i n gi n s n a n c e ，e s t a b l i s h m e n to f s e c o n d a r ym a r k e ts y s t e mo f h i o u s i n gm o r ：c g a g e s t p 甜h ep 潮黔) 哪8 c ：5 哕啤d 一蛐协郴1 ， c h a p t e r i ：t h ep a p e re x p l a i n sf r o mt h en e e do fr e a l i t ya n dt h em e a n i n go f t h e o r e t i c a ls t u d ya b o u tt h en e c e s s i t yo fd e v e l o p m e n to fp e r s o n a lh o u s i n gl o a nb u s i n e s s a n dt h en e c e s s i t yo f t h es t u d yo f r i s kp r e v e n t i o na n df i n a n c ei n n o v a t i o n p a r ti i c h a p t e r 2 ：t h ep a p e rm a k e sac o m p a r i s o na m o n gt h et h r e eh o u s i n gf i n a n c em o d e l s o ft h ec o u n t r i e si nt h ew o d d ，a n dm a k e sac h o i c eo fo n rc o u n t r y sf u t u r eh o u s i n g f i n a n c em o d e l c h a p t e r3 ：t h ep a p e ra n a l y z e s t h em a i nr i s kf a c t o r si nt h ep r e s e n tp e r s o n a lh o u s i n g l o a n ，a n do f f e r ss o m ek i n d so f r i s kp r e v e n t i o nm e a s u r e s p a r t1 1 1 c h a p t e r4 ：n 圮p a p e re x p l a i n st h em a i np o i n t so ff i n a n c ei n n o v a t i o nf r o mt h r e e f i e l d s ，i n n o v a t i o no fh o u s i n gi n s u r a n c es y s t e ma n de s t a b l i s h m e n to fh o u s i n gm o r t g a g e s e c o n d a r y m a r k e t k e y w o r d s ：p e r s o n a l h o u s i n gl o a n ，h o u s i n g f i n a n c em o d e l ， r i s kp r e v e n t i o n ，f i n a n c ei n n o v a t i o n 3 浙江工业大学硕士学位论文 前言 从1 9 7 9 年起，我国开始了住房制度改革，住房由福利性实物分配向货币化 分配方向转变。从公房逐步提租，公房低价出售，实施公积金制，到1 9 9 8 年起 全面停止福利性实物分配，实行货币化分配，住房制度改革已基本定局。停止福 利性实物分配实行货币化分配，使越来越多的人只能借助于银行按揭贷款实现其 购房的梦想。因此1 9 9 8 年以后，个人消费信贷得到快速发展，全国1 9 9 7 年发放 个人住房贷款1 0 0 亿，1 9 9 8 年我国发放个人住房贷款达1 0 0 0 亿。但是由于各专 业银行目前把主要精力都放在扩大业务量，抢占市场份额上，再加上开展个人住 房信贷的历史还不长，许多问题还没有暴露出来，各专业银行都还没有将个人住 房抵押贷款的风险评价与管理放到议事日程上。随着住宅金融业向纵深发展，特 别是由于我国房价收入比过高，远远超过居民支付能力，而增加购买力就意味着 银行要放松信贷条件，比如扩大信贷规模，延长期限，降低利率，最终促成银行 信贷风险加大。所以，研究个人住房贷款金融风险的防范问题及金融工具创新问 题势在必行。本论文在比较各国住房金融模式后选择出一套符合我国国情的住宅 金融发展模式。然后，通过分析风险因素，提出防范风险的措施，并从创新件房 消费贷款品种，创新住房贷款保险体系及建立住宅抵押二级市场三个方面阐述金 融创新的主要内容。 4 浙江工业大学硕士学位论文 第一章我国个人住房贷款业务发展的背景分析 一、发展个 住房贷款的现实需赛 首先，从宏观上看，在国外，广义房地产业增加值已达国民生产总值的2 0 ， 而我国这个比例仅为3 ，市场经济国家的房地产业带来的财政收入占财政总收 入的比重为1 0 - - 4 0 ，而我国这一比例仅为3 。从比例上看，我国房地产业 还大有潜力可挖。因此，国家规定，“九五”期间，房地产业要以1 8 的速度超 前发展，房地产业占国民生产总值的比重到本世纪末要占到5 5 ，到2 0 1 0 年要 争取达到1 0 。因而将房地产业定为我国新的经济增长点和消费热点，是现实的 需要，也是谨慎的抉择。 在国外，有9 0 以上的住宅销售通过按揭而售出，据联合国统计，住房抵押 占g n p 的比例，美国为4 1 ，德国为2 7 。瑞士更高达6 4 。1 2 1 发达国家住房抵 押贷款占银行总贷款余额的比重为2 0 ，而我国住房抵押债务占贷款余额的比例 仅1 左右，与发达国家相差很远，发展个人住房贷款业务潜力巨大。 其次，从中观来看，商业银行业务出现了“批发业务”向“零售业务”转移 的趋势。众所周知，国际上大多数商业银行包括我国的国有商业银行在内，经营 之初，都是以服务企事业单位、团体，办理大宗存贷款业务为主的，但随着这些 服务对象具体行为的国际化、多元化，其经济活动面i 临的政策风险、经济风险、 经营管理风险也与同俱增，并极可能传递给了与之发生存贷关系的金融机构。为 尽力规避这种来自银行外部的风险，商业银行不得不调整信贷结构，压缩对单位 团体的信贷批发业务，开设针对个人的零售业务窗口，自二十世纪中叶起，逐渐 演化为一种趋势。在这种环境驱使下，那些主要经办房地产信贷业务的金融机构 相继调整信贷战略，减少开发性质的房地产贷款投入，积极开办针对个人的购建 房信贷业务。相对于高投入、高风险、高回报、期限长的开发贷款而言，尽管个 人住房信贷业务发生笔数多，金额小、收益率低、手续繁琐，但因其数量少、期 限合适、还贷风险小、周转快而被金融机构和居民广泛接纳，继而发展成为银行 零售业务的一种主要形式，并以此为中心形成了一个包括住宅储蓄、抵押贷款、 房地产证券、房地产典当、信托租赁市场在内的住房消费信贷市场。同时，个人 浙江工业大学硕士学位论文 住房抵押贷款是一项成长性强、效益好、安全可靠的银行资产，将成为各商业银 行的效益增长点。从目前情况来看，各家银行都普遍存在个人住房贷款的资产质 量远优于对公贷款资产质量的情况。这是由于一方面个人住房贷款有房产作抵 押，贷款对象大多为须直接承担违约后果的私人业主：另一方面，在经济增长和 城市化进程加快的时期，住房一般来说总是增值的，只要控制好贷款乘数，贷款 风险极低。据广东、上海等地调查，个人住房抵押贷款逾期率低于2 ，利息实 收率接近1 0 0 。另外，由于一笔个人住房抵押贷款一般要经历借款人资信调查、 住房抵押物估价、抵押物投保、抵押权的设立到注销，有时还需执行抵押权( 当 贷款不能偿还时) ，这将有利于银行房地产估价、住房销售代理、住房保险代理、 物业管理收费代理等中间业务的发展；同时，有利于银行个人信用档案的建立， 带动个人理财业务等其他零售业务的发展。可见，该项业务有极强的扩展性。 所以，9 0 年代以后，房地产金融贷款从主要面向房地产开发企业向个人消费 信贷的方向发展。尤其是1 9 9 7 年以后，个人消费信贷得到快速发展，全国1 9 9 7 年发放个人住房贷款1 0 0 亿，1 9 9 8 年发放个人住房贷款达1 0 0 0 亿，但仍仪占银 行信贷总量的1 ，要达到西方发达国家个人住房贷款占信贷总盘子的2 0 的比 例，仍需大力发展。1 4 1 从微观上看，目前，大力推行住房信用消费的条件曰趋成熟。在城乡居民个 人储蓄存款余额已达5 万多亿的同时，城乡居民家庭的收入水平也有较大幅度的 提高。据国家信息中心公布的资料，目前家庭收入5 0 0 0 元以下的贫困家庭占4 ， 5 0 0 0 元以上至1 万元的温饱型家庭占3 4 ，1 万到3 万元的小康型家庭占5 5 ， 3 力元至1 0 万元的富裕型家庭占6 ，1 0 万元以上的富豪型家庭占l ，1 5 1 说明我 国相当一部分家庭客观上具备了住房信用消费的条件。特别是在经济比较发达的 沿海城市和中小城市，家庭收入较高，人们的置业观念比较浓厚，可以用信用消 费方式购建住房的家庭已经达到一定规模。 虽然通过几年的努力，我国城镇居民人均居住面积由房改前的6 平方米提高 到现在的9 平方米，然而与1 2 平方米的小康目标相比较仍有很大的差距，因此 需求潜力很大。 二、发展个人住房贷款的理论意义 城市居民对住房的有效需求亟需增强。凯恩斯在就业、利息与货币通论 6 浙江工业大学硕士学位论文 中指出“有效需求不足”引起的供求关系失衡是导致经济运行不畅的主因，提倡 以消费刺激经济增长。据统计，到1 9 9 5 年6 月份，全国积压的商品房面积达4 2 3 2 万平方米，占用资金8 0 0 多亿元，商品房的空置率达2 4 ，就连安居工程住房也 闲置2 0 0 多万平方米。1 6 】到1 9 9 8 年1 0 月。全国商品房累计积压已超过8 0 0 0 万平 方米，占用资金在1 0 0 0 亿元以上，形成大量积压的房地产存量。这一局面的形 成，除了供需不对口以外，最根本原因是作为市场主体之一的居民消费者的购买 力不强，对住房的有效需求不足。从经济学的角度来说，决定行为能力人有效需 求大小的因素有货币收入、消费倾向、资金利率、心理上的灵活偏好等等。几年 来，随着房改的深入发展，广大的城镇居民已经树立起购置房产保值增值的投资 意识，工资收入的增加，恩格尔系数的降低，使消费结构逐步向住房倾斜，为住 房消费市场的发育培植了一些条件，但相对售价十几倍于职工家庭年收入的商品 房，现行的工资收入无疑是杯水车薪，一个家庭数年的积累也难购买一套普通住 房。在短期的家庭收入不可能大幅度增加的情况下，解决住房巨额消费支出与有 限工资收入，亟需住房与收入积累长期化的双重矛盾的可行办法，就是向金融机 构申请个人住房贷款，实现“借钱先住未来房”。 兰、个人住房贷款的风险防范及金融创新研究的必要性。 个人住房抵押贷款虽然具有安全性的特点，但并非完全消除了风险。事实上， 个人住房抵押贷款的风险始终存在，且一旦爆发，还会造成严重的后果。近年来， 美国住宅抵押违约的情况就呈直线上升的趋势，1 9 8 9 年，仅孥定( r e s o l u t i o n ) 信托公司持有的由储蓄贷款协会取消抵押赎回权的财产就达3 5 9 0 8 起，帐面价值 达1 4 9 亿美元之巨。p 1 香港的住房抵押犯罪案件从9 0 年代以来，以年均2 8 的速 度递增。1 9 9 5 年，日本由于泡沫经济的破灭，地产价格大幅回落，造成十二家住 房专门金融公司的不良资产迅速增加，达9 5 6 万亿日元，导致了轰动国际社会的 “住专案”的爆发，其影响一直延续至今。我国的个人住房抵押贷款制度建设， 应充分借鉴以上国际教训，重视个人住房贷款风险分析和风险规避工作。 另外，我国按9 8 年的数据计算，人均可支配收入达5 4 2 5 元，住房商品房价 格平均为1 9 0 8 元平方米，按平均每户7 s 平方米，每户3 5 人计算，每户家庭年 收入为1 8 9 万元，买一套商品住房需1 4 3 1 万元，则房价与收入比为7 5 ：1 ，北京 此一数据为3 0 4 2 倍，上海为2 0 4 2 倍。1 8 1 世界银行则认为房价与居民家庭年收 7 浙江工业大学硕士学位论文 入比在3 - 6 倍范围内才能推行住房商品化，若高于6 倍上限就难以形成有效的买 方市场。我国房价与居民收入比过高，远远超过居民支付能力，而增加购买力就 意味着银行要放松信贷条件，比如扩大信贷规模，延长期限，降低利率，最终促 成银行信贷风险加大。所以，研究个人住房贷款金融风险的防范问题势在必行。 为了解决目前我国个人住房贷款发展进程中出现的矛盾和问题，金融创新研 究是十分必要的，下面从三方面进行对比分析。 1 、家忘年收入差别 自改革开放以后，我国居民家庭收入差距加大，城乡的基尼系数也由1 9 7 8 年的o 1 6 和0 2 1 分别提高到0 1 3 l 和0 3 3 ，1 9 1 说明我国家庭收入差别已拉大到很明 显的程度。根据1 9 9 4 年调查资料统计，我国城镇的贫困、温饱、小康、富裕和 富豪五种家庭的年收入、金融资产及其百分数如表l 所示。 表l我国城镇家庭平均收入、金融资产状况 指标占家庭户数比例 家庭年收入户均金融资产 类型 ( ) 贫困型 1 0 万元2 8 万元1 1 9 9 5 年城调队资料说明，我国城镇绝对贫困线以下人口、家庭比分别为4 4 和3 8 4 ，约1 2 4 2 万人和3 3 2 9 万户：我国2 0 的高收入家庭与2 0 的低收入家 庭的收入比为6 5 3 ：l 。l l o 收入的差别也引起居民对住房不同的需求，高收入者 愿意而且可以购买建筑质量好、区位优、价格高的住宅，而低收入者希望有福利 型的住宅，如表所示： 浙江工业大学硕士学位论文 表2居民家庭收入同购房意愿状况 家庭年收入赞成房改可接受价格 兀 元m 2 4 0 0 0 06 7 3 5 0 0 00 5 按每个家庭3 3 人将原表中的人均月收入换算为家庭平均收入。1 9 j 2 、贷款利率1 0 时的家庭购买力 我们假设二室一厅和三室一厅的建筑面积分别为5 6m 2 和7 2 m ，每平方米价 格分别为1 0 0 0 元、2 0 0 0 元或3 0 0 0 元，如果没有银行贷款，要购买以上两种房屋 则需要有5 6 或7 2 万元( 1 0 0 0 元m 2 ) ，1 1 2 或1 4 4 万元( 2 0 0 0 元m 2 ) ，1 6 8 或2 1 6 万元( 3 0 0 0 元m 2 ) 。从表1 可知仅有不足1 的家庭有能力购买上述住宅。 又假设银行可以提供房价7 0 的贷款额，利率为1 ，银行评价抵押人的条件为 月( 年) 还款额低于抵押人家庭月( 年) 收入额的2 5 。假设抵押贷款为定率等 额偿还，通过计算可以得出二室一厅和三室一厅房屋抵押贷款的年还贷额，如表 3 所示。 表3不同价格水平条件下年还款额( 元)( 抵押利率为1 0 ) 期限 51 01 52 0 2 5 价格首付款借款 生 ( 万元)( 万元)( 力_ 元) 二室一厅 1 0 0 0 元m 2 9 9 4 56 1 8 55 0 3 14 5 2 0 4 2 5 15 61 73 9 2 0 0 0 元m 2 1 7 5 9 51 0 9 4 38 9 0 l7 9 9 7 7 5 2 l1 1 23 37 9 3 0 0 0 元m 2 3 0 0 9 01 8 7 1 51 5 2 2 2 1 3 6 7 61 2 8 6 21 6 851 1 8 三室一厅 1 0 0 0 元，m 2 1 2 7 5 07 9 3 06 4 5 0 5 7 9 55 4 5 07 22 2 50 2 0 0 0 元m 2 2 5 2 4 51 5 7 0 1 1 2 7 7 11 1 4 7 41 0 7 9 11 4 4 4 59 9 3 0 0 0 元m 2 3 8 5 0 52 3 9 4 91 9 4 7 9 1 7 5 0 01 6 4 5 92 1 66 5 15 1 9 浙江工业大学硕士学位论文 能否支付首付款是判断抵押贷款的首要条件，在我国可以根据家庭拥有的金 融资产( 存款、现金、有价证券等) 多少来判断。第二个判断标准是能否按月偿 还贷款利息。在西方国家，一般将还款额不高于家庭收入的2 5 一2 8 作为判断 标准，o i l 这里可以2 5 为标准。 随着抵押贷款期限的延长，年还款额逐渐降低。从5 年到l o 年，还款额减 少了5 5 ，说明延长贷款期限是提高贷款可能性的重要因素。根据以上两项判断 标准可以得出下列结论，如表4 。 表4不同收入家庭贷款可能性( 利率1 0 ) 期限 5l o1 52 0 2 5首付款 定 二室一厅 1 0 0 0 元m 2d ，ec ，d ，ec 。d ，e c 。d ，ec ，d ，ec ，d ，e 2 0 0 0 元m 2ed ，ed 。ed ，ed 。ed ，e 3 0 0 0 元| 甜d 。ed ，ed ，ed ，ed ，e 三室一厅 1 0 0 0 元m 2d 。ed 。ed ，ed ，ec ，d ，ec ，d ，e 2 0 0 0 元i n 2e ，dd ，ed ，ed ，ed ，e 3 0 0 0 元m 2eeeed ，e a 贫困型b 温饱型c 小康型d 富裕型e 富豪型 家庭年收入按表2 年收入变幅的中数计算，其中富豪型按1 0 万元计。 从表4 中可以看出，占总人口3 8 的贫困型和温饱型家庭无论是首付款还是 年还款额都达不到抵押贷款的要求，被排除在银行门外。而我国住房困难户、危 房户多出自此群体，这是我国进行住房改革时必须考虑的。 对于占总人口5 5 的小康型家庭，按年收入2 万元计，仅能支付房价1 0 0 0 元m 2 、贷款期限1 5 年以上的二室一厅房屋；或者是三室一厅，价格为1 0 0 0 元m 2 ， 贷款期限达2 5 年的贷款方式。 富裕型家庭如按年收入为6 5 万元，则可以利用1 0 年期以上的抵押贷款购买 l o 浙江工业大学硕士学位论文 价格为1 0 0 0 3 0 0 0 元m s 的二室一厅住宅，和可以利用1 0 年期以上的抵押贷款购 买价格在1 0 0 0 2 0 0 0 元m 2 的三室一厅住宅。就是占社会家庭1 的富豪型家庭也 达不到价格为3 0 0 0 元m 2 ，期限为5 年的二室一厅住宅和价格为2 0 0 0 - 3 0 0 0 元m 2 ， 期限为5 年的三室一厅住宅的抵押贷款标准。 3 、利率为6 时的家庭购买力 假设银行降低利率到6 ，则可计算出这时的年还款额( 表5 ) 和不同收入水 平家庭贷款的可能性( 表6 ) 。 表5不同价格水平，不同年限贷款年还款额( 利率为6 ) ( 元) 价格首付款借款 期限( 年) 51 01 52 02 5 ( 万元)( 万元)( 万元) 二室一厅 1 0 0 0 元m 29 0 4 8 5 1 9 63 9 4 93 3 5 33 0 1 55 61 73 9 2 0 0 0 元，m 21 6 0 0 7 9 1 9 26 9 8 25 9 3 25 3 3 51 1 23 379 3 0 0 0 元m s2 7 3 7 6 1 5 7 2 01 1 9 5 01 0 1 4 49 1 2 31 6 85o1 1 8 三室一厅 1 0 0 0 元m 21 1 6 0 0 6 6 6 l5 0 6 34 2 9 83 8 6 67 22 25 0 2 0 0 0 元m 22 2 9 6 7 1 3 1 8 91 0 0 2 68 5 1 17 6 5 41 4 44 59 9 3 0 0 0 元m 23 5 0 3 1 2 0 1 1 71 5 2 9 11 2 8 8 11 1 6 7 52 1 66 51 5 1 表6不同收入家庭贷款可能性+ ( 利率6 ) 期限( 年) 51 01 52 02 5首付款 二室一厅 1 0 0 0 元m 2d ，ec 。d ，ec ，d ，e c ，d ，ec ，d ，ec ，d ，e 2 0 0 0 元m 2 d 。ed 。ed ，ed ，ec ，d ，ec ，d ，e 3 0 0 0 元m 2ed 。ed ，ed ，ed ，e d ，e 三室一厅 1 0 0 0 元m 2d ，ed ，ec ，d ，e c ，d ，ec ，d ，ec ，d ，e 2 0 0 0 元m 2ed e d ，ed ，ed ，ed ，e 3 0 0 0 元m 2e d ，ed ，ed ，ed ，e 叶号同表4 浙江工业大学硕士学位论文 比较表4 和表6 可以发现，降低贷款利息能使年还款额降低，但作为贫困型 和温饱型家庭仍没有机会取得贷款。利率的降低能使小康型和富裕型家庭的购买 力提高。这时小康型家庭可以支付低价位( 1 0 0 0 元m 2 ) 二室一厅1 0 年期和三室 一厅1 5 年期的抵押贷款，可是仍没有能力取得高价位( 2 0 0 0 - 3 0 0 0 元m 2 ) 的抵 押贷款：降低利率可以使富裕型家庭取得较高价位( 3 0 0 0 元m 2 ) 三室一厅的贷 款。但如果期限过短，就是富豪型家庭( 按年收入1 0 万元计) 也不能取得5 年 期高价位的贷款。贷款利率由1 0 降到6 ，则年还款额下降1 0 4 0 ；年限越 长，降幅越大。 由上分析可以看出降低利率可以扩大小康、富裕家庭的购买力，但降低房价 和延长抵押贷款期限对提高家庭购买力的作用更大。 4 、结论 通过以上分析，我们可以看出： 价格高于2 0 0 0 元m 2 以上时，占人口总数5 5 的小康型家庭也不能取得抵押 贷款而购买住房。只有在价格下降到1 0 0 0 元m 2 ，期限延长至1 5 年以上时，才能 取得抵押贷款。降低利率可以提高小康、富裕型家庭的住房购买力，但降低售房 价格、延长贷款期限是提高市场需求的关键。所以设计多种类型的抵押贷款，进 行金融创新，适应不同收入水平家庭的需要是促进市场销售，发展个人住房抵押 贷款业务的有力工具。 1 2 浙江工业大学硕士学位论文 第二章我国住房金融模式的选择 一、目前世界各国的住房金融模式比较 按学术界的一般分类，当前世界各国的住房金融模式可以分为三类：德国的 住房储蓄和抵押贷款相结合的模式；新加坡的公积金模式；美国的住房抵押贷款 模式。从本质上看，这三种模式的主要区别在于筹资方式不一样。美国模式是通 过住房金融证券化筹资，德国模式是通过自愿储蓄方式筹资，新加坡模式是通过 强制储蓄筹资；在资金运用方面三者都采用担保抵押贷款的方式，区别在于美国 有更发达的二级市场。下面分别对这三种模式进行比较。 1 ，合同储蓄模式 合同储蓄模式以德国为典型代表，它是借贷双方通过合同契约筹措住房资会 的一种住房金融类型。合同储蓄的特征是存贷结合，封闭营运。存贷结合是指存 款和贷款的利率、数额相互挂钩。一般来说，存款利率低于市场利率。相应的贷 款利率也低于市场利率。由于存款期限普遍短于贷款期限，这种利率政策通过合 同方式解决。因此，合同储蓄必须得到国家的优惠政策支持。 从金融机构角度看，由于合同储蓄不与资本市场发生联系，又有国家的税收 和利息鼓励政策，存款市场容量大，尤其是贷款风险又相对较小，可提高金融机 构的总体利润。从国家角度看，通过减免利息所得税或贴息等方式，用很少的资 金投入可把大量资金吸引到住房领域，投入少但社会收益却很大。 住房合同储蓄最早起源于英国，以后逐步扩展到德国、法国、奥地利和日本。 英国、德国和日本由专门的机构开展住房合同储蓄业务，英国是建筑协会，德国 是住房储蓄银行，f 1 本是住房金融公库。法国则没有专门的合同储蓄机构，而山 各商业银行兼营，但必须与其它业务分开。德国是住房储蓄合同应用最广泛的国 家，其住房合同储蓄由专门的住房储蓄银行运营。到1 9 9 5 年，德国共有3 5 家住 房储蓄银行，其中1 3 家为公有机构，2 2 家为私人机构，共筹集住房资会1 0 0 0 0 亿马克，约为g n p 的3 0 ，1 1 2 1 为1 1 0 0 万套的住房建设提供了资金支持，约有三 分之一的德国人参加了住房合同储蓄。 浙江工业大学硕士学位论文 2 、公积金模式 公积金模式以新加坡为典型代表，它是政府凭借国家的权威和法规，强制要 求将民众工资收入的一定比例存入指定金融机构或特设帐户，专项用于人们住房 消费支出的一种住房金融类型。它的特征一是资金来源稳定，二是资金存款期限 长。一个人从参加工作到退休期间要连续不断地缴存，这一特征有助于满足住房 生产与消费对资金的期限要求。三是筹资成本低，操作简便，有关金融机构可通 过银行帐目直接划转。 世界上实行住房公积金的国家主要集中在三个区域，一是东南亚和南地区 的新加坡、马来西亚、菲律宾和印度：二是南美地区的巴西、墨西哥和智利；三 是非洲的加纳、尼日利亚等国。新加坡虽不是最早建立公积金制度的国家，但无 疑是推行该项制度最成功的国家。中央公积金直接行使了住房金融的功能，它把 养老，医疗等社会保障基金同住房储蓄结合起来，从而大大加强了资金的规模效 应，有效地解决了住房发展的资金来源。截止1 9 9 5 年初，公积金累计归集额为6 0 0 亿新元，为新加坡的“最大财东”。 3 、抵押贷款模式 它是指由政府指定的金融机构向购房者提供贷款，购房者则以所购住房作抵 押的一种住房金融类型。在住房抵押贷款发展到一定规模后，金融机构为了盘活 资产，获取新的资金来源，又在二级市场出售以抵押贷款为载体的债权，即实现 抵押贷款的证券化。 一般来说，它是由特定金融机构发行住房抵押债券，筹集到资会再用来满足 购房者的抵押贷款需求。抵押债券的期限通常与特定金融机构发放的抵押贷款的 期限相同，债券和贷款利率一般都是固定利率。一开始，一些国家的政府规定保 险基金、共同基金、信托基金等必须购买一定数额的抵押债券。后来随着这一会 融品种逐步被认同，社会上购买或投资于它的积极性大为提高，因为它有住房作 实实在在的担保或抵押，担保物价值可靠( 不象有些企业的专用化厂房和i 设备的 担保价值不够可靠) 。因此，在国外住房债券的信用很高，仅次于国债会边债券， 被称为“银边债券”。 美国还专门组建了政府国民抵押协会( g n m a ) 、联邦国民抵押协会( f n m a ) 及联邦住房贷款抵押公司( f n l m c ) ，为抵押贷款提供信贷支持和为二级市场交 易提供服务。目前，美国的住房抵押贷款高达4 万亿美元，其中有三分之二二实珧 1 4 浙江工业大学硕士学位论文 了证券化( 债券化) ，成为仅次于美国国债的第二大类债券。住房抵押贷款的证 券化是住房抵押贷款的金融创新和逻辑发展，它将筹资的触角伸进了资本市场。 世界上实行住房抵押贷款的国家主要集中在北美和北欧地区，除美国外，加 拿大、瑞典、丹麦也较为典型，英国和法国也开始相继仿效。 二、我田住房金矗发晨模式选荐 应该说，前述的三种住房金融模式是人们长期实践的产物，至少现在看来， 不太可能有完全脱离这三种模式的其它的住房金融发展模式。基于我国的国情， 这三种模式在当前也不能完全照搬。 就第一种模式即合同储蓄而言，我国房改初期曾进行过试点，但效果并不好。 譬如，些银行当初开办过住房专项储蓄，住房有奖储蓄等，但实际吸入储蓄额 却较低。其原因在于：( 1 ) 住房价格走势与货币购买力走势不对应甚至背道而驰。 在通货膨胀条件下，一方面为购买住房而进行的存款不断贬值，另一方面房价却 居高不下甚至不断攀升，这使储户看不到通过住房储蓄实现购房的希望。( 2 ) 住 房储蓄并非活期储蓄，在我国失业制度和医疗、意外事故等整个保险体系不完备 的条件下，储户可能经常要作大额的货币支出，当然住房储蓄就不会受欢迎。 就第二种模式即公积金制度而言，它实际上是一种强制性储蓄制度。1 9 9 1 年 上海市在全国率先推出这一制度，后来又在全国迅速推广。实践表明，公积会制 度对于汇聚和积累资金加快住房建设，活跃住房市场，帮助居民购房是有较大的 积极作用的，但也存在一些问题，需进一步改进和完善。 ( 1 ) 缴交率低。1 9 9 4 年国发( 4 3 ) 号文件规定单位和个人住房公积余的缴 交率分别掌握在职工工资总额的5 ，但在实践中，有的地方还不到5 。上海市 从1 9 9 2 年开始将个人的缴交比率提高到6 ，单位的缴交比率最高可至9 。但 对于相对高的房价来说，这一缴交率自然是低的。有人曾经测算，一个中等收入 水平的上海职工，按6 的缴交率，需4 5 5 0 年才能购买一套平价房。相对于 住房的大量、急迫的需求而言，公积金购房虽有一定作用，但毕竟是远水救不了 近火。 新加坡的雇员( 个人) 公积金缴交率近些年大至维持在1 6 2 5 水平，与 雇主( 公司) 的缴交率相加，则达到4 0 _ 一5 0 左右。而我国职工的总体收入水 平制约了公积金缴交率的提升空间，这是一个不得不面对的现实。新加坡的公积 1 5 浙江工业大学硕士学位论文 金缴交率随经济发展、居民收入水平的变化而经常调整，在经济发展和居民收入 增长较好时，提高公积金缴交率，反之则适当降低缴交率。在我国目前还难以做 到。 ( 2 ) 公积金缴交者与管理者的关系有待明确，公积金的管理需要法律规范。 公积金管理中心作为运作公积金的主体被有关规定定义为“具有一定行政管理职 能的，不以盈利为目的，实行独立核算的事业法人。”但在实践中，管理中心“吸 入存贷”的运作方式更象一家金融机构而非行政部门。更为重要的是当前缴交者 和管理者之间的这种事实上的金融关系未明确。若是信托关系则缴交者应有对资 金运作的监督权，若是债务关系则有选择利率和债务人的权利。而且，缴交者对 管理者无法行使法律保障的任何权利。另一方面，一些单位欠缴、挪用公积金的 现象也时有发生，但职工却没有民事诉讼权。现在对于管理的专业化、规范化的 要求越来越高，因此也必须通过立法来明确规定和确实保证使用方向、使用程序。 新加坡等国的公积金制度便是有法律保障的，而且新加坡的住房公积会实际上是 一种集住房、养老、医疗、保险为一体、综合功能性的社会保障基金。 总之，住房的公积金制度在我国发挥了一定成效，但还需要进一步完善，它 归集资金的有限性也决定了它不能成为我国住房金融的唯一方式和主要方式。 就第三种模式即住房抵押贷款及其证券化而言，虽在我国目前阶段还存在诸 多条件的制约，但作为一种发展趋势，应该是我国努力的方向。 因此，笔者认为，公积金与住房抵押贷款及证券化相结合的模式，应该成为 我国住房金融的主体模式。 这是因为，虽然发展公积金模式适合我国目前的国情，但公积会的缴交率低， 无法满足购房需求，因此应以住房抵押贷款模式为主。而住房抵押贷款模式在运 作中又出现矛盾。因为发放个人住房贷款是一次性的，而归还贷款是一个l o 3 0 年的长期性行为，这样必然带来资金在时间上的不平衡。解决这种不平衡的有效 手段，就是住房抵押贷款的证券化。即商业银行在发放抵押贷款之后，为了提高 资产的流动性或回避风险，将自己持有的住宅抵押贷款债权售出，或直接将其转 化成债券，卖给抵押证券公司，这些公司在购入抵押贷款后，通常不直接向投资 者出售抵押，而是以抵押贷款为担保发行债券，进行再融资。所以说，公积余与 住房抵押贷款及证券化相结合的模式，应该成为我国住房金融的主体模式。 浙江工业大学硕士学位论文 第三章个人住房贷款的风险防范 一、目前个人住房贷款存在的主要风险因素 从个人住房抵押贷款业务发展得较早，住房金融市场已较完备的美国来看， 一般家庭把收入的2 8 左右用于住房消费，1 1 ”而选择的房价标准通常为整个家庭 年收入的三倍左右。这样一来，绝大部分个人住房抵押贷款的贷款期长达三十年， 贷款额与房价的比例可高达9 7 。根据我国的国情，欲使大部分居民能够通过抵 押贷款来圆购房梦，抵押贷款也必然是贷款额大、贷款期长且首期付款的成数低。 这些特征决定了个人住房抵押贷款较其他的银行贷款业务来说风险更大，并且在 管理上也更为复杂。我们的政策制定者、理论界和银行系统必须对这一新的贷款 业务的性质及其风险有所透彻地研究和理解才能保证这一住房金融市场的健康发 展，使其既能够帮助广大工薪阶层融资购房，又能够避免使国家财政和银行系统 承受不合理的风险。 所谓风险，一般是指在未来某段时期内造成损失的可能性。个人住房抵押贷 款风险指住房贷款在银行贷款投放期内不能获取预期报酬的可能性，表现为预期 收益率与实际收益率之间的差额。 简单地来说，个人住房抵押贷款的风险可以归纳为以下三类：利率风险、房 价风险和信誉风险。 利率风险指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人提前偿还贷款， 或违约的风险。对于固定利率的抵押贷款来说，如果在合同期市场利率下跌，借 款人则有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来的抵押贷 款。这样一来，银行就会因为利率差而蒙受利息收入的损失。而对于浮动利率的 抵押贷款来说，如果在合同期市场利率上升，借款人则有可能由于还款负担的加 重，现金短缺而造成违约。 房价风险指在贷款合同期，由于市场上房价下跌，以致借款人所未偿还的房 屋抵押借款债务高于其抵押物( 房屋) 本身的现有市场价格。这样一来，借款人 则可以用其尚未偿还的债款到市场上买到更好的房屋。因而，借款人就有可能利 用违约这一手段来提高其房产的价值。一般地说，贷款合同中首期付款的成数越 浙江工业大学硕士学位论文 低，银行所承受的这一风险就越大。 信誉风险是指在贷款合同期，由于借款人方面的原因造成的违约。比如说， 当借款人的家庭收入发生变化，使其无力按期偿还债务，从而导致其放弃房产。 对银行来说，这意味着没收违约者的房产并将其拍卖。在这一违约、没收和拍卖 过程中，银行将承受房价差的损失，利息收入的损失，并且还得支付房产保养费 用及拍卖等费用。由此可见，违约对银行所带来的损失是极为严重的。造成这类 违约的主要原因包括：由于失业或下岗而引起的借款人家庭收入的减少；由于其 他额外支出或其他债务引起的现金短缺；由于市场变化或政策变化导致抵押物价 值下跌等。 按照较为复杂的分法，住房贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺 诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、流动风险、抵押物处分风险、不可抗 力风险等。 1 、抵押物产权风险。即由抵押物产权问题所产生的风险。抵押物产权风险 分为部分产权产生的风险及产权替代风险两类。部分产权产生的风险为房改房屋 产权( 占用、使用、收益和处分权) 并非个人完全所有，而为房屋原产权单位与 个人共有。房屋所有者之一的个人如不能按期清偿债务，其处分权受到限制。 住房抵押贷款尚未清偿时，由于国家建设或社会公共利益的需要，抵押物被拆除 会产生产权风险。在办理抵押时，一般难以确定或预测未来较长时期( 个人住房 抵押贷款期限般为2 0 年左右) 内房屋因城市规划、拆迁等因素而产生变动的 情况。 2 、信用风险。主要包括借款人还款能力不足风险、担保人偿付能力风险两 种。( 1 ) 借款人还款能力不足风险。目前，在我国，贷款人( 抵押权人) 还不能 对借款人的收入状况、清偿能力作出准确的判断，缺乏对借贷人经济状况的监控。 在我国现阶段，出于商品房的价格较高，供楼每月的花费很大，一旦抵押人失业 或收入减少而无法还款，则可能发生违约风险。( 2 ) 担保人偿付能力j x l 险。担保 人是借款人从贷款人取得债务而履行担保的第三人，当借款人不能在贷款期限内 清偿其债务，按照约定由担保人履行或者承担连带责任。但由于担保人的担保能 力不是固定不变，其支付能力不能为贷款人( 债仅人) 所全面准确掌握，因此也 极易发生风险。 3 、欺诈风险。所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒 l b 浙江【业大学硕士学位论文 真相或其他不正当手段，以“房屋”作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还 能力的贷款，致使银行财产遭受严重损失的行为。主要有五种表现形式：( 1 )