（技术经济及管理专业论文）住宅物业管理纠纷解决途径的研究.pdf

摘要 随着我国城市化水平的快速提高，享受舒适安全的居住环境、热情周到的 物业服务成为人们对居所普遍的要求。我国物业管理经过二十多年的发展，取 得了很大的进步。但由于物业管理在我国是一种比较新的社会现象，对于研究 而言是一个崭新的领域，而该领域的闽题叉与社会中众多人的利益息息相关， 所以当各方的利益出现冲突时，很多阉题就出现了，尤其是城市住宅小区中的 物业管理问题。目前，这个问题已成为社会关注的焦点问题之一，并有愈演愈 烈之势。时值党中央提出“构建社会主义和谐社会”目标之际，抑制物业管理 纠纷的频繁发生、构建和谐社区成为当务之急。 有鉴于此，本文主要是结合理论与实际，对住宅小区物业管理纠纷的原因 进行分析，试图针对不同类型的纠纷找到它们各自不同的解决途径。 文章的前言部分概括地介绍了物业管理在我国发展的现状，简单分析了我 国住宅小区物业管理纠纷频发的原因和解决这个问题的紧迫性。 第一章为“有关物业管理的理论基础”。本章介绍了物业管理的一些基本 理论，包括物业、物业管理、物业管理纠纷、区分所有物业产权制度等。下文 的论述以这些理论为基础。 第二章为“物业管理中各方的地位及乖j 益冲突”。本章介绍了物业管理中 涉及的几个主体及各自的权益，以及他们在行使这些权益的过程中存在的问题。 详细分析了各个主体之间的关系，他们存在哪些可能的利益冲突，以及由此引 发哪些纠纷。 第三章为“物业产权制度与物业管理纠纷”。本章详细分析了区分所有物 业产权制度对物业小区管理和物业管理纠纷解决的作用，并分析了一个有效的 物业产权制度应具备的最基本条件。物业管理以特定的物业及其权益为基础， 因此，研究物业管理必定要研究物业的产权制度及其对物业管理的影响。笔者 认为区分所有物业产权制度是物业管理的基础，健全和完善该制度是解决物业 管理纠纷的根本途径。 第四章为“物业管理纠纷的解决途径”。本章在概括了与物业管理有关的 法律规范的基础上，提出除协调、调解、仲裁、诉讼四种法律手段外，应合理 利用现有的各种途径来解决当前物业管理纠纷的燃眉之急。随后具体论述了几 t 种常见的物业管理纠纷的解决途径。最后，笔者强调了业主及其自治机构在解 决纠纷时应发挥的积极作用。 小结部分总结了全文，并再次强调了前文所提出的观点。 本文在进行理论研究的同时，结合我国物业管理的具体实践，总结了物业 小区主要纠纷的解决途径，并提出了一些建议与设想。 关键词：物业管理，物业管理纠纷，区分所有物业产权制度，解决途径 a b s t r a c t w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fc h i n e s eu r b a n i z a t i o n ，l i v i n gi nc o m f o r ta n d s a f e t yd i s t r i c ta n de n j o y i n ge n t h u s i a s t i ca n dt h o u g h t f u lp r o p e r t ys e r v i c eb e c o m et h e w i d e s p r e a dr e q u e s to fp e o p l et oh o u s i n gc o n d i t i o n s a sar e l a t i v e l yn e ws o c i a l p h e n o m e n o ni nc h i n a ，p r o p e r t ym a u a g e m e n th a sb e c o m ea i li m p o r t a n tf i e l do f s c h o l a r l ys t u d yb e c a u s eo fi t sb e n e f i t s ：ot h ep e o p l et h r o u g h o u ts o c i e t y t h e r e f o r e ， m o l ea n dm o r ep r o b l e m sh a v eo c c u n e dw h e nt h eb e n e f i t so fd i f f e r e n tg r o u p s c o n f l i c tw i t he a c ho t h e r s ，p a r t i c u l a r l yi nu r b a nd w e l l i n gd i s t r i c t s n o w a d a y s ，t h e s e p r o b l e m s ，w h i c ht e n dt ow o r s e n ，h a v e tb e c o m eo n eo ff o c u s e si no u rc o u n t r y w h e n t h ec e n t r eo fp a r t yh a sb r o u g h tf o r w a r dt h eo b j e c to f e s m b l i s h i n gt h es o c i a l i s t i c h a r m o n i o u ss o c i e t y ，i ti st i m et os o l v et h e s e r i o u s k n o t t i n e s so fp r o p e r t y m a n a g e m e n ta n d c o n v e r te v e r yd w e l l i n ：, ，d i s t r i c tt oh a r m o n i o u sc o m m u n i t y w i t hav i e wt ot h e s es i t u a t i o n s ，t h i st h e s i sf o c u s e so nt h ek n o t t i n e s so fp r o p e r t y m a n a g e m e n tt a k i n gp l a c ei nd w e l l i n gd i s t r i c t sb ya n a l y z i n gr e l a t i v et h e o r i e sa n d r e a l i t i e s ，a n dt r i e st of i n do u ts u i t a b l es o l u t i o n s f o rd i v e r s ek n o t t i n e s sr e s p e c t i v e l y t h ep r e f a c ei n t r o d u c e st h ed e v e l o p m e n to f p r o p e r t ym a n a g e m e n ti no u rc o u n t r y , a n da n a l y z e st h ec a u s e so fk n o t t i n e s so fp r o p e r t ym a n a g e m e n tb r i e f l y i ti su r g e n tt o s o l v et h i sp r o b l e m t h er i f l eo ff i r s tc h a p t e ri s s o m eb a s i cc o n c e p t so fp r o p e r t ym a n a g e m e n t i t i n t r o d u c e ss o m eb a s i ct h e o r i e s ，i n c l u d i n gp r o p e r t y , p r o p e r t ym a n a g e m e n lk n o u i n e s s o fp r o p e r t ym a n a g e m e n t ，c o n d o m i n i u ms y s t e m ，a n ds oo n t h e f o l l o w i n g d i s s e r t a t i o ni sb a s e do nt h e s et h e o d e s t h et i t l eo fs e c o n dc h a p t e ri s e a c hg r o u p ss t a t u sa n di n t e r e s tc o n f l i c t si n p r o p e r t ym a n a g e m e n t i ti n t r o d u c e se a c hg r o u po fp r o p e r t ym a n a g e m e n ta n dt h e i r i n t e r e s t s w h e nt h e ye x e r tt h e s ei n t e r e s t s ，s o m ep r o b l e m so c c u ri nr e a l i t y t h i s c h a p t e rl a b o r sh o w t h er e l a t i o n s h i po fg r o u p si s ，w h a tk i n do fc o n f l i c ta n dk n o t t i n e s s m a yt a k ep l a c ef r e q u e n t l y t h et i t l eo ft h i r dc h a p t e ri s “t h ec o n d o m i n i u ms y s t e ma n dk n o t t i n e s so f p r o p e r t y m a n a g e m e n t i tl a b o r st h ee f f e c t so fc o n d o m i n i u ms y s t e mo np r o p e r t ym a n a g e m e n t t | i 一 a n ds o l u t i o no fk n o t t i n e s si nd w e l l i n gd i s t r i c t s i ta n a l y s e sw h a ta r ee s s e n t i a lp a r t s t h a tc o m p o s ea ne f f e c t i v ec o n d o m i n i u ms y s t e m t h es p e c i f i ce x i s t e n c eo fp r o p e r t y a n dr i g h ti st h ee s s e n c eo fp r o p e r t ym a n a g e m e n t t h e r e f o r e ，i ti sn e c e s s a r yf o ru st o s t u d yt h ep r o p e r t yr i g h ts y s t e ma n dh o wi ti n f l u e n c e so np r o p e r t ym a n a g e m e n t t h e a u t h o rb e l i e v e st h i sr e g u l a t i o ni st h ef o u n d a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n t ，a n dt h e i m p r o v i n ga n dp e r f e c t i n go fi t i sa l s ot h er a d i c a la p p r o a c hi nw h i c hm o s to f k n o t t i n e s so f p r o p e r t ym a n a g e m e n tc a l lb es o l v e d t h et i t l eo ff o u r t h c h a p t e ri s t h e s o l u t i o n so nk n o t t i n e s so fp r o p e r t y m a n a g e m e n t ”b a s e do ni n t r o d u c t i o no fa l ll a w sr e l a t e dt op r o p e r t ym a n a g e m e n t ， t h i sc h a p t e rp u t sf o r w a r dt h a tw es h o u l dm a k eg o o du s eo fa l lk i n d so fa p p r o a c ht o s o l v eu r g e n tk n o t t i n e s so fp r o p e r t ym a n a g e m e n t ，b e s i d e sn e g o t i a t i o n ，i n t e r m e d i a t i o n ， a r b i t r a t i o na n dl i t i g a t i o n t h e n ，i td i s s e r t a t e do ns o m es o l u t i o n so fu s u a lk n o t t i n e s s o fp r o p e r t ym a n a g e m e n t f i n a l l y , t h ea u t h o re m p h a s i z e st h a to w n e r sa n dt h eo w n e r s s e n - r u l ei n s t i t u t i o n ss h o u l dd os o m e t h i n gm o l ef o rs o l v i n gt h e s ep r o b l e m sa c t i v e l y t h eb r i e fs u m m a a r yr e c a p i t u l a t e st h i st h e s i sa n de m p h a s i z e sv i e w p o i n t sp u t f o r w a r di nf o r e g o i n gc h a p t e r sa g a i n b e s i d e sa n a l y z i n gt h et h e o r y , t h i st h e s i s w h i c hr e v i e w st h er e a l i t yo fc h i n e s e p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，s u m m a r i z e st h em a i ns o l u t i o n so fk n o t t i n e s so fp r o p e r t y m a n a g e m e n ti nd w e l l i n gd i s t r i c t s ，a n dp u t sf o r w a r ds o m es u g g e s t i o na n dc o n c e i v e k e y w o r 。d s ：p r o p e r t y m m m g e m e n t , k n o t t i n e 8 8 o f p r o p e r 。t y m a n a g e m e n t ， c o n d o m i n i u ms y s t e m ，s o l u t i o n s 一一 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提交的硕士学位论文住宅物业管理纠纷解 决途径的研究，是本人在导师指导下，在东北财经大学攻读硕士学位期 间独立进行研究所取得的成果。据本人所知，论文中除已注明部分外不包含他 人已发表或撰写过的研究成果，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体 均已注明。本声髓的法律结果将完全由本人承担。 作者签名：落2 鑫日期：。年，月，7 目 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 住宅物业管理纠纷解决途径的研究系本人在东北财经大学 攻读硕士学位期间在导师指导下完成的硕士学位论文。本论文的研究成果归东 北财经大学所有，本论文的研究内容不得以其他单位的名义发表。本人完全了 解东北财经大学关于保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门 送交论文的复印件和电子版枢，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北财经大 学，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以公布论文的全部或部 分内容。 作者签名：谧 郧鹕叫眵 b 强：。歹年f 魄，伯 日期：，占年i f 月t 7 日 ， 前言 刖置 上世纪8 0 年代城市商品房的出现，打破了我国以往由单位福利分配住房 的模式。随着物质文明与精神文明建设的发展，我国城市化水平和人民的生活 质量都得到了快速提升，人们不再满足仅仅有一个能栖身的家，而是对居住环 境的舒适、安全，居住服务的完善、周到提出了越来越多的要求。传统的房管 机构已不能适应社会发展的需求，取面代之的是市场化、专业化的物业管理企 业。因此，现代的物业管理在我国应运而生。 物业管理是房地产商品运行全过程的最后一个环节。从策划、设计到融资、 建设，直至最后竣工，这只是房地产商品生命周期的开端，时间最长的、对它 的使用阶段才刚刚开始。从开始使用到最后失去使用价值，房地产商品要实现 其使用功能、要实现保值与增值，就必须依靠完善的物业管理。在住宅已成为 城市居民主要财产的今天，物业管理不仅对于保障居民的生活品质有极大作用， 而且对于维护居民的财产权益有重要意义。 但是，物业管理在我国起步较晚，尚属新生事物。由于改革开放以前我国 城市房屋大部分由国家所有，面这些公有房屋由各单位房管部门进行管理，所 以既无物业管理存在的土壤，也无物业管理存在的必要。随着改革开放后住房 制度的改革，我国的房屋产权形式变得多样化了，房屋产权的变化，必然带来 房屋管理方式的变化，随着传统的行政管理模式向市场化管理模式的转变，我 国物业管理快速成长起来了。2 0 0 3 年6 月8 日，物业管理条例正式公布， 这标志着中国物业管理行业从此进入了法制化、规范化发展的新时期，物业服 务已成为解决房地产日常养护等管理问题的基本方式。截至2 0 0 5 年4 月，全国 物业管理的覆盖面已占物业( 包括写字楼、住宅群、公共商业搂宇) 总量的5 0 ， 经济发达的城市已超过6 0 ，深圳等城市已超过9 5 ；物业管理企业总数超过 2 5 万家，从业人员约5 5 0 万人。四 但我国物业管理行业在迅猛发展的同时，也不断暴露出一些新问题，其中 尤以住宅小区的物业管理纠纷最为引人关注。无论是物业管理企业的管理与服 务行为，还是业主的民主意识和维权手段，以及政府的管理理念与管理方式， 都还有一个培育和逐步成熟的过程，再加上物业管理的法律法规不健全、不完 备，因此，当前围绕物业管理的矛盾和纷争不断。 住宅物业管理纠纷解决途径的研究 从根本上讲，这些问题都是由于我国的物业产权制度还不健全，不能适 应物业管理行业的快速发展而导致的。由于对物业权利的所有、服务、监督 等各方面都没有严格的规范，所以物业管理纠纷从根本上不可避免。而在物 业产权制度逐步完善的过程中，对于目前的物业管理纠纷只能从现有的法律 法规中寻找比较有效的解决途径。如何选择一种恰当的物业管理纠纷解决途 径，已经成为全社会高度关注的问题。实践也证明，物业管理纠纷解决途径 的恰当选择，有利于避免各方矛盾的激化，有利于各方妥善维护自身权益， 并能最大限度地减少后续问题的发生。本文即是通过分析我国目前住宅小区 物业管理中存在的典型问题、物业产权制度的相关内容及作用、物业管理纠 纷的成因及解决途径，为广大业主和物业管理企业以及物业管理有关各方提 供可资参考的模式和样本。 中央已提出“构建社会主义和谐社会”的目标，作为社会重要单元的住宅 小区，其是否和谐、安定对整个社会的和谐有着极大的影响。住宅小区目前纠 纷频发的状态如果不能从根本上得到解决，城市居民的居住环境质量就不能得 到进一步的提升，和谐社会就无从谈起。因此，寻找物业管理纠纷的解决之道， 构建预防纠纷发生的法律制度，以求标本兼治，是物业管理行业及相关各方的 当务之急。 注释： 。董藩，周宇主编：物业管理概论，北京，清华大学出版社，2 0 0 5 年9 月第1 版。 第一章有关物业管理的理论基础 第一章有关物业管理的理论基础 要解决物业管理纠纷，首先必须明确物业管理的一些基本理论问题。从中， 我们可以理解物业管理的基本理念及相关问题，从而审视我国目前的物业管理 行业及各方的行为所处的发展阶段。 第一节物业与物业管理 物业一词是从香港传至大陆的，我国已基本习惯用其指代具体的房地产项 目。物业管理由于其偏重实际操作的特点，在理论界和行业内对其有一些不同 的理解。 一、物业的含义 在美国，物业是指一种土地和建筑物相结合而形成的不动产，在物质上或 物理上是个整体，具有不可分性。 在香港，物业一词是从英语“p r o p e r t y ”一词翻译过来的。香港李宗锷先 生对物业的解释是：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是 一物业，一农庄也是一物业。” 可见，物业其实质就是指房地产。 在我国，第一次对“物业”做出定义的是1 9 9 4 年颁布的深圳经济特区 住宅区物业管理条例，该条例规定：“本条例所称物业，是指住宅区内各类房 屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”物业仅被限于住宅。 2 0 0 3 年9 月8 日起施行的中华人民共和国物业管理条例却役有对“物 业”做出定义。目前，理论界一般认为，物业指已经建成并竣工验收投入使用 的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。 由这个定义可见，物业不仅包括房 屋建筑本身，而且包括辅助它们实现相应功能的配套设施、场地等。 在笔者看来，除了房屋建筑、配套设施等实体性的内容，物业还应包括其 所附着的相应权益，如所有权、使用权、租赁权、空间利用权、。相邻关系等。 这些权益是无形的、不可触摸的，但却对物业的使用、管理、收益起着至关 重要的影响，如物业管理要以物业所有权人的允许为依据；物业纠纷多为物 业的相应权利冲突所导致。在本文的论述中，物业实物与权益的结合是基本 原则。 住宅物业管理纠纷解决途径的研究 二、物业管理的含义 物业管理的概念也来自英文“p r o p e r t ym a n a g e m e n t ”，即“房地产管理”或 “不动产管理”。 ( 一) 物业管理的起源 物业管理起源于1 9 世纪3 0 4 0 年代的英国，作为一种新型的不动产管理 模式，它对改善居住环境大有裨益，从而逐渐为人效仿，并推广至世界各地。 ( 二) 物业管理的含义 物业管理的概念有广义与狭义之分。广义的物业管理是指根据法律规定或 合同约定，由有关行政机关、行业专门机构、物业管理企业、建设单位、业主 对物业进行的组织、规范、引导、评价和提供相关经营、服务的活动。狭义的 物业管理是指建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，由建设单位或业主 和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。包括由建设单位 选聘的物业管理企业进行的前期物业管理和由业主大会选聘的物业管理企业进 行的物业管理活动。本文中的物业管理是指广义上的物业管理。 中华人民共和国物业管理条例对物业管理所下的定义是：“指业主通 过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。”其所指称的物业管理是指狭义物业管理中除前期物业管 理以外的更为狭义的物业管理，也是物业管理的核心内容。 从这个定义可以看出以下几点： 首先，物业管理的主体是业主。业主是物业的所有人，拥有物业管理的决 策权。 其次，物业管理的客体是房屋及配套设施、设备和相关场地。同时，物业 所处区域一定范围内的环境卫生和正常秩序也是物业管理的内容。 再次，物业管理的具体工作由专业化的物业管理企业来执行。物业管理公 司通过与业主签订契约的方式，提供专业的物业管理服务。这说明了物业管理 已形成了专业化、契约化、市场化的运作模式。 最后，物业管理是业主的自治管理与物业管理企业专业化管理的结合。业 主拥有物业的所有权和物业管理的决策权，而物业管理企业拥有专业的物业管 一4 一 第一章有关物业管理的理论基础 理技能，只有二者相互配合、共同努力，才能进行优质的物业管理，从而实现 物业的保值、增值。 物业管理不仅限于对住宅小区的管理，各类房地产项目都需要物业管理来 保证建筑物有效发挥其功能，不过目前居住物业的物业管理问题最突出，所以 本文主要论述这方面的物业管理问题。 第二节物业管理纠纷 2 0 0 3 年3 月1 5 日，中央电视台“3 1 5 ”晚会通过热线电话和网上现场问 卷调查的方式对我国物业管理的现状进行了调查，有7 0 以上的受调查者对我国 物业管理现状表示不满意，其中又有近5 0 表示很不满意。消费者权益保护部门 接到的投诉量最大的投诉也是有关物业管理的投诉。近年来，物业投诉量连年攀 升，业主与物业公司的冲突频频出现在人们眼前，而且越演越烈。从北京的美丽 园到大连的星海中龙园，人们生活空同的安宁一次又一次被打破，不知各式各样 的纷扰何时能有终结。物业管理纠纷已成为影响物业管理行业发展的头等障碍。 一、物业管理纠纷的涵义及特点 随着城市信息化的发展，数字技术、信息技术、网络技术已逐渐渗透到城 市生活的各个方面，人们开始用这些手段来处理事务、分析问题和管理各类建 筑。但物业管理的服务性质决定了各种技术手段将无法替代其中的人与人之间 关系的处理，也不能忽视各种权利和义务关系对物业管理的影响。实践证明， 物业管理在这些方面最容易，也最频繁地出现问题。 ( 一) 物业管理纠纷的涵义 物业管理纠纷是指物业管理法律关系主体在对物业的管理和使用过程中 发生的、影响自己合法权益的争议。 其中，物业管理法律关系主体主要包括业主、非业主使用人、开发商、物 业管理企业、行政管理部门。这种纠纷主要涉及物业的所有权、使用权、经营 权、管理权以及由于买卖、租赁、维修养护等引起的争议。 ( 二) 物业管理纠纷的特点 物业管理涉及的个体及部门较多，其具体事务也比较繁杂，所以不管严重 程度如何，物业管理中的纠纷似乎总是不可避免的。物业管理纠纷的特点也体 现了这个事实。 c 住宅物业管理纠纷解决途径的研究 1 物业管理纠纷涉及的法律关系具有复杂性 首先是物业管理的法律关系主体很复杂，包括业主、非业主使用人、开发 商、物业管理企业、行政管理部门等。其次是物业管理纠纷的类型多样，有民 事纠纷、行政纠纷、经济事务纠纷、社会事务纠纷、民主自治法律关系纠纷等。 另外，物业管理各个过程和阶段都有可能发生纠纷，如物业开发规划设计时期 的纠纷、物业管理超前介入时期、前期物业管理时期、业主团体自治管理时期 所发生的涉及物业管理因素或物业管理活动的全部纠纷。 2 物业管理纠纷的易发性 物业管理主要是物业管理企业为业主提供服务的过程，服务大多直接面对 业主，并且每天都在进行，其服务态度和业主消费心理易受个人情绪影响，因 此在物业管理服务的提供和交易过程中，容易发生对服务质量好坏、满意与否 的争执。物业管理企业可以通过培训、技术改进等方式解决自身在服务上的问 题，但却无法对接受服务的一方及突发事件进行控制。 3 物业管理纠纷的涉众性 物业管理所执行的事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益、 城市容貌和形象的事务，所以在物业管理方面一旦发生纠纷，往往会引起业主 们集体争执甚至集体诉讼，有的纠纷还有公共媒体介入。就是业主团体内部， 有时也会发生利益要求有分歧的不同团组的涉众纠纷。 4 物业管理纠纷的不易解决性 上面三个特征其实就决定了物业管理纠纷一旦发生解决起来就很困难。首 先要搞清楚纠纷的起因、涉及的主体。其次要分析纠纷的类型、各方的利益诉 求、适用的法律规章等。再次，要决定应由谁来从中调解纠纷、如何调解。最 后，纠纷解决后要总结经验，。并观察纠纷各方的反应，防止复发。要想圆满地 解决一起物业管理纠纷是相当不容易。 二、物业管理纠纷的主要类型 对于物业管理纠纷，可以按照不同的标准做出不同的分类： ( 一) 按照所属法律部门的法律关系性质不同，物业管理纠纷分为四类： 1 民事纠纷 这是指法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之问基于财产关 系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大多属于这种类型，主要表现为违 一6 第一章有关物业管理的理论基础 约纠纷( 服务合同纠纷) 、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。 2 经济纠纷 这是指经济组织隶属关系地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级 组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组 织之问，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。 3 行政纠纷 这是指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他组织之间发 生的具体行政行为争执及连带利益争执。有时还包括对行政规范性文件内容规 范的争执。 4 刑事纠纷 这是指个人和法人单位的行为触犯刑事法规而引起的纠纷。有些物业管理 纠纷首先表现为民事、经济纠纷或行政纠纷，但由于未得至q 及时的解决或未得 到公正、公平、合理的解决，就很容易使当事人矛盾激化演变成刑事纠纷，这 样就使物业管理纠纷的性质发生了质的变化。如物业管理中保安管理行为招致 业主的不满，该业主纠集朋友殴打物业管理公司的保安和公司经理，致使其死 亡或重伤，从而上升为刑事纠纷。 ( 二) 按纠纷中的基本权利性质和特点的不同物业管理纠纷划分为 四类： 1 物业管理产权类纠纷 主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认 纠纷，业主团体共有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权 限划分和确认纠纷，物业使用人和业主及业主团体之间发生的使用权益确认 纠纷等。 2 物业管理债权类纠纷 主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之债等债权债务关系纠纷。 3 物业管理行政权类纠纷 主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行 政行为中，与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得 当、是否显失公平的争执。 4 物业管理自治权类纠纷 主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会的行政指导和监督部 1 一 住宅物业管理纠纷解决途径的研究 门相互之间在团体民主自治权益方面发生的纠纷。 ( 三) 按纠纷与权益连带关系状态不同，物业管理纠纷划分为两类： 1 静态的物业管理纠纷 指基于物业管理的权益归属问题所发生的争执。 2 动态的物业管理纠纷 指在物业管理的权利行使、运用过程中所发生的争执。在一个物业管理纠 纷中，解决好静态的物业管理纠纷往往是解决动态的物业管理纠纷的前提。 下文将基本按照第一种分类，分别论述各种纠纷的解决途径。 三、物业管理纠纷产生的原因 由上所述，物业管理纠纷的类型多样，说明物业管理纠纷产生的原因也是 多种多样的。根据我国物业管理行业的实际情况，大致可以分为以下几个原因： ( 一) 法律法规制度不健全 由于物业管理领域法规的健全完善工作，滞后于物业管理发展所提出的法 制要求，从而使得物业管理过程中出现的一些新型纠纷缺乏法律规范来调整， 甚至长期得不到解决；物业管理的基础物业产权制度的不完善也使得物业 纠纷频发，这个问题不解决，则无法从根本上抑制纠纷的发生。 ( 二) 人们对高质量物业管理的需求与物业管理水平较低之间的矛盾 随着我国经济的快速发展，人民生活水平的提高，对物业管理的服务质量 的要求也在提高，但是由于历史原因，我国的物业管理起步较迟，缺乏经验， 再加上大部分物业管理企业的员工素质不离，因而难以提供让业主满意的服务， 这种供求矛盾就容易造成物业管理纠纷。 ( 三) 纠纷当事人缺乏民主意识、法律意识 一些涉及业主团体自治事务的纠纷当事人，未能真正把握民主自治的精神 和原则，不正当行使或者滥用自己的成员权，人为地在业主团体内部制造派系 对立纠纷和其他纠纷。一些纠纷当事人缺乏基本的法律常识，特别缺乏合同法 知识；有的纠纷当事人民主法制观念淡薄，制订了业主公约、服务合同之后不 认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益。 ( 四) 纠纷当事人受不良意识、道德风气的影响 一些物业管理纠纷的产生，与当事人主观上不讲公共道德、商业道德、职 业道德及个人品质缺陷有关。 一8 一 第一章有关物业管理的理论基础 ( 五) 客观或实际困难导致的纠纷 有的纠纷当事人确实由于客观原因存在困难，而难以履行自己的义务，从 而产生纠纷。例如，有些业主因经济困难拖欠应交的物业管理服务费。 笔者认为，物业管理纠纷产生的根本原因是物业产权制度的不完善，这个 问题不解决，则物业纠纷就难以预防和解决。而每个具体的物业管理纠纷都有 各自的诱因，可能是与切身利益相关的大事，也可能是鸡毛蒜皮的小事，还可 能是多种原因的结合，这就是物业管理纠纷复杂性的体现。找出、找准诱因， 是解决物业管理纠纷的第一步。 第三节物业产权制度 物业产权制度是对物业及其权益进行利用、分配和保护的基础。人们对稀缺 资源如何利用、如何分配、如何竞争，将取决于对产权的界定是否明晰，保护是 否得力。如果财产权利界定不清、保护不严，财产权利的价值必然会任人争夺， 导致人们以争夺的方式而不是以合作的方式来解决财产权利的利用问题。为什么 当前很多物业小区的物业公司与业主的纠纷层出不穷? 为什么物业公司与业主的 纠纷会经常演化为暴力事件? 其原因就是物业小区的产权界定不明晰。 一、我国目前的物业产权制度 从住宅全部由政府和单位所有，实行福利分配居住场所，到城市商品房的 出现，我国的物业产权制度发生了极大的变化和发展，但一些制度仍不能适应 社会主义市场经济发展和人民生活水平提高对居住条件的要求。 ( 一) 我国目前的物业产权类型及其权能 我国的物业产权类型包括所有权、使用权及他项权利，它们又各自包括不 同的内容。 1 物业所有权包括土地所有权和房屋所有权。其中，土地所有权分为国家 所有和集体所有，房屋所有权分为国家所有、集体所有和私人所有。所有权的 权能包括占有、使用、收益、处分的权利。 2 物业使用权包括国有土地使用权、集体土地使用权和房屋使用权。使用 权的权能也包括占有、使用、收益和处分的权利，但与所有权相比，这些权利 都受到一定的限制或者是不完整的。 3 物业他项权利包括土地他项权利和房屋他项权利。 9 住宅物业管理纠纷解决途径的研究 图1 - 1 物业产权类型 这其中，与住宅物业相关的主要有国有土地使用权、房屋所有权、房屋他 项权利等。 ( 二) 我国目前的物业产权概况 随着我国各项改革的深入和社会主义市场经济的繁荣发展，我国的物业产 权制度正逐步完善和发展，更加市场化。这在推动城市的建设、改善居住条件 和环境等方面都有着积极的作用，但在一定程度上也加大了收入差距，增加了 居民购买住房的压力。另外，对物业产权的划分、运用、保护等方面，我国还 没有专门的、高层次的法律规范，因而在日渐增多的物业相邻权益纠纷中，即 使是执法者也经常感到无所适从。 1 区分所有权物业已成为我国物业中的主体 如果要从法律上将物业小区划分或分割为单个的房屋单元，分别成为独立 的不动产，为不同的人所拥有，并做到产权明晰，的确不是一件易事。不过， 上个世纪中期，发达国家找到了解决这个问题的途径，即通过建立区分所有物 业产权制度来解决物业小区房屋单元产权的界定问题，以及相应的维护和管理 问题。目前，我国的住宅小区也划分为不同的房屋单元进行买卖和利用，即形 成了区分所有权物业。区分所有权物业已成为我国物业中的主体，由专有部分 所有权、共有部分持份权以及因共同关系所形成的成员权所组成的物业区分所 有权，是在处分、继受或抵押物业时必须要涉及的权利。固 2 物业区分所有权还没有获得法律上的明确 我国的城市异产毗连房屋管理规定对建筑物区分所有权已有所涉及， 如第8 条规定“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规 划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意”。不过这些规定没有解决专有 部分和共有部分如何划分等问题，实用性不强。另外，物权法( 草案) 已明 一1 n 一 第一章有关物业管理的理论基础 确了建筑物区分所有权的法律地位，不过对专有部分和共有部分的划分还不够 细致，在成员权的规定上也存在诸多争议。因此，我国制定专门的物业区分所 有权法是很有必要的。 二、区分所有物业产权制度的含义及优点 区分所有是将某一幢房屋，特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立单 元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体，由此在一幢房屋上成立了两 个以上或多个所有权。 区分所有权就是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权 形式，是一种复合性的权利。它由专有部分的所有权( 该部分通常为独有，也 可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有人之间的共有) 、共用部 分的持份权( 该部分为建筑物各专有部分的所有人之间按份共有) 和因共同关 系所产生的成员权构成。o 图1 _ 2 区分所有权的构成 以区分所有权为基础成立的住宅小区就是区分所有物业小区。它有两个最 显著的特点：一是整个小区划分为专有部分和共有部分；二是小区的业主对小 区的共有部分的维护和小区的环境实行自治管理。即一套房屋单元的专有产权， 连同该套房屋单元所享有的共有产权份额，共同在法律上构成一项独立的不动 产。在此基础上，业主还享有成员权。 ( 一) 区分所有物业产权制度的概念 区分所有物业产权制度，规定了对住宅楼或写字楼中的房屋单元分别为不 同的业主所拥有时，如何划分不同业主的产权的方法。这种划分产权的方法， 使每一房屋单元的分别抵抨、分男4 买卖、分别购买保险以及分别纳税成为可能， 并能使每个房屋单元的业主，对小区的共有部分，各自承担相应的维护和维修 责任。 住宅物业管理纠纷解决途径的研究 区分所有物业产权制度设计，要达到的一个根本目的，就是要超越建筑物 在物理上不可分的障碍，使物业小区的房屋单元，在法律上成为各自独立的不 动产，能够单独抵押和单独买卖，并能够有效地解决小区共有部分的维护和管 理问题。 ( 二) 区分所有物业产权的优点 1 有利于提高土地利用的效率 发展区分所有物业小区，可以通过增加建筑密度，大大提高土地的利用效 率。开发商也能将开发物业小区的高昂成本分摊到众人身上，并能将整个物业 小区“化整为零”，分别出售，因而可大大加快投资资金的回收，并能大大降低 投资的风险。 2 有利于发挥规模经济的优势 由于区分所有住宅比分散的独门独院住宅集中，因而可节省很多基础设施 的投资，加之建设区分所有的住房，可以利用公共墙、公共地基及公共屋顶， 因而可以节省大量的建筑材料和劳动力。 3 有利于加快城市的开发建设 物业小区的开发属于“综合开发”，能为地方政府节省大量的市政开支， 是一种高效和可持续的城市开发建设方式，并已成为世界各国政府的共识。 不过，如果没有在法律上对专有部分、共有部分的范围以及成员权的内容、 行使进行详尽的界定，没有设计合理的产权制度，区分所有物业产权的形式就 会给物业的所有者或使用人带来权利行使的困难，给物业管理造成障碍，以至 产生纠纷。因此，从法律角度讲，明确区分所有物业产权是避免物业管理纠纷 最直接有效的途径。 注释： o 周树基：美国物业产权制度与物业管理，北京，北京大学出版社，2 0 0 5 年3 月第1 版； 9 柴强：房地产估价魏北京，首都经济贸易大学出版社，2 0 0 3 年1 月修订第4 版； 。王雨本：物业管理的纠纷与解决，北京，中国社会出版社，2 0 0 5 年t 月第1 版； o 王雨本：物业管理的纠纷与解决，北京，中国社会出版社，2 0 0 5 年1 月第1 版； 8 马其象等：京弛产 恸典型案静s 渐，北京，对甜经济贸易大学出版社，2 0 0 5 年9 月第1 版； o 高富平、黄武双：物业权属与物业管理，北京，中国法制出版社，2 0 0 2 年9 月第1 版； o 柴强：房地产估价，北京，首都经济贸易大学出版社，2 0 0 3 年1 月修订第4 版； o 周树基：美国物业产权制度与物业管理，北京，北京大学出版社，2 0 0 5 年3 月第l 版。 第二章物业管理中各方的地位及利益冲突 第二章物业管理中各方的地位及利益冲突 物业管理涉及的有关各方包括业主、开发商、物业管理企业、行政管理部 门等，他们是物业权利的享有者及相关义务的承担者。由于物业管理纠纷发生 在物业管理的相关主体之阔，是对影响他们合法权益的争议，因此，了解物业 管理中各方的权益、地位及其相互关系，是明确和解决物业管理纠纷的前提条 件之一。 第一节业主及其自治机构的权益 业主是指房屋和相关设施的所有权人。业主是物业管理法律关系中的主要 主体，没有业主参与，物业管理便无从谈起。在物业管理中，业主是物业管理 企业所提供的物业管理服务的对象。按其拥有的物业所有权状况，业主又可以 分为独立所有权人和区分所有权入。随着城市多层建筑的兴起，现代物业中各 业主的权利一般是区分所有权。因此，各业主间共同关系非常复杂，已经超出 了传统的民法相邻关系，因此对其所拥有物业的管理，目前一般做法是由全体 业主通过召开业主大会，选择业主委员会来实施自治，即由议事机构业主大会 和执行机构业主委员会来组成业主自治管理机构。 一、业主在物业管理中的权利 物业管理条例对业主在物业管理中享有的权利有详细的规定，概括起 来有：表决权、制订规约权、选举和被选举权、知情权、请求权、监督权等。 业主在物业管理活动中享有的这些权利，即前面所提到的成员权，是基于其对 物业( 包括专有部分和共有部分) 的所有权。所有权是业主行使其他权利的基 础，它又分为业主专有所有权和业主共有所有权，前者是指业主因购买物业而 享有的排他性权利，后者是指全部业主或部分业主共同享