（技术经济及管理专业论文）城市扩展中城乡结合部农地征用价格研究.pdf

摘要 近年来，无论是在发达国家还是在发展中国家，城市化最明显 特征之一是城市自身的近域推进和广域扩展，反映到城市结构上， 城市化最敏感、变化最大、最迅速的地区在城乡结合部。城乡结合 部农地征用定价是土地价格研究中的薄弱点，而土地市场的快速健 康发展迫切要求对城乡结合部农地进行合理估价。 现行的补偿模式产生于计划经济时代，是特定历史条件下产生 的特定补偿模式，与当前正处于市场经济的环境显然不相适应。本 文首先以成都市为例，根据成都市城市总体规划f 1 9 9 5 年至2 0 2 0 年) 对成都市城乡结合部进行了划分界定，在此基础上分析了目前 我国城乡结合部农地征用补偿价格存在的缺陷，提出重构农地征用 价格补偿模式一一李嘉图地租地价模型定价模式，并对模型进行了 修正。在论文中，笔者分别以成都市2 0 0 2 年住宅地价和商业地价为 例，对模型进行了参数确定、模型测算和结果检验。结果发现：( 1 ) 在城市的边缘区存在一个并不一定为零的区位地租i i ，证明了对模 型修正的合理性。( 2 ) 通过修e 后的李嘉图模型对城乡结合部地价 测算，结果与在实际土地市场上拍卖价格基本相符。可见修正后的 定价模式更接近农地市场价格，是对农地所有权的定价，同时保证 了土地所有者对土地增值收益的索取，保护了农民集体的利益。最 后本文指出论文研究中存在的不足及今后研究工作的展望。 关键词城乡结合部农地征用补偿李嘉图地租地价模型 a b s t r a c t w h e t h e ri nd e v e l o p e dc o u n t r i e o ri nd e v e l o p i n gc o u n t r i e s ，o n eo f t h em o s td i s t i n c tc h a r a c t e f i s t i c si st h a tr e g i o nn e a rc i t yb o o s t sa n dw i d e a r e ae x p a n d sd u r i n gu r b a n i z a t i o ni nr e c e n ty e a r s f o ru r b a ns t r u c t u r e ， u r b a nf r i n g ei sm o s ts e n s i t i v et 0u r b a n i z a t i o na n dc h a n g e sm o s tg r e a t l y a n dr a p i d l y p r i c em a k i n go fa r a b l el a n de x p r o p r i a t i o ni ss t i l lat r o u b l e s p o ti nr e s e a r c ho fl a n dp r i c e h o w e v e r ，i tp r e s s e su sf o rf a i rv a l u a t i o n o fa r a b l el a n di nu r b a nf r i n g et h a t1 a n dm a r k e tg r o w su p e x i s t i n gc o m p e n s a t i o nm o d ew a sg i v e nb i r t hi np l a n n e de c o n o m y e p o c h i ti sag i v e np r o d u c ti ns p e c i f i ch i s t o r i c a lc o n t e x t o b v i o u s l y ， t h ee x i s t i n gm o d ei sn o ts u i t a b l ef o rm a r k e te c o n o m ya n yl o n g e r t h i s t h e s i st a k e sc h e n g d uc i t ya sa ne x a m p l ea n dd e f i n e si t su r b a nf r i n g e ， a c c o r d i n gt o “o v e r a i lp l a n n i n gf o rc h e n g d uc i t y ( f r o m19 9 5t o2 0 2 0 ) ” t h e n1 i m i t a t i o nl y i n gi nc u r r e n tc o m p e n s a t i o np r i c em o d eo fa r a b l e l a n de x p r o p r i a t i o ni nu r b a nf t i n g ei nc h i n ai sa n a l y z e da n dan e wo n e ， r i c h a r d1 a n dr e n ta n dp r i c em o d e l ，i sr e c o n s t r u c t e d f i n a l l y ，t h em o d e l i sc o r r e c t e d i nt h i st h e s i s ，w o r k ss u c ha sd e t e r m i n i n gp a r a m e t e r s ， s p e c u l a t i n ga n dc a l c u l a t i n gt h em o d e la n dc h e c k i n gt h er e s u l t sa r ed o n e b a s i n gr e s p e c t i v e l yo n1 a n d v a l u eo fr e s i d e n c ea n dc o m m e r c ei n2 0 0 2i n c h e n g d uc i t y t h er e s u l t si n d i c a t et h a tl o c a t i o n1 a n dr e n tw h i c hd o e s n o t e q u a j z e r 0e x i s t si n m a r g i n a l z o n eo f c i t y i tb e a r so u tt h e r a t i o n a l i t yo fc o r r e c t i n g t h e m o d e i b e s i d e s ，b ys p e c u l a t i n g a n d c a l c u l a t i n gt h el a n dp r i c eo fu r b a nf r i n g ew i t hc o r r e c t e dr i c h a r dm o d e l ， t h er e s u l t sa r eb a s i c a l l yi na g r e e m e n tw i t ha u c t i o np r i c ei nl a n dm a r k e t i ts h o w st h a tc o r r e c t e dp “c em a k i n gm o d ei si nm o r ep r o i m i t yt o m a r k e tp r i c ea n di sap r i c e m a k i n g0 ff a r m e ri a n do w n e r s h i p a tt h e s a m et i m e t h em o d ee n s u r e st h eo w n e ro fi a n dad e m a n do fi n c r e m e n t p r o f i tf r o ml a n da n dp r o t e c t st h eb e n e f i to ff a r m e rc o l i e c t i v i t y f i n a l l y ， ：摹s o m ed e f i c i e n c i e si nt h et h e s i sa r ep r e s e n t e d a no u t l o o kf o rf u t u r e s t u d yisa l s oh a d k e yw o r d s ：u r b a nf r i n g e ；c o m p e n s a t i o nf o ra r a b i el a n de x p r o p r i a t i o n ； r i c h a r d1 a n dr e n ta n dp r i c em o d e l 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 研究背景及意义 第1 章绪论 改革开放以来，我国的经济得到了迅速发展，工业化和城市化 水平也不断提高。随着城市规模的不断扩大和城市化的快速发展， 各类投资主体对土地的需求也不断增加，据有关资料统计，1 9 7 8 年 到2 0 0 0 年，全国城市建成区面积由7 1 万h a 增加到2 4 4 万h a ，净增 加1 7 3 万h a ，】，1 9 7 8 1 9 9 7 年，耕地净减少4 6 5 万h a ，农地保护与 工业化、城市化用地的矛盾日益突出。而城乡结合部的特殊区位条 件使它成为城市扩张过程中首先影响到的区域，成为城市新增建设 用地的主要增长区域。城市扩张对城乡结合部的土地利用产生了深 刻的影响，使其成为了一个土地市场极为活跃的地带，也是一个土 地利用变化极为剧烈的地带。 城市规模的快速扩张，使城乡结合部大量的农用地向非农用地 转移，在这一过程中，除了国家征用土地出让之外，集体也通过各 种形式将农地转为建设用地进行流转，国有土地和集体土地共同流 转的土地市场格局在城乡结合部建立起来。而由于法律对集体建设 用地流转的限制，使得土地征用成为集体农用地转用后进入市场流 转的主要合法途径。在土地征用中，农地转用价格的表现形式是征 地补偿费。 现行的征地制度产生于计划经济时期，在特定的历史条件下， 这种征用土地制度对于保证国家获得必须的非农产业建设用地、降 低建设成本以及建立城市士地国有制，起到了积极作用。可以认为， 就服务于计划经济而言，这种土地制度是简明而周密的。但当计划 经济体制转变为市场经济体制，并且保护农地和促进农业和农村地 区的现代化成为当前最主要的任务之一时，这种建设用地征用制度 己经暴露出严重的不适应性。且不讲越来越多的非国家投资采用征 用土地制度的不合理性，就是完全由国家独立投资进行的建设，在 市场经济体制下，这种征地制度也有严重的弊端。具体表现在征地 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 适用范围过宽、征地补偿标准偏低、政府与农民关于增值收益分配 分歧较大、相关立法较为薄弱等方面，尤其是对征地补偿标准偏低 的争议较多。根据国家统计局对16 个省( 自治区、直辖市) 2 6 7 0 个 被征地农户的调查，约有4 6 的农户被征地后收入下降。湖北约有 5 6 的农户收入水平比占地前下降，河南开封8 3 的农户收入下降。 收入下降导致部分失地农民生活水平下降。调查户中，福建省的生 活消费支出由被征用前的2 7 1 l 元降为2 2 3 2 元，下降幅度约为17 。 陕西省的调查户下降了约1 6 ，广西下降了5 。下降幅度晟大的 是甘肃省礼县，降幅约为4 8 。在调查农户所属的省份中，江苏省 的补偿最高，但仍有约3 3 农户的生活水平有所下降。 城乡结合部是城市与乡村之间的过渡、交界部位，是指以城市 为中心分布的包括部分城市建成区和都分乡村的自然与经济交合地 带，是城市农副产品的生产基地，为城市的发展提供土地和劳动力， 并为改善城市生态条件提供良好的自然环境。同时，城乡结合部在 控制城市规模、发展卫星小城镇等方面有着重要作用。目前，我国 对城乡结合部的概念、特征和土地利用结构方面已取得定成就， 但缺乏城乡结合部土地价格的研究和探讨。国土资源部颁布的城 镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程和农用地分等定级 规程、农用地估价规程f 4 】，使城镇用地和农村土地的定级估价有 了系统、规范的技术依据并取得了一系列研究成果，然而在两者的 交界地带如何定价，是目前各级政府管理部门普遍关注的问题。国 土资源部在国土资源大调查中专门列出此题作为今后研究的重 点，说明该项研究己被列人重要的日程。因此，开展此方面的研究 探讨，在理论上对进一步完善我国土地价格和地价政策体系具有重 要意义，在实践上对促进城市的经济发展、缓解城乡发展用地矛盾、 提高结合部土地的生产力和土地利用的综合效益等方面都具有现实 指导意义。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外关于城乡结合部的研究 近半个世纪以来，无论是发达国家还是发展中国家，在大中城 市周围出现了一系列被称为“郊区化”的扩散现象，城市中心的人 口、工业、商业与住宅等要素不断向周围地区迁移，直接侵吞着城 市附近的农业用地与乡村景观。在城市建成区与广大乡村地区相互 连接部位，出现了一个性质既不同于典型的城市，又异于农村的过 渡地带。 自1 9 世纪末，中欧地理学从城市形态发生学的角度提出了“边 缘带”这一涉及城乡过渡带的概念以来，历时近一个世纪，过渡带 日益突出的社会经济地位吸引了众多的学者，从不同的角度与实证 研究中，提出了一系列不同的术语。如l9 3 6 年德国地理学家赫伯特 路易斯提出的“城市边缘带”；19 4 2 年安德鲁斯提出的“乡村一城 市边缘带”；1 9 5 3 年w c 麦坎与r g 波恩莱特提出的“限制边缘带” 和“扩展边缘带”等。 1 2 2 国外农地转用价格的确定方法 国外农地转用价格的确定方法可以分为三类：依据土地收益确 定农地转用价格；依据对土地价格影响因素的量化分析确定农地转 用价格；依据已有的经济学模型或经验公式确定农地转用价格。 一、依据土地收益确定农地转用价格 这类方法的共同特点是：( 1 ) 依据估价中收益还原法的原理确定 农地转用价格；( 2 ) 在确定土地收益时，考虑土地用途转变对土地收 益的影响，并采取不同的处理方式分析测算。这类方法既符合土地 估价的基本原理，也体现了农地转用价格确定的特殊性，易于操作。 1 、土地利用模型。随着城市化进程的不断发展，与之相伴随的 是城市边缘土地用途的转换。所以，城市边缘的土地价值一般包含 三个部分：其保持现在用途的收入流的折现；在过渡时期的收入流 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 的变化量的折现；当土地用途正式转换时的期望货币收入的折现。 矿= 爿j + s 一 爿f 一( d ( 1 + 口) 1 + - + d ( 1 + 矗) “) ) ( 1 + d ) + ” ( 1 一1 ) 式中：矿为现价；爿为用作农用的平均年收入；f 为现在的农用 还能维持的年数；s 代表土地用途转换时的出售价格；d 为现在净收 入与过渡期的收入之间的差额：f 为的资本化率：口为调整后的出 售价格的折现率；托为预计的过渡时间。 2 、土地价格动态模型。土地价格动态模型解释了土地开发对农 地价格产生的影响作用，公式强调农地的价格应该等于到农地转变 用途时农地地租的折现与扣除转移成本后净开发租金的折现之和， 其计算公式可表述如下m 7 】： 尸m 。= 只+ 岛= s ( r 。，r ， ) + s ( 也，r ，f 2 ) ( 1 2 ) 式中：p m 。为市场价格；只为现用途价格，由农业地租r 。决定； 只，为开发用途的价格，由开发用途租金吼决定；r 为折现率，是从 现用途到转换用途的时间， 是转换用途以后的时阳j 。 式( 1 2 ) 最明显的特点是同时考虑了现有用途和开发用途对价 值的影响，能够恰当反映农地转用的市场价格，可以作为交易价格 的确定标准。 3 、征地地价模型。政府征地是农地非市场价格的一种形式，荷 兰征地价格计算模式( n e e d h a m ，1 9 9 2 ) 是一个有代表性的计算方法。 荷兰用于建筑的土地主要由市政府提供，政府土地的来源包括政府 征用的农业用地或征用某一种城市用地用于另一种用地。该模式认 为政府征用土地的价格应该受到三个方面的限制，其中之一是不能 低于现土地用途的价格( 可以视为土地成本价格) ，即等于农地地租决 定的现用途价格与由农地地租决定的转变用途的补偿费之和。这一 价格水平反映了农地转用的成本价格水平，可以作为确定农地转用 价格的最低标准。具体计算公式可表述如下： 户m i 。= 只+ 只= s 。，r ，r ) + 口r 。 ( 1 - 3 ) 式中：只；。为成本价格；只为现用途价格，由农业她租r 。决定； 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 只为对转变用途的补偿费用，由农业地租兄决定；r 为折现率；口为 是系数，由政府决定；f 为时间。 二、依据对土地价格影响因素的量化分析确定农地转用价格 这类方法的主要特点是：( 1 ) 依据地价的影响因素及其量化关 系确定地价；( 2 ) 对农地转用过程及农地转用价格的影响因素进行 重点考虑和分析，并采用相关分析等方法进行测算。该方法体现了 农地转用价格的特殊性，但是对各因素的数据量的要求比较高。 1 、土地城市需求模型。这种方法是通过建立一个城市发展对土 地的需求模型，主要反映城乡结台部的土地市场供需状况，并利用 模型来实现分析和确定农地转用价格的研究目的。首先假设在每一 个时点未开发土地的数量及特性是给定的。地块的数量、大小和特 性是随着期待的成本和收益的变化而变化的，但在每一时点却是已 知的。这一系列确定的未开发土地的地块就构成了未开发土地的供 给。购买者根据自己的期望出价，如果他们对土地的价值期望大于 土地所有者的期望，那么交易就得到实现。所以对于确定的土地供 给来说，土地交易的情况是由需求决定的。则每宗土地的单位价格 可以由下式来表达1 9 】： p = ，( s i z e ，d c f 钞，d 月窜w y ，d r r ，o c ，z d n e ，n 瓢，x ) ( 1 4 ) 式中：p 为每单位土地的价格；娩p 为地块的面积：d c 咖为地块 距城中心的距离；d 确刑) 一为距进入主要城市的高速公路的距离；d 尺r 为距铁路的距离：d c 为位置( 是在中心城市，非中心城市还是在小城 镇) ；z d ”g 为区划或其他限制土地用途的政策；胁为财产税收制度； z 为其他因素。 2 、包含购买者的附加期望的城市边缘农用地价。主要通过将附 加的期望收入，列入到一个城市边缘的农用地标的价格模型中，进 行拓展地价的经验性研究。在这个模型里，附加的期望收入的角色 是明确的，且有很多因素都在实际中影响农地的预期收入。分5 类： ( 1 ) 外部因素，包括经济、政策和城镇化影响等：( 2 ) 土地特性，包 括地块面积、地块的肥沃程度等；( 3 ) 卖者特性，包括他们的年龄、 教育、收入等；( 4 ) 买者特性，包括他们的年龄、教育、收入等：( 5 ) 对未来条件下的收入期望。通过建立经验模型，对因素的相关关系 进行分析。可选择关系模型： 西南交通大学硕j 三研究生学位论文第6 页 三n ( p ) = 风+ ：卢，x ，+ e ( 1 5 ) j z f 式中：尸代表地块价格，j c 为设计的因素，经测算，可得到不同 因素对地价的影响作用，并对其进行估计“3 l 。 三、依据已有的经济学模型或经验公式确定农地转用价格 这种方法的主要特点是：( 1 ) 在己有经验模型的基础上，进行 模型修改和拓展，建立用于确定农地转用价格的计算模型：( 2 ) 重 点考虑城市边缘土地市场的供求，并以此确定城市边缘末开发土地 ( 农地转用) 的价格。这种方法为研究农地转用价格拓展了思路，成为 确定农地转用价格的重要工具。 1 、空间一时问地块( s p a t io t e m p or a ip ia t t a g em o d e ls ) 模 型。为了理解区位对于地价的影响，必须建立一个基本的未丌发的 城市边缘土“的评估模型。比较有参考价值的有c o l w e l l s i r m a n s 于1 9 8 0 年创立的平面模型，其中包含了一个有价格弹性的区域。以 往的单中心模型假设的是一个固定的单元面积，而平面模型则允许 各个土地单元不同。另外，这个模型还揭示了土地的二级划分 ( s u b d i v i s i o n ) 对城镇地价的影响。此模型的前提是，未丌发的城市边 缘的土地地价在地块面积增长时以递减的比率增长是带来二级划分 的利益的主要驱动力量。从这种形式长期存在的意义上来讲，这个 影响是很巨大的。然而，这个标准的模型不适台于随时间的改变而 使平面情况的影响改变的情况。i s a k s o n ( 1 9 9 7 ) 拓展了这个模型并将一 些与面积有关的地价临时因素包括进去，将面积弹性参数作为时间 变量的函数，并通过对丹佛地区的考察得出在其考察期内，二级划 分的获利性是在递增的i “一s l 。 2 、城市引力模型( gr a v i t ym o d e i ) 。位于城乡结合部的农地价 格由两部分组成，即农业收入资本化价格和非农业收入资本化价格。 首先是农业收入资本化的价格。主要取决于三个因素：未来的净收 入、期待的资本收入以及利率或者说折现率。希望得到农地在将来 用作非农用的人们在购买时一般必须支付一定将来收入的预付，这 种趋势一般会导致全部地区的农地价格提高。如果这部分农地是打 算用作商用的话，其价值就比较容易得到。但如果是他用，如娱乐 设施、别墅等，那么其未来价值就难以衡量，要搜集很多的数据爿 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 行。可以通过整理一些容易得到的二手数据来简化这个过程。这里 我们使用城市引力模型来分析一j 。引力模型最早被r e i l i y 在1 9 2 9 年使用于消费者对零售市场的吸引研究中，即有两个城市，他们对 于一个城镇的零售市场影响与两个城市的人口成正比，而与其距此 城镇的距离的平方成反比，用数学公式表达如下： z = ( 只b ) ( d 口d j ) 2 ( 卜6 ) 式中：z 为爿、b 城市对城镇z 的影响比率；只、只为城市一、b 的人口：d 。、d 。为城市a 、b 距z 的距离。而多个城市市场对一个 研究对象的综合影响则可用每个城市的_ p d 2 来确定。 3 、差异补偿理论模型。这种方法认为，对于每一宗建设用地的 定价，必须能够使其使用者的支付额补偿他从该宗土地的位置优势 上获取的价值。这种差异补偿理论假设：在决定不同位置土地或住 宅价格的相对价格时，只有需求因素发生作用，土地供给确实有一 定作用，但它只会影响土地或住宅的整体价格。李嘉图( r i c a r d o ， 18 1 7 年) 模型是根据补偿理论来确定住房和土地租会的理论模型 “s 】。该模型说明了租金和位置优势之间相互影响的关系，租金转化 为价格的资本化水平会随着项目在城市位置的不同而有所变化，尤 其是当城市区域正在扩张并且这种扩张预期将会持续的情况下。( 详 见第四章) 1 2 3 农地转用价格确定方法的共性与应用缺陷 农地转用价格是土地价格的具体表现形式之一。农地转用价格 的影响因素以及农地转用价格的确定方法和原理，与一般的土地价 格的分析和计算是相同的。不论是利用土地收益确定农地转用价格 的模式，还是依据对土地价格影响因素的量化分析确定农地转用价 格的模式或依据已有的经济学模型或经验公式确定农地转用价格， 都要考虑农地转为非农地后潜在的巨大的增值变化，并设法将增值 量化。 利用土地收益确定农地转用价格主要应用于成熟的土地市场及 对土地的未来用途、规划有预期明确，如对用途转化时期货币流收 入的预期、对开发用途租金的预期、对现用途到转化用途时间的预 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 期、政府对系数口值的确定等。我国还处于城市化发展的初期，土地 市场尤其是城乡结合部土地市场尚不完善，不宜用该方法进行农地 定价。依据对土地价格影响因素的量化分析确定农地转用价格的模 式可以较全面、较精确地测算农地转用的价格，但由于该方法需要 考察大量的数据且对各因素的数据量要求比较高，所以在实际应用 中很难实现。在已有的经济学模型或经验公式能够解释土地价格构 成，并能反映城市增长与土地增值关系的经典模型是李嘉图地价模 型，因此本文采用李嘉图地价模型对成都市周围城乡结合部地价进 行估算，为成都城市化进程中农地征用补偿标准提供理论参考。 1 2 4 国内关于城乡结合部的研究 我国在定义城乡过渡带时，有4 种代表性的观点：一是郊区， 二是城乡边缘带，三是城乡交错带，四是城乡结合部。“郊区”这一 概念泛指城市周围以田园景观为特征的地区，是个通俗的具有行政 区划意义的名词；“城市边缘带”的提法忽略了该带以外“乡村边缘 带”的地区，只有城市边缘带与乡村边缘带结合在一起才能构成城 市系统的过渡区；“城乡交错带”表达了城市与乡村互相交融、不可 分割的含义，而忽略了城乡的差异性与过渡性；“城乡结合部”则修 正了“城乡交错带”的概念。即：城乡结合部是位于中心建成区与 外围纯农业腹地之间，土地利用、社会和人口具有城市与乡村双方 面特征的过渡带。 我国学术界对这一过渡地带的研究起步较晚，目前还未受到足 够的重视，研究成果不多、不系统。研究内容主要包括城乡结合部 的社会问题、环境问题、人口问题、城市扩张、土地利用等方坷。 在土地方面，综合目前我国学者的研究，主要包括：( 1 ) 土地征用 中出现的问题；( 2 ) 土地利用规划问题；( 3 ) 土地利用格局及影响 因素：( 4 ) 土地利用的可持续性：( 5 ) 土地用途管理等。对于城乡 结合部土地价格，由于其不断变化的外部环境和难以预期的特点， 给评估带来很大难度，研究较少。而日益发育的地产交易市场和正 在进行的城市化工作迫切需要该区域的评估价格。因此，开展此方 面的研究与探讨，既有前瞻性和探索性，又有一定的理论价值和实 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 用价值。 1 3 论文的主要工作和研究内容 论文首先对城乡结合部的概念、范围进行了界定，分析了我国 当前城乡结合部农地转用征地价格存在的缺陷。在此基础上，采用 李嘉图补偿理论模型，且根据实际情况对其进行修正。论文以成都 市住宅地价和商业地价为对象，对模型进行了实证研究，并对城乡 结合部农地模型定价和拍卖价格比较，得出相关结论。最后结合理 论分析，对城乡结合部的征地价格提出有关建议。 论文需要说明的地方：( 1 ) 本文中对城乡结合部土地定价，主 要是对农用地的研究，因此在论文将土地定义狭义化为农业用地； ( 2 ) 本文在土地收益分配中认为只存在两大利益主体：政府和农民 集体，而没有详细区分中央政府和地方政府、集体组织和农民个人。 论文的创新点：在对农地转用价格方法分析的基础上，采用李 嘉图补偿理论对城乡结合部农地转用价格进行研究，提出城市边缘 区位租金i i 的概念，并对模型进行了修正与实证，实证结果验证了 开始假设的正确性，证明了模型修正是必要合理的。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 第2 章城乡结合部的界定、特征及划分 2 1 城乡结合部的界定 城乡结合部，顾名思义是指一种城市与乡村相互结合的特殊经 济地理单元，该经济地理单元既不同于单纯的城市区域，又不同于 纯粹的农村区域，而是既有城区风貌，又有乡村特点的一种经济地 理空间，是城市地域的组成部分，由城市建成区向外延伸，最终过 渡到农业用地。 2 2 城乡结合部的形成 法国的著名经济学家佩鲁认为，经济增长并非同时出现在所有 地区，而是按照不同强度首先出现在大城市或中心区域，然后再由 大城市或中心区域向周边区域不断扩散m ，。按佩鲁的这一观点，经 济增长可分为两个显著不同阶段：聚集阶段和扩散阶段。前者是各 种生产要素向大城市或中心区域不断集中的阶段，丁f 是由于各种生 产要素的集中和优化配置，促进了大城市或中心区域的超常规的发 展，使其成为一国或某一区域经济的增长极；后者是多种生产要素 出大城市或中心区域向周边区域不断扩散的阶段，其原因是大城市 或中心区域由于各种生产要素的大量聚集而使其显得过于局促，空 间的狭小己严重地制约着大城市和中心区域的进一步发展，于是大 城市或中心区域的生产要素开始向其周边移动，以寻找更广阔的发 展空间。 由于大城市或中心区域一般不是孤立地居于沙漠中的绿洲，而 往往是与乡村地区相毗连的因而大城市或中心区域的生产要素向 外扩散，就是向广大农村地区扩散。于是，就产生了一种新的经济 地理单元一一城乡结合部。 大城市或中心区域向外的扩展过程所形成的城乡结合部，并不 是永远不变的。实际上城乡结合部也会随着城市化的过程转变为典 是永远不变的。实际上城乡结合部也会随着城市化的过程转变为典 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 型的城市区域，具有完全的城市特点。此时，城市或中心区域又会 迸一步向外扩展，形成新的城乡结合部。因此，城乡结合部并不是 经济发展过程中暂时形成的区域，而是经济发展中长期存在的一种 区域。既如此，我们应对城乡结合部特征及其士地价格进行系统的 分析和研究，以适应城乡结合部发展之需要。 2 3 城乡结合部的特征 城乡结合部从地域上讲是位于城市与乡村之间，是城市与乡村 两类性质不同的区域之间的过渡带、是农村城市化的前沿地带、是 最先被城市选择扩展而影响辐射的地带、是农村与城市的“磨合地 带”( 分别来自城市与乡村的人口、物质、技术、信息等在这罩相互 作用与竞争互生) 、是城市与乡村频繁的能量与物质对流交换的地 带、是城市与乡村两种社区相互接触、混合及交融的地区。从社会 学的角度，笔者认为城乡结合部是由一系列具有复杂社会关系的居 民组成的主要由城市化进程导致的具有城市和乡村双重特点的城市 边缘带。同时，须指出的是在不久的将来由于市场经济的深入发展 和城市化进程的加快，由此又将带来城乡部社区的更深层次变化 儿2 ”。目前，我国城乡结合部特点具体表现为： ( 1 ) 从地域上看，受城市和乡村的双向辐射，其人口与社会过 渡性十分明显，城市与乡村各要素空间变化梯度大，是城市与乡村 两类性质不同的区域间的急变革。同时，分别来自城市与乡村的人 口、物质、技术信息等在这里相互作用与竞争互生。 ( 2 ) 地域内居住人口具有较大的杂居性，社会关系较复杂，社 会治安问题严重。其构成入口主要有原居住人口、拆迁和农转非人 口、外来流动人口。 ( 3 ) 社会经济形态构成复杂，既包括原有的具有一定环境污染 性的老工业、乡镇产业，也有由于城市地域的扩张而建立于此的新 的先进的工业体系，其产业结构发生较大变化，以农业为主的经济 形态逐渐让位于以工业为主的经济形态。特别是各个城市最近几年 建立的高科技经济技术开发区集中于此，更是加快了这一转变。 ( 4 ) 总体消费水平低，消费市场不够健全成熟。城乡结合部原 西南交通大学硕士研究生学位论文 第12 页 本居民的消费水平较之城市内就逊色很多，再加上大量的外来人口 尤其是其中占大多数的较贫困农民工，则使人均消费水平更底。但 是，其潜力将会随着该地域经济实力的提升人均收入的增加和消费 市场的完善而发挥出强大的活力。 2 4 城乡结合部的划分 2 4 1 划分的方法 国内学者基于学科研究视角的不同对城乡结合部的涵义和划分 方法有不同的看法。笼统地讲，有的学者认为“城乡结合部就是指 城市建成区与郊区乡村接壤的城市边缘地带”l “】，“是在共同地域基 础上由市民、农民和外来流动人口构成的社会生活共同体。”m 】还有 的学者认为城乡结合部“主要是指城市和农村的结合地带，即分布 于城市建成区周围的郊区土地。”】重庆师范大学郭开怡老师认为， “城乡结合部是由于“大量流动人口的聚居地导致的城市特殊的地域 单元。”】不同的学者从不同的角度给城乡结合部下了迥异的定义， 又比如：规划学者从城市规划的角度将城乡结合部认同为城市近郊 区，是城市规划区范围内城市建成区的拓展区域，在地域上表现为 不成片、不完整的空间：地理学者认为城乡部是典型城市与传统乡 村之间出现的城乡相互作用，相互渗透，兼有城乡双重特征的独立 地域实体；从行政区划的角度着，城乡结合部是指城区和郊区分管 的接壤地带。 2 4 2 本文划分的依据 出于模型的适用性和对问题的简化，本文以成都市为例，从城 市规划的角度对城乡结合部进行划分，即将城乡结合部近似等同于 近郊区，是城市规划区范围内城市建成区的拓展区域。 成都市位于四川省中部，四川盆地西部边缘，幅员面积1 2 3 9 0 平方公里，介于东经1 0 2 。5 4 1 0 4 05 3 ，北纬3 0 。57 3 l 。2 6 之间，东 西南交通大学硕士研究生学位论文 第13 页 西长l9 2 公里，南北宽1 6 6 公里，是我国西部地区最大的经济中心城 市之一，是综合性的工业基地，西南地区的科技、商贸、金融中心 和交通通信枢纽。改革开放以来，成都市发展潜力逐步发挥，经济 增长迅速，经济实力和辐射与扩散能力进一步增强，作为西部地区 经济中心城市的地位更加突出。在国务院最近批准的成都市城市 总体规划中，明确成都市为“西南地区重要中心城市”，提出要“把 成都市建设成为经济繁荣、科技发达、设施完善、环境优美的现代 化城市，使其承担起西部大开发战略支撑点的历史重任。”但是，据 世界银行调查，当人均g d p 提高到1 5 0 0 美元左右、经济步入中等 发展国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到 4 0 6 0 。而当经济高度发展，城市化水平达到7 0 以后，城市化 发展的速度将趋缓。成都市2 0 0 1 年人均g d p 已超过15 0 0 美元，而 城市化水平仅为3 4 8 ，低于副省级城市4 7 的平均水平，与世界经 济发展水平中下等国家相差1 0 。同时成都市中心城区现代服务功 能不强，影响成都作为特大中心城市对区域发展辐射带动作用的发 挥。因此，根据成都市城市总体规划，未来l o 年，成都市的城 市化水平将进一步提高，城市人口将增加百万之众，重点加强以成 都中心城区为核心的成都平原经济圈( 都市圈) 建设，推进城市聚 集式发展，强化城市综合服务功能，更好地发挥成都市在西部大开 发中的战略支撑点作用。城市化步伐的加快、城市人口的增加以及 城市经济圈的建设，使城市空间向郊区扩展的趋势更加强烈，因此 以成都市为例进行城乡结合部农地征用定价的研究，较具有代表性。 划分依据主要参考成都市城市总体规划( 1 9 9 5 年至2 0 2 0 年) 。 根据规划，成都城市空间布局分为三个层次：第一层次为外环路内 的中心城市，包括规划的外环路以内所涉及的区、县有关乡镇范围； 第二层次由中心城周边的2 区、4 县构成，包括青白江区、龙泉驿区、 新都区、郫县、温江区的行政区范围，以及双流县的北部地区：第 三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、彭州市、邛 崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县，以及双流县南 部地区。本次规划重点是第一层次。按照规划，2 0 2 0 年，成都将形 成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近6 0 0 平方公里的“中心 城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 4 页 泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3 6 8 1 平方公旱的“都 市区”。三环路联结市中区和城郊，路内围合面积19 3 平方公旱，辐 射城郊及外环路以内5 0 0 平方公里。 2 4 3 划分的结果 根据以上参考依据，本文对成都市城乡结合部的内外边缘进行 了界定，即内边缘以三环路为界，三环路以内为市中区，以外包括 外环路、中心城周边青白江区、龙泉驿区、新都区、郫县、温江区 的行政区范围，以及双流县的北部地区为城乡结合部范围。城乡结 合部以外属于远郊地区。 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 第3 章我国现行征地补偿模式研究 3 1 现行征地补偿模式产生的历史沿革及现状 3 1 1 我国征地制度的历史沿革 我国的征地制度形成于计划经济时代，是配合国家工业化、城 市化战略的一项重要政策。它肇始于l9 5 0 年中央人民政府政务院颁 布的铁路沿线留用土地办法及关于铁路留用地办法的几点解 释1 。它们是新中国成立后最早提到土地征用的法规，其中有“由 铁路局通过地方政府收买或征购之”，“经过征用程序有案可稽者”， “征用公地，无须发价”等规定【2 6 】。针对征地中产生的问题，中央 政府于19 5 3 年出台关于国家建设征用土地办法。这一时期是我 国征地立法的起步阶段，征地对象主要是农民私有土地，补偿实施 强调公平合理，征地审批权限比较宽松。 从19 58 年中央政府出台国家建设征用土地办法到19 6 4 年 是我国征地制度建设调整阶段，征地对象除了农民私有土地外还有 农业生产合作社的集体所有土地，征地补偿费的发放按县具体情况 来定，强调被征地农民在农业上安置，国家上收征地审批权。在文 革1o 年中，我国征地立法基本停顿。 十一届三中全会后，随着“以经济建设为中心”的国家总体发 展思路的确立和“健全社会主义法制”理论的提出，国民经济建设 全面复苏，建设用地需求大幅度增长，国家建设征用土地出现了一 些新情况和新问题。为此，1 9 8 2 年国务院公布施行国家建设征用 土地条例，之后分别于l9 8 6 年出台土地管理法和1 9 9 0 年发布 中华人民共和国国有土地使用权出让转让暂行条例。这一阶段我 国征地制度逐步得到完备，提出了征地强制性的概念，明确了土地 的两权分离和征地的分级限额审批制度，提高了征地安置补偿标准。 随着社会主义市场经济的发展与进步，继19 9 8 年出台新的土 地管理法后，我国又出台其他一系列配套政策法规，如国务院 西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页 关于国土资源部( 报国务院批准的建设用地审查办法) 的批复、建设 用地审查报批管理办法、关于加强征地管理工作的通知、关于 印发( 新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法) 的通知等。 在这一阶段，中央政府对我国征地制度进行全面大调整：突出节约 用地的方针、明确被征用土地的权属关系，实行土地所有权与使用 权分离，并依据土地利用规划实行以用途管制为核心内容的农用地 转用和土地审批制度，取消市县一级征地审批权，各项补偿安置标 准大幅上调整，征地批后实施“两公告一登记”( 指征地方案公告、 补偿安置公告和补偿登记) 制度。至此，我国已基本上形成了一套较 为系统的征地制度体系。 表3 1 土地征用制度变迁一览表【2 7 1 年份法规具体规定 1 9 5 0 91 6 铁路留用地铁路因建筑关系，原有土地不敷应用蛾有新设施需要土 办法地时，由铁路局通过地方政府收买或购买之 政务院关于 圈家建设征用 十地办法 国家建设征 用士地办法 国家建设征 用土地条例 中华人民共 1 9 8 6 6 5和国土地管理 法 中华人民共 和国士地管理 法 妥善安置被征地者才能举办项嗣，土地补偿费以蠼近3 年至5 年产量的总值为标准：如有公用地a 】以洲剂，则 调剂土地补给农民迁移补助费政府必须协助被衍地农 民解决转业，用地单位臆水可能吸收儿参加丁作。 补偿标准为土地2 4 年的定产量的总值；刈用固自、公 有土地进行调剂，无法调剂或调剂后被征用土地者的生 产和生活有影i 有的，成发给补偿或补助赞。农民安霹柯 农业安置、其他方面的安置或组织移民 明确征地费包括土地补偿费、青苗补助费、附着物补偿 费和农业人口安置补助费土地补偿费为该耕地年产值 的3 6 倍i 安置补助费标准为2 3 倍，但每公顷耕地的 安置补助费，最高不得超过其年产值的1 0 倍：两项总和 不得超过土地年产值的2 0 倍劳动力安置途衽主璺有： 农业吸劳、乡村企业吸劳、迁队或并对、农转非后城镇 企业吸劳 土地补偿费为耕地年产值的3 6 倍，安置补助赞标准为 2 3 倍，每公顷耕地的安置补助赞墩高不得超过土地年 产值的1 0 倍，两项总和不得超过2 0 倍劳动力安置安 置有：农业安置、乡镇企业就业、农转非由用地单位及 其他国营单位安置、鼓励自我就业、并发给一定安置补 助费 征地补偿按被征用土地的原用途给，补偿，其标准是十 地补偿费为该耕地被征用前三年1 i 均年产值的6 10 倍 安置补助费为4 6 储，每公顷被征用耕地的立置补助费， 蝮高不得超过被征用前三年平均年产值的l5 倍土地补 偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平 均年产值的3 0 倍。 第府之法政团 革党穷。 改民定价 地图埔地 七对需 照价。光，地价，暂给地地有发发公所应补用农，了征富者不 ，有地助价所般补地农一情发贫，酌 不农产可刮中地， 者，基人有理路权所办之有主条期所地六时腻 政关地解民“甩点人院留几 央务路的， 中政铁法。 ；府于办释 西南交通大学硕士研究生学位论文第17 页 3 1 2 目前我国征地补偿标准 我国现行的征地制度由1 9 9 9 年1 月1 日施行的新土地管理法 有关条款、关于加强征地管理工作的通知、征地土地公告办法 等构成。我国宪法第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可 以依照法律规定对土地实行征用”。土地管理法第四十七条规定： “征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着 物和青苗的补偿费，征用耕地的土地补偿费，为该耕地征用前3 年 平均年产值的6 1 0 倍。征用耕地的安置补助费，为该耕地 被征用前3 年平均年产值的15 倍。土地补偿费和安置补助费 的总和不得超过土地被征用前3 年平均年产值的3 0 倍。”国土资源 部2 0 0 4 年1 1 月1 1 日在下发的关于完善征地补偿安置制度的指导 意见的通知中明确，省级国土资源部门要会同有关部门制定省域 内各县( 市) 耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布 执行。制定统一年产值标准时，综合考虑被征收耕地的类型、质量、 农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。在此基础上 按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律范围内确 定土地补偿和安置补助费的统一年产值倍数。如果土地补偿费和安 置补助费合计按三十倍计算，尚不足以使被征