（技术经济及管理专业论文）基于熵权TOPSIS法的房地产上市公司绩效评价.pdf

摘要 随着我国g d p 的高速增长，居民消费结构升级、城市化进程加速、住房体制改革、 旧城区改造等刺激了房地产业的巨大发展，同时，国家出台了一系列扶持政策，使得 房地产开发快速增长。良好的宏观背景使房地产行业成为资本追逐的热点领域，房地 产公司的经营业绩直接影响到国民经济的健康快速发展，对房地产上市公司的绩效进 行评价具有重要现实意义。 本研究首先梳理了国内外公司绩效评价的相关理论及方法，分析了我国房地产上 市公司的现状特点及存在的问题，在借鉴前人研究的基础上，从偿债能力、资产管理 能力、成长能力、盈利能力和股本扩张能力等方面建立了房地产上市公司绩效评价的 指标体系，收集了在上海和深圳证券交易所上市的4 8 家a 股房地产公司2 0 0 7 年年度 报表数据，运用熵权法确定了各评价指标的客观权重，利用t o p s i s 决策分析法计算 各指标向量值与理想解之间的距离，然后根据对应的距离由d , n 大对各房地产上市公 司进行排序，参照美国( b u s i n e s sw e e k ) ) 对评价结果的等级分类方法，将房地产上市 公司分成a 、b 、c 、d 、e 五级，对分类结果进行了对比分析。 研究结果表明：偿债能力是影响我国房地产上市公司绩效的重要因素；a 级房地产上市公司呈现出明显的区域性分布特征，主要分布在珠三角地区；房地产 上市公司在资产管理能力、盈利能力和股本扩张能力方面表现出较大的差异；房地 产上市公司经营业绩两极分化严重。这些研究结论与我国房地产上市公司状况基本相 符。 一 对房地产上市公司绩效评价结果和存在的问题，提出了有针对性的对策建议：科 学确定房地产上市公司债务的内部比例；加强公司专业化人才队伍建设；调整房地产 业的宏观经济政策，确保东、中、西部地区房地产业平衡发展等。 关键词：房地产上市公司熵权t o p s i s 法绩效评价 t h ep e r f o r m a n c ee v a l u a t i o no fr e a le s t a t el i s t e d c o m p a n yb a s e do ne n t r o p yt o p s i s a b s t r a c t w i t ht h er a p i dg r o w t ho fg d p , t h eu p g r a d i n go ft h er e s i d e n t s c o n s u m p t i o n 咖c 1 ：山e ， a c c e l e r a t i n gt h ep r o c e s so fu r b a n i z a t i o n ，r e f o r m i n go fh o u s i n gi n s t i t u t i o n ，r e b u i l d i n go f t h e o l dd i s t r i c ti nc i t i e sc o n t r i b u t et ot h et r e m e n d o u sd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a t t h es a m et i m e ，t h es t a t eh a v ep r o m u l g a t e das e r i e so fs u p p o r t i v ep o l i c i e st op r o m o t et h e d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e g o o dm a c r ob a c k g r o u n db r i n g st h er e a le s t a t ei n d u s t r yi n t o ah o ta r e ao fc a p i t a lc h a s i n g ，a n dt h er e a le s t a t ec o m p a n i e s o p e r a t i n gp e r f o r m a n c ed i r e c t l y a f f e c t sh e a l t h ya n dr a p i dd e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y , s oe v a l u a t i n gt h ep e r f o r m a n c e o f t h er e a le s t a t el i s t e dc o m p a n i e sh a sa ni m p o r t a n tp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e t h er e s e a r c hc o m b st h et h e o r ya n dm e t h o d o l o g yo fc o m p a n yp e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n i nd o m e s t i ca n df o r e i g n , a n da n a l y s e st h es t a t u sa n dt h ep r o b l e m si nc h i n e s er e a le s t a t e l i s t e dc o m p a n i e s b a s e do np r e v i o u ss t u d i e s ，ap e r f o r m a n c ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mf o r t h er e a le s t a t el i s t e dc o m p a n yi se s t a b l i s h e do nt h ea s p e c t so fs o l v e n c y , a s s e tm a n a g e m e n t ， g r o w t hc a p a c i t y , p r o f i t a b i l i t ya n de q u i t ye x p a n s i o nc a p a b i l i t y , c o l l e c t sr e l e v a n td a t ao f 4 8 a - s h a r er e a le s t a t ec o m p a n i e sw h i c hl i s t e do ns h a n g h a ia n ds h e n z h e ns t o c ke x c h a n g e f r o mt h ea n n u a lr e p o r t s2 0 0 7 ，a n dd e t e r m i n et h eo b j e c t i v ew e i g h tf o re a c hi n d i c a t o rb yt h e m e t h o do fe n t r o p y a n dc a l c u l a t et h ed i s t a n c eb e t w e e nt h ei n d i c a t o rv e c t o r sa n dt h ei d e a l s o l u t i o nu s i n gt o p s i sd e c i s i o na n a l y s i sm e t h o d ，t h e ns o r t st h er e a le s t a t el i s t e dc o m p a n i e s a c c o r d i n gt ot h ec o r r e s p o n d i n gd i s t a n c ef r o mt h es m a l l e s to n e t ot h eb i g g e s to n e , a n dt h e r e a le s t a t el i s t e dc o m p a n i e sa r ed i v i d e di n t o5g r a d e sm a r k e da - ei nt h el i g h to ft h e g r a d i n gm e t h o du s e db y t h e u s ”b u s i n e s sw e e k ”f o rc o m p a n ye v a l u a t i o n , t h e c l a s s i f i c a t i o nr e s u l t sa r ec o m p a r e da n da n a l y z e d s t u d yf o u n dt h a t ：s o l v e n c yi st h ek e yf a c t o r sw h i c hi m p a c tt h ep e r f o r m a n c eo f c h i n e s er e a le s t a t el i s t e dc o m p a n i e s ；a - c l a s sr e a le s t a t el i s t e dc o m p a n i e ss h o w sa m a r k e dr e g i o n a ld i s t r i b u t i o n , a n dt h e ya r em a i n l yd i s t r i b u t e di nt h ep r dr e g i o n ；( 多l i s t e d c o m p a n i e si nr e a l e s t a t ed e m o n s t r a t e dg r e a t e rd i f f e r e n c e so nt h ea s s e tm a n a g e m e n t c a p a c i t y , p r o f i t a b i l i t y a n de q u i t ye x p a n s i o nc a p a b i l i t i e s ；r e a le s t a t e o p e r a t i n g p e r f o r m a n c eo f l i s t e d c o m p a n i e s s e r i o u sp o l a r i z a t i o n t h e s ec o n c l u s i o n s b a s i c a l l y c o r r e s p o n d 、析t 1 1t h ea c t u a ls i t u a t i o ni nc h i n a sr e a le s t a t el i s t e dc o m p a n i e s a c c o r d i n gt oe v a l u a t i o nr e s u l t sa n dt h ep r o b l e m si nt h ep e r f o r m a n c eo f t h er e a le s t a t e l i s t e dc o m p a n i e s ，s o m es p e c i f i cp o l i c yp r o p o s a l sa r ep u tf o r w a r d ：s c i e n t i f i c a l l yd e t e r m i n e t h el i s t e dc o m p a n i e s i n t e r n a ld e b tr a t i oi nr e a le s t a t e ，s t r e n g t h e nt h et e a mb u i l d i n go f p r o f e s s i o n a lt a l e n t , a d j u s t i n gt h em a c r o - e c o n o m i cp o l i c i e si nt h er e a le s t a t et oe n s u r ea b a l a n c e dd e v e l o p m e n ta m o n gt h ee a s t e r n ，c e n t r a la n dw e s t e r nr e g i o n s ，e r e k e yw o r d s ：r e a le s t a t el i s t e dc o m p a n i e s ，e n t r o p yt o p s i s ，p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n 论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行研究工作所取得的 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，学位论文中不包含其他个 人或集体已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得四川农业大学或其它教育机 构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已 在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名：甜屯 沙，矽年f 月 - - c a t 关于论文使用授权的声明 本人完全了解四川农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，可以 采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同意四川农业大学可以用不 同方式在不同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 研究生签名： 别磁名：许彳耳刚 年月e t 硼年月竹日 1 绪论 1 1 研究背景 房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基础性的 产业；正逐步成为中国国民经济的支柱产业。房地产业是集房地产开发、经营管理和 维修服务为一体的综合性产业，具有单位价值高、投资大、生产周期长等特点。房地 产业的发展可以带动建筑、建材以及冶金等5 0 多个物质生产部门的发展，为社会提供 就业机会，加速国民经济的发展。 房地产上市公司是房地产业有代表性的公司，它们信息公开、完备，对房地产行 业特征的研究可以通过对上市公司的研究来实现。房地产上市公司作为行业中的优秀 群体，代表着房地产行业未来的发展方向。 1 2 研究目的及意义 本文旨在通过对我国房地产上市公司数据和指标的分析，对房地产上市公司的绩 效进行定量、科学的评价，了解房地产公司发展的现状，找出影响我国房地产上市公 司绩效的关键指标，从而为房地产公司的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。 评价与分析我国房地产业上市公司的绩效对改善我国房地产业上市公司的经营、 对我国投资者做出正确的投资选择、对我国房地产业上市公司的内部激励都具有重要 的现实意义： 。 ( 1 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司绩效，可以为其出资人行使经营者 的选择权提供重要依据。在现代公司制度中，资本所有权与公司经营权发生分离，资 本的天然属性决定出资人拥有经营者选择权、收益分配权和重大事项的决策权。而这 三大权利中最核心的是任免公司经营者，特别是确定经营者的任期，对维护资本所有 者的权益十分关键。但由于出资人与经营者之间的信息不对称，出资人不拥有完全的 经营过程信息，因此，必须依靠公司绩效的科学评价，为任免经营者提供决策依据， 从而避免主观随意性。 ( 2 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司绩效，可以有效加强对其经营者的 监管和约束。通过经营年度终了的绩效评价，为出资人决策提供了有效和够用的信息， 有助于实现既满足加强政府监管又不干预公司自主经营的双重目标。 ( 3 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司绩效，可以为有效激励其经营者提 供可靠依据。激励公司经营者的一个主要方面是经营者的收入，通过制定合理的报酬 计划，调动经营者的积极性。 ( 4 ) 科学地评价和分析我国房地产业上市公司绩效，可以为其经营者提供有效的 信息。有助于经营者找出本公司与其他公司的差距，改善公司的经营状况，提高公司 的经营绩效。 1 3 国内外研究综述 1 3 1 国外公司绩效评价研究综述 国外公司绩效效评价主要经历了三个阶段：传统性财务绩效评价( 1 9 世纪初 - - 2 0 世纪初) 、创新性财务绩效评价( 约2 0 世纪初 - - 2 0 世纪9 0 年代) 、战略性绩效评价( 2 0 世纪9 0 年代至今) 在传统性财务绩效评价阶段主要存在四种指标评价体系，即：成本绩效评价，沃 尔财务比率评价体系，杜邦财务评价体系以及销售净利率、投资报酬率和预算指标体 系。( 1 ) 成本绩效评价。对公司进行绩效评价始于1 9 世纪初，最早使用的是成本评 价法，其主要目的是减少劳动消耗，降低成本。1 9 世纪5 0 年代，美国大型铁路公司为 解决不同地域分支机构间的协调问题，加强组织内部各管理层的责任，创造性地设计 了财务和统计报表制度用于监督和评价，以实现成本的最小化和利润的最大化。随着 竞争的加剧，在1 9 世纪末2 0 世纪初，美国“科学管理之父 泰罗提出了自己的科学 管理思想，他指出为了提高生产效率、使工人掌握标准的操作方法，并把工人使用的 工具、材料、机器以及作业环境加以标准化，以此为基础提出了标准成本的概念，标 准成本的执行情况和差异分析结果成为该时期评价公司经营业绩的主要指标。随后， 美国人哈瑞( 1 9 1 1 年) 在泰罗的科学管理理论基础上设计了最早的标准成本制度，着 重于标准成本的核算和成本差异分析，由被动的事后反馈系统变为事前预算和事中成 本控制，因此有利于成本控制和管理，从而大大提高了公司的经营管理水平和劳动生 产率。( 2 ) 沃尔财务比率评价体系。2 0 世纪初，亚历山大沃尔在他的信用晴雨表 研究和财务报表比率分析论著中提出，在评价公司信用能力指数时要综合评价 公司的财务效益状况。沃尔选择了7 个财务比率指标，分别给定不同的权重，并确定 每项指标的得分。虽然沃尔的财务比率评价方法存在许多问题，但他提出的综合评价 公司财务效益方法为公司绩效评价的发展引入新的思路。( 3 ) 杜邦财务评价体系。 1 9 1 5 - 1 9 1 8 年，杜邦公司首创了“杜邦财务分析体系”。运用这一体系，公司能够清晰地 2 反映引起财务指标变动的原因，准确地把握经营状况，对症下药，解决公司实际问题。 该体系对于公司绩效评价是一个巨大的进步。( 4 ) 销售净利率、投资报酬率和预算指 标体系。2 0 世纪7 0 年代，霍尔麦尔尼斯( m e l r m e s ，1 9 7 1 ) 对3 0 家美国跨国公司1 9 7 1 年的绩效进行评价分析后指出：最常用的绩效评价指标为“投资报酬率”，其次为预算 比较和历史比较。泊森和莱西( p e r s e na n dl e s s i n g ，1 9 7 9 ) 通过对4 0 0 家跨国公司1 9 7 9 年经营状况的问卷调查发现：公司这一时期绩效评价的主要指标是“销售净利率 、 “每股收益( e p s ) 、“现金流量 和“内部收益率( i r r ) 等。 在创新性财务绩效评价阶段，主要以三种评价体系为代表。( 1 ) 美国“计量公司 业绩说明书 。2 0 世纪8 0 年代，西方理论界和有关行业组织对公司绩效评价的研究更 加深入。美国管理委员会从财务效益的角度发布了“计量公司业绩说明书 ，提出了净 收益、每股盈余、现金流量、投资报酬率、剩余收益、市场价值、经济收益、调整通 货膨胀后的业绩等8 项计量公司绩效的指标。( 2 ) “权变业绩计量体系 。克莱夫伊 曼纽尔博士和戴维奥特利博士根据权变理论，提出了1 7 项指标构成“权变业绩计量 体系”。这是一个定量分析与定性评价相结合的复合评价体系，首次将生存能力、应变 能力纳入绩效评价的范围，从而使评价结果能够反映公司的生命力，是一种更加综合 的评价方法。 ( 2 ) 基于经济附加值的绩效评价体系( e v a ) 。经济附加值( e v a ) 是是 传统财务绩效评价方法的自然延续，是斯图尔特( s t e w a r t ) 在剩余收益概念基础上于 1 9 9 0 年提出的。与传统的财务绩效评价指标相比，e v a 的优点在于：e v a 不仅考虑 了负债资本成本，而且考虑了权益资本成本股东投资的机会成本，故其又被称为 股东利润。e v a 有效地避免了公司利润的高估，真实地反映了股东财富的增加，体现 了股东价值最大化的目标。 在战略性绩效评价阶段，虽然许多学者转向专注于绩效评价体系中非财务指标的 建立和选择，如：代表人物美国的罗伯特s 卡普兰和大卫p 诺顿( 1 9 9 2 ) 发明 的“平衡计分测评方法”，第一次将创新学习能力作为重要的评价指标，突破了只从财 务指标的层面上来分析评价公司的绩效。但是从整个绩效评价体系来看，非财务指标 只是对绩效评价体系的补充完善，用财务指标进行绩效评价的主体地位仍未改变，其 在绩效评价中仍起着关键作用。目前，一些学者和研究机构继续对财务指标进行了研 究。 j o s e g h a n e s s ( 1 9 9 5 ) 运用基于作业成本的过程评价法( a b c 法) 对公司生产经 营绩效进行研究，指出运用这种方法能精确计量公司产品和劳务的直接和间接成本， 使公司生产成本信息更具有科学性、相关性。b i d d l e 等人( 1 9 9 7 ) 对1 0 0 0 家美国上市 公司在1 9 8 3 - - 一1 9 9 4 年的数据进行分析，比较了e v a 、剩余收益( r e s i d u a li n c o m e ) 、盈余 ( e a r n i n g s ) 、经营现金流量( o p e r a t i n gc a s hf l o w ) 四种指标对股票收益的解释力以及与公司 价值的相关性，结果表明，盈余显示出比另外三种指标更具有价值相关性。t o m c o p e l a n d 和t i mk i l l e r ( 1 9 9 7 ) 基于价值的管理( v b m ) 思想，运用折现现金流方法评价 公司价值，以价值评估作为一种手段来改善公司绩效和业务决策。1 9 9 9 年，加拿大、 新西兰、澳大利亚、英、美五国( g 4 + 1 ) 联合制定公司财务业绩表，将财务业务分为 经营收益、理财收益以及其它收益和损失三部分。 综上所述，国外公司绩效绩评价工作大部分集中在关于国外公司绩效指标体系的 设置和改进上。评价指标体系首先从简单的成本绩效评价发展到复杂的成本绩效评价， 再发展到标准的成本绩效评价；然后从以销售利润为中心的财务绩效评价发展到以投 资报酬率为中心的财务绩效评价，再到以财务指标为主的绩效评价；最后从以财务指 标为主的绩效评价发展到如今的以财务指标和非财务指标并重的战略性绩效评价。 1 3 2 国内公司绩效评价研究综述 国内对公司绩效评价问题的研究是在2 0 世纪9 0 年代以后才开始的，并且大多是 围绕着上市公司进行的。 徐勇，任一萍( 2 0 0 7 ) 以2 2 家农业上市公司作为样本，选取了1 3 个财务指标， 应用因子分析对农业上市公司进行效绩评价。研究结果表明：通威股份、隆平高科、 新五丰等1 2 家上市公司综合得分为正数，华龙集团、亚华控股等1 0 家上市公司综合 得分为负数。陈通，任明( 2 0 0 6 ) 对2 0 0 2 年到2 0 0 4 年1 0 家农机类上市公司绩效进 行评价，利用因子分析法对公司绩效提取5 个公共因子，分别为运营效率因子、盈利 因子、偿债因子、现金保障因子、销售因子，进而得出综合得分进行排序。最后结合 市场环境和行业特点进行分析，得出农机类上市公司应由数量扩张型向质量效益型转 变、由单纯追求规模向规模与利润并重转变。 谢磊，袁艺( 2 0 0 7 ) 将d e a 方法引入到对公司的营销绩效的评价之中，对4 2 家医药 制造业上市公司进行绩效评价。研究表明我国制药公司间的营销效率差距明显，广告 费的使用效率普遍不高，大部分公司表现为规模效益递增。陈肇兴，邱家学( 2 0 0 7 ) 运用s p s s l 3 0 对我国医药上市公司进行综合绩效的多元回归分析，通过构建绩效评 价模型，找出影响我国医药公司绩效的主要因素，结合医药行业自身的特点进行了解 4 释，并提出改进建议，以期提高我国医药公司的绩效，增强竞争力，为我国经济发展 做出应有的贡献。胡俊宇，周建( 2 0 0 7 ) 利用因子分析方法，建立交通运输业上市公 司财务绩效评价模型，并对我国4 1 家交通运输类上市公司的财务综合绩效进行评价， 辅助投资者的证券投资决策。结果表明，外运发展的财务绩效综合得分最高，其营运 能力和发展能力较强；厦门机场排名第二位，但其在发展能力、营利能力、营运能力 和风险能力方面急待加强。李春华，魏晓琴，秦奋( 2 0 0 7 ) 以金融保险类上市公司为 研究对象，运用多元线性回归分析法，从上市公司股权结权与公司绩效关系进行实证 研究。实证结果表明，金融保险类上市公司的国有股比例、流通股比例、股权集中度 同净资产收益率呈现负相关关系，同股东权益比呈正相关关系，控制变量资本规模同 净资产收益率呈现正相关关系，同股东权益比呈负相关关系；并且综合三年来的分析 结果可知，金融保险类上市公司的股权结构同公司经营绩效之间的相关关系不连续， 稳定性较差。 按照2 0 0 1 年4 月份中国证监会( c s i ) 颁布的中国上市公司分类指引的标 准，国内学者对我国上市公司绩效研究主要集中在a 类( 农、林、牧、副、渔业) ， c 类，( 制造业) 和i 类( 金融保险业) ，而对其它行业的研究比较少，如j 类( 房地 产业) 。 1 3 3 房地产上市公司绩效评价综述 目前，国内学者对我国房地产上市公司绩效评价研究主要集中在评价内容和评价 方法两个方面： ( 1 ) 从评价内容来看，主要是研究房地产上市公司资本结构、融资结构、股权结 构与公司绩效关系。莫生红( 2 0 0 7 ) 利用房地产行业上市公司的经验数据，从相关与 回归两方面实证分析了上市公司资本结构与经营绩效的关系。实证结果表明：上市公 司的资本结构与经营绩效之间具有显著负相关性，并且存在线性关系。张严( 2 0 0 7 ) 采用了总资产收益率、主营业务利润率和t o b i n s q 值作为公司经营绩效的度量指标， 然后运用收集的数据对经营绩效与股权结构的关系进行了回归分析合统计检验，然后 结合所选定的行业环境和相关理论背景对检验结果做出解释。研究结果表明：第一， 房地产业上市公司的总资产负债率高于一般上市公司，并且自2 0 0 1 年起至2 0 0 5 年， 上市公司的总资产负债率还是呈现上升的趋势。当上市公司的效益不足以弥补高负债 带来的风险时，一旦发生债务危机，将会给债权人带来巨大的损失；第二，房地产行 业的公司绩效与其总资产负债率呈现显著的负相关关系，这与国外的资本结构理论相 悖。李国妤，冯漪，赖子威( 2 0 0 7 ) 以沪深交易所6 4 家房地产上市公司为研究样本， 对其2 0 0 0 2 0 0 5 年间的面板数据建立固定影响变截距的面板数据模型，采用广义最小 二乘法进行估计，研究了环境动态性对房地产上市公司资本结构和公司绩效之间的关 系的修正作用。研究结果表明，在以环境动态性为主要特征的房地产行业，资本结构 与公司绩效之间的关系是负相关的，资产负债率的增加不利于提高公司的绩效。金雪 飞，许敏( 2 0 0 5 ) 选取了房地产业2 0 0 3 年5 1 家上市公司作为分析对象，以t o b i n s q 值作为经营绩效评价的指标，从股权集中度、股权控制类型和持股比例三方面探 讨了公司的股权结构与经营绩效之间的关系。研究发现，股权集中程度与经营绩效成 正比；法人控股型公司的经营绩效显著优予流通股主导型公司；国家股比例与经营绩 效成正比，流通股比例与经营绩效成反比，法人股比例与经营绩效里u 型曲线关系。 最后指出，少数大股东多元平衡的股权结构才是房地产业股权结构调整的方向。 ( 2 ) 从评价方法来看，主要运用因子分析法、会计研究法、数据包络分析法 ( d e a ) 。蒋涛，吴俊芳( 2 0 0 6 ) 利用多元统计中的因子分析方法，应用s p s s 统计 分析软件，以沪市房地产行业2 4 家上市公司为样本，选取2 0 0 5 年度财务报表中能够 反映上市公司绩效水平的1 3 项指标，对房地产行业上市公司的绩效水平进行分析评 价。最后得出结论：盈利能力较强的公司有：世茂股份、金地集团、g 陆家嘴、g 中 企、g 张江；成长能力较强的公司有：g 栖霞、金地集团、g 天鸿宝、g 苏高新、g 中企；营运能力较强的公司有：宁波联合、哈高科、s t 兴业、金地集团、g 宁高科； 偿债能力较强的公司有；g 新黄浦、g 穗珠江、g 陆家嘴、g 张江、金地集团。吴志 军( 2 0 0 6 ) 采用会计研究法，对2 0 0 1 2 0 0 3 年我国2 8 个房地产上市公司资产重组事 件进行了全面分析。实证研究表明，从全部样本的综合检验结果看，样本公司经营业 绩呈现非持续性，整体上说重组并没有改善公司的经营效率；从不同公告年度的重组 来看，2 0 0 2 年的重组绩效要好于2 0 0 1 和2 0 0 3 年；从不同的重组类型来看，资产置 换型的重组明显要好于其他类型的重组；从股权转让的内部检验来看，股权有偿转让 和无偿划拨两种重组方式并没有显著区别；从股权结构看，房地产上市公司第一大股 东持股比例与综合得分差值之间并没有显著的相关性。施金亮，杨俊( 2 0 0 6 ) 运用数 据包络分析( d e a ) 模型评价房地产上市公司绩效，以我国房地产业2 3 家具有代表 性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找 出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优 6 化资源配置和提高上市公司绩效的途径。研究结果表明：提高资本效率是提高我国房 地产上市公司整体绩效的当务之急。张波( 2 0 0 6 ) 提出了用于经营绩效评价的两阶段 d e a 模型，这个模型将绩效分解为效率和有效性两个指标的乘积，并随机选取了房 地产板块的2 6 家上市公司进行了相关的实证研究。结果表明，经营效率和经营有效 性这两个指标之间不存在显著的相关性。 国内学者对我国房地产上市公司绩效评价研究主要集中在评价内容和评价方法 两个方面：( 1 ) 从评价内容来看，主要是研究房地产上市公司资本结构、融资结构、 股权结构与公司绩效关系，而对偿债能力、盈利能力、成长能力等方面的研究还较少。 ( 2 ) 从评价方法来看，主要运用因子分析法、会计研究法、数据包络分析法( d e a ) 对房地产上市公司绩效进行评价，而运用其它方法如熵权t o p s i s 、人工神经网络模 型法进行研究的尚少。 1 4 相关概念界定 ( 1 ) 房地产上市公司( t h er e a le s t a t el i s t e dc o m p a n y ) 。房地产上市公司是指在股 票市场上公开发行股票，而且其股票可以在证券交易所挂牌买卖的股份有限公司。按 照2 0 0 1 年4 月份中国证监会( c s r c ) 颁布的中国上市公司分类指引的标准，房 地产业被作为单独的一个门类，在所有产业中排第1 5 位( 分类代码j ) 。在上海和深圳 证券交易所上市的公司有a 股上市公司，b 股上市公司，和既有a 股又有b 股的上市 公司，由于按我国的有关法规，前者采用的中国的会计准则，而后者采用的是国际会 计准则，为了避免因遵循不同的会计准则而造成财务指标计算的差异，本文的房地产 上市公司特指在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的a 股上市公司。 ( 2 ) 绩效( p e r f o r m a n c e ) 。b a t e s 和h o l t o n 指出：“绩效是一种多维建构，测量的 因素不同，其结果也会不同”( m i c h a e la r m s t r o n g ，a n g e l ab a r o n l ，1 9 9 8 ) 。因此，首 先对其进行界定。绩效是业绩和效率的统称，是指一定经营期间的经营业绩和管理效 率。经营业绩是指经营者在经营管理公司的过程中对公司的生存与发展所取得的成果 和所做出的贡献；管理效率是指在获得经营业绩过程中所表现出来的盈利能力和核心 竞争能力【1 1 。布雷德鲁普在业绩管理中对此还作了进一步细分，将公司绩效分 为组织层次上的绩效和个休层次上的绩效，认为：组织层次上绩效表现为三方面，有 效性即满足顾客需要的程度、效率即公司使用资源的节约程度、变革性即公司应对将 来变革的准备程度：个体层次上的绩效表现为经营者或职员的努力程度( 对组织绩效 7 的贡献) 、效率( 资源的利用) 、特性和能力( 技术、知识、专长、应变能力、决策能 力等) 2 1 。 ( 3 ) 绩效评价( p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n ) 包括对经营业绩和管理效率两方面的评价， 是指运用数理统计和运筹学方法，采用特定的指标体系，对照统一的评价标准，按照 一定程序，通过定量定性对比分析，对公司一定经营期间的经营效率和经营业绩做出 客观、公正、准确的综合评价网。公司绩效评价包括财务评价和非财务评价，对于房 地产上市公司来说非财务数据往往是不要求被披露的，因此论文中所涉及的绩效评价 运用的是财务评价方法，未涉及非财务评价方法。 1 5 研究方法及技术路线 1 5 1 研究方法 ( 1 ) 统计分析法。主要是通过s p s s 软件和e x c e l 对所收集的数据资料进行统 计分析，从而了解房地产上市公司的基本情况。 ( 2 ) 熵权t o p s i s 法。熵权t o p s i s 法是一种将熵权法和t o p s i s 法结合运用的 一种综合评价法。用熵权法确定评价对象各指标的客观权重，再利用t o p s i s 法计算 评价对象各指标向量值与理想解之间的距离，然后根据对应的距离由小到大对评价对 象进行排序，从而确定评价对象的优劣。 ( 3 ) 比较研究法。通过横向比较，分析评价对象之间存在的差异，使问题更加 清楚明了，为更好的发现问题、解决问题提供线索。 8 1 5 2 技术路线 技术路线详见图1 _ 1 。 图1 - 1 技术路线 f i g 1 1t e c h n i q u er o u t eo fs t u d y 1 6 研究创新点 首次运用熵权t o p s i s 法对房地产上市公司绩效进行综合评价。由于熵权t o p s i s 法在目前的房地产上市公司绩效评价中应用尚少，以“房地产上市公司”和“绩效评 价”为关键词在中国期刊全文数据库中检索，还没有以熵权t o p s i s 法的研究房地产 上市公司绩效的文章。随着熵权t o p s i s 法的不断发展，相信其在房地产上市公司绩 效评价这一领域将有广泛的应用。 2 公司绩效评价理论及方法 2 1 公司绩效评价理论 9 人们对公司经营情况的直接了解，主要是通过对其的评价活动而实现的。就公司 绩效评价而言，它是对公司占有、使用、管理与配置经济资源的效果进行的评定。涉 及公司绩效评价的理论主要有绩效评价理论、经济效益理论、财务比率理论。 2 1 1 绩效评价理论 绩效评价的理论括社会经济环境和绩效评价系统两部分。社会经济环境是绩效评 价系统得以产生和存在的外部条件和背景。绩效评价系统，包括评价主体、评价客体、 评价目标、评价原则、评价指标、评价标准、评价方法和评价报告八个方面的内容( 见 图2 1 ) 。社会经济环境和绩效评价系统是通过环境与评价主体和评价客体之间的相互 作用联系起来的，环境产生了主体和客体，主体和客体又通过自身的过程和结果改变 环境。主体对客体的评价总是围绕后者实现主体特定的评价目标，主体的评价还要遵 循一定的评价原则，使用包括评价指标、评价标准和评价方法在内的指标体系；而评 价原则和指标体系又要受到环境的制约。最后形成评价结论以评价报告的形式返回主 体，对主体产生影响，使主体实施或是不实施某种行为，并决定是直接作用于客体还 是问接作用于客体【4 】。 绩效评价包括广义和狭义两个方面。广义的评价包括评价主体、评价客体、评价 目标、评价原则、评价指标、评价标准、评价方法和评价报告八个方面。狭义的评价 只包括评价指标、评价标准和评价方法。公司绩效评价主要是针对狭义方面的评价， 如图2 2 所示。 ( 1 ) 评价指标 评价指标是实施绩效评价的基础，是指对评价对象的哪些方面进行评价。绩效评 价系统关心的是评价对象与公司目标的相关方面，即所谓的关键成功因素( k e y s u c c e s sf a c t o r s ，k s f s ) 5 1 ，是公司目标的具体化。 ( 2 ) 评价标准 评价标准是对评价对象进行客观公正、科学评判的具体尺度，据以将评价对象的 好坏、强弱等特征转化为可以具体进行计算的量度。评价标准一般是针对具 体的评价指标来设定的，由于评价指标值参差不齐，量纲不统一，需要借助评价标准 对其进行比较判断，作为衡量评价指标所处水平的尺度。 1 0 图2 - 1 绩效评价理论 f i g 2 - 1t h e o r yo fp e r f o r m a n c ee v a l u a t i o n 图2 - 2 公司绩效评价 f i g 2 - 2p e r f o r m a n c ee v a l u a t i o no fc o m p a n y ( 3 ) 评价方法 评价方法是公司绩效评价的具体手段。没有科学的评价方法对评价指标和评价标 准的运用，就不能得出正确的结论。 2 1 2 经济效益理论 经济学是研究如何有效配置稀缺性资源的科学，需要回答和解决三大基本经济问 题，即生产什么和多少，如何生产，为谁生产。而市场之所以能解决这三大问题，其 深层原因在于人类的经济行为遵循着以下基本法则：第一，利益最大化。利益驱动是 人们发生经济行为的根本动机，利益最大化是经济活动必须遵循的基本法则；第二， 成本最小化。人们在经济活动中要取得收益，就必须先投入一定的资源，付出一定的 成本代价。在收益一定的情况下，投入的成本越低，付出的代价越小，获得的利益也 就越大【6 】。因此，成本最小化也是经济活动必须遵循的基本法则。总之，用最小的成 本获取最大的利益是人类经济行为的基本取向。 经济效益理论可以看作公司绩效评价最主要的理论基础和指导思想。公司从事各 项生产经营活动首先要投入一定的人力、财力和物力，才能生产出产品和提供服务， 之后通过交换获取收入。在这个过程中公司至少要能对其垫支的成本加以补偿，否则 就不能维持简单再生产，公司也就失去了存在的意义。只有当公司通过交换获取的收 入等于或大于所垫支的成本时，公司才能不断地成长壮大。这就要求公司必须千方百 计增加收入和降低成本，收入越高，成本越低，利润也就越大。由此可见，用最小的 成本获取最大的收入，即利益最大化是公司从事生产经营活动的根本目的，也是公司 经营绩效的集中体现。 2 1 3 财务比率理论 财务比率基本上有三种类型：第一种比率概括了公司某一时点的财务状况的某些 方面，是两个“存量”项目的对比，通常也称为资产负债表比率；第二种比率概括了 公司一段时期的经营成果的某些方面，将利润表的一个“流量”项目与另一个“流量 项目作比较，习惯上称为损益表比率；第三种比率反映了公司的综合经营成果，是将 利润表中的某个“流量 项目与资产负债表中的某个“存量”项目加以比较，称为损 益表与资产负债表比率。“存量 项目作为来自资产负债表的余额，不能准确地反映 这个变量在一定时期的流量变化情况，因此采用资产负债表期初、期末余额的平均值 作为某个损益表与资产负债表比率的分母，可使其更好地反映公司的整体情况。下面 提及的保障比率、周转率和盈利能力比率均属于损益表与资产负债表比率，都需要采 用“存量 项目的平均值。 从各国的会计实践来看，公司对外编制的财务报表体系都经历了从仅包括资产负 债表与利润表，到包括资产负债表、利润表和财务状况变动表，再到包括资产负债表、 利润表和现金流量表的过程。 资产负债表表示公司在一定日期( 通常为各会计期末) 的财务状况( 即资产、负 债和业主权益的状况) 的主要会计报表。资产负债表利用会计平衡原则，将合乎会 1 2 计原则的资产、负债、股东权益 交易科目分为“资产 和“负债及股东权益两大 区块，在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态 公司情况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了公司内部除错、经营方向、防止 弊端外，也可让所有阅读者于最短时间了解公司经营状况。 利润表主要提供有关公司经营成果方面的信息。通过利润表，可以反映公司一定 会计期间的收入实现情况，即实现的主营业务收入有多少、实现的其他业务收入有多 少、实现的投资收益有多少、实现的营业外收入有多少等等；可以反映一定会计期间 的费用耗费情况，即，耗费的主营业务成本有多少、主营业务税金有多少、营业费用、 管理费用、财务费用各有多少、营业外支出有多少等等；可以反映公司生产经营活动 的成果，即，净利润的实现情况，据以判断资本保值、增值情况。将利润表中的信息 与资产负债表中的信息相结合，还可以提供进行财务分析的基本资料，如将赊销收入 净额与应收账款平均余额进行比较，计算出应收账款周转率；将销货成本与存货平均 余额进行比较，计算出存货周转率；将净利润与资产总额进行比较，计算出资产收益 率等，可以表现公司资金周转情况以及公司的盈利能力和水平，便于会计报表使用者 判断公司未来的发展趋势，作出经济决策。 2 0 世纪8 0 年代末9 0 年代初，英、美等主要资本主义国家对外编制的报表中已 用现金流量表代替了以营运资金为基础编制的财务状况变动表。1 9 8 7 年，美国财务 会计准则委员会( f a s b ) 公布了第9 5 号财务会计准则公告一现金流量表公告， 要求公司在1 9 8 8 年7 月后，必须编报现金流量表；1 9 9 1 年9 月英国会计准则委员会 颁发了第1 号财务报告准则现金流量表，并要求公司必须编报现