（技术经济及管理专业论文）宗海价格评估理论与方法研究.pdf

摘要 海域法建立了海域有偿使用制度，物权法将海域使用权确立为用 益物权，海域使用权人享有转让权、抵押权、入股权、获得补偿权等权力。 在市场经济条件下通过价格体现海域使用权的价值，必须采用科学的评估方 法。宗海评估就是研究这一命题，其可为国家征收海域使用金和交易双方提 供参考依据，是保证海域有偿使用制度顺利实施、海域市场化发展的基础性 工作。 近年来，我国对海域评估的研究主要服务于海域分等和海域使用金征收 标准制定，针对宗海使用权价值的评估研究较少。一些资产、土地评估人员 往往采用土地评估方法开展评估，但在一定程度上忽视了海域特性。由于海 域的特性，资产评估的一般方法在海域评估中的应用受到一定的限制。小尺 度范围内难以找到多个具有替代性的海域交易实例，限制了市场交易法的运 用；海域开发投资大，收益高，7 风险大，还原利率等参数的变化对海域价格 的影响很大，而目前还原利率难以精确计算，收益法很难保证评估结果的客 观性；海域作为资源性资产，出让是海域使用金征收数额的评定无法采用成 本法。 一 一 本文从海域评估的特点出发，系统地总结了各种可应用于宗海评估的经 济学理论，并探讨了这些理论在宗海评估中如何应用。结合当前海域评估的 实践活动，改进了市场比较法、收益法和成本法，建立了均值比较法；在填 海造地海域使用金评估中，建立方程组计算海域使用金；并分析了各种评估 方法的适用条件，从而构建了相对完整的宗海评估方法体系。通过实例研究 证明，在当前海域市场上尚不发育，比较实例难以获得的情况下，利用全国 海域分等的资料，采用均值比较法是一种较适宜的评估方法。 关键词：宗海评估海域使用权价格比较法收益法海域使用金 a b s t r a c t t h el a wo ft h es e aa r e ah a se s t a b l i s h e dt h ep o l i c yo ft h ep a i du s eo ft h es e a a r e ai nc h i n aw h i l et h el a wo f p r o p e r t yc o n f m n st h eu s er i g h t 嘏t h es e aa r e aa s p r o f i t a b l ep r o p e r t ya n dt h eo n ew h op o s s e s s e st h eu s er i g h th a st h er i g h t so f t r a n s f e r , m o r t g a g e ，s h a r e h o l d i n ga n dc o m p e n s a t i o n ，e t c u n d e rt h ec o n d i t i o no fm a r k e te c o n o m y , s c i e n t i f i cm e t h o d so fa p p r a i s i n ga r e n e e d e dt ov a l u et h eu s er i g h to ft h es e aa r e at h r o u g ht h el e v e r a g eo fp r i c e t h e a p p r a i s i n go ft h es e aa r e as e e k st of i n ds u c hm e t h o d st op r o v i d er e f e r e n c et ot a xo n t h ep a i du s eo ft h es e af o rt h es t a t ea n dt h et w os i d e so ft h et r a d i n gi no r d e rt o e n s u r et h ei m p l e m e n to ft h ep o l i c yo fp a i du s eo ft h es e aa n dt oa d v a n c et h e m a r k e t i t a t i o no ft h es e aa r e a r e c e n ts t u d i e so fs e aa r e aa p p r a i s i n gi nc h i n am a i n l ys e r v et h ec l a s s i f i c a t i o n o ft h es e aa r e aa n dt h ep o l i c ym a k i n go nt a xo ft h ep a i du s eo ft h es e a ；a p p r a i s i n g o ft h e 璐er i g h tv a l u eo ft h es e aa r e ah a sb e e nl e s st o u c h e d i na p p r a i s i n go ft h es e a a r e a ，a p p r o a c h e so fl a n dv a l u ee s t i m a t e sa r em o r ea d o p t e db yc a p i t a la n dl a n d a p p r a i s i n gb u r e a u sw h i l et h ec h a r a c t e r i s t i c so f t h es e aa r e aa r en e g l e c t e d b e c a u s e o ft h es p e c i a l n e s so ft h es e aa r e a ，t h ep o p u l a rm e t h o d so fc a p i t a la p p r a i s i n ga r e l i m i t e di nu s ei nt h es e aa r e aa p p r a i s i n g s u b s t i t u t a b l ec a s es t u d i e so fs e aa r e a t r a d i n ga r eh a r dt of i n di nt h ep r e s e n tc o n d i t i o n , w h i c hl i m i t e dt h ea p p l i c a t i o no f t h et r a d i n gr u l e ：c h a n g e so ft h er e l a t e dp a r a m e t e r ss u c ha sl a r g ei n v e s t m e n t , h i g h p r o f i t ，h i g hr i s k s ，a n dl o wc a p i t a l i z a t i o nr a t ec a ni n f l u e n c et h ep r i c eo f t h eu s eo f t h es e aa r e ag r e a t l y ；w h e r e 盼t h ep r e c i s ec a p i t a l i z a t i o nr a t ec a n tb ec o m p u t e d ；t h e i n c o m ea p p r o a c hc a n te n s u r et h eo b j e c t i v i t yo ft h ea p p r a i s i n gr e s u l t s w h a t s m o r e ，a sak i n do fr e s o u r c ec a p i t a l ，t h ea p p r a i s i n go ft h et a xo ns e aa r e au s ei nt h e w a y o ft r a n s f e rc a n tb ea s s e s s e dw i t hi n c o m ea p p r o a c h b a s e do nt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h es e aa r e aa p p r a i s i n g ，t h i sp a p e rp r o v i d e sa s u m m a r yo fe v e r ye c o n o m i c a lt h e o r yt h a ti sa p p l i c a b l ei ns e aa r e aa p p r a i s i n ga n d i n t e n d st oe x p l o r eh o wt ou s et h e mi nt h i sa r e a i nc o m b i n a t i o nw i t ht h ep r e s e n t p r a c t i c e s i ns e aa r e aa p p r a i s i n g ；t h ea u t h o ri m p r o v e st h em a r k e tc o m p a r i s o n t e c h n i q u e s ，i n c o m ea p p r o a c ha n dc o s ta p p r o a c h ；p u t su pt h ee q u a l i t yc o m p a r i s o n 2 a p p r o a c h ，u s e st h ee q u a t i o ng r o u p st ov a l u et h eu s ef e e so ft h es e aa r e a ；a n a l y s e s t h ea d a p t i v ec o n d i t i o n so ft h ea b o v ev a l u ea p p r o a c h e s i ns od o i n g ，ar e l a t i v e l y c o m p l e t em e t h o ds y s t e mo fs e aa r e aa p p r a i s i n gi sb u i ku p f i n a l l y , w i t ht h es t u d i e so ft h e c a s e st h ep a p e rc o n c l u d e st h a te q u a l i t y c o m p a r i s o na p p r o a c hi st h em o s ta p p r o p r i a t ei nt h ep r e s e n ts t u d ya st h es e aa r e a m a r k e ti sf a rf r o mm a t u r ea n dt h er e a lc a s e sa r eb a r e l ya c c e s s i b l e k e yw o r d s ：s e aa r e aa p p r a i s i n g ，t h eu s e 砒g h tv a l u eo f t h es e aa r e a , c o m p a r a t i v el a w , i n c o m ea p p r o a c h ，s e a a r e au s ef e e 3 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得 的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得丞盗盘堂或其他教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡 献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 跨畔 签字日期：q 叫年易月暑1 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤盗盘堂有关保留、使用学位论文的规 定。特授权丕盗盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。 同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 侉奉 导师签名： 硼豸， 签字日期：忉司年留月了1 日 签字日期：沙椤年罗月歹日 第一章前言 1 1 研究背景和意义 第一章前言 1 1 1 海域有偿使用制度的建立 上个世纪9 0 年代初，海南、辽宁、山东等地先后出现了外商使用我国海 域的问题，一些外商多次要求我方对其使用海域进行报价磋商。为规范海域 使用，部分县市制定了海域使用管理办法，但收费标准、审批部门等各不 相同，出现多头对外审批现象。为此，1 9 9 1 年，国家海洋局、财政部联合向 国务院提交了关于外商投资企业使用我国海域有关问题的报告。次年，国 务院批复通知 国办通 1 9 9 2 2 0 号 明确要求“为加强对使用我国海域( 包括 内海、领海的水体、底土部及其上空) 的管理，应尽快制定对国内外企业使 用我国海域从事生产经营活动的行政管理办法，实行颁发海域使用许可证的 制度和有偿使用海域的制度。并要求国家海洋局和财政部商有关部门制定行 政管理办法、申请审批程序和收费标准。 1 9 9 3 年5 月，财政部、国家海洋局颁布了国家海域使用管理暂行规定， 开始在全国实施海域使用许可证和海域有偿使用制度，并规定海域使用金标 准为“由各地根据具体情况制定，但每年每亩不得低于1 0 0 元”。之后，沿海 省、自治区、直辖市依据暂行规定，结合本地实际情况，以不同形式相继 颁布了海域使用管理规章制度，出台了本地区的海域使用金征收标准，确保 了海域有偿使用制度的顺利开展。由于海域使用金征收标准的制定工作刚刚 起步，缺乏实践基础，大部分沿海地区对不同用海类型规定了一个最低限或 一定幅度的征收标准。 、 2 0 0 1 年1 0 月2 7 日，第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会 议审议通过了中华人民共和国海域使用管理法，自2 0 0 2 年1 月1 日起正 式施行。这是我国颁布的第一部关于海域资源管理、全面调整海域权属关系 的法律，再次确立了海域有偿使用制度。海域法释义明确指出：海域使用 金是国家海域所有权在经济上的体现，是国家作为海域自然资源的所有者出 让海域使用权应当获得的收益，属于资源性国有资产收入。海域使用金属于 权利金的范畴，它既有别于税金，也不同于行政事业性收费。按照对国有自 然资源，财产权利第一，政治权力第二的原则，首先应当凭借国家对资源性 资产的所有权收取权利金，其次是凭借国家政治权力向纳税人征税。尽管在 国家财政收入中，权利金在数量上远低于税收收入，但其收取的优先度应当 第一章前言 在税收之上。海域有偿使用制度的确立，推进了海域资源管理和利用方式的 重大变革，可以说是填补了我国对海域资源有偿管理的法律空白，是贯彻国 家对自然资源全面建立和逐步完善有偿使用制度这一基本方针的重要举措。 实行海域有偿使用制度，是将海域同土地、矿产、森林等一样纳入了自然资 源管理，通过建立自然资源利用和更新的经济补偿机制，来实现国有海域资 源性资产的保值和增值。同时，通过经济杠杆作用，促使海域开发投资商充 分考虑投入产出比，避免盲目圈占海域，有效遏制因海域无偿使用引发的开 发无度、利用无序的混乱状况，实现国有海域资源的合理配置和最佳利用。 1 1 2 海域市场化发展 随着海域法的颁布和实施，“海域国有，用海有偿”的观念逐渐深入 人心，沿海各地区纷纷采取有效措施，加大海域使用金征收工作力度，海域 使用金征收总额迅速增长。2 0 0 2 年当年征收海域使用金1 2 亿元，比2 0 0 1 年增长了3 4 7 ；2 0 0 5 年突破1 0 亿元大关，2 0 0 6 年达到1 5 7 亿元。截至2 0 0 6 年底，全国累计征收海域使用金近4 0 亿元。随着新兴海洋产业和临海工业的 发展，渔业用海海域使用金占征收总额的比例逐年递减，2 0 0 2 年渔业用海海 域使用金占当年海域使用金征收总额的4 1 5 ，2 0 0 6 年仅占当年海域使用金 征收总额的1 3 5 8 ；填海造地用海海域使用金占征收总额的比例逐渐上升， 2 0 0 2 年填海造地用海海域使用金占当年海域使用金征收总额的2 0 ，2 0 0 6 年 上升为7 3 6 。 图1 - 1 海域使用金征收数额年度示意图 随着海域价值的提高，海域使用权的招标、拍卖、转让、抵押、收回补 2 第一章前言 偿等市场活动逐渐增多。据统计，2 0 0 6 年全国通过招标拍卖共出让海域使用 权1 0 1 宗，确权海域面积7 1 8 7 8 5 7 公顷，；转让海域使用权3 4 1 宗，涉及总 金额为i 6 7 亿元；海域使用权抵押2 1 5 1 宗，抵押金额8 5 亿元。海域使用 权在盘活资产、保障信贷和促进生产等方面的发挥了积极作用。 2 0 0 7 年1 月，财政部和国家海洋局联合发布了关于加强海域使用金征 收管理的通知，大幅提高了海域使用金征收标准，并明确规定：为提高海域 资源配置效率，除国家重点建设项目用海、国防建设项目用海、传统赶海区、 海洋保护区、有争议的海域、涉及公共利益的海域以及法律法规规定的其他 用海情形以外，各地在同一海域具有两个以上意向用海单位或个人的，应依 法采取招标、拍卖方式出让海域使用权。 2 0 0 7 年3 月1 6 日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了物权法。 物权法进一步将海域与矿藏、水流、土地等自然资源并列规定，使其成 为重要的国有资源性财产。物权法在用益物权一编专门规定海域使用权， 再次明确了海域使用权的法律地位和性质。海域价值的迅速提高和法律制度 的建立对海域市场化提出了更高的要求。 1 1 3 开展宗海评估研究意义 在市场经济条件下通过价格体现海域使用权价值，必须采用科学的评估 方法才能保证其客观性。海域评估是资产评估领域的一个新命题，它不仅是 保证海域有偿使用制度顺利实施的基础性工作，也是推动海域市场化运作的 重要理论依据。 目前海域评估主要有两种。第一是以海域等级划分、海域使用金征收标 准制定为特征的海域评估活动，其评估目的是落实海域有偿使用制度，评估 对象往往是某一海区。海域等级划分可以揭示海域在质量、区位和使用效益 上的差异性，从宏观上指导海域开发利用活动，为全国海域使用金征收标准 制定和海洋产业结构和布局的优化提供依据。第二是以海域使用权出让、转 让、租赁、海域使用权融资为目的的宗海评估，针对出让、转让、出租、抵 押不同的目的，根据海域的自然、经济属性和收益状况，对海域在某一使用 状况下的某一时点的价格进行的综合评定。其评估结果可为交易双方提供参 考依据，评估对象往往是某一宗海。随着我国海洋产业的不断发展，宗海评 估将成为海域评估研究的重点。其意义主要表现在： 1 推动海域资产化管理，完善海域有偿使用制度。中华人民共和国海域 使用管理法确立了海域有偿使用制度，但在海域有偿使用的具体做法上， 第一章前言 尚需制订一系列配套法规予以细化。2 0 0 7 年1 月2 9 日，财政部、国家海洋局 联合印发了加强海域使用金征收管理的通知( 财综 2 0 0 7 1 0 ) 。该通知将 全国海域划分为六个等别、1 9 个用海类型，制定了不同等别、不同类型用海 的海域使用金征收标准，并规定“各地在同一海域具有两个以上意向用海单 位和个人的，应依法采取招标、拍卖方式出让海域使用权 。根据海域使用 权管理规定( 国海发 2 0 0 6 1 2 7 号) 的规定：“标底、低价应当根据海域评估 结果等确定，但不得低于海域使用金征收标准确定的海域使用金、海域使用 论证费、海域测量费和海域评估费等费用的总和”。这种针对某一宗海，对取 得海域使用权的单位和个人应缴纳的海域使用金数额的评定，是宗海评估的 类型之一，我们称之为海域使用金评估。 2 有助于建立有效的海域使用补偿机制，促进海洋生态环境的保护。随 着海域评估的开展和对海域有偿使用的规范化，不仅国家作为海域所有权者 的权益得到维护，国家还可在征收海域使用金基础上，加强对海域使用的管 理，开展对海洋环境的治理。同时，利用评估和海域使用金的经济杠杆作用， 还可控制围海、填海、排污等用海行为规模，促进海域的可持续利用。 3 能够推动海域市场化，发挥市场在海洋资源利用配置中作用。海域是 重要的生产资料，又是有增值潜力的资产，随着海域有偿使用制度的建立和 海域使用效益的发挥，海域将逐渐形成对投资者极有吸引力的场所。通过建 立一个科学合理宗海评估理论和方法体系，由专业机构对海域进行估价，可 为交易者提供一个参考标准，减少海域市场交易的盲目性，促进海域使用权 的转让和招标、拍卖等市场化经营活动的开展。 近年来，在财政部和国家海洋局的经费支持下，国内多家高校和科研院 所开始研究海域等级划分和使用金征收标准制定工作，推动了该海域评估的 发展。一些资产、土地评估机构采用资产评估和土地评估理论评估海域使用 权价格，为海域使用权转让、抵押贷款等提供中介服务，推动了海域市场化 发展，为这一理论的深入研究提供了实践经验，但现有的评估在一定程度上 忽视了海域的流动性、生态服务价值等海域特性。总体来讲，宗海评估还在 起步阶段，还需要逐步完善。 1 2 主要研究内容和创新 1 2 1 主要研究内容 首先，本文分析了海域与土地的共性和差异，在此基础上讨论了海域评 估理论和方法与土地评估理论和方法的不同之处，并简要介绍了我国当前海 4 第一章前言 域评估的实践活动和理论研究进展。 第二，总结了各种可应用于宗海评估的经济学理论，并探讨了这些理论 在宗海评估中如何应用。包括生产要素贡献分配理论、区位理论、替代原理、 生产费用论、地价理论、生态价值理论等。 第三，分析影响宗海价格的各类因素，探讨了各种宗海价格评估方法。 将影响宗海价格的各类因素分为宏观因素、微观因素和个别因素，对因素的 分类有助于市场比较法和均值比较法进行因素选择和修正。论述了市场比较 法、均值比较法、收益法、成本法和评估填海造地海域使用金的成本法和收 益法等方法和步骤。在讨论这些评估方法时，充分考虑了海域的特点，对步 骤和公式作了适当的修改，从而构建了相对完整的宗海评估方法体系。 第四，从宗海评估的原则出发，探讨了宗海评估的基本程序，分析了各 种宗海评估方法的适用条件，以及在采用多种方法评估时确定宗海价格的方 法。 最后，进行实例研究。采用均值比较法、收益法( 现金流量折现法) 对 ) 【) ( 船厂的港池使用权价值进行了评估。实例证明，在当前海域市场上尚不发 育，比较实例难以获得的情况下，利用全国海域分等的资料，采用均值比较 法是一种较适宜的评估方法。 1 2 2 本文的主要创新 ( 1 ) 在专著海域评估理论研究( 本人是该书的主要编写者之一) 对 海域评估的特点、理论分析基础上，系统论述了海域评估与其他资源型资产 评估的区别、宗海评估的理论和方法： ( 2 ) 将影响宗海价格的因素分为宏观、微观和个别因素，方便了应用市 场比较法和均值比较法选取比较因素； ( 3 ) 将全国分等和海域使用金征收标准的中间成果应用于市场比较法， 建立了均值比较法；在填海造地海域使用金评估中，建立方程组计算海域使 用金。 第二章海域评估的特点与研究进展 第二章海域评估的特点与研究进展 海域评估是根据海域的质量、区位、利用潜力、利用效益，运用科学的 方法，对海域使用价值所作的评定和估算，广义上讲，海域评估包括对海域 各种形式的经济评价。海域资源丰度、环境条件及毗邻地区经济发展水平等 因素的区域差异不同，生产率不同，造成海域收益的差异；由于海域开发方 式对海域属性的影响不同，而造成对海洋的生态、环境损害不同。为体现公 平原则，必须建立一个能够科学合理的反映海域收益规律的海域使用金征收 标准体系，而制定合理的海域使用金征收标准又必须依据科学的评估理论， 海域评估工作随之产生。 2 1 海域评估的特点 海域和土地、矿藏、草原、森林等，都是先于人类出现的自然界产物， 又对人类具有使用价值，对拥有者、控制者可带来收益的物质财富。它们都 不是人类劳动的产品，但当作为劳动对象、生产资料使用时，又能影响劳动 生产率，同时它们的性质也在人类的开发利用中发生变化，通常被称作资源 性资产。 迄今为止，人类的居住环境和主要生产生活活动基本上在陆上进行，人 们总是习惯于把海洋看作土地的延伸，把海洋产业看作人类经济活动的一种 补充。地理学界把海洋和陆地都看作地球表面一个部分。经济学界许多人认 为，海洋可视为土地的一部分。英国经济学家马歇尔认为：“土地是指大自然 为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠予的物质和力量。” 海洋管理和研究人员大多已认同，对海域的评估可从土地评估的理论和实践 中取得借鉴。也正因为如此，评估和研究人员往往采用土地评估理论开展海 域评估。 由于海域与土地的许多共同性，许多土地评估的理论和方法可以适用于 海域评估。例如：( 1 ) 海域和土地都具有自然生产能力和其他方面的利用潜力， 人们可以把握它们的自然生产能力和其他方面利用潜力，从质的方面评价它 们的适宜性或使用功能，从量的方面评价它们针对某种用途的适宜程度、限 制程度和预期收入产出。( 2 ) 可以根据对它们经营使用获得的收益，测算地租 ( 海租) ，并采用收益资本化方法，进行估价。( 3 ) 可以通过对资源使用所获收 益来源的分析，把资源产品分解为绝对收益、级差收益、垄断收益等部分， 级差收益的客观存在正是对海域、土地等资源划分等级的依据。( 4 ) 对海域或 6 第二章海域评估的特点与研究进展 土地追加资本( 包括活劳动和物化劳动) 后，通过具体测算各生产要素对海域 或土地总收益的贡献，可从中分解出海域或土地的纯收益。而对纯收益，还 可将追加资本前的海域或土地的纯收益与追加资本引起海域或土地性能改变 后的使用价值和价格的增值进行区分。( 5 ) 对海域或土地的评估均可通过无量 纲的等级和价格表示出来。 然而，海域又具有许多自身固有的特点，使海域评估在理论和方法上都 不可能与土地以及其他资源性资产的评估完全相同。主要表现在以下几个方 面： ( 1 ) 海域水平差异的大尺度和海域表层的均质性造成的海域类型划分的 困难，使海域的评估难以借助自然类型研究成果作为评估的基础。土地评估， 尤其是农业土地评估，与自然综合区划关系十分密切，而对海域的评估却难 以从综合自然区划取得借鉴。 ( 2 ) 应注重海域生态价值评估。海域为人类生产和生活活动提供空间资源 外，海洋生态系统还为人类提供的多项服务功能，如：营养储存和循环，净 化陆源污染物，生态控制、繁殖与栖息地等。r o b e r tc o s t a n z a 等人1 9 9 7 年 在n a t u r e 杂志上撰文，公布了海洋对人类的生态服务价值的评估结果，沿海 地区每平方公里平均每年给人类提供的生态服务价值大约为4 0 5 2 0 0 美元，合 2 7 0 美元亩年。因此，对海域属性改变影响较大的用海类型，在制定海域 使用金标准，确定海域招标拍卖底价时，必须考虑用海活动对生态服务功能 损害的补偿。 ( 3 ) 由于海域的层化，对海域的评估要考虑底质和水体，以及水体各层的 不同用途和使用单位，因而，不可能像土地评估那样集中于表层。虽然土地 也具有立体利用的性质，但土地的立体性，首先反映在地表的起伏，由此影 响到地表气候、植被、土被、水文等要素的变化，形成土地的垂直分异；其 次也表现在地表以下的地质构造，矿藏、组成物质、地层等的差异上。而海 域的立体性，首先反映在海域底层的深度、组成物质、构造和上覆水体的分 层物理、化学、生物性质的变化，而海域表层则是相对均质、流动的水层， 要认识底质和水下分层的差异比认识土地的垂直分异，更加难以把握。 ( 4 ) 海域评估复杂、难度较高。海域作为一种资源性资产，相对于陆地， 其不易建设固定设施，大部分固定设施是企业为进行海域开发自行建设，故 一级市场上海域出让价格不适用成本法；小尺度区域范围内比较实例较少， 增加了比较实例选取和因素修正的难度，很难保证海域评估的准确性；海域 的集约化开发程度较高，投资大，收益高，风险大，还原利率等参数的变化 7 第二章海域评估的特点与研究进展 对海域价格的影响很大，而目前我国还原利率又难以精确计算，海域的这些 开发特点限制了收益法的应用。 由于至今人类对海域的利用仍具有近岸密集趋向，而近岸海域，特别是 潮间带，作为海陆交接带，其底质易于暴露，其水体的层化很不明显，在评 估实践中，往往采用土地评估方法开展评估，甚至常被土地部门看作土地评 估对象的一部分。但是，土地评估理论和方法在近岸的运用并不意味着海域 评估的理论与方法问题较易解决，恰恰表明，对海域评估的探索还刚刚开始。 2 2 我国海域评估的研究进展 2 0 0 27 年1 月1 日，中华人民共和国海域使用管理法正式实施，该法明 确规定“国家实行海域有偿使用制度 ，这项制度反映了我国在开发利用海洋 资源方面的基本要求，适应了维护国家利益和鼓励有效利用国家资源的需要， 提出了海域资产化管理的要求。为落实该项制度，各级海洋局积极推动海域 等级划分和海域使用金征收标准制定工作，如国家海洋环境监测中心在大连 市、国家海洋技术中心和天津师范大学城市环境学院在天津市塘沽区开展了 海域分类定级尝试。南通、盐城、盖州、大连、厦门等地都相继出现了不同 形式的海域使用权价格评估。由于我国海域所有权主体的唯一性和客体的连 片性、均质性，对局部海域的分类定等( 级) 难以克服在实行海域有偿使用 制度后沿海省、市、自治区之间在使用金标准上的不统一、不合理性。为此， 财政部、国家海洋局组织全国海洋、土地、经济等方面的专家、学者，经过 多次论证，于2 0 0 4 年启动了全国海域使用金征收标准制定前期调查与研究工 作。之后，国家海洋局多次召开技术研讨会，经过半年的技术储备，2 0 0 4 年 7 月9 日，在天津组织召开了分类定级与基准价制定试点会议，启动了以烟台 和盐城2 个( 地级) 市、1 3 个基本行政单元( 县、市) 的试点工作，并于当 年完成了烟台和盐城试点地区的养殖、增殖用海和滨海旅游用海分类定级与 基准价制定，并形成技术报告，为开展全国性的工作积累了经验。 2 0 0 5 2 0 0 6 年，国家海洋局和财政部全面开展了海域使用金征收标准制定 工作，对试点的技术方法做了适当调整。采用多因素综合评定法对全国海域 进行综合分等。在确认影响海域收益水平的具体因素的基础上，分析各因素 对海域影响的机制，遴选出海洋经济发达程度、区域经济发展水平、毗邻土 地属性、区位条件、资源稀缺性和海洋环境质量等六个方面因素、十四个指 标，组成分等指标体系；采用特尔菲法确定各指标权重，i7 先将各因素对海域 的影响量化为作用分值，再对各分等单元受各因素影响的评定值加权求和， 第二章海域评估的特点与研究进展 得出各单元海域的总分值；根据总分值的高低排序，利用数轴法、聚类分析 等统计方法，将全国海域分为六个等别，并结合各省市提出的修改意见、新 增建设用地土地有偿使用费征收等别、全国县( 市) 综合实力( 百强县排名) 等因素对等别进行了调整。根据该工作的成果，财政部和国家海洋局联合发 布了加强海域使用金征收管理的通知( 财综 2 0 0 7 1 0 号) 。通知提出了加 强海域使用金征收管理的具体措施；划分了海域等别，统一了海域使用金征 收标准；明确了依法采取招标、拍卖方式出让海域使用权的情形；进一步规 范了海域使用金缴库管理；建立了海域有偿使用统计制度；并要求各省市加 强对海域使用金征收管理的监督检查。至此，以国家为主导，以海域等级划 分、制定海域使用金征收标准为目的的海域评估活动暂告一段落( 即前文所 提到的第一种海域评估) 。该项工作共在全国2 2 3 个沿海市、县、区采集了5 万多个数据，并测算了海域还原利率、海域生态服务价值等参数，这些技术 工作为建立科学的宗海评估方法提供了基础数据，将会在很大程度上提高比 较法、收益法等资产评估的基本方法在海域评估中应用的准确性。 在全国范围内开展海域使用金征收标准制定的同时，地方省市海洋厅局 也开展了形式多样的一、二级市场海域评估的探索，宗海评估活动迅速增多。 2 0 0 4 年4 月，山东省发布了山东省海域使用金征收使用管理暂行办法，明 确提出生产经营性填海项目，都必须进行海域使用权价值评估，并在当年开 展了多项评估试点工作；2 0 0 5 年，全国海域评估工作迅速增多，河北、福建 和浙江等省开展了省级海域分等定级和海域使用金征收标准制定工作，共有 辽宁、河北、山东、江苏和福建等五省开展了海域使用权招标、拍卖工作实 践，通过招标、拍卖共设定海域使用权6 5 宗；在温州、秦皇岛、荣成等地出 现了以抵押、合资为目的的海域二级市场的宗海评估工作。2 0 0 6 年福建省第 十届人大常务委员会通过了福建省海域使用管理条列，条例明确规定：“以 招标拍卖方式出让海域使用权的，编制招标或者拍卖方案的部门应当委托有 资质的评估机构对拟出让使用权的海域进行评估，并根据评估结果确定招标 的标底或拍卖的保留价。 第一次在地方法规里明确由有资质的评估机构开展 宗海评估。宗海评估逐渐得到广泛认可，并成为海域管理、海域市场化的重 要技术支撑，管理和市场对海域评估的客观要求，使发展和完善海域评估理 论，特别是宗海评估理论和实践刻不容缓。 9 第二章海域评估的特点与研究进展 采用多 评定法 域进行 ，将全 为六个 计算各 查样点 收益， 等的同 型各样 收益的 图2 - 1 海域使用金征收标准制定的总体框架 对海域自 改变程度 域环境的 ，对海域 用海类型 然属性的 ，计算海 性功能服 失 在这个背景下，越来越多的学者和科研人员开始着手开展海域评估方面 的研究。最有代表性的是于青松、齐连明等人编写的专著海域评估理论， 但该书的研究对象主要是海域等级划分和基准价制定，尽管将宗海价格评估 作为一章，其主要借用土地评估的方法，并未突出海域的特色，也没有开展 深入的探讨，所提出的基准价格法、收益价格比法、补偿价格法难以在实践 中应用。在论文方面，主要也是针对海域等级划分和使用金征收标准制定的 研究。从目前的研究现状看，宗海评估已具备一定的研究基础，但还没有形 成完整的评估理论和方法体系。为规范当前的海域评估活动，国家质量检验 监督总局正在开展行标宗海评估规程的制定工作。 1 0 第三章宗海评估的理论基础 第三章宗海评估的理论基础 宗海评估涉及海洋科学、经济学等科学领域，其理论基础包括生产要素 贡献分配理论、区位理论、替代原理、生产费用论、地价理论、生态价值理 论等。 3 1 生产要素贡献分配理论 3 1 1 理论内涵 海域使用权价值的高低取决于其为使用者带来收益的能力。然而，海域 生产活动的产品和海域经营的收益是多种生产要素有机结合运作的综合成 果，其中包括资产、劳动、技术进步、管理、沿海土地、海域、海水和海底 矿床等多种因素的贡献。从海域产品的价值形成原理看，海洋产品的价值取 决于产品中所包含的人类劳动，包括物化劳动和活劳动。从市场经济体制下 社会产品的分配体制看，社会总产品的分配是按照资产所有者获得利润、劳 动者获得工资、海域所有者获得租金的体制分配的。土地( 或海域) 的所有 者，凭借对土地( 或海域) 的所有权可以从土地( 或海域) 经营的总产品中 取得总产品中的一部分收益，即土地( 或海域) 的纯收益，而要确定土地( 或 海域) 的纯收益，就必须采用一定的数学模型模拟各生产要素对土地( 或海 域) 总产品的共同作用，并依据模型推算各要素在总产品中的贡献，再从土 地( 或海域) 总收益中扣除对非土地( 或海域) 要素的费用补偿后，才能确 定土地( 或海域) 的纯收益。 著名的柯布道格拉斯( c o b bd o u g l a s ) 生产函数模型就是根据经验 假说对各要素作用的模拟，它假定社会总产品是资产、劳动和其它生产要素 共同作用的结果，计算公式为： q = 彳g l ak 公式( 3 - 1 ) 该公式表示总产品q 与资本投入量k 、劳动投入量l 的关系。在式中a 是常数，q 和b 表示劳动量l 和资产量k 这两种影响总产品的要素投入量的 份额，a + b = 1 。这一模型在经济学上广泛应用。根据生产要素贡献分配原理， 可以将海域产品( 包括物质产品和劳务产品) 视为海域、劳动、资本共同作 用的结果，均可把海域的总产品视为海域w 、资本k 、劳动l 等生产要素共同 第三章宗海评估的理论基础 作用产物，在采用相应公式将各要素的纯收益测算出来，即可分离出海域的 纯收益。 除了运用模型模拟各生产要素贡献对收益的贡献额外，还可根据调查资 料直接测算生产或经营活动中各要素在总产品中的贡献，测算劳动者、管理 者、贷款、保险、设备折旧、原材料耗费、维修、税收、海域、矿场、海水、 土地等各要素消耗定额，并从海域总产出中剥离非海域要素贡献，从中测算 出海域的纯收益。 3 1 2 在宗海评估中的运用 在宗海评估中，生产要素贡献分配理论是计算海域纯收益的主要方法。 海域是涉海产业必不可少的生产要素，海域在不同使用方式中具有不同作用， 或者是经济生产力与自然生产力结合( 如水产捕捞、养殖) ，或者是借助于资 源更新( 如海水综合利用、制盐、海洋能开发) ，或者是对难以及时更新资源 的消耗( 海上石油开采、挖砂) ，或者是对不可磨损的空间利用( 如港口航运、 海上工程建设、滨海旅游、造船业) ，但无论使用方式有何差别，海洋产业的 劳动生产率不仅取决于资本、劳动技术等因素，还受海域质量、区位的直接 影响。利用生产要素贡献分配理论，把海域作为参与海洋产业产品的形成因 素之一，通过积累关于各种要素社会平均消耗定额，在总产品中扣除非海域 因素的贡献份额，即可具体确定海域的纯收益，再应用收益还原法，即可求 取宗海价格。 3 2 区位理论 3 2 1 理论内涵 人类社会进行的活动必须选择各种场所，区位就是指人类行为选择的地 点或社会经济活动占有的位置。区位问题是有人类活动以来就存在的，但是 区位理论则是在社会经济发展到一定阶段，人们为了追求低投资、高收益， 增强产业和企业的竞争能力，需要有计划的选择最优活动场所时，才创立的。 区位理论主要研究影响产业的空间定位或区域的产业组合的因素、条件以及 在这些因素作用下，人类的社会经济活动发生于何区位( 什么地方，什么时 间) 和形成原因( 为什么) ，并预测其将来的发展趋势。 1 2 第三章宗海评估的理论基础 3 2 2 在宗海评估中的应用 区位理论是全国海域综合分等的理论基础之一。全国海域分等在分析反 映海域质量和生产潜力的各种自然、社会、经济因素基础上，选择反映各因 素状况的具体指标，对各因素的作用强度、范围进行测定，并设计与指标值 对应的作用分值计算公式，用于各因素作用分值的评定，在此基础上，在进 行多因素综合作用分计算，以作用分值的高低作为海域等级划分的依据，在 此基础上进一步测算海域收益、价格。 在宗海评估中，运用区位理论，按照海域区位条件的分异规律和作用强 度，分析各种宏观、微观因素对海域收益的影响程度，通过评估对象与比较 对象或区域平均状况的差异，利用因素修正系数法，可评估待估宗海的价格。 该理论是比较法的理论基础之一。 3 3 替代原理 3 3 1 理论内涵 替代原理也称比较原理，是经济学中以消费者正常和理性的消费行为为 基础而形成的基本原理。根据“经济人”假定，消费者的消费行为，总是使 其消费效果的满足程度即效用达到最大为目的。因此，当市场上商品的效用 相同或大致相似时，替代就容易产生。在同一市场上，当两种或两种以上商 品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品； 反之，当消费者以一定价格去购买商品时，总是期望购买对他而言效用最大 的商品。当市场上某一商品的价格上涨，消费者就会减少对该商品的购买量 转而去购买具有相同或相近效用的替代品；如果该商品价格下降，消费者又 会放弃替代品，而增加对该商品的购买量。 商品的替代性对商品的价格的形成具有极大的牵制作用。任何一种商品 的价格是在许多因素影响下形成的，同一市场上两个以上具有相同使用价值 和质量( 即相同效用) 、在满足消费者消费需求方面具有替代关系的商品同时 存在，由于它们之间可以相互替代，使商品在市场这一“看不见的手”的作 用下，价格互相牵制而趋于一致或接近，这就是替代原理。正因为替代原理 的作用，有利于形成科学、合理地商品价格和价格体系，包括商品的比价关 系，对于市场上商品价格形成具有一定的检验、校正作用。 3 3 2 在宗海评估中的应用 替代原理由于体现了市场上相同或相似物品的价格最终趋于一致或接近 第三章宗海评估的理论基础 的规律，市场比较法就是替代原理在宗海价格评估中的直接运用。在海域市 场上任何有理性的用海者都会以已成交的类似宗海的价格为指引，根据替代 原理进行效用与价格的比较，确定可接受的海域使用权买卖价格。在评估宗 海价格时，估价人员只要有足够的交易实例，从中选取具有一定替代性的可 比实例，然后将可比实例与估价对象进行认真比较，分析两者的特性差异， 并定量估测因这些差异影响所产生的价格差异，从而对其价格作适当调整修 正，就可以评估出待沽宗海的客观合理价格。 不仅如此，这一原理还体现于其他估价方法中，以及估价过程有关参数 的分析与确定中。如应用收益法估价时，首先要计算海域纯收益，而纯收益 客观性的判断和获取，必须以市场为基础，通过与同一市场上类似海域纯收 益的比较和修正取得，这一过程必然遵循替代原则；收益法中关键的参数海 域还原利率的分析、计算和确定，不管使用累加法、市场提取法、投资收益 率排序插入法中的任何一种方法，通常也要在使用类型、收益水平和风险大 小等方面进行比较后才能确定，同样遵循替代原则。下文所提到的海域平均 纯收益修正系数法是一种特殊的比较法，也是替代原理的直接应用。 3 4 生产费用论 该观点认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费。一项资产的原始成 本越高，其原始价值越大。法国人萨伊于1 8 0 3 年出版的政治经济学概论 中提出了生产三要素论( 萨伊把劳动、土地和资本作为生产的三个要素) 。这 三个要素都具有生产力，认为商品的价值应由耗费的资本、土地