（技术经济及管理专业论文）居民住宅区位决策行为实证研究——以杭州市为例.pdf

浙江工业大学硕士学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 居民住宅区位决策行为实证研究一一以杭州市为例 摘要 住宅作为一种特殊的商品，空间位置的固定性是其区别与其他普通商品的一 个重要特性。我国是一个发展中国家，城市化的总体水平不高，土地资源严重短 缺。合理规划和利用宝贵的城市土地，遵循居民的需求和偏好安排和选择住宅区 位，保持城市发展与居民生活的和谐将是我国城市发展过程中不可回避的重要问 题。 本研究在综述国内外关于居民住宅区位选择理论研究最新成果基础上，结合 我国住宅市场当前的实际，构建包含家庭特征、住宅特征、区位特征及心理因素 四维变量的居民住宅区位选择理论模型，并以杭州市居民为研究对象进行实证研 究，确定影响居民住宅区位选择的因素及其影响方向。实证结果显示，家庭特征、 住宅特征、区位特征及心理因素所包含的大部分变量对居民住宅区位选择有显著 影响，且影响方向与理论预期相同，而家庭收入、户主年龄对区位选择的影响不 显著。同时本研究也比较了购房家庭与租赁家庭在住宅区位决策行为上的差异， 结果显示，子女年龄、学区重视程度这两个变量对于购房家庭的区位选择具有显 著影响，影响方向与研究假设符合，而对租赁家庭的区位选择不具有显著影响。 本研究结论可为政府规划城市、企业投资与开发，以及居民选择住宅提供决策依 据。 关键词：区位决策区位选择离散选择杭州 浙江工业大学硕士学位论文 居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 a ne m p i r i c a ls t u d yo nr e s i d e n t i a l l o c a t i o nc h o i c ed e c i s l 0 n ac a s es t u d yi nh a n g z h o u a b s t r a c t h o u s ea sas p e c i a lc o m m o d i t y 叙e ds p a c ei sa l l i m p o r t a n tc h a r a c t e r i s t i c d i f f e r e n c eb e t w e e no t h e rc o m m o d i t i e s c h i n ai sad e v e l o p i n gc o u n t r y , t h eo v e r a l l l e v e lo f u r b a n i z a t i o ni sn o th i g h ，a n dh a sas e r i o u ss h o r t a g eo fl a n dr e s o u r c e s ，h o wt o p l a nc i t ya n du s et h ef a r el a n di nc o m p l i a n c ew i t hr e s i d e n t s n e e d sa n dp r e f e r e n c e s a n dm a i n t a i nah a r m o n i o u sl i f ef o rt h er e s i d e n t s t ou r b a nd e v e l o p m e n ti sa m a j o ri s s u e w h i c hc a nn o tb ea v o i d e d b a s e do nr e v i e w i n go ft h el a t e s tr e s i d e n t i a ll o c a t i o nt h e o r i e s a c h i e v e m e n t s ，a n d f o l l o w i n gc h i n a sd o m e s t i cm a r k e to f p r e s e n tr e a l i t i e st h i ss t o d yb u i l d i n gar e s i d e n t i a l l o c a t i o nc h o i c em o d e li n c l u d e sh o u s e h o l dc h a r a c t e r i s t i c s ，h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c s ， l o c a t i o nf e a t u r e sa n dp s y c h o l o g i c a lf a c t o r s t h i ss t u d yu s e st h ed a t ao fh a n g z h o u r e s i d e n t s t h ee m p i r i c a lr e s u l t ss h o wt h a tam a j o r i t yo fh o u s e h o l dc h a r a c t e r i s t i c s ， h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c s ，l o c a t i o nf e a t u r e sa n dp s y c h o l o g i c a lf a c t o r sh a v es i g n i f i c a n t i n f l u e n c eo nr e s i d e n t i a ll o c a t i o nc h o i c ed e c i s i o n - m a k i n g b u tr e s i d e n t i a ll o c a t i o n c h o i c ed e c i s i o ni sn o ts i g n i f i c a n t l ya f f e c t e db yf a m i l ym c o m e t h ea g eo ft h eh c a do f h o u s e h o l d i na d d i t i o n , t h es t u d yc o m p a r e dt h ed i f f e r e n c e so fr e s i d e n t i a ll o c a t i o n d e c i s i o n m a k i n gb e t w e e nr e n t a la n dp u r c h a s i n gf a m i l y t h er e s u l t ss h o wt h a t p u r c h a s i n gf a m i l i e s r e s i d e n t i a ll o c a t i o nc h o i c ei ss i g n i f i c a n t l ya f f e c t e db yt h ea g eo f c h i l da n dt h ed e g r e eo f c o n s i d e r a t i o no f s c h o o ld i s t r i c t ，b u tr e n t a lf a m i l i e s r e s i d e n t i a l 浙江r i = 业大学硕 学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为饲 l o c a t i o nc h o i c ei sn o ts i g n i f i c a n t l ya f f e c t e db yt h e s et w of a c t o r s t h i ss t u d y s c o n c l u d e sc a l lp r o v i d ea d v i c e sf o rt h eg o v e r n m e n t ，e n t e r p r i s e s ，a sw e l la sr e s i d e n t s m a k i n gd e c i s i o n s k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a l o c a t i o nc h o i c e ；r e s i d e n t i a ll o c a t i o nd e c i s i o n ； d i s c r e t ec h o i c e ；h a n g z h o u 浙江工业大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的研究成果。除文中已经加以标注引用的内容外，本论文 不包含其他个人或集体己经发表或撰写过的研究成果，也不含为获得浙 江工业大学或其它教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研究作 出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明 的法律责任。 作者签名：而趋南弗 日期：删年f 2 月7 e t 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意 学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权浙江工业大学可以将本学位论文的全部或部分内 容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密嘣 ( 请在以上相应方框内打“4 ”) 作者签名：荡b 鸟移b 导师撇：务、蟛 | 日期：“年i ) - - y j7e t 日期：夕够年l ，2 月9 日 浙江丁业入学硕 擘位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以抗州市为例 1 绪论 本章首先从研究背景与研究意义两个方面阐述为何要研究居民住宅区位选 择( 区位决策) 问题，在明确将居民住宅区位选择行为作为本论文主要研究问题 的基础上说明论文的研究目标、研究方法、研究技术路线、结构安排和章节内 容，最后，阐述本论文的创新点。 1 1 研究背景 住宅作为一种特殊的商品，空间位置的固定性是其区别与其他普通商品的一 个重要特性。房地产在空间所占的位置，既不能移动，也不能调换，因此房地产 的利用具有鲜明的地域特点。位置直接关系到房地产的利用价值。房地产业中有 句古话，即城市房地产三条最重要的特征是：是位置，二是位置，第三还是位 置( l o c a t i o n ，l o c a t i o n , a n dl o c a t i o n ) 。这里的位最不仅指房地产的自然区位，也 指房地产所处的经济与社会关系的网络( 曹振良，2 0 0 3 ，e 3 ) 。 随着城市的发展，城市不同区位之间的差异也越来越明显。从城市层面而言， 城市居住布局、城市功能布局如倪适应居民对住宅的需求等问题直接关系到城市 的发展和城市生活的和谐：从个体层面而言，选择城市何处区位的住宅是个体在 进行住宅消费时必然需要考虑的重要问题。因此，有关住宅区位选择的研究受到 国外住宅理论研究者相当大的关注。从1 9 世纪早期开始，国外研究者从成本费 用、效用函数、消费者心理学等角度对住宅区位选择行为进行了大量理论与实证 研究，旨在揭示影响居民区位选择的因素与影响程度，为合理规划城市和制定相 关政策提供依据。相比与国外众多研究文献，我国学者对于住宅区位选择的研究 相当缺乏，且多是从宏观角度论述区位选择研究的重要性极其意义，而缺乏居民 消费行为意义上的深度分析( 详见第二章相关理论基础与文献回顾) 。 国内缺乏对住宅区位选择行为的研究，与我国住宅市场的历史发展具有密切 关系。建国以后很长一段时间，我国学习仿造苏联模式，在城镇实行了完全福利 化的住宅政策，即由政府或单位建造或购买公有住宅，通过行政方法分配给职工 居住，职工只需向政府或单位缴纳很低的租金。居民对住宅只有被动的接受权， 等待政府或单位的分配，且取得的住宅不允许上市交易。在这种情况下：消费者 无真实的住宅消费或区位选择行为，也不存在真正的住宅市场。另一方面，新建 浙江下业，k = 学硕 ：学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 住宅多由政府或单位建造，基本不存在市场销售竞争的问题，因此也缺乏研究居 民住宅需求的激励。j 下是因为这些原因，理论界对住宅区位选择行为的研究既无 必要，也缺乏研究的实践基础。1 9 8 0 年以后我国开始了住宅制度的改革，并进 行了多种探索，但是住宅市场仍是计划机制居主导地位，市场机制占辅助地位。 直到1 9 9 8 年国务院以国发 1 9 9 8 1 2 3 号文，发出国务院关于进一步深化城镇住 宅制度改革加快住宅建设的通知，果断地作出了停止住宅实物福利分配、实行 货币化的突破性重大的战略决定，才彻底切断并结束了我国长期以来实行的住宅 福利制度。相对于近乎无偿使用的福利制度，新体制的基本特征是充分发挥市场 在住宅资源配置中的基础性作用( 褚超孚，2 0 0 5 ，p 1 ) 。住宅作为一种商品，对 其消费列入了广大家庭收入的开支范围，通过市场解决住宅成为居民的共识，向 市场要住宅成为许多居民的实际行动，这极大地激活了住宅市场，使得住宅交易 量( 包括租赁量) 成倍增长。以杭州市为例( 见表1 1 ) ：1 9 9 9 年销售新建商品 住宅6 6 8 3 套，2 0 0 5 年达2 0 5 2 7 套，6 年间住宅年交易量增长了3 倍；购买对象 中私人购买住宅比例从1 9 9 9 年的7 6 1 ，上升到9 9 7 ，商品化程度大幅提高； 同时二手房交易套数从1 9 9 9 年的7 9 9 套，增加到1 5 8 9 8 套，年交易量增长了 近2 0 倍；与此同时，租赁住宅数量也大幅增加，形成了较为完整的、活跃的住 宅市场，构建了通过市场机制配置住宅资源并发挥基础性作用的大格局，住宅消 费结构发生了根本性变化成功地完成了住宅消费由公有产权为主向私有产 权为主的转变，进入了以需求为导向的发展阶段。这为研究居民住宅区位选择等 问题提供了现实可能，也使得住宅区位选择行为的研究具有了重大的现实意义。 表1 11 9 9 9 - - 2 0 0 5 年杭州市区住宅交易量情况 年份 1 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 新建商品住宅成交量( 套) 6 6 8 3 1 2 8 3 61 4 】2 51 7 2 5 31 5 4 6 32 7 3 2 2 2 0 5 2 7 其中：个人购买比例( ) 7 6 1 8 7 49 7 0 9 8 9 9 9 09 9 19 9 7 _ 二手房成交量( 套) 7 9 92 1 9 27 1 5 71 1 6 7 01 8 6 8 51 4 9 2 3 1 5 8 9 8 尽管如此，由于实行全面的住宅市场化只有短短七年时间：关于居民住宅区 位选择行为等微观问题的研究尚未引起理论界的关注。改革开放以来，为配合住 数据来源：杭州市房产管理局 2 浙江t 业人学硕i 学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 宅制度改革和顺利推进住宅商品化发展，国内学者对我国住宅市场进行了诸多卓 有成效的研究，但是这些研究主要集中在住宅制度、政策与保障体系、住宅价格 与房地产泡沫、房地产业周期波动，房地产业预警预报，住宅产业与宏观社会经 济协调性发展；住宅金融与借贷风险防范等宏观热点方面。但是，对住宅问题的 研究既要站在宏观、中观层面，同时也需要从微观层面，特别是从消费者的角度 解释微观主体选择行为特征、需求特征，因为微观主体行为是影响产业发展的基 础，有其特殊意义。近两年国内己开始出现重视对住宅消费者微观主体行为研究 的倾向，如王福林( 2 0 0 5 ) 通过某商业银彳亍个人住宅贷款1 8 6 1 个样本数据，采 用判别函数、聚类分析方法，分析个人住宅贷款违约特征。郑思齐、符育明、刘 洪玉( 2 0 0 4 ) 则利用北京、上海、武汉、重庆和广州五大城市1 0 0 0 份居民问卷 资料研究居民购买住宅的区位选择，但是总体来说，微观研究的面还不广，深度 还有待于加强。 1 2 研究意义 在上述研究背景下，本论文在阅读大量文献基础上，选择以中国房地产市场 最为发达地区之一的杭州市为研究对象，通过对近期完成住宅消费行为( 购买住 宅、租赁住宅行为) 的居民进行问卷调查与统计分析，应用排序l o g i t 模型等分 析工具，对居民区位选择行为进行实证研究，此研究的意义主要有以下两方面： 1 理论意义。区位选择研究是住宅需求研究的重要内容之一，而如前文所述， 我国国内现阶段缺乏对微观层面住宅消费行为的实证研究，因此本论文的研究是 对我国居民住宅需求理论的一个有益的补充，对完善或补充我国居民住宅需求理 论具有重要意义。采用什么方法和模型来研究居民区位选择问题? 影响居民区位 选择的因素从哪些维度来考虑? 在各个维度上变量如何选择和量化? 各个影响 因素对区位选择存在何种房向的影响? 研究结论与国外的研究结论是否相同? 这些问题都需要进行系统的理论研究，而国内理论界对上述问题的探讨远远不 够。本论文将上述问题作为研究的出发点，从规范研究和实证分析两个方面入手 对这些问题进行深入探讨，为分析居民住宅区位选择行为和建立区位选择模型奠 定一定的技术基础，因此，本研究具有重要的理论意义。 2 实践意义。本研究试图通过建立区位决策效用函数模型，从消费者微观层 浙江t 业人学硕1 二学位论文 居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 面揭示影响居民住宅区位决策之影响因素及影响方向，探讨具有哪些特征的居民 倾向选择城市具有哪些特征的区位。对于政府而言，有利于政府更好地理解城市 发展阶段及倾向，了解居民偏好及需求规律，为政府合理地进行城市规划，科学 布局提供依据；对于开发商及各住宅中介机构而言，有利于更好地理解居民区位 选择上的偏好及在家庭特征约束下的区位选择行为，为客户群体的确立，市场规 律的把握提供分析依据；对于居民而言有利于个体了解自身需求，把握需求特征 及区位特征，引导居民合理消费。 1 3 研究目标与研究方法 1 。3 1 研究目标 在综述国内外关于居民住宅区位选择理论研究的最新成果基础上，结合我国 住宅市场当前的实际，构建我国居民住宅区位选择理论模型，并以杭州市居民为 研究对象，进行实证研究，建立区位选择效用函数，确定影响居民住宅区位选择 的因素及其影响方向，为把握居民住宅需求、政府科学规划城市布局、开发商准 确分析消费者需求特征提供科学依据。 1 3 2 研究方法 在研究方法上力求规范研究与实证研究相结合。规范研究是指分析经济现象 “应该是什么”的方法，即关于价值判断的研究，实证研究则是指分析经济现象 “是什么”的方法，即对经济事实判断的研究。采用规范研究的方法是从理论高 度探讨区位选择研究的理论基础、研究的方法与模型，为认识问题、理解问题、 特别是为随后的实证研究奠定基础。而大样本的实证调查与分析则可以进一步明 确问题和剖析问题。 1 规范研究。为了能从总体上对国内外学者在研究区位选择中所用到的研究 方法、研究进展、研究结论有一个准确把握，以资借鉴，笔者查阅了大量国内外 文献，并对所收集的文献进行了深度阅读与研究，这些研究成果为本论文的研究 提供了颦实的基础。具体地，规范研究主要体现在以下两个方面： 。 1 ) 笔者系统地对国内外研究住宅区位选择的理论基础与方法进行了规范研 浙江t 业人学颤i ：学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一必抗州市为例 究，从理论研究的角度将其分为三大类，分别为基于成本费用经济学的区位选择 理论与方法，基于消费者效用理论的区位选择理论与方法，基于社会心理学的区 位选择理论与方法，这为实证研究中区位选择模型的构建奠定了理论基础。 2 ) 对区位选择的实证文献进行了系统整理，特别关注了国内外文献中的模型 选用、变量的选择、采用的数掘及其研究的结果，这为本实证研究中模型的确定、 变量的选择、问卷的设计、研究结果的解释以及研究结果的比较分析做了很好的 铺垫。 2 实证研究。国外实证研究家庭区位选择问题大多是利用政府的住宅普查 或抽样调研数据，这省去了研究者大量的时间与精力。而在我国，目前政府部门 尚未拥有系统的关于本研究所需的资料，尽管第五次全国人口普查中有一部分关 于家庭特征与住宅现状的调查数据，但是变量和数据均不全面，且距离现在时间 间隔太长，在普查后的五年里居民住宅消费观念与消费水平发生了根本性的变 化，这些数据很难用以分析当前我国居民的住宅区位选择问题。因此，必须通过 问卷调研的方式获得第一手的数据。笔者结合导师的课题，在导师的帮助下，除 了自身实地调查外，也租房地产中介机构共同完成闯卷调查工作。整个实证研究 主要包括三个方面：试调查、闯卷调查、数据处理与计算。 1 ) 试调查。本文试调查、访谈以及调查表设计是交叉进行的，尽管国外实 证文献给出了许多变量指标，但是我国的住宅市场成熟度与国外有很大差异，居 民消费水平、家庭结构、消费观念也与国外有很大的差异，因此，并不能直接搬 用国外研究设定的变量指标，所以，笔者在阅读文献，理清了研究思路后，先设 计了一份调查问卷，进行了试调查，根据试调查中所碰到的问题，重新补充修改 问卷。 2 ) 问卷调查。问卷调查对象包括住宅购买者和租赁者两部分。购买者调研 地点在杭州市房产交易中心( 办理二手房过户手续集中地) 和九个售楼部现场， 大多数问卷是采取“一对一”的调查办法取得，少部分是通过售楼人员获得。租 赁住宅者样本则因地点相当分散，只得委托杭州市两家规模较大的中介机构“我 爱我家”、“金丰易居”经纪人进行，整个问卷调研时间从2 0 0 5 年4 月2 0 日至 2 0 0 5 年9 月2 0 闩，历时5 个月。共发放问卷1 2 2 2 份，回收闻卷1 0 1 l 份，剔除 一些内容不完整、或主要问题回答自相矛盾等无效闻卷后，实际有效问卷8 8 4 份， 浙江丁业大学硕士学位论文居民住宅区位决策行为实证研究以杭州市为倒 其中购买住宅者问卷5 0 4 份，租赁住宅者问卷3 8 4 份。 3 ) 数据处理与计算。调查问卷回收后，首先将数据输入计算机，然后利用 s p s s 统计软件对该数据迸行了统计处理，统计处理的内容主要包括：( 1 ) 根据 问卷回收情况、家庭特征、住宅特征、区位特征及心理因素包含的变量，对有效 样本的分布状况进行了基本的样本统计分析：( 2 ) 以家庭特征、住宅特征、区位 特征及心理因素所包括的变量为解释变量，利用排序l o 武模型研究变量对区位 选择的影响程度及影响方向。 1 3 3 技术路线 本论文采用的技术路线如图1 1 所示。首先在大量文献研究基础上，探讨国 内外同类研究中的模型选择和变量选择，为论文模型选择以及问卷调查提供理论 与方法上的指导。然后，拟定调查问卷，并正式进行问卷调查；最后对实证调研 数据进行处理，建立了杭州市居民区位选择排序l o g i t 模型，形成研究结论，在 此基础上提出了政策建议。 市场细分 研究主题 居民住宅区位决策行为研究 文献回顾 影响住宅区位决策变量选择 理论模型构架建立 问卷设计与调查 数据输入与预处理 基于l o g i t 回归模型的住宅区位决策实证分析 调查对象 1 ：在杭州 市购买住 宅的居民 调查对象 2 ：在杭州 市姐赁住 宅的居民 研究结论及建议 图1 1 技术路线图 浙江t 业大学颈e 学位论文 居民住宅区位决策行为实证研究以杭州市为例 1 4 论文内容及结构安排 第一章，绪论。 明确将居民住宅区位选择行为作为本论文主要研究问题。阐述了论文的研究 背景，说明论文的研究意义、研究目标、研究方法、研究技术路线、结构安排和 章节内容，以及本论文的创新点。 第二章，相关理论基础及文献回顾。 对国内外住宅消费选择行为的相关研究进行综述。具体地，笔者首先阐述基 于e k b 模式的住宅消费选择行为理论，在此基础上，分别从成本费用经济学、 效用经济学和心理学理论等三个角度对国内外相关理论研究成果和区位选择实 证研究成果作出介绍并进行评述。 第三章，研究假设与模型构建。 在第二章文献综述的基础上，根据住宅区位选择的相关研究成果，结合当前 我国住宅市场的实际情况，从家庭特征、住宅特征、区位特征与心理因素方面详 细阐述这些因素对于住宅区位选择的影响机理，并据此提出论文的研究假设。 第四章，数据收集与变量测度。 首先，详细交代了本实证研究调查问卷的设计、问卷的发放与问卷回收过程。 然后，阐述如何将研究假设中的名义变量转化为进入l o g i t 模型的操作变量。最 后，对家庭特征、住宅特征、区位特征和心理因素所包括的变量的有效样本的分 布状况进行了基本的样本统计分析。 第五章，实证结果与分析。 本章根据问卷收集的数据，根据总体样本、购买样本、租赁样本的分类，利 用排序l o g i t 模型对家庭住宅区位选择的研究假设进行实证分析。根据排序l o g i t 模型回归的结果，对我国住宅市场的有关问题进行讨论，并有针对性的提出相关 建议。 第六章，结论与展望。 归纳和总结了本研究的主要结论，分析了这些研究结论的学术价值和实践意 义，并讨论了本文研究的局限性以及在今后的研究中可进一步深入探讨的问题。 浙江工业大学硕l 学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 1 5 研究创新点 1 本研究有别于我国大多数学者侧重于对住宅市场的宏观分析，而是从微观 机理上研究影响居民区位决策的因素，探讨消费者区位决策行为特征，是对国内 有关住宅市场的研究的有益补充。 2 相对于国内外现有文献多只从某一个或某几个维度构建区位选择理论模 型，本论文通过对相关文献的研究与梳理，从成本费用、消费者效用和社会心理 学等理论出发，构建了更加全面系统的包含家庭特征，住宅特征、区位特征与心 理因素四个维度特征变量的居民住宅区位选择理论模型，并采用排序l o g i t 模型 实证研究了居民住宅区位选择行为。 。 3 本研究分别从购房者角度和租赁者角度研究了居民区位决策行为，并比较 了购房者和租赁者在区位决策时的行为差异，而国内外研究多从购房者角度进行 区位决策的研究，对购房者和租赁者在区位决策时表现出来的特征差异之比较研 究并不多见。 浙江工业大学硕士学位论文 居民住宅区位决簧行为实证研究一以杭州市为捌 2 相关理论基础及文献回顾 本章将对国内外住宅消费选择行为的相关研究进行综述2 ，具体地，笔者首 先阐述基于e k b 模式的住宅消费选择行为理论，在此基础上，分别从成本费用 经济学、效用经济学和心理学理论等三个角度对国内外相关理论研究成果和区位 选择实证研究成果作出介绍并进行评述。 2 t 消费者行为理论与居民住宅消费行为 消费者行为理论是一门综合的学科，涵盖包括经济学、消费者心理学、社会 学等领域。所谓“消费行为”是指消费者在获得和使用某种产品时的决策过程与 行动意向( 连经宇，2 0 0 3 ，p 8 ) 。由于“消费行为”一词随着研究领域背景与研 究目的的不同，而产生不同的意义和特征。因此，本研究所探讨的消费者决策行 为主要针对住宅消费决策的选择行为。 由于住宅的耐久性、差异性、固定性、强政府介入性以及昂贵性等多重特性 ( s m i t h ，r o s e n f a l l i s ，1 9 8 8 ；温海珍，2 0 0 5 ，p 5 6 ) 决定了大多数家庭在住 宅选择过程中均会投入较大的时间与精力，经过审慎的比较和判断，才能作出住 宅消费的最终决策，因此，家庭住宅消费选择行为是一个高度涉入( h i g h i n v o l v e m e n t ) 的复杂的消费行为( 刘廷扬，王蓉莉和苏政宏，2 0 0 0 ) 。消费者行 为学为研究居民的住宅消费行为提供了一个较为完整的分析框架，消费者行为是 消费者在取得消费产品、处理产品与服务时所涉及的各项活动，并包含在这些活 动前后所发生的选择过程( e n g e l ，b l a c k w e l l & m i r f i a r d ，1 9 9 5 ) 。通过分析人们 的消费行为与选择行为，可以清楚了解他们各自的生活方式以及不同消费群体的 内在价值与心理的需求动机( h a w k i n s ；b e s t & c o n e y ，2 0 0 3 ，p 5 6 ) 。因此，利 用消费者行为学方面的理论知识，从消费者的微观角度，研究家庭的住宅区位消 费倾向与动机以及选择准则与影响因素，可以帮助笔者更好地了解住宅市场的运 作状况，有利于深层次理解消费者区位选择行为特征，有利于住宅开发商和政府 职能部门制定与实施正确的开发战略和宏观住宅政策。 早期的消费者行为研究大多将消费者行为看作是一个决策过程，其中“决策” 2 停宅区位选择既是，种选择行为，也是住宅消费决簧行为。服从于一般的住宅消费决簧理论，因此，如 果没有特别说明笔者这里综述的主要是一般的住宅消费决策理论，其结论适用于住宅区位选择( 决策) 分析。在本文中，区位决策与区位选择为同一含义。 9 浙江工业大学硕士学位论文居民住宅区位决燕行为实证研究一以杭州市为例 通常被定义为在各种可行方案中进行选择。比如h a w k i n s ( 1 9 9 6 ) 就把“消费者 决策选择”( c o n s u m e rd e c i s i o n ) 阐述为“消费者本身十分谨慎地评估一组产品、 品牌及服务的属性，并理性地选择其中一个能以最低成本来解决其所有已知需 求”。但此观点被过度简化了，因为决策是一个程序，而非只是在替代方案中 进行选择的简单动作而已( r o b b i n s & d e c e n z o ，1 9 9 8 ) 。进而r o b b i n s & d e c e n z o ( 1 9 9 8 ) 认为决策程序包含由界定问题开始，迸一步到选择一个可以解决问题的 方案，最后以决策效用的评估作为结束的一系列步骤。 消费者行为的研究成果中，e k b ( e n g e l k o l l a t b l a c k w e um o d e l ) 模式被认 为是个比较重要和完整的经典模式，这一经典模式由e n g e l ，b l a c k w e l l 和 m i n i a r d ( 1 9 6 8 ) 提出，经过7 次修改，于1 9 9 5 年最终修正为一个完整的消费者 行为理论框架，见图2 1 。e k b 模式包括四个部分的内容，分别为信息输入 ( i n f o r m m i o ni n p u t ) 、信息处理( i n f o r m a t i o np r o c e s s i n g ) 、决策程序( d e c i s i o n p r o c e s s ) 和决策程序影响因素( v a r i a b l e si n f l u e n c i n gd e c i s i o np r o c e s s ) ，其中决簧 程序是核心，其它三个部分内容均围绕此展开。该理论模式将消费者行为看成是 一个连续过程，以决策程序为核心，阐述了消费者选择程序各阶段的运作机理， 同时考虑影响各决策阶段的内在因素及外在因素，以及这些因素间彼此的相互关 系。下面笔者将结合住宅区位决策消费行为，重点从e k b 模式中决策程序这一 核心所包含的五个阶段的内容对该经典模式进行说明： 处理信息处理捷鳍睡序影响决策程序变量 刺激l i “ 图2 1 消费者行为模型，引自h a w k i n sdi ，b e s trj 和c o n e yk ( 2 0 0 3 ) ，p 7 1 1 、问题确认( p r o b l e mr e c o g n i t i o n ) 。当居民意识到他( 她) 对住宅的需求 新江工业大学硕t 学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为倒 状况与实际状况存在差异时，会产生住宅消费的动机( 问题确认) 。引发住宅消 费动机的因素可能是居民个人的内在需求( 如生理和心理的需求等) ，也可能是 来自于外部环境的刺激( 如广告信息、好的住宅等) ，因此，居民的住宅消费动 机会受到居民内在特征和所处外部环境的影响，因此环境因素和个人差异是决定 居民选择何处区位住宅的两个关键因素。 2 、信息寻找( s e a r c h f o r i n f o r m a t i o n ) 。住宅消费动机产生后，这时居民开始 收集与之相关的住宅信息。居民首先会从自身拥有的内部资讯( 个体记忆) 中寻 找相关的住宅信息( 内部搜寻) ，当内部资讯不足以解决问题时，这时会转向于 从外部环境中搜寻住宅信息( 外部搜寻) ，显然居民能够获得所需住宅信息的多 少会受到个体记忆( 内部信息源) 、外部环境( 外部信息源) 、欲求住宅属性( 如 区位、结构、户型等) 以及居民个体特征( 如职业、教育程度、收入等) 的影响。 3 、方案评估( a l t e r n a t i v ee v a l u a t i o n ) 。当居民搜寻到有关的住宅信息后，接 着将对该信息基础上形成的住宅消费诸方案进行评价。方案评估涉及评估准则、 信念和意向等三个方面的内容。评估准则指方案评估的具体内容，可以用住宅的 某些属性( 如价格、区位、结构、开发商和物管公司等) 来表示。信念指居民对 住宅各评估准则的看法和重视程度，比如居民可能考虑到子女的教育环境而对某 一学校有特别的偏好，使得该居民具有强烈的倾向选择该学校所在的区位，此外， 类似的偏好也包括对某一开发商商品的偏好或对某一景观的特别偏好等。居民的 信念和居民的个体特征以及所处的外部环境有重要的关系。意向则指居民在综合 评估准则和各评估准则态度的基础上所形成的对某住宅方案的消费意愿。 4 、方案选择( a l t e r n a t i v ec h o i c e ) 。居民在实现对住宅诸方案的评估后，已经 形成了对某一住宅的消费意愿，在方案选择阶段，居民将再次考虑外部环境( 社 会文化、人际影响、家庭特征等) 和个人差异( 消费动机、收入、态度、价值观 和生活形态等) ，对住宅消费意愿进行验证和确认，最终确定具体的住宅选择方 案。 5 、结果( o u t c o m e ) 。家庭选择好住宅后，在随后的使用过程中将对所选方 案达成效果后评估。该效果后评估可能会产生两种不同的结果：满意和不满意。 如果满意，则居民将会形成对该住宅及其品牌的良好信念，并将之贮存于个人记 忆中，以便指导以后住宅的再次选择行为或作为信息传递给他人( 并可能影响他 浙江t 业大学硕士学位论文 居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 人的住宅消费行为) ；如果不满意，比如对于所选择住宅，消费者认为距离工作 地太远或周边环境噪声太大等，居民则会形成认知失调，并将采取措施降低住宅 消费决策后产生的不偷快感觉，比如向开发商抱怨、重新选择交通工具改变通勤 实际时间等。这种不满意结果也会影响居民未来的住宅区位决策并通过信息传送 影响他人的住宅消费行为。 可以看出，基于e k b 模式的住宅消费决策过程涵盖了住宅消费行为的众多 问题，包括住宅消费动机、资讯搜寻、认知结构、评估准则、消费信念、消费意 向、满意度评估等等。事实上，e k b 模式是一个较为完整的分析居民住宅消费 行为的研究框架，目前大多数的住宅研究，尤其是基于居民个体微观角度的研究， 都可以纳入这一研究框架之中( 尽管许多研究中并没有出现e k b 甚至消费者行 为的概念) ，但是由于受时间、人力和财力等研究资源的限制，大多数学者所进 行的住宅消费研究仅涉及e k b 模式中的某一部分内容，如，台湾的周佳仪( 2 0 0 3 ) 研究了住宅消费行为意向；王居卿等( 2 0 0 2 ) 研究了影响居民购买住宅的认知结 构：刘廷扬、王蓉莉和苏政宏( 2 0 0 2 ) 研究了影响居民购买住宅的动机、信念和 住宅评估准则i 戚静玟( 1 9 9 8 ) 研究了住宅消费动机、资讯搜寻和住宅评估准则： 吴育哲( 1 9 9 8 ) 研究了住宅消费动机与资讯搜寻；高炳华( 2 0 0 1 ) 研究了居民住 宅购买行为的特征；陈彦仲( 1 9 9 7 ) 则着重研究住宅消费决策程序中的方案评估 和方案选择行为，即重点分析并揭示了影响人们住宅租购及区位选择等行为的关 键因素。 尽管e k b 模式描述了消费行为的整体轮廓，关于居民住宅消费的研究大多 可以纳入该研究框架，但是需要说明的是，作为e k b 模式的核心，决策程序部 分包含五个阶段，这五个阶段均受外部环境和个体差异的影响，因而住宅消费行 为研究的根本问题是分析决策程序各阶段的行为主要受哪些外部环境和个体差 异( 即个体特征) 因素的影响，特别地，需要分析哪些具体因素决定了居民的住 宅消费意向和最终的方案选择( 即属于决策程序中方案评估和方案选择方面的问 题) ，对此e k b 模式只是笼统说明了外部环境和个体差异影响决策行为，但是对 于住宅选择这一具体的消费行为，简单地将e k b 模式运用与住宅选择分析并不 根搀收集的文献资料，且前我国大陆地区从微观角度分析居民住宅消费的文章极少，而我国台湾地区和 国外则有较多微观角度的研究文章，国外的研究更多集中于分析住宅消费决策程序中的方案评估和方案选 择行为，通过理论模型或实证方法研究居民住宅选择的影响因素。 1 2 浙江工业大学硕士学位论文居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 能得出答案，为此，需要利用更加具体的选择方法和理论对决定住宅最终选择结 果的影响因素进行研究，下文中笔者将按照选择研究方法论对这些研究进行分 类，并对之作出较为详细的论述。 综上所述，居民的住宅选择行为是一个重要的消费行为，消费者行为理论， 特别是其中的e k b 模式为笔者研究居民的住宅选择行为提供了一个完整的分析 框架，从中可以发掘居民住宅消费者的众多研究问题，其中核心问题是在外部环 境和个体差异中哪些因素是影响居民住宅消费意向和最终消费方案的关键因素， 正是本着这研究框架和分析思路，本论文将着重于分析居民住宅消费选择的主 要影响因素，在综述目前关于这一问题的现有研究成果基础上，构建一个包含更 多因素的居民住宅选择影响模型，以我国房地产的热点城市杭州为实证对象， 研究居民住宅区位选择行为的关键影响因素。 2 2 居民住宅区位选择理论评述 正如前文已经说明，简单地将e k b 模式运用于居民住宅区位选择，并不能 从住宅区位决策过程中外部环境和个体差异中探寻影响住宅选择的关键因素。因 此需要实践性更强的理论来支持对居民住宅区位决策行为的研究。通过对国内外 相关文献的查阅，从理论依据及方法论的角度，笔者认为可以将现有研究归为三 大类别：( 1 ) 基于成本费用经济学的住宅区位选择理论；( 2 ) 基于效用经济学的 住宅区位选择理论；( 3 ) 基于社会心理学的住宅区位选择理论。下面将依次对这 三个类别的研究作出介绍及评述。 2 2 1 基于成本费用经济学的住宅区位选择理论 基于成本费用经济学的区位选择理论最早可追朔到t h u n e n ( 1 8 2 6 ) 提出的 农业区位理论。t h u n e n 理论的最高准则是成本最小原则，基于些假设( 中心 城市是惟一的市场中心、土地是均质的、不存在交通方式优劣、运费与农产品重 量和产地到市场的距离成正比等) ，他认为( 1 ) 对于同一种农作物而言，由于运 费率保持不变，由竞争性市场决定的农产品价格则随着市场距离的增大，总运费 增加，因此地租量减少。所以总是存在一个距离使得地租量降为零。地租为零处 是该农作物种植的经济性极限。( 2 ) 对不同的农作物商言，土地产出能力、产品 浙江工业大学硕士学位论文 居民住宅区位决策行为实证研究一以杭州市为例 价格、单位产出的生产费用、运费率 物所获得的地租量不同。这表明，同 用方式的选择。结合以上两点，在兰 f 相同，因此，同一区位选择不同农作 e 上的土地事实上还面临着不同农业利 陆会经济、技术条件下，t h t m e n 提出 了土地农业利用的圈层模式( 从内到外分别为自由农业带、林业圈、轮栽作物圈、 轮作休闲制圈、三区农作制圈、畜牧圈) ( 曹振良，2 0 0 3 ，p 9 9 1 1 1 ) 。虽然t h u n e n 理论的研究对象仅仅是农业用地利用，但是，他成功抓住了影响当时农业土地利 用的关键因子( 土地位置和距离) ，揭示了土地区位利用的核心机制( 级差地租 模型) ，从而第一次从理论上系统阐明了距离摩擦或空间摩擦对土地农业区位利 用的深刻影响。这一基本原理不仅可以用来解释农地的分区利用，而且对于工业、 商业和住宅业等经济活动的区位决策和土地的合理利用也有着重要的指导意义。 将成本最小原则应用于住宅区位选择，则可以概括为：城市居民通过对住房 直接费用( 即购买、租赁定区位的住房的费用) 与通勤费用的比较确定适当的 住宅区位。关于住宅区位的“费用替代理论”最早由温哥和阿兰索提出，后经穆 斯( r ，em u t h ) 和伊文思( a ，we v a n s ) 等人对此进行了完善和发展( 张泓铭， 1 9 9 8 ，第1 7 0 1 7 1 页) 。费用替代理论的理论假设为以下三点：( 1 ) 运送所有上 班人员的交通工具具有相同的通勤效率；( 2 ，各种区位上的城市住宅均适宜于居 住；( 3 ) 住宅密度等因素并不影响居民的住宅区位决策。基于以上假设，居民住 宅区位决策主要取决于选择一定区位住房的实际居住费用，实际居住费用又由两 部分组成：是购、租一定区位的城市住宅需要支付的直接费用，二是由住宅区 位到市区上班所需要的通勤费用，二者均取决于住宅区位到市中心的距离( 假设 居民上班地点均在市中心区域) 。随着到市中心距离的变化，住宅消费的直接费 用与通勤费用之间存在此消彼长的替代关系；若住宅区位由市中心向外移出，住 宅费用的降低会在一定程度上被通勤费用的增加所抵消。理性的住户在做住宅区 位决策时，会通过住宅直接费用与通勤费用的比较，选择综合费用最低的距离， 由此距离决定适宜的住宅区位。 值得注意的是，目前住宅区位选择研究中的通勤成本概念涵盖的范围已经得 到扩展，不仅包括工作地和住宅地之间往返的通勤成本，也包括家庭购物和休闲 等活动的通勤成本。例如k i m ，h o m e r 和m a r a n s ( 2 0 0 5 ) 在分析通勤成本对区 位选择的影响时，将家庭休阑娱乐活动的通勤时间及交通成本也计入通勤成本之 浙江t 业人学硕 岸位论文 居民住宅区位决策行为实证研究以杭州市为例 中；g u o & b h a t ( 2 0 0 6 ) 将家庭购物和休闲娱乐活动的交通成本均计入通勤成本 之中，认为由于家庭购物及休闲娱乐活动引致的交通成本与工作引致的交通成本