（技术经济及管理专业论文）房地产投资决策方法及应用研究.pdf

摘要 本文基于现代经济管理理论和我国房地产投资领域的实际情 况，对房地产投资决策方法及应用进行了研究。全文主要由“绪论”、 “房地产价格测定及投资评价指标体系”、“房地产投资多指标评价 的决策方法”和“应用实例”四部分组成。 q 绪论。阐述了本文研究的意义并综述了房地产投资决策理论 与方法研究发展概况。 2 房地产价格测定及投资评价指标体系。分析了房地产租( 售) 价与房地产评估价的关系根据房地产估价理论，给出了房地产价格 测算方法，建立了反映房地产投资效果的评价指标体系，系统地分 析了各指标性质及构成，提出了各项指标量化及计算方法。 3 房地产投资多指标评价决策方法。系统地分析了房地产投资 决策全过程，提出了二阶段多指标投资决策模式。在第一阶段房地 产单项目投资决策中，根据单项目投资决策的特征，确定了反映单 项目房地产投资效果的评价指标体系，提出了房地产项目中三类建 筑综合评价的熵权系数计算方法。建立了单项目投资决策熵权系数 优化模型。第二阶段房地产多项目投资决策，确定了反映房地产多 项目投资效果的评价指标层次结构，计算各项目评价指标值，选择 了房地产投资决策专家评价群体，建立了多项目投资决策模型，评 价排序了各房地产投资项目。 4 应用实例，将本文研究的房地产投资决策理论与方法应用于 某房地产开发公司投资决策实际中，测定了房地产租( 售) 价，计 算了单项目中三类建筑熵权系数值，通过单项目熵权优化模型求得 了各项目最优规划方案，计算了各项目评价指标值。构造了房地产 多项目投资决策评价指标的层次结构，对各房地产项目进行了评价 排序，取得了满意的结果，从而验证了本文理论研究解决实际问题 的能力。 最后，对全文工作进行了小结，并提出了进一步研究房地产投 资决策问题的方向。如d j 匕方交通大学硕士学位论文 关键词： 房地弓投资决策 优化模型 评价指标 评价排序 坚! ! 坚 a b s t r a c t t h isp a p e rm a k e sas t u d yo nt h ei n v e s t m e n td e c i s i o nm e t h o d a n di t sa p p l i c a t i o ni nr e a le s t a t e w h i c ha r eb a s e do nm o d e r n m a n a g e m e n tt h e o r y a n dt h ef a c t u a ls i t u a t i o no f i n v e s t m e n t f i e l d si nr e a le s t a t eo fo u rc o u n t r y i ti sm a i n l yc o m p o s e do f f o u rp a r t sw h i c ha r e 。i n t r o d u c t i o n ”，“t h ee v a i u a t i o n t a r g e t s y s t e m o fi n v e s t m e n ti nr e a le s t a t e a n dm o d e lo f p r i c e p r e d i c t io n ”，“t w o sr a g e d e c i s j o nm o d e l e v a l u a t e db ys e v e r a l c r i t e r i o no fi n v e s t m e n ti nr e a l e s t a t e ”a n d “a p p i i c a t i o n e x a m p l e s ” c h a p t e r l ，i n t r o d u c t i o n ，e l a b o r a t e st h es e n s ea n dg e n e r a l s i t u a t i o no ft h es t u d ya n dm e t h o do fi n v e s t m e n td e c i s i o no nr e a l e s t a t e c h a p t e r 2 ，t h ev a l u a ti o nt a r g e ts y s t e mo fi n v e s t m e n ti nr e a l e s t a t ea n dm o d e lo fp r i c ep r e d i c t i o n ，s y s t e m i c a l l ya n a l y s e st h e w h o l ep r o c e s so fi n v e s t m e n td e c i s i o no nr e a l e s t a t e ，s e t su p t h e e v a l u a t i o n t a r g e ts y s t e m w h i c hs h o w st h ee f f e c t o f i n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ea n d a n a l y s e s t h en a t u r ea n d c o n s i s t u t j o no fe a c ht a r g e t sa n dt h e nr a i s e si t sq u a n t i f y i n g a n dc o m p u t i n gm e t h o d c h a p t e r 3 ，t w o s t a g ed e c i s i o nm o d e l ，s e t su pt h et w o s t a g e d e c i s i o nm o d e le v a l u a t e db ys e v e r a lc r i t e r i o n s b ym a k i n ga s y s t e m i c a l i fa n a l y s i s o nt h ew h o l e p r o c e s s o fi n v e s t m e n t d e c i s i o n i nt h ef i r s t s t a g e o f s i n g l e p r o j e c t i n v e s t m e n t d e c i s i o no nr e a le s t a t e ，a c c o r d i n gt oi t sf e a t u r e s ，i td e f i n e s t h ee v a l u a t i o n t a r g e ts y s t e m ，w h i c hr e f l e c t st h ei n v e s t m e n t e f f e c ta n ds e t sf o r t ht h ee n t r o p yc o e f f i c i e n tc o m p u t i n gm e t h o d i nt h ec o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o na b o u tt h i r d - k i n da r c h i t e c t u r e i nr e a l e s t a t e f i n a l l y t h e o p t i m i z a t i o nm o d e lo fe n t r o p y 北方交通大学硕十学位论文 c o e f f i c i e n to fs i n g l e - p r o j e c ti n v e s t m e n td e c i s i o nh a sb e e ns e t u p i nt h es e c o n ds t a g eo fs e v e r a l p r o j e c ti nv e s t m e n td e c i s i o n ， g r a d e d s t r u c t u r eo fe v a l u a t i o n t a r g e t h a sb e e nb u i l tw h i c h r e f l e c t ss e v e r a li n v e s t m e n te f f e c t t h ev a l u eo fe v a l u a t i o n t a r g e tw a sc o m p u t e d ，e x p e r t s e v a l u a t in gs c h o o lo fin v e s t m e n t d e c i s i o nh a sb e e ns e l e c t e d t h em o d e lo f s e v e r a l p r o j e c t i n v e s t m e n td e c i s i o nh a sb e e ns e tu pa n de a c hp r o j e c th a sb e e n e v a l u a t e da n da r r a n g e da tl a s t c h a p t e r 4 ，a p p li c a t i o ne x a m p l e s ，a p p l i e st h et h e o r ys t u d i e d i nt h is p a p e r i nf a c t u a lp r o b l e ma b o u ti n v e s t m e n td e c i s i o no f ar e a le s t a t ee x p l o i t i n gc o m p a n y i nt h ea p p l i c a t i o nt h er e n t ( o rs a l e ) p r i c eh a sb e e nf o r e c a s t e d ，t h ev a l u eo fe n t r o p y c o e f f i c i e n to fs i n g l e p r o j e c ti n v e s t m e n td e c i s i o nh a sb e e n c o m p u t e d ，t h eo p t i m u mp r o g r a m m i n gs c h e m eh a sb e e ng o ta c c o r d i n g t os i n g l e p r o j e c te n t r o p yo p t i m i z a t i o nm o d e la n dt h ee v a l u a t i o n t a r g e tv a l u eh a sb e e nc o m p u t e d i ta l s oc o n s t r u c t s t h eg r a d e d s t r u c t u r eo fs e v e r a l p r o j e c te v a l u a t i o nt a r g e to fi n v e s t m e n t d e c i s i o na n dm a k e sa ne v a l u a t i o na n da r r a n g e m e n ta b o u te v e r y p r o j e c t a sar e s u l t ，s a t i s f i e dr e s u l t h a sb e e ng o ta n dt h e c a p a c i t yo fr e s o l v i n gf a c t u a lp r o b l e m sb yu s i n gt h et h e o r yi n t h i s p a p e rh a sb e e nv e r i f i e d f i n a l l y ，g e n e r a lc o n c l u s i o nh a sb e e nm a d ea n dt h ef u r t h e r r e s e a r c hd e c o r a t i o no np r o b l e m so fr e a le s t a t eh a sb e e np u t f o r w a r d k e y w o r d s ：i n v e s t m e n tr e a le s t a t e ，i n v e s t m e n td e c i s i o n ，r e n t ( o r s a l e ) p r i c e ，e v a l u a t i o nt a r g e t ，e n t r o p yv a l u e ，o p t i m i z a t i o n m o d e l ，e v a l u a t i n ga n da r r a n g i n g 绪论 1 绪论 1 1 本文研究背景及意义 房地产是人类生产和生活的一个最基本的要素，房地产业是国 民经济的先导性、基础性产业，房地产因其独有的保值性、增值性、 长期使用性、大量投资性特征，成为世界经济的三大支柱产业之一。 房地产业的发展水平也成为评价一个国家现代文明水准的一个重要 指标。十一届三中全会之后，中国经济由计划经济转向了市场经济， 房地产业有了长足发展，如今我国城镇拥有的各类房产近9 0 亿平方 米，房地产业年产值达到6 仟亿元。房地产业已成为中国经济发展 中的一个“热点”。九五计划中房地产业价值要达到8 万亿，这使房 地产业成为众多商家的争夺热点和中国经济新的增长点。 房地产独特的性质也决定了房地产投资经营具有开发周期长、 受投资环境影响大、投资风险巨大的特征。据调查，中国房地产企 业的破产率有逐年上升的趋势，这表明中国房地产业市场是一个风 险利润并存的市场，只有科学地、深入地对房地产投资进行分析、 研究，才能使房地产业避开风险，获得不断发展，随着改革开放的 深入和房地产业的发展，促使房地产投资决策理论体系不断发展完 善。其中，十分明显的标志就是由单目标决策向多目标决策，单人 决策向多人决策，单阶段决策向多阶段决策略的发展。同时，越来 越多的其它领域的先进方法，如系统论、模糊理论、优化理论等先 后被运用到房地产投资理论研究分析中，使房地产投资决策理论与 方法研究成为房地产业研究的热点，并在近年的研究中，取得了许 多研究成果，提高了房地产业整体决策水平。但与高速发展的房地 产经济相比，房地产决策理论研究还有待于深入，已有的研究还需 要从许多方面加以提高和完善。比如： ( 1 )房地产投资是一个多阶段工作问题，每个阶段工作成绩 都将直接影响整个决策的效果。在已有的许多有关房地产多项目多 指标投资决策方面的文献，主要研究了多个房地产项目之间的评价 排序，而未讨论各房地产项目内部规划，这些理论方法只适用于各 北方交通人学硕士学位论文 房地产项目所用地块均为单一型地块( 只适合建某一特定类型建筑 的地块) 的情况，而不适用于混合型地块( 可以建两种以上类型建 筑的地块) 的情况。随着改革开放的深入和房地产业的发展，房地 产企业规模不断扩大大项目混合型房地产的开发，已成为当今房 地产业的发展方向。在对混合型地块进行房地产开发时，由于项目 在不同规划下项目总指标值不同，所属各房地产项目内的规划成为 多项目房地产评价排序的基础和不可缺少的决策工作之一。 ( 2 )房地产投资决策既是一个理论问题，又是一个实际应用 问题。房地产投资决策理论的实用性是房地产投资决策研究的最终 目标之一。在已有的文献中，一些关于房地产单项目投资决策问题 的研究，为了体现多指标评价，曾采用多目标规划方法。但多目标 规划与单目标线性规划相比，建模与计算比较复杂，所求得的解是 有效解或弱有效解。而线性规划的计算软件很多，便于应用，所求 得的是精确最优解。因此，实际工作需要探讨既计算简便，又能体 现多个评价指标的优化方法。 在工作实践中，我深感探索房地产投资决策方法的迫切性，并 已经作了一些尝试，还希望能进一步深入。鉴于这些原因，本文对 房地产投资决策的方法和应用进行了研究。 1 2 有关的研究综述 我国房地产投资决策理论是近年来随着房地产业发展而产生的 一门新的研究学科，随着理论研究的发展，已初步建立了一套与房 地产投资相适应的分析、决策理论体系。 8 0 年代初期中国房地产刚进入起步阶段，采用的投资决策方法 是以房地产项目某一经济评价指标值最优做为决策目标，运用房地 产评价理论计算出房地产项目的总成本、总收益后进行决策的。这 些方法的优点是计算简单、要求的信息量小。这些方法归纳起来主 要有如下两种： ( 1 ) 房地产投资收益矩阵决策法 首先根据各项目( 方案) 在不同条件下的收益值建立房地产项 绪论 目( 方案) 的收益值矩阵f ： f = ( f ，) 。式( 卜1 ) 房地产项目( 方案) 投资值为f ， 其中， i = 1 ，2 ，3 ；i 表示房地产项目收益值取得的三种状态：好、一 般、坏， j = l ，2 ，n ：n 表示房地产项目( 方案) 总数 f ，第j 项目( 方案) 最好情况下的收益值 f ，第j 项目( 方案) 一般情况下的收益值 f ；第j 项目( 方案) 最坏情况下的收益值 然后根据决策者主观意志选择决策原则进行决策，房地产投资 收益矩阵决策原则如下： i 小中取大原则 房地产投资小中取大原则就是假定各方案( 项目) 都处于最坏 情况下，选取收益值最大的作为实施方案，即：相应于f = m a x ( f 3 j ) 的方案。 i i 大中取大原则 房地产投资决策大中取大原则即为：从各项目( 方案) 最大收 益值中，选择最大的作为实施方案，即：相应于f = m a x ( f l j ) 的方 案。 i i i 等概率原则 房地产投资决策等概率原则即为：假设各方案( 项耳) 三种情 况发生的概率相等，将各方案在三种情况下收益值之和进行比较， 选择最大的作为实施方案，即相当于f = m a x ( f i j + f 2 j + f 3 j ) 的方 案。 ( 2 ) 房地产投资期望值法 将各项目( 方案) 发生的概率引入投资决策中，在分别计算出 各方案收益期望值后，选择期望值最大的作为实施方案，房地产各 项目( 方案) 的期望值计算方式如下： ， e ，= p j f ， 式( 卜2 ) 匕方交通人学硕士学位论文 其中： e ，为第j 房地产项目( 方案) 的期望收益值 f 。p l 为第j 房地产项目( 方案) 最好情况下的收益值及其发 生概率 f 。p ，为第j 房地产项目( 方案) 一般情况下的收益值及其发 生概率 f 。p ；为第j 房地产项目( 方案) 最坏情况下的收益值及其发 生概率 这两种决策方法虽然对房地产投资提供了基本依据，但比较孝只 糙： 1 ) 在投资决策分析、研究中，仅把项目收益指标最大做为唯一 目标进行决策，这与房地产实际工作出入很大。难以准确解决房地 产投资多指标决策问题。 2 ) 没有进行充分、可靠、准确的信息收集工作，决策结果受决 策者主观判断影响大，决策结果科学性差。 近年来，随着改革开放的深入和房地产业的发展，系统论中a h p ( 层次分析) 法被引入房地产多项目投资决策中，从投资环境方面， 定性定量相接合地解决了房地产多项目投资决策问题。如：王岳、 刘士锋居住小区综合评价a h p 模型一文将a h p 法运用到住宅小 区投资环境的评价中，构造了居住小区投资环境评价指标体系，通 过专家打分，比较矩阵法对居住小区的投资环境的进行了评价排序。 这些运用a h p 理论解决房地产投资环境评价排序问题的方法具有实 用性强、决策结果可信度高的特点。运用定性定量相结合的手段科 学地解决了房地产多项目投资环境排序问题。但随着房地产的发展， 新情况的不断出现，这些方法在某些方面已经不能完全满足房地产 业发展现状的需要，例如： ( 1 )房地产多项目投资决策中，项目的收益指标值最大、成 本指标值最小、财务指标值最优，以及一些无形收益指标也应是房 地产多项目投资决策评价指标的一部分，而且这些指标直接决定了 投资者的投资方向，是多项目投资决策评价指标体系中不可缺少的 项目评价指标。在已有的关于房地产多项目投资决策理论的文献中， 绪论 仅讨论了投资环境指标体系对多项目投资决策的影响，这种房地产 投资决策评价指标的建立方法，对房地产多项目投资效果反映不全 面。 ( 2 )房地产项目按用途可分为单一型房产地产项目和混合型 房地产项目两大类，随着房地产业的发展，房地产企业规模的不断 扩大，以及房地产企业对房地产规模效益的要求，大项目混合型房 地产已成为许多房地产企业的开发经营方向，在已有的理论文献中， 对房地产投资理论的研究大部分是小规模单一型房地产项目投资研 究，研究的重点是对房地产多项目评价排序，而忽略了对各房地产 项目内部进行规划，而混合型房地产项目在不同的规划下，项目的 指标值是不同的。因此，混合型房地产项目内规划是房地产多项目 投资决策的重要基础。 系统论中的多目标规划理论引入房地产单项目规划中，如丁烈 文等人的约束目标规划在房地产开发决策中的应用一文。根据 房地产单项目投资决策的特点建立了相应的客观约束条件集及多个 评价目标集。运用多目标线性规划模型解决单项目房地产投资决策 问题。这些理论都以多目标规划模型为基础，较好地解决了单项目 优化问题，但多目标规划与单目标线性规划相比，建模( 如目标理 想点的确定) 与计算工作比较复杂，而且所求得的解是有效解或弱 有效解，而线性规划的计算软件很多，便于实际应用，所求得的是 精确最优解。在房地产投资决策实际工作中，决策者希望单项目房 地产投资决策问题的方法计算简便，而且又能综合考虑多个评价指 标的影响。 1 3 本文研究内容 本文基于现代经济管理理论和我国房地产投资的实际情况，在 研究国内房地产开发经营的全过程及外部和内部各影响因素的基础 上，结合自己多年的工作经验及体会，建立了科学、实用的房地产 多指标投资决策模型，为房地产投资决策工作提供了有效依据，本 文的主要工作有： 北方交通大学硕士学位论文 ( 1 )分析了房地产市场价与房地产估价的关系，用房地产估 价理论与方法测算了房地产租售价。 ( 2 )建立了房地产多指标投资决策经济评价指标体系，提出 了各项指标量化与计算的具体方法。 ( 3 )分析了房地产项目特点，提出了房地产的分类方法，编 制了房地产投资决策框图，根据混合型房地产的特征，提出了二阶 段多项目投资决策方法的基本思想框架。 ( 4 )在第一阶段房地产单项目投资决策( 各项目内部规划) 中，根据单项目投资决策的特性，确定了反映单项目房地产投资效 果的7 个评价指标，构造了相应的评价指标体系，计算了房地产项 目三类建筑的熵权系数及各相应指标值，建立了单项目投资决策熵 权系数优化模型，并求出了项目的各评价指标值。 ( 5 )在第二阶段房地产多项目投资决策( 各项目间评价排序) 中，确定了反映房地产投资效果的2 0 项评价指标，建立了相应的层 次评价指标体系选择了专家评价群组，构造了专家评判矩阵，确定 了各评价指标的权重排序，完成了各房地产项目评价排序工作。 ( 6 )以房地产公司对4 个房地产项目投资决策全过程为例， 运用本文提出的理论和方法，进行了详细分析、计算，测定三类房 地产租( 售) 价，建立了房地产项目的经济评价体系，对其中两个 项目进行了内部规划。以项目规划为基础，建立了这4 个房地产项 目的层次评价指标体系，完成了4 个房地产项目的层次排序工作， 选定了房地产项目的最优化方案。 本文提出的房地产投资决策方法可概括为如下的工作流程图： 绪论 广收信息 确定可用地块并对地块编号 确定决策房地产投 资效果的评价指标 选择专 家群组 建立评价 指标体系 1 r 运用层次排序 法确定评价指 标对投资效果 影响向量w 第n 项房地产项目f f 第1 项房地产项目 第 。 项 房 地 产 项 目 的 指 标 值 矩 阵 步 骤 同 右 初步分析， 对地块分类 测定各类型房 地产的租售价 混合型房 地产项目 单一型房 地产项目 确定评价房地产 投资效果的指标 计算各类型建筑单 位面积指标值与理 想值接近程度矩阵 运用熵权法 计算各指标 值对房地产 项目投资效 果影响权重 向量 确定反映各单位面积建筑类型对项 目投资效果的影响熵权系数问题 对第l 项房地产项目进行优化 计算第1 项房地产项目指标值矩阵 确定各项目投资效果值向量p 选择p 值最大的房地产项目实施开发 图卜1 本文提出的房地产投资决策方法工作流程图 房地产价格测定及投资评价指标体系 2 房地产价格测定及投资评价指标体系 2 1 房地产租( 售) 价格测定 房地产租( 售) 价的测定对房地产投资决策而言，是必不可少 的工作之一。 2 1 1 房地产售价的测定 a 房地产售价与评估价格 房地产售价在本文中是指可能成为事实的销售价格，也即市价， 是房地产交易双方在正常情况下实际成交价格。不受一些不良因素， 如不了解市场行情、垄断、强迫交易等影响，是公平市价。 房地产评估价格是专业估价人员对房地产客观合理价格作出的 一种估计、推测或判断。 房地产评估价与售价有着密切的关系，在我国由于房地产市场 缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门房地产估价机构为交易 双方提供服务，评估价往往会成为最终售价。从理论上来讲，一个 良好的评估价即为公平销售价格。 鉴于上述分析，在本文将用房地产评估理论与方法来确定其售 价。 b 房地产估价原则 目前，中国房地产估价应遵循的原则最主要的有下列六个： ( 1 ) 合法原则。本原则是要说明房地产估价，必须以合法使用为 前提。如：用途、容积率等必须符合规划要求。 ( 2 ) 最高最佳使用原则。本原则是要说明房地产估价，要以房地 产的最高最佳使用为前提。这种使用是法律上允许，技术上可能， 财务上可行，经过充分合理的论证，并能给评价对象带来最高价值 的使用。 ( 3 ) 供求原则。本原则说明进行房地产估价时必须充分考虑到房 地产的供求状况和可能导致供求关系变化的因素，这种供求状况主 要是指当地同类房地产市场的供求状况。 ( 4 ) 替代原则。本原则要说明在评估一房她产的价格时，如若附 8 北方交通大学硕士学位论文 近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原则” 推断出评价对象的价格。 ( j ) 评价时点原则。本原则要说明估价实际上只是求取某一时点 上的价洛，房地产的市场情况及其状况都以该时点为准。 ( 6 ) 公平原则。本原则要说明房地产估价必须站在公正的立场 上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。 c 房地产估价方法 从已掌握的国内外情况来看，房地产估价方法很多，有在实践 中产生的，有理论界提出的。目前，我国采用的估价方法有6 种， 即市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋 势法，其中市场比较法、成本法、收益法是最基本的三种方法。 ( 1 ) 市场比较法。 1 ) 概念：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了 交易的类似房地产加以比较、对照，从已经发生了交易的类似房地 产的己知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其 理论依据是替代原理。 2 ) 适用条件：市场比较法是以替代原则为理论基础，以市场交 易价格为评估依据，符合当事人的现实经济行为。因此，只要有合 适的房地产交易实例，就可以实际的交易价格作为估价基准。所以， 在房地产市场比较发达的情况下，都可用市场比较法。通常须具备 以下条件： i 充足、可靠的市场交易案例资料。另有在掌握了一定的买卖 实例作为分析、比较依据的前提下，同时实例还必须是市场已发生 的，并能反映真实的市场情况，才能运用市场比较法。 i i 市场资料与委估房地产具有类似情况。在选择交易实例比较 时，选择对象应是同地区，相同条件类似的房地产。有相关性才 有替代性，相关程度越大，比较的效果越好。 1 1 1 买卖房地产与委估房地产在供求关系上应是一致的。供求关 系是影响价格的重要因素，供求情况不同，不能进行比较，否则， 其评估也会失实。 i v 市场交易实例与委估房地产均能显示各自具备的条件，以便 房地产价格测定及投资评价指标体系 进行逐项的比较，衡量其相关程度，找出其中的差异。否则，选择 的交易实例将会失去意义。 市场比较法有其局限性。首先，在土地市场不发达的地区，由 于交易案例缺乏，该方法难以应用；其次，在土地市场刚刚发育的 地区，交易行为不规范，如果认为“存在的就是合理的”，难免以误 为范，估价结果会出现一系列误差：最后，该方法虽然利用修正系 数，将定性的东西变为相对的量化，但这种量化毕竟是凭人的主观 判断和经验，不同评估主体对同一客体的判断结果往往相差悬殊。 3 ) 操作程序及计算公式 基本计算公式： 交易交易区域个别 情况日期因素因素 修正修正修正修正 可比实例价格u 1 0 0 蒜可1 0 0 罱= 估价对象价格 式( 2 操作程序见下图 搜集房地产市场交易实例 选取可比实例a 、b 、c 建立价格可比基础 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 比较价格a 、b 、ci i综合评定额 北方交通大学硕士学位论文 ( 2 ) 成本法 1 ) 概念：是以丌发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的 各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，得出估价对 象房地产的一种估价方法，其理论依据是生产费用价值法。 2 ) 适用范围：成本法在各种估价方法中有其特殊的用途，尤其 适用于以下几类房地产评估： i 缺乏交易实例资料的房地产评估。如独立的或狭小市场上无 法利用市场资料比较法进行的房地产估价：又如对于既无收益又很 少出现买卖的学校、公园等公共建筑、公益设施的估价。 r i 服务于某些特定目的的房地产估价。如为房地产征税、保险、 申请抵押贷款等目的所进行的评估。 i i i 确定投资开发效益的房地产价格评估，以供投资者进行可 行性分析，作为投资决策时参考。 在利用成本法估价时应注意：即现实生活中房地产的价格多取 决于其效用，而非花费的成本，也就是说，房地产成本的增加并不 一定能增加其价值。 3 ) 操作步骤及计算公式： 操作步骤： i 收集有关成本、税费、开发利润等资料。 ii 估算重置价或重建价。 i i i 估算折旧。 i v 求出估算价格。 基本计算公式： 房地产价格= 取得土地费用+ 建造建筑物费用+ 正常利税式( 2 - 2 ) ( 3 ) 收益法 1 ) 概念：收益法是运用适当的还原利率，将预期的估价对象房 地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得 出估价对象房地产价格的一种估价方法。其理论依据是预期原则。 2 ) 适用范围：收益法适用于每年有明确收益的房地产的价格评 估，具体地讲，采用收益法的估价对象必须符合以下三个条件： i 该房地产的未来收益必须能用金额来示。 房地产价格测定及投资评价指标体系 ir 与未来收益相联的风险报酬必须是可以计算的。 i i i 如果估价对象房地产与其他资产的组合体( 如包括内部机器 设备的厂房、商店或写字楼) ，其各组合部分的资产都须符合前两个 条件。 收益法有其局限性：对没有收益的房地产( 如学校、机关、公 园等公共用房地产以及居民住宅等) 难以应用：另外，收益性还原 利率受多种因素影响。要准确预测房地产收益性还原利率非常因素。 此外，不同的经营管理者其经营水平也会有所差异，导致以现实收 益为基础的测算结果也会有误差。 3 ) 操作步骤及计算公式： 操作步骤： i 估计每年的潜在总收益 ii 估计每年的有效总收益 i i i 估计每年的纯收益 i v 选取还原利率( 参照2 2 2 一b 所述方法) v 选取公式进行计算： 基本计算公式： v ：垡! + 堡2 + + 垡! ( 1 + r 1 )( 1 + ，1 ) ( 1 + r 2 )( 1 + ，1 ) ( 1 + ，2 ) ( 1 + 厂，) 其中： v 房地产价格 a a 。未来各年的纯收益 r ，r 。_ 一未来各年的资本比率 选用何种方法进行房地产估价，应根据有关基础资料和房地产 价格的形成或影响因素以及其它有关条件进行综合考虑，这里将估 价方法从整体应用上进行归纳分析。 具体情形见下表( 表2 1 ) ： - 1 2 北方交通大学硕士学位论文 表2 一l 评估方法整体应用分析表 方法、性质与内容 适用范围 主要方法次要方法应用或衍化方法 地租资本化法 收益法 收益现值法 个购买年法 租金剥离法 别市场比较法市场资料直接比较法 要素比例法 估成本逼近法 成本法 重置成本法 价重建成本法 假设开发法 收益法 房价扣除法 路线价法路线价修正系数法 一次多宗土地商业用地评分法 价格的评估评分法工业用地评分法 大 住宅用地评分法 成本法成本逼近法 量 收益法级差收益测算法 估 平均增减趋势法 大面积土地平 长期趋势法 移动平均趋势法 均地价的评估指数修正趋势法 价 直线趋势法 路线价法区段价法 各种方法的综合运用 2 1 2 房地产租金的测定 房屋商品租金( 即理论租金) 由8 项因素构成： ( 1 ) 折旧费( d ) ：即在房屋使用年限内逐年回收的住宅建设投资。 ( 2 ) 投资利息( i ) ：即垫付房屋投资的报酬，等于房产价格( v ) 掰地产价格测定及投资评价指标体系 x 投资利息率( i ) 。 ( 3 ) 维修费( m ) ：即保证房产正常使用而支付的维修养护费，可 按造价比例法、综合周期维修投资计算法、部件更新法等计算。 ( 4 ) 管理费( o ) ：即对出租房产进行必要的管理和服务所需的开 支，如办公费、业务费、管理人员工资等，可按造价比例法、租金 比例法、实际发生法等方法计算。 ( j ) 保险费( h ) ：北京市的房产按房价的1 计算年保险费。 ( 6 ) 房产税：目前按房产租金收入缴纳的税率为1 2 ，依照房产 余额计算的税率为1 2 。 ( 7 ) 土地使用税：即地租，按地段等级和用地面积及适用的税率 计算征收。 房地税和土地使用税可合并为税金( t ) 。 ( 8 ) 利润( p ) ：即房产租赁经营利润，北京市的法定利润率为8 ， 以( 折旧费+ 维修费+ 管理费+ 保险费) x 8 计算。 以上可以看到商品租金的8 项因素均直接或阳j 接地与房产价格 有关，在给定房产价格的情况下可以计算出相应的房产租金，房产 商品租金( r ) 的计算公式为： r = d + i + m + o + t + h + p式( 2 - 4 ) 令营运成本为e ，且e = m + 0 + t + h ， 得到：r = d + i + e + p式( 2 - 5 ) 公式( 2 5 ) 表明房产商品租金由折旧、投资利息、运营成本 和利润四部分组成。 2 1 3 ，租售选择 是预售或建成后出租或出售，一般与开发商资金状况及开发建 筑物性质等因素有关，通常住宅选择出售，而商业楼与写字楼选择 出租。当租售两可时，可根据“房地产购买价格是房地产租金的资 本化”这一房地产价格的经济本质，将每年房地产租金纯收入折为 现值总额，据以确定房地产价格。即： 北方交通大学硕士学位论文 叫一( 酬一， 其中： p 房地产价洛 r 房地产年租金收入 i 基准收益率 n 租金收入年数 公式( 2 6 ) 表明房地产价格是房地产租赁经营年纯收益的折现 值总额或资本化值，同时揭示了房地产租金与房地产价格的内在经 济关系，也是租售选择的依据。 2 2 房地产投资评价指标体系的建立 本节基于投资经济学有关理论及我国房地产投资现状，提出反 映房地产项目投资效果的评价指标。这些指标按其性质可分为两大 类：环境评价指标体系和效益评价指标体系。 2 2 1 房地产投资环境评价指标体系及计算 投资环境是投资者拟投资的项目在投资建设期间和未来的建成 使用期间所面l 临的基本条件。房地产项目投资是一种特殊的经济活 动，它总是在一定的社会政治、经济、技术、自然环境中进行的， 各种环境条件的好坏直接影响房地产项目投资效果，因而投资环境 是投资者首要关心的问题。 房地产项目投资环境是一个复杂的系统。它包括物质和非物质 方面的、生产技术和组织管理方面的、基础设置和政策法令方面的、 人为的、自然的等多个方面，需要考虑的问题很多。在房地产项目 投资决策中，影响环境的指标主要有六个方面：政治、社会、经济、 法律、自然环境、公用设施。 ( 1 ) 政治环境 尽可能长久而安全地获得收益是房地产投资者最为关心的问 题，政治环境主要是指投资项目所在地区政权的稳定性、政策的连 续性，各种优惠条件的多少。具备稳定的政权、连续的政策、优惠 房地产价格测定及投资评价指标体系 的条件才能吸引众多房地产开发商投资。 ( 2 ) 社会环境 社会环境包括社会状况、社会文化、社会服务等环境条件，社 会服务是指当地政府为房地产投资者所提供的行政服务、金融服务、 信息及生活服务等，这些环境条件对投资安全保障、投资效率与效 益都有很大影响，也是房地产投资者关注的问题。 ( 3 ) 经济环境 经济环境是影响房地产投资决策最重要、最直接的基本因素。 经济环境主要包括宏观经济环境、微观经济环境和经济政策三方面。 其中，宏观经济环境是指国民经济环境，包括国民经济增长率、经 济发展规划及通货膨胀率；微观经济环境是指地区性经济发展水平。 ( 4 ) 法律环境 法律环境在房地产投资环境中占有很重要的地位，无论是政治 环境、社会环境，还是经济环境，大都可通过法律的形式表现出来。 房地产经济的特殊性决定了房地产投资更需要受到法律的保护和制 约。法律环境包括法律的完备性、稳定性及投资争议仲裁的公正性。 ( 5 ) 自然环境 自然环境包括地理位置、气候、地质水文等。任何一个房地产 刀= 发项目都是在一定的自然、地理环境中进行的，由于自然、地理 条件是一种客观物质，它具有相对不变和长久稳定的特点，因而房 地产项目的投资也具有地理上的“周旋性”与“不可逆性”的特点。 因此，房地产投资者都十分慎重地研究项目的自然环境，“因地制 宜”或“因项目制宜”，使建设项目与其自然环境条件达到很好的协 调，自然环境是环境因素中对房地产价格影响最大的一个指标。 ( 6 ) 公用设施环境指标 公用设施环境主要是指地块周围的公用设施容积率和遍及率， 它包括两个方面，一方面是指直接或间接为居住人群提供服务的投 施，其中包括电影院、医院、幼儿园、公园等。另一方面是指供水、 供电、供气、道路、绿化等条件。 环境评价指标多为定性的，在实际评价中，常需将各个指标具 体量化，才有可能确定指标的影响权重。环境指标量化方式可采用0 l 标度法( 取o 到1 之间的实数) 进行量化。 北方交通大学硕士学位论文 公共 设施 社会 环境 经济 环境 自然 环境 其它i1 公共设施：市场、学校、公园、停车 场、医院，保健 临路表况：环境交通系统，与市中心 交通方便程度，是否是交通瓶颈区 土地分区使用情况：土地利用秩序是 否合乎市政、市容规定 l o f l 、 l o ( 2 ) l o ( 3 ) 旱罢薹苏瓤、维批服p q 平均生活水平l 土地使用程度：土地使用强度，配合l ! ! 苎( 5 ) 的建筑物到位程度，土地开发利用率| 社区服务方面：人i 亍! 道、水、电、气、i 1 0 ( 6 ) 的供给清况，垃圾处理站，商店、消防的隋况l 筹譬慧篓- 篓篾巩旧麟勋p 。新屋销售率，空房率l 交通方面：公共交通工具的普及程度 运输条件，交通建设计划 音乐、文化、体育场、电影院、剧院 艺术馆、博物馆、图书馆的完善率 其它：综合性的环境吸引力或排斥力 5 ( 8 ) 1 0 ( 9 ) 5 ( 1 0 ) 政治ll i 国家及当地政府给予的关于房地产投l5 ( 1 1 ) 环境r _ _ 1 资的优惠条件r _ 一 法律l1 4 与甲方合同签定情况，有关法律健全i5 ( 1 2 ) 环境广 程度广 图2 2 房地产投资环境指标图 房 地 产 投 资 环 境 房地产价格测定及投资评价指标体系 2 2 2 房地产投资效益评价指标体系分析及计算 房地产投资效益评价指标包括房地产项目总成本、房地产项目 总收益、房地产投资财务评价指标三部分。 a 房地产投资成本 房地产投资成本由开发直接费和间接费两大部分组成。具体构 成如下： 土地出让金或征地 城市建设配套费 拆迁安置补偿费 规划勘测设计费、 三通一平费 建安工程费 附属工程费 室外工程费 费 可行性研究费 图2 - 3 房地产投资成本费用组成图 房地产投资成本各项费用的估算 ( 1 )土地费用。是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 其中土地出让金可参照政府近期颁布的出让的类似地块城市基准地 价得到；土地征用费、城市建设配套费和拆迁安置补偿费可依据国 家和各省市的有关标准进行估算。 ( 2 )前期工程费。主要包括开发项目的前期规划、设计、可 行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 其中，规划设计费为建安工程费的3 ：可行性研究费、水文地质勘 测费一般为设计概算的0 5 左右；“三通一平”开发费根据实际工作 量，参照有关计费标准估算。 厂1一，l_十一一 一 费 费 费 肘 程 发 用用用见 费 工 开费费费费预 地 期 屋理售务它可费 土 前 房管销财其不税 l_j叫0；_l_j 接 接 直 闯 发 发 丌 歼 l 投 资 成 本 北方交通人学硕十学位论文 ( 3 )房屋开发费包括建筑工程费、附属工程费和室外工程费。 可根据能收集到的资料情况，采用单元估算法、单位指标估算法、 工程量近似计算法、概算指标估算法等方法估算具体可参看有关 工程预算方面的专业书籍，在此不多阐述。 ( 4 )管理费。是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动 而收取的各种费用。可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分 比计算，