（技术经济及管理专业论文）房地产金融风险及防范研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 在我豳新一轮的宏观调控中，房地产业又成为了主要调控对象。近年来，我阑房地 产监发展迅猛，餐房遗产金融酶发餍帮藕对漆器，默褥导致了系列酶金融风险隐患。 在现行的惫融体制及信贷操作方式下，大量的信用风险、市场风险、利率风险和流动性 风险等等房遗产金融风险燕黻逶过寄效的视铡嚣适当的途径翔以防莲，这不稷影嫡了房 地产业的稳定发展，也影响到了金融体系甚至整个国民经济的稳定发展。因而，房地产 金融风险酶防范珊究有着壤强的理论研究帮现实指导意义。 在这背景下，本文运用截止到2 0 0 7 年底的统计数据，在分析了我幽当前存在的 备种房地产盒融风险的基础上，深入讨论了风险产生的原医；借箍发达函家鹩先进经验 方法和我豳理论界、金融界和房地产业人士的理论和观点；研究了防范我鲴房地产金融 风险酶有效措施；并针对巍藏躲具体情况，对已有措施提盘合琏的改进建议。 本文共分如下嚣章： 第一章绪论阐麓了本文的研究背蒙、露的和意义，蓬蠢舞研究现状，研究露标及 技术路线等相关痰蜜。 第二章在介缓了房地产金融的概念、内容、基本特征及我藩房蟪产金融发展的筒 要历程的基础上，粼述了房缝产金融风险的基奉概念、种类和特征，以及房地产金融风 险形成理论。 第三辇以房地产企业信贷风险，个人信贷风险，金融机构存在的风险魏类别，重 点分析了当前我国存在的各种房遗产金融风险。 第罂章镀对翦章分褥熬房地产金融溅陵，透过广泛收集资料秘数据，具体分辑 了风险产生的凡大主要原因：( i ) 房地产市场的变动影响房地产盒融市场；( 2 ) 我国房地产 鼗融资渠道单一，造盛了赛地产发展对金融系统熬依存度过高，导致风险；3 ) 受地行蠹 带i 发地价上涨；q ) 商业银行制度不健全弓i 致风险；( 5 ) 缺芝房地产市场信息系统和预警预 报髂系。 第五章探索了房地产搬融风险的防范措施。提出如下防范房地产愈融风险对策： ( 1 ) 岱鉴黧终戆经验，完善我罄赛遗产囊融缝织体系；2 扶痔地产贷款证券纯、房地产僖 托、房地产投资基金等几方面实现房地产融资渠道多元化； 3 ) 规范土地市场，治理潮地 炒她行麓；蛰改革税费豢l 凄；国完善银行庭她产开发贷款信曩评傧体系，防范信用风险； ，一一一 山东建筑大学硕士学位论文 二二= 二二一一一一一一一一一 ( 6 ) 加强政府对房地产金融业的宏观管理；( 7 ) 建立防范房地产金融风险的指标体系。 关键词：房遗产金惑，房遮产金融风险，风险戚毽，风险防范 薹l 山东建筑大学硕士学位论文 r e s e a r c ho nf i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n di t sp r e c a u t i o n s z h a n gx i y a o ( t e c h n o l o g i c a le c o n o m ya n dm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yz h a n gp e i z h o n g a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e c o m et h em a i nr e g u l a t i v eo b j e c ta g a i nr e c e n t l yi nc h i n a i nr e c e n t y e a r s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc h i n ah a sb e e nd e v e l o p i n gs of a s t ，b u tt h er e a le s t a t e f i n a n c i n gi n d u s t r yh a sr e l a t i v e l yl a g g e db e h i n di nd e v e l o p m e n t ，w h i c hh a sc a u s e das e r i e so f f i n a n c i a lr i s k s i nt h ep r e s e n tm o n e t a r ys y s t e ma n du n d e rt h ec r e d i to p e r a t i n gm o d e ，t h e f i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t ei n d u s t r ys u c ha sm a s s i v ec r e d i tr i s k s ，m a r k e tr i s li n t e r e s tr i s ka n d f l u i dr i s ka n ds oo n , c a nn o tb eg u a r d e da g a i n s tt h r o u g he f f e c t i v em e t h o d s t h i sh a sa f f e c t e dn o t o n l yt h es t e a d yp r o g r e s s i o no f r e a le s t a t ei n d u s t r y , b u ta l s ot h es t e a d yp r o g r e s s i o no ff i n a n c i n g s y s t e m , e v e nt h ee n t i r en a t i o n a le c o n o m y t h e r e f o r e ，t h er e s e a r c ht og u a r da g a i n s tf i n a n c i a l r i s k so fr e a le s t a t ei n d u s t r ym a k e st h ev e r ys t r o n gs e n s et of u n d a m e n t a lr e s e a r c ha n dt h e r e a l i t y u n d e rt h i sc i r c u m s t a n c e ，t h i sa r t i c l ea n a l y z e da l lt h ee x i s t i n gf i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t e i n d u s t r y i nc h i n a , c o m b i n i n gt h e t h e o r e t i c a l a n a l y s i s a n dt h e e m p i r i c a la n a l y s i s ，t h e m a c r o s c o p i ca n a l y s i sa n dt h em i c r o s c o p i ca n a l y s i s ，t h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dt h eq u a n t i t a t i v e a n a l y s i s t h es t a t i s t i c a ld a t ai nt h i sa r t i c l ei su pt od e c e m b e r2 0 0 7 b a s e do nt h er i s k st h a th a v e b e e na n a l y z e db e f o r e ，t h ea r t i c l ed i s c u s s e dt h ec a u s e so ft h er i s k st h o r o u g h l y , a n db r o u g h to u t s o m er e a s o n a b l ep r o p o s a l st og u a r da g a i n s tt h er i s k sb yt a k i n ga d v a n t a g eo ft h es u c c e s s f u l e x p e r i e n c e sf r o mt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s t h ef i r s tc h a p t e ri n t r o d u c e dt h er e s e a r c hb a c k g r o u n do ft h ea r t i c l e ，t h eg o a l ，t h es i g n i f i c a n c e ， a n dd o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c hp r e s e n ts i t u a t i o nr e l a t e dc o n t e n te t c t h es e c o n dc h a p t e ri n t r o d u c e dt h eb a s i cc o n c e p t s ，t h ec o n t e n t ，t h ef e a t u r e sa n dt h e d e v e l o p m e n tp r o c e s so ft h er e a le s t a t ef i n a n c ei n d u s t r y o nt h i sb a s i s ，i ti n t r o d u c e sb a s i c c o n c e p t s ，c h a r a c t e r i s t i c ，a n dt y p e so ft h ef i n a n c i a lr i s k so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a l o n gw i t h t h ef o r m i n gt h e o r yo fr e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k s t h et h i r dc h a p t e rd i s c u s s e dt h ec u r r e n te x i s t i n gr i s k si nr e a le s t a t ef i n a n c i n gi n d u s t r yi n c h i n a t h ew r i t e rc l a s s i f i e da l lt h er i s k sa se n t e r p r i s ec r e d i tr i s k s ，p e r s o n a lc r e d i tr i s k s ，a n d i i i 山东建筑大学硕士学位论文 f i n a n c i a lo r g a ne x i s t i n gr i s k st h r e eg e n e r a lc a t e g o r i e s b a s e do nt h ef i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t ei n d u s t r yw h i c hh a v eb e e na n a l y z e di nt h el a s t c h a p t e r , t h ef o u r t hc h a p t e rc o n c r e t e l ys t u d i e dt h ec a u s e so ft h er i s k st h r o u g hc o l l e c t i n gav a s t a m o u n to f m a t e r i a la n dd a t a 。t h em a i nc a u s e so f t h er i s k sa l e ： ( 1 ) r e a le s t a t ef i n a n c i n gi n d u s t r yi si n f l u e n c e db yt h er e a le s t a t em a r k e t ；( 2 ) r e a le s t a t e i n d u s t r yf i n a n c i n gm e t h o di ss ou n i t a r yt h a ti tm a d et h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y h i g h l yd e p e n do nt h ef i n a n c i a ls y s t e m ，w h i c hc a u s e st h er i s k ；( 3 ) t h ed e v e l o p e r sc a u s e dt h e l a n dp r i c et or i s eb ys a v i n gt o om u c hl a n d ；( 4 ) c o m m e r c i a lb a n ks y s t e mi sn o tp e r f e c tb r i n g s a b o u tt h er i s k ；( 5 ) l a c ko fm a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e ma n dt h ee a r l yw a r n i n gf o r e c a s ts y s t e mo f r e a le s t a t ei n d u s t r y t h ef i f t hc h a p t e rb r o u g h to u ts o m em e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n st oe l u d et h er e a le s t a t ef i n a n c i a l r i s k si nc h i n a , i n c l u d i n g ：( 1 ) p r o f i t i n gf r o mt h eo v e r s e a ss u c c e s s f u le x p e r i e n c e 。t oc o n s u m m a t e t h er e a le s t a t ef i n a n c i n gs y s t e mi nc h i n a ；( 2 ) r e a l i z i n gt h em u l t i p l ef i n a n c i n gm e t h o d sf o r r e a le s t a t ei n d u s t r yb ye m p l o y i n gd i f f e r e n ts t r a t e g i e ss u c ha sr e a le s t a t es e c u r i t i z a t i o n ，r e a l e s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ( r e i t s ) e t c ；( 3 ) m a k i n gt h el a n dm a r k e ts t a n d a r d ，r u l et h ed e v e l o p e r b e h a v i o r s ；( 4 ) r e f o r m i n gt a x e sa n df e e ss y s t e m ；好) c o n s u m m a t i n gp r o p e r t yd e v e l o p m e n tl o a n c r e d i ta p p r a i s a ls y s t e mf o rb a n k s t og u a r dc r e d i tr i s k s ；( 6 ) s t r e n g t h e n i n gt h eg o v e r n m e n t s m a c r o s c o p i cm a n a g e m e n tt or e a le s t a t ef i n a n c i n gi n d u s t r y ；( 7 ) e s t a b l i s h i n gt h ei n d i c a t o r s y s t e mo fr e a le s t a t ef i n a n c i a lr i s k s k e y w o r d s - r e a le s t a t ef i n a n c i n g ，f i n a n c i a lr i s k so fr e a le s t a t ei n d u s t r y , c a u s e so ft h e r i s k s ；r i s kp r e v e n t i o n i v 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究取得的成 果。除文中已经注明引用的内容外，论文中不含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而使用过的材料。对本文的研 究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明的法律责 任。 学位论文作者签名：坌透垄 日期坳0 6 ，f 1 9 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留、使用学位论文的规定，即：山东 建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和磁盘，允许论文被 查阅和借阅。本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或其它手段保存、汇编学位论文。 保密论文在解密后遵守此声明。 学位论文作者签名：墨丝麦，鸶日期 导师签 名： 矿矿6 ，i 矿 山东建筑大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 研究背景和意义 居民住房是关系国计民生的大事，同时房地产业是资金密集型产业，与金融体系关 系密切。房地产行业本身所蕴含的巨大风险给商业银行房地产金融业务带来的金融风险 已日益显现出来。房地产金融风险源于房地产行业所具有的特殊性，能够通过市场各方 相互博弈而不断膨胀，并逐步扩散到整个金融体系，最终危及整个金融体系乃至国民经 济体系的安全与稳定。世界上很多国家对于居民住房产业都有明确的产业政策和与之配 套的法律法规，来规范住房市场的健康发展。 在我国新一轮的宏观调控中，房地产业又成为了主要调控对象。房地产界、金融界、 经济界，包括国内外的著名专家学者都极为关注房地产业目前面临的问题：房地产市场 需求过于旺盛，开发投资急剧膨胀、商品房价格也不断攀升，房地产开发与个人住房信 贷的所有风险都集中于金融机构所有这些显示，我国房地产行业面临着极大的潜在 风险，而其中金融风险又是首当其冲。 因此，非常有必要对我国目前房地产金融风险的现状及其产生的原因进行深入分 析，同时，采取积极措施防范房地产金融风险已是刻不容缓。由此，房地产金融风险的 防范研究有着很强的理论研究和现实指导意义。 从微观层面上讲，金融机构、开发商和消费者都希望能够规避房地产金融风险，使 自己处在最有利的地位。 从宏观层面上讲，研究房地产金融风险及其防范措施是研究房地产业、金融业发展 战略以致研究国民经济发展战略的需要。同时，对房地产金融风险及防范措施的研究又 可以为政府的宏观管理提供参考依据，避免重蹈泰国、日本等国家金融风险大爆发的覆 辙，为国民经济持续健康发展提供有效的理论依据。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 美国是世界上房地产金融业最为发达的国家之一，其房地产金融机构己经成为一个 互相联系、分工明确的金融机构体系。1 9 3 1 年，美国建立联邦住宅贷借银行系统，此 系统包括一个联邦住宅贷借银行理事会与1 2 个地区银行。该系统主要从事房地产抵押 贷款业务，房地产抵押贷款在其全部贷款债务中约占8 6 ，美国政府还建立了房地产金 山东建筑大学硕士学位论文 融担保抵押机构【1 1 。1 9 3 8 年，美国国会通过决定建立联邦全国抵押贷款协会，成为第一 个为住房抵押贷款筹集资金的二级抵押金融机构。在上述几个机构之外，还存在着互助 储蓄银行、人寿保险公司、商业银行、房地产信托公司等大量的房地产金融机构以及政 府全国抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司等房地产金融担保抵押机构【2 】。 在研究文献中，美国的克劳瑞特和斯特西西蒙教授将一些金融学原理应用于房地产 市场，包括资产定价、财务杠杆原理与最优资本结构理论、期权定价投资组合理论、有 效市场理论，系统研究了美国的房地产金融风险【3 】。他们以美国市场为例，首先分析了 融资条款和联邦住房政策对房地产金融市场的影响。其次，详细介绍了应用金融工具来 控制风险。 诺曼( n o r m a n ) 、舍曼斯( s i r m a n s ) 、本杰明( b e 玎j a m i n ) 对美国的房地产金融风险进行 了实证分析( t h eh i s t o r i c a le n v i r o n m e n to f r e a le s t a t er e t u r n s ，19 9 5 ) 4 | 。 伊博森和西格尔提出了“新均衡理论 ，他们认为房地产金融的风险主要分为以下 几种：余量风险，可销售风险，信息风险，这些风险是房地产投资所特有的，他们使房 地产投资获得了相对于风险而言的超额收益【5 】。 美国的a h e s s 和c w s m i t h 分析了房地产证券化的具体形式，认为证券化可以 降低房地产金融风险，使抵押贷款市场规模更大，流动性更高。通过消除流动性风险， 价值得以仓i 造，而且证券化创造的价值比完成证券化所需资源的价值更高【6 】。 美国的约翰马歇尔分析了多种金融衍生工具在房地产金融的应用的可能性，他认 为利用金融衍生工具可降低风险【7 1 。 由此可见，在房地产金融风险的防范与管理理论上，国外早己形成一套较为完整和 成熟的理论体系，同时也作了不少相关的实证研究。 1 2 2 国内研究现状 房地产业作为国民经济新的增长点，我国从1 9 9 7 年下半年即开始制定了一系列发 展房地产业的相关政策，如全面推行住房公积金制度：停止住房实物分配，逐步实行住 房分配货币化：加快住房建设，建立分层次的住房供应体系；发展和规范住房二级市场 等。各商业银行抓住这一新的历史机遇，大力发展房地产金融业务，将房地产金融业务 作为银行的几大支柱业务之一，在传统的信贷种类基础上，开办了个人住房信贷、公积 金贷款、组合贷款、二手房贷款等业务，为房地产金融业务的快速健康发展，推动国民 经济增长发挥了积极作用。 山东建筑大学硕士学位论文 在房地产金融风险的防范与控制方面，我国的研究尚处于起步阶段。目前，国内有 关房地产金融风险的防范与控制的研究成果总结如下： 从开发商和个人住房信贷两个层面，结合信用风险理论、信息经济学研究对融资系 统特别是商业银行产生的信用风险。主要有1 9 9 8 年，曾国安著住房贷款风险论【8 】、 1 9 9 8 年，王春峰，万海晖，张维著商业银行信用风险评估及其实证研究【9 】、2 0 0 0 年江世银著论信息不对称条件下的消费信贷市场r i o 。 2 0 0 0 年，赵新华从银行授信角度阐述了银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的 应用工具，从财务投资角度将资本市场理论运用于抵押贷款风险控制的技术分析，论述 了住房抵押贷款风险控制的衍生机构产生的必然性【l l 】；2 0 0 1 年李青峰提出建立廉价房 市场，化解抵押物处置难风险，规范和约束地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有 效，开办以工资收入权作抵押的个人住房贷款【1 2 】；2 0 0 2 年赵克诚、刘萍提出防范贷款 风险应建立个人信用制度，健全住宅市场体系，贷款制度创新与操作环节规范并重，扩 大资金来源，完善政策法规体系，建立法律制度基础【l3 】；2 0 0 3 年，张帆提出建立网络 化监控体系，充分利用内部网络系统，对个人住房抵押贷款的内部风险即因贷款人管理 不善产生的风险进行防范和化解【1 4 】；2 0 0 4 年，张云在详细介绍和评价了美国、香港的 住房抵押贷款证券化后提出我国应实施住房抵押贷款证券化【l 5 。 综上可见，在房地产金融风险的防范与控制方面，我国的研究尚处于起步阶段，也 没有足够可靠的数据资料积累，因而无法进行这方面的实证研究。目前，国内有关房地 产金融风险的防范与控制的文献研究都相对肤浅，相关研究工作至今也未形成一个有机 整体，处于零散状态。 山东建筑大学硕士学位论文 1 3 研究的技术路线和内容结构 我国房地产金融发展 简要回顾 我国房地产金融风 险的成因分析 房地产金融风险形成 理论 我国当前房地产金融风险的具体分析 房地产金融风险的防范 房 地 产 融 资 渠 道 多 兀 化 改 堇 税 费 制 度 图1 1 本文的技术路线 4 险建 的立 指防 标范 体房 系地 立 金 融 风 山东建筑大学硕士学位论文 第2 章房地产金融和房地产金融风险理论 2 1 房地产金融概述 2 1 1 房地产金融的概念 房地产金融是指“伴随着房地产业的发展而形成的，专门为房地产业及其相关部门 筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融行为，是以银行为中心的所有各种形 式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流动在房地产领域的运用【16 】 。简要地 讲，房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产 金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流 通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进 行。 在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要有：房地产信贷资金的筹 集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资、房地产保险、房地产租赁、房地产典 当、房地产金融机构、房地产金融市场等【1 7 】。当前，我国金融体制改革正面临进一步深 化，同样房地产金融体制也正处于逐步探索和建立之中，许多业务还不配套，房地产金 融体系尚未完全建立，房地产金融有待深化。 房地产金融的业务种类：我国房地产金融业务发展至今，从品种和运作方式上，其 业务范围大概集中在房地产信贷、房地产证券、房地产保险三个领域，房地产信托、房 地产典当发展得较慢【1 剐。 因为房地产商品具有生产周期长、占用资金存量大、变现难和收益率高等显著特征， 相对其他一般商品而言更加需要并适合金融业的介入和扶持。房地产金融市场既是整个 房地产市场的重要组成部份，也是整个金融市场的有机构成部份。金融扶持对房地产业 发展有举足轻重的作用，房地产金融可以从根本上消除房地产商品再生产过程中的价值 循环和资金周转的阻碍因素。然而房地产金融对房地产业的过度支持所带来的信用膨胀 和经济泡沫问题却是十分严重的，这也是构成房地产金融风险的基本内涵。 2 1 2 我国房地产金融发展的简要回顾 从1 9 4 9 年建国以来，根据我国房地产资金的来源、金融机构的作用可以将我国的 房地产金融发展分为三个阶段：住房建设资金管理阶段、房改金融阶段和房地产金融阶 段【1 9 1 。 山东建筑大学硕士学位论文 ( 1 ) 住房建设资金管理阶段 在这一阶段，中国实行高度的计划经济体制，城镇住房建设由政府和企业直接投资、 开发、分配和管理，属国家或集体所有，职工住房实行低租金、高补贴为特征的供给制。 住房建设资金由银行统一负责管理，那时的银行好象是国家的会计，已经失去了金融机 构的作用。因此，从建国一直到7 0 年代末，中国房地产金融基本是空白。 ( 2 ) 房改金融阶段 1 9 7 8 年以后，随着我国经济体制改革，国家住房投资逐步由财政无偿拨款转为银 行贷款，建房由企事业单位各自建房转为房地产公司统一开发建设，分配由单位购、建 房并低租金分配给职工逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方式转 化。银行为房改和商品房的开发、销售提供贷款服务。房地产业作为一个独立的产业部 门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。 1 9 9 1 年，上海市学习新加坡经验开始建立住房公积金制度。上海的公积金制度很 快推广到全国，开创了房地产开发建设、消费贷款融资的新渠道。 ( 3 ) 房地产金融时期 9 0 年代以后，房地产金融市场得到发展，很多银行推出了“按揭 贷款业务。到 了1 9 9 5 年，人民银行颁布商业银行白营性住房贷款管理暂行规定，它标志着以商业 银行自营性信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷体系基本确立。住房体制 改革的积极推进和金融行业住房信贷政策的出台，使中国金融行业住房信贷进入了一个 快速发展的新阶段。尽管如此，房地产金融业务的发展仍处于起步阶段。 2 2 房地产金融风险的概述 2 2 1 房地产金融风险的概念 风险是指因系统本身和环境条件的不确定性而引起的系统实际产出与预期目标产 出间偏离的可能性【2 0 】。由于房地产商品在金融资本的介入下极易出现“泡沫状态，成 为诱发危机的导火索，我们不能不对房地产金融中所蕴含的风险进行认真地研究。房地 产金融风险作为金融风险主要的、具体的形式之一，具有不同于一般抽象的金融风险的 特征。 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动 中，由于各种事先无法预料( 即不确定) 因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生 背离，从而蒙受经济损失的可能性【2 1 1 。 山东建筑大学硕士学位论文 2 2 2 房地产金融风险的种类 根据不同的标准，可以将房地产金融风险划分为不同类型。按照房地产金融风险产 生的根源，可以将其划分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险、技术风险等五 种类型；按照房地产金融风险的状态，可以将其划分为静态风险和动态风险两种类型； 按照风险的性质，可以将房地产金融风险划分为信用风险、流动性风险、系统风险和其 他相关风险【翻。 ( 1 ) 信用风险：是指借款人( 房地产开发企业或住宅消费者) 无力偿还或不愿偿还， 导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。 ( 2 ) 流动性风险：是指金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产， 以致不能清偿到期债务、满足客户提取存款要求的风险。 ( 3 ) 系统性风险即由整个宏观经济变动引起的风险，是由银行赖以运作的社会经济 环境所决定的。 ( 4 ) 其他相关风险包括： 资产负债结构风险，即资产负债结构不合理、不对称、不协调的风险。 资产质量风险，主要是贷款质量风险。 利率风险，即利率变动引起的风险。 通货膨胀风险，即货币贬值、物价上涨的风险。 汇率风险，即汇率变动引起的风险。如果外汇升值、本币对外贬值，以外币计价的 债务负担将加重；反之则以外币计价的资产将实际减少。外汇买卖、外汇收支中也有风 险。当房地产金融中借有外债或引进外资时，会面临外汇风险。 2 2 3 房地产风险的特征 房地产金融风险既属于一般金融风险范畴，又具有不同于一般金融风险的特征，房 地产业本身亦是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益的行业，这也决定着房地 产金融风险的特点： ( 1 ) 与“泡沫经济 的相生性，即房地产金融风险必然伴随着房地产市场的泡沫性 而生。所谓“泡沫经济 是指当一种资产( 例如房地产) 价格上升时，投资者对其价格的 未来预期有一种“自我维持”或“自我实现 的特性，从而使得价格在这种作用下出现 膨胀性上涨，使其价格远远高于在具有帕累托效率的均衡点的实际价值，出现严重“经 济泡沫 的经济状态【2 3 1 。“泡沫经济”最终因其市场价格急剧回到基础价值之上而破灭。 山东建筑大学硕士学位论文 在这种回归过程中或回归之后，极易引起金融危机。 ( 2 ) 与经济周期的相关性，由于整个金融系统是运行在既定的货币政策环境之中， 并处于国民经济的大周期里，因此房地产金融风险必然会受到国民经济的循环周期和货 币政策变化的影响，呈现相关性的变化。 ( 3 ) 与金融机构信贷规模扩张速度的可比性 表2 1 是日本1 9 8 5 年与1 9 8 9 年的地价变化与房地产贷款额增长率比较，这段时期 也正是日本泡沫经济急剧膨胀的阶段2 4 , 2 5 】： 表2 1 日本的地价变化与房地产贷款额的增长率的比较 爪迎 ( 1 ) 商业用地价格指数( 2 ) 反地产的贷款余 ( 点)额( 兆日元) 1 9 8 51 5 0 61 7 1 9 8 94 2 1 7 4 3 1 9 8 0 一1 9 8 5 平均年增幅 1 0 1 2 9 2 0 1 9 8 6 1 9 9 0 平均年增幅 3 6 o o 1 9 9 0 资料来源：( 1 ) 中数据见彭晋璋：“经济大国的衰落一日本的体制危机和教训”，中国第三产业 1 9 9 9 第5 期；( 2 ) 中数据见魏加宁：“金融风险有关情况综述”，经济研究参考1 9 9 8 年第1 0 期： 年平均增幅数据由以上数据计算得到。 ( 4 ) 与房地产金融市场发育程度的耦合性。目前我国的房地产金融市场发育程度偏 低降低了我们利用市场机制来分散和转移其风险的功能，从理论上说，金融市场的发达 程度对金融风险的影响是双向的，既可以提供规避风险的工具或机制，也可能会放大其 风险【2 6 1 。但就我们目前房地产金融市场本身的发展情况分析，利用市场机制分散和转移 风险的收益显然要大于市场本身给我们带来的新的风险所造成的损失。 ( 5 ) 与社会信用体系完善程度的相关性。目前我国薄弱的社会信用体系直接加剧了 房地产金融风险的严重性，一般社会信用体系主要包括公司企业信用系统和居民个人信 用系统，但当前我国的社会信用体系不能得到这两者的有效支撑，而房地产金融市场的 发展却离不开完善的社会信用体系，缺少信用保障的房地产金融的风险性将成倍地提 高。 2 2 4 房地产金融风险形成理论 对于金融风险的产生，各大学派都有自己的解释，其中主要有：金融风险“周期性” 解释派的代表人物海曼明斯基依据资本主义繁荣与萧条的长波理论提出了“金融不稳 定假说：以弗里得曼为代表的货币主义认为金融动荡的基础在于货币政策，正是货币 山东建筑大学硕士学位论文 政策的失误引发了金融风险的产生和积累，即“货币主义解释；金融资产价格的内在 波动是造成金融风险、引发金融危机的重要原因，即“金融资产价格波动论”；信息经 济学认为，不对称信息是金融风险产生的主要原因，即信息经济学的微观解释。 ( 1 ) 金融不稳定假说与房地产金融风险 金融风险“周期性”解释派的代表人物海曼明斯基依据资本主义繁荣与萧条的长 波理论提出了金融不稳定假说( f i n a n c i a li n s t a b i l i t yh y p o t h e s i so 该假说认为，以商业银 行为代表的信用创造机构和借款人相关的特征使金融体系具有天然的内在不稳定性，即 不稳定性是现代金融制度的基本特征【2 7 1 。明斯基承认银行脆弱、银行危机和经济周期发 展的内生性，银行和经济运行的周期变化为市场经济的自我调节，认为政府干预不能从 根本上消除银行脆弱性。 此理论可以较好地描述2 0 世纪3 0 年代美国、8 0 年代末9 0 年代初日本的情况，以 及1 9 9 7 年东南亚金融危机中受害最深的泰国的情况。在资本主义经济五十年上升时期 的前二三十年，贷款人的贷款条件越来越宽松，而借款人则积极地利用宽松有利的信贷 资金环境。生产部门、个人和家庭的债务相对于其收入的比例都越来越高，股票和房地 产的价格持续上涨，似乎没有上限。然而在这种长波上升段之后必然迎来滑坡，任何打 断信贷资金流入生产部门的事件都将引起违约和破产的潮流，而这又进一步反馈影响金 融体系。结果金融资产价格的泡沫也迅速地破灭，金融危机也就爆发了。最后明斯基在 解释这一循环往复的长波时，提出了两种可能的原因： 一个是所谓代际遗忘解释( g e n e r a t i o n a li g n o r a n c ea r g u m e n t ) ，即今天的贷款人忘记 了过去的痛苦经历，一些利好促成金融业的繁荣，而此时距离上次的金融灾难己经过去 一个很长的时期了，人们的贪欲己经战胜了恐惧，价格的上涨推动更多的购买，人们预 期当前资产价格的趋势会继续下去【2 8 1 。 另一种解释被称为竞争压力解释( r i v a l r i e sp r e s s u r ea r g u m e n t ) ，即贷款人是出于竞 争的压力而做出许多不审慎的贷款决策、因为如果不这样做他们将失去顾客和市场【2 9 1 。 金融不稳定假说指出了金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周 期性发展而变化。近年来，几乎所有的国家都接受了海曼明斯基的这一观点而努力减 少赤字，1 9 9 7 年爆发的亚洲金融危机更证明了这一观点的正确性。 但是，明斯基的理论缺少稳固的经济学基础，他把金融体系风险的产生和积累视为 非理性或非均衡行为的结果，却又无法说明为什么经济行为人要按照那种破坏自身利益 的非理性方式来行事，而在很大程度上不得不依赖心理学的判断来解释金融主体的非理 山东建筑大学硕士学位论文 性行为，从而降低了该理论的可信度，只能称之为假说。 ( 2 ) 货币主义解释与房地产金融风险 以弗里得曼为代表的货币主义认为如果没有货币过度供给的参与，金融体系的动荡 不太可能发生或至少不会太严重。金融动荡的基础在于货币政策，正是货币政策的失误 引发了金融风险的产生和积累，结果使得小小的金融困难演变为剧烈的体系灾难【3 0 1 。 货币主义从自身的理论角度认识到金融风险要受货币政策的影响而变化，这无疑是 正确的。一般而言，在货币政策宽松期，存款、放款、投资、还款、结算等环节运行相 对顺畅，社会资金流动量大，货币供需矛盾缓和，影响金融机构安全的因素减弱，金融 风险相对较小。反之，在货币政策紧缩期，企业与企业之间、企业与金融机构之间、金 融同业之间、金融运行与经济运行之间、金融运行各环节之间的矛盾加剧，货币供需出 现较大缺口，影响金融机构安全性的因素逐渐增强，社会经济运行的链条常常发生断裂， 金融风险增加。 以货币主义的理论来解释由房地产金融风险导致的金融危机，似乎有些牵强，因为 货币主义的解释太片面，它事先排除了非货币因素产生的金融动荡的可能性。最后的结 果就只是解释了表面的现象，而没有解释金融危机产生的真正原因。 ( 3 ) 金融资产价格波动论与房地产金融风险 汇率、股票等金融资产价格的剧烈波动是金融风险较大的显著标志。所以不少的经 济学家认为，金融资产价格的内在波动是造成金融风险、引发金融危机的重要原因。 主张该理论的经济学家普遍认为，过度投机会造成股票价格的动荡起伏。如股市存 在“乐队车效应 ( b a n d w a g o ne f f e c t ) ，当经济的繁荣推动股价上升时，幼稚的投资人 开始涌向价格的“乐队车”，使股价上升更快，直至资产价格上升到完全无法用基础经 济因素解释的水平，最终市场预期发生逆转，价格崩溃【3 l 】。美国麻省理工大学博弈论专 家克瑞普斯认为股票市场本身就是使价格不稳定的投机，股市投资者个体的理性行为足 以导致整个市场的周期性崩溃：无论股市与实物经济相称与否，如果投资者对市场预期 乐观，则股价将持续上升至极度不合理后市场崩溃。如果投资者的预期是悲观的，则恐 慌性的抛售足以摧毁健康的股市【3 2 】。 金融资产价格波动论指出了金融风险产生的原因在于金融资产价格的内在波动性。 确实历史上的金融危机都与金融市场特别是汇市股市的崩溃直接相关，所以稳定金融市 场已成为各国防范金融风险、防止金融危机的首要任务。 在我国房地产金融领域来说，金融资产价格的波动对房地产价格的影响是很小的。 山东建筑大学硕士学位论文 当然，国外直接投资者和以外汇计价的合资项目相对来说要敏感一些。将来，当我国进 行大规模的房地产证券化的时候，金融资产价格的波动很有可能会导致新型的金融危 机。 但是，该理论并未对金融资产价格波动的内在原因做出令人信服的解释，在许多的 问题上也仅是一种推测和臆断。 ( 4 ) 信息经济学的微观解释与房地产金融风险 信息经济学是研究在非对称信息情况下，当事人之间如何制定合同( 契约) 及对当事 人行为进行规范的问题。借助于信息经济学，能够从微观行为的角度更深刻地认识金融 风险。我们对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用等级评估等，实质上都是基于 信息经济学对金融风险的解释。 信息经济学代表人物苏格兰经济学家詹姆斯莫里斯认为，不对称信息是金融风险 产生的主要原因。不对称信息是指，当事人都有一些只有自己知道的私人信息，由于社 会分工和专业化的存在，从事交易活动的双方对交易对象以及环境状态的认识是很难相 同的，因而，信息不对称是现实经济活动中的普遍现象【3 3 1 。不对称信息大致可以分为两 类：一类是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由当事人的行为造成的，一般出现 在合向签订之前；第二类信息是内生的，取决于行为人本身，它出现在签订合同之后。 第一类信息将导致逆向选择( a d v e r s es e l e c t i o n ) ，第二类信息将产生道德风险( m o r a l h a z a r d ) 【3 4 1 。这两种情祝在金融市场上出现就会降低市场机制的运行效率，影响资本的 有效配置，造成金融风险。 正是因为信息的不对称，才需要专门的中间部门来减少和消除个人同房地产开发企 业、个人同金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距，以消除和减少可能 的金融风险。而道德风险的消除就需要相关部门制定法律法规来规范个人、房地产开发 企业和金融机构的行为，从而建立资信和信誉制度。虽然信息经济学对于研究金融风险 开创了一条新的道路，但由于其自身理论还不完善( 如道德风险与逆向选择的结合模型 问题) ，所以它对金融风险的认识还有待于深化，更有待于实践的检验。 山东建筑大学硕士学位论文 第3 章我国房地产金融风险分析 由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营的多个环节中存在着各种各样的风 险。其中，房