商品房销售广告不实法律分析.doc

_商品房销售广告不实法律分析北京市大成律师事务所杭州分所 朱洪鹤律师一、商品房销售广告的性质商品房销售广告和宣传资料属于商业广告的一种，具有商业广告的一般性质，但商业广告又有其专有属性。（一）商业广告的性质根据民事法律的相关规定以及民事法律的基本理论，商业广告一般为邀约邀请，要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，故商业广告一般不应作为当事人订立的合同内容，对双方当事人是没有法律约束力的；若商业广告的内容符合要约规定的，视为要约，要约是希望和他人订立合同的意思表示，经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。因此，商业广告一般属于邀约邀请，对该商业广告的发布者不具有合同法的约束力，即不会因为任何人的承诺具有合同的约束力；但该商业广告若具有确定的内容，且表明经他人承诺即对其产生法律约束力的，该商业广告则应视为要约，只要他人做出相应的承诺，即发生合同的效力，成为合同的组成部分，并对双方当事人产生法律效力。（二）商品房销售广告的性质最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据该规定，商品房销售广告一般应视为邀约邀请，不对该广告的发布者产生合同法的效力；但该商品房的销售广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，对商品房销售者产生合同法的效果。因此，商品房销售广告分为：1、一般商品房销售广告该类广告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受广告法及国家其他法律的调整。2、具有要约性质的商品房销售广告该类商品房销售广告不仅就广告商品房做出概括性的描述，并就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出较为具体的说明或允诺。这种限制只是就该商品房销售广告的商品房本身和该规划小区内的配套设施，比如就商品房的建设材料机构，或者就该规划小区的绿地、车位车库等配套设施做出的说明或允诺，其他的说明或允诺一般不视为具有要约的性质。二、商品房销售广告不实案例分析商品房销售广告纠纷案件关乎国计民生，与老百姓的生活息息相关，并近些年呈现上升趋势。故我国最高人民法院就该类社会关系做出相对详尽的解释，以保护当事人的合法权益，规制商品房销售广告行为，规范商品房销售市场秩序。实践中，常见商品房销售广告的说明和允诺：1、对商品房质量以及使用功能的陈述；2、对商品房周边环境陈述；3、向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的陈述；4、为购房者提供相应的车位车库；5、规划小区内有功能齐全的体育运动场；6、在广告中允诺出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。典型案例：某市某开发商在该市近郊开发一处楼盘，销售需要发布一则广告，主要内容是，该楼盘环境优美、空气宜人、绿地面积在3000平方米以上，并有配套的停车场且足以满足业主的需要。由于该楼盘避离闹市，价格低廉，主要是购房者看中了商品房周围的停车场和绿地，楼盘销售较好。但交房时业主发现广告中宣称的停车场成为会所，3000平方米的绿地上矗立着几幢商品房。业主为此诉讼至法院，要求开发商承担违约责任，赔偿损失。本案该商品房销售广告就该楼盘绿地及停车场等相关配套设施做出具体明确的说明，符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，该商品房销售广告说明即使没有载入开发商与业主签署的商品房买卖合同，也应该视为该商品房买卖合同的内容，开发商没有按照该说明履行其义务的，应该依法承担相应的违约责任。实践中，存在商品房销售广告中明确承诺，规划小区内配有学校、医院等公共设施，但事实上根本没有得到相关行政主管部门的批准。该类案件中，开发商在发布商品房销售广告时，并不能确保该公共设施的建设会得到政府的行政审批而做出相应的承诺，是极为不诚信的，应该按照中华人民共和国合同法第四十二条的规定，由开发商承担缔约过失责任。有些商品房销售广告中，宣传规划小区附近客观上不存在或不可能存在的条件，比如有些商品房销售广告称，该规划小区依山傍水、景色秀丽，并有优良的天然温泉，事实上该小区的位置是在一平原地区，不可能“依山傍水”并有“优良的天然温泉”；或者宣传该规划小区在市政广场附近，距省重点中学只有200米，实际该小区地处该市区20公里。该类商品房销售广告容易被购房者所辨别，属于商业吹嘘，若以此主张开发商欺诈，一般很难得到法院的支持。是故，购房者在购买商品房时，不能仅仅以商品房销售广告为购房依据