（技术经济及管理专业论文）甲级写字楼智能化的多目标决策评价研究.pdf

重庆交通大学学位论文原创性声明 1 4 l l llli l l i i i ii l li i l li i i i i y 19 0 2 4 0 2 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究 工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人 或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期：聊年红月翱 重庆交通大学学位论文版权使用授权书 本学位论文我完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查1 ) l 矛d f l 阅。 本人授权重庆交通大学可以将本学位论文的全部内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本人学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并进行 信息服务( 包括但不限于汇编、复制、发行、信息网络传播等) ，同时本人保留 在其他媒体发表论文的权利。 一躲廓和犏z 同期：加，年印月舯 日期：加if 年多月 s n 本人同意将本学位论文提交至中国学术期刊( 光盘版) 电子杂志社c n k i 系 列数据库中全文发布，并按中国优秀博硕士学位论文全文数据库出版章程规 定享受相关权益。 学雠文储躲前靴 日期：b ，拜红月f 妒 指导教师签名： 日期：加年 泛力乙 卵 摘要 甲级写字楼智能化系统技术是由现代通信与信息技术、计算机网络技术、现 代建筑科学技术、智能控制技术汇集而成的，随着信息技术的不断发展，其技术 含量及复杂程度也越来越高。甲级写字楼智能化系统包括楼字智能化系统b a s ， 通信智能化系统c a s ，办公智能化系统o a s ，消防智能化系统f a s 和安保智能化系 统s a s ，简称写字楼智能化5 a 系统。 通过甲级写字楼的结构、系统、服务和管理之间的内在联系，运用系统工程 的观点，对智能化5 a 系统进行优化组合与系统集成。多目标决策即决策者通过提 出问题、确定目标、收集资料、结合科学合理的多目标决策方法，建立有效的系 统模型，对技术经济指标进行综合评价，为决策者提供客观、合理的排序结果， 从战略决策的角度筛选出最佳方案，以解决经济、技术、环境、社会相互协调的 问题。 论文从选题的背景、研究的意义出发，结合国内外研究现状，提出了研究的 技术路线，阐述了甲级写字楼智能化5 a 系统工程方案的设计原则、设计标准以及 系统的组成、工作原理，并以楼宇智能化系统工程方案为研究主线，用多种多目 标决策方法对各方案的系统结构及技术经济特性进行评价研究，最后得出方案排 序，推荐出最优的备选方案。 文章的创新点是通过对重庆市某甲级写字楼楼宇智能化系统方案选型的案例 分析，采用传统多目标决策方法t o p s i s 法与不劣于级别法e l e c t r ei 和e l e c t r e i i 法，从客观角度，引入决策偏好，递进分析备选方案。就设计单位提供的五种 知名品牌备选系统，从技术、经济、环境、社会的角度确立评价指标，进行定量 的多目标决策分析。结合p r o m e t h e e 法研究灵敏度，应用d e c i s i o nl a b2 0 0 0 软 件，通过g a l a 平面分析权重灵敏度，评价项目多目标决策的评价指标数据的变化 对决策结果的影响程度，从而确定影响该决策问题的灵敏性评价指标。 结合三种递进方法综合考虑决策者的主观偏好，在不影响决策者决策的前提 下，决策者将选取最优方案西门子a p o g e e 楼宇智能化系统，江森自控m e t a s y s 楼宇智能化系统作为备选方案。能耗率和通信速率的优势对最优方案的贡献较大， 投资造价这一指标因素相比其他因素而言是最为灵敏因素。因此决策者要严格控 制投资造价的大小。 关键字：甲级写字楼；智能化；楼宇智能化系统；多目标决策分析；t o p s i s 法； 不劣于级别法；权重灵敏度；技术经济评价 a bs t r a c t c e r t i f i c a t eao f f i c ei n t e l l e c t u a l i z a t i o ns y s t e mt e c h n o l o g yi sc o m b i n e dw i t ht h e c o m m u n i c a t i o na n dt h ei n f o r m a t i o nt e c h n o l o g y ，t h ec o m p u t e rn e t w o r kt e c h n o l o g y ， t h em o d e ma r c h i t e c t u r es c i e n c ea n dt h ei n t e l l i g e n tc o n t r o lt e c h n o l o g y a si n f o r m a t i o n t e c h n o l o g yu n c e a s i n g l yd e v e l o p s ，i t st e c h n i q u ec o n t e n ta n dt h ec o m p l e xd e g r e ei sa l s o g e t t i n gh i g h e ra n dh i g h e r c e r t i f i c a t ea o f f i c ei n t e l l e c t u a l i z a t i o ns y s t e m sa r ei n c l u d e d b u i l d i n ga u t o m a t i o ns y s t e m ，c o m m u n i c a t i o na u t o m a t i o ns y s t e m ，o f f i c ea u t o m a t i o n s y s t e m ，f i r ea u t o m a t i o ns y s t e ma n ds e c u r i t ya u t o m a t i o ns y s t e m c e r t i f i c a t eao f f i c ei n t e l l e c t u a l i z a t i o nm a k e sg r e a tu s eo fl i n ko fb u i l d i n g s s t r u c t u r e ，a u t o m a t i o ns y s t e m ，t h es e r v i c ea n dm a n a g e m e n t ，w i t hs y s t e me n g i n e e r i n g v i e w p o i n tt oc a r r yo nt h eo p t i m u mc o m p o s i t i o no ft h ea b o v ef i v es y s t e m s ( s y s t e m i n t e g r a t i o n ) t h em u l t i o b j e c t i v ed e c i s i o nm e a n st h a tt h ed e c i s i o n - m a k e rp r o p o s e sa q u e s t i o n ，s e t su pg o a l s ，c o l l e c t sm a t e r i a l ，c o m b i n e ss c i e n c er e a s o n a b l em u l t i o b j e c t i v e d e c i s i o nm e t h o d st oe s t a b l i s hae f f e c t i v es y s t e mm o d e l ，c a r r i e so nt h eq u a l i t ys y n t h e t i c e v a l u a t i o nt ot h et e c h n i c a le c o n o m yt a r g e t ，p r o v i d e st h er e a s o n a b l es o r t i n gr e s u l tf o r t h ed e c i s i o n - m a k e ra n ds c r e e n st h ep r e f e r r e dp l a nf r o ms t r a t e g i cd e c i s i o n sa n g l e ，i n o r d e rt os o l v et h ec o o r d i n a t i o np r o b l e ma m o n gt h ee c o n o m y ，t e c h n o l o g y ，e n v i r o n m e n t a n ds o c i e t y t h ep a p e re m b a r k so nas e l e c t e dt o p i cb a c k g r o u n da n dr e s e a r c hs i g n i f i c a n c e i t u n i f i e st h ed o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c hp r e s e n ts i t u a t i o n ，p r o p o s e st h er e s e a r c h t e c h n i c a lr o u t ea n de l a b o r a t e st h ed e s i g np r i n c i p l e ，t h ed e s i g ns t a n d a r da sw e l la s s y s t e m sc o m p o s i t i o n ，t h ep r i n c i p l eo fw o r ko ni n t e l l e c t u a l i z a t i o ns y s t e m s t h ea r t i c l e t a k e se n g i n e e r i n gp l a no fb u i l d i n ga u t o m a t i o ns y s t e ma sam a s t e rl i n ea n dc o n d u c t st h e e v a l u a t i o ns t u d yo nt h ev a r i o u sp l a n s s y s t e ms t r u c t u r ea n dt h et e c h n i c a le c o n o m y c h a r a c t e r i s t i cw i t hm a n yk i n d so fm u l t i - o b j e c t i v ed e c i s i o nm e t h o d s f i n a l l yt h ep a p e r o b t a i n sp l a ns o r t i n g ，a tt h es a m et i m er e c o m m e n d st h em o s ts u p e r i o ra l t e r n a t i v ep l a n t h ea r t i c l ei n n o v a t i o ns p o t sa r et om a k ea n a l y s i so nc e r t i f i c a t eao f f i c eb u i l d i n g a u t o m a t i o ns y s t e mi nc h o n g q i n g ，t ou s em u l t i p l eo b j e c t i v ed e c i s i o n - m a k i n g m e t h o d t o p s i sa n di n f e r i o rt or a n k e l e c t r ela n dt h ee l e c t r ei i f r o m o b j e c t i v ea n g l e ，t h ep a p e ri n t r o d u c e sd e c i s i o np r e f e r e n c e ，p r o g r e s s i v e l ya n a l y s e s a l t e r n a t i v ep l a n f o c u s i n go nf i v ek i n do fw e l l - k n o w nb r a n da l t e r n a t i v es y s t e m sw h i c h p r o v i d e so nt h ed e s i g n i n gd e p a r t m e n t ，t h ep a p e r c a r r i e so nt h eq u o t am u l t i o b j e c t i v e d e c i s i o n t h ep a p e ru n i f i e st h ep r o m e t h e et or e s e a r c hs e n s i t i v i t y ，a p p l y i n gt h e d e c i s i o nl a b2 0 0 0s o f t w a r ew i t hg a l ap l a n ea n a l y s i sw e i g h ts e n s i t i v i t yt oa p p r a i s e t h ei n f l u e n c ed e g r e eb ye v a l u a t i n gi n d i c a t o rd a t ac h a n g et od e c i s i o n m a k i n gr e s u l t ， t h u sd e t e r m i n ee v a l u a t i n gi n d i c a t o rt h a ta f f e c t st h es e n s i t i v i t yo f t h ec a s e u n i f y i n gt h r e ek i n do fp r o g r e s s i v em e t h o do v e r a l le v a l u a t i o nd e c i s i o n - m a k e r s u b je c t i v ep r e f e r e n c e ，t h ed e c i s i o n m a k e r w i l ls e l e c tt h eo p t i m a ls o l u t i o n s i m e n s a p o g e e b u i l d i n ga u t o m a t i o ns y s t e m ，j o n s o na u t o m a t i cc o n t r o lm e t a s y sb u i l d i n g a u t o m a t i o ns y s t e mi st a k e na sa na l t e r n a t i v ep l a n r e c o u r s ec o n s u m p t i o n r a t ea n d c o m m u n i c a t i o ns p e e dm a k eg r e a tc o n t r i b u t i o nt ot h eo p t i m a ls o l u t i o n ，t h ei n v e s t m e n t o fc o n s t r u c t i o nc o s tc o m p a r e dt oo t h e rf a c t o r si st h em o s ts e n s i t i v ef a c t o r t h e r e f o r e t h ed e c i s i o n m a k e rs h o u l dt a k es t r i c tc o n t r o lo fc o n s t r u c t i o nc o s t k e yw o r d s ：a g r a d eo f f i c eb u i l d i n gi n t e l l e c t u a l i z a t i o n ；b u i l d i n ga u t o m a t i o n s y s t e m ；m u l t i o b j e c t i v ed e c i s i o na n a l y s i s ；t o p s i s ；e l e c t r ei ；e l e c t r ei i ；w e i g h ts e n s i t i v i t y ； t e c h n i c a le c o n o m ya p p r a i s a l 【 第一章绪论1 1 1 课题的提出及研究意义1 1 1 1 课题的提出1 1 1 2 研究的意义2 1 2 国内外研究现状2 1 2 1 国外研究现状2 1 2 2 国内研究现状3 1 3 论文研究的技术路线4 1 4 小结6 第二章甲级写字楼智能化系统7 2 1 甲级写字楼评定标准7 2 2 甲级写字楼智能化目标7 2 3 甲级写字楼智能化系统的工程方案设计8 2 4 甲级写字楼5 a 智能化系统9 2 4 1 甲级写字楼5 a 智能化系统组成9 2 4 25 a 智能化系统的结构及工作原理1 l 2 5 小结1 6 第三章楼宇智能化系统方案技术评价1 8 3 1 美国江森自控m e t a s y s 系统结构及技术评价1 8 3 1 1m e t a s y s 的系统结构1 8 3 1 2m e t a s y s 系统的硬件说明及技术评价1 8 3 2 西门子a p o g e e 系统结构及技术评价2 0 3 2 1a p o g e e 的系统结构2 0 3 2 2a p o g e e 系统的硬件说明及技术评价2 0 3 3 海湾安全h w b a 5 0 0 0 楼宇智能化系统结构及技术评价2 2 3 3 1h w b a 5 0 0 0 的系统结构2 2 3 3 2h w b a 5 0 0 0 系统技术评价2 2 3 4 美国艾顿b a c t a l k 楼宇智能化系统结构及技术评价2 2 3 4 1b a c t a l k 系统的网络结构2 3 3 4 2b a c t a l k 系统的组成要素2 3 3 4 3b a ct a l k 系统的技术评价2 4 3 5 可信自控m a c h s y s t e m 楼宇智能化系统结构及技术评价2 5 3 6 小结2 5 第四章多目标决策分析技术2 7 4 1 多目标决策模式2 7 4 2m a d m 分析技术2 7 4 2 1 建立决策矩阵2 8 4 2 2 方案属性值的无量纲化2 9 4 2 3 属性权重的确定2 9 4 3 本章小结3 3 第五章多目标决策方法研究3 4 5 1 传统多目标决策分析方法3 4 5 1 1 简单加权法3 4 5 1 2 接近理想点( t o p s i s ) 法3 5 5 1 3a n p 的超矩阵算法3 6 5 2 级别不劣于关系多属性决策3 7 5 2 1e l e c t r ei 法3 8 5 2 2e l e c t r ei i 法4 0 5 2 3p r o m e t h e e 偏好排序法4 2 5 3 多目标决策的灵敏度分析4 3 5 4 本章小结4 4 第六章案例分析4 6 6 1 项目概况4 6 6 2 项目目标确立4 6 6 3 楼宇智能化系统的多目标决策分析4 7 6 3 1 基于t o p s i s 的楼宇智能化系统多目标决策评价4 8 6 3 2 基于e l e c t r ei 的楼宇智能化系统的多目标决策评价5 0 6 3 3 基于e l e c t r ei i 的楼宇智能化系统多目标决策评价5 2 6 4g a i a 平面分析楼宇智能化系统的权重灵敏度5 6 6 5 本章小结5 9 第七章结论与展望6 1 7 1 主要结论6 1 7 2 研究展望6 1 致谢6 3 参考文献6 4 附录6 7 在学期间发表的论著及取得的科研成果6 8 第一章绪论 第一章绪论 1 1 课题的提出及研究意义 1 1 1 课题的提出 随着我国国民经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，城市居民的生活 逐渐从温饱型向小康型迈进，工作在安全、舒适、恬静、信息传递快捷的办公环 境是很多人的梦想，因此建筑智能化越来越受社会的关注。 建筑智能化是涉及建筑、结构、空调、暖通、给排水、变配电、照明、电梯等 诸多弱电专业的系统工程。在建筑智能化中，存在着多目标、关联性、发展性与 主动性等多种特征，同时存在着技术与经济、行业管理与市场经济、上级与下级、 国际金融市场与国内经济政策等众多矛盾。要实现该系统的的预定目标，单凭传 统的手段，已无法胜任，需要充分重视管理技术的应用，深入研讨更深层次的一 些技术与管理问题，追求经济效益、社会效益与环境效益的统一，力求少量投入， 提高投资效益与投资回报率，从而实现建筑智能化的总体目标。 据统计，如果要建成智能化系统的写字楼只需要在原写字楼的基础上增加5 的投资，就可以增加约2 0 的回报率，这是相当诱人的。写字楼中智能化系统的 投资一般占写字楼全部预算5 一1 0 ，这一部分资金回收期大约要3 年左右。近几 年，我国写字楼智能化发展很快，特别是沿海地区尤为突出。 但根据有关资料介绍，我国建筑智能化系统有7 0 以上运行不正常，根据工 作中接触的情况看，真正达到建筑智能化标准的确实为数不多，造成投资浪费现 象惊人。 建筑智能化系统运行不正常，可分为以下几种情况：最严重的是系统处于停 运状态，原因是通过代理商订货的调试、验收及培训工作不完善，或后期服务无 法保证，出现问题找不到原订货商，找到了维修费用也很高；另一种情况是系统 仍在运行，但只能进行显示与手动控制，这种情况比较多；还有部分自动控制功 能能正常使用的项目不太多，而达到自动控制功能全部正常，实现经济运行的项 目确实太少。 造成大量建筑智能化系统不能正常运行的主要原因之一是开发商缺乏对智能 化系统的决策分析，建筑智能化方案的优选过程实质上正是一个复杂的系统决策 过程，为了选择出满意的方案，需要细致的分析、系统的决策与评价。 企业如何对众多的技术方案进行选择，这些技术方案中哪个具有先进性、哪 个适合企业自身需要、哪个经济效益更好等问题是企业进行投资时常遇到的问题。 第一章绪论 中小企业由于缺乏相应的决策分析人才和评价方法，通常情况下决策者只能 采取“拍脑袋”的办法进行决策。 因此，本文的核心研究内容即运用合理、科学的多目标决策理论与方法，建 立有效的系统模型，对甲级写字楼智能化系统方案的技术经济指标进行综合评价， 为决策者提供客观、合理的排序结果，从战略决策的角度筛选出最佳方案，以解 决经济、技术、环境、社会相互协调的问题。 1 1 2 研究的意义 从决策者的角度考虑：多目标决策评价建筑智能化系统，在当今鱼龙混杂、 差异区分度不大的智能化系统市场中，需搭建一个定性定量决策分析平台，建立 有效的数学模型，搜集大量数据，以实现合理的投资、低能耗、适应市场环境等 多目标。用于支持企业预测、分析和制定计划，为决策者及时做出j 下确有效的决 策提供理论依据。 从使用者的角度考虑：使用者从安全、方便、舒适、环保节能等多目标角 度评价智能化系统的优越性，促使开发商规划和设计出更加大众化的智能化系统， 充分满足使用者对于现代化智能生活的需求。 从整个社会的角度考虑：使建筑智能化系统的决策管理更加规范化，对整 个社会建筑智能化的实用水平有一个客观标准的度量，为将来智能化在更高层次 制定设计方案提供参考。简而言之，评价的作用是通过客观的评价，对建筑智能 化的综合性能进行评估，将对建筑智能化的推广和发展起到强有力的促进作用。 从理论方法的角度考虑：在甲级写字楼智能化多种备选方案中怎样才能合 理的做出选择，需要考虑到的不只是技术方面的因素，还包括经济效益等方面的 因素，这些重大决策评价问题，多数是离散型问题，即决策指标只取有限个值。 如何将定性的因素做成定量的描述，正是方案选择中常遇到的问题。因此，研究 这一类型问题的解法，具有重要的现实意义。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 1 9 8 4 年，世界上第一座智能写字楼诞生于美国哈特福德市。它是由一座金融 写字楼引入信息技术改造而成的，并在写字楼出租率、投资回收率、经济效益等 方面取得成功。随后，引起了各国的重视和效仿，建筑智能化在世界范围内得到 迅速发展。在写字楼智能化的发展过理中，美国一直处于世界领先水平。近年来， 在美国新建和改建的办公大楼中，有近8 0 为所谓智能型的。迄今已超过一万幢， 如i b m 、a t & t 公司总部写字楼等。 第一章绪论 美国建筑智能化多目标决策评价的技术经济指标即建设规模化、集团化、设 计与施工一条龙；产品开发系列化、标准化；管理现代化、效益综合化：以人为 本、绿色建筑，追求人与环境的和谐。 日本建筑智能化发展迅速，建筑内的设备自动化和通讯网络建设更具针对性， 大楼建设过程中就形成的“3 a ”体系( “b a ，o a ，c a ”) 也即楼宇自动化、办公 自动化和通讯自动化由此而来。为加速建筑智能化业的发展，日本政府制定了从 智能设备、智能家庭到建筑智能化、智能城市的发展计划，建设省还成立了“国 家建筑智能化专业委员会”和“f 1 本建筑智能化研究会”( j i b i ) 。 2 0 世纪2 0 年代决策理论从对策论中分离出来成为一门学科分支以后，到2 0 世纪6 0 年代逐渐形成的传统决策论的大部分内容都与规范性决策理论有关。规范 性决策理论假设决策人是合乎理性的，具有满足理性行为公理要求的偏好。 1 9 6 5 年美国学者z a d e h l a 提出了模糊集合概念，并建立了模糊集理论。模糊 集理论与多目标多人决策的有机结合己成为决策科学、运筹学、系统科学等交叉 学科的活跃研究领域，模糊多目标决策也是模糊集理论诞生以来应用最为成功的 领域之一3 1 。 现有文献中，处理建筑智能化的多目标决策问题有几种方法，例如品性限制 法及其改进法，合量的社会福利函数法，加权平均法，e l e c t r e 方法等。e l e c t r e 方法( 消去和选择转换法) 是解决有限方案的确定性多目标决策问题方法h 1 。它 是由b e n a y o u n 和r o y 等人提出，后由r o y 改进和完善，经过2 0 余年的发展，在 世界范围内，该方法受到了广泛的重视，应用己十分普遍。 1 2 2 国内研究现状 我国建筑智能化开始于8 0 年后期与9 0 年代初，1 9 9 1 年曾派人去当时瑞士能 德公司( 后改名为兰吉尔公司，是西门子楼宇科技之金属公司，其楼宇智能化系统 5 6 0 0 品牌为兰吉尔马四法) 进行了技术培训与学习。随后便与该公司联合在国 内推广楼宇自动化系统( b a s ) 。 多目标决策评价方法的应用研究在我国建筑领域较为广泛。汪培庄基于反馈 外延，建立了一种直接面向目标的决策方法，它既适用于模糊的决策系统，亦可 用于普通的决策过程哺1 。 近年来，程鸿群、王先甲在项目方案多目标决策分析中对影响方案各因素的 分析，将其相互关联的评价指标转化为一组等价的独立评价指标，确定影响项目 方案实施的主要因素和权重，为确定最优项目方案提供了一种新方法畸1 。 胡文亮研究利用多目标决策方法指导评标过程，建立合适的评标模型，进行 多指标的综合决策，将多个决策指标的决策值合成为一个整体的综合决策值，使 4 第一章绪论 建设工程招标中的评标过程系统和全面h 1 。周书敬、曾维彬应用不完全偏好 信息模糊多目标决策方法，根据数据之间的关系客观赋权，克服了专家主观赋权 的缺点，较好地解决了风险投资综合评价问题随1 。 李丹针对多目标遗传算法n s g a - i i 的缺点，提出了一种改进算法。将改进的 遗传算法应用到工程风险的多目标决策中，通过实例分析证明了其在解决工程项 目风险管理多目标优化问题上有效性1 。 罗君君采用熵权与决策者的主观权重相结合的方法确定综合权重，运用多目 标决策理论，建立了基于熵权的一种多目标决策方法对公路建设项目进行排序， 该方法系统地考虑了决策方案目标集的客观因素和决策者的主观因素，使权重确 定更加合理n 们。 多目标决策是一个尚在蓬勃发展的研究领域，还有大量的理论和应用问题有 待解决。 1 3 论文研究的技术路线 本文以重庆市某房地产开发项目为依托，以其甲级写字楼智能化5 a 系统中的 楼宇智能化系统为主要研究对象，进行有限方案的多目标决策评价方法研究。研 究的技术路线如图1 1 所示。 第一章绪论 5 图1 1 研究技术路线 f i 9 1 1t h es t r u c t u r eo ft h ep a p e r 6 第一章绪论 1 4 小结 本章主要介绍了课题提出的背景和研究意义，分析了建筑智能化多目标决策 研究的必要性：从不同的功能模块总结了建筑智能化、多目标决策的发展状况， 提出了论文的研究内容和技术路线，为后续章节的研究奠定了基础。 第二章甲级写字楼智能化系统 第二章甲级写字楼智能化系统 2 1 甲级写字楼评定标准 甲级写字楼是外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并 流行起来的词汇。按照写字楼其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。 从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8 大特征：管理国际化、2 4 小时写字 楼、人性化、空间舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化n 1 | 。 我国办公楼市场的甲级写字楼是按照本地市场现行标准划分的。基于市场的 相对质量，考量标准为以下几部分：楼宇品质( 包括装饰标准、配套设施、设备 标准) 、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等1 0 项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。 写字楼具体评定标准是：硬件及软件为主，价格为辅。 甲级写字楼硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到 5 a 级写字楼水平，包括楼宇智能化系统( b a s ) ，通信智能化系统( c a s ) ，安保智能 化系统( s a s ) ，消防智能化系统( f a s ) ，办公智能化系统( o a s ) ；设备设施如电梯等 候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施( 电力负荷、绿化、夜 间照明) 等方面与世界甲级写字楼水平同步；软件方面物业管理服务水准达到三 星级酒店以上标准。 2 2 甲级写字楼智能化目标 写字楼智能化通过写字楼的结构、系统、服务和管理之间的内在联系，运用 系统工程的观点，对它们进行优化组合与系统集成，建造一个投资合理、环境高 效、舒适安全、方便快捷的建筑物空间与工作场所。 写字楼智能化应满足以下两个基本要求、达到四个主要目标、实现三项服务 功能。 两个基本要求 1 ) 对写字楼管理者来说，写字楼智能化应当有一套管理、控制、运行、维护 的通信设施，能够花较少的经费及时与外界取得联系。 2 ) 对写字楼的使用者来说，有一个利于提高工作效率，激发人的创造性环境。 四个主要目标 1 ) 能够提供高度共享的信息资源。 2 ) 确保提高工作效率和舒适的工作环境。 3 ) 节约管理费用，达到短期长期受益的目标。 8 第二章甲级写字楼智能化系统 4 ) 应用管理工作的发展需求，做到具有可扩展性、可变性、适应环境的变化 和工作性质的多样性。 三项服务功能 1 ) 安全服务功能。 2 ) 舒适服务功能。 3 ) 便捷服务功能。 将5 a 系统的结构、系统、服务、管理综合集成到一个相互关联、统一协调的 系统中，巧妙灵活地运用现有的先进技术，充分发挥系统相互协作的潜力。 2 3 甲级写字楼智能化系统的工程方案设计 甲级写字楼智能化工程方案的设计应遵循技术先进、功能齐全、性能稳定、 节约成本的原则。并综合考虑施工、维护及操作因素，从而为今后的发展、扩建、 改造等因素留有扩充的余地。设计内容应是系统、完整、全面的；设计方案应具 有科学性、合理性、可操作性。详细原则如下： 先进性与实用性 系统的技术性能和质量指标应达到先进水平；同时，系统的安装调试、软件 编程和操作使用应简便易行，系统面向各种管理层使用。 经济性与适用性 充分考虑用户实际需要和信息技术发展趋势，根据用户现场环境，设计合适、 符合用户要求的系统配置方案，有机组合，实现最佳的性价比，以便节约工程投 资。 可靠性与安全性 在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并 具备迅速恢复功能，同时系统应具有一套完整的管理策略，保证系统的安全运行。 开放性与可扩充性 以现有成熟的产品为对象，同时考虑到周边信息通信环境的现状和技术 的发展趋势、与消防、防盗、聚光系统实现联动，具有r j 一4 5 网络通信口，从而 实现远程控制。根据今后工程项目的实际要求扩展系统功能，在方案设计中留有 冗余，确保今后发展。 确保最优化的系统配置设备 在满足用户对功能、质量、性能、价格和服务等各方面要求的前提下，追求 最优化的系统设备配置，尽量降低系统造价。 通过系统组成的设计，主要是提供给写字楼业主分阶段实施的解决方案，同 时又能从系统组成结构上保证系统在设计上的一体化和完整性。这样写字楼业主 第二章甲级写字楼智能化系统 9 就可以根据投资规模和资金情况决定先上什么，再上什么；是采用独立子系统组 成结构来进行工程实施方案的设计，还是采用两次集成的系统组成结构( b m s 和 i b m s ) 来进行方案实施的设计。 2 4 甲级写字楼5 a 智能化系统 2 4 1 甲级写字楼5 a 智能化系统组成 甲级写字楼5 a 智能化系统，最早由三大部分组成：楼宇智能化系统b a s ，通 信智能化系统c a s ，办公智能化系统o a s ，通常人们称为“3 a ”智能化系统。近几 年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，消防f a s 、安保s a s 的智 能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5 a ”智能化系 统。如图2 1 所示： 图2 1 建筑智能化各子系统的关系 f i 9 2 1t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h es u b s y s t e m so fi n t e l l i g e n tb u i l d i n g 楼宇智能化系统b a s ，是以分层分布式控制结构来完成集中操作管理和分散 控制的综合监控系统。它通过中央计算机系统的网络将分布在各监控现场的设备、 设施( 如电力、空调、照明、电梯、消防、报警) 的子系统连接起来，各子系统 之间也可有信息相互联动。b a s 运行的目标是将建筑物内所有建筑设备进行全面 有效的监控和管理，以保证建筑物内所有设备出于高效、节能和最佳运行状态。 消防智能化系统f a s ，是自动监控区域内火灾发生时的热、光、烟雾，从而 发出声光报警信号，并联动其他相关设备，控制自动灭火系统、紧急广播、事故 照明、电梯、消防给水和排烟系统等，实现监测、报警灭火的自动化。 1 0 第二章甲级写字楼智能化系统 安保智能化系统s a s ，主要是提供不受外界干扰、避免人员受到伤害、财务 受到损失的环境，创造一个安全、便利、舒适的办公和生活环境。通常由闭路电 视监控系统、门禁系统、防盗报警系统、停车库( 场) 管理系统和保安人员巡更 管理系统等构成。 通信智能化系统c a s ，分散于建筑物的各个“角落”，是建筑智能化的“中 枢神经。它可保证建筑物内的语音、数据、图像的传输、同时与外界公共通信 网络( 如公用电话网、综合业务数字网、计算机互联网、数掘通信网、卫星通信 网及广电网) 相联，确保信息通畅，为建筑物内外提供有效的信息服务。 办公智能化系统o a s ，是应用计算机技术、通信技术和多媒体技术和行为科 学等先进技术、使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并由这些办公设备 与办公人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。在建筑智能化中o a s 通常 由两部分构成：物业管理公司为租户提供的信息服务和物业管理公司内部事务处 理的o a s ；大楼使用机构与租用单位的业务专用o a s 系统。 建筑集成管理系统b m s ，是基于b a s 、c a s 、o a s 三大因素基础上开发和设置 的用于对建筑设备运营和信息组织实现自动化管理的专用计算机系统。它把相对 独立的b a s 、f a s 、s a s 、c a s 、o a s 等系统采用网络通信的方式实现信息共享与互 相联动，以保证高效的管理和快速的应急响应。如图2 2 所示： 第二章甲级写字楼智能化系统 2 4 25 a 智能化系统的结构及工作原理 楼宇智能化系统结构及工作原理 1 ) 楼宇智能化系统结构及功能 b a s 通常包括空调系统、给排水系统、变配电系统、照明系统、电梯系统、 热交换系统及冷却系统等子系统。 b a s 通过计算机对各子系统进行监测、控制、记录，实现分散节能控制和集 中科学管理，以达到为写字楼中的用户提供良好的工作环境、为写字楼的管理者 提供方便的管理手段、为写字楼的经营者减少能耗并降低管理成本、为物业管理 现代化提供物质基础的目的。 b a s 的主要部件包括： 主控制器：主控制器是整个系统中各离散化的现场控制器( d d c ) 的协调者，其 作用是实现全面的信息共享，完成现场控制器与中央监控管理中心之间的信息传 递、数据存储、现场或远端报警等功能。主控制器含有c p u 、存储器、i o 接口、 通过网络接口联接在一级网络上。 楼宇智能化系统的基本功能如下： a 数据采集： b 各种设备启停控制与监视； c 设备运行状况图像显示； d 各种参数的实时控制和监视； e 参数与设备非正常状态报警； f 动力设备节能控制及最优控制； g 能量和能源管理及报表打印； h 事故报警报告及设备维修事故报告打印输出。 2 ) 楼宇智能化系统的工作原理 楼宇智能化系统是一个综合集成化管理监控系统，它是一种集散控制系统， 可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯进行监控及控制。以状态监 视为主，控制启停为辅。主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，现 管理的自动控制，数字式或模拟式的闭路电视监视系统，与写字楼控制系统联接。 达到分散控制、集中管理的模式。楼宇智能化系统结构如2 3 所示： 1 2 第二章甲级写字楼智能化系统 匝 亘ii l - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 一 广量匦l 三 竺! 一 一l r 画 图2 3 楼宇智能化系统结构图 f i 9 2 3b u i l d i n ga u t o m a t i o ns y s t e ms t r u c t u r e 消防智能化系统结构及工作原理 消防智能化系统对火灾发生进行早期探测和自动报警，并根据火情位置，及 时对建筑内的消防设备、配电、照明等装置进行联动控