（技术经济及管理专业论文）温州市房地产市场分析及其风险防范.pdf

v 5 6 7 5 5 3 摘要 温州市房地产业经过近 2 0年的发展取得了令人瞩目的成就，迅 速发展的房地产业 已经成为温州经济的新增长点和消费热点。 但在币 场火爆的同时， 房价的持续快速上涨引起了有关政府部门 和学术界的 强烈关注，房产市场持续高位运行的背后意味着风险的积聚。由此， 关于温州房地产市场运行的健康性、 是否存在房地产泡沫、 房价是否 偏高成为了 热点话题，本文就此展开研究。 论文首先从房地产相关理论与市场分析方法入手 ， 对温州房地产 市场的发展做了历史回顾， 然后从各个层面分析了 温州房地产市场的 现状，在此基础上研究了房价快速上升的成因。 为了能准确的判断市场， 论文对影啊温州房地产需求因素做了关 联度分析， 并进行了 需求预测; 运用了 两种方法对温州市房价的 泡沫 程度进行了 度量，并对泡沫程度进行解释和分析c 最后文章详细地分析了 温州房地产市场的潜在风险， 从温州房地 产业存在的问 题出 发， 提出了如何有效化解和防范房地产风险的 手段 与政策措施。此项研究对促进温州市房地产业与社会经济协调发展 ， 保持温州经济持续健康发展有重要意义。 关键词:房地产市场 ，温州，泡沫，风险防范 r e a l e s t a t e ma r k e t a n a ly s i s a n d r i s k p r e v e n t i o n i n we n z h o u abs tract a f t e r 2 0 y e a r s d e v e l o p m e n t . t h e r e a l e s t a t e i n d u s t r y o f w e n z h o u h a s a c h i e v e d c o m p e l l i n g s u c c e s s . t h e r a p i d l y d e v e l o p i n g r e a l e s t a t e i n d u s t r y o f w e n z h o u h a s b e e n a n e w i m p e t u s o f r e g i o n a l e c o n o m y a n d t h e f o c u s o f c o n s u m p t i o n . wi t h t h e s u s t a i n i n g b o o m o f h o u s i n g m a r k e t . t h e h o u s i n g p r i c e w h i c h k e p t o n r i s i n g a r o u s e t h e i n t e n s e a t t e n t i o n o f t h e g o v e r n m e n t a n d a c a d e m i a , b y t h e s o a r o f h o u s i n g p r i c e , i t m e a n s t h e a c c u m u l a t i o n o f t h e r i s k . s o a b o u t t h e p r o b l e m s w h e t h e r t h e h o u s i n g m a r k e t i s h e a l t h y , w h e t h e r b u b b l e s r e a l l y e x i s t ， w h e t h e r h o u s i n g p r i c e i s h i g h h a s b e e n t h e f o c u s o f t h e a r g u m e n t . s t a r t i n g f r o m t h e t h e o r y o f r e a l e s t a t e a n d t h e a n a l y s i s m e t h o d o f r e a l e s t a t e， t h i s p a p e r r e v i e w s t h e h i s t o r y o f w e n z h o u r e a l e s t a t e m a r k e t , t h e n a n a l y z e t h e a c t u a l i t y o f t h e r e a l e s t a t e o f we n z h o u f r o m e a c h s i d e . o n t h e b a s i s o f t h i s , w e e x p l a i n t h e r e a s o n o f t h e r i s i n g o f t h e h o u s i n g p r i c e . i n o r d e r t o e x a c t l y j u d g e t h e m a r k e t , t h i s p a p e r s t u d i e s t h e r e l a t i n g f a c t o r s t h a t h a v e t h e p r o m i n e n c e i n fl u e n c e o n t h e d e m a n d o f r e a l e s t a t e m a r k e t s a n d f o r e c a s t t h e d e m a n d . w e e s t i m a t e t h e b u b b l e t h r o u g h t w o d i f f e r e n t m e t h o d s b e f o r e w e e x p l a i n a n d a n a l y z e t h e b u b b l e d e g r e e s . t h u s w e i n d i c a t e t h a t t h e c u r r e n t l e v e l s o f p r i c e b u b b l e a r e n o r m a l i n wh e n z h o u f i n a l l y , t h i s p a p e r p a r t i c u l a r l y a n a l y s e s t h e p o t e n t i a l r i s k o f h o u s i n g m a r k e t . t h i s p a p e r p u t s f o r w a r d s o m e c o r r e s p o n d i n g s o l u t i o n s t o p r e v e n t t h e r i s k o n t h e b a s e o f t h e p r o b l e ms t h a t e x i s t i n t h e ma r k e t . k e ywo r ds : r e a l e s t a t e , we n z h o u , p r i c e b u b b l e , r i s k p r e v e n t i o n 浙 江 工 业 大学 硕 上学位 论 文 温州市房地产市场分析从其风险防范 引言 研 究背景 房地产业成长有其独特的地域性、 与相关产业的高关联度以及自身发展的特 性， 房地产业的发展在受国家宏观政治经济社会等因素的影响外， 还表现出了极 强的地区特色。中央政府提出 “ 将住宅业培育成为经济增长点” ，并为此采取了 一系列政策。 停止住房实物分配、实行货币化分配、 大幅降低房产买卖税费和银 行利息、 大力推进个人住房信贷业务等措施的实施， 从根本上调动了个人购房积 极性， 提高了居民购房能力， 促使近几年温州市房价快速上升。温州近几年宏观 经济正处于上升的高速成长期， 私营经济的蓬勃发展和政府积极的招商引资， 促 使经济高速发展，活跃了房地产市场。 温州市房地产业从2 0 世纪 8 0 年代开始兴起，9 0 年代发展壮大， 近 2 0 年的 发展取得了令人瞩目的成就，形成了一套独特的发展模式。1 9 9 8年下半年开始 温州房地产进入了持续稳定发展的时期， 均价从原来的2 0 0 0元/ m左右飞速上涨 到目前的5 6 0 0 -5 8 0 0 元/ m - ;在快速摆脱了非典影响的后，目前温州市区各区域 的房价大多都已突破 5 0 0 0元，/ m ， 房地产开发投资额与商品房施工和竣工面积稳 步增长， 商品房销售面积和销售额虽出现较小的波动， 但依然抵制不住其强劲的 增长势头。 房价的持续快速上涨引起了有关政府部门和学术界的强烈关注， 关于 温州住宅价格的合理性和有没有房地产泡沫的讨论频频见于媒体上。与此同时， 温州安居网进行了一项关于对温州房地产价格看法的在线调查，总共有 3 6 4 6 9 人进行了投票，6 5 % 的人都认为温州现在的房价过高，已经超出了居民的普遍接 受能力。 房产市场持续高位运行的背后意味着存在一定的问题与风险: 首先是银 行业承担着巨大的风险; 其次会加大房地产市场的风险，使泡沫成分增加， 导致 房地产业大幅波动， 不利于房地产业本身的健康发展， 从而影a h 温州整个经济的 发展。 温州楼市还存在着投机需求热、 存量房空置率高等一些问题， 若不加强对 房地产市场的宏观调控而任由其发展，其巨大风险就有可能引发房地产泡沫。 在这样的一个大背景下， 有必要分析一下温州的房地产市场， 对温州市房地 产市场作一个全面的剖析， 研究温州市房价的合理性， 分析其供求结构， 对市场 浙江工业大学硕 l : 学位论文温州市房地严市场分析及共风险防范 需求量进行预测， 分 析温州市房地产市 场存 在的风险因素，是否存在泡沫，探索 预防和减少风险的方法与对策。 2 . 研 究意义 通过对温州币房地产市场分析和风险防范的研究， 我们可以从一个全新的角 度把握温州市 房地 产市场的 发展现状及其未来发 展趋势， 并据此对温州市房地产 业的未来发展趋势做出较为合理客观的预测; 在应该如何防范控制温州市房地产 业风险等方面提出一些观点和建议， 此项研穷对促进混,id d rt i 房地产 1 1, 与a + 今4 3 济 协调发展.保持温州市经济持续健康发展有重要意义。 3 . 研究内容和论文框架 本文研究的主要内容有: 1 ,房地产市场分析方法，阐述房地产相关理论与拟采用的数学分析理论。 2 、温州房地产市场的历史回顾与发展现状分析。 3 、影响房价变动因素及其温州房价快速上升的成因分析。 4 、温州市房地产市场需求预测，运用灰色马尔可夫预测模型进行房地产需 求预测，影响房地产需求因素的灰色关联度分析。 。 5 、温州房地产市场风险分析，运用市场修正法等房地产相关理论分析温州 房地产存在的风险。 6 、温州房地产市场风险防范，结合实际提出防范风险的方法与对策。 本研究拟解决以下问题: 第一、温州房地产发展现状与特点。 第二、对温州房地产市场的合理评价。 第三、温州房地产市场存在的风险及其防范。 本研究所采用的研究方法为: 一是 实证调研法， 通过市场调查， 掌 握温州市市民购房 需求和市场供 给状f / i, , 从而分析温州市房地产市场的特征。 二是定性分析与定量分析相结合。 大量经济问题的论证合a明都是建立在充 分数据化的 基础上的。 因 此定性研究和定量研究是 经济学发 展的必然要求 在本 浙江工业大学硕 卜 学位论文 温 州 市 房 地 产 市 场分 析 及 共 风 险 il i 范 研究中， 对温州的 市场供求分析就是采用定性分析和定量分析相结合的方法。 三是理论分析与实证分析相结合。 运用经济学理论结合实际调查结果，分析 温州房地产市场特征。 4 . 技术路线 温州房地产市场历史回顾 房 地产相 关理论 与分析方法阐述 温州市房地产市 场分析 房地产市场现状 分析 影响房价快速上升的因素分析 洪需结构与币场需求于 1! ,h !j 温州市房地产市场风险分析 房地产业泡沫分析 温州市房地产市场存在的风险 温州市房地产市场存在的问题房地产市场风险防范 浙江工业大学硕 丁 学位论文温州市房地产市场分析及儿风险防范 第一章、房地产市场分析方法 房地产业在中国是个新兴的 产业， 它 在实践上的 真正发 展是始 于9 0 世纪8 0 午代初期，其发展和壮大仅汉是最近十几年的事情相对 于国外来讲，无论是市 场运作方面还是房地产理论方面， 都存在许多不足之处。 本章通过对房地产市场 若干分析理论进行归纳和探讨， 力求从理论上对房地产业有个更深的了解， 从而 能更好的用这些理论与方法分析温州房地产市场。 1 . 1 房地产业的 相关理论 1川 房地产及房地产业的概念的界定 房地产是房产和地产的总称， 又称不动产( 英文名宇称为“r e a l e s t a t e 或 “r e a l p r o o e r t v ) 它包括十地和土地 上 的定着物，即土地和士地 上 永久性 建筑物及其衍生的权利和义务的总和。 其体而舀，房产是指建筑在上地上的各 种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、 仓库和商业服务、文化、 教育、卫生和体育 用房等: 地产是指土地及其上下一定的空间， 包括地面道路和地下相关的基础设 施等， 房地产是房产和地产的综合体和统一物。 从存在的形式分为三类: 单纯的 房产、单纯的地产和房地结合的房地产。 房地产业是指从事房地产开发建设、 租赁经营以及与此相关的中介服务如金 融、评估置换、 装饰、维修、物业管理等经济活动的行业， 是国民经济中兼有生 产和服务的两种职能独立产业部门 主要经济活动领域包括:土地开发利用、地 产经营、房屋开发、房屋经营、 房地产中介服务、房地产物业管理服务、 房地产 金融等。 房地产业与建筑业是国民经济甲既有联系又有实质区别的两个经济部门，前 者属于第二产业，而后者属于第三产业。 1 . 1 . 2 房地产周期 房地产业发展周期性是指在一定的宏观经济环境中， 房地产业的扩展、 收缩 徐科峰著: 房地产业概论. 北京: 经济卜 报出版社 1 9 9 6 浙江工业大学硕十学位论文 温州市房地产市场分析及儿风险防范 和交替现象这种周期性变化主要表现在投资速度、 增长率、 价格涨幅等综合经 济指标的波动上。 房地产业发展总是呈现周期性波动现象， 协调自身不适应的发 展要素和发展关系。 尽管房地产业发展周期波动的长度和幅度不同， 但从周期波 动的阶段来分析，与宏观经济的周期波动一样，也可分为复苏与增长、繁荣( 波 峰) 、危机与衰退、萧条( 波谷) 四个阶段。同世界各国一样，我国房地产业发展 也存在着明显的周期性特点，进而表现了其在产生、停滞、复苏、膨胀、理性发 展等不同的 阶段性特征。 英国 政治 经济学 家哈维 认为， 受资本循 环中积累周期的 影响， 在城市建成环境中的投资也具有周期性， 研究表明，英、美等建成环境中 的投资周期介于 1 0 左右的经济周期( 朱格拉周期) 和长达 5 0 年左右的“ 长波” ( 康 德拉季耶夫周期) 之间。 戈特里勃对8 个国家 3 0 多个城市建筑业周期的研究发现， 建成环境中的投资周期约为 1 5. 2 5年，该理论对我国房地产业发展具有重要指 导意义之 。 掌握房地产业周期性发展规律，对于开发商和投资者，无疑具有重要作用; 对政府而言， 可根据周期性发展规律， 建立房地产景气指标体系和预警预报系统 适时采取反周期调控手段， 有助于房地产业在可控的运行轨道上正常发展。 总之， 周期性埋论， ,k 7 我们l t 确分析) h 地产业发展走势， 把握币场变化特点， 都有着重 要的意义。 房地产业的四个阶段:繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段、复苏与 增长阶段， 如图 1 . 1 所示: 图 1 . 1房地产与国民经济周期曲线， 人 国民经济周期 曲线 房地产周期曲线 时间 ( 1 )繁荣阶段: 供应数量小于需求量，需求不断上升，这个阶段的空置率较 2 t e r r y g r i s s o n , j a m e s r . b e l i s l e , a m u 上 t i p l e i n d e x a n a l y s i s o f r e a l e s t a t e c y c l e s a n d s t r u c t u r a l c h a n g e , j o u r n a l o f r e a l e s t a t e r e s e a r c h , v o l u m e 1 8 , n u m b e r 1 , 1 9 9 9 3 曹振良，李是、何国钊中国房地产周期研究.经济研究，1 9 % 年第 1 2期 浙江工业大学硕十学位论文 温州市房地产市场分析及其风险防范 低，随需求的增加后期的空置率达正常水平即 ,5 % - 6 % . ( 2 )衰退阶段:需求变弱，前期需求超过供给，后期需求下降， 供给不断增 加，结果空置率上升。 ( 3 )萧条阶段:供应和需求都下降，开发商对房地产持悲观态度，空置率上 升到 1 0 - 1 5 % e ( 4 ) 复苏与增长阶段: 供应增加量不断下降，而需求处于转折期，前期空置 率在 1 0 - 1 5 % ，后期下降到 1 0 % 以下 从我国现实情况来看，我国的房地产业和国民经济的周期大体上吻合，即 1 9 8 卜1 9 8 6年为第一个周期，1 9 8 7 - 1 9 8 9生为第二个周期.1 9 9 0 - 1 0 9 4为第二木 周期。 自 1 9 7 8 年1 9 9 7 年共出现了4 个半波动， 1 9 8 6 年底谷;1 9 8 8年的高峰; 1 9 9 0 年的低谷到 1 9 9 3 年的高峰，又降到 1 9 9 5 年的低谷，1 9 9 8 年又开始回升。 1 . 1 . 3 房地产泡 沫 ( h o u s i n g p r i c e b u b b l e ) 房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。 因为建筑物系劳动产品， 其价格相对比较稳定，比较容易判别， 所以房地产泡沫 实质上是指地价泡沫忍 。地价泡沫则 是指土地价格超过其市场基础决定的 合理价 格而持续上涨。 总体来a，房地产泡沫定义包含二方面意思:一是泡沫载体6 的价格飘升， 这个价格飘升远远脱离其合理的市场定价， 导致泡沫载体价格畸形:二是由于价 格信号作用最终使资源配置失衡 ( m i s - m a t c h ) ，最终这个泡沫有个破火的过 程， 表现为泡沫载体价格急剧下跌。 房地产泡沫一般是用来描述由金融投机所导 致的一个经济状态， 它通常是虚假繁荣的反映。 住宅价格波动 一 般经历这样一个 阶段: 开始是泡沫的萌芽的时期，与银行有意扩大信贷规模有关，伴随一段很长 的时间住宅价格上升: 然后出现泡沫的膨胀， 在某个突发事件下， 房产价格崩溃， 大量企业和房产代理中介被迫违约: 与此相联系的银行业与外汇危机往往导致实 体经济部门问题，导致宏观经济持续多年的一撅不振。 历史上曾经出现的严重 房地产泡沫 特别是1 9 9 7 年东南亚和1 9 8 5 - 1 9 9 0 年日 斗 曹振良、李展、何国钊:“ 中国房地产周期研究” ， 经济1 0 ( 究 ，1 9 9 6年第 12明 ，曹振良、傅 和， 房地产泡沫及其防范 ， 中国房地产 ，2 0 0 0 .第二期，第 7 页 5泡沫经济载体有两个特点:i是供求关系不易达到均衡:2是交易成本较低:一般是指股票和房地产 了乔柄亚 关十泡沫经济定义及1 1 m i1 作用的研究 ，i _ i .it t n 1 d. 1 9 9 8年第五阴 浙江工业大学硕 卜 学位论文温 州 市 房 地 产 市 场 分 析 a t 儿 风 险 阶范 本房地产泡沫， 房地产泡沫的发展对经济的影响很大， 因此探讨房地产泡沫的发 生根源， 吸取经验， 借鉴教训， 对干a - 州房地产业和金融休系的健康发展是很有a ! 益的。 1 . 1 . 4 房地产与国民经济的关系 房地产业是一 个影响系数较大的行业， 它的发展有助于缓解其他行业供大于 求的状况， 刺激社会有效需求， 是一个能为其他行业扩大生产规模、 增加产品市场 吸收的综合性行业。房地产能够促进和带动相关产业发展， 房地产商品在生产、 流通、 消费过程中， 需要大量的物质和资金， 联系着一大批相关的产业。 房地产所 创造的收入， 能够通过与其他经济部门的前后联系而得到扩大。 房地产业是整个国民经济的重要组成部分，房地产在国民经济中占主导地 位， 它的发展既受到国民经济的制约， 又促进国民经济快速、 协调、 稳定地增长。 房地产业也是增加国民财富的重要渠道，保证政府财政收入的重要来源。 在西方发达国家，房地产业在国民经济中处于支柱行业的地位。如在美国， 房地产、汽车和钢铁业被称为三大支柱产业。事实上，在市场经济发达的国家和 地区，房地产业几乎都是国民经济的支柱产业，其增加值约占国民生产总值 m 左右。表 1 . 1 列出一些国家、地区房地产增加值 占g d p 的比重。 表 1 . 1一些国家、地区房地产增加值占 g d p 的比重 年份 1 9 9 9 一 1 9 9 9一 一 1 9 9 9 2 0 0 0 ; 2 0 0 0 2 0 0 0 1 9 9 21 9 9 2 国 家上 z -q _ j日 本 香 港美 国 一 加 拿 大 兰 巴 意大利法 国 注: 英国 房地产增加 值统计范围要宽( r e a l , r e n t i n g a n d b u s i n e s s a c t i v i t i e s ) 资料来源:美国、英国、香港、上海统计网站:新浪网网上资料收集 我国的房地产业目前已被国务院 1 8号文件y 明确为国民经济的支柱产业 2 0 0 1 年房地产业在我国 g d p中的比重己达 5 . 5 %左右， 经济较发达的上海市己接 近 6 . 4 %。但从比较来看， 我国房地产业在国民经济中的比重还有进一步提高的 空间。随着我国市场经济的不断成熟， 房地产业的地位会越来越重要。 竺画反、 加如i i 、 矛 文 浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产市场分析及其风险防范 另外， 房地产业还具有先导性作用， 通常超前于国民经济的发展速度。 国外 一些经济学家预 测，房 地产业增长速度与国民经济的增长 速度之比 为 1 : 。 . 了 或 ( 1 . 4 : 1 ) ，如果我国国民经济增长速度按 8 % 计算，则房地产的增长速度应为 1 1 . 2 % 。还有学者经研究表明 房地 产的发 展速 度与国民 经济发 展具 有表 1 . 2 所示 的关系。 表1 . 2 房地产业与国民 经济发展速度的关系 ， 国民经济发展速度 小于4 04 % 一 5 % 5 % - 8 0%一 大 于 8 % 1 0 %一 1 5 % 房地产业状况 萎 缩 停滞或倒退稳定发展 高速发展飞速发展 由于我国国民经济增长速度一直处于 8 % 左右，因而可以肯定，在今后相当 长的时间，我国的房地产业将保持稳定或高速发展。因此， 继续大力发展房地产 业，把房地产业发展成为支柱产业，以带动其它相关产业， 是国家保持国民经济 长期稳定发展的战略决策之一。 2房地产供求分析 2 . 1 地产供求分析 地产市场的供给即为土地的供给，我国实行土地公有制，政府又是代表国 家的土地所有者。土地一级市场完全由政府垄断经营， 它与房地产开发、经营和 购置单位之间又存在着土地使用权销售者与购买者之间的经营关系， 政府由此成 为房地产开发经营的首要一方“ 。政府一般通过调控土地供应量来对整个住尼产 业进行宏观调控。 因此在我国， 在分析土地供应时，往往和政府的土地供应政策 紧紧联系在一起。 市场需求是指在一定时间内市场上的消费者使用货币所能购买商品的数量。 土地具有稀缺性、 空间位置的固定性、 土地价值的增值性和公共性等特性 所以， 在完全市场经济条件下， 在一定的数量范围内房地产开发投资所需要的各类土地 与 “ 土地价格”存在反向变动的关系。 要分析地产的供求，首先得了解当代地租与地价理论。 9 资料来源:西 蒙- 库兹涅茨 各国的 经济 增l ; ,商务印书 馆，1 9 9 0 年。 10孟晓苏， 中国房地产业发展的理论与 政策 研究 . 2 0 0 2 年， 经济 管理出 版社 l l 浙江工业大学硕 卜 学位论文 7uu 州市房地产市场分析及i u 风险防范 1 . 2 . 1 . 1 地租与地价理论 当 代西方地 租理论: 美国 著名 经济学家 保罗 a. 萨谬尔森( p a s a m u l l s o n ) 认为地租是为使用土地付 出的代价， 土地供给数量是固定的， 可以利用地租和生 产要素的价格来分配稀缺的资源， 而不收取地租是会造成缺乏效率的或不适应的 使 用方法 。美国土地经济学家雷利 巴 洛维( r b a r l o w e ) ， 认为地租可以 简单地 看作是一种经济体系， 即总产值或者总收益减去总要素成本或总成本之后余下的 那一部分， 各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之i句 的关系” 。 上 还两 位代表人物继承了现代西方经济学关于地租研究的某些观点， 把地租放在市场体 系中进行研究， 其研究方法对于研究我国地租问题 以及房地产业发展问题具有重 要的借鉴意义。 地价理论: 地价理论是建立在地租理论和市场价格理论的基础上发展起来 的。 地价可以由地租还原而求取。由于对土地价格的形成机制及影响因素有不同 的认识， 形成了名目繁多的地价理论与模型， 从而使地价理论研究形成五大学派， 即土地经济学派、土地利用学派飞 生态学派、 行为学派和现代西方经济学派。 概 括起来， 地价理论可分为两大类 即总体地价理论与个体地价理论。 总体地价理沦 将土 地作为一个生产要素 纳入生产过程， 认为经济增长与地租有密切关系， 七 地 与劳动、资本一样， 也是生产要素， 以利润所得最大化为依据建立生产函数， 分析 土地在生产过程中与其他资本的相互替代关系， 由此确定地价的形成。个体地价 理论， 从分析影响和决定地价的因素和条件出发， 建立地价函数。 个体地价理论从 土地有多种用途这一特征出发， 认为土地供给量是有弹性的。虽然个体地价否定 了地租的存在， 忽视了土地资源稀缺性的制约因素， 但它从各个方面多侧面地反 映了地价的成因， 丰富了土地价格理论， 为研究我国城市土地价格和市场经济理 论提供了宝贵的经验与思路1 ， 。 1 . 2 . 1 . 2 市场供求分析 市场供求状况决定产品的均衡价格， 这一西方经济学原理已为我国经济学界 广泛接受。 由于土地空间位置的固定性及资源稀缺性， 在一定条件下， 土地的供给 是基本恒定的， 表现为供给曲线 s s为一垂直的直线， 而需求曲线则是一条曲线 ， 保罗 a 萨谬尔森等: 经济学中国发展出版社 1 9 8 2 is a l m w e v a n s : 城市经济学上海远东出版社， 1 9 9 2 ， 沃纳 赫希: 城市经济学中国社会科学出版社， 1 9 9 0 浙江工业大学硕士学位论文温州市房地产市场分析及其风险防范 并且可以 上下移动。 因此， 在一定条件下， 土 地需求决定土 地价格 ( 如图 1 . 2所 示) 。 在一些城市和地区内， 由于人口和经济的发展， 需求曲线 d d 可以向上移动到 d , d , ， 其结果造成土地价格的 总体趋升。但由于各 种土 地的用途可以改变， 可以 相 互转移， 因此， 就某种用途的土地来讲， 供给也是可以变化的。由于政府的管制和 垄断， 土地的 供给总量可以 是弹 性的。如果土地供给量减少为 s 5 ， 则价格升高; 如果土地供给量增加为s i s _ ， 则价格降低。 这一特点， 对宏观调控房地产市场提供 了理论基础 ( 如图 1 . 3 所示) 。 ; 图1 . 2土地供求曲线 ( 恒定供给) 图 1 . 3土地供给曲线 ( 弹性供给) y( 价格 )y( 价格) x ( 面积) 在长期内，土地供给弹性增大，供给曲线更为平缓的同上倾斜t 均衡土地数量由需求和供给的交点决定，如图 1 . 4 0 图 1 . 4均衡地价 x( 面积) 均衡地价和 地价 0 ( 数量) 1 . 2 . 1 . 3影响土地供求的因素 土地供求受土地总量、 需求量、 供求关系影响， 另 外社会、 经济、 政治等因 素通常也影响房上地的供求。国民经济发展状态刘 一 上地供求有密切关系， 在经济 1 涂科峰著_ 房地产业概论 北京二 经济i i 十 阳 版社. 1 9 9 6 浙 江 工 业 大 学 硕卜 学 位 论 文 温州市房地产市场分析及1 g 风险防范 繁荣时 期， 国 家会加大固定资 产的 投资， 鼓 励企业 扩大生 产和投资 规模， 这时国 家对土地的控制比较宽松， 而由于经济形势的良好发展势头， 人们也增加了对十 地供给的需求;当经济过热开始衰退时，国家削减固定资产投资， 加强对土地供 应量控制，同时需求下降。地价影响供求， 土地的供给量在很大程度上是由它的 价格决定的，当地价定的过低时，一些开发商购买大量土地开发， 土地供求关系 显得十分紧张; 如果地价定的太高则限制了开发商对土地的购买欲望， 土地可能 会出现暂时的过剩。人口的增减影响供求， 城市人口数量的变化， 会对住房需求 产生变化。 从而从侧面影响土地的供给量。 政府对经济建设始终要进行宏观调控， 特别是政府制定的有关政策，直接影响上地的供求关系。 2 . 2 房产币场供求分析 1 . 2 . 2 . 1 房产的供应量与需求量 房产的供应量:是指一定时期内人们愿意提供给市场交易的房产量。房 产供应在房地产经济中占据特殊重要的地位。房产供应与房产的生产、流通、 分配和消费发生纵向的和横向的联系， 在一定时期房产供给与房租存在 一 定 的关系，房租升高，会引起房产供应量增大 房租降低，房产供应量减少。 房产需求量:是指一定时期内人们愿意购买的房产量。房产与绝大部分 其它商品不同，在房产中，任何时间都只有一种商品为 一 个特定的家庭所消 费。因此，房产的相对价格时决定其消费量的一个决定性因素。 1 . 2 . 2 . 2 房产市场供求关系 ( 1 ) 房产市场供求往往是非均衡的， 这种非均衡现象表现在房地产市场_ 卜 ， 即一方面存在大量空置的住房供给过度; 另一方面居民又大量需要住房 需求过度， 结果形成住宅供给相对过剩和居民目前有支付能力的有效需求不足的 矛后 。 房产市场是一个动态的市场， 供给和需求时刻处于变化之中。 对 目前我国全 国性房地产市场而言， 主要表现为供过于求， 这必然会造成部分房地产积压，产 生空置问题。空置是房产市场不均衡的结果， 对此国内外房地产界还没有形成统 一的理解和共识。 国外学者将建筑物的整体或部分未得到使用、 处于等待出租或出售状态时称 浙江工业大学硕 学位论文 温州市房地产市场分析及其风险防范 为空置。反映房地产市场空置问题的最基本指标是空置量和空置率， 空置量是指 某一时刻空置房屋数量: 空置率是指某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比 率，用公式表示为: 空置率=空置量 / 全部存量。国内对空置率指标的应用还不 规范，更没有明确的定义， 许多研究中提到的空置率表示为;空置率二累计空置 量 / 近三年的竣工量。5 也有的学者将空置率表示成:空置率=累计空置量 当 年的施工量 ( z )房产市场供求均衡 在实际中，房产市场跟地产市场相似， 供给和需求两者不断运动， 在某一时 刻达到平衡，但这种平衡是暂时的、相对的。 在房地产市场中， 决定消费者对房地产需求量的因素很多， 一般认为房地产 价格、 消费者收入、 人口数量和结构， 政府有关政策和消费者预期是影响房地产 需求的主要因素。通常可用如下函数表示 q , = j ( p , i , n , e , w ) 式中鸟房地产在一 足时 期的市 场需求量尸 房地产价 格 工 消费者收入n 人 口数量 e 房地产预期价格变化w 政策因素和其它因素 这个公式说明，在一定时期，市场消费者对房地产的需求量， 是一个具有多 变量的函数，各个因素共同作用影啊房地产的需求量。 房地产开发企业在市场上能够向市场提供房地产的数量， 同样也受一系列因 素影响，也是一个受多变量影响的函数，可用下列函数式表示: 县 = (p ( p , c e , 刀 ， w ) 式中q s 生产企业在一定时期内愿意 提供给市场的 房地产数量 p 房地产价格c 房地产成本 e 房地产价格预期变化18 政治因素和其它因素 总之， 当房地产生产者向市场供应的房地产数量等于消费者对房地产需求的 数 量 时 ， 即 9二 9时 ， 房 地 产 市 场 即 处 于 均 衡 状 态 。 阮萍:对房地产市场中空置率本质的认识，( 云南财经学院学报 ，2 0 0 0 .4 浙江下业大学硕 了学位论文温州市房地产市场分析及其风险防范 3房地产供求预测 为了使房地产市场健康有序的发展， 管理部门需要对房地产的供求作出准确 的预测，以便能适度的储备和供应土地，出台适当的政策加以调控; 房地产投资 者在做出投资决策之前，也首先要对房地产市场进行全面的调查、分析和预测。 房地产预测是在调查的基础上， 利用科学的万法， 对影响市场消费需求变化的各 种因素，预算并预见其发展趋势，从而为决策提供依据。 3 . 1 房地产币场预测的作用和种类 房地产市场预测的作用表现在宏观和微观两个方面， 从宏观来看， 有利于保 证社会需要的满足， 有利于提高计划的科学性， 有利于经济管理部门掌握市场动 态和发展变化趋势， 以便于制定和采取相应的政策和措施， 进行有利的宏观指导。 从微观即从企业的角度看， 是决定企业经营战略的前提; 是制定经营计划的 依据:是提高企业管理水平的手段;是减少经营盲目性及风险性的途径;并且能 增强企业竞争生存能力。 房地产市场预测的种类， 按经济活动的范围分， 可分为宏观预测和微观预测; 按预测时间长短，可分为短期预测、中期预测和长期预测:按商品的用途，可以 分为单项产品预测、产品总量预测，按预测技术，可分为定性分析、定量分析、 定性与定量相结合等。 房地产市场预测的内容主要有房地产市场需求预测和房地 产销售预测等。在本文中主要对房地产市场需求进行预测。 3 . 2 市场预测的方法 市场预测的方法很多， 从确定性市场预测来说， 可分为定性预钡 和定量预测 两大类。 定性预测特点是简单易行， 不需复杂的计算过程，它往往不能提供有根 据的精确的市场预测值，而只提供市场未来的发展大致趋势常见的有类推法、 经验判断法、用户调查法、 专家意见法和交叉影响法等。定量预测又分为确定性 定量预测和不确定性定量预测， 前者常见的方法移动平均法、 指数平滑法和模型 预测法等:后者常见的方法有回归分析法、 趋势外推法、马尔可夫预测法、蒙特 卡洛法、模糊预测法和灰色预测法等。 浙江工业大学硕 学位论文 温州市房地产市场分析及 风险防范 灰色预测是通过原始数据的处理和灰色模型的建 立和发现。 掌握系统发展规 律;对系统发展的未来状态作出科学的定量预测。主要有数列预测、区间预测。 灰色灾变预测、波形预测和系统预测等。 小结 本章主要对房地产及房地产经济学的一些概念进行了界定， 并对房地产市场 房地产周期理论、 房地产泡沫、洪给理论、需求理论、 均衡理论和房地产市场预 测理论进行了系统的归纳和总结，并指出这些理论在房地产研究中的应用。 浙江工业大学硕 卜 学位论文温州市房地产市场分析及其风险防范 第二章、温州房地产市场的历史回顾与现状分析 近年来，各地房地产业呈现出强劲增长势头，房地产业成为拉动内需、 刺激 经济发展的一个重要行业， 为我国经济的快速增长做出了积极的贡献。 在全国性 房地产热中， 温州房地产市场尤为火爆， 房价快速上升， 成交量成倍放大。 温州 房地产市场是否健康发展， 首先要了解温州市房地产市场的发展历程与现状， 本 章对温州房地产市场的发展历史做一简单的回顾。 2 . 1 温州房地产市场的历史回顾 同全国性的房地产波动相类似，温州市的房地产市场也分别经历过 1 9 8 8 - 1 9 8 9 年、 1 9 9 2- 1 9 9 5 年上半年及 1 9 9 8 年下半年至今这三个阶段的增长期 ( 见 下图 2 . i ) 。 卜 图2温州房价走势示意图 6 0 0 0 5 0 0 0 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0 一一 一 一 护 乎 孕 兮 y ti a l a 中 * 4 1 4 b c a砂 沙 i 温州市统计局 浙江工业大学硕 一 学位论文温州市房地产市场分析及工 u 风险防范 有 7 8 9 1 万元，均未突破 1 亿元;而且房地产开发完成投资额占全社会固定资产 投资比重还不到6 % , 9 0 年为5 . 6 6 % , 9 1 年更低，只有3 . 9 4 % a 第二波:1 9 9 2 年南巡讲话之后到 1 9 9 8 年上半年 1 9 9 2年邓小平同志南巡讲话，迎来了改革开放的第二个春天，也将温州房 地产业带入第二轮发展期， 房价进入第二轮回升期。 住宅价格以原来的8 0 0 -9 0 0 元/ m 己 为起点，高速上涨，到9 5 年上半年时已普遍涨至 2 0 0 0多元/ 耐以上，当时 水心为2 7 0 0 元/ m - ， 新桥头2 5 0 0 元/ m ， 新宫 前2 2 0 0 元/ m - ，上陡门2 3 0 0 元 / m - , 人民路4 1 0 0 元/ m - , 招贤巷4 2 5 。 元/ m - o 受整顿金融秩序和实行宏观经济软着落影响，温州楼市 1 9 9 6年开始回落， 比 全国晚半年左右时间， 住宅价格回 落至2 0 0 0 元/ m - 左右水平。 这一阶段，除价格出现较大增幅之外，房地产业发展还主要表现在:第一， 房地产开发企业由原来的 1 0多家迅速增为 9 5 年的2 0 8 家;第二， 房地产开发完 成投资额基本呈递增趋势 ( 见下图2 . 2 ) , 9 6 年已达 3 7 . 0 3 亿元，9 7 , 9 8 年由于 受 9 6年下半年房价回落的影响，开发投资额有所下降:第三，施工面积和竣工 面积也 有较大的 增c 见下图2 . 3 ) , 施工面积9 5 年已 达 6 2 2 . 5 9 万衬 ， 哭一 哭 年有所下降，而竣工面积 9 7 年达到 3 3 9 . 0 8 万 而，9 8年有所下降;第四，商品 房销售面积和销售额也有较大增长 ( 见下图2 . 4 . 2 . 5 ) , 9 8 年全市商品房销售面 积达 2 0 8 . 0 7 万 m - ，销售额也再创新高，达到历史上的最高水平4 5 亿元。 图z 2 房地产开发完成投资额( 单位:万元夕 贫洲 宇 乡 关 所乏 雳 动j流纷介辛攫 答 浙江工业大学硕 卜 学位论文 温州市房地产市场分析及其风险防范 图2 . 3蛇-9 8 年施工住宅面积和竣工住宅面积( 单位:万m 2 ) 6 2 2 盛退 5 9 9 . 1 6 执 6 6 . 9 6 - - -3 3 9 .0 8 1 3 7 : 6 b 甘 . i丫 1 9 1 i 7 一矍 八n门n训 八曰n(10 门吕扮nd9 9 29 39 4 9 5 9 69 7 9 8 - 刊 卜 -施工住宅面积 一 j 卜 竣工们毛面积 r y / 7 el f 辛 .鉴一 图2 . 49 3 一9 8 年商品房销售面积( 单位:万m ) 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 1 1 5 0 0 嘎 夔 耀 长 荤 撬藻 一 f m翅a r 嘿 (鬓 器 9 3 9 49 6 9 7 9 8 梦尹 舟 产 盔 异 rr 节蓬 t 汁- 1e 鉴 图25 9 3 9 8 年商品房销售额 单位:亿元) 厂1卜llrles卜卜卜 八目n目凸曰n 1口闷汁jd心乙 f 寄 - 牡 决 牡 决娇一温1 1 1/ / 1 z 洋年鉴 第三波:9 8 年下半年一 至今 从 1 9 9 8 年下半年开始温州房地产进入了持续稳定发展的时期，均价从原来 的2 0 0 0 元/ m - 左右飞速上涨到 5 6 0 0 - - 5 8 0 0元/ 11- a 1 9 9 9 年的均价为 2 1 5 2 元/ m - : 2 0 0 0 年的均 价为2 5 3 7 元/ m - ， 增长1 了 . 8 9 % ; 2 0 0 1 年为2 9 0 6 元/ m - 增长 1 4 . 5 4 % ; 2 0 0 2 年初为3 9 0 0 元/ m 了 ， 增长3 1 . 1 8 % ; 目 前己 涨至5 6 0 0 -5 8 0 0 元 /gy m : 。 例如: 火 浙江工业大学硕 l 学位论文 温州市房地产市场分析及其风险防范 车站周边地区住宅的均价 1 9 9 8年时只要 1 5 0 0元/ 扩，而现在该地区的住宅已涨 到 4 5 0 0. 5 0 0 0元/ m 左右:新城竹园的价格从 9 8年初 2 2 0 0元/ m - 左右上升至现 现在 5 2 0 。 元/ m - ;巨 龙花园9 8 年初的价格还不到 1 5 0 0 元/ m - ，现 在已 突 破 4 0 0 0 元/ m 。目前温州市区各区