（技术经济及管理专业论文）住房价格影响因素研究.pdf

摘要 1 9 9 8 年我国取消福利分房以来，房地产开发投资不断扩大，商品房销售面 积逐年增加，房地产业开始进入快速发展的关键时期。与此同时，伴随房价的日 益提高，也出现了一些问题：供求关系紧张，住房供给结构不合理，房价上涨速 度过快，甚至有些城市呈现出一些房地产泡沫的征兆。一时间，房价问题引起社 会各界的广泛关注，到底住房价格是怎么形成的? 是什么因素影响和决定着住房 价格? 有关住房价格的讨论一直在持续。但目前国内学者对房地产市场和住房价 格的研究还只是停留在宽泛的定性分析上，或者只对单因素的影响进行了研究， 缺乏对多因素的定量分析和实证研究，因而无法知道城市住房价格对哪些因素是 最敏感的，这些因素的影响力到底有多大。本论文正是试图在这方面做一些有益 的尝试。 本论文的研究内容包括：首先，从需求和供给两个角度分析了我国住房价格， 探讨了住房价格的形成理论；然后，对自然、政策、经济、社会等方面因素单因 素对住房价格的影响进行实证分析；同时，结合1 9 9 8 2 0 0 6 年北京、上海、深圳、 南京、成都、大连住房市场相关数据，对土地购置量、竣工住房面积、建安成本、 土地价格、城镇人口数量、城市化水平、人均g d p 、人均可支配收入与住房价 格进行数量经济学多元线性回归建模和实证案例研究，案例研究结果显示：人均 可支配收入、土地价格、建安成本、竣工住房面积和土地购置量对城市住房价格 产生的影响最为显著；最后，本文对住房价格宏观调控政策提出了建议，具有较 大的借鉴意义。 关键词：住房价格影响因素线性回归供需关系 a b s t r a c t s i l l c ec l l i n e s ew e l f 打eh o u s i i 培p 0 1 i c yw a sc a n c e l l e di i l19 9 8 ，h o u s ei n v e s 仃1 1 e m a n dh o u s es a l e sa r ei i l c r e a s i n ga i m u a l l y n o wt l l eh o u s ei i l d u s 仃yh a ss t 印p e di i l t oa k e yp e n o do ff a s td e v e l o p m e n t w i t ht h ec i i m b i l 唱o f h o u s i n gp r i c e ，s o m ep r o b l e m s a p p e a r f o re x a m p l e s ，t 1 1 er e l a t i o no fs u p p l y - d e m a n dt u l l l st e i l s e ，t h es t r u c t u r eo f h o u s es u p p l yi s n tr e a s o n a b l ea n dt h ei i l c r e a s i l l gs p e e do f h o u s i n gs a l e si st o of a s t e v e nw o r s e ，s o m es y n l p t o mo fr e a le s t a t eb u b b l e sa p p e a r si i ls o m ec i t i e s i nas h o n t i i n e ，i ti sd i s c u s s e da n dc o n c e m e dt h a th o wt h eh o u s i i l g 研c ec o m em ob e i n ga n d w h a ti i 】n u e n c e 锄dd e c i d em eh o u s i n gp r i c e h o w e v e r ，h a v eb e e ns t i c k e di nt l l e u n s p e c i f i cq u a l i t a t i v ea i l a l y s i so rt h ei n v e s t i g a t i o no nt h es i n 西e - f a c t o 血le 髓c t ，w h i c h1 a c l 【s i nm ei n u l t i f a c t o 订a lq 咖t i t a t i v ea i l a l y s i sa n dd 锄o r l s 们t i o n ，a n dc r e d i b l ea n a l y s i st o o l sa n d m o d e ls t i m u l a t i o l l s ，s oi ti sh a 坩t ok n o wt ow h i c hf - a c t o r st h eh o u s i n gp c ei ss e n s i t i v ea n d h o wd e 印t h ef - a c t o r s 耐ni n l p r e s s i nt h i st h e s i sl l s e m la t t e i 印t sw e r em a d et ot h e s eq u e s t i o n s t h ef o l l o w i n gs i ) 【p o i i l t sa r em a i l l l ys t u d i e di i lt l l i st h e s i s f i r s t ，锄l y s i so nn l e h o u s i n gp f i c e si i lc i l i n aw a sm a d e 丘d m t h ea n 9 1 e so fd e m a i l da n ds u p p l y ；t h ee x p l o m t i o no f m et h e o 巧。仆o u s i n g 两c e sw a sc o n d u c t e d s e c o n d ，p o s i t i v ea i l a l y s i st om es i n 舀ef a c “溺， i n c l u d i n gm t u r e ，p o l i c y ，e c o n o m y ，s o c i e t ya n ds oo n l a ta f f e c tt h eh o u s i i l gp r i c e ，、a sm a d e t 妇- d ，n m l t i v 撕a t el i n e a rm ( ) d e lo fq u a i l t i t a t i v ee c o n o i i l i c sa n dd e m o n s t r a t i o nf o rh o u s i i l g p r i c e sw a se s t a b l i s h e db a s e do nm ed a t a ( 也ep u r c h a s i n g 锄o u n to f1 a n d ，唧l e t e da c r e a g e s o 仆o u s e ，m em a i nc o s t ，吐l e 州c eo fl a n d ，t h e 肌m t 财o fi n h a b i t a j l t s ，m eu r b a n j z a t i o n1 e v e l ， g d p p e rc a p i t a ，p e rc a p i t ad i s p o s a b l ei n c o m e ) o nr e a le s t a t ei m r k e ti nb e i j i n g ，s h a n 曲a i ， s h e i l 吐e n ，n a n j i n g ，c h e n g d u ，d a l i a n 矗0 ml9 9 8t o2 0 0 6 t h er e s u l t ss h o wt h a tp e rc a p i t a d i s p o s a b l em c o r r l e ，t h ep c eo fl a n d ，t h er m i nc o s t ，c o m p l e t e da c r e a g e so fh o u s e ，a n d 吐l e p u r c h a s i n g 锄o u l l to fl a n da 玎e c tt h e 耐b a nh o u s i i l gp 而c e sr e i l l a r k a b ly l a s t ，u s e m l s u g g e s t i o n sw e r em a d et ot h em a c r o - c o m r o lo fh o l l s i n gp r i c e k e yw o r d s ：h o u s ep r i c e ，i n n u e m i a lf a c t o r s ，r e 黟e s s i o l l ，r e l a t i o no f s u p p l y d e m a n d 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得丞注叁堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者繇辚敢签字吼缈吕年石月2 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨注盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者躲躲镦 签字日期：2 汐踢年多月卫日 导师躲知讥 剔醴轹拶淤伽 签字嗍驯辟乡哆日 第一章绪论 1 1 研究背景和意义 第一章绪论 1 9 9 8 年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制 度改革，加快住房建设的通知，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分 配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布1 0 年以来，我国房地产业飞速发展，旧的体制已经打破，新的机制逐步建立，市场 体系趋于完善，住房消费形成新的消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。 房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要 的引擎之一。1 9 9 8 年以来，城镇住宅与房地产业投资占g d p 的比重由1 9 9 7 年的不 足6 ，增加到7 一7 8 ，每年拉动g d p 增长1 以上，2 0 0 7 年g d p i l 4 的增长 率中的2 4 是房地产行业贡献的。从1 9 9 8 年实行房改政策以来，我国的房地产开 发投资始终保持了2 0 左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。 但是近年来在我国房地产业飞速发展的同时，房地产价格也上涨迅速。作为 房地产经济运行中的重要变量，房地产价格是引导房地产消费和投资的风向标。 房地产不同于一般的消费品，它不仅提供居住的功能，带来出租收益，发生价值 增值，而且对人的行为有重要的影响。住房对于促进社会的和谐与进步具有十分 重要的意义，确保大多数人买得起合适的住房是一个文明社会的责任。居高不下 的房价已经演变为万众瞩目的经济问题和社会问题，也引发了人们对我国房地产 业是否存在泡沫的置疑和争论。而住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买 不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构 的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。 房地产价格的形成及变化是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的 影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起 伏。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身 利益和社会的稳定，党和国家对此高度重视，也使得对影响房价变动的因素的研 究具有重要的理论和现实意义。本文研究的目的在于系统地分析引起房价变动的 因素，进而分析各因素与房价变动的数量关系。解释这些原因和可能导致的后果 不仅具有重要的理论意义，而且还具有实践意义。具体来说，本文研究在实践上 有以下几方面的作用： ( 1 ) 为政府制定政策、加强房地产的宏观调控起指导作用。抑制房价过快上 第一章绪论 涨是当前房地产调控的核心任务。解决好房价上涨问题，不仅成为宏观经济问题， 而且是重大的政治和社会问题。这需要从改善制度供给、坚决执行己有调控政策 等多方面努力。 ( 2 ) 研究房地产价格因素有利于中国房地产市场持续、稳定、健康的发展。 保持房地产市场供求的基本均衡发展、避免市场的大起大落是我国的目标，也是 房地产市场稳定和健康发展的前提通过对房地产价格因素的研究，可以探求稳 定市场价格的因素，从而有利于我国房地产市场的可持续发展。 ( 3 ) 可以为房地产供求双方提供分析工具。通过对房地产价格因素的分析， 可以帮助市场交易主体了解房地产价格发展趋势以及判断当前价格是否合理，可 以帮助其正确进行市场决策。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状综述 n e l l i s 和l o n 曲o t o m ( 1 9 8 1 ) 将住宅的需求定义为人口数量、社区中抵押贷款 的资产存量、平均的商品住宅价格、个人收入、消费品价格和抵押贷款利率的真 实函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数。根据供给和需求相等的原理， 得到一个关于平均商品住宅价格的简化公式，从而推导出商品住宅的价格。根据 其研究结果，收入是影响住宅价格的最重要的因素，其次是抵押贷款利率和社区 中抵押贷款的资产存量。 根据m c f a d y e na n dh o b a r t ( 19 8 8 ) 的研究，在2 0 世纪7 0 年代早期的快速通货膨 胀时期，加拿大的房价比一般价格水平上涨迅速，这种房价的上涨来源于在供给 受限的时期住房需求的巨大增长。根据作者的分析，住宅需求的上升在某种程度 上归因于在高通胀时期投资者纷纷从其他投资途径转向真实的资产譬如住宅和 土地。可见，高通胀率通过作用于住宅需求而提高了住宅价格【2 j 。 m m h w a l l g 和j o t l l l 】q u i g l e y 采用美国7 4 个大城市，从1 9 8 7 1 9 9 9 年1 3 年的数据，建立了一个需求和供给模型。需求作为住宅价格、收入和人口特性的 函数；住宅供给作为利润率和地方政府限制建筑的规定的函数，其中利润率有依 赖于房价和投入要素的价格。得出结论：过去住宅较高的空置率会使房价下跌； 当去年房屋的空置率较高时，房主会预测今年房价会下跌。同时，城市的整体经 济状况、家庭收入和被雇佣状况( 失业状况) 也会对房价产生影响，在很多情况 下，这些影响是巨大的p j 。 2 第一章绪论 1 2 2 国内研究现状综述 金晓斌( 2 0 0 3 ) 通过系统动力学分析，认为房价上涨的原因为地价上涨推动、 房地产供给结构变动推动和多种住房需求旺盛，而深层次的原因在于消费者预期 改变【4 1 。袁志刚( 2 0 0 3 ) 以上海市住宅的建筑与销售面积、住宅投资额及其来源、 存量房结构及其交易量、基础设施投资额、房产公司当年收入来源、人均收入增 长率等指标综合考察上海住宅市场的发展过程，认为除了公房制度改革、大量储 蓄无出路等因素推动外，上海城市竞争力在推动住宅市场繁荣、进而推动住房价 格上涨上发挥了主要作用p j 。 丰雷( 2 0 0 2 ) 通过实证研究认为土地投机是中国住房价格快速上升的直接原 因，政府干预失败、权利寻租和法制不健全对房价上升有推动作用【6 】。杨建荣 ( 2 0 0 5 ) 用一个政府、开发商和家庭三方不完全信息动态博弈模型来说明开发商乐 观供给预期过度与家庭乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡、 住房价格上涨失去控制的内在原因【7 】。平新桥( 2 0 0 5 ) 运用3 5 个大城市的面板数 据，就政府( 地方政府) 控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策3 个变量对中国 房地产业的投资、销售价、销量与土地购置价所产生的效应做了经验分析，分析 结果显示：房地产开发商通过经济适用房开发与土地截留从政府手中获取了低廉 地价，进而赚取了较高利润；经验结果还表明政府支持的银行信贷对房地产投资、 房价、地价及房地产销量具有正向推动作用l 甚】。 此外，在房地产宏观调控措施对房价的影响方面，聂学峰等( 2 0 0 5 ) 运用相关 分析、g m g e 因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效 应与时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能够影响房地产投资和价格，货币 供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著，货币政策对房地产市场的影响 时滞为2 个季度【9 】。陈森峰等( 2 0 0 5 ) 认为，2 0 0 3 年以来的以紧缩银根和限制土地审 批为主要内容的一系列措施未达到理想效果。而提高银行存贷款利率的措施不会 对房地产开发带来很大影响，同时，减少房屋供给量可能会促使房价上涨。加息 在一定程度上有助于挤出价格泡沫效应，会影响房地产价格上涨速度，但是不会 影响到房地产价格上涨的趋势 1 0 1 。翟纯红( 2 0 0 5 ) 认为我国加强房地产业宏观调 控的措施取得了显著成效，但从一定程度上看，依然存在着一些误区和盲点，如 需求旺盛和抑制供给的矛盾，政策的时效性与方向性的误区等，有影响了房地产 业发展及宏观调控的效应【l 。 第一章绪论 1 3 研究内容和研究方法 本文的主要研究内容包括房地产价格决定机制、影响房地产需求因素、影响 房地产供给因素、我国房地产宏观调控政策及其建议。研究方法立足于规范分析 和实证分析相结合，以规范分析为基础，实证分析为重点；定性分析和定量分析 相结合，定量分析为主，定性分析为辅。而计量经济学中的多元线性回归模型， 是本文研究的工具和手段。 本文共分为七个部分： 第一章：绪论。提出本文研究的背景和意义、介绍国外与国内有关住房价格 问题的研究进展、研究的主要内容和方法，以及本文的结构。 第二章：我国房地产市场和住房价格发展概述。回顾我国房地产市场以及住 房价格发展的历史，并对现状进行分析，提出住房价格过高的消极影响，进一步 突出本文研究的意义。 第三章：住房价格形成理论。以经济学供求关系对价格的影响为基础，结合 我国房地产市场以及我国居民心理特点，对我国住房价格的形成机制经行阐释， 作为本文的理论基础。 第四章：住房价格影响因素分析。从理论和实证两方面对单个因素与住房价 格的关系进行分析，并对该类因素对住房价格的影响进行阐释。 第五章：案例分析。以1 9 9 8 年_ 0 0 6 年每季度我国全国、上海、北京、深 圳、南京、成都房价受各因素的影响情况为案例，建立各影响因素对住房价格的 多元线性回归方程，探究住房价格与各影响因素的具体关系。 第六章：政策建议。以本文研究结果为基础，对我国房地产宏观调控政策提 出相关建议。 第七章：总结。对本文研究内容和结论进行总结。 本文结构图见图1 1 ： 4 第一章绪论 研究背景、意义和现状 i 房地产市场含义和特点 l - - - 一- - - 。- - 。- ：9 图1 1 ：本文结构图 5 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 2 1 房地产市场含义和特点 2 1 1 房地产市场含义 一般来说，市场的含义有两种：狭义的市场指在一定的时间内商品交换的双 方进行交易的具体场所；广义的市场指商品关系交换的总和。因此房地产市场可 以从狭义和广义两个层次来划分。狭义的房地产市场是指房地产商品交换的场所 和领域，房地产商品在供给与需求的相互作用中通过流通实现其价值；广义的房 地产市场是房地产商品交换所形成的经济关系的总和，包括土地出让、抵押开发、 房地产商品买卖、租赁、抵押、转让及与房地产有关的开发、建设等劳务市场与 物业管理市场l l2 i 。 2 1 2 房地产市场特点 一、房地产市场是一个区域性市场。房地产位置的固定性和产品的差异性使 其市场呈现出鲜明的区域性特点。因而当某一地区的房地产市场在出现供不应求 或供过于求的非均衡状态时，不可能向其它商品一样从其它地区或向其它地区调 配来达到供求的均衡，因此房地产市场是一个区域性市场。 二、房地产市场是投机性较强的市场。房地产兼具耐用消费品和资本物品的 双重属性，这使其与其它金融资本类似，最容易成为投机的对象。这是因为土地 资源的稀缺性使得房地产的使用价值不以时间的推移而减少，并具有保值和增值 的功能。由于房地产市场的信息不对称、开放的有限性以及高风险、高收益的特 征，容易滋生和吸引各种投机活动，出现炒卖房地产甚至哄抬诈骗的现象。可见， 房地产市场的投机性高于一般的商品市场。 三、房地产市场属于寡头垄断市场。经济学按照市场竞争程度将市场结构的 划分为四类，即完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。 一般来说，决定市场竞争程度，进而影响市场结构的因素主要有市场上厂商数目 的多少和产品的差别程度两个，如表2 1 ： 6 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 表2 1 ：各市场结构特点 完全竞争垄断竞争寡头垄断完全垄断 厂商数目很多较多 一磐 彳 产品差别程同质、无差别有差别同质或有一定差 没有替代 度别 口 口口 进入市场难自由进出比较容易进出存在进入壁垒无法进入 易程度 商品售卖方市场交易广告宣传、质量广告宣传、质量广告宣传、 式竞争、价格竞争竞争、价格竞争提高服务 厂商对价格完全无法控在一定程度上控在较大程度上控完全控制 控制能力制制 制 对照以上标准进行分析，我们可以看到，在房地产市场中，存在一定数量的 开发商进行房地产开发，但是其中有实力和影响力的开发商并不多；而就产品差 别而言，不同的开发商所提供的产品是有显著差别的，但是又可以在一定程度上 相互替代；就进入市场难易程度来看，进行房地产开发由于其对资金的需求量巨 大，并且需要有良好的社会形象和社会关系，存在着极大的进入壁垒，却又不是 绝对不能进入；就商品售卖方式来看，房地产开发商之间的竞争主要体现在产品 品质和价格上，而大量的广告宣传也是其必不可少的工具；而就厂商对价格控制 能力来看，目前我国房地产市场还是处于买方市场，开发商对价格有较大的控制 能力。因此，我国房地产市场完全符合寡头垄断市场的特征，属于寡头垄断市场。 四、房地产市场受政府干预影响较大。任何城市在经济发展的不同阶段，房 地产行业的发展都体现了城市政府的行为。房地产开发前期，由于土地是国家一 种重要的资源，政府对土地的批准利用规划和交易都有严格的控制，这就从源头 上对房地产业的发展进行了控制。为鼓励房地产市场的发展，政府将降低银行的 个人贷款利率和放松对房地产开发商的贷款条件，促进房地产消费和投资；为协 调整个城市的利益，政府会向低收入群体提供经济适用房，向最低收入群体提供 廉租房等；当房地产市场机制不能通过自我调整而达到均衡状态时，政府将通过 必要的宏观调控手段进行干预。因此，同一般的商品市场相比，政府对房地产市 场的干预性较强l l 引。 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 2 2 我国房地产市场发展概述 2 2 119 9 8 年以前我国房地产市场发展情况 在上世纪8 0 年代末9 0 年代初以前，我国长期实行的是完全福利性质的住宅 供给制度，进行住宅建设的一切投资都来自中央政府和地方政府的财政划拨，而 建设用地也是由国家划拨。住房分配实行行政性分配，按照职工本人的行政级别、 工资级别、技术级别以及所在单位的投资能力来实现。在这种形势下，真正意义 上房地产市场没有发展的空间。 随着我国市场经济体制的建立和不断完善，我国房地产市场从上世纪8 0 年 代末9 0 年代初开始发展起来。在这段时间里，我国开始深化以价格双轨制为特 征的住房制度改革。即市场上同时存在优惠价( 其实质也是属于福利分房的变化) 和市场价两种价位的住房供应。不同价格住房的出售主体不同，出售的价格也不 同，住房供给者在取得土地使用权时支付的价格差异与成本构成的差异决定了房 价的差距。对于优惠价商品房来说，其供给是由行政而不是由市场决定的，取决 于企事业单位能够投资于住房的资金量，供给弹性很小；其次优惠价商品房的收 入需求弹性小于市场价商品房的收入需求弹性；最后，由于收入的限制，优惠价 商品房的潜在买主多于自由市场商品房的潜在买主。尽管由于消费融资的滞后， 居民住房的消费选择受到来自两个方面的约束，即收入的绝对约束和数量的相对 约束。但是财政给予的补贴使居民对优惠价商品房的承受力增加。这样居民对住 房愿意支付的影子价格高于非市场分配的价格，但却低于市场价格，从而非市场 分配的住房消费没有得到满足，而市场配置的住房却无力消费，由此形成了家庭 装潢和其它高档商品的超前消费。而市场价的商品房，市场的反映可谓是两极分 化。由于在这个阶段市场价商品房属于新生事物，加之国民早已习惯了福利分房 的方式和收入限制，大部分市民对其的反映比较冷淡；而另一部分相对富裕的市 民，由于当时投资渠道的匮乏，和在特定历史时期下的一股子冲劲，对其十分追 捧。但是由于当时我国房地产市场还不成熟，加之市场需求不足，积累了大量的 泡沫，并最终导致了海南房地产泡沫的破灭，给我国房地产业的发展和经济发展 造成较大的负面影响。 2 2 21 9 9 8 年以后我国房地产市场发展情况 1 9 9 8 年我国颁布了对住房制度改革的具有深远影响的文件关于进一步 深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，决定自当年起停止住房实物分 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制，使住房需求 从单位个人二元结构走向个人一元结构。以这份文件的颁布为起点，我国房地产 业进入了一个高速发展的时期。 在这个时期，我国房地产业飞速发展，市场体系趋于完善，住房消费形成新 的消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。房地产业的发展不仅仅提高了 居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。尤其是在我国仍 以投资拉动为主的经济增长方式下，房地产开发投资对国民经济增长的贡献更是 十分重要。根据国家统计局的统计资料，1 9 9 7 _ 2 0 0 7 年间，我国房地产开发投资 年均增长2 2 3 8 ，高于同期g d p 的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对 g d p 增长的贡献率由6 3 2 增加到1 0 7 4 ，年均9 2 8 ；房地产开发投资对g d p 增长的间接贡献率由7 1 6 增加到1 1 5 ，年均9 7 2 ；房地产开发投资对g d p 增 长的引致消费贡献率由3 0 9 增加到4 3 2 ，年均4 0 9 。 进一步分析我国近年来经济发展状况，我们可以看出房地产市场发展对我国 经济发展起到了巨大的推动作用，这主要体现在4 个方面： 第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对g d p 增长的直接贡献巨大。 1 9 9 7 2 0 0 7 年，综合直接贡献率、间接贡献率和引致消费贡献率得到的房地产开 发投资对g d p 增长的总贡献率平均达到2 2 4 9 ，即在各年g d p 的增量中，房地产 开发投资总贡献的份额平均达到2 0 ；在平均8 9 4 的g d p 增幅中，房地产开发 投资贡献的百分点平均达到2 0 3 。 第二，房地产开发投资通过关联产业带动g d p 增长的间接贡献不可小视。据 统计，房地产业可以拉动如电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建 材、化工和建筑机械等5 4 个相关产业的发展，其对g d p 增长的总贡献率由1 9 9 8 年的1 6 5 7 已经增加到2 0 0 7 年的2 5 4 1 。 第三，房地产开发投资通过拉动消费对g d p 增长的贡献同样可观。房地产业 可以拉动居住消费和建筑装饰品、耐用消费品等消费支出，创造引致消费贡献。 而这些引致消费对经济增长的贡献甚至大于房地产业其本身对经济增长的直接 贡献。据统计，房地产业对g d p 增长的直接贡献大约占4 0 ，间接贡献和引致消 费贡献大约占6 0 。 第四，房地产业的发展为社会提供了大量的就业机会，为加快我国的城市化 进程起到了不可磨灭的贡献。 2 3 我国住房价格发展概述 在房地产业为我国经济发展做出重大贡献对同时，其丰厚对利润率也吸引了 9 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 大量资金进入，尤其是当国人对住房的需求全部通过市场化手段来满足后，我国 的房地产业就又经历了一个飞速发展的阶段，房价也是不断攀升，其势头非常强 劲。尤其从2 0 0 1 年开始，出现了房地产投资额和房价同时猛涨的局面。2 0 0 1 2 0 0 7 年，中国房地产住宅投资每年都保持两位数的增速，分别为2 3 5 、2 1 9 、3 0 3 、 2 8 1 、2 1 9 、2 5 3 和3 1 4 。而同期的住宅销售价格指数也是涨势惊人，见 表2 2 。 表2 2 ：各年度住宅销售价格指数( 按季度) 年度一季度二季度三季度四季度 2 0 0 11 0 0 81 0 2 41 0 2 61 0 1 9 2 0 0 21 0 5 71 0 2 91 0 3 71 0 3 6 2 0 0 31 0 5 21 0 4 81 0 5 91 0 7 o 2 0 0 4 1 0 7 6 1 1 0 1 1 0 8 61 1 1 1 2 0 0 5 1 1 0 51 0 8 91 0 6 8 1 0 7 5 2 0 0 61 0 6 31 0 6 41 0 6 71 0 6 2 2 0 0 71 0 6 01 0 5 91 0 9 11 0 6 4 上年同期= 1 0 0 而从2 0 0 8 年的最新数据来看，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示， 2 0 0 8 年2 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同比上涨1 0 9 ，涨幅比1 月低0 4 个 百分点；环比上涨o 2 ，涨幅比1 月低0 1 个百分点。其中作为房地产市场主体的 新建住房销售价格同比上涨1 1 8 ，涨幅比1 月低o 4 个百分点；环比上涨o 2 ， 涨幅比1 月低o 1 个百分点；其中，9 0 平方米及以下新建住房销售价格与上月持平。 分类型看，经济适用房销售价格同比上涨4 8 ，环比与上月持平。普通商品 住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨1 2 8 和1 2 o ，环比分别上涨o 1 和0 7 等。 分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐 2 4 2 、宁波1 8 9 、海口1 8 9 、南宁1 8 8 、北京1 6 5 ；环比涨幅较大的主要 城市包括：三亚3 4 、海口2 8 、韶关2 3 、南昌1 8 和平项山1 4 等。环比 价格下降的主要城市包括：遵义2 2 、重庆1 7 、南允o 9 、长沙和成都均下 降0 4 等。9 0 平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅较大的主要城市包括：北 海4 3 、海口4 2 、惠州2 5 和岳阳2 3 等。环比价格下降的主要城市包括： 重庆1 8 、泸州1 3 、西安1 1 、南允o 8 和秦皇岛o 7 等。 l o 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 2 4 房价过高负面影响 随着房价的不断飙升，高房价对我国社会经济发展的负面影响也凸显出来。 概括地说，这些负面影响主要体现在以下几个方面： 第一，住房价格继续上涨不利于社会稳定。住房是人的一项基本需求，尤其 是在我国，住房可以说是除了衣食之外的第一需求。当前房价上涨过快，已经超 出我国居民承受能力。现阶段，对于普通工薪阶层来说，需要一个家庭1 0 到2 0 年的收入才能购置一套住房。为了买房，大部分家庭都是减少其他方面的开支， 这无疑将极大地降低其生活质量，引起其不满情绪。此外，房价的快速上涨将极 大地刺激房地产开发进程，由此带来的拆迁问题也是造成影响社会安定团结的一 个因素。 第二，住房价格快速上涨将导致产业结构失衡。房价上涨，投资房地产业的 回报远远高于其它行业，必然会吸引更多的资金从其它行业转向房地产业。由于 社会财富的总量在一定时间段内是确定的，这就使得其它行业部门资金供给不 足，容易出现资金短缺现象，使产业结构严重失衡。 第三，住房价格快速上涨容易导致地方政府的行为短期化。与房价的快速上 涨相伴的是地价的快速上升，给地方政府带来日益增多的额外收入。当前很多地 方政府奉行“经营城市”的指导思想，大量拍卖城市土地，其收入则进入了当期 政府的财政收入。这样固然能够为地方的经济发展募集大量资金，改善当地人民 的生活水平，但是从长久来看，却是透支了城市在以后发展的空间和资本，为城 市的可持续发展造成了很大障碍。 第四，住房价格继续上涨可能导致权力寻租。地方政府的“寻租活动 ，即 地方政府在地方经济利益的驱动下，采取诸如贱卖土地以吸引资金，或为增加地 方收入在出让土地时漫天要价等“以地生财”的方法进行寻租活动；政府各部门 间的寻租活动，即越权批地、多头批地：房地产开发公司的寻租活动，即主要是 各种官办房地产开发公司凭借行政权力的支持以非市场价格甚至划拨方式取得 所谓的“人情地”、“关系地”；政府官员的寻租活动，即一些政府官员在巨大利 益的驱动下凭借手中权力牟取高额回报的贪污腐败现象。随着住房价格上涨，利 润空间增大，各种角色寻租的动力加大，使得寻租更加猖獗。 第五，住房价格快速上涨导致资源浪费。在许多人无房住的情况下，另一部 分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，使得社会资源遭受严重浪费。追求利润 最大化的房地产商预期房价会迅速上涨，将建好的房子空置起来推迟出售，而房 价上涨形成的利润不仅能够覆盖住宅空置的各项成本，还能够带来超额利润，但 这样做会使得社会资源严重浪费。 第二章我国房地产市场和住房价格发展概述 第六，住房价格继续上涨可能会产生泡沫，进而带来金融系统风险。房价快 速上涨，尤其是当房价已经超出我国居民收入承受范围后，房价的继续快速上涨 就很可能是存在泡沫的成分，其中可能隐含的金融风险需要引起高度重视【1 4 】。 1 2 第三章住房价格形成理论 第三章住房价格形成理论 要分析住房价格的影响因素及其影响原理，首先必须分析住房价格的形成理 论。由于我国目前实行市场经济，住房的实质也是市场中所交易的商品之一，因 此我们可以从商品的一般性出发，首先分析市场经济中商品的一般性，再结合我 国的实际情况来分析住房的特殊性，得出我国住房价格形成机制。 3 1 我国住房需求分析 3 1 1 需求与需求曲线 根据经济学理论，需求是指消费者在一定价格条件下愿意并且能够购买的某 种商品或者劳务的数量。因此，要形成需求，必须满足上述两个条件，即购买意 愿和有支付能力，二者缺一不可。 在商品市场上，影响商品需求的主要有以下因素： ( 1 ) 商品价格。商品价格是影响商品需求最重要的因素之一。在其他条件 不变的情况下，商品的需求量与商品价格成反向变动的关系。 ( 2 ) 其他相关商品价格。相关商品分为两类：替代品和互补品。两种商品 互为替代品是指两种商品能够满足消费者同种需要，比如苹果和梨；而两种商品 互为互补品则是指两种商品必须搭配起来才能满足消费者的某种需要，比如汽车 和汽油。商品的需求量随其替代品价格上升而上升，下降而下降；随其互补品价 格上升而下降，下降而上升。 ( 3 ) 消费者收入水品。消费者的收入水平直接影响消费者对商品的支付能 力，因此也是影响商品需求量的重要因素之一。需要注意的是，这里的消费者收 入水平，应该以消费者的实际收入为依据，而不能只关注名义收入。商品的需求 量变化趋势与消费者收入水平变化趋势一致。 ( 4 ) 消费者的消费偏好。消费偏好是指消费者在一定历史条件下，在一定 经济社会环境中所形成的消费习惯以及对不同商品的不同感受。消费偏好将使消 费者在购买商品时表现出极大的倾向性，会显著影响商品的需求量。 ( 5 ) 消费者对商品未来价格的预期。严格地说，消费者对商品未来价格的 预期也属于商品价格的范畴，但是这种价格是一个未实现的价格，与已实现的当 期价格有很大不同，其具有差异性( 即不同的消费者对商品未来价格有不同预期) 第三章住房价格形成理论 和不确定性的特点，因此将其单独列为影响商品需求量的一个因素。当消费者对 商品未来价格的预期是上涨时，商品当期需求量将会上涨；当消费者对商品未来 价格的预期是下跌时，商品当期需求量将会下降。 将以上影响商品需求的因素综合起来，得出商品的需求量与影响其需求量的 各因素之间的函数关系，就得到了商品的需求函数。如下式所示： q = f ( p ，p r ，i ，c p ，p 。)公式( 3 - 1 ) 式中， o 表示商品的需求量 p 表示商品价格 p 表示相关商品价格 i 表示消费者收入水品 c p 表示消费者的消费偏好 p 。表示消费者对商品未来价格的预期 将这种函数关系反应在图表上，就得到了商品的需求曲线。在经济学研究中， 为了研究需要，往往假定除商品价格外，其他因素水平保持不变，来研究商品的 需求曲线，如图3 1 ： 价格p 3 1 2 需求价格弹性 图3 1 ：商品需求曲线 量q 通常情况下，随着商品价格的增加，对该种商品的需求量会下降。为了刻画 需求量随价格变化而变化的程度，我们引入商品的需求价格弹性这个概念。所谓 需求价格弹性，是指商品价格一定比率的变动所引起的其需求量变动的比率。具 体到房地产市场，可以用公式表示为： f 一q q 公式( 3 2 ) u 心| p 1 4 第三章住房价格形成理论 其中： e 厂住房的需求价格弹性； q 一住房需求量的变化量绝对值； q 一住房价格变化前的需求量； 卜- 住房价格的变化量绝对值； 卜_ 变化前的住房价格； 根据e d 的计算结果，一般将住房的需求价格弹性分为以下几类： 若0 e d 1 ，称住房需求富有弹性； 若e d = + ，称住房需求是完全弹性的； 若e d = o ，称住房需求是完全无弹性的1 5 1 。 3 1 3 我国住房需求曲线分析 由于极其深刻的历史社会原因，在中国，住房的需求价格弹性远远小于l ， 即严重缺乏弹性，对它的需求受价格影响往往不大。在中国的传统观念中，不管 是“安居乐业”还是“安身立命”，都把住房排在了第一位。对一个人的评价( 不 管是对他人的评价还是自己的评价) ，首先就是看有没有房。一个人如果没有住 房，就好像是没有根的浮萍，往往被认为是不稳定的。而在脱胎于几千年封建制 度、受到户籍制度严格约束、对稳定非常看重的中国，这种状态被认为是与主流 价值观念相抵触的。中国过去只有几类人没有固定的住房，一是云游四方的僧人， 再就是游走江湖卖艺的，然后就是流浪汉了。而这几类人，都是在社会的主流文 化之外的。而这种观念到了现在，依然没有太大改观。人们常说“衣食住行， 在解决了温饱问题，快步奔小康的今天，“住的问题在人们生活中的地位不断 提高。当前，国人的收入基本都主要支出在三方面：子女就学、购房、医疗。国 人面对不断上涨的房价，不是放弃购房，而是减少其他方面的开支，或是四处举 债。因此，住房的需求严重缺乏弹性，高房价并不能抑制对住房的需求。 此外，具有中国房地产业发展里程碑意义的按揭贷款购房的出现，进一步降 低了住房的需求价格弹性。本文已经论述，一种需求之所以成为需求，一方面要 有购买愿望，另一方面还要有支付能力。面对当前如此高昂的房价，当今中国的 绝大多数人，尤其是有强烈购房愿望同时也是购房主力军的年轻人，仅凭当前的 收入和积蓄是没有支付能力的。这样，房价上涨就失去了其基础。 按揭贷款购房的出现改变了这种情况。按揭贷款购房不仅使银行可以从向广 大的购房者发放的贷款中获得不菲的利息收入，还使房地产开发商的资金可以尽 快回笼，进而使银行回收发放给其的贷款更加有保障，也就是说，还把贷款还款 第三章住房价格形成理论 人由单一的房地产开发商变为了广大购房者，分散了回收贷款的风险。因此银行 也乐于为购房者提供各种按揭贷款购房服务。在很短的时间内，按揭贷款购房已 成为国人购房的主要方式。 按揭贷款购房为国人在高昂的房价面前找到了一条出路，为国人购房提供了 强大的资金支持，让购房愿望成为了购房需求。按揭贷款买房是一味麻醉剂，它 让国人对房价更加不敏感，更加大了国人对高房价的容忍度。其直接结果就是住 房需求价格弹性进一步降低，房价上涨可以更加“肆无忌惮 【1 6 j 。 因此，我国住房的需求曲线是一条具有负斜率的陡峭的曲线，如图3 2 ： 价格p p 2 p l p o o 3 2 我国住房供给分析 3 2 1 供给与供给曲线 q 2q 1q o 需求量q 图3 2 ：我国住房需求曲线 供给是指商品或劳务提供者在一定价格条件下对某种商品或劳务愿意并能 够提供的数量。与需求一样，要形成供给，也要满足两方面的条件，即有出售商 品或者劳务的意愿和提供商品或者劳务的能力。 在市场上，影响供给的因素有很多，其中主要有以下一些： ( 1 ) 商品价格。商品价格是影响商品供给量最重要的因素之一。在其他条 件不变的情况下，商品的供给量与商品价格成正向变动的关系。 ( 2 ) 生产成本。在商品自身价格不变的条件下，生产成本上升会减少利润， 从而生产者会减少生产，导致商品的供给量减少；相反，生产成本的下降会增加 厂商利润，从而促使生产者增加生产，导致商品供给量的增加。 ( 3 ) 生产技术和管理水平。生产技术和管理水平的提高会提高生产效率， 1 6 第三章住房价格形成理论 降低生产成本，增加生产者的利润，从而导致商品供给量的增加。 ( 4 ) 相关商品的价格。其它相关商品价格的变化会改变商品间的相对价格， 使生产者改变生产经营决策，导致该商品供给量发生变化。 ( 5 ) 生产者对未来的预期。如果生产者预期某种商品价格将要上涨，就会 扩大生产规模，增加未来的产品供给量。但如果生产者不能在未来增加产品供给 量，则会囤积居