（工商管理专业论文）M房地产公司的税务筹划研究.pdf

题目：m 房地产公司的税务筹划研究 专业：工商管理 学员姓名：陈玉芹 导师姓名：唐亮 学员签名： 导师签名： 粥 庇匀 摘要 随着我国对房地产公司的宏观调控的紧缩力度日益加大，房地产公司的自身发展正 处于复杂而多变的经济环境中，房地产公司受到极其严重的影响。在这种情况下，如何 增强房地产公司自身的创利能力和抗市场风险能力，已经成为学界和房产界关注的话 题。作为减轻房地产公司的税负手段之一，税务筹划成为房地产商减少经营成本、增强 市场竞争力的必然选择。 从理论上，本文对国内外学者关于房地产公司税务筹划的研究成果进行整理总结， 从理论的角度剖析税务筹划的本质，进而发现房地产公司税务筹划活动的一般规律。在 实务操作方面，本文将房地产公司的实际生产活动划分为开发建设、交易环节和保有环 节等三个阶段，分别从这三个阶段的税务筹划活动进行分析，形成动态的税务筹划，贯 穿于整个房地产生产过程。 在税务筹划理论研究和实务操作说明的同时，本文选取m 房地产公司为研究案例， 分别对开发建设、交易环节和保有环节的税务筹划活动进行详尽分析。这不仅能够运用 我们的研究成果指导房地产公司的实际税务筹划活动，更重要的是，从根本上检验了房 地产公司税务筹划方案的正确性。 本文的创新之处在于着眼房地产公司具体生产环节的特征进行税务筹划活动研究， 并且选用m 房地产公司作为研究对象展现税务筹划的基本原理应用效果。 【关键字】房地产公司；税务筹划；筹划方法 【研究类型】应用研究 t i t l e ：o nr e s e a r c ho ft a x a t i o np l a n n i n gf o rr e a le s t a t ec o m p a n y a sma n e x a m p l e s p e c i a l t y ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：c h e ny u q i n t u t o r ：t a n gl i a n g a b s t r a c t s i g n a t u r e ：c 石绷净p 研g n a 佃瞅叶哪 w i t ht h er e a le s t a t ec o m p a n yi nc h i n a st i g h t e n i n gm a c r o - c o n t r o le f f o r t s g r o w i n gr e a le s t a t ec o m p a n y so w nd e v e l o p m e n ti si nac o m p l e xa n dv o l a t i l e e c o n o m i ce n v i r o n m e n t ，r e a le s t a t ec o m p a n i e sa r em o s ts e r i o u s l ya f f e c t e d i nt h i s c a s e ，h o wt oe n h a n c et h e i ro w nr e a le s t a t ec o m p a n yp r o f i t a b i l i t ya n da n t i m a r k e t r i s k s ，a c a d e m i aa n dt h er e a le s t a t es e c t o rh a sb e c o m eat o p i co fc o n c e r n a sa m e a n st or e d u c et h et a xb u r d e no n eo ft h er e a le s t a t ec o m p a n y , ar e a le s t a t et a x t h ec o m p a n y sr e a le s t a t et a xp l a n n i n ga c t i v i t i e s ，m o r ei m p o r t a n t l y , f u n d a m e n t a l t e s to ft h er e a le s t a t et a xp l a n n i n gs c h e m ei sc o r r e c t t h ei n n o v a t i o no ft h i sp a p e ri st of o c u so nr e a le s t a t es p e c i f i cf e a t u r e so f t h ep r o d u c t i o nc h a i no ft a xp l a n n i n ga c t i v i t i e s ，a n dr e a le s t a t ec o m p a n i e su s em a st h es t u d yd e m o n s t r a t e dt h eb a s i cp r i n c i p l e so ft a xp l a n n i n ga p p l i c a t i o n k e yw o r d s r e a le s t a t e ；t a xp l a n n i n g ；p l a n n i n gm e t h o d s r e s e a r c ht y p e a p p l i e dr e s e a r c h 目录 l 导论1 1 1 选题背景及意义1 1 2 研究内容与方法4 1 3 研究思路与框架5 1 4 本文的主要贡献7 2 相关理论综述9 2 1 税务筹划的基本理论。9 2 2 房地产税务筹划的国外研究简述1 2 2 3 房地产税务筹划的国内研究简述1 4 2 4 研究评述1 4 3m 房地产公司经营与税务特点16 3 1m 房地产公司经营的特点1 6 3 2m 房地产公司的税务特点1 8 3 3m 房地产公司税务筹划的必要性和可行性2 1 3 4m 房地产公司税务筹划的基本方法2 3 4m 房地产公司各经营环节的税务筹划2 4 4 1m 房地产公司开发建设的税务筹划2 4 4 2m 房地产公司交易环节的税务筹划3 3 4 3m 房地产公司保有环节的税务筹划4 0 5 结论与展望。4 5 5 1 主要结论。4 5 5 2 主要创新之处4 5 5 3 进一步研究的问题。4 6 参考文献4 7 驾( 谢4 9 西北大学硕士学位论文 1 1 选题背景及意义 1 1 1 选题背景 第1 章导论 随着我国对房地产公司宏观调控的紧缩力度日益加大，房地产公司的自身发展正处 于复杂而多变的经济环境中，房地产公司受到极其严重的影响。2 0 0 8 年9 月，值房地产 市场因受紧缩性调控政策的影响而陷入低迷之时，中房协曾建言国务院“救市”1 。2 0 1 0 年，政府紧缩性房地产调控力度的加大导致房屋成交量急剧下跌，又迫使中房协再次上 书，暂停紧缩性房地产调控新政的实施。在这种情况下，如何增强房地产公司自身的创 利能力和抗市场风险能力，已经成为学界和房地产界关注的话题。 税务筹划活动，从理论上讲就是针对企业的经营、投资、管理和理性支出等多种经 济行为的预期规划和统筹，最终实现最大的“减少税收成本”的利益需求。从税务机构 的角度看，税务筹划主要由会计事务所需要进行认证和鉴别的主要任务组成部分。税务 筹划是由英文t a xp l a n n i n g 翻译而得到的一个名词，从表述上我们可以把税务筹划看 作是税收安排或者是税务理财。 然而，随着我国财政税收体制的不断改革和完善，对企业的税务筹划活动的不断规 范，我国政府部门规定将其命名为税务筹划。作为减轻房地产公司的税负手段之一，税 务筹划成为房地产商减少经营成本、增强市场竞争力的必然选择。税收筹划可以使得纳 税人通过充分利用各种有利的税收政策，对投资、经营、理财等各项经济活动进行事先 周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，以实现税后利益最大化为目标的涉税经济行 为2 。税务筹划作为企业财务管理重要的经济环境要素和企业财务决策的变量，对完善企 业财务制度、实现企业财务管理目标至关重要3 。 虽然我国市场经济体制的经济发展取得了较大进步，市场秩序进一步得到规范，但 是，各地方政府为了获取经济上的利益，通过强大的行政手段进行市场干预，纠正房地 产市场发展过程中不符合人民大众的根本利益的恶劣现象。同时，房地产公司需要面对 市场供求关系的剧烈变化，承受市场风险发生的可能性，而且现在又要面临着人民币升 1 h 仰p ：w w w c b c o m o n 1 6 3 4 4 2 7 2 0 1 0 0 8 1 3 1 4 3 3 3 1 h t m l 2 唐志刚房地产集团企业的税务筹划中国经贸，2 0 0 9 ( 1 8 ) 3 聂艳萍财务管理活动中的纳税筹划研究河北科技大学，2 0 0 9 第1 章导论 值的强大压力。在这样的生存环境下，房地产公司的利润空间被大幅度的削弱。也正因 为这样，房地产公司为了赢得市场和以后的长远发展，就必须十分重视税务筹划工作， 在了解我国现行税务体系的情况下，尽可能地为公司本身争取较大的生存空间，减少税 务成本，从税务方面提高公司的盈利能力。 近年来，我国房地产公司的法律意识日益增强，在我国法律体系尤其是税收法律体 系得以不断完善的大背景下，充分利用税收款项的优惠条件，为自身的发展争取更大程 度的税负削减。正是随着我国税法的不断修正，房地产公司的税务筹划活动得到了较为 宽松和公正的法制环境进行开展。由于房地产公司在税务筹划的实际需求，国内外学者 已经从多个角度和各个方面认真分析税务筹划的理论研究和实践活动。从某种角度上 西北大学硕士学位论文 各个经济主体都在想方设法的追求个人经济利益的最大化。 基于这样的国际背景，我国房地产公司更应该抓住改革开放所提供的机遇，通过合 理的税务筹划，减少公司自身的税负水平，为积极而主动的参与国际经济竞争创造必要 的资金支持和智力支撑。 1 1 2 研究意义 总体而言，房地产公司的税务筹划具有极其深刻而重要的意义，是房地产公司健康 发展的必然选择方式。 第一、税务筹划的展开有利于促进房地产公司的税后利润最大化。 实现房地产公司的税后利润最大化是税务筹划工作的出发点和落脚点，是贯穿于企 业的经营、决策、计划以及控制等经济活动的过程当中。房地产公司可以充分利用税务 筹划这一项有效的减税工具，对公司自身的财务活动进行较为科学的安排和计划，通过 利用各地区或者不同时期税收优惠政策的不断调整，做出有利于自身减税的理性选择。 因此，税务筹划可以帮助房地产公司减少税款的支出项目，在一定程度上改善企业一定 时期内的现金流量状态。 第二、税务筹划的开展有利于提升房地产公司自身的经营管理水平，在很大程度上 提高公司的财务运作能力。 房地产公司在制定自身长期的发展规划战略的基础上，通过分析当前我国税法优惠 政策的特殊性，运用税务筹划活动灵活地调整资金运用方向，转变资金用途，进一步改 善房地产营销策略，积极的处理好公司内部的财务各项资金安排计划，进一步地增强企 业内部管理能力。另外，税务筹划还能够帮助房地产公司提高自身的会计核算能力，通 过利用会计准则与税收法规之间的差异性，合理的安排公司的财务活动。 第三、税务筹划活动的展开有利于房地产公司的税务义务的落实，对国家的税收收 入起到稳定的作用。 因为守法原则是税务筹划的基础性原则，只有守法的财务安排活动才能称得上是税 务筹划。房地产公司可以在合法、合理、合规的前提下对公司的财务活动进行筹划，进 一步的削减偷税、漏税、逃税等违法行为发生的主观动机。由于这些违法的税收行为的 减少，房地产公司可以按时按量的缴纳税收，履行纳税义务，这对于稳定国家的税收收 入、促进房地产业的纳税行为良性循环，起到至关重要的作用。 3 第1 章导论 第四、税务筹划的展开有利于房地产公司资金的合理调度，促进房地产业的产业结 构优化和调整，引导房地产板块向着又好又快的方向发展。 作为国家宏观调控政策的一面镜子，税收法律将起到引导企业合法合规经营。税务 筹划活动的开展，可以有效的抑制房地产公司的投机行为，将公司的纳税行为放置在税 法法律框架当中，规范房地产业的发展方向，提高房地产公司本身的资金利用率，提高 行业的生产能力。 从以上分析，我们不难发现，房地产公司的税务筹划，无论对于国家和整个产业发 展来说，还是对于企业自身发展来讲，都十分重要。只有深入研究房地产公司的税收筹 划的内在规律，才能将税务筹划活动服务于国家、产业和企业发展。 1 2 研究内容与方法 1 2 1 研究内容 本文以房地产公司的税务筹划为研究对象，主要研究房地产公司在经营过程中税务 筹划活动的基本特征及其内在规律。根据本文所得出的一般规律，本文采用m 房地产公 司的具体案例，运用本文的基本研究思路，进行全面而系统的分析。 本文共分为六部分内容： 第一部分：导论。主要介绍本文研究的选题背景、研究内容与方法、研究思路与框 问题。 西北大学硕士学位论文 第一、定性分析与定量分析相结合。 本文通过定性分析发现房地产公司的理论综述，总结房地产行业的税务特点和税务 筹划的基本规律；通过定性分析方法探求房地产公司各经营环节的税务筹划理论和筹划 方式，运用m 房地产公司的税务筹划作为案例进行分析。 第二、比较分析。 本文通过比较分析方法研究税务筹划前后房地产公司的税负成本，进而检验税务筹 划方式的正确与否；通过房地产公司各经营环节的税务筹划，发现不同经营环节下税务 筹划的基本规律，在细节方面更为科学地进行税务筹划。 第三、理论与实际相结合。 本文在认真而系统地分析房地产公司税务筹划的基本理论的基础上，引入m 房地产 公司这一典型案例，针对这一案例进行深入分析。 1 3 研究思路与框架 1 3 1 研究思路 首先，本文对国内外学者关于房地产公司税务筹划的研究成果进行整理总结。 本文从理论的角度剖析税务筹划的本质，进而发现房地产公司税务筹划活动的一般 规律，从而为税务筹划的实践活动提供理论上的指导作用。 其次，本文将m 房地产公司的实际生产活动划分为开发建设、交易环节和保有环节 等三个阶段。 我们分别从这三个阶段的税务筹划活动进行分析，形成动态的税务筹划，贯穿于整 个房地产生产过程。这样，我们可以为房地产各个环节的税务筹划提供行之有效的政策 建议。 再次，在以上从理论和实践的角度针对房地产公司税务筹划进行专门研究的基础上， 本文选取m 房地产公司为研究案例，分别对开发建设、交易环节和保有环节的税务筹 划活动进行详尽分析。 我们之所以采用案例分析的研究方法，不仅能够运用我们的研究成果指导房地产公 司的实际税务筹划活动，更重要的是，从根本上检验了房地产公司税务筹划方案的正确 性。 5 第l 章导论 1 3 2 研究框架 本文的研究框架如下所示： 西北大学硕士学位论文 1 4 本文的主要贡献 本文的主要贡献在于以下几个方面： ( 1 ) 从理论上加深对税务筹划财务活动的认识。 本文分别从国内外多学派的研究成果，发现税务筹划的内在原理和一般规律，通过 多角度的剖析过程，进一步显现税务筹划的本质，为指导税务筹划财务活动、更好地开 展税务筹划实践活动奠定了坚实的基础。房地产公司税务筹划活动必须保持与宏观环境 和微观因素的一致性。税务筹划活动并不是孤立的工作，应该将宏观税收制度环境、房 地产行业的特点以及具体经济行为的税收效应结合在一起综合考虑。 ( 2 ) 从房地产公司生产过程的角度深入分析税务筹划财务活动。 本文将房地产公司的生产过程划分为开发建设阶段、交易环节阶段和保有环节阶段。 在此基础上，本文分别针对这三个生产阶段的不同特征，专门性研究其税务筹划的内在 规律，为顺利开展房地产公司税务筹划活动提供了实践基础。税务筹划既是m 房地产 公司经营战略的重要组成部分，也是实现m 房地产公司经营战略不可或缺的工具或者 手段。通过我们对m 房地产公司三个不同生产阶段的税务筹划实务进行较为详细的分 析和总结，我们不难发现，无论是m 房地产公司开发项目的总体规划，还是在生产环 节的具体流程方面，税务筹划都将起到十分重要的作用。在开发建设阶段，m 房地产公 司的税务筹划活动就需要考虑到未来资金渠道的选择和开发项目的合作方式等问题。在 交易环节当中，税务筹划的具体技术与m 房地产公司的营销策略之间存在着密不可分 的关系；在保有环节当中，税务筹划的实际操作与m 房地产公司的资产保值增值也存 在着十分明显的关联。这些问题恰恰也是m 房地产公司取得长远发展而必须想清楚的 事情。 ( 3 ) 从案例分析的角度检验房地产税务筹划活动的有效性。 本文选取m 房地产公司为研究样本，根据以上所得的研究结论，分别对开发建设阶 段、交易环节和保有阶段的税务筹划进行分析，检验了本文对房地产税务筹划的理论认 识和实践经验。税务筹划的重要内容就将生产阶段的具体特点牵涉进去了，只有充分了 解和掌握了各个生产阶段的具体特征，才能将税务筹划的基本理论与具体的实务操作相 结合，最终达到以理论指导实践、在实践中不断丰富经验的真正目的。通过我们较为全 面的分析结果来看，在开发建设阶段当中，m 房地产公司所涉及到的税务具有税负水平 较低、税负结构较为简单、容易计量等特点，在税务筹划工作重点考虑到融资方式和合 7 第1 章导论 作建房方式问题，降低开发建设阶段的税收支出水平；在交易阶段当中，m 房地产公司 所涉及到的税务具有税务征收水平较高、税种种类繁多而冗杂、税负结构复杂、税务程 序复杂等特征，要求税务筹划的过程尽可能地简化税收结构，减少税务开展的成本消耗， 进而降低该生产阶段的税收成本，达到节税的目的；在保有环节当中，m 房地产公司所 涉及到的税务具有名义税负重、实际税负轻、税负水平容易转移、税务牵涉关系紧密等 特点，要求税务筹划必须降低名义税负，实现税务水平的灵活转移，简化税务程序，降 低税负水平。 西北大学硕士学位论文 第2 章相关理论综述 本章通过对国内外学者们关于税务筹划的基本理论和研究成果进行概述总结，从宏 观层面把握房地产公司税务筹划的基本框架，为深入研究税务筹划活动的般规律奠定 理论基础。 2 1 税务筹划的基本理论 在经济学理论体系当中，税务筹划可以被看成是企业作为独立的经济主体的重要标 准之一。税务筹划在西方各国家的研究与实践起步较早。1 9 3 5 年英国上议院议员汤姆 林对这一概念进行了提出：“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以 税。为了保证这些安排中谋到利益不能强迫他多缴税。 他的这一认知得到法律 界的认同，并受到西方世界的追捧。 随着社会经济的不断进步，税务筹划已经成为现代市场经济不可或缺的重要组成部 分，没有税务筹划的市场经济是不成其为市场经济的。从单个的市场经济主体来看，每 一个企业和集团都在极力地运用税务筹划这一技术来达到企业节税的目标，促进企业自 身资源更为有效率的支配，创造出更多的财富，为社会贡献出巨大的经济效益。 随着我国社会主义市场经济体制的不断健全和完善，税务筹划活动方兴未艾，已经 成为企业、法律乔和政府界达成的共识，通过企业的税务筹划活动实现社会资源的更好 配置。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收4 。 从此，这种观点成为税务筹划活动开展的遵循精神。在理论上讲，契约理论、利益 相关者理论以及多边税务筹划理论等全面而系统地阐述了税务筹划活动的内在原理。 2 1 1 社会契约论下的税务筹划 社会契约论对于税务筹划的基本理论和基本原理都做出了较为科学而多角度的诠 释。社会契约论最重要的社会思想贡献在于敢于探求政治权威的合理性和制度化建设， 追寻政治权威在经济生活中应该扮演什么样的角色。 “人是生而自由的，但却无往不在枷锁之中。在他们看来，政治威信并不是与生 俱来的事务，是不存在的。当政治威信不存在的条件下，人们必须认为的建立起相对公 平和公正的政治体系，那就是社会契约。社会契约论主张人民必须在天然自由和契约自 4 方正文房地产公司税务筹划研究 d 】重庆大学，2 0 0 6 9 第2 章相关理论综述 由之间做出两难选择，为了得到契约自由，人民必须选择放弃某些天然自由。只有实现 天然自由和契约自由之间的相互转化，社会契约才能实现公平、公正和自由的初衷，最 终维护人民群众的根本利益。 在社会契约论的基本思想中，税务筹划活动被作为人民在履行纳税义务的同时需要 进行交换的权利获得，是人民自发而自愿地保护个人经济利益的行为之一。这就是社会 契约论的税收交换学说。该学说认为：税务筹划的顺利展开和受法律保护，不仅可以规 范税务征管体系的公平分配，也可以有效地促进社会资源有效率地配置，满足各个方面 的偏好需求，对于提高整个社会的福利提升起到了促进作用。 为更为理性地促使这种权利和义务的相互交换，人民可以通过合理的安排税收资源， 以最小化的税收成本换来国家保护的权力5 。从政府单位的职能角度来看，税务筹划的正 常实施需要立法，更需要法律制度的强制实施。在社会契约论看来，政府部门具有相当 强大的主权立法比较优势，但是，这并不等于具有相当高水平的执行能力。在立法和执 法之间，政府部门需要一个中介，必须在遵从公民意志的前提下推动立法程序的广泛实 施和发展，进而发挥规范税务筹划活动的重要作用。这也就是政府部门在社会契约中必 须承担的责任和义务。政府部门中的官员和工作人员仅仅是社会契约所赋予他们的权利 西北大学硕士学位论文 进行。从这个角度上来说，税务筹划体现着公平、自由而富有人性的社会契约精神。 2 1 2 利益相关者理论下的税务筹划 利益相关者理论的诞生为我们研究现代市场经济的复杂性和相关性提供了更为有效 和先进的研究工具，为揭开税务筹划活动及其相关经济行为的神秘面纱提供了新的研究 思路。 在弗里曼看来，利益相关者理论应该成为企业合理安排自身的经营、管理及其计划 等经济活动的重要理论基础，是处理好企业与社会、企业内部经济关系以及企业与股东 之间等多方面的利益相关者之间的利益关系的重要工具。 利益相关者理论认为，企业的生存和发展，应该是社会各个生产要素的综合产物， 是社会经济关系的一个浓缩。一个企业的健康和正常运转不可能离开企业所生存的社会 环境、经济环境和文化环境，离不开各个经济主体为之而努力的结果。因此，企业在进 行经济利益分配的时候，必须充分考虑到包括但不局限于企业的股东、债权人、雇员、 消费者、供应商等交易伙伴，也包括政府部门、本地居民、本地社区、媒体、环 保主义等的压力集团，甚至包括自然环境、人类后代等受到企业经营活动直接或 间接影响的客体等方面的利益主体的经济利益。 。 基于社会契约论的理论基础，利益相关者理论对税务筹划活动也进行了较为详细的 阐述和诠释。在利益相关者理论的框架下，企业是社会关系中的利益相关者，与社会活 动之间存在着相互影响、相互作用的关系，并在一定的权利与义务并存的社会契约形式 下得以充分的体现。企业的良好发展，不仅要处理好自身的经营活动，更重要的是，处 理好与社会中利益相关者的关系，进而实现公司本身的经济利益最大化。 从某种角度上看，利益相关者的基本观点都是在契约理论的基础之上丰富和发展起 来的，核心就在于企业的经营活动和经济决策，并未脱离企业契约的范畴6 。 作为利益相关者理论研究的重要对象之一，企业的税收活动与其处理社会关系中的 社会责任、经济责任、法律责任以及道德责任存在着密不可分的关联7 。 基于利益相关者理论的基本思想，税务筹划可以给予企业相当的经营自由权利，完 全可以根据自身的经济发展状况，在在合法、合理而合情的情况下，对企业组织的税收 活动进行计划和规范，减轻其承担的税收负担，进而促进利益相关者的经济利益在完全 6 刘思言我国企业税收筹划研究【d 】东北师范大学2 0 0 8 7m y r o ns s c h o l e s ，gp e t e rw i l s o na n d m a r ka w o l f s o n t a xp l a n n i n g ，r e g u l a t o r yc a p i t a lp l a n n i n g ，a n df i n a n c i a l r e p o r t i n gs t r a t e g yf o rc o m m e r c i a lb a n k s e m t h er e v i e wo f f i n a n c i a ls t u d i e s ，19 9 0 第2 章相关理论综述 市场条件下实现最大化。 2 1 3 博弈理论下的税务筹划 在现代社会中，博弈理论已经成为解释经济现象、解决经济问题的重要工具，为税 务筹划的展开提供了较为新颖的思想。博弈理论在解释企业税务筹划活动的本质特点的 过程中，其中一个显著的特征就是实现了政府部门与企业实体之间的相互激励与相互约 束的关系。在这个相互作用的过程中，博弈理论下的企业税务筹划理论充分考虑到了政 府部门与企业经济主体之间的策略选择和主观性判断，将对方的经济行为反馈意见成为 自我决策的重要依据。 在经济学上博弈论是个非常重要的理论概念。博弈理论的基本思想就在于：社会公 众与政府之间存在着相互博弈的变化关系。一方面，政府拥有征管税收的权力，向社会 公众征管一定的税收，维持自身系统的正常运行，征收税款的额度越多，政府的经济利 益就越强大；另一方面，企业是向政府纳税的经济主体之一，必须承担税收缴纳的业务， 缴纳的税款数量越少。企业就越喜欢。 因此，政府和企业在税务行为上存在互为博弈的策略选择。在整个博弈过程当中， 国家将企业的所有资源征收完毕，那么，在未来的一段时间内就没有税源，自身的发展 也就受到了限制；企业如果完全逃避纳税义务，那么，就会失去提供公共产品的政府部 门，最终也不利于企业的自身的发展。税务筹划就成为实现政府和企业之间的经济利益 平衡。 通过税务筹划，政府部门和企业单位将达到博弈过程中的“纳税均衡 ，实现双方 之间的利益调和。正是因为税务筹划的广泛应用，政府和企业之间的经济利益可以进行 税前调整，对于不合理的资源配置进行进一步的校正。 这样的矫正不仅有利于政府税源的稳固和扩展，而且有利于企业自身发展的宏观环 境和公共产品利用。任何一方肆意打破这样的纳税均衡，就意味着正常的税务活动遭到 破坏，政府的征管税收权力受到威胁，而企业的自身发展也就遇到了困难，将是最不理 性的经济选择。因此，税务筹划是社会经济生活当中维持各方利益的有效工具。 2 2 房地产税务筹划的国外研究简述 作为市场经济体制下的必然产物，税务筹划活动已经成为国外经济生活当中不可或 缺的重要组成部分。税务筹划活动的开展，不仅引起国外企业界和政府部门的广泛关注， 1 2 西北大学硕士学位论文 而且也成为国外学者研究企业经济活动的重要方向。尤其是，随着市场经济体制的不断 完善和健全，税务筹划活动被放置在国家的法律框架之内得到了广泛应用。这一卓越的 普遍行为，将对于清晰界定私人经济和公共经济的边界、优化企业内部的资源配置效率 以及提高社会有限资源的充分利用程度都发挥着不可否定的重要作用。 随着美国在房地产税务筹划活动的制度建设方面取得了较为突出的成就，欧美各个发达 国家以及世界不发达国家都开始效法，并通过财税法律、行政手段和道德教养等方式合 理的运用税务筹划的各种技术，为开辟市场经济发展的新局面奠定了良好的基础。 在税务筹划的发展史上，为大家公认的税务筹划产生的标志事件是2 0 世纪3 0 年代 英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公一案的发言，他说“任何一 个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫 他多缴税收。这一观点得到了法律界的认同，税务筹划第一次得到了法律上的认可， 成为奠定税务筹划史的基础判例。之后，英国、美国、澳大利亚等国家在涉及税务判例 中，该案例成为经常引用的原则精神。 通过参阅欧美发达国家的各位著名学者关于房地产公司税务筹划活动的诸多研究成 果，我们不难发现，发达国家的房地产税务筹划活动主要基于其本国具体的财税体制特 点而开展的。也就是说，这些国外的研究成果仅仅是适用于发达国家所实行的以直接税 为主要组成部分的税收体制特点的条件，是对发达国家直接税制的客观反映。 房地产税务筹划的过程必须将这一宏观的财税体制特点纳入到其中。随着全球一体 化的进程不断加快，国外发达国家的跨国公司得到了较为显著的发展，并成为国外诸多 学者们研究的重要焦点之一，更加侧重不同国家财税体制之间的相互协调和均衡。 这些宝贵的研究成果将为税务筹划活动普遍规律的发现和研究起到了积极的指导意 义，也为研究我国房地产税务筹划活动的特殊规律创造了条件，提供了重要的参考价值。 因此，对待国外关于房地产税务筹划的研究成果，我们要保持选择、吸收、消化和创造 的思维方式，对于适合我国具体的国情的，要进行认真学习和掌握，并进行创新，以为 我用；对于不适合我国具体国情的，一定要坚决剔除。 与发达国家的税制特征相比，我国的税收制度还是以间接税为主体的税收体制。这 就要求我们必须根据我国具体的税收法律环境进行税务筹划研究，更着眼就本国民族房 地产公司的税务筹划活动，提出较为有效的对策建议。 1 3 第2 章相关理论综述 2 3 房地产税务筹划的国内研究简述 虽然我国学者对房地产税务筹划的研究起步较晚，但是进步较快，成果丰富，从税 务筹划的理论化研究到房地产税务筹划实务等诸多方面都进行了较为深入的研究，为房 地产公司税务筹划的实际操作提供了较为有效而可行的意见和建议。我们将从多个角度 对我国学者关于房地产税务筹划的重要成果进行梳理和总结。 我国学者首先对税务筹划的基本概念和内在本质进行了明确界定，并将偷税、逃税 以及避税等违法犯罪行为进行了严格区分8 。在这点上，我国学者基本上达成了共识， 认为税务筹划是企业经济主体在市场经济环境下的权利选择，是维护自身经济权益的重 要手段和措施，政府部门应该对这样的经济活动给予法律保障和制度支持。根据这样的 概念界定，我国学者分别从我国企业纳税实践中关于税务筹划活动的典型案例和筹划技 术进行详细的分析和总结，在借鉴国外税务筹划的基本方法的基础上，探求出适合中国 实际情况的企业局部不同形式经济活动的税务筹划方法。 我国学者分别从以下几个方面针对房地产公司的税务筹划进行较为详细地研究。一 是有些学者们根据税务筹划的一般性理论原理，将房地产公司从事经济活动过程中所涉 及到的税收种类进行较为详细的归纳和总结，针对房地产公司生产过程的不同阶段具有 的税务特点，进行宏观把握，按照税收种类的统筹和调整，达到节约企业税收缴纳的收 我 西北大学硕士学位论文 全方位、多方面地展开税务筹划工作。 同时，我们也可以看到，以上的研究成果所处的时代背景已经与现在大不相同，难 免有过时之嫌。一方面，新税制的颁布和实施对以往的研究成果造成一定的影响，需要 实践的进一步检验；另一方面，随着国家紧缩性房产调控政策的力度加大，房地产税务 筹划面临着新的宏观政策环境，需要用新的研究视角和研究方法对税务筹划做出更进一 步的探求9 。而且，我们采用m 房地产公司作为研究案例，为西部地区的房地产公司的 税务筹划活动将会提供更为切合实际的政策建议。 。 9 d i e t e re n d r e s ，c l e m e n sf u e s t , c h r i s t o p hs p e n g e l t a xp l a n n i n gs t r a t e g i e s m c o m p a n yt a x a t i o ni nt h ea s i a - p a c i f i c r e g i o n ，i n d i a , a n dr u s s i a , 2 010 ：5 5 6 2 1 5 第3 章m 房地产公司经营与税务特点 第3 章m 房地产公司经营与税务特点 3 1m 房地产公司经营的特点 m 房地产公司是以房地产开发为龙头，集建筑工程、物业管理、影视文化、工业及 贸易等为一体的综合性民营企业集团1 0 。当前，m 房地产公司具备国家一级房地产开发 资质，已经成为西安市房地产公司迅速发展的重要力量之一。 该公司经营广泛，已经相继开发并建设成翠竹园小区、明珠花园、车城温泉花园、 e e 康城小区、雁鸣小区、凯发大厦、凯鑫国际金融大厦以及荣华国际大厦等高档住宅 群、现代化金融和经贸写字楼等多类房地产开发项目，总计建筑面积多达2 6 0 余万平方 米。随着集团公司的日益做强做大，m 房地产公司已经成为房地产公司日益崛起的专业 性房地产开发商，凭借其智能化、个性化以及生态化等方面的独特优势保持市场经济中 的领先水平，连续数年荣获西安经济技术开发区利税大户。随着m 房地产公司业务总 量的迅速提高，社会需求日益旺盛，税务筹划工作已经成为该房地产公司赢得更为广阔 的市场空间、增强市场竞争力都将发挥着极其重要的作用。 m 房地产公司成为西安地区乃至西北地区具有显著代表性的房地产开发商，在经营 理念、房地产开发及建设以及房屋销售和租赁方面都具有丰富的实践经验。我们针对m 房地产公司的开发与经营过程，发现m 房地产公司经营的一些比较明显的特征。房地 产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建 设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主 体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地 产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。 房地产开发与经营是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及 城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的 投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。 随着城镇化进一步深化，城市住宅商品房成为流行，工商用房建设事业得到迅速发 展，城市土地使用制度改革不断深入。房地产开发与经营逐步从建筑业当中分离出来， 发展成为新兴的第三产业，主要业务涉及到房地产的投资、开发、建设、销售以及租赁 等环节的内容，已经成为房地产业最为重要的组成部分，深刻地影响着社会经济的发展。 1 6 西北大学硕士学位论文 这些特征将为我们研究m 房地产公司的税务筹划提供条件和奠定基础。m 房地产 开发与经营的特点主要有以下几个方面： ( 1 ) 房地产投资量大，投资周期较长 房地产开发与经营业属于资金密集型产业的一种。m 房地产业的工程投资量大，需 要投入大量的资金去运作具体的产业项目，而且投资周期十分漫长。以m 房地产公司 的相关统计数据来看，房地产开发项目的真正完成所需要的平均投资资金为1 2 亿元， 占整个公司投资资金的8 2 以上，完成房地产项目的平均所需时间不少于5 年，与其他 行业相比，资金周转期较长。 ( 2 ) 房地产公司的对外负债总量较大，对融资性机构的依赖性较强 由于房地产公司经营运作的内在特点，房地产公司需要大量的资金投资来维持正常 的业务经营。据相关数据统计，在m 房地产公司完成5 个房地产项目开发和经营的过 程中，5 个项目的资金来源以银行借贷为主。银行借贷资金总额为9 0 亿元，占5 个房地 产投资总量的8 0 。 ( 3 ) 房地产业业务程序复杂，设计环节较多 房地产开发与经营是一件十分浩大而复杂的工程。在m 房地产公司完成一项较大的 房地产项目的过程中，m 房地产公司需要处理好与当地政府部门的关系，应对各个环节 的资金需求多元化，流转环节多，每个环节都伴有相应的税收1 1 。据相关数据统计，m 房地产公司在开发某个项目过程中，由于施工量大，影响范围广，实际的投资总量为1 5 亿元，比计划总量高3 0 。多出的这些资金都用在业务开展中的人力投入、程序协调以 及房地产项目的绿化保养上面。 ( 4 ) 房地产业的发展潜力加大，产业带动能力较强 由于m 房地产业所能涉及到的产业范围广泛，相关产业都显示出较为强劲的发展势 头。随着该地区城市化进程步伐的不断加快，m 房地产公司迎来了前所未有的发展机会， 投资总量由2 0 0 4 年的4 8 亿元提升到2 0 0 9 年1 5 7 亿元，增长2 倍以上；占地区产业投 资总量的比例由2 0 0 4 年的2 7 提高到2 0 0 9 年的4 0 ，拉动银行业的信贷总量由2 0 0 4 年的3 1 亿元提高到2 0 0 9 年的1 2 1 亿元，起到带动相关产业发展的作用。 ( 5 ) 税务筹划活动对房地产公司的影响作用较大，在很大程度上影响着公司经营状 况的好坏。 由于房地产行业本身所具有的生产周期较长、投资资金总量较大、所涉及到的税收 周天海房地产公司的税收特点与筹划措施 j 中国乡镇企业2 0 1 0 ， ( 0 4 ) 1 7 第3 章m 房地产公司经营与税务特点 结构较为复杂，税务筹划活动影响着房地产行业开发建设阶段、交易阶段和保有环节的 税务征缴。根据税收安排的差异，房地产业可以通过税务筹划活动协调与政府财税部门 的经济关系，在很大程度上减轻房地产行业的税负水平，协调各个生产环节的纳税活动， 提高房地产公司的盈利能力。据2 0 0 8 年度相关数据统计结果显示，m 房地产公司通过 合理的税务筹划活动，为公司节约税金多达2 5 4 9 2 万元，占据公司经营收入的6 8 4 ， 为改善公司的资金状况起到十分积极的作用。 一 3 2m 房地产公司的税务特点 在房地产公司的开发与经营过程中，m 房地产公司必须承担多达1 4 种的直接税收 负担，实际征收的税种为1 2 种，已经占据我国税收总量的5 0 以上。在本文当中，我 们将m 房地产公司的税务划分为三个阶段：取得环节中的税务征收、交易环节的税务 征收以及保有环节的税务征收。由于生产阶段的特点不同，各个阶段的税务征收就存在 着差异。我们将分别对以上三个阶段的税务特点进行较为详细的阐述。 3 2 1 取得环节的税务特点 在取得的生产环节当中，m 房地产公司的税务具有鲜明的特征主要表现在以下几个 方面：第一、取得环节的税负水平较低；第二、取得环节的税负结构较为简单，容易计 量。据2 0 0 9 年的统计数据来看，m 房地产公司在取得环节所涉及到的税收种类主要有 契税、耕地占用税，上缴税收总量为2 8 3 万元，占整体上缴税收规模的2 1 。其中，契 税总量为8 7 万元，税率为3 ，占该环节缴税总量的3 0 7 4 ；耕地占用税则是按照定 额征收的方式进行，总量为1 3 4 万元，占缴税总量的4 7 3 4 。 3 2 2 交易环节中的税务特点 对于m 房地产公司来讲，交易环节过程中的税务特点主要表现在以下几个方面：第 一、税务征收水平较高；第二、m 房地产公司所涉及到的税种种类繁多而冗杂，税负结 构复杂；第三、交易环节的税务程序复杂。据2 0 0 9 年的m 房地产财务报表相关数据可 以看出，交易环节的缴税总量达到6 8 4 万元，占整体缴税总量的6 7 0 3 。在该环节，m 房地产公司的缴税种类以营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及 教育费附加等六项相关税费为主，税负总量为6 3 2 万元，税负比例占到9 2 4 0 。 3 2 3 保有环节中的税务特点 在保有环节当中，m 房地产公司的税务特点可以以“名义税负重、实际税负轻；税 1 8 西北大学硕士学位论文 负水平容易转移、税务牵涉关系紧密”来表现出来。据相关数据的统计结果可以显示出 来：m 房地产公司涉及到的主要税收种类有房产税、城镇土地使用税等两种，这两种税 收上缴总量为1 2 万元，仅占上缴税收总量的3 9 8 。在房屋租赁过程中，m 公司主要 涉及的税种有营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以 及教育费附加，其税收上缴总量为8 7 万元，占上缴税收总量的1 0 4 5 详见表l ，我们对房地产公司在取得环节、交易环节以及保有环节的税种、税基及 其税率等内容进行了归类总结。 1 9 第3 章m 房地产公司经营与税务特点 表3 - 1m 房地产开发各环节涉及的主要税种情况表1 2 经营事 环节 税种税基税率 项 取得土 契税购买价格 3 - 5 开 地使用0 6 3 0 元平方米( 按照大 发 权 城镇土地使 实际占用土地面积中小城市和县实行差别税 建 用权 率) 设 环 委托施 印花税合同金额0 0 3 节- r 自营工 营业税工程实际承包额 3 程 转让土地使用权和销售 营业税 5 不动产的价格 市区7 ，县城、镇5 、其 城市建设税缴纳的营业税税额 他1 教育费附加缴纳的营业税税额3 按增值额与扣除项目金 交 销售房 额的比例分为 实行超率累进税 易 屋或转 环 让土地超过5 0 3 0 节 使用权 土地增值税 5 0 - 1 0 0 4 0 10 0 2 0 0 5 0 超过2 0 0 6 0 企业所得税企业的应纳税所得额2 5 房产余值( 自用) 1 2 0 保 以自用房产税 有 或者出租金收入( 出租) 1 2 环 租的形 节 0 6 - 3 0 元平方米( 按照大 式持有城镇土地使 实际