（工商管理专业论文）住房公积金管理中心贷款风险管理研究.pdf

摘要 住房公积金贷款制度作为我国住房保障制度的重要组成部分， 为解决城镇中低收入职工购房困难发挥了显著效用。当前，我国住房 公积金个人住房抵押贷款规模越来越大，潜在风险也随之加剧，加强 贷款风险管理研究，防范、化解住房公积金个人住房抵押贷款风险作 用十分重要。 本文从住房公积金管理中心内外管理环境入手，分析住房公积金 个人住房抵押贷款风险种类和成因，同时运用层次分析法( a h p ) 对 各类贷款风险指标进行测度，得出其所占权重，在对贷款风险分析测 度的基础上，文中提出了建立规范合理的贷款决策程序、完善的贷前 审查与贷后管理制度、及时的信息化风险预警系统和安全的贷款风险 补偿机制等住房公积金管理中心内部贷款风险管理方法；为充分利用 外部贷款风险管理资源，本文还提出了建立住房公积金贷款担保制 度、贷款保险制度与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的贷款风险 转移对策，较全面地形成了系统化的住房公积金贷款风险管理体系。 最后，本文以怀铁住房公积金管理中心为例，对全文所述进行分 析总结，期望能对各住房公积金管理中心在个人住房抵押贷款风险管 理方面提供有益启示和借鉴。 关键词住房公积金，贷款风险，管理中心 a b s t r a c t t h el o a ns y s t e mo fp e r s o n a lr e s e r v e sf o rh o u s i n gi st h ei m p o r t a n t c o m p o n e n to fs y s t e mt oe n s u r et h eh o u s i n go fo u rc o u n t r y ，i th a s p e r f o r m e dn o t a b l ee f f e c t i v e n e s sf o rs o l v i n gl o wi n c o m es t a f f i nt o w nt o b u yr o o m n o w , t h em o r t a g el o a ns c a l eo ft h ep e r s o n a lr e s e r v e sf o r h o u s i n go f o u rc o u n t r yb e c o m e sm o r ea n dm o r el a r g ，p o t e n t i a lr i s ki sa l s o a g g r a v a t e dh e n c e ，s t r e n g t h e n sm o r t a g e l o a nr i s km a n a g e m e n tr e s e a r c h ，i t i sv e r yi m p o r t a n tt og u a r da g a i n s ta n dd i s s o l v et h em o r t a g el o a nr i s k so f t h ep e r s o n a lr e s e r v e sf o rh o u s i n g t h i s p a p e r s t a r t sw i t hf r o mt h ei n t e r n a la n dt h ee x t e r n a l m a n a g e m e n te n v i r o n m e n to fp e r s o n a lr e s e r v e sf o rh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o n ， a n a l y e sk i n d so fl o a nr i s ka n dt h ec a u s e sl e a d i n gt ol o a nr i s k so fp e r s o n a l r e s e r v e sf o rh o u s i n g a tt h es a m et i m e ，u t i l i z i n ga n a l y t i a lh i e r a r c h y p r o c e s s ( a i - w ) e s t i m a t e sv a r i o u s l o a nr i s ki n d e x e s ，c a c u l a t e si t s p r o p o r t i o ni nl o a nr i s ks y s t e mo fp e r s o n a lr e s e r v e sf o rh o u s i n g t h i s p a p e ri so nf o u n d a t i o no fa n a l y i n ga n de s t i m a t i n gv a r i o u sl o a nr i s k s ，h a s p u t f o r w o r dl o a nr i s km a n a g e m e n tm e t h o d s ，s u c ha s ，e s t a b l i s h i n g s t a n d a r dr e a s o n a b l el o a nd e c i s i o n m a k i n gp r o g r a m ，p e r f e c ts y s t e mo ft h e e x a m i n a t i o nb e f o r ep r o v i d i n gl o a na n dm a n a g e m e n ta f t e rp r o v i d i n gl o a n ， p r o m p ti n f o r m a t i v es y s t e mo fl o a nr i s ka d v a n c ew a r n i n g ，g o o ds y s t e mo f l o a nr i s kc o m p e n s a t i o n ；t ou t i l i z ee x t e m a ll o a nr i s km a n a g e m e n tr e s o u r c e ， t h i s p a p e rh a sp u t f o r w o r ds t r a t e g i e so fe s t a b l i s h i n gl o a na s s u r a n c e s y s t e ma n dl o a ni n s u r a n c es y s t e ma n dm o r t g a g eb a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ( m b s ) t ot r a n s f e r i n ga n dd i s s o l v i n gl o a nr i s k so fp e r s o n a lr e s e r v e sf o r h o u s i n g ，f o r m sp e r f e c t l ys y s t e m a t i z a t i o nm o r t g a g el o a nr i s km a n a g e m e n t s y s t e mo fp e r s o n a lr e s e r v e sf o rh o u s i n g f i n a l l y , w i t hh u a ih u ar a i l w a yp e r s o n a l r e s e r v e sf o rh o u s i n g a d m i n i s t r a t i o na sc a s e ，t h i sp a p e ra n a l y s e sa n ds u m m a r y st h ec o n t e n t i n d i c a t e db yf u l lt e x t , e x p e c tt oo f f e rb e n e f i c i a lh i n ta n dr e f e r e n et o p e r s o n a lr e s e r v e s f o rh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o na tt h ea s p e c to fl o a nr i s k m a n a g e m e n t k e y w o r d sp e r s o n a lr e s e r v e sf o r h o u s i n g ，l o a n r i s k ， m a n a g e m e n ta d m i n i s t r a t i o n 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包 含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共 同工作的同志对本研究所作的贡献均己在论文中作了明确的说明。 作：勉吼卑年啤日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论 文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文； 学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。 作者签名：么师签盥日期：月如 | 硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 问题提出及研究背景 第1 章绪论 1 1 1 问题的提出 随着我国社会经济高速发展，国家住房制度改革不断深化。城市化趋势逐 步加快，住房消费日益火爆，“据预测，2 0 1 0 年中国城市化水平将达到4 5 左右” 1 。在这新一轮房地产业兴起阶段，国家住房金融体系也同时发展，特别是由于 当前我国城镇居民收入差距较大，贫富悬殊，从而使得政策性住房金融作用日 趋加强，社会效用越来越大。住房公积金制度作为我国政策性住房金融及住房 保障制度的重要组成部分1 9 9 3 年在全国范围实施以来，对解决城镇居民的购房 困难发挥了重要作用，进几年来，由于房价上涨快，住房公积金个人贷款发放 额度逐步加大，从最初的几万元提高到现在的最高二十万元，使用率也逐年提 高，截止2 0 0 6 年5 月，全国住房公积金的平均个贷率达4 5 ，5 ，贷款总额达5 1 9 4 亿元2 。但是，在住房公积金贷款力度加大的同时，其潜在的风险也随之加剧， 至2 0 0 6 年二季度个人住房贷款逾期率为1 2 6 蚶，已高出国家l 规定警戒线， 住房公积金事关交缴职工切身利益和社会稳定，各管理中心在追求其使用率提 高的同时，资金安全性应成为首要原则。本文通过其分析我国公积金个人住房 抵押贷款面临的种种风险及对其权重测度，从住房公积金管理中心内部贷款风 险管理内外环境两个方面，较系统性地建立一套防范、减少及化解贷款风险的 方法体系，希望能为住房公积金管理中心在贷款风险管理方面提供有益启示和 借鉴。 1 1 2 本文研究背景 ( 1 ) 住房公积金贷款风险逐步步入高发期 我国住房公积金个人住房贷款余额5 1 9 4 亿元( 截止2 0 0 6 年5 月) 当中，6 5 是在2 0 0 2 年以后贷出去的。根据国际经验，个人住房不良贷款将在未来3 到8 年间出现，也就是说3 年以后，个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险 将开始逐渐暴露出来。对住房公积金个人住房抵押贷款而言，虽然风险低于商 业性个人住房贷款，但是由于其贷款人数多，贷款额度较大，涉及面广，信用 1 建设部酬部长刘志峰在“耵0 与中国不动产发展战略高级研讨会”上的发言 2 新华嘲2 0 0 6 年0 8 月0 3 日来源：上海证券搬。 建设部刨部长刘志峰2 0 0 6 年7 月2 2 日住房公积金经验交流会上发言 硕士学位论文第1 章绪论 信息收集难度大，特别是住房公积金事关全每一个交缴个人的切身利益，关系 到社会稳定，资金安全性要求很高，因此，各公积金管理中心在大力提高公积 金个贷率的同时，更应加强风险预防，密切关注贷款风险高发期的动向，建立 起一套操作性强的系统性的风险防范体系。 ( 2 ) 住房金融服务从支持住宅生产转向住宅消费为主 长期以来，我国房地产市场受重生产轻消费观念影响，金融服务重心一直倾 斜于住宅生产服务领域。但随着住房货币化改革的深化及住房作为商品进入市 场流通，房屋产权逐步明确，社会城市化步伐加快等房地产市场宏观环境的改 变，住宅已呈现其商品的固有属性，越来越大越多的住房进入市场流通。住房 消费的日益兴起，导致金融服务导向的转变，从支持住宅生产转向住宅消费为 主，同时，经过几年实践证明，个人住房贷款的违约损失率远远低于住房建设 贷款，风险防范与可控程度也容易得多。截止2 0 0 5 年末，人民币住房消费贷款 余额1 8 4 0 6 亿元，已大大超过住房建设贷款余额。根据国家统计局2 0 0 2 年至2 0 0 5 年个人住房金融统计信息对比图( 见图1 1 4 ) 揭示，我国个人住房消费融资数量 增长幅度及增长比率呈现快速趋势，已成为住房金融服务的主要领域。 图l - 12 0 0 1 年至2 0 0 5 年住房金融统计数据对比图表( 单位：亿元) 4 数据来源于国家统计局喇站整理获得 2 硕士学位论文第1 章绪论 ( 3 ) 住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的核心 政策性住房金融也称为委托性住房金融，是政府为了保证国家的中低收入 阶层有能力购买或者租用住房而采取的，以优惠的利息、期限、税收以及现金 奖励等为特征的融资活动。我国采取的是政府主导型的政策性住房金融，目前 是以强制性的住房公积金制度为主。住房公积金制度是指未退休职工及其所在 单位按照规定比例长期缴存住房保障储金，所有缴存的储金归个人所有，在满 足规定条件下交缴个人可以提取和进行公积金贷款，它具有保障性和互助性。 实行住房公积金制度目的是有利于转变住房的分配体制，有利于住房资金的积 累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购建住房的能力，促 进住房建设，提高城镇居民的居住水平。截止2 0 0 5 年底全国政策性住房贷款余 额3 1 2 0 元，其公积金贷款余额2 8 3 4 5 元，占整个政策性贷款余额9 0 8 ，各公积 金管理中心累计发放个人住房贷款达4 5 9 9 亿元，较上年增长3 5 ，贷款余额达 2 8 3 4 亿元，较上年增长2 7 ，图2 - 2 是2 0 0 3 年以来全国住房公积金个人住房贷款 与政策性贷款余额统计数。 图1 - 22 0 0 3 年至2 0 0 5 年公积金个人住房贷款统计图表( 单位：亿元) 5 2005 年中国房地产金融报告 硕士学位论文第1 章绪论 ( 4 ) 贷款风险防范已成为住房公积金管理的重要组成部分 自2 0 0 2 年全国公积金管理机构调整以来，住房公积金管理体系及管理制度 基本建成，监管系统逐步到位，大力发展住房公积金贷款业务成为当前各中心 开展的重要工作，也是达到实行住房公积金制度目的的根本途径，截止2 0 0 6 年 5 月全国个人住房贷款使用率达4 5 5 ，有的省、市个贷使用率远远高于全国水 平，如天津达到7 3 ，沈阳市超过9 0 ，浙江全省平均达到7 l ，其中四个城 市超过8 0 ，湖州市达到9 3 。住房公积金是养老保险的补充资金，直接关系 到职工的切身利益与社会稳定，管好用好公积金是各管理中心的重要责任，公 积金管理条例明确规定，管理中心负责住房公积金的保值、增值，风险由管 理中心承担，因此，在高速发展个人住房贷款业务的同时，保证资金的安全发 放回收，强化贷款风险管理自然成为当前各住房公积金管理中心工作的核心。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主 要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。目前国外研究个人住 房抵押贷款管理成果主要在贷款风险理论与担保体系方面，在贷款风险理论方 面有代表性的是：奎格利( q u i g l e y ) 等1 9 9 3 年对个人住房抵押贷款风险与u v ( 1 0 a n t o v a l u e ) 关系实证研究得出：个人住房贷款的损失既取决于违约的频率 又取决于处置抵押品的价值损失大小；k a u1 9 9 8 年应用期权理论研究个人住房 贷款违约风险，认为当购买住宅的资产净值降到低于抵押贷款价值时违约就会 发生。在担保保险体系方面有代表性的是：美国住房抵押贷款担保保险体系， 即政府机构担保保险和私营抵押保险相结合的混合模式；西欧国家采用保险与 住房抵押贷款捆绑方式进行贷款风险防范；1 9 5 4 年，加拿大联邦政府建立抵押 贷款担保制度，向首付款比例低于2 5 的抵押贷款提供1 0 0 的担保，即首付 款比例低于2 5 的借款人，申请住房贷款时必须在c m h c 办理担保，其结果是 放贷机构消除了因首付款比例过低带来的风险顾虑，促使放贷机构提高发放低 首付款抵押贷款的积极性。另一方面，由于降低了首付款比例，扩大了贷款对 象，借款人用比较低的首付款，交较低的担保费就能提前购房，从而促进了住 宅产业的发展【i j 。2 0 世纪出现了有代表性的金融创新成果一不动产证券化，其 重要形式体现在住房抵押贷款证券化，住房抵押贷款证券化最早出现在美国， 而且发展迅猛，到2 0 0 3 年底其债券总量相当于美国国内生产总值的2 3 ，有关 硕士学位论文 第1 章绪论 住房抵押贷款证券化的相关理论及操作应用也较成熟，随住房金融业务与资本 市场的发展变化，先后出现不同应用模式，在风险分析方面：比较有代表性的 有：mbs 使用1 2 年提前还款假设，fha ( 美国联邦住房管理局) 经验指标， psa 基准( 美国公共证券协会) 等常用指标：在定价研究方面有较通用的 s t a n t o n ( 1 9 9 5 ) 提出的节俭模型为校正单月偿还率( sm m ) 的定价方法，n a k a m u l a 2 0 0 1 对此模型进行了改进，利用半解析评价方法对证券进行评价，其 他还有b l a c k s c h o l e s 模型等等。 综述国外对个人住房抵押贷款的风险研究成果，他们绝大多数局限于商业 性住房金融情况下的住房抵押贷款的风险理论研究，而很少有政策性住房金融 条件下的个人住房抵押贷款的风险研究。 1 2 2 国内研究现状 我国住房公积金制度是借鉴新加坡中央公积金制度的基础上建立起来的， 是我国特有的一种强制政策性住房金融制度。随着住房公积金资金积累增多及 国家住房体制改革的深化，1 9 9 9 年国务院发文明确规定住房公积金的使用重点 为住房个人抵押贷款，为此，全国许多学者和公积金管理人员对住房公积金贷 款管理问题迸行了不断的研究1 2 1 。 在理论研究方面：重庆建筑大学傅鸿源、洪志伟等提出了制约我国住房公 积金个入住房抵押贷款业务发展的主要原因，同时，对个人住房贷款所面临的 诸多金融风险进行了分析识别，并介绍了风险测度方法：中国社会科学院经济 研究所的汪利娜和上海财经大学王洪卫提出了住房公积金管理中心存款增长与 贷款需求的矛盾问题( 即贷款资金短缺) 解决方法；西安建筑科技大学王彬运 用盈亏平衡分析法和现金流量分布的期望与方差的基础确定公积金中心的贷款 比例上限和下限，对解决住房公积金管理中心贷款资金短缺风险，有一定的理 论指导意义；中国太平洋财产保险公司河南分公司刘敏对住房公积金个人住房 抵押贷款保险及其替代品进行了探讨，但没有涉及个人住房抵押贷款保险的实际 操作。 在运用风险管理理论进行住房公积金管理方面：武汉市住房公积金管理中 心主任李楚星及金华市住房公积金管理中心陈俊霞等对公积金贷款风险类型、 成因及防范措施作了研究，其将住房公积金贷款风险分为“信用风险，借款人违 约风险，贷款比例风险，还款方式风险，还款期限风险，估价失误风险，操作 风险”七类并提出了防范意见；2 0 0 0 年- - 2 0 0 2 年中国人民银行、建设部、日本野 村综合研究所共同研究的中国住宅金融制度改革研究课题中，对住房公积 金贷款中的担保制度、资金供需平衡等方面做了深入研究。 5 硕士学位论文 第1 章绪论 国内对住房公积金贷款风险管理的研究主要不足有：理论上缺乏实证分析， 对住房公积金贷款资产的分类标准以商业性住房金融为参照系，没有全面从住 房公积金管理中心风险管理内外环境上进行全面分析研究。 本文将借鉴国外商业个人住抵押房贷款风险管理方法理论，探索国内住房 贷款风险管理资源的利用，并结合国内住房公积金贷款风险管理实践，在对住 房公积金个人住房抵押贷款风险进行科学分析测度基础上，从住房公积金管理 中心贷款风险管理内外环境两个方面入手，建立一套较完备的贷款风险管理体 系。 1 3 本文研究的目的及意义 ( 1 ) 本文研究的目的 本文旨在通过对住房公积金管理中心住房公积金个人住房抵押贷款风险管 理的研究，系统地揭示住房公积金贷款风险主要种类及成因，通过对住房公积 金个人住房抵押贷款风险测度，得出主要风险种类所占权重，同时，从住房公 积金管理中心贷款风险内部管理上，提出一系列管理防范方法，为住房公积金 管理中心内部个人住房抵押贷款风险管理体系及制度建立提供指导与借鉴作 用。 本文通过对社会风险管理资源的利用研究，提出建立住房公积金个人住房 贷款担保制度、保险制度和住房公积金个人住房贷款二级市场化的风险转移对 策，为减少住房公积金管理中心贷款风险管理成本及建立一个较完善的住房公 积金个人住房抵押贷款风险化解体系提供理论指导和实践运作启示作用。 ( 2 ) 本文研究的意义 本文旨在通过对住房公积金管理中心个人住房抵押贷款风险的研究，揭示 我国住房公积金贷款风险产生的原因，并在对住房公积金个人住房抵押贷款风 险进行测度评价的基础上，从内外环境两个方面来研究贷款风险管理，提出分 散、控制、转移化解贷款风险的方法与对策，从而保障住房公积金管理中心资 金的安全运作，让广大交缴职工放心，并不断推动住房公积金贷款业务的健康 发展，使更多的中低收入者可以通过住房公积金贷款方式解决购房困难。 目前，我国住房公积金贷款业务正处于规模扩张高速蓬勃发展时期，从2 0 0 6 年国家审计情况看，其背后还存在许多问题，对住房公积金资金安全管理埋下 了风险隐患，防范和减少个人住房公积金管理中心个人住房抵押贷款风险已成 6 硕士学位论文 第1 章绪论 为公积金管理中心健康稳定运作的关键 2 1 。因此，对我国住房公积金管理中心个 人住房抵押贷款风险管理进行研究有很强的现实作用。 1 4 本文研究方法 本文采用的主要研究方法有： ( 1 ) 采用理论与实践相结合的方法。理论与实践紧密联系，理论来源于实践 并指导实践。本文运用系统思想与方法，结合我国住房公积金贷款管理现状， 全面对住房公积金贷款风险管理进行研究，力求系统性地预防并防范贷款风险。 ( 2 ) 博弈分析方法：公积金贷款的信用风险主要在于借款人与公积金管理中 心博弈中形成，与借贷双方的决策选择有关，采用博弈分析方法进行信用风险 分析，从而可以有针对性从贷款制度设计及管理控制方面对信用风险进行防范。 ( 3 ) 对比分析方法：通过对国内商业银行个人住房抵押贷款管理机制对比分 析，探索建立适合政策性住房金融机构的贷款风险管理模式。 ( 4 ) 定性分析和定量分析相结合的方法：在对住房公积金贷款风险的评价中， 先从理论上分析各种风险的形成原因，再进行评价，根据指标体系计算出各种 风险权重。 1 5 论文主要研究内容及框架 1 5 1 本文研究内容 本文在全面调查分析住房公积金管理中心个人住房抵押贷款业务的基础 上，对住房公积金个人住房贷款风险进行分类及其形成原因分析，得出各类风 险所占权重比，并有针对性地从住房公积金管理中心内外管理环境提出较全面 的贷款风险防范方法和化解对策，其主要研究内容体现在以下五个方面： ( 1 ) 分析住房公积金贷款管理存在的问题及其主要风险种类，并对贷款风险 的形成原因进行阐析。 ( 2 ) 在建立住房公积金个人住房抵押贷款风险评价指标体系的基础上，运用 层次分析法( a n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s ) 具体量化各风险指标所占权重。 ( 3 ) 从住房公积金个人住房抵押贷款管理的内环境方面，通过建立个人信用 制度、风险补偿机制、科学决策机制和信息化预警监控机制等风险防范方法， 加强住房公积金管理中心内部抵御贷款风险的能力。 ( 4 ) 在外部贷款风险管理资源利用方面，通过建立住房公积金个人住房抵押 7 硕士学位论文第1 章绪论 贷款担保体系、贷款保险体系及住房公积金个人住房抵押贷款二级市场化方式， 转移住房公积金贷款风险，达到减少和化解贷款风险目的。 ( 5 ) 论文结合怀化铁路住房公积金管理中心贷款风险管理案例，通过对住房 公积金管理中心个人住房抵押贷款风险防范体系设计，建立系统全面的住房公 积金个人住房抵押贷款风险管理体系，以实现防范、控制和化解住房公积金个 人住房抵押贷款风险，为住房公积金管理中心资金运营安全及扩张住房公积金 个人住房抵押贷款规模提供有效保障和支撑管理平台。 1 5 2 本文研究框架 本文研究框架见图1 3 ： 绪论 l 住房公积金个人住房抵押贷款概述 l 住住房公积金贷款风险分类、 形成原因及分析评价测度 l 住房公积金管理中心个人住房公积金管理中心个人 l 住房贷款风险内部防范管住房贷款风险化解对策 | 、 案例：怀铁住房公积金管理中 心贷款风险管理应用 i i 研究结论 图1 - 3 本文研究框架 硕十学位论文第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 2 1 我国住房公积金个人住房抵押贷款产生 2 1 1 我国住房公积金个人住房抵押贷款产生的国际背景 ( 1 ) 新加坡的中央公积金制度 1 9 5 5 年，新加坡政府通过立法建立了中央公积金制度( c e n t r a lp r o v i d e n tf u n d ， 简称c p f ) ，同年7 月，成立了中央公积金局( c e n t r a lp r o v i d e n tf u n db o a r d ) ，负责管 理公积金工作。中央公积金制度实行会员制，规定所有新加坡公民和永久居民， 无论是雇员都必须按雇员月薪的一定比例交纳公积金，由雇主按月集中向中央 公积金局交纳，中央公积金局设立雇员公积金储蓄账户。按照法律规定公积金 存款利率不得低于2 5 ，其中特别户头存款的利率可比普通户头高出1 2 5 个百 分点，而且这部分利息收入免交所得税。“这项制度实施之初，雇员和雇主的缴 交率都是5 ，以后经过多次调整。到2 0 0 2 年，雇主缴交率为1 6 。7 这种公积金 制度是一种由政府立法通过强制储蓄方式并规定其用途的一项社会保障制度【3 1 。 ( 2 ) 新加坡政策性住房金融住房公积金基本运行模式 新加坡政策性住房金融住房公积金基本运行模式是：公积金局利用公积金存 款，通过购买政府债券等形式将资金提供给政府，政府将筹集的资金通过贷款 提供给建屋发展局，建屋发展局利用政府建屋发展贷款和其它资金支持开发组 屋。公积金会员在购房时有两种情况：一种是以公积金存款购买政府开发的组屋， 也就是“公共住屋计划”项目下的融资；另一种是利用公积金购买其他开发商的住 房，即“住宅产业计划”项目下的融资。购买组屋时，会员向建屋发展局提出使用 公积金的申请，经批准后利用资余的公积金存款和以后的公积金支付购房款， 不足部分向建屋发展局申请贷款。购买开发商开发的住房可以用公积金支付购 房款和申请贷款，也可向银行等余融机构申请贷款。新加坡中央公积金局住房 公积金运行模式见图2 1 。 7 营建元房地产金融p 3 4 3 9 硕士学位论文第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 图2 - 1 新加坡中央公积金局住房公积金运行模式 中央公积金制度在新加坡实行4 0 多年来，对经济和社会事业发展起到了巨 大推动作用。它不仅为国民提供了多样化的社会保障，而且，因公积金购买国 债为国家住房建设和发展提供了大量资金，对我国住房公积金制度的建立影响 深刻。 2 1 2 我国住房公积金个人住房抵押贷款产生的基础 随着我国住房公积金制度建立及其归集资金规模增大，国家为解决城镇中 低收入个人购买住房困难，决定运用住房公积金发放个人住房抵押贷款。 ( 1 ) 我国住房公积金制度 我国住房公积金制度是在借鉴新加坡住房公积金制度的基础上，于1 9 9 1 年 在上海率先试点实行住房公积金制度，1 9 9 4 年7 月，国务院转发的关于深化 城镇住房制度改革的决定明确指出要“全面推行住房公积金制度”。决定发布之 后，住房公积金制度在我国全面推行。1 9 9 9 年国务院发布了住房公积金管理 条例，以法规的形式规定了有关住房公积金的机构及其职责、缴存、提取和 使用、监督、罚则等方面的详细内容。条例规定单位和职工个人必须依法履行 缴存住房公积金的义务，职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房 公积金，实行专户存储，归职工个人所有。我国近几年来住房公积金归集数据 统计情况8 如图2 2 ： 建设部嘲站 1 0 硕士学位论文 第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 公积金归集额 图2 - 2 我国近几年来住房公积金归集数据统计情况弹住：亿元) ( 2 ) 我国住房公积金基本运作模式 住房公积金管理条例规定：“缴存住房公积金职工，在购买、建造、翻建、 大修大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请个人住房抵押贷款。公 积金管理中心在保证住房公积金提取和发放个人住房贷款的前提下，经住房公 积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心 自负盈亏，独立承担个人住房抵押贷款风险【4 】 。基本运作模式见图2 。3 省住房公积 金监督管理 办 职工单位 监督管理 单位缴存 个人缴存 住房公积金 管理中心 运作l 提取 监督j 审批 职工本人 贷款委托 银行( 商业 银行) 提取 贷款l睡还 购房贷款职工 中心贷款担保 担保公司 贷款 保险i 保 敬 一 产一 7 保险公司 住房保险 图2 - 3 我国住房公积金基本运作模式 硕士学位论文 第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 2 2 我国住房公积金个人住房抵押贷款简介 我国个人住房贷款分为自营性商业住房贷款、委托政策性住房贷款。“自营 性住房贷款即商业性住房抵押贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放 的用于购买住房的贷款。委托政策性贷款重要体现形式是住房公积金贷款，它 是以住房公积金为资金来源，由公积金管理中心委托商业银行向缴存住房公积 金的职工发放定向用于购买自住住房的住房消费贷款。目前，由于全国各城市 由于住房消费价格、收入水平不同及各住房公积金管理中心资金额大小不一， 对个人贷款额度、年限和限制条件等要求不完全一样，但大体测算标准基本相 同，通常规定贷款额度一般不超过购买房屋总价的7 0 ，最长贷款期限为2 0 年。 住房公积金个人住房抵押贷款利率采用的是可调整利率，国家贷款管理办 法第1 4 条规定：“贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按 相应利率档次执行新的利率规定。1 0 ”目前，公积金贷款月还款方式通常采样按 月等额本息还款法和按月等额本金还款法两种方式，还款方式在借款人签定住 房贷款合同时予以确定。办理住房公积金个人住房抵押贷款的个人，若借款期 限到期不能按时还款的，根据中国人民银行逾期罚息规定，对逾期贷款按天 计收逾期罚息( 现行逾期息= 月还款额o 0 2 1 逾期天数) 。对住房公积金个人 住房抵押贷款借款人可以用现金或自己的住房公积金冲抵一次性全部提前还 清，住房公积金管理中心不收取违约金，但借款人提前还款必须是在还贷满一 年后办理，并在还款前一个月以书面形式向住房公积金管理中心提出申请，经 中心批准后方可到委托贷款银行办理提前还款1 5 。 2 2 1 住房公积金贷款与商业性个人住房贷款区别 表2 一i 住房公积金贷款与商业个人住房抵押贷款的不同点 区别住房公积金贷款商业个人住房抵押贷款 实行优惠利率，目前五年( 含五 人行规定利率，目前五年f 含五 年) 以下公积金贷款年利率为年、以下商业银行个人住房贷款利率 贷款利率4 1 4 ，五年以上住房公积金住房为5 4 7 ，五年以上同期个人住房贷 贷款年利率为4 5 9 。款利率为6 2 4 。 风险承担者住房公积金管理中心 商业银行 资金来源 单位和个人缴存的公积金余额 银行吸收的各类存款 贷款对象正常交缴住房公积金的参缴者自然人 贷款操作者 住_ ；旁公积金中心委托的银行商业银行 贷款类型政策委托性贷款商业自营性个人住房贷款 贷款额度各城市公积金管理委员会制定商业银行住房贷款屉高可以贷到房 屋总价的8 0 ”建设部住虏公积金个人住房抵押贷款管理办法 硕士学位论文第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 2 2 2 我国住房公积金个人住房抵押贷款的作用 ( 1 ) 维持中心正常运转及公积金保值增值。国家对住房公积金管理中心的定 义是“直属人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，公积金管理( 分) 中 心自负盈亏”。1 1 对住房公积金管理中心的收入费用采用收支两条线，年初由公 积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部 门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，再由本级财政拨付。住房 公积金管理中心的增值收益，在国家允许的范围内共有三个来源：住房公积金 的利息收入的净额。购买国债的收益。公积金贷款的利息收入。其中住房 公积金的利息收入的净额是住房公积金管理中心把公积金进行委托存款的利息 收入减去中心支付给个人的利息收入和支付给银行的手续费。我国现在的规定 是职工当年缴存的公积金存款利率为0 7 2 ，以前年度的公积金存款利率为 1 8 ，住房公积金管理中心委托存款的利率为1 8 9 ，支付委托银行手续费为当 年住房公积金归集额的0 5 ，另外，公积金中心管理人员的工资奖金及其他福 利都由中心自行列支，如果住房公积金管理中心仅仅依靠利息收入是无法维持 中心的正常运转的，更谈不上公积金保值增值，因此，必须大力发展公积金贷 款业务。 ( 2 ) 实现建立住房公积金制度的e l 标。如果我们仅仅通过用公积金购买国债 来获得盈利，这虽然既保证了资金的安全性又有比委托存款更高的增值收益， 但是它违背建立公积金这种制度的初衷，实行公积金制度的目标就是通过归集、 放贷公积金来帮助中低收入阶层解决住房问题，大力发展我国住房金融业务， 提高城镇居民生活质量，推动我国房地产业健康稳定发展。 ( 3 ) 城市廉租住房建设的需要。廉租住房建设主要是为城市购房困难职工服 务，目前，每年都要从住房公积金增值收益中提取，截止2 0 0 5 年末，累计向地 方政府提供廉租住房建设补充资金3 6 亿元1 2 。如果住房公积金管理中心不发放贷 款，就无法负担这笔费用，目前全国许多城市的廉租住房没有启动，主要是缺 乏资金，与住房公积金规模过小有关。 ( 4 ) 间接壮大中心资金规模。大力发展住房公积金住房贷款业务，扩展贷款 规模，在我国金融市场成熟时，适时地推出住房公积金个人住房贷款证券化运 作模式，将不仅极大地转移中心贷款风险，改善资金流动性，而且能间接健壮 住房公积金管理中心的资金运营实力。 经过近几年的住房公积金运营实践，住房公积金贷款制度是一条行之有效， “住房公积金管理条例及其配套规定) 2 建设部网站 硕士学位论文第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 效益显著实现我国建立住房公积金制度初衷的最佳途径，它不仅能产生很好经 济效益，还能产生明显的社会效益。 2 3 住房公积金个人住房贷款主要风险及成因 住房公积金贷款属政策性住房贷款，其发放对象基本上是有固定收入且每 月按时交缴住房公积金的参缴人，其风险相对于商业个人住房贷款较小。住房 公积金管理中心一般面l 临的贷款风险分两类：系统性风险和非系统性风险。非 系统性风险主要有信用风险、抵押物风险和操作风险，系统性风险主要有制度 风险与政策风险见图2 4 ，下面将针对上述风险成因进行详细分析 6 1 。 图2 - 4 住房公积金个人住房抵押贷款风险分类 2 3 1 信用风险 2 3 1 1 信用风险成因 信用风险又称违约风险，是指借款人、证券发行人或交易对方因种种原因， 不愿或无力履行合同条件而构成违约，致使银行、投资者或交易对方遭受损失 的可能性。住房公积金个人抵押贷款信用风险来源对象般指借款人个人，其 产生源于三个方面因素：第一方面是借款人的履约能力出现了问题。一般指借 款人个人收入状况恶化，无法偿还借款；第二类是借款人的履约意愿出现了问 题，这主要是借款人的品格决定的。借款人品格是指借款人不仅要有偿还债务 的意愿，而且具备在负债期间能够主动承担各种义务的责任感。这就要求借款 人必须是诚实可信的。不过，借款人品格是难以用科学方法加以计量的，一般 只能根据过去的记录和经验对借款人进行评价。如果存在完备的信用档案，那 1 4 硕士学位论文第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 么借款人在过去时间里违约的次数基本上可以反映出借款人的品格；第三类是 信息的高度不对称。 信息不对称主要体现在住房公积金管理中心不能全面掌握借款人所提供的 贷款资料真实性、抵押物价值评估准确性及个人信用状况。 2 3 1 2 信用风险产生的博弈分析 住房公积金个人抵押贷款的信用风险是在住房公积金管理中心与个人的博 弈中形成的，与借贷双方的信用交易有关，可采用博弈的分析方法对信用风险 形成进行分析，以便公积金中心作出信用控制策略。下面将从个人借款和信用 交易两个方面进行博弈分析。 ( 1 ) 信用交易的特征分析 信用是一个多层次、多侧面的概念，在形式、主体和用途等方面具有多样性。 经济学意义上的信用是指，建立在授信人对受信人偿付承诺的信任的基础上，受 信人不用立即付款就可获得商品、服务或货币的能力，具体表现为商品、服务、 货币、资本流通的手段。这种能力受到的约束条件为：受信方在协议规定的时间 期限内为所获得商品、服务或货币付款或付息。信用的构成有两个要素：一是信 任，即授信人对受信人的信任；- - 是时间，即授予信用和偿还信用的时间限制。信用 的实质是以信任为基础、以按期偿还为条件的交易关系和价值运动方式。 住房公积金个人抵押贷款本质上是一种信用交易。从过程讲，信用交易指事 前准备和事后监督所涉及的活动。信用交易研究的一个重点是交易过程的成本， 从信用交易不确定性角度讲，达尔曼认为，交易费用就等于信息费用。从本质看， 信用是一种信息因素，信用交易更强调信息的获取及对信息的分析理解，以便交 易方在此基础上判断信用交易收益优劣，最终确定交易与否及交易额度。从信用 参与交易的初衷看，信用参与是对交易成本的缩减当信用真正发挥作用时， 可以极大程度地降低“不确定性”造成的“合同签订”及“履约”成本；此外，由于信用 交易可以充分利用资源，使原本不能够发生的交易变得有利可图，因此，在充分发 挥资本价值，促进社会发展方面也起着积极的作用。下面就信用交易中信息不确 定性如何影响信用交易双方采取策略而影响信用1 7 1 。 ( 2 ) 借款博弈 博弈的参与人( p l a y e r s ) 为个人住房抵押贷款的申请人( 以下简称为借款人) 和 住房公积金管理中心( 以下简称为中心) 。此博弈为不完全信息静态博弈，因 为在博弈过程中，借款人具有信息优势，对自身的收入水平、负债情况、还贷 能力等比较了解，而中心则较难获得这些真实的信息。博弈过程中，双方都是 个体理性的，个体最优决策，不存在任何形式的串谋、共谋等具有约束力的协 硕士学位论文第2 章住房公积金贷款风险及其管理现状 议。因而，中心与个人间是非合作博弈，假设个人存在两种类型：资信好的借款 人和资信差的借款人，只有借款人知道自己属于哪一类型。而中心只能根据借 款资料和调查信息判断借款人信用状况。借款博弈中假如个人向中心申请贷款， 中心有两种选择，即接受或拒绝。究竟是哪一种选择取决于中心对借款人信用 状况和经济状况的判断。如果中心能够准确地知道借款人的信用状况和经济状 况良好，那么中心会接受个人的贷款申请发放贷款，否则中心拒绝放贷。问题 是由于信息不对称中心可能并不准确地知道个人的信用状况和经济状况，这时 中心的策略显然取决于中心在多大程度上相信个人的信用状况和经济状况良好 或者不好 s l 。表2 2 ，2 3 给出了两种情况下的效益矩阵。 中心 中心 表2 - 2 借款人信用状况好的条件下博弈双方的收益矩阵 借款人 申请贷款 不申请贷款 同意放贷 ( x i y i ) ( o ，o ) 拒绝放贷 ( - x i o ) ( 0 ，0 ) 表2 - 3 借款人信用状况不好的务件下博弈双方的收益矩阵 借款人 申请贷款不申请贷款 同意放贷( x 2 ，y i ) ( 0 ，o ) 拒绝放贷 ( 0 o ) ( o ，o ) 借款人信用状况好的条件下 中心接受信用好的借款人贷款申请会获得正收益x i ，借款人本人因得到贷款 而获得正收益y l ；中心不接受信用好的借款人贷款申请而产生机会成本会获得负 收益x 1 ，不申请贷款，中心和个人获得收益必为0 。 借款人信用状况不好的条件下 中心接受信用不好的借款人贷款申请而承担风险，会获得负收益) ( 2 ，借款 人本人因得到贷款而获得正收益y 2 ；中心不接受信用差的借款人贷款申请与个人 不申请贷款，中心和个人获得收益一般为0 。 中心要使其收益最大化就要尽量避免判断失误，使自身的风险降低到最小。 由于中心接受资信差的个人贷款申请风险较大，因此有x 2 + ( 1 - p ) xo = 一x i p o 根据比较可知，中心选择同意放贷的期望收益大于拒绝放贷的期望收益， 因此，中心一般会选择同意放贷款。通过博弈分析，虽然在个人申请贷款时对 个人信用状况的判断是影响中心信用风险的关键因素，直接关系到中心的资金 安全及使用收益，但实际上由于中心所掌握的信息有限，借款人为了获得贷款， 将设法选择传递对自己有利的信息，避免传递对自己不利的信息，提