（工商管理专业论文）企业联合投资建设工程项目代建全过程管理研究.pdf

摘要： 中文摘要 企业联合投资建设工程，产生于投资主体多元化、资金来源多渠道、投资方 式多样化、项目建设市场化的大环境下。高新技术产业开发区的企业服务机构通 过招商引资，进而集中招商进来的企业资本进行开发建设，建成后转交给企业的 过程是企业联合投资建设工程的典型代表。在此投资建设管理背景下，不管是企 业自身还是企业服务机构，由他们来实施建设过程必然会由于专业性差及企业服 务机构的“投资、建设、管理”一体而引起种种弊端，有必要引入代建制进行工 程建设。 本文中“代建制”是引用了业界对代建制的广义概念。代建人( 一个特别的 项目管理公司) 被指定为业主的代表，负责项目投资管理和项目实施期的项目管 理工作。企业联合投资建设工程项目引入代建制管理后，在前期可以由代建人提 供专业的咨询服务，并在项目实施阶段由代建人负责进行代建管理，提高了企业、 企业服务机构等各方对工程项目的管理效率，并充分利用了代建人的专业优势， 实现代建全过程管理的内容。 代建制引入企业联合投资建设工程后，使得企业、企业服务机构与建设工程 项目的关系发生了变化，本文首先论述了企业联合投资建设项目的现状、建设模 式，对企业联合投资建设引用项目代建制的优点进行了分析；其次，在明确代建 制模式下参建各方之间的关系后，将代建全过程管理分为两个大的阶段进行研究， 分别分析了代建人在项目策划与决策阶段的咨询服务和在项目实施阶段的代建管 理服务，提出目前存在的问题及解决问题的对策建议；最后结合作者的实践，以 案例分析的方式分析代建人在联合投资建设工程项目全过程管理的具体管理操作 方式，为以后项目的成功实施积累了经验。 关键词：联合投资建设代建制建设工程项目管理 分类号： a b s t r a c t a b s t r a c t a l l i e di n v e s t m e n tf o rc o n s t r u c t i o nw a sb o mw h e nt h es u b j e c t so fi n v e s t m e n ta r e d i v e r s i f o 姗、t h es o u r c eo ff u n d sa r ed i f f e r e n t 、t h em o d e so fi n v e s t m e n ta r e d i v e r s i f i e d a n dt h ec o n s t n l c t i o np r o j e c t sa r eg e n e r a la d o p t i o no ft h em a r k e tp r i n c j p l e o n eo f r e p r e s e n t a t i v ea l l i e d i n v e s t m e n tf o rc o n s t r u c t i o np r o j e c ti s a sf o l l o w s ：o n es e r v i c e m e c h a n i s mw h i c hb e l o n g st oah j g h g r a d et e c h n o l o g yi n d u s t r i e sd e v e l o p m e n t a r e a c o u e c t e dt h ec a p j t a lo fe n t e r p r i s e st h a tw e r ea t t r a c t e db yt h ep r i e c t t h e s e r v i c e m e c h a n i s mo r g a n i z e dt h ec o n s t m c t i o na n dt h e nh a n d o v e rt h ep r o j e c tt ot h ee n t e r p n s e s g e n e r a u ys p e a k i n g ， u n d e rs u c hb a c k 伊o u n d ，o w i n gt ot h ea b u s e s c r e a t e d b yl o w s p e c i a l t yo rc o n ，u p ts u s p i c i o n ，n e i t h e rt h ee n t e r p r i s e sn o rt h es e l c em e c h a n l s mc a n c a r r vt h ec o n s t n l c t i o nm a n a g e m e n ti n t oe x e c u t i o n 1 ti s n e c e s s a r yt om t r o d u c et h e p r o j e c td e p u t yc o n s t r u c t i o n t op r o c e e d i n ge n g i n e e r i n gc o n s t r u c t i o n i nt h i sp a p e r ，w eu s e dt h eg e n e r a lc o n c e p to f “p r i 町e c td e p u t yc o n s t m c t i o n ”t h e d e p u t i z e dc o m p a n y ( a s p e c i a lp r o j e c tm a n a g e m e n tc o m p a n y ) l sa p p o i n t e dt os t a n d f o rt h eo w n e rt ob er e s p o n s i b l ef b rt h em a n a g e m e n ta tt h ei n i t i a la n di m p l e m e n t a t i o n s t a g e so fr e l a t e dp r o j e c tc o n s t n l c t i o n a f t e r t h ea l l i e di n v e s t m e n tf o rc o n s t m c t l o n p r o j e c ti n t r o d u c e db yp r o j e c td e p u t yc o n s t r u c t i o n ，t h ed e p u t i z e dc o m p a n yc a no f ! f e r p r o f e s s i o n a lc o n s u l t a n c ys e r v i c ei nt h ep r i o rs t a g e ，a n di nc h a 唱eo f t h em a n a g e m e n tl n t h ep r o c e s so fp r o j e c ti m p l e m e n t a t i o n t h i sf b 瑚 c a ni m p r o v et h em a n a g e m e n t e 仃i c i e n c yo fe n t e r p r i s ea n ds e r v i c em e c h a n i s m ，a n dt a k ef u ua d v a n t a g eo ft h ed e p u t i z e d c o m p a n yt or e a l i z et h eo v e r a up r o c e s s0 fc o n s t r u c t i o nm a n a g e m e n t t h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ne n t e r p r i s e s 、s e r v i c em e c h a n i s ma n dc o n s t l l j c t i o np r o 】e c th a s c h a n g e dw h e ni n t r o d u c e db yp r o j e c td e p u t yc o n s t i u c t i o n f i r s t l y ；t h ea u t h o rd i s c u s s e d t h ea c t u a l i t va n dc o n s t r u c tm o d eo fa l l i e di n v e s t m e n tf o rc o n s t m c t i o n ，a n a l y s e st h e m e r i to fi n t r o d u c i n g t h ep r o j e c t d e p u t y c o n s t l l l c t i o nt oa l l i e di n v e s t m e n tf o r c o n s t r u c t i o n s e c o n d l v ，t h ea u t h o rd e f i n e dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ns t a k e h o l d e r si n t h e p r o i e c td e p u t yc o n s t m c t i o nm o d e l ，a n dt h e nb r o k et h eo v e r a l lp r o c e s so fm a n a g e m e n t i n t ot w ol a r g es t a g e s ，a n a l y z e dt h ed e p u t i z e dc o m p a n y sc o n s u l t a n c ys e r v i c ei nt h eh a t c h a n dd e c i s i o np h a s ea n dt h es u p e r v i s o r ys e i 、，i c ei nt h ep r o j e c ti m p l e m e n t a t i o np h a s e s e p a r a t e l y t h ea u t h o ra n a l y z e dt h e e x i s t e n tp i d b l e m sa n dg a v et h es u g g e s t l o n st o p i o b l e m s o l v i n g f i n a l l y ，b a s e do nt h ep r a c t i c e ，t h ea u t h o ra n a l y s e s t h er e a lm a n a g e m o d eo fd e p u t i z e dc o m p a n yi no v e r a l lp r o c e s so fa u i e di n v e s t m e n td e p u t i z e dp r o j e c t ， o f f e r e ds o m ee x p e r i e n c e st ot h es i m i l a rp r o j e c t s 1 【e y w o r d s ：a 1 l j e di n v e s t m e n tf o rc o n s t n l c t i o n ， p r o j e c td e p u t yc o n s t r u c t i o n ， c o n s t l l l c t i o np r o j e c tm a n a g e m e n t c l a s s n o ：【请输入分类号，以分号分隔。】 v 致谢 本论文的工作是在我的导师刘伊生教授的悉心指导下完成的，刘伊生教授严 谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢三年来 刘伊生老师对我的关心和指导。 刘伊生教授悉心指导我们完成了实验室的科研工作，在学习上和生活上都给 予了我很大的关心和帮助，在此向刘伊生老师表示衷心的谢意。 刘伊生教授对于我的科研工作和论文都提出了许多的宝贵意见，在此表示衷 心的感谢。 在实验室工作及撰写论文期间，尹诚柱、藤云等同学对我论文中的研究工作 给予了热情帮助，在此向他们表达我的感激之情。 另外也感谢我的家人，他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业。 j b 立变适盔堂童些亟堂焦迨塞ii i 直 1 引言 1 1 研究背景和意义 1 1 - 1 背景 a 企业联合投资建设工程建设的背景、优势 随着我国经济的快速发展，企业实力逐渐提高，已有足够的资金购买办公房 产或厂房以提升企业的办公环境和企业形象。然而房地产开发商开发建设的办公 楼在很多情况下不能满足企业对布局、形象等个性化的要求，更多的企业选择自 己投资建设房地产。 虽然有能力进行独自投资建设房产的大企业不在少数，但对于大多数企业及 几乎全部中小型企业来说，更加倾向于企业联合投资开发区，共同委托开发区服 务机构综合各企业需求情况进行建设，以减轻企业财务负担，并免去了土地征用、 土地规划、施工许可等一系列建设手续的亲自操办和建设风险，使企业能更快更 好地发展；企业联合投资建设主要针对一些中小规模的企业，这类企业有一定的 规模，有良好的市场前景，经营面积在1 0 0 0 - 5 0 0 0 平方米不等。对这类企业来说， 拥有或者更新自己的房产是有着巨大的市场需求的。 为加大自身招商力度，开发区常组建开发区服务机构( 不妨命名为“企业服 务机构”) 来进行开发区招商、引资、集资建设。一般操作方式为：企业服务机 构通过招商确定将来入驻企业后，根据各企业不同物业需求大致确定不同层次的 融资比例和要求，进而利用资金进行项目建设，建成后移交给企业使用。这种招 商模式将开发区企业服务机构招商和项目运营有机结合起来，既满足了企业自建 办公用房的需要，又给开发区引进了发展前景良好的企业，还增加了自身的营业 收入，成为近年来企业联合投资建设的常用方式。联合投资建设开发模式的优势 主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 参与联建的企业开发成本可以大幅减少。在购置面积上根据企业的实际 需求而定，满足了企业的多元化需求。 ( 2 ) 企业联合自建房产，相当大程度上保证了房产的质量。 ( 3 ) 由企业服务机构代理进行建设项目实际操作，减少了各企业自主开发的 繁杂手续和建设管理事务。 ( 4 ) 有利于入驻企业的高新技术企业性质，提高了产业积聚度。 9 些基至适盔堂童些亟堂焦迨塞!i 直 我国的企业联合投资建设项目已取得了令人瞩目的成绩，各级开发区已成为 所在城市经济发展新的增长点、技术与管理的创新点和现代化城市的重要标志。 同时开发区出台一系列优惠政策，也促使企业联合投资建设项目的比例不断增大。 b 企业联合投资建设工程项目对代建管理服务的需求 对于企业联合投资建设工程项目，各企业或者企业服务机构可以自行选择采 取多种项目管理模式。主要模式包括业主自行管理、业主与专业工程师并行管理 和基本由专业工程师管理三种模式。 然而，开发区设立的企业服务机构一般情况下主要负责招商引资，大多不具 备工程管理的能力，建筑管理专业人士组成比例低，不具有自行管理的能力，一 般需要专业性的项目管理公司代其履行建设管理职能，采用专业化的项目管理方 式对实现项目建设功能、提高投资效益等方面均能起到积极的作用。出于对出资 人( 各企业) 资金负责的态度，消除企业服务机构腐败的嫌疑，往往要求“投资、 建设、管理、运营”分开，可以使用代建制的项目管理模式，代建制属于专业工 程师管理模式的一种。 企业联合投资建设工程项目代建管理模式为：对办公及厂房有需求的企业向 服务机构提出需求，服务机构汇总各个企业的需求，委托有相应资质的工程项目 管理公司或具备相应工程管理能力的其他企业，代理企业服务机构对项目招投标、 勘察、设计、施工、采购和监理等建设全过程进行组织管理，项目竣工后交付使 用人( 企业) 的项目建设管理方式。企业联合投资建设工程项目采用代建制模式 建设，具有以下优势： ( 1 ) 代建制可以保证项目建设和管理的专业化水平。代建人是从事基本建设 项目管理的专业公司，有长期从事项目建设管理工作的专业技术人才，利用代建 人进行专业化的集中管理，比企业服务机构负责建设更能保证项目设计水平、工 程质量和造价、工期目标的有效控制。 ( 2 ) 投资决策与项目实施管理相互分离，风险在企业服务机构和代建人之间 合理分担，企业服务机构如果自己组织建设，往往因决策与管理混为一体使其承 担管理不力的风险和项目投资损失，而引入代建制后，由代建人承担项目管理的 风险，从而有利于降低企业服务机构的管理风险； ( 3 ) 在决策与管理两大环节中要建立起有效的约束机制，确保建设资金的有 效利用，代建制下，“建设、管理”分离，从而减少腐败发生，保护投资者利益； ( 4 ) 代建制模式下，一般要求代建人提供全过程代建服务，全过程代建服务 对于项目整体目标的实现都十分有利。 1 0 e 壅銮适太堂童些亟堂僮途塞 !l 壹 1 1 2 意义 本文选题定位于企业联合投资建设工程项目引用代建制模式进行全过程管理 的研究，对于目前我国普遍存在的企业联合投资建设项目建设具有理论和现实指 导意义，具体意义如下： ( 1 ) 对于企业联合投资建设工程的建设特点进行了研究，分析了引入代建制 的好处，弄清并理顺了企业联合投资建设工程项目引入代建制后各方的关系，为 确定各方权利和义务提供方便： ( 2 ) 将代建管理区分为策划与决策阶段和实施阶段，代建人在这两个阶段分 别提供咨询服务和代建管理服务，通过对这两个阶段的分析，明确了代建人在全 过程管理中的主要工作内容； ( 3 ) 对目前代建全过程管理中存在的问题和不足进行分析，给出了相应的建 议，对于理论研究与实践操作均具有指导意义； ( 4 ) 结合作者的实践，以案例分析的方式分析代建人在具体项目全过程管理 中的操作方式，为以后类似项目的成功实施积累了经验。 1 2 研究内容和结构 1 2 1 内容 首先，从我国企业联合投资建设的需求及建设存在的问题入手，探讨了引入 代建制进行建设的优势，进而引出本文研究的主题。 其次，将项目代建全过程划分为项目策划与决策阶段和实施阶段进行研究。 代建人可以在项目策划与决策阶段工作提供咨询服务，主要包括项目可行性研究、 功能策划、项目报批和初步设计等；在项目实施阶段，代建人和委托人依据代建 合同，进行设计、施工、竣工验收和保修阶段的代建管理服务。并对代建全过程 管理中出现的问题进行分析，提出解决问题的建议。 最后，结合作者实际经历的案例，对企业联合投资建设工程项目实施代建制 全过程管理进行了实践验证，总结了代建的经验和启示。 为叙述及理解方便，将本文涉及的主要名词及参建各方关系解释如下： 开发区项目：指已经取得市政规划，完成一级土地开发、三通一平等工作的 项目，已具有详细的土地勘察资料。 投资人及使用人：未来将入驻开发区的各大、中、小企业( 联建企业) ，通过 企业联合投资作为开发区项目的投资人，也是项目建成后的使用人。通过委托建 1 1 韭衷窑堙盔堂童壁亟堂焦迨塞!曼i 直 设协议委托他人投资建设。一般按每平米固定单价与企业服务机构签订委托建设 协议，保证资金到位。 委托人：开发区的企业服务机构，对各大、中、小企业来说，是投资建设的 受委托人，投资人将资金集聚后交委托人保管；委托人对工程项目来说，是代表 项目投资者进行工程建设，可以自行实施建设管理( 即业主自行管理模式) ，也可 采用代建制等模式。在此，为了提高专业化建设管理水平，提高委托人的效率， 不影响投资人对其资金使用的信任，在项目建设中采用代建管理模式。在开发区 企业联合投资建设工程项目中，委托人一般是拥有开发区土地的招商者，根据联 建企业需求确定联合建设意向，委托具有咨询资质的代建人做联建项目可行性报 告并申报；可行性报告批准后，或交由代建人办理政府相关部门的审批手续。 代建人：采用招投标的方式选择的项目管理服务的提供者。在企业联合投资 建设工程项目中，根据项目代建合同内容，进行项目策划与决策阶段的咨询或( 和) 代理委托人对项目招投标、勘察、设计、施工、采购和监理等建设全过程进行组 织管理，负责项目的投资、质量和进度控制。 1 2 2 结构 本文主题结构如图l 所示： 北塞銮适鑫堂童些亟堂焦途塞 !i i 直 图l 论文主体结构 e 夏銮逼盔堂童些亟堂焦论塞2 工程亟旦筮型曼趣董睑匮的姿迥壁丕 2 工程项目策划与决策阶段的咨询服务 2 1 咨询服务现状 工程项目策划与决策阶段一般指从项目立项到工程开工的阶段。具有咨询能 力的代建人应充分发挥工程策划与决策阶段的咨询作用，提供有关项目可行性研 究、功能策划、项目报批管理及初步设计的咨询工作。 2 1 1 可行性研究 使用人( 各联建企业) 对物业的要求能否实施，除了项目建议书能否得到批 准，还要进一步对项目所涉及的领域、总投资、经济效益、技术可行性、环境情 况、资金、政策支持、社会效益等方面要进行全方位的论证和评估，也就是进行 可行性研究。可行性研究是确定项目建设规模、建设内容、建设标准的量化阶段， 是控制投资的关键阶段。 代建人应充分发挥自身专业力量，按照投资人及委托人的要求，依据项目建 议书批复内容组织编制项目可行性研究报告。可行性研究要以质量控制为核心， 对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地 科学分析。代建人要真正树立为业主服务的精神，熟悉国家和地方对项目建设有 关法律、政策、规定，准确掌握有关专业知识，真正做到科学地、独立地、不受 任何干扰地编制项目可行性研究报告，提高可行性研究的深度和质量。为后续的 代建管理奠定良好基础。 + 2 1 2 功能策划 在企业联合投资建设工程中，各企业在对物业的功能需求上并不会统一，如 对办公面积、格局、设备安装预留面积等，在多数情况下，各企业对项目的需求 是千差万别的，并且极有可能因为在功能策划阶段对物业考虑的不到位而要求在 施工时进行功能更改。 工程项目的功能是项目设计及施工的基础，组织好功能策划对于企业联合投 资建设工程项目尤为重要。它可以最大程度地预防各企业需求探讨不清就进行设 计，而在施工后有反复澄清功能要求并修改设计，进而造成对工程进度的阻滞与 1 4 j e 夏窑塑太堂童些亟主堂焦迨塞2 兰攫亟旦筮划皇迭筮险匮的鳖迩壁釜 对返工的索赔等情况的出现。因此，项目功能策划是项目策划与决策阶段工作的 一项重要工作。 代建人在功能策划阶段主要工作是与项目最终使用人充分沟通，确定项目的 详细功能，并编写功能策划报告。 a 代建人编写项目功能策划的一般步骤 ( 1 ) 要明确项目的定位； ( 2 ) 要明确项目的功能要求，特别是项目使用人的特殊功能要求； ( 3 ) 代建人根据项目的定位和项目的功能要求，结合相关法律对项目的强制 性要求提出项目功能策划报告。 b 代建人编写项目功能策划的方法及注意事项 ( 1 ) 充分理解意图。要充分理解使用人( 投资人) 对项目未来功能的意图。 尤其是对于开发区办公有特殊需要的高新企业来说，项目的功能只有使用人才说 得清楚，因此，在项目功能策划过程中，代建人必须与最终使用人密切合作，详 细了解使用人的功能要求，才能设计出符合其意图的方案，保证项目最终完成后 能够满足使用人的要求； ( 2 ) 提供专业建议。要结合自身专业及对建设法律法规的专业掌握，对意图 不明或者投资人( 使用人) 意图因投资、规划、人防、消防、交通等限制无法达 到的情况，要主动给出合理方案，征求投资人( 使用人) 同意后确定。在这整个 过程中，都要做好确认及备案工作。 ( 3 ) 成立专业小组。为了做好组织功能策划工作，代建人应成立功能策划小 组，专门负责理解、协调使用人的需求，尽快明确项目的整体使用功能要求，代 建人在其中主要发挥将使用功能的要求与建安设计的优化相组合的作用，并将功 能策划工作纳入项目总体进度计划体制进行管理。 2 1 3 报批管理 在代建项目管理过程中，代建人代表项目委托人、使用人负责项目管理，也 因此代其负责办理报批手续。代建人在此阶段的服务主要是协助办理项目可行性 研究报告审批、土地征用、房屋拆迁、环保、消防等有关手续的报批工作。 代建人应负责组织良好的项目报批手续，应当遵守基本建设程序，其中属法 律法规性的必须遵守，而属科学管理性的则应该参照办理。报批管理贯穿于项目 建设行为的始终，但密集于项目策划与决策阶段，根据项目审批的难易程度，一 j e 豆窑迢盔堂童些亟堂焦监塞2 王捏亟目蒸剑昱迭筮险壁鳆查迩厦釜 般审批耗时8 1 0 个月甚至更长，因此，项目报批不顺利将可能极大影响项目开发 总周期，加大项目成本，影响市场和社会效益的预测与分析实效，因此代建人协 助委托人进行项目报批管理也应纳入专业化管理中来。 2 1 4 初步设计 代建人在此阶段的咨询工作主要是辅助委托人进行设计方案优选和限额设 计。具有设计相应资质的代建人应亲自实施初步设计，以减少管理工作面；否则， 应协助委托人做好设计单位的招标选择工作。 a 设计方案优选 项目设计方案从选择建设场地和工程总平面图开始，直到最后结构零件的设 计，都应进行多方案比选，从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案。代建 人在设计方案优选时应关注以下问题： ( 1 ) 必须处理好经济合理性与技术先进性之间的关系。 ( 2 ) 必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用。 ( 3 ) 必须兼顾近期与远期的要求。 代建人还应利用自身专业优势，利用价值工程进行方案优化，得到最佳设计 方案。 b 限额设计 为了保障投资额度不被突破，代建人在组织初步设计工作时，有必要采用限 额设计的方法。按照批准的可行性研究报告、投资估算控制初步设计，同时代建 人应在保证达到使用人提出的基本使用功能的前提下，按分配的投资限额设计， 严格控制设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。 代建人通过限额设计使技术和经济紧密结合，通过技术比较、经济分析和效 果评价，力求以最少的投入创造最大的效益，达到使用人及委托人的要求。 2 2 存在的问题及建议 2 2 1 代建人的选择 a 代建人选择方式 我国目前建设市场还没有对代建制单位的成熟管理办法，诚信体系还尚未建 1 6 j e 夏窑通太堂童些亟堂僮迨塞2 王程亟旦薤划皇迭筮睑照酸鳖迦厦筮 立，仅仅具有建设管理经验的企业不一定能适应代建制管理。企业联合投资建设 项目本身也缺乏一套成熟的委托管理办法。为了符合竞争及效率的原则，代建人 的选择一般是通过招投标确定。在招投标选择全过程代建人时，要注重对其咨询 资质的审核和资质评审。 ( 1 ) 应具备咨询资质 选择代建人本来就应该是面向建设全过程的，由代建人提供前期咨询服务的 优势是利于代建人对工程项目的统筹和一体化管理，然而目前招投标中，在有关 对代建单位资格条件的规定中，提出只需具备一项或多项建设实施阶段的业务资 质( 招标代理、工程造价、监理、勘察设计、工程总承包等) 即可，而无视对项 目策划与决策阶段工作的资质要求。这种做法是片面的，代建单位的资质要求应 与之承担的工作相对应。 委托人在选择代建人时，应要求提供咨询服务的代建人至少具有一项相应工 程咨询资质，代建人资质不全的，再由代建人通过招标去委托给其他工程咨询公 司，并且应尽可能的选择工程咨询资质比较全面的代建单位，以减少不必要的工 作界面，增加管理资源的共享，降低管理成本。 ( 2 ) 代建人资质评审 由于代建人提供的服务属于智力密集型咨询和管理服务，创新性和不确定性 都较大，不同服务层次的代建人投标报价不具有可比性，因此对于代建人的招标 活动中不宜采用低价中标。而适宜采用资质评审法。即根据代建人提供的资质说 明和有关信息，侧重对专业人员素质、项目管理人员素质、项目管理经验以及企 业信誉的考察，在确定合格代建人后，通过协商确定代建费用。 b 代建人竞争状况 目前我国建设市场上具有代建资格的机构数量不多，缺乏市场竞争的有效环 境。造成这种状况的原因是因为对于代建人的认定没有明确的规定和考核办法， 影响了代建人的选择。由于代建人数量较少，限制了通过招投标选择代建人的余 地。 要想使得代建人招投标达到理想的效果，首先要加强对代建人的培育。代建 人的培育涉及项目管理人才素质的提高。要求政府相关部门加强对建筑项目管理 有关资质认证的推行；同时拓宽培养项目管理人才的途径，通过全日制和在职教 育提高代建机构的人才素质。鼓励建筑行业的企业采用合并等方式拓宽业务范围， 使其逐步具备代理的能力。其次，鉴于我国目前建筑咨询机构的水平参差不齐， 需要规定明确的代建人的资质要求，以保证招投标选择的效果。可在国家指导性 法律法规的基础上，结合当地建筑市场的发展状况制定代建人的资质要求。通过 1 7 j e 塞交通盍堂童些亟堂僮迨塞2 王猩题旦箧剑皇迭筮睑题的姿塑厦釜 不断增加代建人的数量，形成竞争的代建市场。 2 2 2 代建人介入时间 代建人介入项目管理的时间有从项目建议书批复开始，也有从可行性研究批 复开始。前者的项目管理迫使代建人从规划、功能、设计、土地、配套、投资， 一直延伸到项目竣工验收，每个细节考虑周全，既研究项目的可行性，也顾及项 目的可操作性，成功率很高；后者的项目管理是被动的，纯操作性的，一方面怕 超出投资，另一方面又要修改原可行性的功能缺陷，代建人和委托人要不断协调， 管理难度增加。因此，通过招投标或其他形式确定代建单位后，当提倡代建单位 在项目建议书批复后即介入项目管理。 委托人可能担心代建人越早介入项目管理咨询工作，就越可能出现代建人故 意扩大投资，为自己在代建管理阶段的投资控制留后路的现象。委托人要对代建 人在咨询阶段提出的总投资加强评审，避免发生“钓鱼”和“虚冒”现象。另外， 可以从退出机制约束代建单位的管理行为。 2 2 3 代建人咨询服务 针对企业联合投资建设工程项目特点，代建人提供项目策划与决策阶段咨询 服务时，需要对以下问题引起特别的注意和解决。 a 可行性研究深度不够 在可行性研究阶段容易出现的问题是：由于投资人和委托人对项目建设程序、 需要论证方面等专业性不强，众多投资人( 企业) 的需求多样化，以及部分企业 急于入驻导致时间紧等原因，代建人工作比较被动，项目论证广度和深度往往不 够，影像了可行性研究的效果。 在企业联合投资建设工程项目中，应给予可行性研究充分的时间，代建人应 根据工作需要，对工作时间提出明确要求，委托人和投资人应给予充分的理解和 支持。同时由于参与联建的企业数量可能比较多，企业规模状况各不相同，兼顾 到所有企业在时间上不允许，所以在一开始组织进行项目论证时，应由委托人配 合代建人选取有一定规模的企业为代表，收集这些企业的产品、需求、销售状况、 企业产值效益、资产等信息，汇总成整个项目的信息。以此为依据，编制项目可 行性研究报告。 b 功能策划履行困难 1 8 j b 立銮道盍堂童些亟堂焦盈塞2 王猩亟旦筮划复迭筮睑壁鳇盗迥腿釜 企业联合投资建设工程项目的投资者，也就是未来使用企业的数量少则1 0 多 个，多则上百。代建人在项目功能策划时需要与众多的企业进行沟通，并且企业 有可能对自身需求尚不明了，往往只能提出需要多大办公面积，对具体的格局划 分和功能区分还不能明确，还常常出现反复修改的问题。这就对代建人的项目整 体功能的确定和修改带来了极大的工作量和难度。 建议如下： ( 1 ) 委托人应协助代建人工作，尽量将各企业的功能需求尽早汇总并以文字 方式确定，必要时进行交叉作业。 ( 2 ) 对于企业不能明确办公布局和功能划分问题，建议代建人对于企业能够 明确的部分一次设计到位，即可满足企业需求，相对将来企业自己分隔又节约了 造价。对于不明确的部分，代建人除了可提供专业意见外，还可根据企业需要的 面积，采取大开间设计，预留足够的水、强电、弱电等接口，企业内部不进行分 隔及精装修，只对公共部位( 譬如：大厅、电梯前室、公共走廊、卫生间等) 进 行精装修；各企业在完工交房入驻时，再根据自己需求来进行分隔并装修。这样， 即减少了装修方面的重复投资，又给企业留出足够的时间进行内部分隔及装修设 计，使将来入驻后的使用更方便合理。 c 对报批管理手续不熟悉 基本建设程序可能因为所在地、项目类型的不同而变化。项目报批管理贯穿 于项目建设全过程，在不同的项目建设时期，需要有不同的部门进行审批，包括 用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁许可证、建设工 程施工许可证、竣工验收备案等。各地关于基本建设报批的流程可能在细节上有 所不同，但大体上都是按照类似程序进行的。 目前，由于代建制在我国多应用于政府投资工程。有经验的代建人多是对本 地的审批手续较为熟悉。代建人如果没有相关经验或者为外地项目管理公司的， 对当地管理机关不熟悉，将会导致报批管理效率低下。并且由于项目审批手续复 杂，有可能导致项目管理的失败。 为了更好地提供代建服务，要求代建人努力提高自身素质，尤其要熟悉地方 建设法规，掌握报批管理手续，在实践中不断总结报批经验，通过综合规划报批 时间安排，减少报批所需要的时间，从而为项目按期完工提供时间上的保证。代 建人在进行项日报批时，应安排专人负责。 针对外地项目管理公司第一次接触本地代建项目，对本地审批机关不熟悉的 问题，委托人应站立在为开发区企业服务的立场，给予代建人以必要的配合和支 持，委托人可以派代表协助代建人进行项目报批工作。 j e 立窑适盘堂童些亟堂焦监塞2 王昼亟耳筮划曼迭箍睑殷数姿迥厘箜 同时，对于政府相关管理部门，要进一步转变政府职能，简化报批手续，提 供明确的报批流程和报批咨询、指导服务。 d 初步设计与投资控制结合不够 在代建人审查初步设计时，更多地考虑是否符合投资人要求和图纸规范，往 往忽视了初步设计对于整个项目投资控制得意义。 针对此问题，首先，委托人应明确要求代建人采取限额设计的方法，如果代 建人没有设计相应资质，应协助委托人进行设计招标，在组织设计招标时，即明 确提出限额设计的要求，促使设计单位在设计时即重视将来的工程造价；其次， 代建人组织其他设计咨询机构或专业人员，对初步设计进行审查，根据投资控制 概算，结合市场及新产品、新技术，从建筑物将来的使用、功能等角度进行设计 优化；最后，代建人与其他各方进行充分的沟通交流，在利于项目投资控制的原 则下，确定最终的设计方案。 j e 塞銮通盍堂童些亟堂焦丝塞2 王翟堕目塞睦险段鲍盐建重堡避釜 3 工程项目实施阶段的代建管理服务 3 1 代建管理服务现状 3 1 1 组织机构 组织机构是代建人履行代建管理服务的重要组织保障，企业联合投资下，与 代建人密切相关的组织机构分为两个层次：第一层是代建人、委托人和使用人之 间的项目管理组织机构，这层次的组织主要从宏观上说明了合同各方的管理和监 督关系，说明了代建人的管理环境；第二层是代建人项目部组织机构，它主要规 定了代建人项目部内部的分工和职责关系。 a 项目管理组织机构 委托代建合同签订的是双方合同，联建企业与企业服务机构签署委托建设协 议，联建企业只负责按协议约定时间及比例出资，将建设资金转入联建专用账户； 企业服务机构通过招标等方式确定中标的项目管理公司( 代建人) ，委托代建人负 责整个项目的建设；由代建人协助企业服务机构组织各项招标工作，并迸行各项 合同的谈判，最后与中标单位签署合同，在项目管理组织机构图中，代建人负责 协调参与建设各相关单位之间的关系，负责审批各单位的款项申请，企业服务机 构只按照与代建人的合同约定考核及支付各种款项。 项目管理组织机构设置如图2 所示。 j e 塞銮道盔堂童些亟堂僮迨塞3 王猩亟目塞艟险照笪垡建簋堡匮釜 图2 双方合同代建项目管理组织机构图 b 代建人项目管理部组织机构 代建人项目管理部是负责代建项目实施的专门机构。只有组织人员配备合理 的代建人项目管理部，才能实现项目管理的专业性和各项职能，保证项目顺利完 成。 项目管理部由代建公司根据投标书及代建合同的要求指派项目经理，负责整 个项目部的管理工作，项目经理同时除了受代建人监管外，还受投资人和委托人 监督。投资人和委托人代表在工程策划与决策阶段和施工过程需要时参与工作， 譬如参与总包及各分包项目的招标；参与大型设备的选择等。委托人代表是委托 人和代建人沟通的桥梁，委托人代表必须参加监理组织的施工例会，了解项目进 展情况，负责各种文件的传递以及款项支付审批工作。 代建人要根据项目实际情况组建项目部，制定项目部管理制度及各岗位职责， 并配备各专业工程师，从而保证项目顺利进行。配备齐全的项目管理部的人员配 置如图3 所示。 j e 塞銮通去堂童些亟堂僮监塞3 王程驱旦塞蕉睑题艘岱建萱理匮箜 3 1 2 设计阶段的管理 图3 代建人项目部组织架构 在本阶段，代建人除了要达到投资人和委托人交付的设计功能外，主要是对 投资进行控制。虽然设计阶段本身耗费可能占工程投资额的l 巧，然而却影响了 整个工程5 肌6 0 的投资。因此工程设计阶段是决定投资控制目标的关键阶段，代 建人通过优选方案设计和工程设计单位招标；进行限额设计招标；严格审查施工 图预算等方法，做好设计阶段投资管理工作。 a 组织施工图设计或设计招标 代建人签订委托代建合同后，需要根据项目初步设计方案组织施工图设计， 如果代建人不具有施工图设计的能力和设计资质，代建人就必须委托专业设计单 位进行施工图设计深化工作。 为了使施工图设计与投资控制相结合，代建人在组织设计单位招标时，要明 确提出限额设计的要求，促使设计单位在施工图设计时即重视将来的工程造价； 其次，代建人组织各专业人员，由总工带头，对施工图进行项目部内部审查，根 韭宝銮垣太堂童些亟堂焦迨塞3 王猩亟旦塞瞳睑墼的盐建簋堡厦釜 据投资控制概算，结合市场及新产品、新技术，从建筑物将来的使用、功能等角 度进行设计优化；最后，项目部与设计院进行充分的沟通交流，确定最终的施工 图。 b 组织施工图审查 根据房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法( 中华人 民共和国建设部令第1 3 4 号) 规定，在施工图设计完成后，代建人必须进行施工 图审查。审查合格后，代建人对施工图进行归档，然后才能根据施工图进行施工 招标，选择施工总承包单位。 3 1 3 施工阶段的管理 施工阶段是管理工作量最大，持续时间长，专业难度较高的阶段。代建人如 果本身不具备相当施工总承包的实力，需要协助委托人通过招标选择一个有实力 的承包商承担项目总工期和项目整体质量目标的责任，并协调管理其他分包商的 工作，负责项目施工阶段的合同、投资、进度及质量管理工作。 a 合同管理 ( 1 ) 合同关系确定 在代建项目合同管理过程中，代建人必须明确与使用人、委托人与各承包人、 咨询公司之间的关系、地位与职责，主动建立一个清晰的合同管理架构。 代建人可以根据项目的实际情况，绘制本项目中的业主与所有承包人及各种 顾问公司之间的关系的项目合同网络图。代建人根据合同网络图，分析各方的利 益关系，协助委托人签订各种合同，明确各方的关系、地位和职责。项目合同网 络图一般应包含的关系方主要有：勘察单位、设计总包单位及其各专业设计单位、 建安工程监理及市政工程施工监理、建安及市政工程施工总承包、各专业分包、 各设备及材料供应商等。 ( 2 ) 工程范围分解 代建人应组织有关专业工程师认真仔细阅读设计图纸，充分了解项目的情况 及特点。在对项目充分了解的基础上，对项目工程进行分解。 ( 3 ) 合同网络图编制 根据工程分解，代建人可以绘制合同网络图。合同网络图可以清晰地反映出 代建人在建造施工期间管理工作量及专业分布，可作为项目管理部内部工作分工 的基础。对于大型复杂项目，可以在早期先行编制一个框架性的合同网络图，以 b 立奎迢太堂童些亟堂焦监塞王摧亟目塞蕉险匮趁岱建管理厦釜 便使项目早期工作安排有原则性依据。 代建人绘制合同网络图后，应报使用人、委托人批准。批准以后，应严格执 行。代建人根据合同网络图进行施工招标和关键材料、设备的采购招标，根据合 同网络图中合同类型和合同关系的划分，签订合同。 ( 4 ) 合同变更管理 代建人或招标选择的工程总承包单位在合同管理过程中，要尽量控制变更的 发生，如果变更不可避免，要重视对变更及索赔的管理。在合同制定过程中要充 分考虑对变更及索赔的管理，并尽量在合同中明确约定。代建人要适时调整施工 计划，订立补充合同，尽量避免变更引起的，诸如对造价、工期的不利影响。 b 投资管理 投资控制是代建人项目管理内容之一。依据合同，代建人必须通过合理的项 目手段，切实控制投资总额。 在施工阶段，代建人的投资管理主要是做好计价支付，管理好工程变更及索 赔。其目标是将建设项目工程总造价控制在审定的施工图总预算之内。代建人项 目投资管理工作的内容包括：建立健全投资管理体系，通过优化建设方案、工程 设计方案、资源配置方案和施工方案，采取科学的方法和有效的措施，随时纠正 建设项目实施过程中出现的偏差，将建设项目投资控制在审定的投资计划限额( 目 标) 之内，确保建设项目的质量、工期和投资控制按照既定目标实现，使建设项 目获得预期的投资效益和社会效益。 此外，为便于委托人掌握项目投资用款的计划，进行筹资安排，要在项目编 制、项目投资控制计划的基础上，编制项目工程费用年度、季度、月度付款计划， 对工程款支付进行有序管理。 c 进度管理 进度管理是代建人施工阶段项目管理的重要内容之一。项目进度控制的重点 是建立以项目进度总控制计划为核心的两套计划体系，一是包含委托人、项目部 工作的月周工作计划体系及必要的专项工作计划。该计划体系涵盖了委托人和项 目部项目管理全过程的各项工作，并贯穿项目管理全过程的始终。二是由项目部、 监理、施工、设计单位四方共同参与管理的项目三级进度计划体系，该计划体系 主要涵盖项目施工期的各项工作，并贯穿施工期的始终。 规划、控制和协调是建设项目进度控制的主要方法。规划就是确定项目总进 度目标，是建设项目进度控制的重要方法和基础；控制就是在建设项目实施的全 过程中，把实际进度与计划进度相比较，当出现偏离时，就及时采取措施。在实 韭塞童适盘堂童些亟堂焦趁塞猩亟耳塞艟睑筮趁岱建簧堡避签 施进度管理过程中，为了达到控制的目标，很多情况下要求代建人协调相关方的 关系，或对进度计划做出相应的调整。 d 质量管理 质量是建