（工商管理专业论文）住宅产业化发展及其管理研究.pdf

摘要 近年来， 随着住房需求的不断扩大， 住宅产业已经成为我国的一个重要的经 济部门， 受到各级政府的高度重视。 然而， 如何促进住宅产业的可持续发展， 缩 短与先进国家的差距， 己 经成为我国迫切需要研究和解决的新课题。 本文以 现代 市场经济理论和国家颁布的有关产业政策为指导， 从基本概念入手， 对我国住宅 产业发展及其管理的主要问 题进行了较为深入系统的研究，全文共分六章: 第一章绪论。 对住宅产业构成、 住宅产业化的基本内涵， 我国住宅建设现状， 以及我国 住宅产业发展与管理研究现状等问题进行探讨和分析。 第二章发达国家住宅产业化的发展及我国的实践。 简要分析并概括总结了法 国、 瑞典、 美国、日 本等国住宅产业化发展的经验做法， 回顾了 我国住宅产业的 发展路径，明确了我国住宅产业发展的任务。 第三章住宅产业化发展的影响因素分析。 概括总结了我国住宅产业政策目 标 任务， 提出了实现上述目 标应坚持的原则。 通过对住宅产业化发展影响因 素的分 析，提出了我国住宅产业化发展的支撑体系框架，为进一步研究奠定了基础。 第四 章、 第五章分别从住宅产业技术进步、 住宅产业企业集团 模式两个事关 住宅产业发展的重要问 题进行了规范分析和实证分析。 提出了促进住宅产业技术 进步的政策建议， 从理论上阐明了住宅产业集团的概念、发展的必要性和模式。 第六章河北省住宅产业发展的对策研究。 首次对河北省城镇住房需求进行了 预测，结合河北实际， 提出了推进住宅产业发展的政策建议。 关键词:住宅产业 影响因素 技术进步 住宅产业集团 住房需求 ab s t r a c t i n re c e n t y e a r s , a s t h e d e m a n d f o r h o u s e s i n c r e a s e s t e a d i l y , h o u s i n g i n d u s t ry h a s b e c o m e a m a j o r e c o n o m y s e c t o r o f o u r c o u n t ry , w h i c h h a s b e e n a t t a c h e d g r e a t i m p o r t a n c e b y t h e g o v e r n m e n t s o f a l l l e v e l . b u t h o w t o b r i n g a b o u t a s u s t a i n a b l e d e v e l o p i n g i n h o u s in g in d u s t ry , h o w t o n a r r o w t h e g a p s b e t w e e n c h i n a a n d d e v e l o p e d c o u n t r i e s , h a s b e c o m e a n u r g e n t n e e d f o r s o l u t i o n . o n t h e g u i d a n c e o f t h e m a r k e t e c o n o m y t h e o r i e s a n d r e l a t e d in d u s t r y p o l i c i e s , fr o m t h e p r i m a ry c o n c e p t s , a d e e p e r a n d s y s t e m a t i c r e s e a r c h i s m a d e i n t h e p a p e r , o n t h e b a s i c p r o b l e m s i n t h e i n d u s t r y a n d i t s m a n a g e m e n t . . t h e p a p e r i n c l u d e s s i x c h a p t e r s : c h a p t e r 1 . i n t r o d u c t i o n . t h i s c h a p t e r d i s c u s s e s t h e c o m p o s i t i o n , t h e c o n n o t a t i o n a n d t h e p re s e n t s t a t u e s o f h o u s i n g i n d u s t ry i n o u r c o u n t ry . a n a n a ly s i s o n t h e s t a t u s q u o o f t h e m a n a g e m e n t a n d d e v e l o p m e n t r e s e a r c h a r e m a d e i n t h i s p a r t . c h a p t e r 2 . h o u s i n g in d u s t r i a l i z a t io n in d e v e l o p e d c o u n t r i e s a n d i t s p r a c t i c e in o u r c o u n t ry . i n t h i s c h a p t e r , t h e e x p e r i e n c e s o n h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n i n f r a n c e , s w e d e n , a m e r i c a a n d j a p a n a r e i n t r o d u c e d i n a n d a b r i e f s u m m a ry a n d a n a ly s i s o n it a re m a d e . a n d t h e n t h e p r o b l e m s i n o u r c o u n t ry s h o u s i n g i n d u s t ri a l i z a t i o n p r o g r e s s a r e d i s c u s s e d , t h e t a s k s o f h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n i n o u r c o u n t ry i s d e f i n i t e d . . c h a p t e r 3 . a n a ly s e s o n f a c t o r s w h i c h in fl u e n c e t h e h o u s in g i n d u s t r i a l i z a t i o n . s u m m a r i z i n g t h e p o l i c y g o a l s a n d t a s k s o f h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n i n o u r c o u n t ry , t h e p r i n c i p l e s o n d e v e l o p i n g h o u s i n g i n d u s t ry i n o u r c o u n t ry i s p u t f o r w a r d . i n o r d e r t o l a y a g o o d f o u n d a t i o n f o r t h e f u rt h e r r e s e a r c h , a s u p p o r t i n g s y s t e m o n h o u s in g i n d u s t r y i s i n t r o d u c e d o n t h e b a s i s o f t h e a n a l y s e s o f t h e f a c t o r s t h a t i n fl u e n c e t h e h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n c h a p t e r 4 另 一个产业词汇，是我国早已习用的词汇，它是一个包括产业各个方面、内涵 广泛的词汇。据查，在两千多年前司马迁写的 史记中，就使用了“ 产业” 一词，其含义是 “ 生产与作业”。许多古书中也用了“ 产业”词汇，多解释 为财产。 产业革命以后，产业一词就含有许多现代的更为丰富的内 容。至于 近些年人们常用的“ 产业化”一词中的产业，又增添了规模化、集约化和现 代化等含义。总之，我国人们习用的 “ 产业”一词，内容丰富，与产业分类 中的“ 产业”一词，不是等同的概念。 在经济管理研究中，从分类的角度看，产业是一个相当模糊的 概念。在 英文中， 产业、 行业、工业等都可以称 i n d u s t r y 。产业经济学中关于“ 产 业”的定义:产业即是具有某种同类属性的具有相互作用的经济活动组成的 集合或系统. 1 . 1 . 2 住宅产业的概念 “ 住宅产业” 一词于1 9 6 8 年出现在日 本。日 本通商产业省重工业局铸锻 造制品科科长内田 元享所写的 “ 住宅产业发展经济的主要角色”( 中央 公论杂志 1 9 6 8 年第3 期)一文第一次提出“ 住宅产业” ，并认为住宅有必 要进行工业化大生产，住宅产业是继汽车、家电之后的一个主导产业。 日本的标准产业分类中并没有住宅产业这个领域，而住宅产业既不是新 兴的产业，也不是现有产业分类经重新划分后而形成的产业。它是日 本标准 产业分类的各产业领域中与住宅有关各行业的总合， 是“ 系统化的产业概念 ， 。 日 本 建筑大辞典 ( 1 9 7 4 年) 对“ 住宅产业” 的解释是: 指住宅及其有 关部件的生产、销售企业或其经营活动的总称。狭义的住宅产业是指从事装 配式住宅及其构件的生产和销售的企业或其经营活动的总称。广义的住宅产 业包括从事与住宅有关的设备、部件、材料的生产和销售企业，也包括住宅 出租、金融等企业。 第一章 绪论 第一章 绪论 1 . 1 住宅产业的构成 1 . 1 . 1 产业的概念 我国社会上一直并存着两个产业词汇。一个是行业分类中的产业词汇， 它为了明确各项产业的分类界限，严格地规范了每个产业的内涵和外延;另 一个产业词汇，是我国早已习用的词汇，它是一个包括产业各个方面、内涵 广泛的词汇。据查，在两千多年前司马迁写的 史记中，就使用了“ 产业” 一词，其含义是 “ 生产与作业”。许多古书中也用了“ 产业”词汇，多解释 为财产。 产业革命以后，产业一词就含有许多现代的更为丰富的内 容。至于 近些年人们常用的“ 产业化”一词中的产业，又增添了规模化、集约化和现 代化等含义。总之，我国人们习用的 “ 产业”一词，内容丰富，与产业分类 中的“ 产业”一词，不是等同的概念。 在经济管理研究中，从分类的角度看，产业是一个相当模糊的 概念。在 英文中， 产业、 行业、工业等都可以称 i n d u s t r y 。产业经济学中关于“ 产 业”的定义:产业即是具有某种同类属性的具有相互作用的经济活动组成的 集合或系统. 1 . 1 . 2 住宅产业的概念 “ 住宅产业” 一词于1 9 6 8 年出现在日 本。日 本通商产业省重工业局铸锻 造制品科科长内田 元享所写的 “ 住宅产业发展经济的主要角色”( 中央 公论杂志 1 9 6 8 年第3 期)一文第一次提出“ 住宅产业” ，并认为住宅有必 要进行工业化大生产，住宅产业是继汽车、家电之后的一个主导产业。 日本的标准产业分类中并没有住宅产业这个领域，而住宅产业既不是新 兴的产业，也不是现有产业分类经重新划分后而形成的产业。它是日 本标准 产业分类的各产业领域中与住宅有关各行业的总合， 是“ 系统化的产业概念 ， 。 日 本 建筑大辞典 ( 1 9 7 4 年) 对“ 住宅产业” 的解释是: 指住宅及其有 关部件的生产、销售企业或其经营活动的总称。狭义的住宅产业是指从事装 配式住宅及其构件的生产和销售的企业或其经营活动的总称。广义的住宅产 业包括从事与住宅有关的设备、部件、材料的生产和销售企业，也包括住宅 出租、金融等企业。 第一章 绪论 1 9 8 8 年5 月，日 本通产省产业结构审议会议住宅与都市产业分 会在向 通 产省提出的 住宅产业发展政策措施建议中指出，住宅产业主要包括以下 几个方面: ( 1 ) 承担居住空间新建和改造的住宅供应产业、 改造产业、内 装饰装修 工程业等。 ( 2 ) 提供所需材料、 设备的住宅建材产业、 住宅设备产业、内 装饰装修 材料产业等。 ( 3 ) 承担住宅及其建材、设备等的流通产业，以及和居住生活密切相关 的服务产业等。 ( 4 ) 为支持居民自 己改善居住条件( 新建和改造) 的d i y ( d o i t y o u r s e l f ) 产业。 住宅产业在各国都是客观存在的， 但其他国家并未明确提出住宅产业的 概念。 英、美、 法等国 有时也提“ h o u s i n g i n d u s t r y ， 但多 指从事小型独立 式住宅构配件生产和组装的住宅生产厂商。 我国建设部 1 9 9 6 年发布的 住宅产业现代化试点工作大纲 中 提出: “ 住 宅产业是生产经营以 住宅 ( 区)为最终产品的重要产业，住宅产业的发展涉 及住宅区的规划、设计、 施工以 及物业管理， 涉及相关的材料和部件，是一 项复杂庞大的系统工程” 。可用下图表示: 咨询策划 规划设计 住宅部品 ，住宅施工 一住宅商品 物业管理 商品流通 供配系统 建筑业金融、 保险 房地产业 由此看来， 住宅产业是一个广义概念， “ 住宅产业” 一词显然源于人们习 用的产业词汇。尽管在 国际标准产业分类( 工 s i c )和我国国家统计局三次 公布的 我国的 国民 经济行业分类 ( 分别在1 9 8 4 年、 1 9 9 4 年和2 0 0 2 年) 中， 并没有一个专门的住宅产业部门，但住宅产业是客观存在的。 在我国 产业分 类中，与住宅紧密相关的有属于第二产业的建材业、建筑业和属于第三产业 的房地产业。住宅产业的提出，是社会化大生产的客观要求，是系统化的产 业概念。 1 . 1 . 3 住宅产业的构成和特点 1 . 1 . 3 . 1 住宅产业构成 按照产业经济学的观点，产业是指具有某类特性的企业的集合或系统。 从上述介绍，住宅产业跨越了咨询、投资、生产、流通、金融、保险、消费 服务诸多领域。住宅产业是一个系统一个整体的概念，它由许多纵横交错、 多层次的子系统构成。 按照功能划分，住宅产业由以下五个子系统构成: ( 1 ) 住宅开发子系统: 其功能是将资金、 土地等住宅生产要素组合成住宅 产品，并通过市场实现住宅价值，目 前主要由 各类房地产开发企业、房地产 投资咨询机构构成。 ( 2 ) 住宅生产子系统: 主要从事住宅及其基础设施建设， 主要由规划设计、 建筑装饰、建筑施工企业构成。 ( 3 ) 住宅设备及部品制造供应子系统: 为其功能是为住宅生产提供所需的 建筑设备、部件、 产品 等材料， 主要由 提供这些材料的 企业组成。 ( 4 ) 住宅交易服务子系统: 提供住宅出 售、出租业务等交易服务，主要由 住宅经营、销售代理、房地产评估咨询等企业构成。 ( 5 ) 住宅管理服务子系统: 从事住宅投入正常使用后的管理服务， 主要由 物业管理、房屋修缮、绿化、保洁、保安等企业构成。 同时，上述各子系统又分属于房地产业、建筑业、建材业、服务业等行 业，是这些行业与住宅产业直接相关的部分。 1 . 1 . 3 . 2 住宅产业的特点 ( 1 ) 住宅产业是国民 经济中的一个重要行业。 据联合国对世界 7 0多个 国 家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值( g d p ) 的比 例大约在3 - 8 % 之 间， 据世界银行对各国 住宅投资的分析， 很多国家人均g d p 在1 3 0 0 美元左右 时住宅投资比 例最高， 人均g d p 低于1 3 0 0 美元时则明显低下.我国人均g d p 目 前正处在这个区间， 近年来我国住房投产需求的旺盛也证明了这一点。 ( 2 ) 住宅产业是一个对其它产业的影响作用较大， 而受其他产业的影响 较小的产业。 ( 3 ) 住宅产品具有位置固定、不可移动性，属于不动产。 ( 4 ) 住宅产品使用具有耐久性， 按照我国 现行住宅设计规范， 住宅的设 计使用年限为5 0 年， 同时， 住宅还是一笔重要的社会财富，占 社会房屋总量 的8 0 9 6 以上。 ( 5 ) 住宅产品具有异质性、 独特性的特点， 形式多样， 千变万化，不可 复制。 第一章 绪论 ( 6 ) 住宅产品的价值昂 贵， 构成住宅产品的土地资源稀缺， 活劳动和物 化劳动的劳动消费量都非常大，决定了住宅产品的价值量一般都比 较大。 ( 7 ) 改善居住条件对社会稳定和居民身体健康， 调动生产者劳动积极性 也起着重要的作用。 1 . 2 住宅产业化的基本涵义 1 . 2 . 1 产业化的概念 在英语里产业化与工业化 “n d u s t r i a l i z a t i o n )同意，即或者说工业化 等同于狭义的产业化。产业化是一国产业发展和技术进步到一定阶段所必经 的过程，其特征是产业经济重心由 初级产业向 制造业转移。产业化的概念以 联合国经济委员会的定义最为著名，即产业化包括:1 、生产的连续性 ( c o n t i n u i t y ) ; 2 、 生产物的标准化 ( s t a n d a r d i z a t i o n ) ; 3 、 生产过程各阶 段的集成化 ( i n t e g r a t i o n ) ; 4 、工程高度组织化 ( o r g a n i z a t i o n ) ; 5 、 尽可 能用机构代替人的手工劳动 ( m e c h a n i z a t i o n ) ; 6 、生产与组织一体化的研究 与开发 ( r e s e a r c h $ . d e v e l o p m e n t ) . 1 . 2 . 2 住宅产业化的标志 主要体现在以下三个方面: 一是住宅建筑设计标准化. 包括住宅设计的 标准化、 建筑体系的定型化、 部品的通用化和系列化。住宅建筑标准化就是在住宅设计中采用标准的设计 方案、建筑体系和部品，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，减少住 宅设计中随意性，并简化施工手段。 二是住宅建筑工业化。 住宅建筑工业化是用大规模生产的方式生产住宅 产品，应包括住宅部品生产的工厂化、 住宅建造的机械化和组织管理的科学 化。住宅建筑标准化是住宅建筑工业化的基础和前提，只有住宅建筑达到标 准化， 才能更好地实现住宅建筑工业化。 通过工业化生产提高住宅部品的质 量和生产能力，从而减少现场的湿作用，简化建造程序，改善工作条件和环 境，以 利于现代化管理手段的实施， 提高住宅质量和性能，降低劳动强度， 提高劳动生产率。因此，住宅建筑工业化是住宅建设的技术与管理水平的综 合体现， 工业化程度的高低体现了住宅产业现代化的水平，是住宅产业现代 化根本标志。 三是住宅生产经营社会化。通过市场纽带，以为消费者提供优质的住宅 第一章 绪论 ( 6 ) 住宅产品的价值昂 贵， 构成住宅产品的土地资源稀缺， 活劳动和物 化劳动的劳动消费量都非常大，决定了住宅产品的价值量一般都比 较大。 ( 7 ) 改善居住条件对社会稳定和居民身体健康， 调动生产者劳动积极性 也起着重要的作用。 1 . 2 住宅产业化的基本涵义 1 . 2 . 1 产业化的概念 在英语里产业化与工业化 “n d u s t r i a l i z a t i o n )同意，即或者说工业化 等同于狭义的产业化。产业化是一国产业发展和技术进步到一定阶段所必经 的过程，其特征是产业经济重心由 初级产业向 制造业转移。产业化的概念以 联合国经济委员会的定义最为著名，即产业化包括:1 、生产的连续性 ( c o n t i n u i t y ) ; 2 、 生产物的标准化 ( s t a n d a r d i z a t i o n ) ; 3 、 生产过程各阶 段的集成化 ( i n t e g r a t i o n ) ; 4 、工程高度组织化 ( o r g a n i z a t i o n ) ; 5 、 尽可 能用机构代替人的手工劳动 ( m e c h a n i z a t i o n ) ; 6 、生产与组织一体化的研究 与开发 ( r e s e a r c h $ . d e v e l o p m e n t ) . 1 . 2 . 2 住宅产业化的标志 主要体现在以下三个方面: 一是住宅建筑设计标准化. 包括住宅设计的 标准化、 建筑体系的定型化、 部品的通用化和系列化。住宅建筑标准化就是在住宅设计中采用标准的设计 方案、建筑体系和部品，按照一定的模数标准规范住宅构件和产品，减少住 宅设计中随意性，并简化施工手段。 二是住宅建筑工业化。 住宅建筑工业化是用大规模生产的方式生产住宅 产品，应包括住宅部品生产的工厂化、 住宅建造的机械化和组织管理的科学 化。住宅建筑标准化是住宅建筑工业化的基础和前提，只有住宅建筑达到标 准化， 才能更好地实现住宅建筑工业化。 通过工业化生产提高住宅部品的质 量和生产能力，从而减少现场的湿作用，简化建造程序，改善工作条件和环 境，以 利于现代化管理手段的实施， 提高住宅质量和性能，降低劳动强度， 提高劳动生产率。因此，住宅建筑工业化是住宅建设的技术与管理水平的综 合体现， 工业化程度的高低体现了住宅产业现代化的水平，是住宅产业现代 化根本标志。 三是住宅生产经营社会化。通过市场纽带，以为消费者提供优质的住宅 第一章 绪论 产品和服务为目 标，将住宅的设计、施工、部品的开发、生产、供应及住宅 的维护管理、住房服务等环节联结成一个完整的产业系统。 . 2 . 3 住宅产业化的概念和意义 . 2 . 3 . 1 住宅产业化的概念 住宅产业化( h o u s i n g i n d u s t r i a l i z a t i o n ) 的概念最早于1 9 6 8 年由日 本 通产省提出，其含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高住宅生产的 劳动生产率，降低成本。 我国官方最早提出 住宅产业化概念是的原建设部部长侯捷，1 9 9 4 年他在 全国建设工作会议讲话中 提到:所谓住宅产业化，即让住宅纳入社会化大生 产范畴，以住宅物业为最终产品， 做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工 部件化、 集约化，以 及住宅投资专业化、系列化。一句话，即以 大规模的成 型住宅开发来解决城市居民的住宅问 题。 对住宅产业化概念的定义目 前已 有几种，笔者认为，以我国 学者李忠富 教授所下的定义较为完整。 李忠富认为: 住宅产业化是采用社会化大生产的 方式进行住宅生产和经营的组织形式.具体说就是以住宅市场需求为导向， 以建材、 轻工等行业为依托，以 工厂化生产各种住宅构配件、 成品、 半成品， 然后现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、 构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系 统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。” 1 . 2 . 3 . 2 实现住宅产业化的目的 和意义 实现住宅产业化是对我国住宅传统生产方式的一次深刻变革。与住宅投 资、开发、设计、施工、售后服务分离的生产经营方式相比，住宅产业化以 住宅这一最终产品为目 标， 采用一体化经营的方式使各生产要素组合起来， 减少中间环节，优化资源配置。通过工厂化生产提高构配件的质量和生产能 力，从而减少现场湿作业，简化现场操作，改善工作条件，提高住宅质量和 性能，减少对熟练技术工人的依赖，降 低劳动强度，提高生产效率和经济效 益， 增加我国住宅产业竞争力，缩短在住宅领域与发达国 家的差距，最终提 高住宅产品质量，满足居民居住需求。 1 . 2 . 3 住宅产业化与住宅产业现代化 第一章 绪论 1 . 2 . 3 . 1 现代化的内 涵 现代化是一个被广泛使用的词语， 上个世纪5 0 年代以 来， 美国 一批社会 学家、经济学家和政治学家相继开展现代化研究，最终形成了现代化理论体 系， 并在一个学术讨论会上提出， 现代化是指从农业社会向工业社会的转变。 美国哈佛大学亨廷顿教授把现代化的特征归纳为九个过程; 即: 革命的过程、 复杂的过程、系统的过程、全球的过程、长期的过程、具有阶段的过程、趋 同的过程、不可逆的过程、进步的过程。我国的中国 现代化研究专家、北京 大学己故教授罗荣渠先生在 现代化新论一书中归纳了世界各国 学者关于 现代化的解释， 他认为:“ 从历史的角度来透视， 广义而言， 现代化作为一 个世界性的历史过程， 是指人类社会从工业革命以来所经历的一场急剧变革， 这一变革以工业化为推动力，导致传统的农业社会向 现代工业社会的全球性 的大转变过程。” 现代化理论是一种发展理论， 它必然具有政策涵义。 对发展中国家而言， 现代化的政策涵义非常丰富。实现现代化，成为发展中国家的奋斗目 标。在 有关学者总结的观点基础上，笔者认为，应从三个方面把握现代化的政策涵 义: ( 1 ) 现代化是落后国家赶上世界先进水平的过程。 落后国 家在各个领域学 先进、赶先进。例如，中国提出 “ 农业现代化、工业现代化、国防现代化和 科学技术现代化”，就是要在四个领域学习和赶上世界先进水平。 ( 2 ) 现代化就是工业化。 根据这种观点， 现代化的政策涵义是:实现工业 化和城市化，保持经济持续增长。主要是指经济的现代化。 ( 3 ) 经典现代化主要是价值观念和生活方式的改变。 根据这种观点， 现代 化的政策涵义是:普及教育，传播科学，提倡理性、民主与自由，实现从农 业文明向工业文明、 传统人向现代人的转变。主要是指人的现代化。 总之，现代化是指一个以“ 创新选择淘汰”为内容的内涵不断 发展、不断丰富的过程，有阶段但没有止境。 1 . 2 . 3 . 1 住宅产业化与住宅产业现代化 1 9 9 9 年国务院办公厅颁发的 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的 若干意见 ( 国办发【 1 9 9 9 7 2 号) 提出: 加快住宅建设从粗放型向 集约型转变， 推进住宅产业现代化，提高住宅质量， 促进住宅建设成为新的经济增长点。 这是我国政府第一次在文件中提出住宅产业现代化概念。 住宅产业化和住宅产业现代化是经常被提到的两个词，笔者经过分析认 第一章 绪论 为，这两个词的基本意思是一致的，两个词的细微差别在于:人们在使用住 宅产业化时，往往强调的是住宅生产方式的变化，提住宅产业现代化时，往 往强调的是住宅产业发展的目 标是要实现现代化， 政策意味更强一些。 因此， 应从现代化的政策涵义上理解把握住宅产业现代化，一是我国要在住宅建设 领域学习和赶上世界先进水平;二是我国住宅建设要走工业化道路，促进经 济持续健康发展;三是住宅建设以增进人民群众的居住文明和幸福为目 标。 以 此为总目 标来指导我们的工作，把握我国住宅产业的发展方向， 增强紧迫 感和使命感，大力推动住宅产业发展。 1 . 3 我国住宅建设现状分析 1 . 3 . 1 现状分析 1 9 9 0 年以来，我国城镇住宅建设快速发展，( 见图 1 - 1 ) ，竣工量年均增 速达到3 0 9 6 ， 投资增速达到1 0 5 9 6 ， 大大高于同期国民经济平均增长速度。 1 9 9 0 年的竣工面积为1 . 7 3 亿平方米;2 0 0 1 年达到5 . 7 5 亿平方米 ( 含全部建制镇 为7 . 2 5 亿平方米) ，是9 0 年代初期的3 . 3 倍。1 9 9 0 - - 2 0 0 1 年， 新建住宅4 6 亿平方米，年均住宅竣工面积 3 . 8 4 亿平方米 ( 约合6 千万套) 。城镇住宅建 设完成投资由1 9 9 0 年的4 9 8 亿元增长到2 0 0 1 年的6 2 6 2 亿元，增长约1 1 . 6 倍，年均完成投资3 1 4 5 亿元。其中，1 9 9 8 年一2 0 0 1 年，城镇住宅竣工面积 2 1 . 6 亿平方米，年均竣工面积达5 . 4 亿平方米。 我国城镇住宅建设近年来的持续快速发展，主要得益于国家对城镇住房 制度的改革，主要有三个方面:一是住房投资体制改革。1 9 9 0 年以 来，我国 打破传统的住房建设国家或单位投资的单一体制，拓宽投资渠道，开始推行 国 家、 集体和职工个人三者合理负担的 住房投资体制改革，调动了 广大职工 参与住房建设的 积极性， 住房建设开始加速。 二是住房分配制度改 革。1 9 9 6 年，国家提出要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点，发挥住宅 建设对经济的双向 拉动作用， 在城镇住房制度改革政策的推动下， 特别是1 9 9 8 年， 全国 范围内 停止住房实物分配，实 行住房分配货币化， 使得多 年被压抑 的住房需求的得以释放， 极大地促进了住房消费， 带动了住宅建设快速发展。 三是住房管理体制改革。1 9 9 5 年以来，国家推行了以社会化、市场化、专业 化的物业管理为特征的住房管理体制改革， 解除了居民购房的后顾之忧，一 定程度上刺激了 住房消费。可见，我国的住宅产业是一个受政府政策影响大 的产业，在住宅产业化工作中，应继续注重发挥政府的职能手段， 调动社会 第一章绪论 为，这两个词的基本意思是一致的，两个词的细微差别在于：人们在使用住 宅产业化时，往往强调的是住宅生产方式的变化，提住宅产业现代化时，往 往强调的是住宅产业发展的目标是要实现现代化，政策意味更强一些。因此， 应从现代化的政策涵义上理解把握住宅产业现代化，一是我国要在住宅建设 领域学习和赶上世界先进水平；二是我国住宅建设要走工业化道路，促进经 济持续健康发展；三是住宅建设以增进人民群众的居住文明和幸福为目标。 以此为总目标来指导我们的工作，把握我国住宅产业的发展方向，增强紧迫 感和使命感，大力推动住宅产业发展。 1 3 我国住宅建设现状分析 1 3 1 现状分析 1 9 9 0 年以来，我国城镇住宅建设快速发展，( 见图卜1 ) ，竣工量年均增 速达到3 0 ，投资增速达到1 0 5 ，大大高于同期国民经济平均增长速度。1 9 9 0 年的竣工面积为1 7 3 亿平方米；2 0 0 1 年达到5 7 5 亿平方米( 含全部建制镇 为7 2 5 亿平方米) ，是9 0 年代初期的3 3 倍。1 9 9 0 2 0 0 1 年，新建住宅4 6 亿平方米，年均住宅竣工面积3 8 4 亿平方米( 约合6 千万套) 。城镇住宅建 设完成投资由1 9 9 0 年的4 9 8 亿元增长到2 0 0 1 年的6 2 6 2 亿元，增长约1 1 6 倍，年均完成投资3 1 4 5 亿元。其中，1 9 9 8 年一2 0 0 1 年，城镇住宅竣工面积 2 1 6 亿平方米，年均竣工面积达5 4 亿平方米。 我国城镇住宅建设近年来的持续快速发展，主要得益于国家对城镇住房 制度的改革，主要有三个方面：一是住房投资体制改革。1 9 9 0 年以来，我国 打破传统的住房建设国家或单位投资的单一体制，拓宽投资渠道，开始推行 国家、集体和职工个人三者合理负担的住房投资体制改革，调动了广大职工 参与住房建设的积极性，住房建设开始加速。二是住房分配制度改革。1 9 9 6 年，国家提出要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点，发挥住宅 建设对经济的双向拉动作用，在城镇住房制度改革政策的推动下，特别是1 9 9 8 年，全国范围内停止住房实物分配，实行住房分配货币化，使得多年被压抑 的住房需求的得以释放，极大地促进了住房消费，带动了住宅建设快速发展。 三是住房管理体制改革。1 9 9 5 年以来，国家推行了以社会化、市场化、专业 化的物业管理为特征的住房管理体制改革，解除了居民购房的后顾之忧，一 定程度上刺激了住房消费。可见，我国的住宅产业是一个受政府政策影响大 的产业，在住宅产业化工作中，应继续注重发挥政府的职能手段，调动社会 第一章绪论 各方面积极性，加快推进住宅产业化。 竣工面积( 万m 2 ) 资料来源：中国经济统计年鉴 图1 - 11 9 9 0 - 2 0 0 1 年中国城镇住宅竣工情况 1 3 2 存在的问题 年 我国住宅建设受1 日住房体制惯性的影响，目前仍处予粗放型发展阶段。 在生产组织方式上和管理体制上中暴露出一些亟待解决的问题，主要有： 一是住宅建设工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率 低。据统计，目前我国建筑业工人的入均年竣工面积3 0 平方米人年左右， 仅为美国和日本的t 5 和1 6 ，建筑业增加值仅为美国的1 2 0 、日本的1 4 2 。 二是建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应，没有形成技术先进、规 模生产、系列化配套的社会化供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、 性能成本比不合理。目前我国住宅部品不足2 0 0 0 种，而美国有5 万多种，日 本有l 万多种。住宅材料、部品的生产企业多，但大多数都是产品品种单， 技术能力不强，产品质量参差不齐。 三是资源浪费_ 严重。我国人均耕地不足世界人均耕地3 7 3 亩的4 7 ，水 资源仅是世界人均占有量的1 4 。实心粘土砖每年毁田1 2 万亩，城市污水回 用率是发达国家的2 5 ，建筑能耗占全国总能耗的2 5 ，其中建筑采暖、 空调、照明占1 4 ，建筑建造能耗为1 1 。由于建筑保温隔热性能差， 供暖效率低，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的3 倍左右，这有 第一章绪论 自然条件的原因，但主要是产业技术落后造成的。 四是技术进步对住宅产业贡献率低。2 0 0 2 年底测算值仅为3 1 8 ，远远 低于发达国家6 0 8 0 的水平，科技进步在住宅产业发展中的重要作用还没有 得到发挥。 五是住宅产业科学管理机制和工作推进机制尚未健全。缺乏统筹全局、 统一协调的决策机制和有效的工作推进机制。除经济较为发达的部分省市外， 大部分地区还没有建立组织开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的工 作目标、步骤和措施。住宅产业化工作多为单项推进，目前主要局限在示范 工程项目上，全社会相关行业协调联动的运行机制还没有形成。 六是住宅产业政策体系不健全。缺乏有效的住宅产业经济、技术政策支 持，不能有效调动社会各界参与住宅产业化的积极性。对住宅建设新产品、 新技术、新工艺、新成果的推广应用工作缺乏有效的政策优惠措施和市场激 励机制。 七是住宅产业市场集中度低，规模效应差。住宅产业企业的数量多、规 模小、市场占有率低。据统计，2 0 0 3 年底，全国从事住宅生产的建筑施工企 业有4 3 万家，房地产开发企业3 万家。以深圳万科公司为例，该公司是大 陆内地最大的房地产企业，2 0 0 3 年销售结算商品住宅面积为1 3 6 4 万m ，实 现销售收入6 2 2 亿元，仅占同期全国商品住宅销售面积2 8 5 0 2 5 万m 的 0 4 8 ，实现销售收入6 3 0 3 9 亿元的0 9 9 。其它的建筑材料、住宅部件部品、 设施设备生产企业数量更多，产品品种单一，质量参差不齐，市场竞争激烈。 1 。4 我国住宅产业发展与管理研究现状 住宅产业在我国刚刚确立，它是一个横跨诸多产业部门的复杂系统。目 前对住宅产业的研究多侧重于宏观和微观两个方面：宏观上，主要考察住宅 产业作为一个产业部门，整体上对国民经济增长和居民住房消费的作用和影 响；微观上，主要是涉及各类房地产企业的经营管理问题的研究。公开发表 的一些文章也多是政府文件、领导讲话、考察报告、政策分析等。除了李忠 富于2 0 0 2 年发表现代住宅管理一书阐述了住宅产业发展的一些理论和观 点之外，以住宅产业为研究对象，在中观层次上对其进行深入系统研究的其 他文献资料数量很少，理论成果也不多。 造成这种情况的原因，一是住宅产业确立时间短，各项工作刚刚起步， 需要研究的领域太多，许多实践经验还得不到及时总结，上升到理论认识； 二是住宅产业化实践本身具有的涉及面广，部门间关系复杂等特点，使得对 9 第一章 绪论 自然条件的原因，但主要是产业技术落后造成的。 四是技术进步对住宅产业贡献率低。2 0 0 2 年底测算值仅为 3 1 . 8 % ，远远 低于发达国家6 0 - 8 0 % 的水平， 科技进步在住宅产业发展中的重要作用还没有 得到发挥。 五是住宅产业科学管理 机制和工作推进机制尚 未健全。 缺乏统筹全局、 统一协调的决策机制和有效的工作推进机制。 除经济较为发达的部分省市外， 大部分地区还没有建立组织开展住宅产业现代化的工作机制， 缺乏具体的工 作目 标、步骤和措施。住宅产业化工作多为单项推进，目 前主要局限在示范 工程项目 上，全社会相关行业协调联动的运行机制还没有形成。 六是住宅产业政策体系不健全。 缺乏有效的住宅产业经济、技术政策支 持，不能有效调动社会各界参与住宅产业化的积极性。对住宅建设新产品、 新 技 术、 新工艺、 新 成果的 推广应 用工作 缺乏 有 效的 政策 优惠 措施和市场激 励机制. 七是住宅产业市场集中度低，规模效应差。住宅产业企业的数量多、规 模小、市场占 有率低. 据统计， 2 0 0 3 年底， 全国从事住宅生 产的建筑施工企 业有4 . 3 万家， 房地产开发企业3 万家。以深圳万科公司为 例， 该公司是大 陆 内 地 最 大 的 房 地 产 企 业 ， 2 0 0 3 年 销 售 结 算 商 品 住 宅 面 积 为1 3 6 . 4 万m z ， 实 现 销 售 收 入6 2 . 2 亿 元 ， 仅 占 同 期 全 国 商 品 住 宅 销 售 面 积2 8 5 0 2 . 5 万矿的 0 . 4 8 % ， 实现销售收入6 3 0 3 . 9 亿元的0 . 9 9 % 。 其它的 建筑材料、 住宅部件部品、 设施设备生产企业数量更多， 产品品种单一， 质量参差不齐， 市场竞争激烈。 1 . 4 我国住宅产业发展与管理研究现状 住宅产业在我国刚刚确立，它是一个横跨诸多产业部门的复杂系统。目 前对住宅产业的研究多侧重于宏观和微观两个方面:宏观上，主要考察住宅 产业作为一个产业部门，整体上对国民经济增长和居民住房消费的作用和影 响;微观上，主要是涉及各类房地产企业的经营管理问题的 研究。公开发表 的一些文章也多是政府文件、领导讲话、考察报告、政策分析等。除了李忠 富 于2 0 0 2 年发表 现代住宅管理 一书阐述了 住宅产业发展的一些理论和观 点之外，以 住宅产业为研究对象，在中观层次上对其进行深入系统研究的其 他文献资料数量很少，理论成果也不多。 造成这种情况的原因，一是住宅产业确立时间短，各项工作刚刚起步， 需要研究的领域太多，许多实践经验还得不到及时总结， 上升到理论认识; 二是住宅产业化实践本身具有的涉及面广，部门间关系复杂等特点，使得对 第一章 绪论 它系统的理论的研究比 较困难;三是社会上对住宅产业发展的意义和作用不 理解，认为住宅产业发展仅仅是建造技术上的问题，没有什么复杂的理论可 言。这些问题如果不能得到及时澄清，有可能成为住宅产业进一步向前发展 的潜在障碍。 目 前，我国 对住宅产业的研究主要有以 下几个方面: i 、关于住宅产业化特征的研究 李忠富认为， 住宅产业化应具有如下特征: 一是住宅建筑标准化， 即依据 住宅标准化程度相对较高的特点， 在住宅设计中采用标准化的设计方案、 构配 件和设计体系， 按照一定的模数规范住宅构配件和部品， 形成标准化、 系列化 的 住宅产品， 减少单个住宅设计中的随意性， 并使施工简单化。 二是住宅建筑 工业化， 建筑工业化是用大工业规模生产的方式生产建筑产品， 其含义很丰富， 主要是指构配件和部品生产工厂化、 现场施工机械化、 组织管理科学化。 三是 住宅生产经营一体化， 即在住宅建筑工业化的基础上， 以为用户提供优良 的住 宅产品和优质服务为目 标， 将住宅建设全过程的建筑设计、 构配件生产、 住宅 建筑设备生产供应、 施工建造、 销售及售后服务等诸环节联结为一个完整的产 业系统， 实现住宅产供销一体化。 四是协作服务社会化， 即将分散的个体的生 产转变为集中的、 大规模的社会生产的过程。 住宅协作服务社会化表现为住宅 生产的集中化、 专业化、 协作和联合化。 生产集中化， 是指生产越来越集中于 大企业的过程。 这个过程表现为两个相互联系的方面: 一是企业的平均生产规 模扩大， 同类产品的相对集中; 二是大企业的生产能力和产量在该部门( 或地 区) 全部生产能力中 所占的比重越来越大。 住宅生产专业化是指某些企业专门 从事某种特定构配件或部品的生产， 有利于提高产品生产的规模和质量、 降低 成本， 是组织社会化大生产、 提高经济效益的重要手段和良 好形式。 协作是指 各部门、 各企业、 各工种在生产中建立的相互联系， 是提高劳动生产率、 降低 成本、 提高效益的重要手段。 生产联合化是指同一部门 或分属不同部门的若干 企业，以资金、 技术、人才、设备、产品等为纽带， 联合成为一个整体， 对生 产实行统一经营、 统一管理，是专业化协作发展的最高形式。 z 、关于住宅产业技术进步贡献率的研究 科技进步贡献率是国际上通用的度量科技进步经济效果的宏观指标。了 解住宅产业科技进步现状和发展趋势对于研究住宅产业技术创新、制定住宅 产业科技政策。推动住宅产业高质量快速发展有着重要的意义。冯凯等人根 据哈尔滨建筑大学建设经济管理研究所承担的科研课题 住宅产业技术进步 贡献测评体系与方法研究的成果，通过对劳动投入、资金、技术进步三要 第一章 绪论 素对住宅产业产出贡献率的研究， 认为2 0 0 0 -2 0 0 5 年住宅产业会有较大发展， 技术进步所起作用继续提高，5 年科技进步贡献率增值为3 7 . 1 0 %，仍处于较 低水平， 住宅产业的发展属投资拉动型。 预测2 0 0 5 -2 0