（工商管理专业论文）住宅项目开发投资区位选择的研究.pdf

住宅项目开发投资区位选择的研究 摘要 房地产业是我国国民经济的熏要产业，往宅项舀开发投资是我国房地产业的最主要 投资业务之一。毽前，在我国房地产业中，住宅项爨开发投资在我国房地产项嚣开发投 资中占有很大比重，我国房地产企业的主营业务大部分是住宅项目开发投资。房地产开 发投资投入巨大，风险极高，科学准确决策非常重腰。选择最佳区位，是房地产项目开 发投资成功的关键。特别是在中国这个各地区间自然条件和社会经济条件差异十分悬殊 的大国，更应该注重房地产项目歼发投资区能的选择。痨地产项目歼发投资自身固有特 性和选择最佳区位不餐能有效墙保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。住 宅项目开发投资作为房地产行业的主要投资业务，它的区位选择有蔫很大的行业借鉴意 义和应用价值。在市场经济条件下，企业无疑是经济活动中最活跃的行为主体。因此， 本文将目标定位于作为微观经济主体的房地产开发企业。通过对住宅项目开发投资区位 选择这一投资决策管理问题的进行研究，我们期望能为房地产开发企业提供相应的决策 参考，希望寻找劐适合我国房地产企业开发投资住宅项鼹的嚣位选择决策科学方法。 本文通过研究住宅项目开发投资的固有特性和住宅区垃的特征，认为住宅项耳开发 投资的固有特性和住宅区位的特征决定了区位选择成为住宅项目开发投资成败的关键。 本文基于价值t 程的原理，尝试性地提如住宅项目开发投资区位选择的标准是“预期区 位价值性价比最大化 。为了科学地评价和预测住宅项瞬开发投资区位价值，本文还尝 试建立住宅项目开发投资区位价值评价体系，和探讨了豹各种常用的评价方法豹优劣， 认为层次分析逶含我囡房地产开发企业，适合我躁房地产业的住宅项尽开发投资的现 状。最后，从理论和实证两方面，详细介绍了层次分析法的基本原理和基本步骤，以及 其在住宅项目开发投资区位选择决策分析中的应用。 本文希望通过对住宅项目开发投资区位选择的研究，让广大房地产投资者、经营者、 管理者充分了解和认谈到区位选择在住宅顼西开发投资区位的重要性，掌握住宅项目汗 发投资区位选择的方法，为我国往宅项遐开发投资在区饿选择问题上的分析彝决策提供 思路和方法。我们希望尽自己所能，为我国房地产业的持续、健康、规范发展作出贡献。 关键词：住宅项目开发投资；区位；区位选择；区位价值；层次分析法 r e s e a r c h0 nl o c a tin g0 f t h eh o u s l n gp r o j e e tb u i l d l n gl n v e s t m e n t a b s 了臌e t 薹囊ef e a le s l a | oi 稳d 珏s l f yi sa 建i 璎p o 娃a 珏li 曩d 珏s l 薹yo fo 珏e o 毽鑫量f y 穗鑫l i o 珏越e e o 藏。珏熏y ， 重纛e i n v e s t m e n to ft h eb u i l d i n gh o u s i n gp r o j e c ti so n eo ft h em o s tm a i ni n v e s t m e n tb u s i n e s so ft h e 愆越e s | 鑫埝逸d 珏s l f 萝a tp 豫s e 纛l ，l 蠢e 趣v o s t 趣e 珏lo fb 珏羹d 强g 魏q 毽羹n gp 妨e e l 远缀eg 蹿a | l yp a 娃 o ft h eb u i l d i n g p f o j e c tb u s i n e s si l lo u fc o u n t r yf e a le s t a t ci n d u s t r y ，t h eg f e a t i yp a r to ft h e l 鼓a i 珏b 珏s i 藏e s so fo 舔fc o 珏珏l r y s a le s 毅ee 珏e f p 杰e 呈sl 氢ei 芏撑e s 峨e n 毫q fb u i l d i n gh o 珏s i 琏g p r o j e c t 1 1 1 ei n v e s t m e n to fb u i l d i n gr e a le s l a t e sd e v o t i o ni sh u g e ； t h er i s ki sv e r yh i g h ，s o m a k 主n gs c i e n a 聪a c c l | f a l ed e c i s i o 珏弧m o s l 汹p f l a | 1 1 c 幻o s i 珏gl 轰eb e s ll o c 3 t i o ni sa s u c c e s s f u lk e yo fl h eb u i l d i n gr 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i s l i co fl h eh o u s i n gl o c a t i o n w bl h i i l kt h ei n h e r e n tp r o p e r t yo fl h e h o l l s i n gp 喇e c 耋赫v e s l m e n 耋a n dl h e 蕊鑫f a e l e 蠢s l l co f 睡eh o l l s i n gl o c 越i o 建搬a | c e 孙c a l i n g b e c o m el h ek e yo ft h eh o u s i n gp r o j e c lb u i l d i n gi n v e s 呱e n ls u c c | e s so rf a i l u r e i l it h i sp a p c r ， 珏 w ea c c o r d i n gv a l u ee n g i n e e r i r i go fp r i n c i p l et r yt ob u i l dt h es t a n d a r dw h i c ht h ei n v e s t m e n to f b 鼍l 霜d i 鹅h o l l s i n gp 炳e c ll o c a l i l l gi s ”疆ef a l 强o fe x p e c 熏勰ll o c 鑫l i o 琏v 蠢珏e 幻i c e 耋s m a x i m 波e d ”f b ft h es a k eo fs c i e n t i f i c a l l ye v a l u a t ea n df b r e c a s tt h el o c a t i o nv a l u eo fh o u s i n g p 秭e 露醅i l d i 珏gi 鑫v 镐l m e n l ， 遮疆主sp a 芦r ， w es l i l ll 疆镐l 曲l i s 舞掇e 魅氆e 孙c 鑫| 迅珏v a | _ l | e e v a l u a t i o ns y s t e mo fh o u s i n gp r l 西e c tb u i l d i n gi n v e s t m e n t ，a n dr e s e a r c ht h ea d v a n t a g ea n d d i s a d v a 致量程g eo fv 鑫砖。毯si 曩l 藏l 狂。鑫l | s ee v 鑫l 珏a 重i 毅l 挂e | h o d s ，虢重纛l 瓣羹匙a l i e 薹荟e f ；i f c 轰y p r o c e s sf i to u rc o u n t r yr e a le s t a t e e n i e r p r i s e ， f i to u rc o u n t r yt h eb u i l d i n gh o u s i n gp r o j e c t o f | 囊ef e 越e s 拖| ei 纛d 娃s l 搿i 矬y e s l l 珏e 珏o p f e s e 珏l n d i l i o n ，瓤l 基ee n d ， 螽o l 珏l h el 熬e o f i o s 鑫藏d t h es u b s t a n t i a le v i d e n c eb o t hs i d e ，w eg i v eap a r t i c u l a fd e s c f i p t i o no fa 皿a l y t i ch i e i a f c h y p f o e e s sb a s i ep f i n e i p l e 勰db a s i cs 差e p ，a n da p p l yl 羹e 量h e q 垮| op f a c t i 珏d e c i s i o nl n a 薹【i n g a b o u tl o c a t i n go ft h eh o u s i n gp r o j e c tb u i l d i n gi n v e s i m e n t 1 9 娆h o l ep a s s e sl od e v e l o pal e s e a f c hl h a lb e a l i n go fh ei n v t 塔t m e n lo fb u i l d i n g h o u s i n gp r o j e c t ， l e tt h el a 唱eo fr e a le s t a t ei n v e s t o r ，e x e c u t i v e ，a n dg o v e m 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究工作提供过重要帮助的个人和集体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名。誊昏荡 2 。0 8 年6 月l 。日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阕览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字纯或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为基的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 口即时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定 燃者签铭椭黜名：芍米嬲年。臼 广西大掌工商管理硕士学位论文住宅项目开发投资区位选择的研究 第一章导论 房地产业界素有“区位为王”的说法，在房地产界流行这样一句谚语：“第一是区 位，第二是区位，第三还是区位 。1 1 l 这句话被用作评价房地产价值的标准，并成为指导 房地产投资的金科玉律。本文所要探讨的问题就是对房地产开发投资至关重要的区位选 择问题。 1 1 论文的选题背景 九十年代末期，我国为了走出亚洲经济危机的阴影。参照发达国家的发展经验， 在“九五规划”和“2 0 1 0 年远景目标纲要中国家提出了把我国以住宅项目开发投资为 核心的房地产业培育为支柱产业的国家战略。并陆续相继出台了“取消福利分房，实行 货币分房”、“开展住房抵押贷款业务、“实行国有土地转让的招、挂、拍的政策 等多 项措施，大力支持房地产业的发展。我国的房地产业因而迎来了发展的黄金时期。我国 房地产业从1 9 9 7 年开始恢复性增长，仅过了几年，从2 0 0 1 年我国房地产业开始突飞猛 进，进入爆发式的增长阶段。再经过数年的发展，房地产业一举赶超了汽车、电子、钢 铁等其他产业，已经发展成为国民经济极其重要的产业，强而有力地拉动我国国民经济 持续稳定地增长。现在，我国g d p 的1 0 9 6 是由房地产业推动的，全社会固定资产投资总 额的2 0 9 6 是房地产项目开发投资。近年来，中国被誉为世界经济增长的“火车头”，那么 以住宅项目开发投资业务为核心的房地产业就成为拉动“火车头”的“火车头”。 房地产项目开发投资业务范围，根据项目的基本功能不同，可分为住宅项目、商业 项目、工业项目、服务业项目。在整个房地产业中，住宅项目开发投资为主要投资业务。 住宅项目的开发投资无论是建设面积和项目数量还是投资额和销售额，都大大超过其他 房地产项目上的开发投资。住宅项目开发投资提供的是人类赖以生存和生产的基本产品 一住宅，住宅是一切社会活动和经济活动的基础和载体，是社会生活中最基本的生产用 品和生活用品。正因为如此，以住宅项目开发投资业务为核心的房地产业理所当然地成 为国民经济基础性和先导性产业。同时其提供的住宅产品还是国民经济中最大消费项目 和最重要的投资渠道之一，住宅项目开发投资对国民经济发展有重大的促进作用，能够 为国家和国民大量地创造和积累财富。 住宅项目开发投资的发展大体上都会经历由解决住房短缺到增加住房面积，再到提 高住房质量和改善居住环境，最后达到全面提高居住水平的发展过程。这也应该是我国 住宅项目开发投资要走的道路，从整体上来看，我国住宅项目开发投资还处在解决住房 广西大学工商管理硕士学位论文佳乓页目开冀j 殳资区位选择的研究 短缺到增加住房面积的初级发展阶段，还有很大的发展空间1 2 1 。2 0 0 5 年中国可持续发 展战略报告中指出，为了支撑我国未来实现现代化的总体进程，从现在起到本世纪中 叶，中国的城市化率将从现在的4 0 9 6 提高到7 5 左右。这意味着只有中国的城市化率每 年应当平均递增l 左右，才能满足我国现代化进程的要求。由此推算，到2 0 2 0 年，中 国的城市化率将达到5 5 一6 0 ，在未来的1 5 年内还将有3 4 亿的农民从农村迁移到城 市。再加上城市原有居民住房条件的改善，住宅项目开发投资在未来若干年内将保持比 较旺盛的发展势头，为整个房地产业的发展和国民经济长期持续增长提供支撑【引。 当前，我国经济持续过热，对外表现为人民币升值，对内表现出为资金流动性泛滥。 房地产业成为经济失衡的重灾区，房价急骤上涨。很多购房者出于投资获利，一窝蜂地 去“炒房，已呈现非理性疯狂，不问价格，不问地段，见房就抢。很多房地产开发企业 在这种氛围下，也失去理智，疯狂地抢地囤地，北京、上海、深圳、广州等大城市相继 出现天价地王。在房价疯长的背景下，许多房地产开发企业在住宅项目开发投资中也盲 目乐观，有的甚至根本不考虑住宅开发投资的区位选择和地段区位价值，就投入巨资疯 狂抢购土地。殊不知，这样的做法蕴含很大的风险。因为，宏观经济运行和房地产开发 是具有周期性特点，很多专家预测2 0 0 8 年随着人民币升值的进一步的到位，国家宏观 调控的从紧从严，奥运会的闭幕，国民经济景气度的下降，房价极有可能出现价格拐点， 房地产行业将会率先进入调整期。从历史经验来看，一九九三年七月份国家经济宏观调 控以后，房地产业普遍进入低谷。根据国家统计局资料，截至1 9 9 5 年底住宅商品房共 积压1 5 0 0 万平方米，售价大幅下跌，很多房地产开发企业由于房屋销售困难、资金大 量积压而陷人进退维谷的境地。但与此同时我们看到，区位选择好的房地产开发企业， 在局部地区和城市如上海浦东等地房地产业仍然市场需求旺盛，房屋售价稳中有升，销 售势头良好。另外，既使在房地产业非常不景气的城市，区位选择正确的地段仍然销售 良好，给房地产开发企业带来丰厚的利润。 住宅项目开发投资所建造的房子是能够长久地造福国民和社会，还是成为过几年就 被拆除的短命楼：是能够给房地产开发企业、国家以及消费者带来良好的经济效益和社 会效益，还是成为带来巨额经济损失和社会福利损失的烂尾楼，很大程度上取决于房地 产开发投资的区位选择。我们可以这样说：“选择最佳区位不但能有效地保证房地产开 发的效益，同时还能有效地规避风险。 1 4 l 因此本文认为住宅项目开发投资区位选择的 问题在整个项目评估和投资决策上占据着相当重要的地位 2 广西，数工商管理磺尘掌位论文稿宅项目静袋投资双位逡择的磅宠， 1 2 相关文献的综述 王2 1 国外住宅区位的相关理论研究 西方住宅区位的发展，经历了一个从定性到定量、从宏观到微观、从理论到实际操 作的过程。尽管融予研究的局限性，婚方理论氆存在一些问题，如宏观经济环境考虑不 够，模型的约束条件近乎苛刻，对现实情况的假定近乎偏颇。同时对住宅区位品质的描 述也不尽完善，但这并不影响冀重要的研究和应用价值。尤其值得我稍参考和借鉴 的是，两方区位理论对于住宅区位量化和建立数学模型的研究更加微观，更加深入，从 区位效益也就是城市级差地程的舞度出发，具体面详细地分析了往宅区位的确定原冀| l 和 方法及相关因素，引入了边际分析、均衡分析、弹性分析、供求曲线等一系列的数学分 析工具耩方法。并且麸个体蓟整体、从静态瓢动态、玖宏观到徽溪都建立起各具特氛的 区位模型。尽管这些区位模型不一定完全适合我国，但它无疑给我们展示了更加开阔的 愚路。下瑟简要介绍几个经典西方往宅区垃瑷论。 一、城市住宅区位过滤( f i l t e r d 脚n ) 理论： 这理论最早蠢循吉斯提出。健在对2 8 越纪2 8 年代美星急劂城市化背景下的芝加 哥进行实证研究后指出：城市地域的扩展和社区的演变主要是由于外来人豳的不断侵入 戳及由憩弓l 发豹系列地域演替过程焉导致鸵。在人盈抉速城市化的城市她域中，一方 面大量外来人口涌入城市，并且成群结队地居住在求职及生活便利的市中心区：另一方 瑟市中心区的原往人日由乎忍受不了外来人躁入侵焉孳 起的住房拥挤和环境恶亿等压 力纷纷向外迁移，市中心区的原有住宅逐渐地大部分或企部被外来人 j 所占据，并且形 成不同种族的聚鼹建区。因此，随蓉城市他的进展和城市建域的内外拓展，在城市地域 上就出现了一种类似于新陈代谢的入口迁移现象：新到的外来人豳侵入城市，。取代市中 心区的瑷有人口；蔼她们叉被更加嚣来的侵入入口所取代；原佳居民移早期迁入豹鼹民 不断向外迁居。这好像一粒石子投在水中形成的波浪一样，从市中心向外不断扩散。正 是在这种不断发展的侵入一演替过程中，不霹社会群体出现居住上的空间分化，形成 些专门化的社区或隔离区，从而决定了城市居住空间结构。伯吉斯将上述空问结果抽象 化为城市空间结构的同心圆模型。伯吉囊的这一模式从宏观上看基本符合单中心城市模 式，但它忽略了道路交通、自然障碍物和区位偏好等方面的影响，与实际仍有一定的偏 差1 5 l z o 住宅区位过滤理论的迸一步发展是霍伊特( 1 h o y t ) 在1 9 3 9 年提出的城市空间结构 3 广i 孽大攀3 撂f 管理碳士奄啦 耄? 0 链冀聂耳秀袭投资致l 恁竭日擎的磷0 毽 的扇形模型中。通过对美阑1 4 2 个城市的地价资料及其变化的详细分析，他发现城市地 域的增长并不像德吉薪模型孛所接述酌那样商各令方向均衡扩展褥呈同心萄状，丽是在 不同方向上有不同土地利用方式及不同等级住宅的差异发展。住宅区沿城市交通干线延 孛或者是分布在环境条件较好的地段，构成集中在城市她域某一侧豹住宅扇面，并髓越 是高级住宅区越是向郊区伸展；相反，工业区则在居住区相对的扇面发展。因此，随着 城市地域酶不断扩展就会形成枣不弱性质的扇蠹所组成的城赢空溺结构。扇形模型中的 住宅区演化存在蓿住房的过滤过程。因为现有的住宅日渐陈旧或过时，而随着收入和地 位的上升，人嚣对住宅质量帮性能的要求不断提高，势且上层阶层为了维持其社会她位 也要购菠新建的住宅。于是高收入住户迁往环境更好的新住房，遗留下来的旧住房被更 羝收入的居民所占据。其结果，住房嬲更低收入居民过滤，蔼居民则淘更高级住房过滤。 城市空间居住的扇形结构也由此而形成。在此模式中：贫民住在环绕工商业土地利用的 地段，藤中产酚级和富人则沿着交通大道、河道、海滨、或高她内终发展，自成一戮， 不与贫民混杂。当人口增多，贫民区不能朝中产阶级和高级住宅区发展时，也会循不会 受阻的方向作放射式发展，因此城帑各土地利用功能区购布局呈扇形或楔形1 6 1 。啥墨斯 ( c d h a r r i s ) 和乌尔曼e ( l u l l i l l n a ) 在研究不同类型的城市地域结构时发现，行业区 位、低价房租、集聚利益秘扩散效益嬲暾城市地域结构分异的主要因素。现代城市， 正是由于这4 种因素的榴甄作用以及历史遗留问题和局部地区的特殊性，导致城市地域 多极核心的产生，于是他们于1 9 4 5 年提出了城市地域结构的多核心模式。该模式中：住 宅区仍分为i 类，低级住宅区靠近中央商务区和批发、轻下业区：为了寻求好的居住环 境，中级住宅区秘高级住宅区常常偏向城市一侧发展，丽且他们形成了相应的城市次中 心f 7 l 。 住宅区位过滤理论产生于对具体区域和实际调查的归纳和总结，伯吉斯着重分析家 庭收入对居住区位选择的影响作用，作用机制是居民新溜住宅按收入水平被“过滤。 霍伊特淀意到交通对居住区位的影响；哈里斯和乌尔曼则从地价房租和利益的角度分析 居住区位酶分布。过滤理论三个模式的结论是离收入者多詹住在新建的城市外围，低收 入者大多住在离都心较近的老住宅区。这些理论研究解释了居住区位格局形成的原因， 描述和鹅释已经发生的过程，但没有说喷是否应当发生这一过程；在研究中也没有考虑 个体住房区位需求因素，只是假设家庭位置取决于住房条件的不间；同时由于区域的特 殊性，这些的理论虽然与原调查区域的情况十分吻合，却在后来被证明并不适用于其他 区域。但无论如何，这些理论对后来的居住区位选择研究和空间结构的研究，尤其是社 毒 。 广西大攀薯窟整理硪惫攀位论j 鸳毫耋毫p 芟骞静黛雯资区饿蠲口晕的研究 区的研究产生了深远的影响，成为城市住宅空间分布结构的三大经典结构模式。 二、城市住宅区位互换( t r a d eo f ft b e 箩) 理论： 城市住宅过滤过程的结果是穷人选择城市中心区域、而富人选择郊区住宅1 8 l 。对此， 先宙温器( 毛鬻i n g o ) 、阿朗索( 霹。轰l n s o ) 奠定基穑、焉由穆囊( 嚣疆硅专h ) 和伊文愚( a e v a n s ) 进步发展的互换( t r a d eo f ) 说相对过滤论有更为规范的表述。该理论认为城 市土地买卖竞争麓结果是，市孛心区的地价达到最高；距离泰中心区越远，城市的士地 价格越低。但同时也意味着居民所支付交通费用的增加。如不考虑交通费用，住宅供给 赞焉与距市中心区的距离的关系薏：麓着远离市孛心区，住宅供给赞用是距离的函数， 且呈递减趋势。如不考虑地价因素，只研究居民支付的交通费与离市中心区的距离的关 系，其变化趋势嬲是：越是屠住在远离市中心区的屠民，支纣的交通费用也越高。事实 上，在选择住宅区位时，交通费和住宅租用费必须同时考虑，只有两者之和最小才是最 佳区位。瑟最终形成的城市屠住用地结构隽低收入者居住在市中心，高收入者居住在郊 区【9 l o 总斡来说，城市住宅区位互换( t r 翻eo f ft h e o r y 理论运用薪古典经济理论从 城市土地经济学的土地租金着眼，讨论住户的投标租金函数和家庭、收入、环境等对投 标殂金避数的影晌，解释城童居民居住区位选择的指向，但模型隐含人是追求成本最低 的“经济入”，因而不考虑个体或住户对居住区位需求的差异和人对位置偏好给居往区 位选择带来的影响1 1 0 1 。 三、行为地理学理论： 行为地理学则认为，现实世界中的人类不可能是“超入”，人类的意志决定与其说 是在确定状态下进行，还不如说是在不确定的状态下进行更符合现实，因此，准确地说 经济和社会活动的行为主体是“概率入”。行为地理学的特点是运用知觉、认知、偏好 等心理学概念和心理学分析方法来研究和说明人类的空问行为，如居住地选择和购买 空间的选择等【1 1 1 。行为地理学对区缀论的行为化研究起到了重要的推动作用，如近代 经济地理学家普霄德和若斯顿放行为角度研究区位选择理论的成绩非常弓1 人注露，以至 于有人称区位论的行为研究为地理区位论。伊文思指出：人们趋向于与那照同他们有相 似特点的其他人交朋友。而且希望这些朋友能住在附近这就形成不同的住宅区片，离收 入住宅区或低收入住宅区等住宅区片的层次不同会使其周围的土地利用状况也会有差 异，从而形成城市不同的往宅用地区位瑟2 l 。b r o 冁和潲o r e 将行为地理学概念弓 入往宅 区位选择行为研究之中，提出了迁居决策模型。该模型认为：迁居原因来囟于内部霈求 s 广雹大攀蔗商管理硪士掌位论文薯毫宅凌茸开发投赞甄德选择的磅究 和外部居住环境的刺激，当现有居住空间效用与居住需求差距较大时，就需要寻找新的 居住遗。居住空闻的搜索和评彳鑫是界定在一个感知空闻的子集中，或者是家庭拥有大量 信息比较熟知的空间。通常首先选择家庭期望的空间，该空间具有家庭能够接受的最低 帮最高屠住移邻里特征界限。最终的搜索空闻般是位予认知空闻子集孛，与家庭麴期 望空问大致能够吻合。然后不断地搜寻，直至最后的“二选一 ，要么继续搜索，要么 侉留在现住宅遂键旧。 行为地理学主要是侧重个体行为与经济因索之间的关系分析，注重个人对环境的感 躲、评价褪决策，它对耨吉典模型的鸯效性掇擞疑阕。毽对影响家庭居住区位的社会送 素和家庭社会结构与个人住房选择行为之间的相互关系缺乏研究。 王。2 。2 鬻蠹住宅区位的穗关理论研究 近年来，中国房地产热带动一门新学科“房地产经济学的在中国兴起，众多高校 开办该嬲课程。鬻房地产区位理论是其重要的组成部分。对区位理论的基础研究提出一 些新观点，和对谢方区位理论的理论、方法、模型的评述、扩展、补充、修正，使麒贴 近纛解释现实闯题。同时剥用这些理论去研究中国豹情形，也获得了一些成果。国内学 者对住宅区位选择上的研究主要集中在区位因索的分析以及不同社会属性人群的居住 偏好，且基本上为定性分析，定量分据或者剑建相关模型的研究较少。但也有部分学者 引入国外的模型和理论，对我国住宅区位选择情况进行了较有成效的研究，较好地解释 了我国健宅区位选择和城市级差地租的现状。下面麓要介绍一下我国城市往宅区位理论 的研究工作： 曹振良等编著的房地产经济学通论( 北京大学出版社，2 0 0 3 年舨) ；定义了区位 概念：区位是指某一经济事物或经济活动所占据的空间场所以及该场所与周围事物间的 经济地理关系。并提出区位具有设计性这一基本特征。区位的设计性是指是区位具有主 观能动性，从理论上讲，人类可以根据自身经济活动的需要，发挥其主观能动性，在不 违背生态和经济规律的前提下改善区位质量、提高区位的效益。区位和级差地租是可以 由人创造的。其中还认为交通通达健( 包括公交、轨道交通等) 、生活环境条件( 包括商 圈) 、自然环境因索和社会人文环境对住宅区位选择影响较为明显。而居民自身社会属 性的不阍，其住宅区位和环境的偏好也会不同，放丽左右主体对往宅区位选择的过程和 结果【1 4 1 。 董骄在阐述往宅与区位的内在联系的基础上，分析了在计划梳铡和市场机制两个不 同的住宅经济运行机制下住宅区位的影响因素。提出在市场经济条件下，除传统的自然 6 广否，叫爹暑窟管理磺士掣q 空割 ：起俊冀趸暑开发投资区位逸择割研3 鳃 条件、地价、周边环境、城市规划外，社会聚集经济也是影响住宅区位的个重要因索。 总结了不嗣类型住宅的区缱的主导因素。并且通过茜方理论与中国实际的比较，说明以 “过滤论”与“互换论”为主要代表的西方住宅区位理论不适于中国，提出研究我豳城 市住宅送位格局酌形成应将居民选择与政府行为结合起来考虑i 弱 。 曹嵘等学者将我国北京、上海、广州、武汉和重庆等多个城市的住宅区位调查数据， 剩焉排序多元模型研究城市居民对往宅区位翡选择行必进行了实证分析。影响区谴选择 的因素可归纳为家庭层面和城市层面两部分，前者包括收人、工作地点、对环境的偏好 等，后者剐包括住房价格、城市扩张程度、郊区市政设施便利程度等，实证结果表明这 些因素的影响都是显著的，且符合理论预期。收入较高的群体仍喜好选择距离城市中心 近魏往宅区位，郊区基础设麓黧公多冬鼹务设施翡不完善是制约其囱郊区转移嚣主要因 素。1 1 6 j l l 7 j 张文患等学者通过对北衷城区的住宅空阉结构的深入分析，提出佳宅空闻魄分布和 扩展与交通通道具有密切的关系，主要交通干线沿线、高速公路出入口和轨道交通站点 周边地区是住宅空竭集中区氍住宅区开发豹最往区位。交通通道的建设可以提舟原住宅 区的可达性，促进沿线地价的升值，扩大居民住宅选择空间范围，为新住宅区开发和建 设提供潜在的利益保障。劂时，城市居民在住宅区位选择上，对交通条件具有很高的依 赖性。f 1 8 l 【1 9 l 通过对国内外相关文献资料的分析和研究，我们发现住宅区位理论的研究，已经写i 迸全世界经济学家们的高度重视。目前已经有了许多重鬻的理论，它们从不同的角度阐 释了一种或几种区位因子对住宅区位形成的影响以及其作用机制，探讨了焦宅开发和建 设活动所应遵循的空间经济法则和往宅区位选择和决策依据。但是每一种理论都不太全 面，过于强调一种或几种因子，得到的结论与现实情况有很大的出入。因为这些理论大 多数是从城市经济和居民健宅区位选择的角度出发，从房地产开发企业的角度出发的相 对较少，所以很难直接套用在住宅项目开发投资区位选择上来。因此，在住宅项目开发 投资区健选择的研究中，我们应当根据住宅项西开发投资的实际情况做到有所继承和有 所扬弃。 1 3 论文写作的意义和目的 我阑城镇居民住房制度改革从2 0 世纪八十年代初开始，经历了由“瘸家配给制” 改为“单位配给制 和“单位配给制 向市场化转变的阶段。房改从售房起步，也经历 7 广西大掌工燕答理嘲耗b 掣氍龟论j ：谯二毫p 雯暑秀发投赞翻消龟择的磅l 恕 了两个重要阶段，一是房改售房阶段：1 9 8 9 年1 0 月1 日至1 9 9 3 年1 2 月3 1 日实行以标 准价出售公有往雳，1 9 鳎年7 胃l 霉至1 9 鳄年1 2 月3 l 国实行以成本价高售公有往房， 各单位囱管公房和城市直管公房出售率分别达到9 0 和8 5 以上；二是住房货币分配阶 段：及1 9 筠年3 冀l 嚣超，由梳关攀监单位率先试行住房货币分配，肽2 0 0 0 年超，住 房分配货币化改革在全国推开。住房制度改革与创新直接诱发了我国房地产市场运行内 部橇铺的交荤，房遗产开发企监成隽我国住房供给的主力军。我匿房地产野发企业每年 将大量的资金和资源投入到住宅项目开发投资上，来满足广大人民群众的住房需求和自 身的企鼗发展。大多数佳宅项罄开发投资区盈选择的正确在很大程度上，保证了这部分 财富的投资收益，避免出现巨大损失。我国足典型的人多地少的国家，要用极有限的土 地养活1 3 亿入毯释解决1 3 亿人墨的居住闭题，嚣嚣童还蛩发震经济，镶絮照子工业、齑 业、城镇化建设等。区位选择本质上是对稀缺土地资源的进行优化配置，让有限土地资 源发挥撼最好的效益。由于地供给的稀缺性和房地产盘然遗理位置的绝对避定性决定 了房地产开发投资中研究区位的必要性，同样的房地产，设计布局、建造成本可能完全 一致，德只要换一个区域或位置，其价格可能青天壤之别，这邦说明考察房地产开发投 资时，重要的往往不是房地产项目本身的外部质量、结构、技术工艺及内在状况，而带 动其价格较大变动是区位因素，如区位环境、配套设施、绿化、治安等等，房地产开发 投资的区位选择是对项目各个待选的区位做出科学的评价和总结，为房地产投资决策及 区域区挝选择提供科学指譬，从面为投资决策选择出最健的投资区位。住宅项耳开发投 资作为我国房地产业的主臻投资业务，其区位选择研究的深化对完善房地产投资区位选 择理论以及指导房地产开发企业的投资决策具有重要的意义。 近年来随着市场经济的发展、城市经济的活跃、人们收入水平和需求境界的提升， 住宅开发投资成为城市经济发展中新的经济增长点，住宅置业投资成为城市居民投资的 新亮点，在这种背景下探究住宅区彼选择问题，对城市居民生活水平的提高和房地产类 财产的增长也具有一定的现实意义。 本文的写作意图是基于实践的需要。在市场经济条件下，企业无疑是经济活动中最 活跃的行为主体。因此，本文将目标定位于作为微观经济主体的房地产开发企业，通过 对房地产住宅项群开发投资区位选择这一行监重大应用经济问题进行研究，期望能为房 地产开发企业提供相应的决策参考，希望找到适合中国房地产开发企业开发投资住宅项 目的区位选择决策科学方法。 s 广西大攀戈离管理磺士拳位论文警莨冀芟鲁费麓淑资鹜髻恕选择的研，电 第二章住宅项目开发投资及其区位选择的基本理论 2 1 住宅项目开发投资理论概述 2 。l 。王房地产与住宅项曩开发投资 房地产，国外通常表述为“不动产。但“不动产一的含义不仅限于“房地产( 国 内通常认必其包括土地和虏屋，也有的将其等弱于房产) ，更包括开发后附着于土地之 上的各种结构物及设施。它指的是“土地以及附着于土地之上的改良物 ，其中的改良 物( i m p r o v e 瑶e n t ) 包括建筑物、道路、停车场、水电设施等。房地产业是从事地和房 屋开发经营的行业。具体地说，它包括以下一些内容：国有土地使用权的出让；房地产 开发和露开发。其中包括征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设，以及对 旧城区的再开发；房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租 赁、抵押等经济活动：房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理；物业管理， 主要包括房屋及公共设施、设备的保养、维修，并为使用者提供安全、卫生以及优美的 环境；房地产市场的调控和管理，即建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、 信息市场、制订合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。其巾即包括了政府的管理行为，又包括企业的商业行为。狭义的房地产则 是专门指房地产开发投资这种典型的商业行为，般指房地产开发企业，以赢利为爵的 投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列 经营行为。房地产开发投资与当前流行房地产置韭投资的区剐在予，房地产开发投资是 指房地产开发企业买地建房产，通过获取销售房地产收入与开发成本的差来获得利益。 置业投资是指投资者不参与开发，投资现成房地产，通过房产升馕来获得幂| j 益。房地产 项目开发投资业务范围，根据项目的基本功能不同，可分为住宅项目、商业项目、工业 顼磊、服务鲎项嚣。从孛我们可得翔，房建产开发投资是一个裙对广义的范畴，两本文 要研究的住宅项目开发投资是一个相对特定的范畴。因而住宅项圈开发投资，即具备房 地产开发投资的。般特征，又具备鑫身的独特的特点。渊 2 1 2 住宅项目开发投资的固有特性 住宅是人们有意识建造翡供经常性生活休息的固定空闻，是入们生存察发展的必须 拥有的消费品。住宅项目开发投资是指房地产开发企业通过开发符合市场需求住宅项 目，来获取剩润最大他的商遭行为。遥过资本垫支行为，以谋取预期收益或规避预期风 险，这是住宅项网开发投资与一般投资的共性。但与此同时，由于住宅项目本身所具备 多 广1 曩大掌工商麓l 理磺士掌位沦? 捷建弘芟目爱；鬟投资区健逡拜的研j 毽 的特性与经济特性，住宅项目开发投资也表现出区别于其他投资的周有特性。1 2 1 l 一、开发周期长且投资数额巨大 住宅项目开发已由过去的一家一户单独建设的模式发展成为现代的“大社区理念” 整体开发模式。一个项墨遥常一次畿提供少剃数+ 套往宅，多戴上百套住宅，大型项嚣 甚至一次提供上千套住宅。不仅如此，项目还提供相应居住配套设施，例如：道路、花 园、停车场等等。因焉现代往宅顼墨工程浩大，造成了甓宅项目开发周期长，少则数月， 多则数年，投资回收期远远长于一般商品经营，一般为3 5 年；投资数额臣大，少则数 吾万元，多则数千万元，甚至数亿元；住宅顼飚开发投资穰少是宠全依靠房地产开发企 业自有资金周转的。 二、项嚣开发投资不确定因素多盟最险较大 房地产项目的不可