（旅游管理专业论文）城市旅游景观房产开发研究——以桂林为例.pdf

ii 城市旅游景观房产开发研究城市旅游景观房产开发研究 以桂林为例以桂林为例 研究生姓名：梁晨研究生姓名：梁晨 导师姓名：任冠文教授导师姓名：任冠文教授 学科专业：旅游管理学科专业：旅游管理 研究方向：旅游 规划 研究方向：旅游 规划 年级：年级：2005 级级 摘摘 要要 随着我国经济的快速发展，我国的旅游业和城市化建设已经进入了一个加速发展时 期，出现了旅游业与城市化进程相融合的产物旅游景观房产。自 1999 年“旅游房地 产”这个概念出现后，旅游景观房产在我国掀起了一股浪潮，先后己有几十个旅游景观房 产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较好的市场反映。 虽然已经带来巨大的经济效益和社会效益，但旅游景观房产的项目开发还处于探索阶 段，其理论基础、开发模式和法律法规都有待完善。有鉴于此，本文对旅游景观房产这一 旅游学与房地产学、经济学等多学科交叉的综合性课题进行较为全面的总结评述，根据前 人的相关研究成果，对“旅游景观房产”给出了具体定义： “狭义的旅游景观房产是指在 房产开发过程中以景观为价值核心或卖点的房产建筑项目；广义的旅游景观房产则是当旅 游业发展到一定阶段，旅游区域内将该地区自然与人文气息有机融合在一起的所有房地产 项目。它包括两方面含义，一方面是指借助自然景观、历史人文景观、现代城市景观作为 房产主题的开发和营销模式；另一方面是指统一协调的旅游景观房产成为城市新的景观构 成形象” 。并对其特征、分类和开发模式进行研究，作出基本论断。 在此基础上本文还通过综合运用旅游学基本理论和城市发展理论，分析了城市化对旅 游景观房产发展趋势的影响，论证了城市建设作为城市化的载体，为旅游景观房产发展奠 定了良好的基础，带来巨大的发展空间；另一方面提出旅游景观房产对城市建设也施加作 用：旅游景观房产开发不仅影响城市建设的风格，而且也推动了城市化建设进程。 同时，本文还对我国城市化建设中大规模的房地产开发进行了深层次思考，并作出论 断：旅游景观房产的发展是城市化建设持续稳定发展的前提条件之一，城市化进程的发展 要求与旅游景观房产的发展要求在一定程度上是完全一致的。旅游景观房产除了其传统的 观光娱乐等功能外，已经成为体现一个城市特色和文化内涵的依据，是城市自然环境与人 文环境的有机结合。它的发展不仅起到了推动城市旅游的发展、促进城市的基础建设、提 升城市建筑文化品位的作用，还有助于推动城市的生态化建设，促进我国城市化进程的发 展。 最后，本文在梳理和总结了我国旅游景观房产项目开发的现状和问题的基础上，针对 iii 如何进一步建设我国城市旅游景观房产项目进行了探讨。并以桂林为例，对桂林市房地产 项目开发的环境、现状和问题进行了全面的分析，提出了如何提高桂林市旅游景观房产项 目开发水平的建议和对策，目的在于为旅游景观房产项目开发提供初步的理论支持和实践 分析，也期望对相关的管理部门起到一定的参考和借鉴作用。 关键词:旅游景观房产，城市化，项目开发，问题与对策，桂林 关键词:旅游景观房产，城市化，项目开发，问题与对策，桂林 iv the study of urban tourism landscape-estate: case study on guilin city name:liang chen mentor:professor ren-guanwen subject:tourism management research aspect:tourism programming grade:2005 abstract recent years,along with the rapid development of economy,the tourism industry and metropolis tour has came into a period of rapid progress,and the combination of tourism industry and metropolis tour,tourism landscape-estate has appeared.ever since this concept came out in 1999,tourism landscape-estate has raised a tidal wave in china,manytourism landscape-estateproject had been constructed successively,which received preferable feedback of the market. although it has brought a huge benefit in social and economical,the development of tourism landscape-estate still in exploration phase.its theory,method of development and the rule of law still need to be consummated.whereas,this paper more overall analysis tourism landscape-estate-the comprehensive subjects of tourism, study of estate and economics,studies the relevant concept, provides and definestourism landscape-estate:the explanation of tourism landscape-estate could be divided into two parts,the narrow sense of that is a house property construction project,which value and promotion core is landscape;the broad sense of that is all the estate projects in the tourism zone,which syncretized with local nature and culture features.the broad sense of tourism landscape-estate contains two facets,on one hand it is the house property which in virtue of nature scene,history and culture scene,modern urban scene as its exploiture and promotion mode;on the other hand it means the coordinated and harmonious tourism landscape-estate become new landscape image of the city.and studies about its characteristic, classification and development mode, makes some basic judgments. on one hand this paper proves the urban construction as the carrier of the urbanization, settles good foundation for tourism landscape-estate development, and brings enormous development space to develop for tourism landscape-estate. on the other hand proposes that tourism landscape-estate exert function to urban construction: the developing of tourism landscape-estate influences the style of urban construction, which promotes the urban v construction process. at the same time, this text ponder deeply to the extensive development of tourism landscape-estate and draw the conclusion:the development of tourism landscape-estate is one of the precondition for developing the urbanization in stabilization.the requirements of urbanization and tourism landscape-estate match perfectly in some conditions.the functions of tourism landscape-estate is not only its sightseeing and entertainment function,but also the symbol of local city.it is become the combination of local natural and cultural features.the development of tourism landscape-estate would promote the urban basic construction, the taste of urban architecture,the urban ecological construction and the urbanization of our country. at the end of this thesis,the paper analyses and summarizes the status quo and question of tourism landscape-estate projects,provides the integrating developing of tourism landscape-estate the principle and mainpoints. meanwhile, through studying guilin estate developing project cases,this thesis analyse and summarizes the status quo and question of guilin estate projects,offers the preliminary theory and analyses of practice for the value of tourism landscape-estate in order to promote enterprises to carry on depth development to tourism landscape-estate project. keywords:tourism landscape-estate;urbanization;project developing,problems and countermeasures;guilin city 论文独创性声明 论文独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下进行的 研究工作及取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含其 他个人或其他机构已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究作出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人承担本声明的 法律责任。 研究生签名： 日期： 论文使用授权声明 论文使用授权声明 本人完全了解广西师范大学有关保留、使用学位论文的规定。广 西师范大学、中国科学技术信息研究所、清华大学论文合作部，有权保 留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其 他复制手段保存论文。本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。 除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可以公布（包括 刊登）论文的全部或部分内容。论文的公布（包括刊登）授权广西师范 大学学位办办理。 研究生签名： 日期： 导 师签名： 日期： 1 城市旅游景观房产开发研究城市旅游景观房产开发研究 以桂林为例以桂林为例 第一章 综述 第一章 综述 1.1 旅游景观房产的出现 1.1 旅游景观房产的出现 旅游景观房产，最初是由旅游房地产发展而来的。旅游房地产的形成可追溯到中世纪 欧洲世袭贵族的度假城堡，并在二十世纪初法国南部地中海沿岸形成雏形。现代旅游和房 地产联合开发最早出现在西方国家。上个世纪 60 年代，法国阿尔卑斯山地区出现以分时 销售(出售以酒店为主的物业使用时间段)方式的别墅度假村，它首次采取了分时销售的方 式招揽客户,在当时别墅销售市场不景气的情况下取得了意料之外的成功，奠定了现代旅 游房地产的基础。旅游景观房产真正的发展出现在 70 年代的美国，由于房产商在销售中 引入了分时度假、时权酒店等概念，刺激了消费者购买，获得了商业上的巨大成功，大量 开发商、投资商纷纷进入这一领域，以旅游开发带动房地产开发的营销模式逐步形成并迅 速扩大，后期发展并形成了目前在欧美相当流行的“假期交换系统” 。此后，随着西方现 代旅游业的发展和成熟，旅游产业逐渐走出原来以观光旅游为主的低层次模式，向以休闲 度假旅游的较高层次模式转变。旅游业成为房地产开发的依托，旅游开发和房地产进一步 结合，并在房地产市场的建立、规范和完善上走出了一条成功的道路。 从国内发展来看，旅游房地产的概念在 20 世纪 90 年代初传入中国，海南首先出现了 分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20 世纪 90 年代末， 随着假日旅游热潮的兴起，海南部分旅游从业者将大量空置的旅游地房产通过重新改造包 装，以旅游房地产的形式推向市场，销售火爆。从此，旅游与房地产的结合模式开始真正 受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，开发了一大批房产项目(主要是酒店 和部分高档住宅)，开创了国内旅游房地产开发的新局面。从 1999 年海南“南海传说” 、 三亚“博鳌国家旅游体闲度假区”的成功开发后，先后己有几十个旅游房地产项目在全国 进行改造、规划、建设和推广，并取得了较好的市场反映。随着我国经济的快速发展，市 场消费由自发性消费转向引导型消费，旅游产品的开发由自然景观、文物古迹转向人造景 观，旅游景观房产也就应运而生。旅游景观房产的概念来源于具体旅游房地产项目的营销 策划、营销主题，是将旅游房地产与景观资源进一步有机融合在一起的房地产项目。21 世 纪初期，杭州宋城集团天城房产公司，依托杭州乐园成功进行了景观居住房产的开发，给 中国的房地产业带来新的推动力量，一时间全国上下兴起一股“旅游景观房产”开发的风 潮，旅游景观房产也由单个企业自发尝试开始转向行业自觉的引导型开发。 长远来看，旅游景观房产开发不仅能带动旅游业和房地产业发展，也是搞好城市建设 的重要切入点和举措。但总的说来，中国旅游景观房产理论研究比较薄弱，实践上也刚起 2 步，理论研究和实践均处于初级阶段。这种初级性表现在：时间短，旅游景观房产无论是 在理论探讨还是实践开发都是最近几年的事情；概念混乱，迄今没有形成规范而认同的科 学概念；城市与旅游景观房产业结合的政策、法规、规则缺乏和不完善；旅游景观房产的 类型、影响因素、空间布局和运行机制及对城市建设的影响等理论问题都有待于进一步研 究和界定。这些正是本选题感兴趣的问题。 1.2 文献综述1.2 文献综述 旅游景观房产是伴随着分时度假的产生而提出来的，但国外主要研究景区分时度假模 式的旅游、房产综合项目，即旅游房地产项目，而没有明确的旅游景观房产概念。近几年 来，国外理论界开始关注旅游业和房地产业的结合发展问题。peter.clever(2001)对德国 房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，认为旅游业正在成为房地产商投资的热点，其 原因是这种投资顺应了社会经济发展和消费者的需求变化趋势，休闲社会来临，人们有更 多的时间休闲度假，房地产结合旅游业必然会有光明的前景。w.hobson(2002)对度假房产 的销售方式进行了研究，提出建立私人房产俱乐部是度假房产一种可行的销售方式。 j.c.crotts 和 r.l.ragatz(2002)对旅游度假房产消费者的特征进行了研究，对第二居所、 “家外之家”这类房产面对的消费阶层，消费者的购买动机、购买方式、购买能力等方面 的问题进行了研究总结。他们主要研究景区分时度假模式的旅游、房产综合项目，而没有 明确的旅游景观房产概念。尽管他们提到的度假房产、 “家外之家”在一定程度上和本文 所探讨的旅游景观房产是一致的，但实际上仍然属于旅游房地产范畴。 国内旅游景观房产概念来源于具体房产项目营销策划、营销主题，最初是开发商看到 伴随景观资源的开发带来地价升值，于是开始借助景观概念提升房产项目的品质和价值核 心，在城市房产开发过程中借助景观资源，进行营销策划和形象推广。国内旅游理论界中， 陈卫东最早以论文的形式探讨了旅游房地产的有关问题，他在 1996 年发表的论文区域 旅游房地产开发研究中，重点探讨了旅游房地产开发的方式和影响旅游房地产开发的主 要因素，对旅游房地产的开发模式进行了初步总结，但未对其具体定义。此后随着实际开 发的不断深入以及对此开发模式认识侧重点的不同， 又有学者将其称为 “景观房产” 和 “旅 游景观房产”等。 通过对中国期刊网（1994 年2007 年 3 月） 、中国人大复印资料、中国优秀博硕士学 位论文、中国重要报纸、中国重要会议论文集等全文数据库以及互联网的检索统计，经笔 者查阅，发现当前人们对“旅游房产”的研究重点集中在四个方面：一是“旅游房产”的 涵义；二是“旅游房产”的类型与开发模式；三是“旅游房产”市场体系的建立和规范； 四是“旅游房产”发展趋势与前景。研究成果主要包括以下四个方面： 1.“旅游房产”的涵义；各学者主要论述了“旅游房产”的定义和种类并对其进行了 研究。沈飞将“旅游房产”定义为“旅游房地产” ， “旅游房地产是指以旅游度假为目的的 房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能” 。张奕、巨鹏等学者则注 3 重“旅游房产”的环境依托特性，认为“旅游房产”必须依托周边丰富的旅游资源(包括 自然景区、人造景区)，因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”或“景观房产” 。吴老 二则给予“旅游房产”以广义和狭义理解。 “从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可 以叫旅游房地产；从狭义上讲，特指引入分时度假模式(timeshare)的与传统相区别的旅 游房地产” 。从上面诸多对“旅游房产”概念的表述，可以看出大部分学者在研究“旅 游房产”的定义时，主要从它的旅游功能方面着手进行研究。 2.“旅游房产”的类型与开发模式；对于我国“旅游房产”的研究主要集中在对其开 发和发展模式的研究，依据其组织方式的不同陈卫东把区域旅游房产的开发模式划分为随 意型、规划型和混合型 3 种基本模式。另外胡浩等根据其开发功能把目前中国“旅游房产” 开发模式分为 4 种：一是娱乐类旅游房地产开发(市场主导)；二是观光类旅游房地产开发 (政府主导)； 三是接待类旅游房地产开发(市场主导)； 四是景观型住宅区开发(区位主导)。 刘会燕在此基础上提出我国旅游地产的开发模式还存在与旅游相关的写字楼以及以大盘 形式出现的综合性旅游房地产开发的两种模式。可以看出我国目前大多数学者是根据“旅 游房产”的功能将其开发模式进行分类，且分类方法偏重于“旅游房产”的“房地产”这 个要素。 “旅游房产”的开发从房地产的角度来讲是找到了一个炒作契机，从旅游的角度 讲， “旅游房产”为当地旅游经济的发展起到了提升的作用，但这种开发模式在实践中会 遇到很多现实问题。 “旅游房产”具有显著的“旅游+地产”的二重性，对其开发有着强烈 的资源依托性，这就涉及到资源的开发和保护的问题，因此在“旅游房产”的开发中如何 处理好资源的开发和保护的矛盾关系(间接的则是企业、政府和当地居民之间的相互关系) 及在开发中将采用何种方式将是今后急切需要解决的问题。 3.“旅游房产”市场体系的建立和规范；各学者论述了我国“旅游房产”市场的基本 状况，总结了建立和规范“旅游房产”市场体系的措施。刘会燕认为经营管理水平不高， 市场信誉度低，人事不充分，经验不足以及相关制度法规不健全等因素制约了我国“旅游 房产”市场体系的建立和发展。吴老二等认为，相关的制度、交换体系、融资体制、管理 体制等因素同样也制约着我国的旅游房产的迅速、健康地发展。程绍文认为除了政府宏观 监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈 和能动作用来加强对其的监管。同时我国旅游房产的购买者主要有以下特征：(1)中青年 成为消费的主力军；(2)购买者多为高学历者如具有大学学历的人员；(3)以家庭为主的购 买者居多；(4)休息与放松是度假主题购买者购买分时度假的主要目的；(5)企事业、机关 购买多为了奖励旅游。由于“旅游房产”是一个新兴事物，很多开发商拼命炒作概念,结 果让市场越来越混乱,造成盲目的“旅游房产”热。建立健全“旅游房产”市场体系已经 是我国迫切需要解决的一个问题。 4.“旅游房产”发展趋势与前景；从“旅游房产”这一新事物产生的背景、缘由，分 析了其特点、分类等基本内容，并就其应注意的问题以及未来发展的趋势和前景进行了探 索。邹益民、孔庆庆，指出我国旅游业保持着良好的增长势头、人们的生活水平不断提高、 4 城市基础设施完善都将促进我国“旅游房产”建设保持良好的增长势头。李孝坤则明确了 城市景观房产品位的提升在我国当前城市建设中的重要性和迫切性。但以上观点都只是从 旅游景观房产本身开发与建设的角度进行研究，而没有从城市的角度对旅游景观房产的发 展前景进行研究。城市旅游景观房产的建设并不仅仅只是体现了城市文化、符合城市建设 的需求，事实上，旅游景观房产的发展必然应该向景观城市发展，这不仅对城市发展本身 有益，对改善城市居民的居住环境也是极重要的一件好事。 综上所述， 旅游景观房产作为一个新兴事物， 很多专家学者在此方面做了科学的研究， 对我国旅游景观房地产开发研究的发展提供了有益的帮助，但有些问题的研究尚显单薄, 有待进一步研究。各学者研究的出发点更多在于其经济和生态价值，没有从社会和旅游方 面加以更多的论述。如果从社会和旅游得价值考虑，就城市旅游景观房产发展方面而言， 这些研究还存在着以下不足： 第一，理论基础方面，对旅游房地产的定义的研究，至今还没有统一和公认的定义来 界定。明确旅游房地产的确切的定义、具体指代、文化内涵和特征，将为今后的理论研究 和相应的政策和法规的制定打下基础。另外，由于旅游房地产的开发背景、发展模式、项 目活动策划、开发规划、社区参与方式等方面与一般意义上的房地产有着非同性，比一般 的房地产更多一层内涵，即更注重景观性，如何充分发挥旅游房地产的景观功能，使其朝 绿色地产的方向发展也显得日益重要。 第二，旅游景观房产开发和城市化之间的研究还停留于其中的个别问题，研究缺乏系 统性和全面性。首先，旅游景观房产的开发模式没有依据城市类型进行划分。城市与城市 之间不仅地理位置不同，气候、自然环境也有所不同，并不是所有的城市都可以按照固定 的模式来发展旅游景观房产。其次，过于重视旅游景观房产的经济利益，只是将旅游景观 房产作为城市化建设过程中的一个经济项目。从旅游价值的角度来看，旅游景观房产不仅 指依托周围丰富的旅游资源，而且也指房产本身，它强调的重点是景观，既包括自然景观， 也包括人文景观，是自然与人文的有机结合。因此旅游景观房产的开发建设不应当仅仅将 其理解为城市范围内的一部分建筑的开发，而应当包括城市中的所有建筑，将整个城市都 纳入旅游景观房产建设范畴的角度来考虑旅游景观房产的建设。 第三，许多研究问题论证得不够充分，研究缺乏深入性。例如在旅游景观房产的建设 过程中片面强调“造景” 、 “借景” ，大部分城市中的旅游景观房产只是孤立于当地社会， 风景和民族文化的钢筋混凝土森林，没有真正体现建筑与环境的和谐，反而对整体景观形 象造成了破坏。此外，过分吸收西方建筑风格，使所谓的“旅游景观房产”俨然就是国外 的建筑作品“大荟萃” ，而且是多国的流派和风格，无从体现该城市的特点。这些都是城 市旅游景观房产的研究与开发中有所缺憾的问题。 1.31.3 研究的意义与目的研究的意义与目的 对旅游景观房产这一现象进行研究，具有重要的学术意义和应用价值。 5 首先，有利于补充完善我国旅游产业的理论体系。旅游景观房产在是近年来在我国出 现的一个新概念，作为旅游业与房地产业交叉发展产生的新型产业，有利于两大产业的良 性互动，能够带来巨大的经济效益和社会效益，而目前旅游景观房产的项目开发还处于探 索阶段，一些项目的开发还对经济和环境造成了某些负面影响，这些问题都需要进行理论 的分析和指导，其理论基础和开发模式都有待完善。 其次，有利于拓展旅游产业链的新领域。 “旅游景观房产”将旅游活动、景观、房地 产等进行无缝嫁接，是满足或配合旅游发展，以景观为价值核心和主题形象的旅游与房地 产联合开发的项目。目前旅游业的高速发展，必然牵动大批的房地产项目直接为旅游观光 与度假所使用，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所和娱乐设施等。同时还有一些房地 产项目间接为旅游服务，如超级市场、会议中心、体育训练中心等，成为旅游产业链不可 或缺的重要环节。随着旅游产业的不断发展，多行业关联性的加强，对旅游景观房产基本 概念、项目开发的系统性研究，将拓展旅游产业链的新领域，有助于旅游产业整体健康发 展。 第三，旅游景观房产有利于促进城市旅游的发展。大规模的旅游景观房产开发有利于 促进城市化建设及完善城市旅游合理布局。城市旅游是大城市发展到成熟和高水准阶段的 产物，它完全依赖大规模的目标化城市景观的兴起，依赖城市基础设施的配套完善，依赖 各种服务行业的繁荣和精细化。城市景观建筑是城市综合性旅游资源，是城市旅游的重要 物质依托，同时审美、历史延续等文化内涵是城市建设的灵魂，两者的完美结合将是未来 城市旅游发展的重要资源，通过旅游景观房地产项目的合理开发可以促进城市化建设的新 发展。 第四，旅游景观房产有助于城市形成自己的特色和文化内涵。城市化进程的目的是促 进一个城市的全方面均衡发展，而不仅仅是经济上的发展，更不能以生态环境和文化内涵 的破坏为基础来发展经济。每座城市由于所处的地理位置、自然条件、气象条件、历史文 化、民族传统、生活习惯和审美观念各不同，因而形成的空间布局、自然风貌、传统色彩、 建筑风格等各不相同，体现出了各自特有的思想、文化特色和蕴含。旅游景观房产所追求 的城市发展，正是这种凝聚着地域文化传统精华的特色城市。发展旅游景观房产，既达到 了保护地方特色文物、建筑的目的，同时也有助于对城市建筑进行创新，营造出有地域特 色的文化环境，表现出城市独有的特色，防止城市发展成为千篇一律的水泥建筑集合。 如桂林的发展目标是国际闻名的山水园林城市，桂林的城市化建设就应该从整个城市 规划与城市建设的角度发展旅游景观房产，以自然的、人文的景观要素构建出桂林独有的 山水特色城市旅游景观。因此，旅游景观房产的研究对于推动桂林城市化建设具有重要的 现实意义。 6 第二章 旅游景观房产的相关理论 第二章 旅游景观房产的相关理论 2.1 基本概念界定 2.1 基本概念界定 目前国内对旅游相关房地产开发的术语和名词解释还不统一，使用较为广泛的有“旅 游房地产” 、 “景观房产” 、 “旅游景观房产”等。为区分相关概念的异同，便于明确研 究对象，有利研究的深入，特对相关概念作以下界定： 2.1.1 景观 2.1.1 景观 “景观” 一词， 在欧洲最早可追溯到成书于公元前的旧约圣经， 希伯来文中为 “noff” , 词源上与“yafe”(美)有关，是用来描写所罗门皇城耶路撒冷美丽景色的1。在英语中 为“landscape” ，最初仅指一幅内陆的自然风景画，后来泛指所画的对象，即自然风景与 川园景色， 再后来该词又用来指人们一眼望去的视觉环境。 这种基于美学风景的景观理解， 是景观最朴素的含义，也是后来科学概念的来源。从旅游学角度研究“景观”,可以从两 个方面来理解它：一是审美的角度,二是系统的角度。从审美的角度看,很难把“景观”和 “风景”区分开来,一般把两者等同起来。 “景观”是人们的审美对象,作为客体的“景观” 对主体的人有着吸引力,是产生审美情趣的基础。从这个意义来讲,“景观”就是“美” 。 从系统的角度看,“景观”就是一个系统，包括的内容广泛。在这个系统之内,不仅“景观” 内部各要素之间相互联系和作用,而且内部要素和外界也是相互联系和作用的。一般说来, “景观”包括自然景观和人文景观。自然景观,通常指地貌、水文、气候、生物等自然地 理要素组合而成的景象与风貌；人文景观,则是人类社会活动创造的产物。 2.1.2 城市景观 2.1.2 城市景观 狭义是指城市地域空间的景物或景象。广义是指一种自然景观和人工景观相互作用的 综合产物，是在自然要素的基础上叠加了人类经济活动和社会活动的要素合成，它是一个 国家，一个民族或一个地区自然的、经济的和社会文化传统的综合反映。(宗跃光 1993) 2.1.3 旅游房地产 2.1.3 旅游房地产 虽然旅游房地产在八九十年代就在我国开始萌芽，但发展至今，业界对旅游房地产的 概念和范畴依然处于众说纷纭的状况，尚没有给出一个确切定论。从国内的相关文献对这 一概念的界定，主要有以下几种: （1）中山大学陈卫东较早使用旅游房地产这一概念，在 96 年区域旅游房地产开 发研究一文中 ，陈卫东认为“由于旅游业发展的广泛的带动作用，房地产业的发展强烈 地受旅游业发展的牵动，大批的房地产项目本身就是为旅游观光与度假用的，如宾馆、酒 店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等。一些房地产项目本身就是直接或间接为旅游服 务的，如超级市场、会议中心、体育训练中心等” 。虽然他未对这一概念详细定义，但却 较早的看到了旅游业和房地产的结合，以及旅游房地产的部分特征。 7 （2）比较流行的观点认为：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销 模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。(沈飞 2001) （3）有些学者注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富 的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”或 “景 观房产”(张奕，2001；巨鹏等，2002)。 （4）随着认识的深入，研究者对旅游房地产的认识逐渐深化，宋丁(2003 )认为“符 合中国国情的旅游房地产概念应该是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切 关联的房地产开发都是旅游房地产” 。 （5）还有的学者给予旅游房地产以广义和狭义理解。 “从广义上讲，所有同旅游相结 合的物业都可以叫旅游房地产；从狭义上讲，特指引入分时度假模式(timeshare)的与传 统相区别的旅游房地产” (吴老二 2003)。 （6）胡浩等 (2004)认为旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资源(包括自然景区和 人造景区)为卖点，以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实现了旅游功能的房 地产。 （7）邹益民(2004)则以置业项目为重点阐述旅游房地产， “旅游房地产是指以旅游区 域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区、主题休闲公园、 旅游(休闲)运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅(风格别墅)、民 俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目” 。 从上面诸多对“旅游房地产”概念的表述，可以看出早期比较流行的观点认为：旅游 房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游 功能。具体产品形态包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养 老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等。但旅游房地产不 仅仅只有度假这一个功能，而且随着旅游房产开发实践的不断发展，出现了非度假类的旅 游房产开发。例如主题公园(如深圳锦绣中华)是旅游房产，而它主要功能是娱乐、休闲、 观光旅游而不是度假。因此，较为准确的定义是“旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资 源(包括自然景区和人造景区)为卖点，以房地产开发为营销方式，房产开发全部或部分实 现了旅游功能的房地产”(胡浩 2004)。此后由于房地产开发依托环境的变化及城市休闲步 行街，城市商业中心等城市景观的高速建设，旅游和房地产的结合层次更高，相互联动更 强。又出现了“景观房产”以及“旅游景观房产”概念。 2.1.4 景观房产 2.1.4 景观房产 “景观房产”概念来源于房地产具体项目开发过程。在实际房产开发中，是房产开发 商首先采用各种“景观”概念进行房产营销策划和形象推广，随后才引起旅游和房地产理 论界的关注。在此概念产生前，通常旅游和房产开发的理论界多用“旅游房地产”的概念 来描述旅游与房地产相结合的项目开发。 8 “所谓景观房产，其本初意义是：景在房群中，房群在景中，景因房群而显灵性，房 群因景而凸现优美” 。 “景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游 的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游 区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。而房产经营商在进行地块的购置时不但注重了 对房产开发的察赋景观效应，同时在建筑的过程中也较为重视景观的设计，其开发的房产 亦可称为景观房产”(巨鹏 2002)。 2.1.5 旅游景观房产 2.1.5 旅游景观房产 继“旅游房地产”概念提出后，一些学者从注重旅游房地产的环境依托特性出发，认 为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，因此又把旅游房 地产称为“旅游景观房产” 。 “狭义的旅游景观房产是指依托丰富的旅游景观，满足消费者休闲度假为主，观光、 会议和居住等为辅的各种需求，将旅游、房产、休闲完美结合，集消费和投资为一体的综 合性产品。广义的旅游景观房产还包括对该产品的开发、销售和经营的独特的模式。(周 玲强 2003) 以上对有关于“旅游房产”的概念描述，尽管已经从多方面阐述了其概念的界定， 但仍然有其值得商榷之处。要给“旅游房产”作一个科学的定义，首先要了解其特性： （1）综合性； “旅游房产”并非纯粹的房地产项目，而是将旅游、房产、休闲结合 的综合性项目。 （2）必须以良好的旅游景观为依托。这里的“景观”已经不是纯粹的地理学概念， 而是包括自然和人文资源在内的广义的景观。它可以是有形的，如自然风景、历史遗迹、 人造景观等；也可以是无形的，如古代文化、民间传说等。 （3）能够实现旅游功能；这里的旅游功能不仅意味着能满足旅游者的观光、商务等 旅游功能以及居住功能，还指其本身能够自成一体成为旅游景观。 （4）开发、销售和经营方式的多样性。开发时，可以是开发商自家开发或是两家跨 行业进行合作开发；销售时，可以按产权出售，也可以按时权出售；经营方式更是多种 多样。 （5）附加值高； “旅游房产”相对其他商品房而言，附加值比较高，它不仅属于消 费品范畴，也属于投资品范畴。 无论将“旅游房产”的概念怎样称呼，上述概念其实都是将房地产纳入到旅游中， 而同普通房地产加以区分，但这里强调的旅游实质上都是狭义的旅游，而非广义的旅游。 因为以上概念的界定都有一个前提条件，即“依托丰富的旅游资源(包括自然资源和人文 资源)” 。我们知道，自然资源是天生的、不可改变的，但人文旅游资源却是可以被创造 出来的，从这个角度来说， “旅游房产”本身也可以成为人文旅游资源。 其次，无论是称旅游房地产，还是景观房产，更多考虑的出发点在于其经济价值，并 9 非旅游价值。如果从旅游价值出发考虑， “旅游景观房产”的称谓能够更好的将“旅游” 与“房产”结合起来。这里所谓的旅游景观房产绝不仅指依托周围丰富的旅游资源，而且 也指房产本身，它强调的重点是景观，既包括了自然景观，也包括了人文景观，是自然与 人文的有机结合。它不仅仅是指城市中的一部分建筑，也包括了旅游区域内的所有建筑。 它的建设重点在于使人与建筑和谐发展，使城市成为“天人合一”的理想城市，也许这才 是真正意义上的“旅游房产” 。 由上述概念描述，笔者以为“旅游景观房产”的定义应为：狭义的旅游景观房产是指 在房产开发过程中以景观为价值核心或卖点的房产建筑项目；广义的旅游景观房产则是当 旅游业发展到一定阶段，旅游区域内将该地区自然与人文气息有机融合在一起的所有房地 产项目。它包括两方面含义，一方面是指借助自然景观、历史人文景观、现代城市景观作 为房产主题的开发和营销模式；另一方面是指统一协调的旅游景观房产成为城市新的景观 构成形象。 2.2 旅游景观房地产的特征 2.2 旅游景观房地产的特征 “旅游景观房产”作为一个科学的定义，也有其固有的特征。 1、和谐性；旅游景观房产强调建筑与自然和谐共存，它的开发建设不能破坏当地的 景观环境，而应该与当地的景观环境完美地融合在一起。 2、综合性。旅游景观房产并非纯粹的房地产项目，而是将旅游休闲、景观建设、房 产开发结合为一体的综合性项目。 3、设计和布局主题鲜明；特色突出的设计和布局形成了良好的景观环境，即使是分 期开发，各期主题也围绕大主题展开。这里的“景观”己经不是纯粹的地理学概念，而是 包括自然和人文资源在内的广义的景观。它以景观为卖点，有一定的景观主题，可以是有 形的，具有独具特色的自然环境，并在自然环境的基础上加以合理建设，营造景观，如自 然风景、历史遗迹、人造景观等；也可以是无形的，如古代文化、民间传说等。 4、建筑风格独特；即建筑本身便是一种景观，建筑风格和景观主题的相协调，并成 为城市特色景观资源。 5、开发、销售和经营方式的多样性；开发时，可以是开发商自家开发，或是两家跨 行业进行合作开发：销售时，可以按产权出售，或是按时权出售;经营方式更是多种多样。 6、附加值高；旅游景观房产相对其他商品房而言，附加值比较高。对于消费者旅游 景观房产有保值功能。它不仅属于消费品范畴，也属于投资品范畴，而由于旅游和房地产 的联动，可给开发者带来较高边际收益。 7、占地面积大；楼盘占地面积较大，规模化是旅游景观房产的必要条件。 8、资源功能的双重性；旅游景观房产就景观资源功能来说，一方面是居住者的环境， 另一方面也是吸引旅游者的资源。 总之，旅游景观房产更注重居住环境和居住空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及城市 10 建设功能方面的实用性。 2.3 旅游景观房产的分类和开发模式 2.3 旅游景观房产的分类和开发模式 “旅游景观房产”是旅游业和房地产业在较高层次上相结合的产物，旅游景观房产类 型的划分可以有不同的标准，根据不同的标准，可以划分为不同的类型：根据是否居住分 为居住类景观房产和非居住类景观房产；按景观主题分类有水景房产、山景房产、民俗景 观房产、城市景观房产；还可以依据主题功能的不同，可以分为娱乐类旅游景观房产、公 益类旅游景观房产、接待类旅游景观房产和景观型住宅区四种基本类型等。 2.3.1 按照旅游景观房产的依托形式划分 2.3.1 按照旅游景观房产的依托形式划分 按照这种划分标准，旅游景观房产划分为“自然景观依托型旅游景观房产”与“人造 景观依托型旅游景观房产”两大类。 （1）自然景观依托型旅游房地产。这类旅游房地产往往依托风景优美的旅游度假区、 风景名胜区，以优美的自然景观为卖点。 （2）人造景观依托型旅游房地产。主要指以主题公园、高尔夫球场、滑雪运动度假 村等为依托的旅游房地产项目。这类房地产项目在规划和建设时往往与人造景观的规划和 建设同步，或者略晚于人造景点的建设。这类项目的建设一方面是为旅游接待地提供住宿 功能的考虑，为满足旅游接待的需要；另一方面由于人造景观需要大规模的资金投入，旅 游房地产开发也是开发商降低人造景观开发运营风险，迅速收回投资的手段之一。 此种分类，优点是便于理解。但缺点是它受到传统资源供给的影响，更多的是强调对 自然景观的利用，没有考虑对目前城市日益增多的历史建筑、传统建筑等这类城市人文景 观的利用。 2.3.2 按照旅游景观房产的产权形式划分 2.3.2 按照旅游景观房产的产权形式划分 按照这种划分标准，旅游景观房产可以分为三种类型: （1）一种是产权交易式旅游景观房产。即消费者购买旅游景观房产的完全产权。又 可分为产权酒店。将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权， 拥有全部产权。主题社区或景区住宅。在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自 然条件、地理位置的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。 （2）另一种是使用权交易式旅游景观房产。即消费者购买旅游景观房产一定年限内 的使用权。比较典型的是时权酒店，酒店所有者将酒店的每个单位分成一定的时间份，出 售每一时间份一定年限的使用权。这是介于传统房地产项目使用权销信形式和一般旅游酒 店租用方式之间的一种过渡形式。 （3）最后一种是短期租用方式的旅游景观房产。这是传统的旅游景观房产项目。即 一般的旅游酒店、度假村均是这种形式。消费者通过短期租用的方式获得某间客房的一定 11 时间内的使用权。这时候旅游房地产对消费者来说不具有保值增值的功能，旅游景观房产 作为财产的特征体现不明显，而前面两种旅游景观房产对消费者来讲具有保值增值性，旅 游景观房产本身是消费者的一种财产。 此种分类，