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关于房屋转租合同与租赁合同的关系 房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为它与租赁权的转让虽然相似但性质是不同的由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式放任主义认为转租乃承租人的权利如无目标性约定承租人原则上可以转租主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意承租人不得转租以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表 我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度我国合同法第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的承租人与出租人之间的合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”由于房屋转租在实践中经常发生而且与一般的租赁相比其法律关系更为复杂现行法律对此所作的规定过于简单无法解决实践中产生的各种纠纷本文试图对转租的若干问题作一些探讨以期对实践有所裨益 一、房屋转租合同的法律特征 房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同在这里我们把原房屋的出租人称为出租人把房屋的第一承租人称为承租人把第三人称为次承租人根据合同法第二百二十四条的规定房屋转租合同有以下特征： 1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提任何一个转租合同必然存在一个租赁合同没有租赁合同也不存在转租合同转租合同是租赁合同成立后承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同 2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件转租合同的订立应当取得房屋出租人同意这种同意可是书面的也可以是口头的合同法规定承租人未经出租人同意转租出租人可以解除合同租赁合同的解除转租合同也就无存在的根据转租合同应自动解除房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者即房屋的承租人和次承租人 3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国合同法明确规定次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系因此出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系 4、房屋转租不是房屋租赁权的转让租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人承租人退出租赁关系而租赁关系存在于受让人与出租人之间而在房屋转租中承租人不退出租赁关系而租赁关系存在于受让人与出租人之间而在房屋转租中承租人不退出租赁关系仍然承担租赁合同的权利义务转租与租赁权转让在法律性质上是不同的 另外转租合同中所规定的转租中使用收益系以原租赁权范围为限但经出租人特许者除外对于转租合同中关于转租期限我国法律未作特别规定笔者认为转租是以原租赁关系到为基础具有附属性故转租期限不应长于原租赁所余的期限房屋转租合同也必须到房地产行政主管部门办理房屋租赁的登记备案手续同时提供房屋出租人同意转租人转租房屋的书面证明文件以保证房屋转租行为的合法性 二、房屋转租合同与租赁合同的关系 城市房屋租赁办法规定：“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期但出租人与转租双方协商约定的除外”同时还明确了房屋转租人的法律地位?“转租合同生效后转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务但出租人与转租双方另有约定的除外”由于房屋转租合同是在原房屋租赁合同的基础上成立的因此原租赁合同不仅对转租合同有着制约作用而且也是转租合同成立的前提条件两个房屋租赁合同具有主合同与附合同的关系 具体讲由于房屋转租是房主特别授权下的房屋经营行为因此房屋转租人与新承租人所订立的合同内容不得侵犯房主的合法权益也