（工商管理专业论文）合作定制建房在上海的探索和实践.pdf

0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 中文摘要 上海家圆倡导的合作定制建房是在2 0 0 4 年兴起的个人集资建房的基础上发 展起来的一项社会性的运动，是一种普通民众的住房解决方案，同时也是一种创 新的房产开发模式和商业模式。合作定制建房是我国经济转型和社会变革过程中 的一个特殊产物，是国内房地产经济发展过程中阶段性不和谐因素的体现。合作 定建房模式和已有的住宅合作社、个人自建房、单位集资建房等不同，它是个人 合作建房结合大规模定制的产物，具有更广泛的兼容性。上海家园所倡导并实践 的合作定制建房包括合作定制建房的实现模式和以合作定制建房项目管理为业 务的商业模式两个方面，因此，合作定制建房的产生及在上海的探索与实践，不 仅是一种理论的探讨，也是一种新的商业模式的探索和检验。 上海家圆团队积极倡导合作定制建房的理念并勇敢实践，组建了专业管理团 队和公司、提出了合作定制建房的指导思想、制定了合作定制建房的运作模式和 商业计划、设计了项目工作流程、运作方案、开展了诸多工作，并取得了一些阶 段性的成果，但也遇到了巨大的障碍和困难，至今尚未取得突破。 通过本文，作者总结和介绍了合作定制建房在上海的产生、发展的背景和历 程，分析了合作定制建房的本质含义、项目运作模式和方案，阐述了这种创新物 业开发模式和商业模式的特点、优劣势和实践中存在的问题，进而提出在当自 f 环 境下解决面l 晦问题的思路。本文力求正确阐明合作定制建房的真实情况，合作定 制模式的实质含义和运作方法，进而对包括广大合作者在内的社会各界人士认 识、思考和理解这一特殊产物起到积极作用，并促进合作定制建房模式在国内的 发展，推动上海家园为代表的各地合作定制建房组织探索出一条适合中国实际的 合作建房之路，从而实现广大合作定制建房参与者、支持者的住房梦想，为实现 和谐社会做出努力和贡献。 关键词：合作定制模式创新探索实践面临困难 中图分类号：f 2 7 6 2 4 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 a b s t r a c t t h ec o o p e r a t i v e c u s t o m i z i n gb u i l dh o u s e ( f o rs h o r t “c c b h ”) s p a r k e d b y s h a n g h a id r o m y a ( f o r s h o r ts d )i s d e v e l o p e d f r o mt h e i n d i v i d u a l c o l l e c t m o n e yb u i l d i n gh o m ei s s u e di n 2 0 0 4 t h ec c b hi sa s o c i a la c t i v i t y ，as o l u t i o nf o rh o u s i n g p r o b l e mo fc o m m o np e o p l e ，a n da n i n n o v a t i v em o d eo fd e v e l o p i n ga n db u s i n e s so fh o u s ep r o p e r t y t h ec c b h i sas p e c i a lo f f s p r i n gd u r i n gt h ee c o n o m i c t r a n s f o r m a t i o na n ds o c i e t y r e v o l u t i o no fo u rc o u n t r y ，a n da l s oi tr e f l e c t st h ed i s h a r m o n yf a c t o r s d u r i n gt h es t a g eo fr e a le s t a t ed e v e l o p i n g t h ec c b hi sd i f f e rf r o mt h e h o u s i n gc o o p e r a t i v e ，t h e i n d i v i d u a l b u i l d i n gh o u s e ，t h e o r g a n i z a t i o n - c o l l e c t m o n e yb u i l d i n gh o u s ea n ds oo n i tc o m b i n e st h e i n d i v i d u a l c o o p e r a t i o nb u i l d i n gh o u s ea n dt h em a s so r d e rt om a d e ，s oi t i sm o r ec o m p r e h e n s i v ea n dc o m p a t i b l e t h ec c b hs p a r k e da n dp r a c t i c e db y s di n c l u d et w oa s p e c t s ，o n ei st h er e a l i z a t i o nm o d eo fc c b h ，a n dt h eo t h e r i st h en e wb u s i n e s sm o d ef o rm a n a g i n gt h ei t e mo fc c b h t h ee x p l o r i n ga n d p r a c t i c i n go fc c b hi ns h a n g h a ii sn o to n l ya na c a d e m i cd i s c u s s ，b u ta l s o ad e v e l o p m e n ta n dat e s tt oan e wb u s in e s sm o d e t h et e a m w o r ko fs ds p o n s o r e dt h ei d e ao fc c b ha c t i v e l ya n dp r a c t i c e d i tb r a v e l y t h e yh a v eb u i i tt h em a n a g e m e n to r g a n i z a t i o n ，b r o u g h tf o r w a r d t h ed i r e c t i o n a li d e ao fc c b h ，e s t a b l i s h e dt h eo p e r a t i n gm o d ea n db u s i n e s s p l a n ，d e s i g n e dt h ew o r k i n gp r o c e s so fp r o j e c t ，a n df i n i s h e dal o to fw o r k a n do b t a i n e ds o m ea c h i e v e m e n t b u tt h e ya l s of a c e dh u g ed i f f i c u l t ya n d o b s t a c l et h a t h a v en o tb e e nb r o k e nt h r o u g hu n t i ln o w i nt h i sa r t i c l e ，t h ea u t h o rf i r s ti n t r o d u c e da n ds u m m a r i z e dt h ew h o l e p e r i o do fd e v e l o p m e n to fc c b hi ns h a n g h a i s e c o n d l y ，t h ea u t h o ra n a l y z e d t h ee s s e n t i a lm e a n i n g sa sw e l la st h eo p e r a t i o nm o d ea n dp r o j e c to fc c b h t h e nt h ea u t h o re x p a t i a t e dt h ec h a r a c t e r i s t i c a d v a n t a g ea n dd i s a d v a n t a g e o ft h en e wm o d e ，a sw e l la st h ep r o b l e me x i s t e di no p e r a t i o np r o c e s so f t h en e wm o d e a tl a s t ，t h ea u t h o rb r i n g sf o r w a r dt h es o l u t i o nf o rt h e d i f f i c u l t yt h e ya r ef a c e di nc u r r e n tc i r c u m s t a n c e i nt h i sa r t i c l e t h e a u t h o rt r yt oc l a r i f yt h ef a c ta n de s s e n t i a ls i g n i f i c a t i o no fc c b h ，t h u s ， t h ec o m n l o np e o p l ew h oh a v ev a r i o u sb a c k g r o u n d sc a nu n d e r s t a n dt h ec c b h w e l la n dg i v et h e i rw a i t lh a n dt oh e l pa n dp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fc c b h t h i sa r t i c l et r yt oe x p l o r eac o o p e r a t e b u i l d i n gh o u s ew a yw h i c hi sf i t 5 一 合作定制建房在上海的实践和探索 t oc h i n e s es i t u a t i o n ，a n dh e l pt or e a l i z et h eh o m ed r e a mo ft h es u p p o r t e r a n dc o p a r t n e ro fc c b h b yt h i sw a y ，w et r yo u rb e s tt om a k ec o n t r i b u t i o n t or e a l i z eh a r m o n i o u ss o c i e t y k e yw o r d s ： c o o p e r a t i v e c u s t o m i z i n g ，i n n o v a t i r em o d e ，e x p l o r e p r a c t i c e ，p r o b l e m 6 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 1 1 论文写作的背景 1 第一章前言 2 0 0 3 年以来，以杭州、上海、北京等城市和地区为代表的商品房价格飞速上 涨，其中上海在2 0 0 3 年2 0 0 5 年三年间房价涨幅尤为突出，尽管官方的统计 表明在这三年间上海房地产的涨幅分别为：2 1 4 、1 5 8 、5 4 。( 上海市统 计局) 表1 1 上海市房地产价格指数( 1 9 9 8 - 2 0 0 4 ，以上年价格为1 0 0 ) 房屋销售价格指数 9 5 79 6 29 8 61 0 4 41 0 7 31 2 0 11 1 5 9 商品房9 5 7 9 6 09 8 5 1 0 1 81 0 8 21 2 0 51 1 5 8 住宅9 5 79 6 3 9 8 5 1 0 2 11 0 8 71 2 1 41 1 5 8 非住宅 9 6 19 1 79 8 29 8 31 0 3 。81 1 1 ，71 1 6 1 公房 1 0 0 o1 0 0 01 0 0 01 0 7 41 0 0 71 0 0 01 0 0 0 私房9 4 4 9 6 69 9 1 1 1 0 81 0 5 71 2 1 61 1 7 5 房屋租赁价格指数 9 2 28 9 99 5 81 0 4 99 9 01 0 2 11 0 5 5 住宅 1 5 1 91 3 1 71 0 4 11 0 7 41 0 0 01 0 1 21 0 1 3 。公房 1 4 6 01 3 1 71 0 4 11 1 5 21 0 0 01 0 0 01 0 0 0 办公用房8 8 1 7 8 98 7 6 9 8 69 9 31 0 5 21 0 6 9 商业用房1 0 7 51 1 0 91 0 3 61 0 7 29 7 09 8 91 0 7 3 厂房仓库 1 0 7 79 8 09 2 31 1 8 81 0 2 01 0 3 61 0 5 o 土地交易价格指数 9 5 59 3 39 1 99 7 21 0 6 31 1 5 11 2 0 3 居民住宅用地9 3 49 1 3 8 6 39 2 2 1 1 1 01 2 2 21 2 9 工业用地 1 0 9 59 3 69 3 39 1 69 0 31 0 1 51 0 1 4 资料来源：上海市统计局上海统计年鉴2 0 0 5 、上海统计年鉴2 0 0 4 、 上海统计年鉴2 0 0 3 表1 2 ：中房上海指数历期一览表( 基期：9 5 0 2 ) 时间 9 59 59 6 9 7 9 8 9 9 0 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 0 5 0 60 6 0 6 0 21 11 1 1 11 11 11 11 11 11 l1 l0 20 3 0 5 0 81 11 20 10 20 3 中房上海综9 4 29 2 28 9 38 2 57 3 06 9 27 1 17 7 48 7 71 1 51 3 41 4 21 4 61 5 1 1 4 51 3 71 3 51 3 31 3 31 3 3 合指数 l8963 1 5 1 93 4 7 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 涨跌一2 0- 2 96 89 5- 3 8+ 1 9+ 6 3+ 1 0 + 2 7+ 1 9+ 8 1+ 3 7+ 4 7- 6 27 62 4。1 2 6+ 1 34 7 中房上海住8 3 58 2 98 1 07 5 46 5 96 4 16 6 37 2 98 3 01 1 01 2 91 3 71 4 11 4 51 3 81 3 11 2 81 2 71 2 61 2 6 宅指数 26626816366 涨跌 61 9- 5 68 5 2 8+ 2 2+ 6 6+ 1 0 + 2 7+ 1 9+ 8 0+ 3 6+ 4 46 8 12 5 1 3- 70 l24 中房上海办1 4 51 4 01 3 31 1 81 0 39 1 89 0 79 1 49 9 01 1 41 2 71 3 41 3 71 4 21 4 71 4 51 4 51 4 61 4 71 4 8 公楼指数 3825867224828352 涨跌- 5 57 6 1 4 1 4 1 21 1+ 7 5+ 7 5 + 1 5+ 1 3+ 5 5+ 3 0+ 5 2+ 5 42 6+ 6+ 5+ 1 2+ 7 77061 资料来源：中房上海指数办公室，中房上海指数2 0 0 6 年3 月报告 但按照我们的观察和统计，很多可比性较高的楼盘，如同一个开发商开发、 分期开发的楼盘、品质相同或近似的楼盘，其房价在2 0 0 3 年初到2 0 0 4 年末两年 的涨幅超过1 5 0 ，甚至超过2 0 0 ，平均涨幅在1 0 0 以上，这样的例子比比 皆是。到2 0 0 4 年下半年，上海房价的上涨到了疯狂的地步，上海市内环内的住 宅新盘均价已经高于1 7 0 0 0 元舻，市中心的房价普遍超过2 0 0 0 0 元舻。在各 路炒家和不同利益集团的推动下，房价的上涨越演越烈，真正需要住房的普通购 房者大多买不起房子。房子也不再仅仅作为一个普通的商品，也不仅仅是一个住 宅的概念，而是赋予了新的含义和象征意义，甚至成了一种投机和赌博的工具， 同时，房价的疯涨还带给了无房者巨大的心里压力和痛苦。 面对不断上涨的房价，广大的住房实际需求者面临两个刚性结构：刚性的需 求和刚性的房价，购买力则显得苍白无力。一般工薪阶层及中低收入者无力买房， 而他们恰恰是最需要住房的阶层。2 0 0 4 到0 5 年间，中央政府英明地意识到了房 价大幅上涨给广大人民带来的困扰和隐患，出台了诸如“国八条”，国务院五部 委也联合发文“稳定房价”，但是在地方政府及开发商自身利益的驱动下，在市 场投机者的炒作下，房价不但没有下跌或趋稳，反而继续上涨，这客观上造成了 一定的社会问题。 在这样的房地产市场背景和社会背景之下，2 0 0 4 年下半年，以北京于凌罡、 孟宪生等的“北京蓝城”即“北京住宅合作社”、上海的“上海家圆”等为代表 的自发性建房运动风起云涌，在全国4 0 多个大中城市掀起了形式不同的个人集 资建房的运动。他们设想通过不同的方式，自发组织起那些买不起市价房子或者 不愿意在市场上买房子的购房者自行组织建房，以实现拥有住房的梦想。 在上海，2 0 0 4 年l o 月，以朱剑、郭宇新、应荣军等为代表的年轻白领开始 在网络上探讨“个人集资建房”的可能性。由于参与讨论的人越来越多，影响越 杜艳吴迪上海房价再涨两成外资祸水推高一1 - 海楼市? ，2 l 世纪绎济报道2 0 0 4 1 2 1 5 8 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 来越大，支持者也越来越多，随后开设了专门的网络论坛，并经常组织集会讨论。 在媒体参与和社会各界的大力关注下，2 0 0 4 年末“个人集资建房”已经成为了 一个全国性的热点话题，也是社会各界关注的焦点，在广大的年轻白领、工薪家 庭中拥有广泛的支持者，很多不能够、不愿意以不合理市价买房的拟购房人将实 现住房的希望寄托在了这个运动上。这个时期，上海也涌现了包括上海家圆、上 海阳光等几个不同的倡导个人合作集资建房的团队和组织，但以上海家圆和影响 最大，民众的支持率最高，参与者最多。在这种形势下，上海的主流个人集资自 建房运动的倡导者们为了更好的组织和运作，团结更多的支持者，并提供支持者 一个交流沟通的平台，于2 0 0 4 年底开始征集会员，征求合作建房的具体建议和 方案，进行有组织的活动，同时在理论上研究和探索，力求找到一个指导思想和 工作方向。 本文的作者较早关注了这些活动，并于2 0 0 5 年2 月参与了核心团队的组建 工作，经过和团队成员的沟通和讨论，深刻认识到仅仅按照“集资建房”的思路 和已有的做法，并不符合大家的初衷和真正需要，也难有大的发展空间。经过一 段时间的调查研究后，在团队内部创造性地提出并倡导了“合作定制建房”的理 念和指导思想，其核心就是建立在个人合作基础上的大规模住房定制活动。通过 自发的组织和管理，将个性化的定制需求与房地产的规模开发相结合，在不同的 程度和层次上，按照参与者( 客户) 的要求定制住房。这种定制可以是完全个性 化的如单个人的完全个性化要求定制，也可以是众多个人的相同要求定制一 一如针对一群对地段、价格、房型、小区结构、设施等有相同或相近要求的定制， 更可以是仅仅针对某一地区内物业的价格有特定要求的人群定制包括低价 房或团购等定制要求较低的合作方式。 上海家圆核心团队也意识到需要一个组织来推动和运作合作定制建房活动， 并将合作定制建房模式开发成一种新的商业模式，这就产生了一个专业的合作定 制建房研究、宣传和运作管理的平台由1 8 名上海家园核心团队成员组建的 “上海圆家投资咨询有限公司”( 上海家圆是一个品牌，而上海圆家投资咨询有 限公司则是一个注册得公司字号) 。作为这种创新建房暨商业模式的一个管理和 咨询机构，其基本职能是发现、组织和管理客户的需求，寻找信托、银行等合作 伙伴、设计房地产定制、开发方案和模式，并负责管理和实施这种大规模的合作 定制，运作和推广合作定制的商业模式。 1 2 论文研究的目的和意义 整个2 0 0 5 年，上海家圆这个团队按照“合作定制建房”的要求开展了大量 的工作：寻找地块、设计融资方案、宣传、和政府部门合作、寻找信托投资公司、 9 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 银行、建筑商承包、开发商、征集和维护会员等，取得了一些成果，也得到了很 多经验和教训。由于自身实力特别是资金实力的不足、政府的消极对待、以及宏 观政策的出台、市场的变化等影响，合作定制建房项目进展到了一定程度的时候 遇到了较大的障碍。特别是在宏观调控政策和稳定房价的相关政策出台后，对上 海的房价的疯狂上涨起到了一定的遏制作用，2 0 0 5 年二季度以后，部分房价开 始回落，到了三季度，地价也开始有所反映，但是地价的调整由于预期的不一致， 以及市场价格传导的滞后效应，同时也因为政府回收地块以及减少土地的供给， 地价的回落并不明显，合作定制项目要拿到理想的地块还比较困难。但是这个时 候我们的合作者以及广大的社会民众的房价预期已经发生波动。此外，由于合作 定制建房项目降低了管理成本和财务费用，且不是以获取暴利为目的，将拉动房 价的回归，客观上造成和一般开发商的利益对立，受到开发商的抵触和反对，愿 意和我们合作的开发商较少。在这种情况下，究竟合作定制建房模式还有没有希 望? 未来如何发展? 如何克服已经出现的或者即将来临的困难，对上海家圆乃至 全国的合作建房运动都是一个现实而重大的问题。 所以，无论是从合作定制建房活动本身，还是从上海圆家公司项目运作的角 度，很有必要将我们一年多以来的工作和探索成果加以总结，对这种商业模式的 未来进行深入研究和思考，积极寻找到面临问题和困难的解决方案。同时，也希 望通过本文的研究和阐述，向社会各界表明我们所倡导的理念以及所努力实现的 事业，消除之前的误解，为合作定制建房模式争取一个良好的环境。 在这样的背景和目的下，本文要做的工作包括如下几个方面： 1 、对上海家圆所倡导的“合作定制建房”理念以及合作定制建房模式基础上 发展的商业模式作一个全面、准确的阐述； 2 、完善我们的理论基础和商业模式设计，并对其前景进行分析和展望； 3 、总结经验教i j i l ，为全国各地不同形式的合作建房的团队提供借鉴和参考： 4 、对目| i i 的困难和障碍进行深入的分析和探讨，积极寻求可行的解决方法； 5 、让更多的人了解上海家圆及合作定制建房模式，进而为这种模式的实现出 谋划策。 本文写作的意义在于，将上海家圆一直以来所倡导的理念和所做的工作做正 面的阐述，让大家对合作定制建房及上海家圆的项目有一个正确的认识和了解， 进而理解和支持我们的工作和活动；其次，深入研究和讨论这种新的商业模式的 价值和实际的运作方式，开发出一种适合上海实际情况以及中国国情的房地产开 发模式及商业模式；其三，上海家圆以及我们的合作定制建房运动的产生是为了 解决社会上相对弱势群体的现实的住房问题，本身具有很大的社会意义和现实意 义，也是贯彻落实中国共产党十六大所提出的“建立和谐社会”的具体行动；其 l o 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 四，对当前所遇到的困难和障碍，寻找到解决的方案，推动合作定制建房事业的 发展。 1 3 研究过程和写作框架 本文作者是上海家圆投资咨询有限公司管理团队及上海合作定制建房活动 的核心之一，在加入团队后一直积极思考、探讨合作定制建房这种特殊的商业模 式和指导理论，并积极推动实践。作者从项目的运作中总结经验教训，提高认识， 在与社会各界讨论、争论中完善理论，一边探索、思考，一边实践，努力将实践 和认识结合起来。 “合作定制建房”概念的第一次正式对外公开，是本文作者在2 0 0 5 年3 月 底接受中央电视台和国际金融报记者的采访时提出来的，并向记者详细阐述 了这个理念的含义、产生背景，之后在接受东方电视台、新闻早报、上海楼 市等媒体采访的时候又有阐述和总结。在2 0 0 5 年6 月上海家圆成立大会上， 我们整理成一本单行本和会议资料，向会员、社会公众及媒体公开发布。 需要说明的是，合作定制建房模式的发展，是一个逐步产生和完善的过程， 在这个过程中，需要在理论上进行充分的讨论和大胆的探索，合作定制建房商业 模式的完善也需要时间来证明，并在实践中不断创新和补充。尽管目前上海家圆 运作的项目在上海还没有成功的案例，但是我们相信随着讨论和探索的深入和深 化，随着外部条件的改变，合作定制建房是会在某个城市或地区取得突破，进而 在全国范围内得到推广和发展的，近期重庆联众合作建房的成功就说明了这一 点。 本文以上海家园及合作定制建房的产生和发展实践顺序为主线，力求全面介 绍合作定制建房模式的产生、发展、理论和理念、运作历程以及面临的困境和解 决思路。全文的内容结构如下：第一章阐述论文的写作背景、目的、意义和研究 过程；第二章主要介绍合作定制建房的产生和发展历程；第三章介绍上海家园倡 导的合作定制建房理念；第四章介绍合作定制建房的商业模式创新；第五章介绍 合作定制建房的运作模式和运作方案；第六章分析合作定制建房面临的困难和问 题；第七章为研究和分析的结论及展望。 1 1 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 2 第二章合作定制建房的产生历程 2 1 合作定制建房的出现和燎原 2 1 1中国合作建房的历史住宅合作社 在2 0 0 4 年北京、上海、杭州、成都、重庆等地倡导并蓬勃兴起个人合作建 房或合作定制建房运动以前，合作建房或个人自建房在国内实际上就有存在，主 要的形式是政府主导下的住宅合作社，当然也有单位、集体的集资建房或单位集 体向开发商定制的模式，以及完全个人买地自建或个人定制的模式。只不过到现 在，住宅合作社由于政府不再扶持，已经逐步消失，单位集资建房和定制建房、 个人自建房等范围小，影响力微弱。 1 9 8 6 年，上海成立了全国第一家住宅合作社“新欣住宅合作社”，在其 后十几年来中，住宅合作社得到大力发展。据不完全统计，到2 0 0 2 年，全国已 有各类住宅合作社5 0 0 0 多家，遍及全国2 0 多个省市，大约1 5 0 万个中低收入职 工家庭通过合作建房的方式，实现了安居乐业。发展比较好的有北京、南京等城 市。仅北京市就有住宅合作社4 2 家，共筹集资金l o 亿元，已建合作住宅2 0 0 多万平方米，为3 万户居民解决了住房难问题。实践证明，城镇住宅合作社在解 决城镇居民住房问题中发挥了积极作用，受到了广大职工家庭的欢迎，是解决我 国城镇特定人群住房问题的有效方式。1 9 9 6 年9 月，在建设部和中华全国总工 会的支持下，成立了中国合作住宅促进会，并于2 0 0 1 年在南京召开了“合作住 宅发展理论政策研讨会”。 我国的住宅合作社类型包括： 1 、社会型住宅合作社。这种类型的住宅合作社，有的是由建设部门组织的， 如武汉的常码头、复兴村，昆明市的马家营、云山小区，天津市的蓟县、宝坻、 武清县，包头，榆次等住宅合作社。有的是由工会出面组织的，如天津、南京、 长春、吉林、淄博等市的职工住宅合作社。还有工会和建设部门共同组织的。 2 、行业型住宅合作社。主要分布在建设系统、工会系统、教育系统，如上 海市城建系统职工住宅合作社，长春市教育职工住宅合作社。这些合作社都是面 向本城镇、本系统内中低收入职工的。 3 、单位型住宅合作社。主要是一些事业单位在内部利用自用土地，在符合 城市总体规划的前提下，为解决本单位职工住房困难而组织的住宅合作社。如北 京城建集团、东北机器制造总厂、武汉锅炉厂、天津拖拉机厂等职工住宅合作社。 叠 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 令人遗憾的是，近年来由于受到市场化的冲击和地方政府利益的驱使，住宅 合作社项目逐渐萎缩，甚至消失，人民群众丧失了参与和享受住宅合作社合作建 房的利益。原因在于，政府将支持住宅合作社的土地在市场上出让，可以获得巨 大的利益。 2 1 2 各地“个人集资”及“合作建房”团队 合作定制建房的产生源于“个人集资建房”，并在集资建房的基础上延伸和 深入发展，将个人合作建房、集体自建、个性化定制和大规模的单位、集体定制 整合起来，形成了一个新的完整体系，现在提出的合作定制建房不但和原来的“个 人集资建房”有非常大的区别，而且不再仅仅是一种融资方式，而是一种完整的 商业模式和建房模式。 在中国大陆，得到大家公认的首个公开“个人集资建房”构想是由翁云所提 出来的。2 0 0 3 年4 月2 3 日，身在美国的留学生“kjm 1 0 8 9 ”( 真实姓名叫翁 云) 在“胜利家圆”论坛上发表了这样一个帖子：“你想用同一笔钱既买房又自 己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗? 集体买地造 房team ? 小组? 是你的最佳选择! ”，不到一个月就召集了5 0 多位海外留学人 士和国内的it 专业人员、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队，目 的是在上海集资买地盖楼，名字为“硅谷楼”。当年7 月底，他们已经筹集到了 1 0 0 万美元，一步步地勾勒出一栋“梦想中的房子”，并为之四处奔走。 但是翁云们的路并不顺利。2 0 0 3 年下半年，翁云和团队成员联合了5 0 多位 海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收， 但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。2 0 0 3 年9 月，论坛渐渐冷清了。2 0 0 4 年1 月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变 了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。由于得不到政府的支持，翁云的 梦想破灭了，国内首个“个人集资建房”的计划宣告流产。 尽管翁云的计划、理想和模式没有成功，他的团队后来也没有进一步在这方 面深入探讨和实践，但翁云的不成熟设想和组织方式却给了后来者很多的启示和 兴趣，到了2 0 0 4 年下半年，以北京于凌罡为代表的团队搞的“蓝城项目”、上海 家圆朱剑等为代表的“上海家圆”项目纷纷出现和启动，至2 0 0 5 年初，全国各 地的个人集资建房团队如雨后春笋般冒出来，据不完全统计，到2 0 0 5 年底，全 国曾经出现了4 0 多个团队，其中有一定影响和代表性的有2 0 多家，具体见表 2 1 所示。 表2 1 ：2 0 0 5 年全国各地有代表性“集资建房”或“合作建房”团队一览表 l 所处城市代表人物团队或项目名称现状( 2 0 0 6 年4 月) j l 北京于凌罡“北京蓝城”住房合作社项目集合了资金，正寻找项目l 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在- i ：海的实践和探索 上海朱剑等1 8 人 “上海家圆”合作定制建房项目积极运作阶段 南京邵角等 “我爱南京”自建房俱乐部项目寻找机会 成都 王劲夫等“大同花园”项目 终止 重庆1 邱朝礼个人集资建房工厂第一个项目己于0 6 年4 月 运作成功 重庆2刘波“个人集资建房俱乐部”不明 石家庄宋增建“水品花园项目”停顿 西安熊晖等 “古城小区”停顿 温州赵智强 “温州市营销协会”集资建房 停顿 杭州王涌宇“合建房地产策划有限公司”寻找项目 广州 魏琨等“广州住房合作社”寻找项目 沈阳吴卓等“买地建房d i y ”社团停顿 大连房先生“大连住房合作社” 终止 南昌方钦等“乐万家新城”不明 山西叶晓丽等“山西个人集资建房办公室”寻找项目 厦门章卫国“厦门集资建房网”不明 济南毕思波、孔卫东等“自建房同盟会”寻找项目 昆明崔建群“仁联房地产公司”积极运作项目 苏州俞伟“天堂家圃合作自建房”寻找项目 长沙肖敬东长沙合作建房网不明 武汉连巨生“武汉个人合作建房俱乐部”成立开发公司 合肥汤先生合肥市民生住宅合作社章程不明 深圳林立之深圳个人合作建房互助联盟寻找烂尾项目 我们可以发现，全国各地的不同团队以及他们的提出的模式，既有共同点， 也有不同的特色，在指导思想和实现路径上也存在差异，但完整提出自己的理论 指导体系，有较完善的执行流程和管理、相对固定的团队成员的，只有上海家圆。 北京于凌罡为代表的团队，尽管名气最大，影响更广泛，起步较早，但一直以来 没有自己的完整的、确定的指导思想和原则，缺乏明确的方向，因此在实践中的 做法上总是摇摆不定，曾经出现了被。合作社”“合作建房”、“招安”等波 折，最后也参照上海家园以公司为组织形式的模式。 2 1 - 3 不同地区团队比较 各地不同的团队既存在相同点，也存在差异，总体上，北京和上海是两个有 影响的代表，后来者在很大的程度上有借鉴先行者的现象。 1 4 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 2 1 3 1 各地团队的相同点 l 、各地个人合作或集资建房运动的发起初衷都是对高房价的一种反抗和抗 争； 2 、都是走的下层路线，自下而上的草根运动； 3 、都是将大家的资金和力量集合起来，共同建设自己的住房； 2 1 3 2 各地团队的不同点 1 、所处城市、团队成员、组织方式等明显不同； 2 、在如何实现住房梦想的路径和方式上存在差异； 3 、参与集资建房的合作者的组织形式不同，主要有俱乐部式、公司式、合 作社式和信托基金方式； 4 、资金的募集、管理和使用方式的不同； 2 1 3 3 上海家园和北京蓝城的区别 北京蓝城和上海家园是两个在全国最有影响的合作建房组织，但它们有着很 大的区别。一方面，包括上海家圆在内的一些地方的团队的出现和模式的探讨实 际上是在北京的于凌罡之前或同期进行的，合作建房模式不同于北京于凌罡为代 表的蓝城模式，组织和资金集合方案完全不同；另一方面，于凌罡一直倡导的是 “住房合作社”，上海家园倡导的是“合作定制建房”。当然，也有相互借鉴的地 方，比如在上海家圆正式提出并倡导“合作定制建房”后，北京蓝城现在不再搞 “合作社”了，而是变为“个人合作建房”。 上海家圆首倡的“合作定制建房”是在上海这个特殊的环境下，在家圆的团 队下产生的，和国内的其它“个人集资建房”团队有着本质的区别。表现在上海 家圆提出了自己的一套理念和理论指导思想，并在该理论的指导下进行实践活 动，还在合作定制建房的思想基础上提出了发展合作定制建房管理业务的商业模 式。而且，上海家园始终坚持认为，合作者不能仅凭热情和激情，必须要通过设 立一个专门的机构来运作合作定制建房才可能成功，并提倡各地团队之间的相互 学习和相互促进。 2 2 合作定制建房运动产生的深刻背景 2 2 1 社会背景 任何一个新鲜事物的产生必然有其深刻的社会背景和市场背景，考察各地合 作建房或集资建房发起者和拥护者的动因和目的，我们就能知道合作定制式建房 的产生是一种无奈的选择，就如革命都是被逼无奈一样，是对残酷的社会现实的 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏 合作定制建房存e 海的实践和探索 种呐喊! 其根源在于我们社会的“不和谐”。 中国二十多年的改革开放极大的增强了国家的实力、促进了经济的发展，改 善了广大人民的生活水平，这是世所共知、有目共睹的事实，但很多人在这个过 程中并没有享受到经济发展所带来的成果，有的甚至是为之付出了更大的代价， 经济发展和劳动分配极不平衡、不公平，发展过程中产生的一些问题如贪污腐败、 勾结垄断、操控炒作市场等行为更是加剧了这种不公平、不平等，使得社会很大 一部分人陷入了新的苦难之中，从而产生了种种“不和谐”的因素和现象。 过去几年诸如上海、北京、杭州等地房价被一些人恶炒飞涨，一方面使那些 不法的投机者和黑心的开发商攫取不合理的巨大财富，另一方面使得广大真正需 要住房的普通百姓买不起房子，这就是一个不和谐的现象，而合作定制式建房这 种方式能够让老百姓买到比市场价格更低的房子，解决住房的问题，不但是为老 百姓解决实际问题，也是在帮助政府化解潜在的社会矛盾和危机。 合作建房或个人集资建房之所以一呼百应，并不在于发起者们有超强的个人 能力，而在于房价确实是一个非常普遍和涉及广大民众切身利益的问题。在2 0 0 5 年的全国“两会”上，安居问题、平抑房价上涨过快成为代表热议的话题，位全 国人大代表调查了国内一些富豪后发现，这些快速致富的富豪大多是靠房地产起 家的，而这些富豪发家的同时也造成了更多人的居无定所。 我国是社会主义国家，改革开放和建设社会主义特色的市场经济是一个不断 实践、不断探索的过程，到现在也还不完善。我们的改革开放虽然已经进行了 2 0 多年，但是，市场经济的建设还没有成熟，特别是房地产及住房改革的时间 还短，实践还少，问题还很多，房价的过高就是其中之一。住房价格的过高与购 买者的实际购买能力不足的矛盾不但直接影响人民群众的生活质量和生存状态， 也在一定程度上产生社会矛盾，影响社会的稳定。解决这些问题，共建和谐社会， 需要从不同的角度探索不同的方法，合作定制建房就是一种自发的、有组织的、 用个人力量结合社会分工来实现广大民众紧迫的住房需求，为人民解决实际问题 的尝试。 2 2 2 文化背景 从文化的角度看，中国的传统文化对“家”和住房的概念和国外有很大的区 别，房子不但是居住的空间，还是诸如财富、地位的象征，并成为一种财产的保 存载体，个人生存和生活安全的保证。中国传统文化倾向于排斥租房，也影响对 住房的观念和看法，加深了民众对住房的渴求。这种渴求是合作定制建房产生的 基础。 2 2 3 市场背景 1 6 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 从市场的角度来说，现阶段房地产市场合理的需求得不到满足或者市场价格 的畸形，价格不能反映价值和正常的供求关系，有很多想买房的真实需求得不到 满足，但同时又有很多不需要住房的人拥有多套的住房。本质上，合作定制建房 是对市场上业已存在的真实的住房需求的一种响应，是一种住房的解决方案和实 现方式，合作定制建房追求以一种合理、较低的价格满足广大购房者的购买需求。 个人集资建房还是对畸高的房价发出的一个信号：人们日益对房地产行业的暴利 产生不满，从某种意义上来说，个人集资建房是对现有地产行业暴利的挑战，只 是这种挑战的力量和声音和有钱有势的开发商相比是十分微弱的。建设部政策研 究中心主任、经济学家陈淮认为，客观上，集资建房是对房价不正常的反抗，对 抑制房地产业的投机炒作有作用，但它的规模不足以成为和房地产价格抗衡的普 遍力量。 2 2 4 产业背景 我国现行的房地产行业结构存在不合理性，结构简单、发展畸形。从产业的 角度来看，房地产开发方式、运作模式和住房的解决方案应该有不同的方式和途 径，在主流的形式之外还应该有补充的形式。构建一个互补、相互竞争的多种模 式共存的产业体系，才能使这个产业有效率和活力。同时，一个产业的发展，需 要不断的创新和发展，一种商业模式的产生和发展，只要能产生价值、市场有真 实的需求，就应该有存在的机会。 2 3 上海家圆合作定制建房团队简介 2 3 1 关于上海家园团队 上海家圆立足于上海的房地产市场现实，与不合理的房价抗争，把“建设我 们理想的家圆，大批天下寒士皆欢颜”作为号召，倡导合作定制建房的团队。这 个团队的形成和发展，从开始到现在，大致上可以分为三个阶段： l 、讨论和探讨阶段 从2 0 0 4 年的1 0 月份左右到2 0 0 5 年2 月，最初是以网络讨论和论坛的形式 将大家集合到一起的。主要从理论上和实际的个人需求、设想等方面进行探索和 讨论，寻找一种解决大家住房问题的方法。 2 、筹备成立公司阶段 这个阶段解决的主要是组织的问题，以及运作模式的探索，也是一个核心团 队的初步显现的过程。在这个阶段，大家的思想和认识逐渐统一，目标不断清晰， 并逐步确立了自身的定位和理论指导思想。随着人数的不断增多和讨论话题的深 入，并和北京、成都、重庆、南京等地合作建房团队一起发展，团队逐渐形成一 1 7 0 4 3 0 2 5 0 2 6 李昀宏合作定制建房在上海的实践和探索 个相对紧密的自发性组织。2 0 0 5 年初，团队成员和热心参与者一致认为，是到 了将理念变成实践的时候，大家最终选择在坚持首先满足会员需要、坚持公益奉 献的同时，需要奠定发展基础，走公司化的道路。 3 、公司成立后的实际运作阶段 作为上海家圆项目的运作平台和合作定制建房商业模式的开发和管理平台 的“上海圆家投资咨询有限公司”于2 0 0 5 年4 月注册后，上海家圆团队的管理 和项目的运作逐渐正规化。公司的组织形式也保证了团队的一定凝集力，资本金 的支持使得工作的可持续性得到一定的保证，管理上建立了管理制度和机构，业 务部门也得到完善。 2 3 2 。上海家圆”项目的发展历程 上海家圆项目自2 0 0 4 年1 0 月底产生，在广大市民和媒体的支持下逐步壮大。 1 ) 2 0 0 4 年1 0 月中旬，在网络上发表第一篇文章； 2 12 0 0 4 年1 1 月下旬，开通“合作定制建房”网站，w w w x d a t o m c n b b s ； 3 12 0 0 4 年1 2 月上旬，合作定制建房第一次会议召开，在人民广场附近，共 有7 人参加。随后新民周刊发布第一篇相关报道。 们2 0 0 5 年3 月中旬，网站访问量和注册量急速飙升至3 0 0 0 人； 5 ) 2 0 0 5 年3 月中旬，项目1 8 人核心团队组建，并形成股东会、董事会、监 事会等完备的公司组