（行政管理专业论文）经济适用房的产权研究.pdf

论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指 导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引 用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或 撰写过的作品成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的 法律结果由本人承担。 学位论文作者签名葫冲1 觅舫、日期：加p 年6 月垆日 学位论文使用授权声明 本人完全了解中山大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定 机构送交论文的电子版和纸质版，有权将学位论文用于非赢 利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆、院系资料室 被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索， 可以采用复印、缩印或其他方法保存学位论文。 学位论文作者签名翰冲1 羁桶导师签名 日期： 力。j 年6 月争日 日期： 日 摘要 经济适用房作为满足中低收入群体住房需求的政策性商品住房，其政策执行 效果一直存在很大的争议，不少高收入人群成为政策的直接受益者。本文抓住经 济适用房“有限产权 的特殊性，从产权经济学的角度对问题作一个新的解释， 正是经济适用房产权界定不完善导致部分价值权利遗留在“公共领域一，而公共 领域的这部分“租 引起不符合经济适用房申请条件的人群对房源侵占，与经济 适用房供应相关的发展商违规操作以及政府部门寻租等问题。 本文先从住房改革背景下经济适用房政策定位的演变过程入手，通过对经济 适用房产权属性的分析以及与商品房的对比，推导出现有产权结构将导致经济适 用房福利效用的流失。产权理论能够通过产权属性的有机组合改变人们的激励模 式和行为的约束机制。因此本文以共有产权为例子，对这种产权创新模式的优点 和缺陷进行评析，希望通过产权的重新界定，改变现阶段经济适用房政策相关利 益群体的成本收益关系。对于哪些因素是影响经济适用房产权模式转变的问题 上，文章从政府偏好、原有产权结构受益者和受损者在新模式下的反应、促进外 部利益内在化的政策技术是否成熟三个方面进行阐述，其中受利益集团角力影响 的政府偏好是经济适用房产权模式转变最重要的因素，因此政府要处理好不同利 益集团间的关系，为产权运行提供健康的制度环境。最后，我们不能忽视在产权 界定方面具有优势的政府同样是一个特殊的利益集团，因此在产权界定和政策执 行过程中需要引入更多的公民参与，加强对政府行为的监督，确保经济适用房政 策公益性目的落到实处。 关键词：经济适用房；产权；共有产权；政府行为分析 a b s tr a c t a c t sa st h ep o l i c y - b a s e dc o m m e r c i a lh o u s i n g , a f f o r d a b l eh o u s i n gs a t i s f i e s t h el o wi n c o m er e s i d e n t s n e e d s ，w h o s ei m p l e m e n t a t i o ne f f e c tc a u s e s m a n ya r g u m e n t sf o ran u m b e ro fh i g hi n c o m ep e o p l eb e n e f i tf r o mt h e p o l i c y i nt h ev i e wo fp r o p e r t yr i g h t se c o n o m i c s ，t h i se s s a ya p p l i e sn e w e x p l a n a t i o n t oa f f o r d a b l e h o u s i n gw i t h i t s p a r t i c u l a r i t y o f l i m i t e d p r o p e r t yr i g h t s s o m ev a l u a b l er i g h t s a lel e f ti nt h e p u b l i cd o m a i n ， b e c a u s et h ea f f o r d a b l e h o u s i n gp r o p e r t yr i g h t s l a c ko fa p e r f e c t d e l i m i t a t i o n t h ep r o f i to fp u b l i cd o m a i nl e a d st o p r o b l e m s ，s u c ha s h o u s e d e v e l o p e r s i l l e g a la c t i v i t i e s ，p u b l i c s e c t o r s r e n t s e e k i n ga n d u n q u a l i f i e da p p l i c a n t st a k i n gu pt h eq u o t ao fa f f o r d a b l eh o u s i n g s t a r t i n gw i t ht h ep o l i c yo r i e n t a t i o no fa f f o r d a b l eh o u s i n gi nc o n t e x to f h o u s i n gr e f o r m , t h ee s s a yd e d u c e st h a tc u r r e n tp r o p e r t yr i g h t ss t r u c t u r e w o u l di n f l u e n c et h ew e l f a r ee f f e c to fa f f o r d a b l eh o u s i n gt h r o u g ha n a l y s i s o fi t sp r o p e r t yr i g h t sa t t r i b u t ea n dc o m p a r i s o nw i t hc o m m e r c i a lh o u s i n g t h ep r o p e r t yr i g h t st h e o r yw o u l dc h a n g ep e o p l e ss t i m u l a t i o np a t t e r n s a n db e h a v i o rr e g u l a t i n gm e c h a n i s m sf r o mo r g a n i cg r o u p i n go fp r o p e r t y r i g h t sa t t r i b u t e a c c o r d i n g l y , t a k i n gc o m m u n a lp r o p e r t yr i g h t sa sa n e x a m p l e ，t h ea r t i c l ea n a l y z e st h ep r o sa n dc o n so fi t si n n o v a t i o nm o d e s a n dt r i e st oc h a n g ec o s t - p r o f i tc o n n e c t i o no fr e l a t e di n t e r e s tg r o u p su n d e r p r e s e n ta f f o r d a b l eh o u s i n gp o l i c yf r o mr e d e l i m i t a t i n gt h ep r o p e r t yr i g h t s t h ee s s a yi l l u s t r a t e st h ec o n c e r n e df a c t o r s ，w h i c hg i v ea ni m p a c tt o t r a n s f o r m a t i o no np r o p e r t yr i g h t sp a t t e r no fa f f o r d a b l eh o u s i n g ，t h r o u g h a n a l y z i n gg o v e r n m e n tp r e f e r e n c e ，r e a c t i o n o ft h o s ew h ob e n e f i ta n d s u f f e rf r o mp r e v i o u sp r o p e r t yr i g h t ss t r u c t u r ea n ds t a t u so fs t r a t e g yt o i n t e r n a l i z et h eo u t e ri n t e r e s t s t h eg o v e r n m e n tp r e f e r e n c e ，w h i c hi s i n f l u e n c e db yi n t e r e s tg r o u p sw r e s t l i n g , i st h ek e yf a c t o ri nt h ea f f o r d a b l e h o u s i n gp r o p e r t yr i g h t si n n o v a t i o n g o v e r n m e n ts h o u l db a l a n c e d i f f e r e n t i n t e r e s tg r o u p sr e l a t i o n s h i pi no r d e rt op r o v i d ei tw i t hw e l ls y s t e m e n v i r o n m e n t f i n a l l y , i t i sn o t e dt h a tt h e g o v e r n m e n th a v i n g t h e a d v a n t a g ei np r o p e r t yr i g h t sd e l i m i t a t i o ni s as p e c i a li n t e r e s tg r o u p i n t h i sc a s e ，c i t i z e n ss h o u l dp a r t i c i p a t ei nt h ep r o p e r t yr i g h t sd e l i m i t a t i o n a n dc o r r e l a t i v ep o l i c yi m p l e m e n t a t i o nt oe n h a n c et h es u p e r v i s i o no f g o v e r n m e n t b e h a v i o r sa n de n s u r et h a ta f f o r d a b l eh o u s i n gp l a y s a s i g n i f i c a n tr o l ei np u b l i cw e l f a r e k e y w o r d s ：a f f o r d a b l eh o u s i n g ；c o m m u n a lp r o p e r t yr i g h t s ； p r o p e r t yr i g h t s ；a n a l y s i so nt h eg o v e r n m e n t b e h a v i o r 目录 摘要”“”“i a b s t r a c t i i 目录”“i v 第一章绪论1 第一节选题背景、研究意义1 第二节研究的思路和方法3 第三节文献回顾4 第二章经济适用房的产权属性及其效用分析1 2 第一节住房改革背景下经济适用房的政策定位1 2 第二节经济适用房的产权属性1 5 第三节经济适用房产权效用分析1 7 第三章现有产权配置失效的一个注释：经济适用房相关方的博弈1 9 第一节博弈前提和外部环境1 9 第二节符合条件的经济适用房申请者行为分析2 2 第三节局外人的行为分析2 4 第四节作为第三人的政府行为分析2 5 第四章经济适用房产权模式的制度创新：对共有产权形式的评析 3 0 第一节共有产权形式的优点3 1 第二节共有产权形式的缺陷3 3 第三节影响经济适用房产权模式转变的因素3 6 第五章意义与启示4 0 参考文献4 3 附录4 8 后记”0 0 000010 00a qqoo0 00 ”“4 9 i v 第一章绪论 第一节选题背景、研究意义 福利一词的涵义指的是个人或者集体的幸福、繁荣，现代意义的福利 w e l 陆e 是由w e l l 和f a r e 两个词根组成，w e l l 代表了美好而f a r e 则是指生活，两 者综合起来即是对美好生活的追求。作为人类美好生活的基础，居住条件成为各 国政府政策细心呵护的重点。我国的住房保障政策作为社会保障体系的一个子系 统，扮演着为有需要的民众谋福利的角色。1 9 9 8 年，从实物分配向住房货币化 分配的过渡是我国住房体制变迁的核心部分，住房政策的调整关系到国家的多重 目标，一方面可以通过改革减轻原有体制下政府住房支出的财政负担，另一方面 可以通过住房货币化体系的建立形成国家经济发展的一个“增长机器 ( l o g a n ， m o l o t c h ，1 9 8 7 ) 圆，其更重要的是承担政府公共责任 的表现。 住房货币化分配政策在社会不同阶层分配了住房利益，加大了民众选择居所 的自由度，不像过去依附于单位的福利分房的实物分配制度。择居自由度的增加 意味着住房消费个体差异的扩大，在实践中呈现出住房领域现存的住房不平等。 鉴于单方面的市场机制会引起住宅供应结构的“市场失灵 ，这就需要政府对市 场进行有效调节，通过相应的住房保障政策实现社会各阶层改善住房条件的诉 求。住房保障政策的目标是通过住房供应的层次化来满足住房消费需求的梯度， 特别是保障中低收入阶层的住房福利，因此现阶段形成市场价商品房、经济适用 解释来源商务印_ 1 5 馆，牛津大学出版社牛津高阶英汉双解词典，1 7 2 4 。l o g a njra n dm o l o t c hhl u r b a nf o r t u n e s ：t h ep o l i t i c a le c o n o m yo fp l a c e 【m 】b e r k e l e y ： u n i v e r s i t yo fc a l i f o r n i ap r e s s ，1 9 8 7 政府公共责任的范罔涵盖了政府的社会同庵力、法律的责任和政府义务等诸多方面 张成福责任政府论【j 】中国人民人学学报，2 0 0 0 ，( 8 ) 第l 页 住房和廉租房的住宅市场供应体系，为高收入人群提供商品房，为中低收入人群 提供经济适用房，为较低收入人群提供廉租房，其中的经济适用房是指“政府提 供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品 住房 。 已经发生的一些事件、正在改变的观念以及调查公布的部分数据引起了我们 对经济适用房政策的关注。一方面，国务院和各部委对经济适用房的发展重视上 升到了政策的高度，相继出台了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的通知、经济适用房价格管理办法、关于已购公有住房和经济适用 住房上市出售中有关土地问题的通知和经济适用住房管理办法等条例。另 一方面是反对的声音，2 0 0 5 年两会期间全国政协委员提交了关于停止开发经 济适用房的提案，该题案的提出引起了关于是否停建经济适用住房的广泛争论； 不少学者亦对经济适用房政策的功能提出质疑( 马晓茗，2 0 0 3 ；田家官，2 0 0 7 ； 徐琴，2 0 0 8 ) 。调查数据显示，北京经济适用房的自用率仅为5 1 3 4 ，这表 明近半数的城市经济适用房被购房者当作一种“投资 ，从而失去基本保障的功 能。因此，对经济适用房政策运行作解构分析有重要的理论和现实意义。 经济适用房政策的执行效果出现了偏差，政府难以按居民的实际收入情况进 行住房状况的有效配置，“高收入阶层总喜欢站进低收入者的行列，侵占下 一阶层的住房利益园( 李斌，2 0 0 2 ) 。经济适用房作为稀缺资源的同时也存在着 资源的浪费，表现为部分已被分配的经济适用房的空置与刚性需求群体的住房需 求难以得到满足的矛盾，这种情况需要政府介入以维护社会住房保障供应体系的 平衡和对弱势群体的保护。 定义参照2 0 0 4 年建设部、国家发展改革委员会、国十资源部以及中国人民银行共同颁布 的经济适用住房管理办法的定义 马晓蒋关丁经济适用房政策的几点认识【j 】湖北社会科学，2 0 0 3 ，( 1 ) ；徐琴制度安捧 与社会空间极化觋行公共住房政策透视【j 1 南京师大学报( 社会科学版) 2 0 0 8 ( 3 ) ； 田 家官我国城镇居民住房保障制度的经济学分析f j l 宁夏社会科学，2 0 0 7 ，( 5 ) h t t p ：b u s i n e s s s o h u c o m 2 0 0 5 0 8 2 5 n 2 4 0 2 9 51 5 7 s h t m l 固李斌中国住房改革制度的分割性【j 】社会学研究，2 0 0 2 ，( 2 ) 第2 页 第二节研究的思路和方法 人类社会必须解决两个基本的问题：谁得到什么和谁做什么，前者涉及的是 分配领域，后者则是生产环节要考虑的因素。产权作为桥梁，能够将分配和生产 联系起来，给观察如何生产和怎么分配提供一个很好的视角。作为经济适用房， 政府主导其生产环节，至于其供应环节则是大多数问题暴露之处，按照德姆塞茨 的理解，“产权是一种界定人们如何受益及如何受损的社会工具一，同时产权经 济学也是一种重要的深入挖掘问题源头的分析工具。 从科斯定理可以了解，在不存在交易费用的前提下，产权的界定是不重要的， 因为私人成本和社会成本能自动实现相等。换句话说，在交易费用为零的时候， 政府政策引导的经济适用房运行成本将与市场机制起主导作用的商品房市场交 易成本相近，实现高效率运作。然而事实并非如此，新古典经济学将制度和结构 看作是既定的前提，在交易费用为零或者可以忽略不计的情况下，无论初始产权 如何分配人们总可以通过自愿交易达到资源的最优配置，忽视了交易费用和不同 制度安排的激励效应，而新制度主义经济学则努力探寻资源配置的制度结构。产 权理论作为新制度经济学的重要研究领域，产权可以作为一种确定行为边界的学 问，“每个人从他的行为约束边界向里看，就是他自己的选择范围，向外看则是 别人的选择范围 。可以这么说，由产权划定的个人可行性行为的边界同时也 是对其他人行为的约束、不可侵犯的边界，明确了经济适用房合格申请者的行为 边界就能有效地区分不符合条件申请者的跨权限行为。 本文探寻符合条件的经济适用房申请者、不在政策规定之列却挤进福利行列 的人群( 称其为“局外人一，下同) 和政府在经济适用房实施过程中的行为，在 运用西方产权经济学个体研究方法的基础上吸收马克思的所有制结构整体分析 理论，西方产权经济学的分析思路是建立在成本收益为核心的理性经济人范 科斯，阿尔钦，诺斯等财产权利_ v j s q 度变迁上海：上海三联书店，1 9 9 1 第9 7 页 圆汪丁丁产权博弈【j 】经济研究，1 9 9 6 ，( 1 0 ) 第3 页 式的基础上，而马克思的所有制结构理论逻辑是社会结构和产权制度的变迁决定 个人行为方式，并由此产生的不同社会集团或者说群体之间利益关系和利益差 别。两种分析思路，一个采用成本一收益的工具使得每个人的行为选择有了可 具体化、较为固定的分析角度，另一个则充分体现了社会学科研究的落脚点之一， 注重对群体的、普遍性现象的观察，而不是对少数偶然个例的关注。 第三节文献回顾 ( 一) 对产权的理解 产权分析作为研究稀缺资源激励机制的方法，始于2 0 世纪6 0 年代，按照布 劳格书中的观点，“产权理论完全是由罗纳德科斯那篇著名论文社会成本问 题而开始发展起来的，这一点确实毋庸质疑”。西方对产权研究有代表性的 学者里，德姆塞茨认为“产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它能帮助 一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期圆。在诺斯看来，产权和制度是 同义词，“产权的本质是一种排他性的权利，在暴力方面具有比较优势的组织处 于界定和行使产权的地位一 。阿尔钦下的定义是，“产权是一个社会强制实施 选择一种经济物品使用权利 。菲吕博腾和配杰威齐对产权理论做了一个重要 的综述，强调“没有一个国家理论的产权理论，不可能是真正意义上的完整产权 理论一。，产权分析方法要将国家( 政府) 纳入讨论的范围。 构成产权分析的交易费用理论、产权效率分析理论和产权制度的选择和调整 这几个板块，总的来说包括对产权的激励性和约束性的梳理和深入探讨。虽然西 。马克布劳格凯恩斯以后1 0 0 位杰出的经济学家北京：商务印书馆，2 0 0 3 第4 5 页 圆科斯，阿尔钦，诺斯等财产权利与制度变迁上海：三联书店，1 9 9 1 第1 6 6 页 诺斯经济史中的结构和变迁上海：上海三联书店，1 9 9 1 第2 1 页 国科斯，阿尔钦，诺斯等财产权利与制度变迁上海：三联书店，1 9 9 1 第1 6 6 页 o 科斯，阿尔钦，诺斯等财产权利与制度变迁上海：三联书店，1 9 9 1 第2 0 6 页 第4 页 方学者对产权定义所给定的前提存在差异引起观察的视角不同，但具有三个共同 点：第一，他们都认为产权确立了一种排他性的权利；第二，产权是人们相互行 为关系的一种规l l l a j ：第三，产权会是一种权利束状态，形成多种权利呈现在一起 的结构。 马克思对产权理论有其独到的见解，他从历史的角度给产权作了注解，认为 人类通过制造和使用工具将自身从自然界的进化中解放出来，而对于人们与其使 用的工具存在怎样的关系则成为影响人类行为的关键因素，同时特别“强调以分 工协作的形式为内容的劳动形式对所有制的作用，把产权的起源与分工的发展联 系起来 。 国内学者对产权的专门研究较少，以黄少安的产权经济学导论较具代表 性，书中结合新制度经济学和马克思的产权理论，从现代产权经济学的方法论和 基本假设出发，对交易费用和经济人理性等概念做了阐述，提出“对特定财产完 整的产权不是单项的权利，而是一组权利和一个权利体系”圆的观点。曹钢对国 内产权定义进行概述，认为对所有权进行加减组合的产权观点未能适应现实需 要，“而应该是所有权的结构形式，是反映所有权组合效用( 主要是效率) 价值 的范畴 。 ( 二) 对经济适用房的研究 1 国外的研究 国外的研究人员认为公平( d e c e n t ) 、可负担( a f f o r d a b l e ) 的住房政策是非常 必要的。h a r t m a n 通过对美国低收入人群在高住房开销情形下生活窘况的描写， 呼吁政府应该建立必要的住房福利倾斜政策，政策应该体现对居住权的尊重 。林岗，张宇产权分析的两种范式【j 1 中国社会科学，2 0 0 0 ，( 1 ) o 黄少安产权经济学导论济南：山东人民山版社，1 9 9 5 第6 9 页 。曹钢产权经济学新论北京：科技出版社，2 0 0 1 第3 4 页 第5 页 ( c h e s t e rh a r t m a n ，1 9 9 8 ) 。m o o r e 和s k a b u r s k i s ( 2 0 0 4 ) 借助近2 0 年加拿大 的住房数据调查，发现居民住房支出负担有加重的趋势，特别是中低收入居民家 庭的住房支出超过收入的5 0 ，因而提倡政府应该制定相关政策，帮助居民提 高住房支付能力。提供公共住房津贴并不是政府政策出台的最终目的，譬如根据 w i l l i a mm r o b e 和r a c h e lg k l e i t ( 1 9 9 9 ) 的研究成果，美国联邦政府下属的 p u b l i ch o u s i n ga u t h o r i t i e s ( p h a s ) 除了提供公平、可负担的公共廉价房及提高中低 收入群体支出预算去租用私人住房外，最近还推出各种形式的“经济自足项目一 ( 即与当地组织合作，为低收入人群提供教育机会等) ，由此提高他们的社会竞 争力以获得更多的劳动报酬，从根本上减轻他们对政府住房援助的依赖。可见， 不少西方国家的住房保障政策只是帮助困难群体度过难关的暂时性政策，更主要 的是希望通过市场机制以及个人能力的提升来满足自身的住房需求。 对中低收入群体从政府住房保障政策获得的福利情况研究，主要集中在两个 方面：第一种分析集中在宏观的角度，即通过对住房支持政策主要标准的评价来 反映受资助群体的现状。s i n a i 和w a l d f o g e l ( 2 0 0 2 ) 以“挤出效应 作为对美 国住房保障政策的分析工具，利用住房与城市发展部( h u d ) 具体时期的截面 数据对美国的住房支持政策进行了比较，测算出需求方政策挤出效应为0 3 ，供 给方政策为0 7 ，由此他们认为直接对低收入家庭住房消费进行补贴的需求方政 策要优于由政府补贴发展商建造低价公共住宅的供给方政策。 第二种研究角度主要关注受住房政策援助群体的家庭或者个人福利变化的 哪c h e s t e rh a r t n u m t h cc a s ef o rap i g h tt oh o u s i n g j h o u s i n gp o l i c yd e b a t e , v 川9 i s s u e2 ：2 2 3 2 4 6 e m o o r e ，八s k a b u r s k i s c a n a d a si n c r e a s i n gh o u s i n ga f f o r d a b i l i t yb u r d e m p h o u s i n g s t u d i e s ，v 0 1 1 9 ，2 0 0 4 ，n 0 3 ：3 9 5 - 4 1 3 w i l l i a mm r o h e r a c h e lg k l e i t h o u s i n g , w e l f a r er e f o r m , a n ds e l f - s u f f i c i e n c y ：a n a s s e s s m e n to ft h ef a m i l ys e l f - s u f f i c i e n c yp r o g r a m j h o m i n gp o l i c yd e b a t e ，v 0 1 1 0 ，i s s u e 2 ：3 3 3 3 6 9 s i n a i t o d d , w a l d f o g e l j o e l d ol o w - i n o o m eh o m i n gs u b s i d i e si n c r e a s eh o u s i n g c o m u m p t i o n j ln b e rw o r k i n gp a p e rn o 8 7 0 9 ，2 0 0 2 ：j a n u a r y 所谓挤出效应指的是接受公共住房政策帮助的家庭中存在部分可以依靠个人力量在私人 市场购得住房，这种行为会使私人住房市场需求的相应减少 第6 页 微观层面。以d i r kwe a r l y ( 2 0 0 1 ) 的论证为代表，其认为住房补贴政策的援 助对象偏离最初的住房保障本意太远，政府如果取消当前受助家庭的补贴，这些 家庭中有将近9 5 并不会无房居住，这个数值正说明政府在保障真正需要住房福 利的家庭或者个人方面效率的低下( n o tt a r g e t e dt o w a r dt h o s em o s ta tr i s ko fb e i n g h o m e l e s s ) 。在微观的角度，国外有关住房福利的分析倾向于将政策影响受援助 个人的工作行为看作一个变量，a a r o ns y c l o w i t z ( 2 0 0 1 ) 圆通过对1 9 9 0 - - 1 9 9 5 年 s i p p ( s u r v e yo fi n c o m ea n dp r o g r a mp a r t i c i p a t i o n ) 和1 9 9 1 - - 1 9 9 6 年c p s ( c u r r e n t p o p u l a t i o ns u r v e y ) 的两组数据的比较，分析公共房屋政策对女户主家庭( f e m a l e h e a d e dh o u s e h o l d ) 的工作行为影响有多大，结果表明住房援助政策会降低受援 助劳动力的供应。在被调查的女户主家庭中，每月增加1 8 0 美金的住房津贴会使 得就业率( 原来是7 0 一7 5 ) 减少大概3 6 - - 4 2 。她们会降低原来全职工 作的强度，或将其转为兼职。 2 国内的研究 。 国内对中低收入群体经济适用房政策的探讨焦点主要在于：经济适用住房的 性质影响、有效的供应方式、政策实施过程中的问题和困难等，可以分为两大类： 一种是偏向规范性研究，主要从社会福利的价值观以及公共政策意义的角度出 发，论证像经济适用房这类住房保障政策应该如何体现福利再分配的特性以及住 房政策领域的关系网络应该怎样；另一种是以数据为基础的实证研究，通过界定 一定的观察变量，说明经济适用房政策实施的某个具体问题和建议。 d i r kw e a r l y t a r g e t i n gh o u s i n ga i dt ot h eh o m e l e s s ：e v i d e n c ef r o mt h en a t i o n a ls u r v e yo f h o m e l e s sa s s i s t a n c ep r o v i d e r sa n dc l i e n t s a m e r i c a nr e a le s t a t ea n du r b a ne c o n o m i c s a s s o c i a t i o nm e t i n g , u n d e rt h ea u s p i c e so ft h ea l l i e ds o c i a ls c i e n c ea s s o c i a t i o nm e e t i n g , n e w c r i e a n s ，地j a n u a r y 硼a a r o ns y e l o w i t z n o r t h w e s t e r nu n i v e r s i t y u n i v e r s i t yo fc h i c a g oj o i n tc e n t e rf o rp o v e r t y r e h a s hi ni t ss e r i e s j j c p rw o r k i n gp a p e r sw i t hn u m b e r5 2 2 0 0 1 第7 页 在规范性研究上，胡象明( 2 0 0 2 ) 对广义福利观和狭义福利观的方法论特 征作了介绍，指出广义的福利观具有更大的包涵性和现实理论意义，福利并非仅 仅是一个经济学的概念，而且也是一个政治学、社会学的概念，公共政策的研究 过程中就必须运用政治科学、社会学、文化学方面的知识探讨社会现象。王玉琼 从“政策异变一 的角度解读了住房政策，中低收入群体的福利缺失是对政府政 策的公共性回归的呼唤，文中通过分析得出结论：“社会利益分层格局的形成与 土地利用开发中不同利益主体的利益博弈是政策异变的社会支撑一，提出住房政 策应该从价值层面上完成从产业政策向公共政策的回归。“政府的信用指的是一 个政府履行各种承诺和协约的意志和能力，政策的规则性和可预见性则是政府信 用的具体表现，政府通过体系、过程、政策三个层面的行为产品来实现其目标一 ( 句华，2 0 0 5 ) ，经济适用房政策的低效在一定程度上降低了政府的信用，使 民众对政策的可预见性和规则性产生了怀疑，因此制定合理、有效的住房保障政 策无疑是对政府信用的重构，挽回符合政策规定的申请者信心。 实证研究上，一部分学者将研究重点放在对经济适用房的供给模式和补贴方 式上。宋博通( 2 0 0 1 ) 以住房过滤模型为分析的媒介，通过实证研究后发现， 从政府支出最小化的角度出发，政府直接的货币补贴比提供经济适用房更为有 效。徐虹( 2 0 0 8 ) 从辩证的角度评述了供给方补贴以及需求方补贴各自的优缺 点并指出在特定时期采取哪种补贴方式效果更佳；更深一步分析，从住房保障政 策的补贴效用对比延伸出来的论点供方补贴1 元的效用等同于需方补贴 0 7 5 0 8 0 元的效用，也就是说对住房困难户来说，政府给投资建设福利房的开 发商补贴1 元带来的好处等同于政府直接给困难户补贴0 7 5 0 8 0 元带来的效 用，这种福利损失在实际过程当中的突出表现为高收入家庭购买经济适用房所造 。胡象明广义的社会福利理论及其对公共政策的意义【j 1 武汉大学q ：t ( 社会科学版) ， 2 0 0 2 ，( 7 ) 圆王玉琼“政策异变”及其解读：以住房政策为例【j 】中国行政管理，2 0 0 7 ，( 5 ) 。句华政治学视野中的政府信用【j j 国家行政学院学报，2 0 0 5 ，( 2 ) 宋博通政府兴建住房与货币补贴成本比较研究【j 】深圳大学学报( 理工版) ，2 0 0 1 ，( 1 ) 酋徐虹保障性住房政策的选择运用【j 1 中央财经大学学报，2 0 0 8 ，( 6 ) 第8 页 成财政补贴效益流失。张恩逸( 2 0 0 7 ) 阐述了经济适用房以政府进行价格限制 的方式供给的弊端，一方面形成大量购买者排队，另一方面可能是和主管部门( 或 者供应者) 有密切关系的购买者获得了商品，而不是真正需要这项福利的人成为 受益者。 另一部分学者对某一个或几个城市的经济适用房政策进行个案研究，以获取 这些地区的详细情况，并以研究对象城市出现的中低收入群体福利相关问题作为 讨论的焦点，一般采取s p s s 的描述性统计、问卷调查、房价收入比、消费者剩 余 等方法进行操作。比较有代表性的有：龙奋杰( 2 0 0 5 ) 依据我国3 1 个城市 的数据，通过测算价格、竣工量和空置率等指标，对城市经济适用房供给政策绩效 进行了评价，并且利用帕累托最优和消费者剩余理论对经济适用房建设的政策目 标进行了经济学分析和提出了建议。姜万军，喻志军( 2 0 0 5 ) 通过分析1 9 9 7 年到2 0 0 3 年经济适用住房完成投资额占全部住宅建设投资额的比重以及北京市 经济适用住房平均售价与居民家庭平均年收入之比等数据，指出经济适用房政策 执行成本过高，得出国家的政策扶持直接导致了房地产市场价格“双轨制 的存 在，而这种“双轨制存在明显的套利机会必然引起市场投机的结论，最终使有 真正需要的中低收入群体由于道德风险而丧失住房福利。 另外由于我国住房保障政策的不完善，不少学者从借鉴的角度出发，以介绍 国外或者港澳地区公共住房政策的成功经验为契机，给我国的经济适用房政策的 良性运行出言献策，像给中低收入者设立专项住房资金账户、政府提供购房优惠 券等。英国的住宅金融对购房支持程度是很高的( 李鸿翔，2 0 0 7 ) ，这是我国中 低收入群体实现购房目标的瓶颈，英国银行的一项重要业务就是向购房者提供抵 押贷款，购房者甚至可以贷到房价9 0 的购房款，贷款额度较高且还款期限可达 张恩逸我国城镇住房制度存在的问题与对策【j 】国家行政学院学报，2 0 0 7 , ( 2 ) o 消费者剩余是指消费者对某种商品愿意支付的价格与实际购买价格之间的差额。供中低收 入群体购买的经济适刚房价格在大多数情况下超出人群的购买力 。龙奋杰经济适用房政策绩效评析【j 】城市问题，2 0 0 5 ，( 4 ) 姜万军，喻忠军经济适川住房政策：问题与出路【j 】中国软科学，2 0 0 5 ，( 9 ) 第9 页 二十年或更长；对减轻低收入者购房压力更关键的是在还本付息期间，如申请抵 押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款，银行会适当放宽还款期限 并在此期间只付息不还本。而新加坡的公共住房发展项目成功得益于政府以财 政援助的形式给予的住房融资体系c p f 中央公积金圆，还有分级提供公有住 宅补贴的配套监管措施，住房保障的层次性确保了当地有步骤有计划地解决中低 收入阶层住房问题。总的来说，我国住房保障政策可向国外、港澳学习的地方有： 以新加坡、香港为代表的公共房屋政府直建模式，以瑞典、日本为表率的鼓励非 营利机构建房用于住房保障的模式，北美国家有美国特色的减税、补贴途径。 3 研究评述 从研究的重点上看，其一是比较研究，对国内外中低收入群体如何解决住房 保障的渠道和模式进行比较，进而发现存在的问题并提出我国经济适用房改进的 发展战略；其二是分析经济适用房政策运行现状，通过对所研究的经济适用房的 性质、功能进行现象描述，挖掘存在的问题从而提出政策修改的建议。文献当中 不乏有建设性意义的论述，但由于缺乏理论框架的支撑难以深刻地说明经济适用 房政策保障不了中低收入群体住房需求的根本原因。从研究方法上看，很多经验 研究选择具体某个区域经济适用房政策的政策效果作为研究对象，只评价结果， 并没有做到追本溯源。 本文试图为现有经济适用房政策的研究添加一个新的角度产权经济学， 因为新制度经济学的产权理论以产权激励效应和人们行为的内在联系为研究方 向，经济适用房的产权规定了政策利益相关者的行为规范，人们围绕经济适用房 发生的申请、转让、监督等联系时必须遵守这些规范，不遵守者是要负担相应的 成本。我们以产权经济学中“产权界定 这个核心对经济适用房问题作一个动态 李鸿翔从经济适用房政策的实施看我国的住房保障制度【j 】中国行政管理，2 0 0 7 ，协 周建军，许小苍，鞠方低收入者住房问题的国际比较及借鉴川生产力研究，2 0 0 5 ，( 7 ) 第1 0 页 的、演进式的解释，由于产权界定的缺陷，本应享受经济适用房政策福利的群体 部分有价值权利被遗留在“公共领域一，而正是因为这部分公共领域的“租 导 致现阶段不符合经济适用房申请条件的人群对房源侵占，与经济适用房供应相关 的发展商违规操作以及政府部门寻租等问题，而这些都可以被放置在产权分析框 架内。商品房与廉租房等与经济适用房相关的概念都可以通过产权性质的不同加 以比较和分析，同时政府要解决住房资源有效配置的问题也离不开对产权不同组 合形式的运用和创新，这些核心理论和解释问题的方式是产权经济学研究经济适 用房政策创新的表现。 第1 1 页 第二章经济适用房的产权属性及其效用分析 第一节住房改革背景下经济适用房的政策定位 根据德姆塞茨对加拿大土著印第安部落间产权和狩猎关系的研究，从现实中 说明外部性内在化的问题，发现特定的事件为个人创造了有利可图的机会，使 得收益和成本的结构发生变化。经济适用房的出台，既是政策性福利住房又含有 产权，使其具备政府与市场两大不同机制部分特点的同时，又表现出自身的特殊 性，使得其产权不能完全被界定，而没被界定完善的部分就停留在巴泽尔所说的 “公共领域 圆当中。 了解作为住房供应体系子系统的经济适用房政策，有必要对住房改革这个关 键事件的历史脉络进行梳理，对历史的探寻同样是新制度经济学的重要工具。经 济适用房所体现的福利思想在我国计划经济时代的住房供应体制当中是核心思 想，国家在城市住房的投资、建设和分配上处于垄断地位，公有制的烙印非常明 显。在当时住房被视为一种社会福利的年代，依赖行政单位为基础的按行政等级 住房分配制度滋生出不少“寻租一和机会主义行为，同时由于居住者缴纳的极低 租金难以维系国家财政在住房建设上的支出，呈现出住房投资严重不足 的现象。 城市的住房短缺与住房分配不平等引发的经济个体机会主义倾向早有萌芽。 1 9 8 0 年，邓小平同志发表关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，对住 房生产、流通、分配、消费在内的全过