酒店业发展状况报告.doc

海南酒店业发展状况报告 2012年8月 目录一海南酒店业的现状分析二酒店业未来发展的对策三、海南酒店亟待提升软实力四、海南酒店业未来发展趋势三大特点五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念六、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势七、海南经济型酒店的分析八、海南的热带温泉分布情况，热带温泉酒店的发展现状九、海南酒店业国际化经营发展策略一海南酒店业的现状分析（1） 、海南酒店业概况据统计，截至2011年底，海南省旅游饭店共有536家，包括五星级酒店22家。洲际、万豪、希尔顿、雅高、喜达屋等国际知名酒店管理品牌纷纷进驻海南，尤其是三亚，已经超越北京、上海、广州等大城市，成为国内高星酒店最密集、国际品牌管理公司最集中的城市。按照规划，海南还将有大量新建酒店，到2015年，将有超过260家高档酒店以及相当数量的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所等业态。目前，海南以滨海度假、海岛生态、高尔夫、天然温泉和民族文化为主要内容的蓝色浪漫之旅、绿色神奇之旅、风情温泉之旅和特色文化之旅，受到了国内外游客的欢迎。这将给海南酒店业带来巨大的发展空间。随着市场竞争的加剧，酒店类型呈多样化趋势，按照酒店的位置、功能和顾客三个因素分类，海南酒店已出现商务型酒店、度假酒店、会议酒店、产权式酒店等。度假酒店是海南最具特色的类型，尤其滨海度假酒店的档次处于全国领先的地位。海南度假酒店的出现丰富了中国旅游酒店产品的类型，并引导和形成了中国休闲度假的旅游方式。2003年喜达屋、雅高、洲际等国际饭店集团纷纷登陆海南，截止到目前，希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理公司已进入海南。目前，全省星级酒店238家，其中五星级酒店22家，四星级酒店54家，三星级酒店112家，二星级酒店42家，一星级酒店10家，客房36649间。全省22家五星级酒店中，委托国际知名饭店管理公司管理的过半。2009年，相关部门对海南的星级酒店进行评定。根据评定，196家星级饭店通过星级饭店复核检查，其中包括五星级饭店14家，四星级饭店48家，三星级饭店99家，二星级饭店28家，一星级饭店7家。10家星级饭店予以取消饭店星级的处理。（二）、海南酒店业发展的优势1，海南获批建设国际旅游岛为海南酒店业的发展带来了机遇。海南获批建设国际旅游岛之后，对于投资者来说海南蕴藏着无数的商机，而其中旅游业房地产酒店业是几个较大的投资方向，但是海南近期的房地产热使得部分投资者望而却步，因此旅游业与酒店业吸引了不少投资者的目光。同时海南政府为进一步提升海南酒店管理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向发展，2009-2013年，海南将引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。2，作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南酒店业持续发展的重要原因之一。3， 对于中国范围内来说，在海南建酒店，所需投资相对较少。在上海建一个五星级商务酒店需要个亿，而在海南建一个五星级度假酒店只需个亿。但是，随着海南国际旅游岛的建设，这一建设成本可能会有上升的趋势。（三）、海南酒店业发展的劣势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200969.7567.5864.2658.2549.2944.651.9155.7646.5255.169.3273.79200873.3166.2964.8359.3451.7545.9952.4153.0847.5556.3966.8771.88200769.2765.359.1856.850.1745.2250.151.9745.8852.2268.272.94200660.461.559.353.145.840.445.8645.841.7747.360.9667.81200556.756.753.749.942.949.442.944.25160.365.4200464.764.764.859.646.841.550.549.242.950.860.561从上述图中可得出两个海南酒店业发展的劣势;1,季节性明显。海南的旅游业也存在同样的情况，海南虽然没有冬季的寒冷，但是海南的夏季却相当炎热，这使得来海南旅游的游客主要集中在冬季。从图中可以看出，海南的酒店在1，2，11，12这四个月中的开房率相对较高，而在6-9月则相对较低，尤其是6，9两月，开房率还不到50%。海南旅游业和酒店业的这一季节性特征使得海南酒店业长期处于亏损状态.从一组截止到04年的数据就可以看出：海南旅游业十几年来一直保持了较高的增长，旅游接待人数从建省初期的几十万人上升到4年底的1270.86万万人次，增长了近倍。然而，作为旅游业中流砥柱的酒店业却长期全行业亏损。年，海南酒店业整体亏损亿元。虽然还不见确切的统计数字，但从开房率比年低个百分点的情况看，年海南酒店业又是一个全行业亏损。而从上表中可以看出2009年的酒店客房开房率并没有比04年高很多，因此或许09年酒店业仍然处于亏损状态。2，海南酒店业未来实际增长空间不大。从上表中可以看出海南近几年中最高的酒店客房开房率为09年12月的73.79%，从04年到09年的72个月中客房开房率只有三个月达到70%以上，这6年当中的最高开房率业仅在60%左右，这说明了海南现有酒店并没有充分发挥其能力，还存在大量的潜在的住宿设施。根据海南省人大最新通过的海南省旅游发展总体规划纲要，年海南接待的国外内游客将达到万人，年海南酒店业的年市场容量最大也就万人次左右，相当于现有年接待人数的倍。对于已有相当基础的海南旅游业来说，这样的发展速度与规模已经相当可观。但由于海南酒店业超前发展很多，现有实际接待能力已高达万人次，因此可以看出海南酒店业实际增长的空间并不大。3，酒店的经营管理水平不高，专业化程度有待提高；人员流动性大，人力资源缺乏，直接影响了饭店的管理及服务水平；软件服务仍然是薄弱环节。一些饭店虽然加大了硬件投入，却忽略了饭店的软件建设和服务人员的基本规范操作，加上员工流动频繁，培训力度不足等，存在服务不到位，随意减少服务程序和服务项目等问题。同时，随着产权式酒店的增加，星级饭店服务、管理的统一性、一致性出现诸多问题；另外一些星级饭店削价竞争现象依旧存在，特别在旅游淡季时尤其突出，直接影响了服务质量和经济效益。 （4） 、海南酒店业存在的问题及原因A、存在的问题1、 酒店建设的增长速度超过客源的增长速度 十几年来，海南旅游业一直保持了较高的增长，旅游接待人数从建省初期的几十万人快速增长，然而，作为旅游业中流砥柱的酒店业却长期全行业亏损。这已经成为海南酒店业无法回避的问题。 海南旅游业的蓬勃带来了大量的客源，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。2007年年末全省共有星级宾馆266家，比2006年增加5家。其中，五星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家。2008年全省评定星级酒店259家，其中五星级20家、四星级54家、三星级116家、二星级55家、一星级14家。共有客房39284间，床位73.76万张。2009年年末全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。旅游酒店客房开房率59.18%。 针对海南酒店业现状的分析，海南酒店业是忽视的泡沫海南酒店业共历经过两次大发展。第一次是上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，海南的酒店数量急剧膨胀。另一次是最近两年，伴随着房地产的复苏，大量资金再一次集中投向宾馆酒店。 两次集中扩张，令海南酒店业严重供大于求。实际上，海南还有大量潜在的旅游住宿设施。据统计，目前海南的存量房地产包括“半拉子”尚有万平米之多。这些存量房地产中，有很大一部分本身就是以酒店和度假村形式存在的，另有相当一部分也将转化为酒店、度假村或其他形式的旅游房地产。按照“海南房产有为岛外人士所购买”这一流行的说法，上述万平米存量房地产和近三年海南已销售的万平米房产中，至少有万平米将直接和间接地变成经营性或非经营性旅游住宿设施，其形成的接待能力将是天文数字。2 、酒店集团发展步骤发展缓慢 海南酒店业集团化进程缓慢，海南酒店业集团在品牌化经营、客源预定网络、人力资源开发、资本经营与产品经营并举等方面与国际知名集团存在明显的差距。 目前我国市场经济尚不深入，产权关系不明晰，许多国有酒店仍然遵从传统的行政体制，隶属于不同的政府主体和行政部门，其所有权关系非常复杂。国有酒店无法商业化、企业化操作。此外，由于国有酒店由不同的政府代理机构投资，存在各种各样的利益关系，大多数酒店很南组成酒店集团，现有的酒店集团也很难运作这些酒店。3 、酒店专业程度不高 目前，海南许多家星级酒店没有特色，提供的产品和服务雷同，服务的专业化、规范化、个性化方面明显落后，很多星级酒店已经名不副实。有些酒店设施、项目应有尽有，档次也不低，但却由于经营管理水平方面的原因，好的设备没有最终转化成为好的酒店服务产品。因此只能停留在打价格战上，进而造成行业秩序混乱。4、 部分酒店员工素质较低 在海南酒店业大部分招收的员工素质都相对较低，因为普遍大学生毕业后对于去酒店找工作都比较抗拒，酒店业底层工作相对辛苦，工资不够高，在一定程度上不吸引大学生，即使大学生参与工作后人员流失率也非常高。无法培养出真正的酒店行业的精英。B、原因 海南酒店业与世界先进酒店的差距 所有世界级优秀酒店之所以优秀，一定是它们对规律探索与遵从的结果。最优秀的世界级酒店可能更多地反映了企业成长的真谛。海南优秀酒店与世界级酒店存在的差距，其实不仅是战略层面的，而是整体性的。1 、企业文化差距： 我们用权谋聚集员工，世界级酒店用文化凝聚员工 一个好的酒店用来凝聚人心的东西主要有三个：远景、核心价值观和战略目标。所谓远景，就是企业全体成员共同的目标。不少海南酒店业的远景往往成为企业家个人的鸿图伟业，伟大的远景不过是实现企业家个人野心的附属品，酒店业总是着急迅速做大，却很少思考靠什么做大做强。总是急于实现规模上的扩张，却很少思考扩张背后靠什么能力支撑。在相当一些海南酒店业中，核心价值观只是手段而已！一些“狐狸型”的企业家常常把“以人为本”、“消费者是上帝”一类感人肺腑的话挂在嘴边，而一旦利益当前，一切仁义道德就靠边儿站。 2 、绩效管理差距：我们管理员工的现在，世界级酒店管理员工的未来 绩效管理可以归结为两句话：首先，你怎么发挥员工的能力来实现企业目标；其次，你怎么评价员工对酒店的贡献，然后用什么去回馈员工？这是既矛盾又统一的两个方面。 世界级酒店以员工为本，在长周期中，把酒店的发展和员工的发展统一起来。他们懂得，酒店的持续发展最后异地功能体现为员工能力的持续，所以他们特别强调所谓的预期管理，即通过投资员工的未来，公司获得自己的未来。 海南不少酒店业存在的问题就是只注重服务客人的短期效果，注重员工的单方面发展而不太注重员工的综合发展。管理者和员工之间的关系大多是典型的“服从导向”，就是“在这里做老老实实听我的，我就让你在这里做得下去”，“你不绝对听我的，就可以走人了”。 3 、公司管控差距：海南酒店业靠能人，世界级酒店业靠制度与文化 海南酒店业和世界级酒店业最大的差别在于我们对公司的控制是由人来完成的，而不是通过制度与流程系统来完成的。这种情况最大的危害在于企业最后变成了“老板游戏”一个大老板带动无数个小老板。 4 、营销系统差距：我们利用消费者的幼稚，世界级企业促进消费者的成熟 所有世界级企业都在致力于与消费者一起成长，甚至帮助消费者更加理性和成熟。一个成熟的充分竞争的市场，是优秀企业之所以优秀的源泉。由此，我们看到所有世界级企业的优异业绩，都是在价值链上精耕细作的结果。 海南酒店业要提高自己的营销水平，也要从源头抓起。真正优秀的营销不是靠制造阶段的“策划”获得的，甚至不是靠执行出来的，尽管营销的策划与执行都很重要。 5 、 领导力与团队差距：海南酒店业强调权谋，世界级酒店业强调认真 为什么我们不少酒店业领导几千人就在大谈大公司病？而世界级酒店业拥有几万人，几十万人还能灵活依旧？ 根本原因在于，世界级酒店是基于“事”的领导，海南酒店是基于“人”的领导。在事实和数据面前，领导与被领导者之间是平等的，双方就能在思想上获得统一，从而能够“把正确的事做好”。如果领导的关键点在人际关系，人与人之间就必然是不平等的，必然讲究人与人之间的谋略二酒店业发展的对策（一） 、针对季节性这一特征，应大力发展会展经济，会展经济是一种形象说法，是各种类型交流会、洽谈会、展览会、博览会的总称。它是利用一定的地域优势、经济特色、资源优势，由政。府或社会团体组织，召集供需双方按照事先确定的时间和地点，举行专业性的或综合性的产品布展、宣传、交易和服务为内容的特色型经济活动。09年11月份以来，海口大小有20个大型论坛和会务，有七成在五星级酒店举行。会展经济的发展在很大程度上缓解了季节性为酒店业带来的亏损。（二） 、建设多功能型酒店。例如度假酒店与会议型酒店相结合，这也是针对季节性这一特征的对策。（三） 、虽然海南酒店业整体实际增长空间不大，但有些类型的酒店还是很有前景的。例如，物美价廉的经济型酒店，经营规范的家庭旅馆等，因此除了五星级酒店外，也可以将部分酒店建设的重心转移到此种类型的酒店建设上。（四） 、吸引有才能的酒店管理人才对现有酒店加以管理，改善现有酒店的软件设施，提高服务质量。同时引进新的酒店时要各方面一起抓，不能只注重其豪华程度。（五） 、针对酒店业“泡沫”的问题，应防范于未然。政府对于投资于酒店的投资者应给予资格审查，限制进入酒店的投资者的数量。（六） 、对于虚高的房价，海南应制定一系列的旅游接待标准，包括旅行社、餐饮、酒店、导游等，规范旅游市场，同时公开旅游信息，建立预警制度等，为未来国际旅游岛的发展奠定体制基础。（七） 、针对海南旅游市场的需求建设不同种类的酒店类型，不要以为追逐于豪华。三、海南酒店亟待提升软实力1988年海南建省后，一直以建设热带滨海旅游胜地为目标，以“大企业进入、大项目带动”为手段，把“保护生态环境”放在首位，在基础设施、特色景点开发，大型购物商场、特色美食街、高端医疗机构引进等方面加强了力度，这些与酒店市场密切相关的项目，给酒店做大市场蛋糕带来了有利条件。海南酒店业发展面临4个方面的挑战：对酒店业发展的态势、趋势、新需求等缺少深入认识，欠缺系统化的研究机制和措施，创新发展缺少有力的支撑政策，简单引进、盲目推崇、随意仿造的现象极为严重。（一）、 提高服务水平培养人才 海南度假酒店的出现丰富了中国旅游酒店产品的类型，且适应了旅游休闲度假的需求。 近年来海南酒店业有了长足的发展，但与酒店建设情况不相称的现象也出现了：酒店的经营管理水平不高，人员流动性大，人力资源缺乏。这些都直接影响了海南整体酒店业的管理及服务水平。海南酒店业的经营水平和专业化程度有待提高；应加强人力资源的引入、开发和培养，特别是国际化人才的引进和培养。 此外，酒店企业服务人员操作缺乏规范、培训力度不足、服务水平不高、服务程序和服务项目随意更改、星级饭店削价竞争等诸多问题，也影响了酒店的服务质量和经济效益。吸引有才能的酒店管理人才对现有酒店加以管理，改善现有酒店的软件设施，提高服务质量也成为当务之急。 （二）、注入本土文化彰显特色 海南高星级酒店虽多，且一些酒店加大了硬件投入，却忽略了饭店的软件建设和塑造文化品牌，导致缺乏自身特色和个性。海南酒店建筑缺乏当地文化的注入，建议酒店融入更多的本土元素。目前海南省一些酒店已积极尝试注入更多的本土元素，如一些酒店的徽标来源于黎锦图案，黎苗民俗雕塑和陶艺品点缀在大堂内外，餐饮突出海南本地特色等。创新产品发展综合开发海南国际旅游岛建设面对着不断深化的异地文化体验需求、越来越凸显的生态需求和酒店业产品创新的发展需求。酒店的开发应变成糅合生态、文化、产品创新的综合开发，产生多样化的新型住宿形式，不断激发新市场的形成。对于创新，政府应出台政策，形成强劲的激励和控制发展机制；发挥媒体作用，促进形成鼓励酒店业创新发展的氛围。四、海南酒店业未来发展趋势三大特点现代社会经济的发展带动了旅游和商务旅行的兴旺，酒店业才随之迅速发展起来。海南酒店业在未来的发展趋势主要有三个特点：一是海南省已成为国内外高档酒店的聚集地，要着力加强五星级酒店的软硬件建设。20家国家知名酒店管理集团的驻入，提升了海南酒店业的整体形象和管理水平，促进海南酒店业向规模化，国际化和品牌化发展。二是海南是国内度假酒店的发展前沿。要把海南建设成为国际一流的海岛度假旅游胜地，得天独厚的旅游资源优势必不可少，但是度假酒店的发展也至关重要。三是海南是经济型酒店的发展圣地，他们凭借优质的服务和较低的价格正在飞速占领海南酒店业市场。海南在大力发展旅游业的同时，也带动了热带农业、文化产业等一批新型产业的发展，所以海南酒店业未来的发展前景将十分可观，为海南建设国际旅游岛添砖加瓦。五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念（一）、酒店式公寓：酒店式公寓全称是酒店式服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它是一种集住宅、酒店、会所等多功能于一体的，具有自用和投资两大功能的物业类型，拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供传统酒店的各项星级服务和管理外。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由酒店管理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理可以为提供高档、到位的各种服务。 （二）、公寓式酒店：设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服 从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。 （三）、 产权式酒店：即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。1、产权式酒店溯源 产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。 2、产权式酒店的分类 从国际产权式酒店的发展趋势来看，其可分为以下几类： （1）、时权酒店 是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 （2）、纯产权酒店 是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假（3）、养老型酒店 是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。（4）、高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村 指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。 （5）、时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的分数，这些分数就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些分数在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。分数消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 酒店式公寓必定会锁定客户资源从而走向市场细分。产权式酒店、酒店公寓、留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。人们会利用节假日、外出旅游等短期居住而首选酒店公寓。 作为投资酒店公寓的要素，其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的方便性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。公寓配置的品质决定居住的档次，提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念，有的只是纯正的酒店服务，它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程序移植过来。酒店公寓的服务从其深度和广度上都有广阔的想象空间，新的服务项目将不断被发掘。是否达到星级标准，将直接决定投资的价值性。在上海，目前此类公寓的入住率达到了90，青岛的酒店公寓也有着广阔的发展前景。 六、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注行业。 海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店正是在这样的得天独厚的条件下，抓住市场商机发展起来的。 中国改革开放30年，国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念悄然发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。建省办经济特区20年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。 粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。 近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮。 也使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、快乐、健康之岛。 联合国环境规划署先后于1997、2000、2003年和2007年发布第4份全球环境展望报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重的污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。 在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。 海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。 统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南！海南是全世界的海海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。 （一）、产权酒店的发展现状分析产权式酒店在西方发展很成熟, 样式也比较丰富, 它之所以在西方发展得如此成熟, 基于以下三个条件: 第一, 西方国家中产阶级的崛起, 形成了庞大的客户群。第二, 产权式酒店所在地有足够的观光、 康乐等旅游资源, 可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备 3S ( 阳光、 海滩、 海水) 条件的地区,或者是自然风光独特、 运动健身设施齐全的地区。第三, 一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。顾客购买了一个时段的使用权后即可每年在此享受度假, 与此同时还享有该时段权益的转让、 馈赠、 继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展, 又形成了分时度假交换体系, 该体系提供一种分时度假权的交换服务, 当顾客某一年决定不在自己购买的分时度假权的酒店居住休闲时, 他可以通过交换公司, 交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后, 无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力, 可以实现一地投资异地享受。我国产权式酒店的发展条件日渐成熟。首先, 制约我国产权式酒店发展的旅游度假地的软、 硬件环境已渐趋成熟, 国内旅游度假的市场气候已经形成; 其次, 近年来国内经济发展迅速, 白领阶层急剧扩大, 成为都市消费主流群体, 同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机; 再次, 旅游产业近年来发展迅速, 国内新兴旅游资源越来越丰富; 最后, 国际分时度假公司进入中国, 使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、 消费圈中逐渐得到认同。可以说, 产权式酒店发展的大环境基本成熟, 但如何有效地经营产权式酒店项目, 还需要业界审慎思考。（二）、产权式酒店的特征实质分析1.产权式酒店的实质：产权式酒店是一种新型的经营方式,开发商通过出售产权客房回笼资金, 扩大经营规模, 分散经营风险, 并借助国际酒店网络提高客源质量, 实现盈利。而投资房产者也可以跳出单一的 “购房出租” 模式, 实现 “异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。首先, 它不是集资形式的债务关系, 投资者获得的是明确界定的产权;其次, 它不是一般的购买房产, 因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外, 还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权; 最后, 它不是股权, 投资者自然不用承担酒店经营的风险, 也不享有类似股东的权益。因此其实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾, 从而寻找到两者双赢的结合点。对投资者来讲, 产权式酒店是一种风险小、 回报稳定的投资方式, 有明确的产权界定作为投资凭证, 具有很强的稳定性和增值预期; 对宾馆酒店来讲, 产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道, 是实施滚动发展的有效措施; 对当地政府来讲, 又增加了新的税源。2.产权式酒店的三大特点：( 1) 业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权, 拥有所有权, 但没有经营权, 并且产权往往仅有 40 年。( 2) 酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种, 提供各种酒店式的服务, 如家居清洁、 送餐、 洗烫衣物、 叫醒服务以及各种钟点服务, 这方面而言, 产权式酒店与酒店并无二致, 其管理费也比较高、 管理费一般是 40 元 / 平方米月。 ( 3) 兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假, 也可以用来投资。不同的购买者,想法有所不同, 同一购买者, 在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住, 有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同, 如有些产权式酒店提供固定投资回报率, 另加部分酒店经营利润; 有些则提供免费居住天数; 有些则要求只提供的酒店经营利润, 不提供其他回报。资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目出现的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之所以乐衷于产权式酒店的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。（三）、海棠湾世知度假酒店和三亚海悦湾度假酒店的产权经营式模式初探近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速的发展。 海棠湾世知度假酒店位于海南南部“珍珠海岸”土福湾畔（与海棠湾为同一湾），是由北京永强饭店有限公司和外交部系统世界知识印刷厂投资建设的大型滨海度假酒店。海棠湾世知度假酒店踞守着既充满原始气息又被重点规划定位为“国家一级海岸”的海棠湾，三面背桢青山，一面向南中国海敞开。沙白细软，海水清澈，占地323亩，距三亚市区35公里，距东线高速公路1.5公里。酒店共分五期建成，现已建成并投入运营的一、二、三、四期有山海景标间、大小套房、别墅等800余间/套，并配套设有景观式淡水泳池、高尔夫练习场、海滨娱乐场、会议室、商务中心、各式餐厅、露天咖啡厅、高档迷你酒吧等，是一家集休闲度假、旅游观光、康复疗养、商务会议于一体的综合性度假酒店。三亚海悦湾度假酒店正是抓住机会开发了产权经营酒店模式，它占地18.2亩，现共有5栋别墅，总建筑面积约2500平方米，以1750万元的价格成交，采取每年给投资住户无偿居住一定期间的办法（如30天），并积累分数给与会员优惠。三亚海悦湾度假酒店由加拿大海康集团投资兴建，由锦江国际酒店管理有限公司上海和平饭店管理，按国家五星级标准建造，酒店二期08年1月22日试业，拥有豪华客房290间。素有“热带滨海花园酒店”之称的三亚海悦湾度假酒店位于享有“椰梦长廊”美誉的三亚湾中心。拥有优越的地理位置，咫尺碧波大海仅百米。酒店的陈总介绍，三亚的商品房大多是外地人购买，平时入住率10%，过年时不超过60%，三亚市逐渐变成了老年中心，极力推崇政府鼓励开发产权式酒店经营模式。产权酒店的成功离不开以下几个因素：其一，政策的支持。其二，适合旅游且有候鸟式居住又优势的优美环境。其三，酒店本身的管理经营模式。即天时、地利、人和。陈总特别提到，海南房地产行业要得到长足、持久的发展，要向香港学习，减少土地开发中的浪费。更应该很好的规划，房地产是投资大、周期长、修复难度大的固定资产，失去了很好的宏观规划，再好的海景、再长的海岸线也只有少数人享有。作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。 （四）、产权式酒店存在的几个问题:1.价格偏高。据了解, 目前国内产权酒店标准间一般标价20 万元到 40 万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付 8 000 美元计算, 目前国内产权酒店首付相当于人民币6 万多元。就我国居民的平均收入水平而言, 显然还是奢侈品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。2.受限很多。国内大多数产权酒店规定, 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期, 这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异, 规定显得缺乏灵活性。3.使用年限。产权酒店大多是商住性质，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比较高的价格买的却是40年的使用权，这当中的利益计算是非常明显的，可很多百姓并不知其道理。4.市场无序。产权酒店发展商大多盲目跟进, 项目仓促上马, 资金实力不足, 前期大力炒作, 但工程进度和后期配套服务跟不上。5.缺乏规范。目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定, 相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入, 影响了市场健康发展。（五）、产权式酒店投资策略分析1.尽量自筹资金长期投资目前, 国内投资产权式酒店的人很大一部分为中产阶级的个人。针对目前我国银行对个人住房贷款的政策, 为了降低投资风险, 获得更大的投资收益, 投资产权式酒店尽量使用自有资金, 慎重通过向银行贷款进行投资。酒店投资收益的回收是一个长期工程, 忌讳短期的投机炒作,因此, 应该进行长期稳定投资。上海宝名国际集团吴冠昌总裁认为, 投资者应考虑长期投资, 还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理, 以获得长期的固定投资收益。2.投资可行性分析投资产权式酒店资金需求量大, 风险具有不可预测性。因此, 在投资之前, 需要进行详尽的可行性分析。在选择投资项目时, 首先要对该项目进行了解, 重点需要考察酒店的经营状况, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潜力; 其次要观察酒店所处的地段, 是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等, 投资酒店公寓, 不仅要从房产收益, 还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段, 土地增值的空间很大, 投资的回报则十分可观。此外,还要从国民经济发展趋势、国家政策方面分析酒店的升值潜力。3.关注酒店的品牌效应从整体而言, 影响产权式酒店品牌形象的因素有当地经济发展状况、城市化进程、城市定位、旅游业发展等等。但从酒店自身来讲, 开发商的经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、地理位置等因素影响着酒店的品牌形象。酒店的经营需要具备一定水准的硬件设施和软件服务, 投资者需要关注产权式酒店的硬件配套设施情况以及酒店管理公司的水平, 以判断酒店的品牌形象, 判断是否有稳定的客源, 以预测酒店的盈利能力。4.用合同保障权益投资者在购买产权式酒店时, 一定要对其中的法律风险分析清楚, 拟订合理全面的合同条款来规避风险、保障权益。投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时, 要对经营管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定, 尤其需要明确房屋权属, 以有效规避风险。目前, 很多产权式酒店投资不注重房屋权属的规定, 最后容易造成法律地位的被动, 所以投资者在前期对项目的考察过程中, 如果有必要办理产权证以降低投资风险, 则必须办理产权证。5.审查担保机制担保机制是否完善关系到投资者能否获得稳定的收益。在投资产权式酒店之前, 要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保, 以适当分担风险, 确保投资者的稳定回报。在投资前期需要了解是由谁提供的担保、担保公司的资金实力如何、以及担保的形式和内容是什么。担保形式分为一般责任担保和连带责任担保, 当债务人无法向债权人偿还债务时, 如果是一般责任担保, 债权人需先向法院提起诉讼, 胜诉之后, 如果债务人仍不能偿还债务, 可以向保证人即担保公司主张权利;如果是连带责任担保, 债权人可以选择直接向保证人主张权利。6.完善退出机制退出机制是否完善对于投资者能否及时抽身非常重要。产权式酒店投资经营周期较长, 如果投资项目没有很好的退出机制, 投资者不能根据风险情况选择退出时间, 则很大程度上加大了投资风险。因此, 投资者在投资之前, 要综合考虑多方面风险, 建立完善的退出机制, 以应付在管理公司经营不善时、不能实现承诺的投资回报以及面临其他重大风险时, 能够及时更换经营者或者回收部分投资款,最大限度降低投资风险。产权式酒店作为一种较新的投资经营方式, 它不同与一般的房产购买, 也不同于一般的股权投资, 具有自身独特的投资管理模式。投资者进行产权式酒店投资, 需要在各方面周密筹划, 有效规避各种风险, 以实现最大投资收益。7.不要轻易相信房地产开发商的承诺高回报率也伴随着经营风险。北京金色假日产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，当时是按照最理想的经营条件计算的，能否如实兑现给投资者回报的承诺，很大程度上是一个未知数。因为产权式酒店在实际运作中，投资者根本不可能时时监督，只能坐等收益。如果酒店在经营上出现问题，投资者的回报率必然“缩水”。江苏连云港一家产权式酒店，曾打出这样一则售楼广告： “年 500 万旅游人口，43亿旅游收入，市中心黄金地段商务住宿需求更旺盛，确保酒店稳健经营。”按照开发商的计算，面积在 23-36平方米的标间，总价13 万多，首付只需 6 万 6 千多元，贷款 10 年，每月还贷款 708 元，而一年可以享受房价总额 8的回报，即一年可净赚1 万多元。但让人匪夷所思的是，虽然广告打出了“星级管理团队，经营有保障”的字样，且产权式酒店经营成败最关键的环节就是需要合格的经营管理者，但该产权式酒店经营管理者却迟迟难以落实。在此之前，在南京开盘的“农家乐”假日酒店也打出这样诱人的广告：投资者第一年可获得总价6回报，第二年为 7，第三年为 8，你只需短短几年的时间，便可收回本金，投资者还可以拥有一套产权为 70年的酒店标间。那么，产权酒店真的有这么大的升值空间吗?业内人士提醒，既然是一种投资方式，就不可避免存在风险。对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但产权所有人很难把握它的投资回报率，因为，这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，而不是由产权人自己来控制这一市场层面的盈亏。开发商承诺的 10至 30的投资回报率极有可能是水中月镜中花。尤其是酒店经营利润的计算大多是按 80或 100的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效益就很难实现，一旦出现经营亏损，根本就没有利润可分，投资者便有可能被“套牢”。因此，业内人士告诫投资者，要理性地评估未来收益，不要盲目相信开发商关于投资回报率的吹嘘。在频繁亮相的酒店式公寓的光环之下，新概念的产权式酒店是否真的如同房产开发商所言，是只赚不赔的“黄金小屋”呢?房地产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可单一的“购房出租”，转为“异地置房”。当然，产权式酒店的赢利水平也招致业内人士的质疑，其中主要是其类似商铺先售后租的局限性，以及售价偏高、回报率偏低、潜在风险是工薪阶层难以承受等问题；如在海南就出现大量遍布全岛的产权式酒店“烂尾楼”。许多开发商的目的并不是为了发展旅游业，只是想把楼房尽早售出，甚至有的开发商是冲着炒楼而来，一幢产权酒店往往经过数家开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发的。其直接后果就有可能造成一大批“烂尾”工程，让许多投资者被“套牢”。时下，在全国范围已经掀起一股产权式酒店投资的热潮，相关的法律诉讼案件也屡见不鲜，层出不穷。业界人士称，投资者在选择投资产权式酒店项目时需要格外谨慎，开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。一方面要对开发商进行调查，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目，如果开发商是一个产权式酒店项目的始作俑者，但并无意在酒店行业做下去，就应该对该项目倍加小心；另一方面，要考察产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司以及经营管理等方面。除此以外，酒店经营者管理水平的高低更是衡量产权式酒店品质的重要尺度。在经营管理方面，不同的产权式酒店项目的收益方式也不同。主要分为两种类型，一种是低险低回报的固定收益法，无论经