（工商管理专业论文）广州市银行业房地产信贷业务风险探讨.pdf

摘要 近年来，我国房地产市场和银行房地产信贷业务均获得了较大发展，但是， 房地产市场风险和房地产信贷风险不容忽视。2 0 0 3 年6 月中国人民银行发布了银 发 2 0 0 3 1 2 1 号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，使社会各方进 一步关注房地产市场和银行房地产信贷风险。 房地产市场的区域性很强，全国各地房地产市场的发育程度不一，与之对应 的区域银行业房地产信贷业务的风险也呈现差异性。本文选择具有代表性的中国 第三大房地产市场广州为研究区域，探讨广州市银行业房地产信贷业务的风险和 对镱。 本文介绍了银行房地产信贷业务的基本知识，分析了与房地产信贷业务风险 密切相关的广州市房地产市场状况，阐述了广州市银行业房地产信贷业务管理实 务，使读者对广州市房地产市场和银行业房地产信贷业务的管理现状有了基本认 识。文章对造成房地产信贷业务风险的各种因素进行了分析和总结，重点对商业 银行内部信贷管理风险进行了分析。并结合广州市的具体信贷个案和典型商业银 行的信贷资产状况，对房地产信贷业务风险的形成和状况进行了具体分析，对商 业银行在广州地区已开展的房地产信贷业务的风险进行了初步总结，认为现有存 量房地产开发类贷款的风险处于较高水平，个人住房贷款则因住宅成交均价连续 五年的下跌也呈现出一定风险。 对于如何防范广州市房地产信贷业务风险，本文对当前普遍采用的对策进行 了归纳、总结和补充，并结合广州市银行业信贷操作实务，重点提出实行房地产 银团授信，对房地产贷款实行封闭管理的观点，并进行了详细论述。实行房地产 银团授信的建议更是大胆地超越了银行业的现有信贷管理实务；对绝大部分银行 没有重视和实施的房地产贷款封闭管理方式，文章进行了有益探索和倡导。 从长远的角度分析，广州市房地产于亍业仍属于成长性行业，潜力较大。广州 地区的银行机构应从战略的高度审视房地产信贷业务的风险和发展，客观地分析 广州市银行业房地产信贷风险，理性开展业务。实行房地产银团授信和房地产贷 款封闭管理，是对银行业房地产信贷管理方式的有益探索，对广州市银行业房地 产信贷业务的健康发展具有积极意义。 关键词：房地产信贷；房地产银团授信；信贷风险；封闭管理 华南理工大学硕士学位论文 a bs t r a c t o fl a t ey e a r s ，r e a le s t a t em a r k e ta n dr e a le s t a t ef i n a n c ea r ep r o g r e s s i n g r a p i d l yi n c h i n a ，b u tt h er i s ko fr e a le s t a t em a r k e ta n dr e a le s t a t ef i n a n c es h o u l dn o tb ei g n o r e d o nj u n ei n2 0 0 3 ，t h ep e o p l e sb a n ko fc h i n ai s s u e dt h es t a t u t e ：t h en o t i c eo fm o r e s t r e n g t h e n i n gt h em a n a g e m e n t o fr e a le s t a t ef i n a n c e ，s ot h er i s ko fr e a le s t a t em a r k e t a n dr e a le s t a t ef i n a n c eb e c o m et h ef o c u so ft h ep e o p l e sa t t e n t i o n r e a le s t a t em a r k e th a so b v i o u sr e g i o n a l i s m ，t h ed e v e l o p m e n ts t a t u si sn o ts a m ei n c h i n e s ed i f f e r e n tr e g i o n s ，a n ds od o e st h er i s ko fr e a le s t a t ef i n a n c ei nd i f f e r e n t r e g i o n s i nt h ed i s s e r t a t i o nit a k eg u a n g z h o uc i t ya sr e s e a r c hr e g i o n 。w h i c h i st h et h i r d b i g g e s tr e a le s t a t em a r k e ti nc h i n a a tt h es a m et i m e ，it r e a tt h er i s ka n dt h ew a yt o p r e v e n t r e a le s t a t ef i n a n c ef r o mr i s k t h i sa r t i c l e p r e s e n t s t h ee s s e n t i a l k n o w l e d g eo fc o m m e r c i a lb a n k s r e a le s t a t e f i n a n c e ，a n da n a l y z e st h es t a t u so fg u a n g z h o u r e a le s t a t em a r k e t w h i c ha f f e c t st h er i s k o fr e a le s t a t ef i n a n c e ，a n de l a b o r a t e sc u r r e n tm a n a g e m e n t ss i t u a t i o no fg u a n g z h o u r e a le s t a t ef i n a n c e s or e a d e r sc a nr e a l i z et h es t a t u so fg u a n g z h o u r e a le s t a t em a r k e t a n dr e a le s t a t ef i n a n c e s m a n a g e m e n t i nt h i sp a p e r ，ia n a l y z e a n ds u m m a r i z et h e f a c t o r st h a tc a u s et h er i s ko fr e a le s t a t ef i n a n c e ，a n de m p h a t i c a l l ya n a l y z et h er i s ko f c o m m e r c i a lb a n k s i n n e rc r e d i tm a n a g e m e n t b a s e do nt h ea n a l y s i so fc r e d i tc a s ea n d t y p i c a lc o m m e r c i a lb a n k sc r e d i ta s s e t si ng u a n g z h o u ，t ot h e r i s ko fc o m m e r c i a lb a n k s c r e d i ta s s e t s ，ic a m et ot h ec o n c l u s i o nt h a tr e a le s t a t el o a n sr i s ki sc u r r e n t l yq u i t eh i g h a n dr e a le s t a t em o r t g a g el o a n sr i s ki sc o m m o n ，a l t h o u g ht h ea v e r a g ep r i c eo fh o u s e p e r s i s t e n t l yf e l lf r o m1 9 9 9 h o wt op r e v e n tg u a n g z h o ur e a le s t a t ef i n a n c ef r o mr i s k ? t h i sa r t i c l er e c r u i t sa n d s u m m a r i z e st h ec o m m o nw a y ，f u r t h e r m o r ee m p h a t i c a l l ye l a b o r a t e st h ev i e w p o i n to f r e a le s t a t es y n d i c a t e dl o a na n dc l o s em a n a g e m e n tt or e a le s t a t el o a n t h ev i e w p o i n to f r e a le s t a t e s y n d i c a t e dl o a ne x c e e d sc o n v e n t i o n a lm a n a g e m e n tw a y so fc o m m e r c i a l b a n k s c r e d i ta s s e t s ；t h i sa r t i c l ee x p l o r e sa n dc o m m e n c e sc l o s em a n a g e m e n tt or e a l e s t a t el o a n ，t h i s m a n a g e m e n tw a y i sn o tp a i da t t e n t i o nt oa n da c t u a l i z e d b ym o s t c o m m e r c i a lb a n k s a c c o r d i n gt ol o n g - t e r mp o i n to f v i e w ，r e a le s t a t ei n d u s t r yi sp u l l u l a t i n gi n d u s t r i e s i ng u a n g z h o u ，i t sd e v e l o p i n gp o t e n t i a li sg r e a t t h ec o m m e r c i a lb a n k si ng u a n g z h o u s h o u l ds t r a t e g i c a l l ym a k eas u r v e yo ft h ec u r r e n tr i s ka n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e a b s t r a c t f i n a n c e 。l o g i c a l l ya n a l y z et h er i s ka n dd e v e l o pb u s i n e s s i ti sp o s i t i v e l ys i g n i f i c a n tt o e x p l o r i n gr e a le s t a t ef i n a n c em a n a g e m e n tw a y sa n dp r o m o t i n g r e a le s t a t ef i n a n c e s d e v e l o p i n gh e a l t h i l yi ng a a n g z h o u t h a te x e c u t i n gr e a le s t a t es y n d i c a t e dl o a na n dc l o s e m a n a g e m e n t t or e a le s t a t el o a n k e yw o r d ：r e a le s t a t ef i n a n c e ；r e a l e s t a t e s y n d i c a t e dl o a n ；c r e d i tr i s k ；c l o s e m a n a g e m e n t 1 1 t 华南理工大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 识z 亭 日期：渺驴年，月牙e t 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权华南理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本 学位论文。 保密口，在一年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密留。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名：名瑟弘筋 导师签名叫氯；冬枝 日期：细年j - 月对日 e t 期：娜晦( 月 第一章绪论 1 1 研究的背景和意义 第一章绪论 近年来，随着广州市住宅货币化改革和城镇化进程的推进，房地产投资持续 保持较快的增长速度，九五期间，全市房地产投资年平均增长1 1 4 。2 0 0 0 年至 2 0 0 3 年，全市完成房地产开发投资分别为3 5 6 亿元、3 8 l 亿元、4 2 4 亿元和4 0 6 亿元，同比增长2 1 1 、8 8 、1 0 2 和一4 8 ，房地产投资对g i ) p 增长的贡献总体 呈逐年提高趋势，房地产行业已成为广州市拉动经济增长的重要行业，广州市房 地产市场已成为仅次于北京市和上海市的全国第三大房地产市场。 房地产业属于资金密集型行业，资金的巨大需求为商业银行房地产信贷业务 的发展提供了广阔的空间，截至2 0 0 3 年底，我国工商银行、农业银行、中国银行、 建设银行四大国有商业银行在广州地区发放的自营性个人住房贷款余额分别为 1 9 0 8 7 亿元、1 0 5 6 4 亿元、1 2 0 9 3 亿元和1 5 8 8 9 亿元，房地产业与银行金融业 已密切相关，两者之间风险的相关性成为社会各方关注的闯题。2 0 0 1 年底开始， 我国的专家、媒体和业内人士对房地产市场是否过热，是否出现泡沫，一直争论 不休，而房地产市场依然保持快速发展念势。2 0 0 3 年6 月1 3 日，中国人民银行发 布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 银发 2 0 0 3 1 2 1 号) 文( 简 称1 2 1 号文) ，房地产过热、房地产泡沫和银行房地产信贷风险顿时又成为社会各 方讨论的热门话题。 房地产市场的区域性很强，全国各地房地产市场的发育程度不一，与之对应 的区域银行业房地产信贷业务的风险也呈现差异性。对全国房地产市场进行总体 分析，固然会对整个房地产行业和商业银行房地产信贷业务的发展具有指向作用， 但总体的分析往往也容易掩盖地区的局部特征。 广州市是我国房地产信贷业务开展较早和相对成熟的地区，房地产业与银行 金融业结合较为紧密，广州市银行业的房地产信贷业务风险具有典型性。对广州 市房地产市场的状况进行具体分析，对广州市银行业房地产信贷业务管理进行阐 述，分析广州市房地产信贷业务的现状，从银行外部和内部两方面探讨可能影响 房地产信贷业务风险的各种因素，并结合具体贷款个案和典型商业银行的房地产 信贷质量，分析目前广州市银行业开展房地产信贷业务面临的风险；并从多方面 探讨防范广州市银行业房地产信贷业务风险的对策，以促进广州的房地产行业和 房地产信贷业务能够健康、持续的发展。对具有典型意义的广州市房地产市场和 房地产信贷业务进行研究和探讨，对银行监管当局制定金融政策、地方政府制定 华南理工大学硕士学位论文 房地产政策和商业银行房地产信贷业务的管理具有借鉴意义，对于如何正确客观 认识国有商业银行房地产信贷业务风险，推进银行改革具有积极的探索意义。 1 2 文献综述 我国1 9 9 2 1 9 9 3 年在全国出现了房地产热，海南、北海、惠州等地出现了过 度的房地产投机现象，对国有银行和当地经济产生了长期、严重的影响；1 9 9 7 年 的东南亚金融风暴和日本地产泡沫破灭对经济产生了巨大破坏作用，大量银行呆 坏账产生，不少银行因此倒闭。许多学者和专业人士都发表了文章，对房地产行 业和与其高度相关的银行房地产信贷业务的风险和管理提出了不同的见解。 在分析和总结金融风险与房地产泡沫关联度方面，谢经荣等在地产泡沫与 金融危机一书中，指出在许多情况下，金融自由化导致的信贷扩张往往会引起 资产价格中的泡沫，而这些资产的高价格是靠未来信贷更多和资产价格更高的预 期所支撑的；在设计政策时，如果要避免泡沫，政府和中央银行需要考虑其行为 可能对资产价格产生的影响，其中信贷的当前水平是重要的，其未来的不确定性 也同样重要。为数众多的银行均有可能染上“危机短视症”，其原因在于不确定性 会导致大家产生从众行为的心理，同样，监管者和银行家一样，也受“危机短视 症”的困扰，银行业监管者通过提高银行的资本标准和准备金，从而减少银行发 放的房地产贷款，房地产市场的信贷流入的骤然减少，将会加剧房地产价格下降 的压力，进而对原有房地产贷款抵押物造成贬值压力，原有贷款的不良率将上升。 黎霆、李庆华的应防范房地产经营风险转化为金融风险一文中指出，五方面 的现象表明房地产的经营风险很容易转化为金融风险：1 、房地产企业资本金太低： 2 、以骗贷为目的的购房假按揭已经大量暴露；3 、房地产领域已经成为我国财富 聚集最为迅速的领域，说明其平均利润率已经远远超过其他领域，而且不断出现 大案要案；4 、现在积压着大量的房产，空置率很高；5 、有些个人无法正常履行 按揭的现象已经开始出现。我国的房地产业产生泡沫的重要原因是：房地产领域 的腐败问题；金融体制不健全，必须加快金融体制改革。在防范泡沫和金融风险 的同时，还应继续维护和启动房地产需求，如果需求不拉动，就会使泡沫成为现 实。汪利娜的审慎对待当前的房地产热一文指出，防范房地产泡沫的举措有： l 、从土地源头入手，规范土地市场；2 、灵活运用利率、税收政策，调控房地产 市场；3 、完善房地产金融体制防患于未然。我国银行业是在金融体制不健全的 情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度 和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如 资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的 风险。银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融髓管部 2 第一章绪论 门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发 展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。 关于房地产信贷业务风险成因，胡明、赵丰在对房地产信贷的风险性分析 与认识一文指出，房地产信贷的风险因素有：1 、经营风险；2 、财务风险；3 、 政策法规风险；4 、市场风险。前两种风险很大程度上是由于某一单一客户自身原 因造成的，故其影响并不大，而后两种风险由于影响的全局性和长远性，对商业 银行的贷款冲击非常大。房地产行业的发展具有明显的地域性，房地产信贷的风 险程度通常也随地域的不同而不同，我国经济发达地区的贷款风险比较明显低于 经济落后地区。房地产信贷相对较高风险的特征具有一定的历史阶段性和地域性， 同时考虑到房地产信贷所具有的收益相对较高的特性，我国房地产信贷业务仍具 有进一步发展的理由，当然，风险防范也必不可少。王福林等著的我国个人住 房贷款违约风险根源剖析与治理分析到，我国个人住房贷款违约风险形成的根 源是多方面的，总体上是由宏观层的制度变迁以及制度不完善和微观层面上银行 自身风险管理不到位共同作用的结果：l 、制度变迁导致个人生活不稳定因素增加； 2 、个人信用体系建设滞后；3 、在制度上缺乏对开发商的有效监管，虚假按揭成 为部分不法开发商低成本融资的渠道；4 、我国个人住房抵押贷款担保机制不健全； 5 、银行在贷款审批中缺乏科学的定量指标，缺乏对贷款质量进行动态的髓测。防 范个人住房抵押贷款违约风险就应针对上述根源作出对策，建立我国个人信用评 级制度；建立个人住房抵押贷款政府和商业双层保险制度；建立银行信贷信息网 络，实现资源共享；加强法制建设；加快推行个人住房抵押贷款证券化；建立科 学合理的个人住房抵押贷款风险控制指标体系。 对于如何看待房地产市场发展状况，银行业如何制定相应的房地产信贷政策， 范一飞的关于当前房地产市场形势及住房金融业务发展的若干问题一文指出， 1 、房地产市场形势分析：房地产市场的发展面临有利的政策形势和良好的市场前 景；当前房地产市场发展总体正常，但区域性的“过热”和房地产的结构性失衡 等现象不容忽视，房地产业风险转嫁给银行的现象显露：2 、商业银行发展住房金 融业务符合银行价值最大化的根本经营目标：将以个人住房贷款为龙头的住房金 融业务培育成银行新的利润增长点；住房金融业务是商业银行成长性最好的业务 之一；个人住房贷款在当前银行改革和发展中发挥着重要作用。3 、对住房类和非 住房类项目的范围界定与信贷政策问题：中低档普通住房类项目应是住房金融的 支持重点：对高档住宅，要在把握当前供求总量的前提下，具体项目具体分析， 适当控制；对非住房类的楼堂馆所和不符合地方实际情况的项目，银行信贷要严 格控制。郁文达在房地产周期和金融政策中指出房地产周期与金融政策密切 相关：1 、就短期而言，信贷市场影响房地产周期波动是通过金融政策的变动起作 用的，金融政策分为中央银行的货币政策和对房地产提供信贷资金的金融机构的 华南理工大学硕士学位论文 监管政策；2 、广东的房地产周期。房地产市场有很强的区域性，由于经济发展水 平和市场成熟程度的不同，广东房地产的周期与全国有一定的差异性，总体判断 是广东的房地产市场当前在建规模偏大，市场供过于求，价格会进一步下调，广 东的房地产周期己提前进入调整期；3 、房地产金融政策的建议。在货币政策相对 稳定的情况下，通过对商业银行房地产信贷监管政策的调整，抑制房地产的局部 过热，调整产品结构，加大普通住房的供给，对存量贷款和新增贷款的政策要区 别对待，避免“一刀切”造成房地产市场大的波动，新项目要提高开发企业准入 标准，改变传统的开发企业流动资金贷款方式。 在探索化解个人住房贷款因资金来源和运用匹配问题形成的流动性风险方 面，郑捷、张崎的关于我国实行个人贷款证券化的若干探讨指出，上世纪8 0 年代住房抵押贷款证券化在美国、加拿大、澳大利亚等过都取得了长是的进展， 近年来马来西亚、香港等亚洲一些国家和地区也在加快推进这项工作。银行信贷 资产证券化彻底改变了传统的间接融资方式，使银行资产业务转为中间业务，使 表内业务转为表外业务，住房贷款作为银行信贷资产所存在的信用风险、流动性 风险、购买力风险、抵押物风险和资金期限错配风险都可以加以转移。梁维和在 我国商业性个人住房抵押贷款证券化研究一文中论证，我国实行个人住房抵 押贷款证券化在经济上是可行的，着重研究了建设银行个人住房抵押贷款证券化 问题，探讨了三种方案：1 、建设银行通过剥离个人住房贷款给其子公司，子公司 发行个人住房贷款债券进行证券化，国家通过法律认定实现“破产隔离”：2 、由 建设银行为发行主体发行个人住房贷款债券，以“表内模式”实现证券化；3 、由 国家设立专门的资产证券化公司( 特设机构s p v ) ，收购建设银行的个人住房贷款， 并以此为基础发行债券，以“表外模式”实现证券化。通过个人住房抵押贷款证 券化，可以有效地解决银行因个人住房贷款业务而形成的流动性风险和利率风险。 关于我国房地产融资渠道问题，陈孜在完善我国房地产融资体系的思考 一文中论述了当前我国房地产融资体系存在的问题，文章认为，在中国人民银行 2 0 0 3 年6 月发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知( 以下简称通 知) 后，我们更应该思考我国的房地产融资体系房地产融资工具单一，缺乏创 新是现实。通知出台后，银行贷款限制加大，许多房地产开发企业面临资金供 应链断裂的境地，加紧金融创新，突破传统融资方式局限造成房地产业发展的瓶 颈，是现实中亟待研究的问题。文章提出了几点建议：增加房地产信贷体系和土 地市场运作的透明度；建立科学的信贷决策机制；推进房地产信托业务的开展； 拓展房地产证券化融资渠道：积极吸引外资加入我国的房地产金融市场。 赵秀池的重塑我国住房金融体系的探索一文阐述到，我国住房供给融资 体系的脆弱威胁着住房供给的稳定和我国金融的安全，进而影响社会的稳定，因 此，重塑我国住房金融体系具有紧迫性和必要性。建立中国住房金融体系就是要 4 第一章绪论 构建一个以商业性住房金融为核心，以政策性住房金融和合作性住房金融为补充、 法制健全、政策宽松、规范有序、健康发展的住房融资系统。 综上所述，文献从不同的视觉和角度，对房地产业和房地产金融信贷业务进 行了阐述，提出了各种观点，可归纳为： ( 1 ) 地产泡沫与信贷扩张、监管者政策制定的关系。 ( 2 ) 房地产信贷风险构成的因素是多方面的，房地产信贷风险也与房地产市 场一样，具有明显的区域性特征。 ( 3 ) 房地产业发展前景是良好的，但区域性的“过热”和结构性失衡现象不 可忽视，住房金融业务潜力巨大，但其中的风险也应高度重视。要客观地分析和 看待当前全国和区域性的房地产市场发展状况，理性地制定房地产金融信贷政策。 ( 4 ) 探索实施个人住房抵押贷款证券化，可以有效解决银行业面临的流动性 和利率风险。 ( 5 ) 我国房地产融资渠道单一，拓宽融资渠道，创新融资工具，完善住房金 融体制，是防范房地产泡沫和金融风险的必然选择。 ( 6 ) 重塑中国住房金融体系就是要构建一个以商业性住房金融为核心，以政 策性住房金融和合作性住房金融为补充、法制健全、政策宽松、规范有序、健康 发展的住房融资系统。 1 3 研究内容和方法 本文主要研究：广州市房地产市场发展的状况；广州地区商业银行房地产信 贷管理实务；广州地区银行业房地产信贷业务的风险分析；防范房地产信贷业务 风险的建议。 研究方法是应用商业银行信贷风险管理理论知识，广泛参考专家、学者的观 点，理论联系实际，采用定量分析和定性分析的方法，结合具体信贷个案进行剖 析，增强论文的说服力。 5 一兰曼翌三盔兰堡兰垡笙塞 第二章银行业房地产信贷业务概述 2 1 信贷业务的基本概念和原则 2 1 1 信贷的涵义 信贷是银行利用自身资金实力或信誉为客户提供资金融通或代客户承担债务 责任的行为，并以客户支付融通资金的利息、费用和偿还本金或最终承担债务为 条件。 2 1 2 信贷的种类 目前，我国银行开办的信贷业务，按信贷业务会计核算的归属划分，可分为 表内信贷业务和表外信贷业务。表内信贷业务主要包括贷款、商业汇票的贴现等， 表外信贷业务主要包括商业汇票的承兑、保证、信用证等。 贷款业务按照贷款期限划分，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款；按贷 款的保障方式划分，可分为信用贷款、担保贷款( 包括保证、抵押和质押贷款) ； 按贷款的性质和用途划分，可分为固定资产贷款( 包括基本建设贷款、技术改造 贷款、房地产开发贷款等) 、流动资金贷款、消费贷款等；按贷款的组织形式划分， 可分为单个银行贷款和银团贷款。 当前我国银行业开办的信贷业务品种主要有：流动资金贷款；固定资产贷款； 房地产开发类贷款；进出口贸易融资；境外筹资转贷款；对外出口信贷；商业汇 票承兑；商业汇票贴现；保证；个人住房贷款；个人存单和凭证式国债质押贷款； 个人消费额度贷款；汽车消费贷款等。 2 1 3 信贷的基本原则 信贷的基本原则有三条：安全性、效益性和流动性。 安全性原则是指商业银行在经营信贷业务过程中，要避免信贷资金遭受风险 和造成损失：效益性原则是指商业银行在贷款发放上要追求最佳效益；流动性原 则是指商业银行要具备在经营信贷业务中能按预定期限回收信贷资金，或在无损 的状态下迅速变为现金资会的能力。 上述三性原则是信贷经营追求的目标，但通常效益性和安全性、流动性之间 存在着矛盾，三者之间的统一协调问题始终是信贷经营理论和管理技术追求完善 和解决的课题。 6 第二章银行业房地产信贷业务概述 2 2 我国房地产信贷业务的发展过程 2 2 1 1 9 4 9 年至1 9 7 8 年的房地产信贷业务 新中国成立后，我国实行计划经济和住房供给体制，房地产信贷业务失去了 存在和发展的经济基础。在这种体制下，房地产资金呈现直线式运动，有投入， 无回收，资金循环被人为割裂，资金周转无法进行；房地产业的投资经营和买卖 交易失去了存在的客观条件和合法性，金融业对房地产市场的投资经营活动也不 复存在。 1 9 5 6 年初，国家鉴于当时工矿企业职工居住条件艰苦的情况，决定实行自建 公助的办法，鼓励职工自己建造住宅，改善居住条件。对于自建住宅资金不足的 企业职工，由建设银行给予一定的住宅贷款支持。这项贷款的发放需由职工所在 单位统一向建设银行办理申请手续，出具借据，并由企业负责按期归还，建设银 行不直接对职工个人。这项贷款业务当时在辽宁、四川、内蒙古、河北、北京、 山东等1 8 省、市、区试办了一年，贷款总额4 0 0 万元。这次开办贷款虽然范围窄、 时间短、额度小，但已是中国房地产信贷业务的有益尝试。 2 2 。21 9 7 8 年后的房地产信贷业务 1 9 7 8 年，我国开始了全面的经济体制改革，城市房地产业和金融体系都发生 了一系列的重大变革，房地产信贷业务随之发展，并经历了起步、成长、调整和 发展四个时期。 1 9 7 8 年至8 0 年底中期为起步时期，1 9 7 8 年国务院批转了加快城市住房建 设的报告，部分城市对住房建设在实行统建的基础上向城市综合开发的方向发 展，为适应变化，建设银行在部分地区开办了土地开发和商品房贷款业务，这是 中国银行业信贷业务正式涉入房地产领域的开端。 8 0 年代中期至8 0 年代末为成长时期，1 9 8 4 年建筑业和基本建设管理体制改 革座谈会后，我国城市住宅商品化进程加快，住宅建设普遍实行城市综合开发， 商品房建设发展迅猛，房地产市场逐步形成，房地产信贷业务也有了较大发展， 各家专业银行和金融机构纷纷涉足房地产业，在房地产金融领域形成了以建设银 行为主体，多家专业银行并存的格局，贷款业务在全国范围内全面开办，贷款规 模正式列入国家信贷计划，信贷规模不断扩大，贷款种类由单一的生产性流动资 金贷款发展到开办消费性的个人购建房贷款。 8 0 年代末至9 0 年代中期为调整时期，由于经济发展过热，1 9 8 8 年国家各项 治理整顿措施，特别是紧缩信贷和整顿清理公司的措施出台后，房地产业出现资 金短缺，生产下降，产品积压，市场萧条的局面。这样，房地产信贷业务受到直 接影响，信贷业务回落，投资业务和经营活动受到限制，这种状况一直持续1 9 9 0 7 华南理工大学硕士学位论文 年下半年，房地产业逐步稳定，房地产信贷业务逐步有所好转。从1 9 9 2 年起，部 分省份房地产市场高速发展，房地产市场再度活跃，同时出现了房地产市场结构 不合理，土地使用权出让和转让行为失控，房地产业管理制度和管理手段落后等 问题，因此，1 9 9 3 年下半年起，国家通过实施各项宏观调控政策，使房地产市场 降温，房地产信贷业务发展大幅减缓，再度进入调整时期。 1 9 9 7 年至今为发展时期，国家确定将住宅业作为国民经济新的增长点，制定 了一系列发展住宅业的相关政策，特别是1 9 9 8 年后全国各地实旖的住房实物分配 向货币分配的改革，使房地产业和房地产信贷业务都经历了快速发展时期。虽然 2 0 0 1 年底开始，我国的专家、媒体和业内人士对房地产市场是否过热产生争论， 但房地产市场依然保持快速发展态势。 2 3 房地产信贷业务的主要种类及特点 2 3 1 房地产信贷业务的主要种类 目前，国内银行房地产信贷业务的品种仍然以贷款为主。按资金来源的性质 房地产贷款可分为自营性房地产贷款和委托性住房贷款。自营性房地产贷款是指 银行以本外币存款为资金来源自主发放的用于房地产开发、经营、流通和消费领 域的贷款，这类贷款的风险由银行自身承担；委托性住房贷款是指银行受各级地 方人民政府或单位的委托，以委托性住房资金为来源发放的用于住房的贷款，这 类贷款主要用于实行房改的单位购买、建造住房和支持职工购买、建造、大修理 自住住房，贷款风险由委托单位承担，银行不承担风险。由于银行自身的房地产 信贷风险是由自营性房地产贷款形成的，因此，本文所论述的贷款是指银行的自 营性房地产贷款，银行委托性房地产贷款及其风险不在本文的论述范围。 银行的房地产贷款包括房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款和个 人住房贷款。 房地产开发企业流动资金贷款是银行向房地产开发企业发放的用于生产周转 的流动资金贷款，主要用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城 改造等项目所需的生产性资金，这类贷款属于中短期贷款。 房地产丌发贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放的贷款，主 要用于开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安 装以及公共配套设施等发生的费用支出，这类贷款属于中长期贷款。 个人住房贷款是银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买住房和商业用房 的自然人发放的贷款。 2 3 2 房地产信贷业务的特点 房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款统称房地产开发类贷款，这 第二章银行业房地产信贷业务概述 类贷款的特点有：按项目贷款；投入资金量大；贷款占用时间长。个人住房贷款 的特点有：长期性；零售性；分期偿还。 2 4 房地产信贷业务综合管理 银行房地产信贷业务综合管理包括：实行客户经理制；授信管理；风险管理； 内部控制；档案管理。 客户经理制是指商业银行通过设立客户经理，与客户建立全面、稳定、明确 的服务对应关系，采购客户需求，营销银行产品，为客户提供高效、快捷的全方 位金融一体化服务。实质是建立以市场为导向、以客户为中心、以效益为目标、 咀客户经理部门为营销前台的各部门联动的市场营销机制，旨在加强风险控制， 提高工作效率，培养高素质营销队伍及建立稳定的优良客户群体，从而提高银行 的整体经营管理水平和综合竞争能力，最终实现银行的经营发展目标。客户经理 实行等级管理、竟聘上岗和绩效考核。 授信是商业银行对客户办理贷款、担保、承兑、开立信用证、贸易融资以及 信用卡透支等各项信贷业务的总称。授信管理是指商业银行根据信贷政策和客户 条件对客户确定授信控制总量，以控制风险，提高效率的管理制度，授信一般分 为一般额度授信和公开额度授信。 风险管理主要表现为对信贷资产的风险分类及相应应采取的措施指导。1 9 9 8 年以前，商业银行对信贷资产的分类采取单一的传统分类方式，将信贷资产划分 为正常、逾期、呆滞和呆帐四类，后三种合成不良贷款，简称“一逾两呆”；1 9 9 8 年以后，商业银行开始执行国际上普遍采取的信贷资产风险分类标准，将信贷资 产划分为正常、关注、次级、可疑、损失五个不同类别，前两种为正常类贷款， 后三种为不良贷款，该分类标准简称“五级分类标准”。银行在对信贷资产进行五 级分类时，在定性判断的基础上，根据对信贷资产账面价值和实际价值差异的估 计，对每笔信贷资产的减值损失比率进行分析判断，形成计提贷款损失准备金的 重要依据。银行根据信贷资产的分类情况，将信贷客户分为拓展、维护、退出和 保全客户，并采取不同强度的营销、服务和催收措施。 内部控制是指商业银行管理层为实现既定的经营目标和防范金融风险，对内 部各职能部门、分支机构及其员工从事的业务活动进行风险控制、制度管理和相 互制约的一系列方法、措施和程序的总称，是商业银行的自律 亍为，耳标是兼顾 安全性和流动性的同时，追求利润的可能最大化。 房地产信贷档案是银行在管理和经办各类房地产信贷业务过程中形成的，具 有史料价值和查考利用价值的信贷管理专业技术材料的总称，是银行房地产信贷 管理工作的原始凭证和参考依据。可分为客户基本情况资料、客户信贷业务资料、 9 华南理工人学硕士学位论文 法律性文书资料和电子文档资料。加强信贷档案这项基础性的管理工作，对于保 障信贷资金安全，提高信贷科学管理水平具有重要作用。 2 5 本章小结 本章概述了银行信贷的涵义、种类和基本原则，使读者对银行信贷有基本的 认识。我国银行业房地产信贷业务从无到有，跟随国家社会经济改革和发展，经 历了尝试、起步、成长、调整和发展的盐折过程，取得了较大发展。但是，银行 业房地产信贷业务的品种依然以房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款 移个人住房贷款为主，品种较为单一，业务创薪有待加强。同时，房地产信贷业 务的综合管理涵盖了客户经理制、授信管理、风险管理、内部控制、档案管理等 方面，形成了一套管理体系，并将在实践过程中不断完善。 1 0 第三章广州市房地产市场状况 第三章广州市房地产市场状况 房地产信贷业务与房地产市场发展状况密切相关，因此，要探讨和分析r 。, i , f t 市银行业房地产信贷风险，有必要对广州市房地产市场发展的状况进行阐述和分 析。 3 1 广州市国民经济宏观发展形势 3 1 1 广州近年来经济快速发展 4 0 0 0 3 0 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 o 1 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 图3 一l1 9 9 9 2 0 0 3 年广州g d p 增长态势 数据来源：广州年鉴及 2 0 0 3 年广州市国民经济和社会发展统计公报 1 6 ，0 0 1 5 0 0 1 4 0 0 2 0 0 3 年广州g d p 为3 4 6 6 6 3 亿元，按可比价格计算，比2 0 0 2 年增长】5 ， 增长速度创8 年来新高；预计2 0 0 4 年g d p 将增长1 3 5 ( 数据来源：广州经济 蓝皮书2 0 0 4 ：广州经济形势分析与预测) 。广州经济已连续多年保持两位数以 上的增长速度，2 0 0 3 年经济增速比全国快6 。5 个百分点，比全省快1 4 百分点。 国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销 售逐步活跃。 0 o 0 0 o o 3 2 1j 华南理工大学硕士学位论文 3 1 2 社会消费品零售总额稳步增长 2 0 0 0 1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 0 1 9 9 92 0 0 1 图3 21 9 9 9 2 0 0 3 年广州市社会消费品零售总额增长情况 数据来源：广州年鉴 1 9 9 9 年，广州市社会消费品零售总额突破了1 0 0 0 亿元的关口，之后保持稳定 发展，每年的增长幅度在1 0 左右。2 0 0 3 年，居民消费价格稳中有升，城市居民 消费价格总水平比上年上涨0 1 ；职工年平均工资2 7 8 5 0 元，比上年增长8 9 ， 城镇居民人均可支配收入1 5 0 0 3 元，增长1 2 1 。 3 1 3 房地产开发投资总额下降 2 0 0 3 年，广州市完成房地产开发投资4 0 5 9 4 亿元，比上年下跌了4 8 ，同 期广东省全省的房地产开发投资为1 2 0 9 9 2 ，比上年增长8 3 。广州市“九五” 时期房地产开发年平均增长1 1 4 ，2 0 0 1 年、2 0 0 2 年分别增长8 8 、1 0 2 。房 地产开发投资出现下降，主要原因是，广州市房地产开发经过近年来快速增长， 目前已进入稳步发展期，同时2 0 0 3 年以来国家从土地政策和银行信贷上加大了对 房地产开发投资的调控力度，进一步促进了投资的调整。总体上，2 0 0 3 年以来房 地产开发投资呈现平稳发展态势。 3 22 0 0 3 年广州市房地产市场总体形势 3 2 1 房屋销售形势良好 2 0 0 3 年全市十区房屋成交登记面积为1 6 3 8 8 7 万平方米，较2 0 0 2 年同期增长 了1 5 8 3 ( 2 0 0 2 年为1 9 1 2 ) 。其中，预售商品房成交登记面积突破了1 0 0 0 万平 方米大关，达1 0 4 6 5 4 万平方米，同比增长1 2 6 6 ( 2 0 0 2 年为1 4 7 3 ) ；二手房 屋成交登记面积为5 9 2 3 2 万平方米，同比增长2 1 8 9 ( 2 0 0 2 年为2 8 5 4 ) ，已是 连续六年增幅超过2 0 ，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长 挖 第三章广州市房地产市场状况 起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2 0 0 3 年各 项成交登记面积增幅指标均较2 0 0 2 年略低，但依然保持了双位数的增长，显示了 快速持续增长的态势。 表3 12 0 0 2 年2 0 0 3 广州市房屋成交情况 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 全市房屋成交登记面积 1 6 3 8 8 71 4 1 4 8 61 5 8 3 其中；八区 1 0 4 9 7 8 8 8 2 5 61 8 9 5 全市预售商品房成交登记面积1 0 4 6 5 4 9 2 8 9 31 2 6 6 其中：八区 6 3 2 5 55 7 7 6 59 5 0 全市二手房屋成交登记面积 5 9 2 3 24 8 5 9 42 1 ，8 9 其中：八区 4 1 7 2 33 0 4 9 13 6 8 4 全市房屋成交登记金额 6 0 3 9 95 5 8 5 5 8 1 4 其中：八区 4 6 5 9 64 2 3 4 2 1 0 0 5 全市预售商品房成交登记金额4 4 3 9 5 4 3 2 0 9 2 7