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开征物业税对房地产市场影响的研究 研究生：包呜熊导师：何建敏教授东南大学 摘要 近年来，随着房地产业的发展和壮大，房地产业在国民经济中的重要作用得到充分 的体现和发挥，并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。房地产业是否稳定持续发 展，已经关系到整个国民经济是否能够稳定持续发展。而房地产税收泫律制度对房地产 的经济运 r t 窿到保障_ 千f 促进怍 f j ，因而完善的房地产税收法律制度也是一困房地产经济 发塍的戈链而我嘲f 1d h 的房地产税收政策从1 9 9 4 年以来一直朱作调整，它已经明显 昀游岳1 ：j o j 世产市场，也不符合围际惯例。本文试图从开征物业税这个角度出发，分析 i ，i ； z ：j 0 蹙。 二付劈地r ：ij j 勿【内女够l 自。 二之t l 箭艘孑l 之嘲观f j 晦地产税收设簧的基础上，借鉴西方发达国家及港台地区房地 产躁有阶段昀税收i 殳敛，针对国家欲开征物业税的税制改革思路，结合笔者在工作中接 触到的一个具体的房地产开发项目，针对房地产市场中( 本文在分析中主要假设市场为 买方市场) 的各方参与者进行定量分析，从而得出一些有益的结论。 本文的撰写分成五个部分：绪论部分主要对本选题中的相关概念进行了详细的界 定，并对国内相关选题的文献进行了回顾，同时对本选题的意义，本文的创新和不足做 一个自我评价。第二章介绍了美国、英国、同本及我国台湾地区的房地产业税制的基本 情况，尽管房地产业税制之问存在着很多不同之处，但它们一般都很重视以“简税制、 宽税基、低税率”为一般原则。笔者通过对这些国家和地区的房地产业税制进行分析和 比较，总结出国外及台湾地区房地产税制对我国的借鉴，希望借此能够对我国进一步完 善现有的房地产税制以及物业税的开征有一些借鉴意义。 第三、四章是本文的主体部分，对开征物业税以后的土地市场、房地产市场的利益 相关者进行分析，观察物业税开征后对相关各方的影响。同时结合一个真实案例来分析 物业税开征前后对土地市场、房地产市场各方面参与者的成本和收益，得出本文结论。 第五章主要是本文的研究结论及其可能存在的缺陷，并提出应该进一步研究的内容 和方向。 关键词：房地产税制物业税房地产市场 i i s t u d y 0 1 1i m p a c to fl e v y i n gp r o p e r t yt a xt or e a le s t a t em a r k e ti n o u r c o u n t r y g r a d u a t e ：b a om i n g x i o n g s u p e r v i s o r ：h ej i a n r a i n s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t w i t hd e v e l o p m e n ta n dg r a n d n e s so ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t h ei m p o r t a n tf u n c t i o ni n n a t i o n a le c o n o m ) c a l lb ed c 、。e l o p e dc o n t i n u o u s l ya n ds t e a d i l yh a sa l r e a d yc o n c e m e dw h e t h e r t h c 、h o l en a t i o n a le c o n o m ) c a nb ed e x 7 e l o p e dc o n t i n u o u s l ya n ds t e a d i l y i no r d e rt ol e a da n d - - t a n d a r d i z et i l eh e a l t h yd e xe l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , t og u a r a n t e et h es t a b i l i t yo f t h ec “，l l o n l i c a l o p c r a t i o na n dp e o p l e sd a i l yl i f e s t r e n g t h e n i n gm a c r oa d j u s t m e n t sa n d ：o l l t r t l i ) h a sa l r c a d , b e c o m et h ei m p o r t a n td u t i e so ft h ec o u n t r ya n dg o v e r n m e n t i nr e c e n t y e a r s ，t h ei n c r e a s i n gs p e e da n ds c a l eo ft h ed e v e l o p m e n ta tf u l ls p e e do fn a t i o n a le c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，w h i c ha l s og i v e ss o m e b o d ye v i d e n c e so fi t so v e r h e a t e ds p e e d ，n a t i o n a l e c o n o m y sd e v e l o p m e n th a sg r e a t e rh i d d e nd a n g e r s ，w h i c hm a k e st h eg o v e r n m e n ta n dp e o p l e p r o d u c eg r e a tw o r r y t a x a t i o ni st h ei m p o r t a n tm e a n st h a tt h ec o n n t r yc a r r i e so nm a c r o a d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l s ，r e f o r m i n ga n dp e r f e c t i n gt h et a xs y s t e mo ft h er e a le s t a t e ，b yw h i c h g i v i n gf u l lp a yt ot h ef u n c t i o no f m a c r oa d j u s t m e n t sa n dc o n t r o l so f t a x a t i o no f t h er e a le s t a t e t og u a r a n t e et h eb e n i g nd e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , h a sa l r e a d yb e c o m et h ef o c u s q u e s t i o nt h a tt h es o c i e t yh a sp a i dc l o s ea t t e n t i o nt o t ot h eq u e s t i o nt h a tt h er e a le s t a t e i n d u s t r ya p p e a r s ，o u rg o v e r n m e n ti s s u e sr e l e v a n tm e a s u r e sa n ds c h e m e sa r ea 玎t ot h es p e c i f i c p r o b l e ma n di m p l e m e n t i n gd u r i n gs p e c i f i cp r o b l e ma n di m p l e m e n t i n gd u r i n gs p e c i f i cp e r i o d ， w h i c hh a v en o tt o u c h e dt h ew h o l et a xs y s t e mo ft h er e a le s t a t e ，t h e r e f o r ec a n ts o l v et h e p r o b l e mf u n d a m e n t a l l y i t si m p e r a t i v et or e f o r mt h et a xs y s t e mo ft h er e a le s t a t ei na l l r o u n d w a y t h et h e s i so f t h i sp a p e ra sf o l l o w s ：c o m bt h ec u r r e n tr e a le s t a t et a x e ss e t t i n gs i t u a t i o no f o u rc o u n t r y u s et h er e a le s t a t et a x e sp o l i c yi nt h er e t a i n i n gs t a g ed e s i g n e di nw e s t e r n d e v e l o p e dc o u n t r ya n do t h e ra r e a sf o rr e f e r e n c es u m m a r i z et h e i rb e n e f i c i a le x p e r i e n c eo n s u c hr e l a t e ds y s t e ma st h er e s i g n a t i o ns y s t e mo ft h er e a le s t a t e ，a p p r a i s a ls y s t e m ，l e v y i n ga n d 产 i l l m a n a g i n gt h es y s t e m ，e t c c o m b i n et h en a t i o n a l c o n d i t i o n sa tt h ep r e s e n ts t a g e m a k ea c o n c r e t ea n a l y s i so fl e v y i n gt h ep r o p e r t yt a xa n dt h e np r o p o s es o m eb e n e f i c i a ls u g g e s t i o n t h e 、h o l ep a p e ri sc o m p o s e do f f i v ep a r t s i np a r to f t h ei n t r o d u c t i o n ，m a i n l yd e f i n et h e p r o p e r t yt a x s t a t ed o c u m e n t ss u m m a r i z a t i o no fs t u d y i n ga th o m ea n da p p r a i s et oi n n o v a t i o n a n dd e f i c i e n c yo f t h i sp a p e r t h es e c o n ds e c t i o ni sa b o u tt h ei n t r o d u c t i o na n da n a l y s i st h er e a l e s t a t et a x a t i o ns y s t e mo ft a i w a nd i s t r i c ta n df o r e i g nc o u n t r i e ss u c ha s ，a m e r i c a ，b r i t i s h ， j a p a n t oc o m p a r et h e s ec o u n t r i e s r e a le s t a t et a xs y s t e m sn o to n l yw ec a nf i n do u tt h e s h o r t c o m i n gi nc h i n a sr e a le s t a t et a xs y s t e m ，b u ta l s ow e c a nd r a wl e s s o n sf r o m t h et h i r d t b u r t hc h a p t e r si st h ek e yp a r to f t h e s i so ni m p a c tt oo u rc o u n t r yr e a le s t a t ea n d t h el a n dm a r k e t t oa n a l y z ee v e r yp a r t i c i p a n to fr e a le s t a t em a r k e t ，r e a le s t a t ea n g e lh a s c a n - l e d0 1 1d e t a i l e da n dd e e pa n a l y s i ss e p a r a t e l y , t h r o u ；1 1ar e a lc a s ef u r t h e rt om a k eo u ti t t h ef i f t hc h a p t e ri st h ec o n c l u s i o no ft h ec h a p t e ra n dt h ee x i s t i n gl i m i t a t i o n ，t h e nt h e f u r t h e rd i r e c t i o nt os t u d y k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r yt a x a t i o ns y s t e mp r o p e r t yt a x r e a ie s t a t em a r k e t ， 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 研究生签名：j 彤日期：以岁_ l 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名： 7 移导师签名期： 东南人学坝i 学位论上 第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究背景 i 1 + l 中嘲房地产市场表现及其原因分析 自从1 9 9 8 年实行住房制度改革，取消福利分房制度以来，住房的商品性得以承认 和体现，中国真正诞生了市场化的房地产业，在过去的8 年中，我国房地产业得到了飞 速发展，房地产业已经成为国民经济中举足轻重的行业。根据国家统计局国民经济和 礼会发展统汁公报显示：2 0 0 0 年一2 0 0 3 年| 日j 平均增长速度为2 0 以上，远超过同期 i t 的增k 速度。2 0 0 2 年全国房地产完成投资额( 7 7 3 6 亿元) 占当年g d p ( 1 0 2 3 9 8 亿 ， j f l 07 5 5 “：2 0 0 t 1 年全国房地产完成投资额( 1 3 1 5 8 亿元) 占当年6 d p ( 1 3 6 5 1 5 亿元) l i 1 ；阼随着房地产业在国民经济中地位的提高，各地房地产价格普遍以较大幅度 b ，| 亡je 是大舭市的住宅价格增长速度更是惊人。下表显示了全国及各主要城市2 0 0 2 ； 二以_ ：劈阶的实际涨幅： 裘1 1 ：全国和主要地区2 0 0 2 年以来房价实际涨幅表 房涨幅( )全国北京上海浙江广东 2 0 0 2 正2 9 35 9 31 0 0 61 6 4 33 6 5 2 0 0 3 笠3 8 20 5 22 4 ，2 01 4 2 22 9 9 2 0 0 4 年1 4 0 96 6 81 4 3 91 3 8 39 1 9 2 0 0 5 年1 9 4 63 4 3 41 6 8 64 0 5 22 7 7 3 t 资料来游：中经数据痒) 造成房价过高的原因，笔者认为有以下几点： 1 ) 房产需求状况：当房地产产品出现供不应求时，基于马歇尔的需求曲线与供应 曲线的剪刀分析可以得出房价将上升，并且高于均衡价格。 2 ) 建筑成本上升：由于通货膨胀等因素导致建材等价格普遍上涨，建造房屋的成 本也随之提高。 3 ) 土地升值：由于房屋所在城市和地区经济的不断发展，市政基础设施，周边环 境等不断得到优化，房产自身对应的土地升值，使房产的价格得到提升。 4 ) 各种税费繁多：目前开发一个房地产项目需要缴纳上百种税费，税费种类繁多， 东南人学坝i j 学位论义 第一章绪论 额度也较大，开发商自然会将其成本和较高的税费转嫁到房地产购买者身上，从而导致 房价过高。 5 ) 人为炒作。房地产市场存在较多的房地产投机、炒作行为。 以上原因中，第一种市场会自动进行调节。第二种情况，政府可以对经济进行宏观 调控。第三、四、五种情况需要政府通过合理的房地产税收政策发挥国家的宏观调控能 力，利用政策引导房地产市场走向舰范化。本文主要从政府的税收政策出发，探讨其对 房地j 2 市场的影响。 1 1 2 房地产税制对房地产市场的作用 山于市场失灵的存在，为达到房地产经济有效运行还必须由政府进行宏观调控。就 尔讨房地产：宏观调控的手段而言，主要运用经济手段，辅之以立法和行政手段。经济 丁= | 段也括财政( 包括税收) 、会融、价格、投资等手段。本文只是针对政府运用财政手 段t ，的税收r - 段进行宏观调控做一个分析。 国家可以通过选择物业税的纳税主体和客体“1 。确定税率和纳税环节，实行税收减 免制度朱引导房地产业的发展方向。具体方法比如：通过选择纳税主体( 房地产供给 者和需求者) 、客体( 课税范围) 和税负水平( 税率) 调节房地产供给和需求总量的变 化。通过细分税目、调节税基、拉开税率、设定纳税环节和纳税期间等措施，实现结 构调控，引导房地产市场细化达到各个子市场的预定目标。例如，降低经济适用住宅 等房地产的税率，刺激企业投资：提高楼堂馆所、豪华别墅的房地产税负，抑制企业投 资。通过税收支出政策改变国民收入在国家和纳税人之间、不同地区之问、不同房地 产企业之间、不同消费者之间的分配，以此调整产业结构，促进供需平衡，贯彻社会公 平，鼓励平等竞争。 在后文中，笔者主要从完善现行的房地产税制的角度出发，分析对房地产市场的影 响。 1 2 概念界定 1 2 1 房地产的概念 房地产是房产和地产的统称，也称不动产。房地产包含了土地和地上的附着物，是 土地和土地永久性建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。在此引入曹振良等编著的 2 东南人学坝i 学位论上 第一辛绪论 房地产经济学通论中关于房地产的定义：房地产是指建筑地块和建筑地块上以房屋 为主的水久性建筑物及其衍生的权利。”。该定义中的“建筑地块”和“永久性建筑物” 其内涵与上面不动产内涵范围中的“建筑用地”和“建筑物”是相同的。 这样的房地产定义揭示了如下原则：房地产是由房和地有机整合丽成的复合概 念；而不仅仅是房产和土地的合称。只有建筑用地才。是构成房地产复合概念中的“地”， 农用地和未用地只有转为建筑用地后彳能成为房地产中的“地”。界定房地产是从房 屋建筑出发的。地是先于房屋建筑的天然存在物，建筑是后天依地而建造的人工建筑物， 只有有了房屋建筑以后，才有了房地产。1 。 具体的浣，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和 商业，服务、文化、教育、卫生、体育用房等，它体现了房屋主体的所有权关系和使用 价执地产是指土地及其上下一定的空问，包括地面道路和地上相关的基础设施等。 房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。实物是房地产中看得见、摸得着的部 分，例如建筑物的结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施的完备程度、平整 程度等。权益是房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权益、利益和收益，例如所有 权、使用权、租赁权、典权、相邻关系等。区位是指地球上某一事物与其他事物在空问 方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性， 与重要场所( 如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等) 的距离，周围环境、 景观、在城市或区域中的地位等。其中距离有空间直线距离，交通路线距离和交通时间 距离。现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。任何资产虽然在某一时 点上都有一个具体的位置，但房地产的位置不可移动，其他资产的位置可以随时改变， 因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地 产，如果区位不同，价值可能有很大的不同。 房地产业是指从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴 的独立行业，是城市第三产业的一部分。房地产业涉及的范围很广，包括：土地的开发， 房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨、房屋所有权的买卖、租赁、 房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业是国民经济的基本载体，是 在工业化、城市化和现代化形成的独立产业，是现代社会经济大系中的一个重要组成部 分。房地产业的繁荣和发展不仅能强有力地拉动国民经济的整体发展，而且能为不断改 善的社会投资环境和不断提高的人民生活水平提供丰厚的物质条件，成为社会发展的基 本支撑点。 3 东南人学顾1 ：9 位论文 第章纬论 1 2 2 物业的概念和特点 ( 一) 物业的概念 为了深入理解物业税，有必要先探讨一下物业的概念。我们现在提到的物业这个词 汇，从英语的p r o p e r t y 或e s t a t e 翻译而来，是粤港方言对房地产的称呼。它原意是“财 产，所有物，不动产”，译成中文后的物业，主要是指以土地和土地上的建筑物、构筑 物、设备设施等形式存在的不动产。 香港李宗锷先生在其所著的香港房地产法”3 中认为，物业是单元性地产，一住 宅单位是一物业，一个楼字是物业，一农庄也是一物业。物业可大可小，大物业叉可 分割为小物业川。大至一整座商业大厦，4 n 一个住宅，都会有人称之为物业。之所以 出现这一现象，主要是因为物业有可大可4 f 1 9 单元性，可以根据区域作相对的分割，比 如一座大厦，可能因为所有权不同，而被分作若干个物业。 综合来看，物业一般包括以下几个要素：第一，建筑物与建筑物所座落的土地 建筑物是指已经建成并可供使用的各类建筑物。按使用功能可分为居住物业、商业物业、 工业物业和其他物业等。第二，设施。设施是指与上述建筑物相配套的公共设施，包括 建筑物内部的多项设施、公共市政设施、与建筑物相邻的各种构筑物、道路、庭院( 含 花草树木) 、停车场、照明设施等。第三，设备。设备是指与建筑物相配套，保证建筑 物各项使用功能的设备，包括给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备等。由此 可知，一个单独的、孤立的，不具备任何相关配套设备、设施的建筑物，不能被称作是 完整意义的物业。完整的物业，必须是有使用功能，是建筑物、地产和相关的配套设施 设备的统一。综上所述，物业的概念应为，物业是指己建成并且有使用功能和经济效用 的各类供居住和非居住用的建筑物及其与之相配套的设备、市政设施、公用设施和建筑 物等，以及它们所依附的土地。 ( - - ) 物业的特点 物业具有以下特点：第一，物业的商品性。物业可以在市场活动中进行买卖、租赁 和抵押，实现商品的价值和使用价值，物业的商品性决定了物业是可以保值和增值的。 第二，物业的权属性。物业的权属性也就是物业的法律特性，主要反映的是物业的权属 关系，物权在我国的法律中指的是物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其 占有土地的使用权。第三，物业的固定性。物业的固定性主要是指物业在空间位置上相 对固定和不可移动的特点。第四，物业的长期性。物业的长期性主要是指建筑物的长期 性。建筑物在建成以后，如无特殊情况，物理寿命可达数十年至数百年，具有供人们长 正 财产 东南人学r 碗f 学位论土络一章绪论 期使用的功能。第五，物业的多样性。物业的多样性指的是建筑物的多样性。建筑物的 多样性是由很多因素造成的，不同的建筑目的、建筑技术、建筑材料、建筑胍格，建筑 物所处的不同的自然环境、经济环境，建筑物本身的技术条件等，造就了建筑物在外观、 结构、功能等各方面的多样性。 1 2 3 物业税的概念和特点 ( 一) 物业税的概念 虽然物业税被广泛关注，但对于究竟什么是物业税官方从未做过f 式、明确的阐 述，只是在物业税改革的基本框架中提及过一点。而学术界对“物业税”、“劈地f = 税”、 “不动产税”、“财产税”这几个概念有时并不加以区分，相互混用：作为乖上昀i 究付 象，我首先从如下的关系图中区分上述概念，试图给读者个更为简明，清跨i d 0 印象， 在此基础上对“物业税”做一个明确的界定3 。 动产 不动产 有形动产 无形动产 土地 以此为谋税对象 房地产税 农作物、林术种子等 房地产保有税物业税 房地产流转税 房地产所得税 5 房地产 寸 一 一嚣 用川筑 建构与 农来建 一 一 臣正 一 错 东南人学颤i 学位论文第一幸绪论 区分上述概念的关键是对各概念课税范围做明确的定义。具体分析如下：现代税收 体系分为三大类：流转税，所得税财产税。财产税是对纳税人所拥有或支配的财产课 征的一类税的，4 d 称“1 。财产税是最古老的一种税，曾是国家税收收入的主要来源，随着 社会经济的不断发展，现已成为各国地方税的主要税种。不动产干动产毽q l 产最重要的 分类“1 。动产一般指能自由移动而不改变其性质、形态的财产，又可细分为有形动产和 无形动产两种。不动产指不能移动的、或移动后会引起性质、形态改变的财产。我国现 行法律所讲的不动产是土地和地上定着物。土地按其用途可分为三大类：农用地、建筑 用地和未用地。地上定着物包括建筑物、构筑物和与土地尚未分离的农作物、林术种子 等。建筑物是指定着于土地或地面以上，具有顶盖、梁桎、墙壁、口人骈往或使f 的建 筑物：按是否用于住宅，又可分为住宅房屋建筑物和非住宅房屋建筑物内筑物是指i ： 在其中进行生产或生活的建筑物，如城市基础设施建筑、桥梁、道路、水哮人坝等： 房地产税是以房地产为税基的一类税收的总称，构成房地产税的漂税对象山上述 定义即为建筑用地和建筑用地上以房屋为主的永久性建筑物，其按再生产流星可分为三 类：房地产保有税、房地产流转税和房地产所得税。其中，房地产保有税是以纳税人所 拥有或支配的土地，房屋为课税对象的税收，它是房地产税制体系中最重要的组成部分。 对于物业税，其首次提出是在十六届三中全会中；“实施城镇建设税费改革，条件 具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”对城镇物业税的改革， 国家税务总局地方税司副司长高世星曾作过阐述：“改革现有的城市房地产税、房产税、 城镇土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并说种，构建统一的房地 产税制。将是今后地方税务工作的重点。”财政部税政司地由税处一位负责人认为：物 业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地税、土地增值税以及土地出让余等 收费合并，然后借鉴国外房地产保有阶段的故法，转化为房地产保有阶段统一收取的物 业税。由此推断，将要推行的物业税的口径与上述的房地产保有税相一致。因此，本文 的研究对象只定为房地产保有阶段税收。 显然，就课税范围的大小来说，财产、不动产、房地产这三个概念的内涵依次递减： 财产税 不动产税 房地产税 物业税。而物业税和房地产保有税、狭义的不动产税以 及从最狭义角度理解的财产税均是对房地产保有阶段课税，因而导致这几个概念会被混 用旧。 ( 二) 物业税的特点 物业税有以下特点： 6 表南，k 学蝴j 学位论立第一节绪论 第一，税源比较充裕。房产既是人们同常生活的基础，又是社会经济活动的基础， 因此，物业税的税源非常充裕。随着我国住房制度改革的进一步深化，原束公有的住宅 房屋已逐步变成私人所有，私有住宅房屋的价值将会越来越大。另外，出于城市土地是 不可再生的稀缺资源，在需求扩大的条件下肯定会引起房产价恪的j 涨，从而更加保汪 了物业税税源的持续增长。 第二，税源流动性小。房地产属于不动产，具有不可流动性，本身不会在空间流动， 一般来晚，不会因为对房地产征收物业税引起房地产在地区删的转移。因此，发展水平 不同的地区就可以根据本地的实际情况和需要，台理确定适用于本区域的物业税税率。 也就是晚，物业税的外溢性较弱，物业税征管相对便利而且税源不会外流： 第三，符合受益原则。公共产品区别于私人产品的主要特征之一就是非排池性，印 公民具有消费公共产品的平等权利，- 平等地承担公共产品的成本，平等地分享公共产品 的好处。但是，由于地理位置等因素的存在，使得公共产品部分具有私人产品的性质。 很显然，和靠近公共绿地和公园的居民相比，距离较远的居民为公共绿地和公园建改缴 纳了同样的税收，却受益较少。按照受益原则，公共绿地和公园旁边居民应该多承担一 些成本，这种要求应该在地方税制中得到体现，因此，开征物业税，有利于实现“谁受 益，谁支付”的原则，能够做到相对公平。 第四，适合地方税收管理。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐匿性和地域 的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以 提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定：另一方面，地方税务部门负责征 收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本。 综上所述，物业税是对在境内捐j 有或占有不动产的单位和个人征收的一种税。其基 本内容包括：以在境内拥有或占有土地及依托土地的建筑物和土地附着物等不动产的单 位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保 有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收。我国物业税改革的基本框架是 将现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税费合并，转化为房地产保有阶段 统一征收的物业税。 1 3 文献回顾 目前对国外及港台地区的房地产税制设置介绍方面的研究比较多。财产税制国际 东南大学顾 j 学位论文 第一节绪论 比较、中外税制研究等对世界各国以及我国港台地区财产税制的历史沿革、性质、 课税分类、课税的理论依据、课税作用效果等进行了系统的介绍。就我国目d f 房地产斑 收中存在的问题方面，国内的研究较为成熟和完善。在博士学位论文不动产课髓论、 硕士学位论文我国大陆房地产租税费体系存在的问题及对策、硕士学位论j = tq ；旧 房地产税费制度建设研究等论文中表现的较为充分，具体分析我们会在第二章进行详 细充分的阐述。 但对于将物业税开征以后会对房地产市场造成什么影响，从房地产市场受影响的角 度来考虑是否应该开征物业税这个角度较为新颖，下面是国内栩关文献的一个研究综 述。国内主要有以下学者对物业税以及房地产市场之川关系进行研究，陬述c 【 lr ： 易宪容“认为：从目前的房地产税征收情况来看，一厅面是税种t 繁多、收赞复杂， 如各种所得税、印花税、城市建设税等，这不仅增加征税征费的成本，为逃税漏规、幺i j 腐化提供了条件与土壤；另一方面房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2 ? 矾；圩 地方财政收入的比重也仅为8 1 2 。这也导致了国家的财政收入大减，削弱了酗家的经 济实力。 同时，房地产税费的偏低也使个人住房消费扩张不尽合理。比如目前内地购房者主 要对象是2 5 3 5 岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少有自己购房的，基本上是租房 住；而我国内地城市居民住房持有率偏高。在香港2 0 世纪8 0 年代民众住房的持有率 不到3 0 ，而目前在内地，虽然财富水平远不及香港，但住房的持有率却相对较高；再就 是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港2 0 世纪9 0 年代，6 0 平方米以下的住房占7 2 以上，9 0 平方米以上的住房不足1 0 ，可是内地很多城市的住房面积动辄1 0 0 平方米 以上，甚至2 0 0 多平方米2 ”。 更为严重的是，由于内地房地产税费偏低及凌乱无序，从而使得一些城市的房地产 市场投机现象严重，房价上涨过快。房地产投机严重，不仅使得许多民众居住条件不能改 善，带来了许多社会问题，而且导致内地不少地方的房地产市场出现泡沫，使得内地金融 市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。而房地产税能提高资金市场的利率，从而使生 产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁到 消费者身上等等，抑制过度投机行为。 因此，易宪容0 2 1 认为：开征房地产税不仅势在必行，而且对内地房地产业来说是一 个多赢的事情。特别是对目前内地不少房地产炒作较为严重的地方，通过开征房地产税， 可以有效抑制投机炒作，让内地房地产的价格回归真实的市场价格，市场的泡沫也会自 8 东南大学酌i j 学位论文第一幸纬论 然消退，从而保证内地房地产市场的持续稳定的发展。 复旦大学金融研究院华伟”博士认为，开征物业税政府可以获得一大笔倦定的1 1 2 入，可以降低银行的放贷姒险，有利于政府调控房地产市场，促进房地产市场的持续繁 荣。中国人民大学法学系教授周珂认为目前的土地批租制度是一种短l j 】行为，时，彖j ! ：互 在财政来源上重新定位，应该在个人财产方面进行征税。 但同时学术界也有很多不同的声音：台湾房地产研究会秘书长紫为民认为：“一 旦打击目前活跃的买气，进而使开发商不再勇于出高价标地，甚至出现类似台湾的土地 频频流标现象，纵然有税收进帐，但与土地杯售动辄十多亿的盒额相比，物业税的收入 变成得不偿失的小利。” 而唐菊“”，胡彬“等认为：尽管开征物业税的理由如此的充分，但更直陵训钞! 至i ： 在我国当前开征这一税种，无论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的删题，讨这 些问题把握及解决程度的好坏，决定着物业税在我国能否顺利推出和起到应有的怍喇 存在的主要问题是： 1 、物业税的税负问题。物业税开征后其税收负担应当是多少较为台适，是将目前在 开发建设阶段的各种税费后移至住房保有阶段，那么每一年、每一个月需要居民个人承 担的负担有多大，按照我国目前居民的收入状况是否能够承担得起? 会不会出现人们担 心的所谓“买得起房，养不起房”的问题，是否会由于纳税人无力纳税而出现比较严重的 欠税。尤其需要考虑到在采取银行按揭方式购房情况下的居民个人负担问题。 物业税作为对居民个人财产的征税，不能仅仅考虑物业税本身的税负问题，还要结 合个人所得税、增值税、消费税、营业税等实际上最终也由居民个人承担税负的整体税 负状况。所有这些税种形成的整体税负是否会超过居民个人的承受能力? 从公平与效率 以及国家取得必要财政收入的角度，税收负担应如何在各个税种问进行分配和协调? 我 国目前的税制改革是分步实施的，那么，在物业税税收负担的设计上应如何考虑和协调 与其他税种的关系? 在分步实施税制改革的过程中，每一个税种都是在其条件成熟时独 立进行改革和出台的”，但每一个税种又不应当是独立进行改革的，在改革的过程中协 调好各个税种的关系至关重要。 2 、物业税的征收管理问题。对于物业税的征收管理，首先是征收环节和征收方式的 选择问题，对于居民拥有的房产，是采取由物业管理企业代扣代缴的方式? 还是采取由税 务机关上门收缴的方式? 或是采取纳税人自我申报的方式? 无论采取哪种方式都存在一 些困难，尤其是财产税税源与纳税资金来源的非一致性，在纳税人无力纳税时应如何解 9 东南人学顾l 学位论文诱一帚绪论 决。而对房地产评估的机构、工作量、评估的科学性与准确性，以及纳税人是甭认“r 评 估价值等问题都是需要考虑的。同时还应充分考虑到物业税征收管理的复条性和j 可能 产生的高征收成本问题。因此，物业税的开征必须充分考虑到我国足r 汀 簖7 j ：珏物1 i ：税 的征管技术、配套条件和措施。若不能实行有效征管，一个税种无论耻沦上多玑一。i ：实 践巾都是不可行的。 3 、物业税的税率设计问题。到目前为止，物业税的税负水平尚未确定，咀有一个基 本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物! 止税的 总体收入规模与其基本相当。物业税殴计的个主要1 7 i 的是降低购窍成本，降低金融 险。通过开征物业税，大幅度地挤出土地出让会的泡沫，进而减少房地产投资开_ ! 之f l 险 最终侵金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高会融系统防范房地产余融j u 乏的能力：魍 在保持收入不变的原则下，能否达到这个目的就是个未知数了。因此开f i i i g , , j4 l ：；宅之；j i 首 先应清理收费，对于不合理、不合法的收费必须取消。只保留一部分有偿的鼹务、经管 性收费和少量必要的行政事业性收费，按照“收益者付费”的原则征收，另外 # 馕：垃 价的收费重归于地价中。此外，一部分具有税收性质的收费转化为税收，并将其征收环节 向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个 人在使用、保有的环节承担。难点是现有的收费中究竟哪些需要保留，哪些取消，哪些替 代，这直接关系到地方政府利益“。 4 、物业税的征收方式选择问题。在目前法制不健全的情况下，宜实行以代l d f t ：缴、 代收代缴方式为主，自主申报为辅的制度。对未上市交易的单位房改房，由单位代扣代缴 对已上市交易的房改房，由单位代收代缴：对商品房，如果有物业公司管理的，则由物业 公司代收代缴：对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。总 之，开征物业税应通盘考虑，它是一个系统工程。科学设计物业税的税制和征收管理方 式、方法，必须考虑到税制在执行中可能出现的各种问题，考虑到物业税开征对纳税人行 为选择的影响等等问题。 清华大学房地产研究所的刘洪玉”1 认为，征收物业税，并非改变已有的政府土地出 让收益模式，对近期房地产市场的影响，也是十分有限的。 十六届三中全会提出n 1 ：“分布实施税收制度改革。按照简税制、款税基、低税率、 严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征 统一规范的物业税，相应取消相关收费。” 可以看到：目前尽管大家对物业税开征以后存在着一定的有利之处达成共识，但对 l 东南大学坝i 学位论文 于在中国现有的环境下，开征物业税是否真的能达到一定的宏观调控效聚，能否让房地 产市场更加规范以及健康发展存在较大的疑虑。尤其是从公平及效率的角嗖来“ ，歼征 物业税最终不仅可能没办法调控房地产市场，反而可能让房产商将所有悦负伞部转嫁到 老百姓身上，让老百姓不仅“买不起房”，更加“用不起房”。 1 4 本文的选题意义及结构安排 1 4 1 本文的选题意义 开征物业税引起人们的普遍关注，究竟何谓物业税? 政府为何要在此时提出j f 征物 业税? 开征物业税以后对我国的房地产市场有什么影i 嘲? 这些叫避f ：l 自u 经嘎算，乏意见 不一，无法得出明确的结论，因而也非常值得我们去研究。 丹征物业税，理论上可以促进不同物业的所有人事有其他社会 j 务i 二昀 i 曩攫每 财产的使用效率，符合社会公平的要求。同时可以减少房地产开发投资的i i 陉均街惦 地产业各方的税负，增加国家税收，而且还能降低购房“门褴”，增加百姓改善住房 条件的机会和能力，物业持有成本的加大促也会使购房者更加合理地购买物业，实现政 府的调控目标。 但另一方面物业税的开征涉及到房地产行业的基础土地市场，势必对中国房地 产业的发展产生若干重大影响：同时，无论从我国现行房地产的实际税负，还是物业税 的税率的设计方面，我国物业税的开征至今尚未给出一个可行的计划，从另外一个角度 讲，我国现行的税务征缴体系能否实现对该税目的征收也存在问题；第三，对物业税的 征收要以物业的评估值为基础，我国现有的评估体系权威性及科学性远远不足以应付物 业税征收的需要，而且对“物业税”的研究在我国还处于起步阶段。因此，在物业税实 行试点之前对“开征物业税对我国房地产业的影响”进行研究就显得十分必要。 目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式，物业税的征收对这些 国家无论是宏观经济方面还是房地产业方面都产生了巨大影响。我国应不断借鉴发达国 家的经验，同时结合自己的国情和特点正确看待物业税给房地产业带来的j 下面和负面影 响，正确分析物业税对我国房地产业的影响，制定出切实可行的税收政策来促进房地产 业的健康发展，深化我国的税制改革。 1 4 2 本文的创新之处 东南、学坝i 学位论立 第一审绪论 l 、通过回顾相关的研究文献，大都集中在对房地产税制的研究，主婴从税务的角 度对物业税的开征以及对现有税制的影响的角度，大都从房地产税务洼他的角霞眨歼， 而本文是从物业税的开征对房地产市场的影响及后果分析，反过浆厅物、l j ：睫的， ：征是否 可行，以及对房地产业可能造成的影响，研究的思路比较新颖， 2 、从现有的研究房地产行业韵文献来看，大都从房地产开发投资，哮地产市场供 求及空置情况、房地产市场价格及个人购房比率等方面来对房地产这个行业进行分折， 但本文从房地产的税制方面，尤其从个新的税种，物业税的角度来探讨其对虏地产市 场的影响，从个新的角度对房地产市场进行分析，对国家采用宏观调控政策有一定的 政策意义。 1 1 ： 本文的研究方法 规范研究法：舰范分析方法是以一定的价