（工商管理专业论文）对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究.pdf

独创性( 或创新性) 声明 本人声明所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研宄成果。尽我所知，除 文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成 t b ，也不包含为获得北京邮电大学或其他教育机构的学位或证二睛而使用过的材料。与我一同工作的 同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了访 意。 r 申请学位论文与资料若有不实之处本人承担一切相关责任。 本人签名：7 三琴争日期：坐二互j l 关于论文使用授权的说明 学位论文作者完全了解北京邮电大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学 期间论文工作的知识产权单位属北京邮电大学。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文 复印件和磁盘，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允 ，采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密在一年解密后适用本授权书。非保密论文注释：本学位 仓文不属于保密 本人签名： 导师签名： 日期： 日朔： ! ：乏 ：五：一 北京邮电大学硕士论文第3 页共9 9 页 对北京网通的新建房产项目 通信解决方案的研究 中文摘要 本文试图运用所学的管理学知识，结合企业实际，运用市场调研工具， 研究和探索北京网通在新建房产项目中应该采用什么样的通信解决方案，以 便使北京网通能从激烈的市场搏斗中，取得竞争优势。 本文从市场调研入手，通过对新建房产项目的细分和筛选，从中选取具 有代表性的住宅、写字楼和商业中心三类业态作为研究对象。在对公司内部 的各区县分公司业务拓展管理部、技术支持部以及计划财务部、市场经营部、 奥运通信管理部、大客户服务支撑中心和客户服务中心；公司外部由网通公 司接入和被铁通公司及电信公司接入的上述三类业态楼宇的开发商、物业商 以及最终用户进行充分调研之后，针对北京网通在实际业务拓展过程中所遇 到的一系列问题，通过分析和整理，总结出一套面向房地产开发商的行业通 信解决方案。 该方案突破了以往运营商所做解决方案的传统套路，弱化方案中的技术 色彩，着重推出商务合作方案；抛弃以往本位主义的习惯，将房地产商对通 信服务的需求放在首位并进行进行重点的解读和分析。该论文创造性的挖掘 和利用北京网通公司沉淀的各种资源，设计了许多针对开发商的商务合作模 式，为电信运营商改变价格取向，摆脱分成、返利等一系列不规范灰色业务 拓展手段，转而迈向在市场活动中所应该采用的整合资源，产品创新和差异 化服务的理想竞争模式提供了新的思路和想法。如能因这篇论文起到开广言 路、抛砖引玉的作用，也就正是我的最终目的。 关键词：房地产开发商、通信解决方案、住宅、写字楼、商业中心 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第4 页共9 9 页 s t u d yo fc o m m u n i c a t i o ns o l u t i o no fn e w r e a le s t a t e p r o j e c tb yc n c b e i j i n gb r a n c h a b s t r a c t t h i st h e s i sd i s c u s s e dt h ec o m m u m c a t i o ns o l u t i o no fn e wr e a le s t a t e p r o j e c t r e s e a r c h e sb yc n cb e i j i n gb r a n c h b yu s i n gs e v e r a lm a n a g e m e n t t h e o r i e s n e wc o m m u n i c a t i o ns o l u t i o nr e s e a r c hn e e d sh i g hd e v o t i o na n d i n v o l v i n gs om a n ye x p e r t s i fy o us u c c e e da te n d ，y o uc a ng e th i g ho u t p u tf r o mi t n e ws o l u t i o nr e s e a r c hn e e dt oc o n j o i n tw i t hm a r k e to fr e a le s t a t e ，s oi t sd i f f i c u r a n dc h a l l e n g i n gc e r t a i n l y i t sm e a n i n gf o rm a k i n gf u l lu s eo fa d v a n t a g e sa n d e n h a n c i n gc o r ec o m p e t e n c e st or e s e a r c hn e wc o m m u n i c a t i o n s o l u t i o n t l l i s r e s e a r c hd i s c u s s e dc o m p e t i t i v ee n v i r o n m e n to fr e a le s t a t ec o m m u n i c a t i o n s o l u t i o np r o j e c t ，a n a l y z e di tb yu s i n gs u c hm e t h o d so fs w o ta n a l y s i s ，p e s t a n a l y s i sa n dp o r t f o l i oa n a l y s i s a i m i n ga tt h ec h a r a c t e r so fc n cb e i j i n g b r a n c h t h i sr e s e a r c hp u tf o r w a r dt h r e es t r a t e g i cp r o j e c t s t h ef 打s tp r o j e c ti s t oa n a l y s i sm a r k e to fr e a le s t a t e t h es e c o n dp r o j e c ti st oc o o p e r a t ew i t ho t h e r d e p a r t m e n ta n ds a l e sm a n a g e ro fc n c b e i j i n gb r a n c ht os t u d ye n v i r o n m e n t c o m p e t e n c ea n dd e m a n do fc u s t o m e r t h et h i r dp r o j e c t i st o d e s i g nn e w c o m m u n i c a t i o ns o l u t i o n a f t e re v a l u a t i n gt h et h r e ep r o j e c t sb ys u i t a b i l i t y , f e a s i b i l i t ya n da c c e p t a b i l i t y ，a n a l y z i n gt h ep r o j e c t s w i t ha n a l y t i ch i e r a r c h y p r o c e s s ，t h es e c o n dp r o j e c tw a sc o n f i r m e dt h eo p t i m u m k e yw o r d s ：c o m m u n i c a t i o ns o l u t i o n ，r e a le s t a t ee n v i r o n m e n ta n a l y s i s ， o 伍c eb u i l d i n g 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学顾士论文 第9 页共9 9 页 表目录 表1 - 1 项目调查对象的界定和选择标准1 2 表1 - 2 调查数量及分布一1 3 表2 - 1 外商投资的北京市商业楼宇( 部分) 案例 一1 5 袭2 - 2 北京部分火市级商业中心的基本情况 1 6 表2 - 3 北京吲网运营商的主要产品服务提供情况 2 3 表31 北京网通、北京电信和北京铁通民用普通市话资费比较 3 l 表3 - 2 小灵通机 一体与机膏分离的比较3 3 表3 - 3 ”电话与酱通电话特点比较3 6 表3 - 4 住宅小区i p 电话形式3 7 表3 - 5 部分宽带网络接入方式的比较表4 0 表3 - 6 a d s l 产品的优点4 1 袭3 7 i , a n 网的优势 一 4 4 衰38 i , a n 网的技术发展趋势 4 5 表3 - 9f t t h ，f 兀1 p 成功的因素 一 4 6 表3 1 0 综合布线系统( p d s ) 所包含的6 个独立于系统一4 9 表3 1 15 类线、超5 类线与6 类线特点比较5 4 袁3 1 2 住户、开发商，物业公司与政府对智能小区发展的推动因素。5 6 表3 1 3 写字楼不同功能间的布线方法5 8 表4 - 1 各类楼宇一期通信服务决策模式6 1 表4 - 2各类楼宇二期通信服务决策模式 表6 - 1北京网通主要通信产品列表7 4 表附录一1 北京r h 内主要的房地产开发商名录8 i 表附录2 北京市内主要的主要物业商名录8 2 表附录。3 北京市内主要的主要楼宇通信设计商名录8 3 对北京网通新建房产项日通信解决方案的研究 北京邮电大学硕上| 仑文第】0 页共9 9 页 图目录 图1 - l各阶段的调研过程及方法1 4 国2 12 0 0 5 年北京市楼宇通信服务市场的基本格局2 1 图2 - 22 0 0 5 年北京市主要固网运营商在写字楼新建项目市场的竞争格局一2 2 图3 - i北京住宅小区各种语音业务组成情况2 9 图3 - 22 0 0 3 - - 2 0 0 5 年北京市住宅小区固定电话用户数量情况3 0 图3 - 3 2 0 0 5 年氏途电话业务量构成一一3 5 图3 - 4各种上网方式所与比例3 9 圈3 - 5各种宽带接入方式所l j 比例情况4 i 圈3 - 6综合布线服务流程图 5 2 图4 - 1北京市楼字通信服务市场的一般产业链关系 5 9 图6 - i中国网通综合物业服务网示意图 一7 4 对北京网通新矬房产项目通信斛决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第1 1 页共9 9 页 第一章绪论 1 1 论文产生的背景 随着电信体制改革的不断深入，通信市场的竞争日趋激烈。在北京的通 信市场上，北京网通、北京电信、北京铁通等运营商，在传统的电信业务一固话 通信、数据通信等领域，展开了惨烈的肉搏战。而作战的焦点，不约而同的锁定 在了增量市场，即新增的房地产开发项目。据我们北京网通分公司的统计，从 2 0 0 4 年1 月起至1 j 2 0 0 6 年的3 月，北京总共有2 4 1 6 个房产项目，其中2 0 0 4 年1 月到 2 0 0 5 年1 2 月，共有1 6 3 0 个项目；北京网通签约1 6 0 9 个项目，流失项目为2 1 个。 2 0 0 6 年跟踪的项目共有7 8 6 个，截止到3 月3 0 日，北京网通签约6 7 个，无流失项 目。在以上所有的已签约项目中，经过分析，我们得知，这些项目在未来的2 到 3 年内，将会有1 2 5 万部电话和6 0 万a d s l 端口的通信需求，按照目前北京网通最 新a r p u 值一固话7 2 5 元，a d s l 7 3 3 元和8 0 的有效需求计算，可以为北京网通带 来1 0 7 亿的业务收入。由此可见新增房产项目在运营商心目当中的重要性。 目前，在新建房产项目中，电信运营商的竞争虽然十分激烈，但竞争的层次 较低，运营商拿到房地产开发商的合同的手段是投资力度，返成比例和优惠的幅 度。运用单一的价格手段进行争夺。其后果就是运行商的利润摊薄，经营难度加 大，而客户也不能得到优质的通信服务；对于北京网通来说，还有非常重要的一 点就是，作为北京通信市场上的主导运营商，受限于不对称的价格管制措施和较 为僵化的市场竞争手段等不利因素，经常在市场竞争中处于劣势。为了改变这种 不利的状态，北京网通有必要对新建房地产项目进行深入分析和研究，抛却单打 价格战的竞争手段，充分利用自身资源优势，构造新的房地产行业通信解决方案， 以求在未来的竞争中，主动变招获得竞争优势。 房地产项目由于其属性和用处不同，我们把它们分成了住宅、写字楼、商业 中心、酒店、园区、综合楼宇和最终用户等7 种类型。根据我们所掌握的数据进 行分析，住宅类项目占全部项目数的4 1 ，写字楼其次，为1 8 ，综合楼宇为1 3 ； 商业中心为8 ，与剩余的几类房地产项目业态的分布相近。考虑到工作量和竞 争情况，本论文将针对分布较多地住宅、写字楼及流失情况较为严重的商业中心 等三类业态进行调查和分析，并在此基础上，构建北京网通对于新建房地产开发 项目的通信解决方案。 1 2 论文的目的 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第1 2 页共9 9 页 本论文将通过市场调研，并结合我公司的通信行业资源数据库以及二手资料 研究相结合的方法，对北京市住宅楼、写字楼以及商业中心的通信服务情况进行 调研分析，以及对北京网通现有业务和产品的咨询研究，该论文的核心目的就是： 搜集整理北京市住宅小区、写字楼以及商业中心的通信服务现状，分析研究 其通信需求特征，展望未来的发展趋势； 按照住宅小区、写字楼以及商业中心等同类业态地产的不同属性，细分市场 类别，区分经营者和最终客户，分析成果，设计和提供差异化的通信服务解决方 案； 该解决方案最终将成为销售人员的指南和一种营销手段，达到通过帮助开发 商吸引客户，从而确保每栋新开发的楼盘都有北京网通的通信接入资源。 要达到这个核心目的，本论文将细分为两个具体目标： 1 、本论文中心任务就是制作出针对各类楼宇的通信服务解决方案。由于各 类业态楼盘对业务需求不同，主要围绕物业公司、开发商提供通信解决方案，并 且要体现通信服务在房地产经营中的作用。 2 、本论文的成果将作为市场部门的一个营销工具，即要作为对抗主要竞争 对手( 电信、铁通) 争夺客户的手段( 价格优惠、产品差异化还是客户关系优势) ， 同时又是制作并推广针对各类业态楼宇产品方案手册的直接依据。 1 3 调查对象 本论文的调查对象主要从调查对象的界定和调查对象的分布这两个维度来 进行考虑。 1 3 1 调查对象的界定 根据北京网通对三类业态地产的定义，初步界定三类业态地产的范围和属 性，以下所有工作均是以此三类业态为调查和研究的对象。 表1 1 项目调查对象的界定和选择标准 麓业态囊g 囊囊警j 纛! 簿i 蠢参量i o 功能碗 ! j ；j 襄i 矗囊f 麓：嚣i 纛曩誊簿i i 罐箨粽准冀或避) j 鬻誊誉挚 项目的主要功能是办公，既通过出租、 夺甲级写字楼 写字楼 出售等方式将写字楼内一定面积或整 夺 建筑面积达n 5 万米2 以上 栋楼提供给其他公司使用 项目的主要功能是居住，包括一般住宅 耷 建筑面积5 万米2 及以上 住宅楼 项目、公寓项目、别墅项目等 夺2 0 0 0 户以上 项目的主要功能是租、售给商户用于商 商业中心 建筑面积1 0 万米2 及以上 业经商，如购物中心、批发市场等 对北京网通新建房产项且通信解决方案的研究 北京邮l 乜大学硕士论文 第1 3 页共9 9 页 1 3 2 调查对象的分布 按照调查目的，调查对象将细分为开发商、物业公司、楼字业主、行业专家 以及北京网通的内部相关人员，之后按照细分结构进行调查数量的安排，调查工 作将采取面谈、电话、邮件，网络调研等方式，其中要保证一定比例的面谈。 表1 2 调查数量及分布 萋麓霾赫鋈黼黧溅ll 鬻羹瀵瀵鬻翩潮谴燃黧豢黼 写字楼8 商业中心 8 住宅楼8 行业专家5 物业公司5 开发商 5 北京网通内部人员1 0 注：其中小型入住单位的定义是规模在5 0 人以下的，中型入住单位的定义是规 模在5 1 5 0 0 人之间，大型入住单位的定义是规模在5 0 0 人以上。 1 4 研究路径 本次调研将围绕着了解新建房地产开发项目的各种不同业态的通信服务市 场现状，以及形成三种业态的通信行业解决方案来进行，因此，将采用以下三个 方面进行研究和突破： 首先，针对北京市楼盘的通信服务市场进行调研，了解市场的主要产品状况、 市场竞争格局以及市场的发展趋势等；其次，针对楼盘内的各类用户的个性化需 求( 包括不同条件下的写字楼通信服务采购决策过程) 进行分类调研，从而为下 一步针对不同类型用户的差异化需求提供相应的解决方案打下基础；再次，分析 北京网通自身的条件( 包括既有的产品线、营销渠道和服务体系等) 的优势和劣 势，为以后北京网通开发出合适的楼盘通信解决方案提供依据。最终，在以上三 方面工作的基础上，引出北京网通针对三种业态通信服务市场的通信解决方案。 1 5 调研方法 本论文不仅包括前期的市场调查工作，而且还包括了后期的研究工作，因此 前期的市场调查工作需要确定相应的调研方法和数据分析方法。 1 5 1 调查研究方法 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文 第1 4 页共9 9 页 本次调研采用直接调查、间接调查相结合的方法；在数据采集上主要采用分 层抽样的方法，具体执行方式为“入户面谈+ 电话访谈”。 图1 1各阶段的调研过程及方法 ( - - ) 直接调查 对选定的三类业态地产用户和行业专家等进行屯话访谈或面对面的深度访 谈，以获取三类业态地产相关通信服务市场外部环境及用户消费特点的原始数据 与资料。 ( 二) 问接调查 我公司充分利用既有的历史数据与二手资料，及时掌握关于全国及重点城市 在解决三类业态地产通信服务问题上的作法和动态数据及资料。 ( 三) 分层抽样 将总体单位按其属性特征分成若干类型或层，然后在类型或层中随机抽取样 本单位。特点是：由于通过划类分层，增人了各类型中单位问的共同性，容易抽 出具有代表性的调查样本。 1 5 2 数据分析方法 ( 一) 因素重要性推导分析方法 因素重要性推导分析方法是国际服务业中普遍应用的分析方法。该方法用于 展现三类业态用户对通信服务消费的特征，揭示众多因素对总体消费特征的影 响。通过该方法，可以了解哪些因素是最急于改进，哪些因索是对发挥竞争优势 是有影响的。 ( 二) s p s s 分析综合 通过调研所收集的关于北京楼字通信市场的数据和研究材料进行统计分析 ( s p s s ) 综合，最终形成北京三类业态楼宁通信服务市场现状及通信解决方案 报告。 对北京网通新建房产项目通信解捷方案的研究 北京邮电大学硕= | 二论文第1 5 页共9 9 页 第二章北京楼宇通信服务市场总体情况及预测 北京楼宇通信服务市场主要包括写字楼通信服务市场、商业中心楼宇通信服 务市场和住宅楼通信服务市场这三种不同类型的细分市场。 2 1 北京商业中心通信服务市场总体情况 北京市是中国主要的商业重镇，商业发展一直处于全国领先地位，随着北京 经济和社会的快速发展，北京市的商业中心也得到了长足的发展。随之发展的商 业中心通信服务市场也呈现出良好的发展态势。 2 1 1 北京市商业中心的发展现状及特点 北京市商业发展目前处于一个上升期，形成了多个商业中心，并逐步向各个 方向发展。可以说，不论是市场总量，还是区域分布、业态种类和价格走势等均 呈现了北京市独有的特点。 ( 一) 市场总量 目前北京商业流通正处于北京流通业历史上发展最快、变化最大的时期。社 会消费品零售总额平均每年增长率基本保持在两位数，年增长率处于全国领先地 位。2 0 0 5 年北京规模1 万平方米以上的商业项目有1 2 6 个，初步估算2 0 0 5 至2 0 0 6 年之间大概新增的体量是6 1 0 万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 北京市区优质零售物业的未来供应庞大，到2 0 0 8 年前，总的供应量接近3 0 0 万 平方米。其中，约有5 0 的面积将集中于各类商业中心，多数集中在国贸和西单 地区。2 0 0 5 年前三个月，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大， 其中以新加坡凯德置地为典型，在北京的总投资近5 0 亿。整体来看，北京商业 地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现决速上升的态势。 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型 零售企业、国内外投资机构和中小投资者。具体来看，随着各国零售业巨头抢滩 北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法 国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成 了北京市商业物业需求的另一主力，如2 0 0 3 年l o 月新燕莎集团在世纪金源买下 1 8 2 万平方米的商业面积。另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资 潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 表2 1外商投资的北京市商业楼宇( 部分) 案例 | ： j j ” 。 卜氟芦、疆称参蠢。* 一。来源国别。j ”1 ”。0 i0 一开店地点誓1 “t ：1 i j 沃尔玛美国石景山、海淀 对北京劂通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第1 6 页共9 9 页 欧倍德德国 海淀、亦庄 欧尚法国丰台( 西四环) 百安居英国 西三环、望京和东三环 2 0 0 5 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街 地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和 酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北京未来将出现一些大型购 物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、 中关村广场、金融街四季天地、西环广场、郦城等等，面积在9 。3 5 万平方米之 间。 ( 二) 区域分布 北京的全市性商业中心主要位于城市中心地带，包括王府井商业区和西单商 业区；区域性商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住区和交通枢 纽附近。区域性商业中心主要服务于区域商务或居住需求，通常以超市或中等规 模的百货商场为主，形成一定的辐射商圈。 北京市对商业中心的发展规划思路是，加快调整改造王府井、西单、前1 7 夕1 , 原有的三大市级商业中心，建设成高水平、高档次、现代化的商业文化服务中心。 按照多中心格局建设朝阳门外、公主坟、海淀、木樨园、马甸、双榆树一大钟寺 等新的市级商业文化服务中心。在旧城内的鼓楼前、西四、新街口、北新桥、东 四、东单、花市、珠市i s l 、菜市口，以及在旧城以外的北太平庄、五道1 ：7 、甘家 口、三里河、洒仙桥、望京、六里屯、定福庄、南磨房、方庄、西罗园、丰台、 古城、鲁谷等合适地点，通过调整用地，成街成片地建设7 0 个左右地区级中型 商业文化服务中心或商业街区，形成多层次、多功能的市场网络。 表2 2 北京部分大市级商业中心的基本情况 囊鬻称爱i二懋麓飘簿i 豢蕊 ，麓瓢奠誊。蛰碧蒸、蠹? 鬟鳍营群占鼍蓦j 露囊爱! 霉i l 菇萋j 营业面积3 l 万平方 王府井已成为世界著名的商业步行街，并成为全市规模最 王府井米，年销售额大体4 0 大、大型综合性商场最多的市级商业中心 多亿元 经营面积2 4 万平方 以经营中高档商品为主，基本形成了集购物、餐饮、休闲、 西单米，年销售额4 5 5娱乐、健身、文化、办公、旅游、会展等功能干一体的国际 亿元 水准的现代化商业区 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文 第1 7 页共9 9 页 目前商业主要分布在前门大街两侧和大栅栏地区以中小型 营业面积8 3 万平方网点为主，大型网点少。未来总体思路是通过交通、环境、 前门 米，销售额7 4 亿元 经营等方面的全面调整改造成集旅游观光，购物消费、餐饮、 休闲娱乐等多种功能为一体的文化旅游商业区 建筑面积2 0 万千方 目前网点分布不连续。主要刷点有蓝岛大厦，丰联广场、华 朝外米商业面积l o 万普超币，百脑汇，旺市百利以及些餐饮企业等，下步将进 平方米。 一步改造或拆迁，建设现代化的商业设施 商业面积9 0 万平方大红门服装街位于丰台区木樨园转盘以南至凉水河边，街欧 木樨园米，年交易额4 0 0 多 1 5 0 0 米，规模较大的服装市场6 个，单店3 0 个，曰服装吞 亿元吐量1 6 0 0 吨。目前丰台区正在制定整治改造方案 除以上9 大市级商业中心外，北京市内还有些规模稍小，但专业型很强的 区级商业中心。例如，马连道、东内餐饮街、莱太花卉街、十里问家居建材街、 万庄餐饮街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化步行街、三里屯酒吧街、秀水服装 街、潘家园旧货市场、牛街民族街、天桥民俗街、海淀图书街、大都市街、平安 大道等。下一步还将有南中轴路地下商业街的建设。 ( - - ) 业态分类 从业态分类角度来看，北京商业中心可大致地分类为两大类：零售业和批发 业。其中，批发业在北京商业发展中的地位更高些，但零售业由于关系到广大群 众的日常生活，所以所受到的关注则更多。 1 、零售业态 随着整体经济环境向好，北京市消费品市场处于稳中趋旺之势，当前消费品 市场运行有较好发展趋势的是假日消费品市场、晚间消费市场、家居消费市场、 服务消费市场等，从业态组合来看，体验业态得到消费市场的关注，其市场份额 呈现增长态势。 国外中等发达国家的人均商业面积约1 2m 2 左右，而目前北京 人均商业面积才为0 8m 2 ，商业发展前景广阔。 近年来城区二、三环附近有多个商城开业，许多大型物业也正在兴建或改建， 各类热点地区综合性物业、中小型餐饮零售商业也快速增加。北京零售市场过去 往往主要以单幢独立经营的百货公司、仓储式商店、中小型商场以及购物步行街 为主。与之相比，最近开业的几家大商场纷纷添加现代元素，除涌现不少新的服 装品牌，也融合了娱乐，餐饮等商户，令北京的商业与国际商业接轨。 楼宇管理者渐渐掌握商场定位、商户组合、租金走势等策略性元素，租赁市 场开始走出低谷，呈上升趋势。在挑选租客方面楼宇产权管理者也开始表现出审 慎的态度，以维护物业定位。租金的走势呈现两极化，个别热门楼盘不但叫价坚 挺，而且还出现店铺供不应求的现象，如国贸商城、东方新天地，另一方面有部 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第1 8 页共9 9 页 分购物中心的租金则出现疲软现象。同时，市场逐步活跃且交易程序和规定日趋 系统化和透明化，越来越多的中小型零售物业将采用销售形式。 2 0 0 4 年北京零售业市场整体较为活跃。国外一些著名品牌店有突出表现。 建材方面，德国欧倍德、英国百安居、法国的乐华梅兰等已经完成了开店考察工 作，开店迅速；超市方面，美国的沃尔玛、法国的欧尚、迪亚折扣店开业，另有 多家目前正处于报批和选址阶段。此外，一些国内商业企业也加速推进市场，物 美综合超市、超市发便利店等企业的拓展也在进行，而北京传统零售业著名企业 集团如新燕莎集团、王府井百货、西单商场、北京华联等也均纷纷涉足s h o p p i n g m a l l 类项目。 未来北京市将控制城市中心区的大型百货店和现有商业中心的数量和规模。 北京市商业发展的重点将转移到三环路外、四环路的周边地区。根据“十五”计 划，2 0 0 5 年前位于三环路西、南、北方向的商圈总零售楼面面积将分别控制于 1 0 万至2 0 万平方米之间，其中南三环的木樨园及北三环的马甸将规划为综合性 的商业中心。 2 、批发业态 虽然目前北京零售市场的销售额占到了总市场份额的2 0 以上，并且这个份 额以5 的速度增长，但批发市场的销售额占到了总份额的将近8 0 ，所以批发 商业的作用是显而易见的。尽管如此，这个数据逐渐减少的事实让我们更加认识 到批发商业所面临的挑战。 从北京市范围来看，目前各类批发市场种类繁多，除去几个有一定历史和知 名度的专业批发商业区外，分布相对比较分散。北四环中关村的i t 批发商圈， 北三环边上的邮币卡批发市场，西二环沿线的动物园批发市场、天意批发市场、 天成批发市场、官园批发市场、万通小商品市场等，东南区域的潘家园旧货市场、 古玩市场、眼镜批发城、十里河建材市场等，崇文区红桥批发市场，丰台区的新 发地农贸市场、岳各庄批发市场市场，以及木樨园服装批发市场、大红1 3 n 装街， 沙子口文体用品批发区、鞋类批发区等，均已形成了一定的行业内知名度，取得 了不错的市场地位。 目前木樨园商囤是北京九大市级商业中心中最具批发商业 氛围的个。这里聚集着华北最有影响的2 0 多个商品交易市场，商业规模近9 0 万平方米，每年仅商品交易额就超过4 0 0 亿元人民币。 ( 四) 价格变化 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租 金之首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临 街的改造，这两个区域商业面积大约增加2 0 多万平方米。 目前北京同期进入市场招商的商铺已经达到5 0 0 万平方米，达到历史最高 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕= l 论文第1 9 页共9 9 页 峰，商业地产开发风险开始明显显现。目前，这5 0 0 万平方米商铺最集中的供应 区是东部和北部区域，如c b d 区域有9 0 万平方米，望京区域有7 0 万平方米， 亚运村区域有6 0 万平方米，立水桥区域有6 0 万平方米。在目前的招商市场上， 商业地产发展商之间的争夺日趋激烈，使得市场租金下滑，部分项目租金已经下 降至原正常值5 0 以下。 2 0 0 5 年北京有1 1 个项目落成，可提供约5 0 万平方米的优质零售商业面积， 需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面： 另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京市场的步伐，这将直接导致 北京高档零售物业市场需求增加。另一方面，国内零售商也将加快扩张的步伐， 以抵御来自多方面的市场竞争。预计2 0 0 5 年市场对北京优质零售物业市场需求 将保持供需两旺的市场前景，租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质上铺 租金仍有上涨空间。 2 ，1 2 北京商业中心通信服务市场总量 商业中心楼宇对通信服务的要求总体上不高，主要是语音通信业务。不过， 少数高端商户已开始设置了b 2 b 电子商务平台，这就对宽带数据接入业务有了需 求。另外，对于一些有p o s 机的商户，其数据通信方式目前主要采用普通专线和 p s l n 拨号来连接。目前，2 万平米的商业中心中，只有6 0 - 7 0 部电话的分布，不 过商户使用小灵通或移动手机进行业务联系。而且，还可以利用2 0 1 智能公话业 务来向商业中心商户提供服务。 2 2 北京住宅楼通信服务市场总体情况 2 2 1 北京住宅楼市场的发展现状及特点 ( 一) 区域分布 2 0 0 5 年第二季度北京正式开盘发售的项目中，三环到五环间的项目达到 4 5 。北京市国土资源局7 月对外公布了2 0 0 5 年北京市供地计划，明确表示2 0 0 5 年二环之内将不再批准住宅用地。目前，京城人口正在向着以四环为中心带的方 向迁移。 ( 二) 业态分类 对于北京住宅楼来说，其分类方式有多种，其中比较常用的业态分类方式是 将住宅楼宇( 或小区) 划分为：高档住宅( 又称高级住宅) 和普通住宅。其中， 高档住宅又可划分为别墅和高档公寓。 1 、高档住宅 随着2 0 0 5 年北京高级别墅开始进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更 加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早的项目 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第2 0 页共9 9 页 造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激市场需求，而有些小 业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具、电器等措施来增加竞争力。 据世邦魏理仕预计，2 0 0 5 年北京市场高级住宅的供应量在4 0 0 0 套左右，市 场总体需求量比2 0 0 4 年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价 格将与2 0 0 4 年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响，高 级住宅的产品品质也会更好。 目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。一些在租赁市场表现 活跃的项目主要情况如下：较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园、莱蒙湖别墅 的一些户型均有客户待租，租金保持平稳。此外，枫叶园、香江花园四期的一些 户型在经过装修升级后租金会出现上调；高档公寓项目，如位于东方广场的汇贤 豪庭，6 月开始租赁，入住率达到8 0 ，万国公寓为8 5 。服务式公寓项目，如 雅诗阁、国贸公寓、嘉里中心、万国公寓、东湖公寓都保持较高的入住率和租金 水平，租金平稳，均保持在2 4 2 7 美元平方米月。 2 、普通住宅 2 0 0 4 年北京住宅销售面积与销售额增幅达2 0 以上的比例，世邦魏理仕预 计在2 0 0 5 年市场的需求还将进一步增加，受土地供应的影响，新增的住宅项目 供给与2 0 0 4 年持平或有小幅的下降，因此住宅的销售价格继续稳定地增长。由 于2 0 0 5 年将进入奥运会准各的前期，各种市政建设与轨道交通的建设将市场的 中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线的项目将热销。在2 0 0 5 年住 宅项目的主要供给区域在四环与五环之间，项目的品质均较以前区域内楼盘有大 幅提高。三环路以内没有可能有新的大量住宅项目供应，新增的项目将多以高档 住宅为主，由于城中心内的开发用地已十分有限，因此市场的销售价格也将上升。 住宅的热销区域将主要集中在四环路附近以及未来城市轨道交通的沿线，中 关村以北地区、亚运村以北、望京地区、东四环沿线、双井地区、亦庄地区、西 四环外将是2 0 0 5 年主要住宅项目的供应地区，受奥运村建设的影响，亚运村周 边地区的环境将得到很大的改善，这里有希望再次成为新的高档住宅较为集中的 区域。世邦魏理仕认为，产品的定位与形式将更加多样与细分，由于2 0 0 5 年由 外资参与开发的项目将更多地投入市场，2 0 0 5 年的竞争会更加激烈，有良好的 开发业绩，产品设计新颖，户型紧凑合理，性价比高，有潜在升值潜力仍是居民 选购房产的重要因素。 2 3 北京楼宇通信服务市场的竞争格局 了解北京市楼宇通信服务市场的竞争格局对于北京网通进一步开拓三类楼 宇业态通信服务市场来说，对于全面理解和进一步实施有针对性的应对措施提供 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第2 l 页共9 9 页 相应的分析支持。 2 3 1 总体竞争格局 北京市楼宇固网通信服务的主要提供商有两大类，其一是电信运营商( 即一 级运营商) ；其二是各大电信运营商的分销商或系统服务伙伴( 即二级运营商) 。 这两类通信服务提供商既是上下游的合作伙伴，有时又会成为竞争对手，所以它 们形成了比较复杂的“竞争与合作”关系。目前，电信运营商更关注政府部门、 特大型行业用户等有影响的用户；而二级运营商则更关注普通商务用户。另外， 对于楼宇通信服务市场的竞争手段主要不是靠技术和产品本身，营销手段才是最 关键的。 目前，根据调查统计，北京市楼宇通信服务市场上是以二级运营商为主的竞 争格局，二级运营商的通信服务市场份额达到y 8 0 左右。由于二级运营商实质 上就是电信运营商的分销商，所以二级运营商的经营业绩情况在很大程度上也影 响着电信运营商在楼宇通信服务市场上的市场格局。 图2 12 0 0 5 年北京市楼宇通信服务市场的基本格局 目前，在楼盘建设初期，各个电信运营商就开始了各种公关社交活动，都想 抢占这个市场。这样，手中握有决策权的开发商就有了提出要求的资本，很多开 发商本身由于资金所限，提出要由运营商提供布线和接入基础设备等条件。为了 抢占市场，电信运营商纷纷答应类似这样的条件，于是就相应地增加了电信运营 商的成本。但从市场占领的角度和长远的发展来看，电信运营商还是会接受这类 条件，以取得在一定期限内提供楼宇通信服务的独享权。 2 3 2 电信运营商 电信运营商向北京楼宇通信市场提供的不但是基础的网络通信设施，而且还 向最终用户提供各类通信应用服务。目前，电信运营商仍是北京楼宇通信市场的 主力军，占据着绝对多数的市场份额。 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文 第2 2 页共9 9 页 ( - - ) 总体竞争格局 目前，北京市的电信运营商主要包括北京网通、北京电信和北京铁通等，它 们掌握着基础网络资源，主要的业务是固话语音业务和宽带数据业务。由于业务 类似，北京电信和北京铁通往往从争取市场份额的角度出发( 而不是主要为了盈 利) ，往往向开发商或最终用户报极低的价格，而北京网通也将项目丢失率作为 一个重要考核指标，因此这三大电信运营商在北京市写字楼通信服务市场上展开 了激烈的竞争，但占绝对优势地位的还是北京网通，市场份额基本达到了9 7 以 上。 图2 2 2 0 0 5 年北京市主要固网运营商在写字楼新建项目市场的竞争格局 ( 二) 主导电信运营商 北京属于中国网通的传统固网服务范围，因此北京网通有大量的存量楼宇通 信服务市场和丰富的行业客户资源，这给北京网通的关系营销、案例营销和品牌 营销打下良好的基础。但是竞争对手的实力也不容忽视，目前北京电信和北京铁 通在北京市大力拓展通信市场，北京网通所能提供的几乎所有通信服务，这两大 竞争对手均能提供，而且由于他们的管线资源不足，这两大电信运营商常在每个 新建楼宇中放置模块局，以其来发展其他周边的楼宇通信市场。所以，这两大电 信运营商在楼宇市场开拓时，往往会给放通信设备的交接问支付很高的费用，而 以前北京网通是不需要向开发商支付这一费用的，这反过来也成为这两大竞争对 手争取项目的个筹码。尤为值得注意的是，北京铁通针对于写字楼市场，只推 l a n ，而没有a d s l 。 对北京网通新建房产项目通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第2 3 页共9 9 页 表2 3 北京固网运营商的主要产品服务提供情况 蘸辫霸羹鞲麓黧羹羹瓣蠢黼瓣鬻熬瓣舀麟l 囊豢懑黼戳黧雾 北京网通 北京电信 北京铁通 根据调查，中国电信在北京的骨干网落地点是东三环外的惠普大厦，而电信 运营商的通信服务成本与线路距离有关，因而北京电信主要在东部( 以c b d 为 核一l i , ) 来开展业务，目前在朝阳区和东城区已有不少的市场。而这两个城区是北 京市区中比较发达的城区，集中了大量的商务用户。中国电信对于北京市场早已 虎视眈眈，其不惜花大力气出重金动用高层社会关系，旨在抢占北京标志性楼宇 通信市场。目前，北京电信已与华远、中远和华润签署了战略合作协议。这对北 京网通的通信服务业务来说，无疑是相当大的威胁。 北京铁通在北京写字楼通信服务市场上的竞争优势并不很明显，北京铁通采 取了差异化定位的方式，目前主要是在三环以外地区来开拓市场。同时，北京铁 通在业务资费和给开发商，物业商的分成或回扣方面也相当灵活，使得很多物业 主动向最终用户推荐北京铁通的通信服务。而且，北京铁通还在一些双进或三进 楼宇( 如鹏润大厦、燕通大厦等) 中，推出了一种业务，这种业务可以使最终用 户电话呼出时使用北京铁通线路，而呼入时则使用北京网通的线路。这样，北京 网通的语音服务实质上就只能获取一个月租费。但另一方面，北京铁通由于前几 年通信网络等质量方面尚有些问题，其用户的投诉率比较高，但近年来这一问题 基本已得到了解决，因此也增强了其竞争力。 2 3 3 二级运营商 在北京楼宇通信服务市场上，除了电信运营商外，还有一些二级运营商，它 们与电信运营商既是合作的关系( 因为二级运营商需租用电信运营商的骨干网和 城域网) ，同时又是竞争的关系( 在宽带接入业务方面形成了直接的竞争) ，从 而使北京楼宇通信服务市场越发复杂化。 ( 一) 总体竞争格局 二级运营商的业务发展需与电信运营商的业务战略相协调，他们一般只做渠 道延伸或增值服务。目前，针对房地产开发商的一期通信市场没有二级运营商的 参与，二级运营商目前在北京写字楼通信服务市场上主要是对于最终用户市场的 开拓( 二期通信市场) ，而且只是在宽带接入市场方面提供全部市场的大概 7 0 - 8 0 。这主要是由于电信运营商的价格有相应政策的严格规定，不可能随 意调价。而二级运营商则没能这方面的限制，所以有着明显的价格优势，从而吸 引了不少的用户。目前，主要的二级运营商包括电信通、光环新网、方正宽带等， 对北京网通新建房产项i i 通信解决方案的研究 北京邮电大学硕士论文第2 4 页共9 9 页 其中电信通占4 0 5 0 的市场份额；光环新网占2 0 - 3 0 的市场份额。其他 的二级运营商所占的市场份额很小。 ( 二) 主力二级运营商 北京楼字通信服务市场上的二级运营商较多，包括电信通、光环新网、方正 宽带、歌华有线、蓝波、中电飞华等。这些二级运营商结合各自的优势，逐步在 宽带接入业务方面形成了自己的发展空问。 1 、电信通 电信通每年的销售收入有2 个亿，其前期发展迅速的主要原因是有部分北京 市级领导的相应支持，以及有北京投